53 C 37/2014-348

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Libuší Jerouškovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] ml. sídlem [adresa], [obec] proti žalovanému: ; 1. [celé jméno žalovaného], narozený dne [datum] bytem [adresa žalovaného a žalované] žalované: ; 2. [celé jméno žalované], narozený/á dne [datum] bytem [adresa žalovaného a žalované] zastoupená advokátkou JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec a číslo] o určení nájemného takto:

Výrok

I. Určuje se, že nájem k bytu [číslo] o velikosti 2+1, situovaného v 5. nadzemním podlaží bytového domu [adresa], č.or. 6 na ulici [ulice] v [obec] od 17.2.2014 se stanovuje částkou 8.486,00 Kč měsíčně.

II. Žalobní návrh ohledně částky 14,00 Kč měsíčně se zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci nedoplatek nájemného, které činí ke dni vyhlášení rozsudku částku 194.401,00 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně uhradit žalobci náklady řízení 124.149,50 Kč k rukám JUDr. [příjmení], ml., advokáta se sídlem [adresa], a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně uhradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady zálohované státem ve výši 6.171,00 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ze dne 17.2.2014 domáhal, aby soud určil, že žalovaní jsou povinni hradit žalobci nájemné ve výši 8.500,00 Kč měsíčně, které je v místě a čase obvyklé, za pronájem bytu [číslo] o velikosti 2+1 a celkové ploše 58,35 m2, nacházející se v 5. podlaží bytového domu [adresa] na ulici [anonymizováno] v [obec] [část obce], jehož jsou společnými nájemci. Nájemné, které žalovaní za užívání pronajatého bytu hradí, činí částku 3.752,00 Kč měsíčně, když tato výše nájemného byla pronajímatelem stanovena jednostranně na základě zákona č. 107/2006 Sb. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný [číslo] je dlouhá léta podílovým spoluvlastníkem (ve výši ideální ) pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 469 m2, jehož součástí je budova [adresa] na [ulice] třídě or. [číslo] v [obec] [část obce], schválila dne 23.9.2013 [jméno] městské části [obec] [část obce] na své [anonymizováno]. schůzi návrh změny výše nájemného (regulovaného) za užívání bytu, jehož jsou žalovaní společní nájemci, na částku 8.500,00 Kč měsíčně, což je nájemné v místě a čase obvyklé. Přípisem ze dne 24.9.2013, který byl žalovaným doručený dne 26.9.2013, byl zaslán žalovaným návrh na zvýšení nájemného vč. přílohy (fotokopie inzerovaných nabídek ohledně pronájmu obdobných bytů). Dne 18.11.2013 byl na podatelnu ÚMČ [obec] [část obce] doručen přípis žalovaným, ve kterém vyjádřili písemný nesouhlas s návrhem na zvýšení nájemného a to z důvodu, že stanovené nájemné není přiměřeným zvýšením, ale fakticky novým nájemným, výše nájemného je v rozporu s dobrými mravy a návrh na zvýšení nájemného nebyl osvědčen. S ohledem k postoji žalovaných s ohledem na to, že žalovaní jako nájemci předmětného bytu mají možnost užívání dalšího bytu, schválil orgán obce dne 3.12.2013 výpověď nájmu bytu ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) o. z., proti kterému byla dne 28.1.2014 podána k Městskému soudu v Brně žaloba na určení její neplatnosti (řízení bylo vedeno u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 116C 19/2014). Dne 3.2.2014 Rada městské části [obec] [část obce] na [anonymizováno] schůzi schválila podání žaloby na určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé za užívání bytu, jehož jsou žalobci společnými nájemci.

2. Žalovaní ve vyjádření k žalobnímu návrhu uvedli, že s návrhem nesouhlasí a požadují zamítnutí žaloby, protože právní úprava spojuje právo pronajímatele požadovat zvýšení nájemného pouze s existencí nájemního vztahu. Vzhledem k tomu, že dne 10.12.2013 byl žalovaným doručen přípis pronajímatele, kterým dal žalobce žalovaným výpověď z předmětného bytu, skončil nájemní vztah mezi žalobcem a žalovanými uplynutím zákonné tříměsíční výpovědní lhůty, tj. dne 31.3.2014. Z důvodu skončení nájemního vztahu ke dni 31.3.2014 žalovaní nejsou pasivně legitimováni v řízení o žalobě na určení nájemného. Za dané situace žalovaní požadovali zastavení řízení, zamítnutí, popř. přerušení řízení. Přípisem ze dne 24.9.2013, doručeným dne 26.9.2013 žalobce navrhl zvýšení nájemného z částky 3.752,00 Kč měsíčně na částku 8.500,00 Kč měsíčně. Žalovaní s poukazem na ust. § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. ve znění do 31.12.2013 uvedli, že zamítnutí žalobního návrhu požadují také z toho důvodu, že podání žalobního návrhu dne 17.2.2014 se stalo až po uplynutí zákonem stanovené lhůty, neboť tato tříměsíční propadná lhůta k podání návrh na určení výše nájemného počala běžet dne 6.11.2013 a skončila dne 6.2.2014. Oznámením o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 10.10.2011 ve znění zákona [číslo] došlo k jednostrannému zvýšení nájemného s účinností od 1.2.2012 z částky 3.055,00 Kč na částku 4.445,00 Kč a na základě vzájemné dohody z důvodu rekonstrukce bytových jader bylo schváleno usnesením zastupitelstva městské části [obec] [část obce] snížení z částky 4.445,00 Kč na částku 3.752,00 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, by se žalobce mohl domáhat jenom zvýšení o 20 %, pouze o částku 750,00 Kč, tedy měsíční navýšení na částku 4.502,00 Kč. Z tohoto důvodu také nelze žalobnímu návrhu vyhovět. Žalobnímu návrhu není možno ani vyhovět s odkazem na cenové mapy zveřejněné Ministerstvem pro místní rozvoj na kalendářní rok 2013, ze kterých vyplývá, že tržní nájemné je v rozpětí 75,00 Kč – 115,00 Kč m2/měsíc. Za objektivně zjištěné nájemné by bylo možno pouze na základě znaleckého posudku. Postup, který žalobce zvolil, je diskriminační a ostatní údaje se nezakládají na pravdě.

3. Po provedeném dokazování Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 31.5.2018 pod č. j. 53 C 37/2014-183 určil, že nájem bytu [číslo] o velikosti 2+1 situovaného v 5. nadzemním podlaží bytového domu [adresa], č. or. 6 na ulici [anonymizováno] v [obec] od 17.2.2014 se stanovuje částkou 5.500,00 Kč měsíčně, ve zbytku soud žalobní návrh zamítl a stanovil žalovaným povinnost společně a nerozdílně uhradit nedoplatek nájemného ke dni vyhlášení rozsudku v částce 91.742,00 Kč a uhradit žalobci náklady řízení ve výši 29,41 % úspěšnosti. Proti rozhodnutí podali žalovaní dne 3.9.2018 odvolání do výroku I., III. a IV., a to dne 3.9.2018 a proti rozsudku podal dne 13.9.2018 žalobce.

4. Krajský soud v Brně usnesením ze dne 25.6.2019 pod č. j. 15 Co 241/218-219 zrušil rozsudek soudu I. stupně a vrátil věc soudu k dalšímu řízení s odůvodněním, že shodně se soudem I. stupně dospěl k závěru, že k projednávaní věci je třeba při rozhodování soudu o určení výše nájemného aplikovat ust. § 696 občanského zákoníku ve znění do 31.12.2013. Podle ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. – nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto vznikem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů, to neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Z listinných důkazů provedených soudem I. stupně vyplývá, že žalobce je pronajímatelem obecního bytu na základě rozhodnutí Rady městské části [obec] – [část obce], zaslal žalovaným jako nájemcům bytu v [obec], [anonymizováno] 6 návrh na zvýšení nájemného, který byl žalovaným doručen dne 26.9.2013. Od následujícího dne začala žalovaným běžet dvouměsíční lhůta k tomu, aby se vyjádřili, zda souhlasí se zvýšením nájemného. Tato lhůta uplynula 27.11.2013 a od tohoto data začala běžet žalobci tříměsíční lhůta k podání návrhu na určení nájemného u soudu. Pokud žalobce podal návrh u soudu dne 17.2.2014, učinil tak v zákonem stanovené tříměsíční lhůtě a námitka žalovaných ohledně opožděnosti podání žaloby není důvodná. Na tom nemění nic ani skutečnost, že žalovaní přípisem, došlým žalobci dne 18.11.2013, se zvýšením nájemného nesouhlasili. Pokud žalobce požaduje určení výše nájemného žalovaným od 17.2.2014, tedy od data, kdy žalovaným svědčilo právo nájmu k předmětnému bytu. Není rozhodné, zda žalobce 3.12.2013 dal žalovaným výpověď z nájmu tohoto bytu ani stav řízení ohledně neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedeného u Městského soudu v Brně pod spis. zn. 116 C 19/2014. Žalobce se domáhá určení výše nájmu žalovaným za dobu, kdy nájemní vztah žalovaných trval a pokud nájemné je ustanoveno i do budoucna, zaniká dnem, kdy případně zanikne nájemní vztah žalovaným k předmětnému bytu. Krajský soud v Brně ve svém usnesení uvedl, že shodně se soudem I. stupně dospěl k závěru, že předpoklady pro vyhovění návrhu, tedy určení výše nájemného, popř. nedoplatku nájemného, podané žalobcem, byly splněny. Smyslem určení nájemného k bytu soudem je spravedlivé uspořádání práv a povinností účastníků nájemního poměru a zákonodárce proto k dosažení tohoto účelu stanovil určitá pravidla, podle nichž musí soud při úpravě daného právního vztahu postupovat. S ohledem na ust. § 696 odst. 2 občanského zákoníku učiněného do 31.12.2013 je třeba při určení výše nájemného zjišťovat výši nájemného obvyklého v čase a místě. Výše obvyklého nájemného je možno zjistit porovnáním nájemného placeného ve stejné době a za stejných podmínek u jiných bytů, nicméně pro posouzení výše nájemného je třeba odborné znalosti. Soud I. stupně v dalším řízení se bude muset zabývat výší nájemného obvyklého v čase a místě. Vzhledem k tomu, že se jedná o odbornou otázku, soud I. stupně zváží, zda není na místě vypracování znaleckého posudku.

5. Soud vázaný právním názorem Krajského soudu v Brně usnesením ze dne 11.9.2019 pod č. j. 53 C 37/2014-221 ustanovil znalce z oboru ekonomika, odvětví odhady a specializace nemovitostí, jehož úkolem bylo stanovit výši obvyklého nájemného v čase a místě u bytové jednotky [číslo] o velikosti 2+1, situované v 5. nadzemním podlaží v bytovém domě [adresa], č. or. 6 na ulici [anonymizováno] v [obec], a to ke dni 17.2.2014.

6. Znalec ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 20.1.2020 uvedl, že vzhledem k tomu, že není k dispozici dostatečná databáze tržních cen obdobných nemovitých věcí – bytů velikosti 1+2 v lokalitě [obec] – [část obce] je pro další postup ztotožněná cena zjištěná podle vyhl. č. 443/2013 Sb., stanovená porovnávací metodou dle § 38 jako alternativa tržního ocenění. Pokud se jedná o alternativní metodu zjištění obvyklého nájemného, je to jedna z možností, která nabízí náhradní metodika – výpočet na základě závislosti mezi nájemných a obvyklou tržní cenou bytů. Z analýz prováděných v České republice i v zahraničí je známo, že tato poměrně úzká závislost existuje – neregulované nájemné se pohybuje okolo 6 – 8 % tržní – obvyklé ceny bytů v závislosti na výši rizika spojeného s pronájmem s průměrnou hodnotou 7 % Cena obvyklého nájemného z uvedeného bytu, která byla zjištěna„ Alterantivní metodou“ činí znaleckým postupem částku 121,20 Kč/měsíc. Pokud se jedná o porovnávací metodu se běžně provádí se ze souhrnu dat realizovaných prodejů nebo v realitních inzercích požadovaných v nabídkových cenách. Rovněž jako v porovnávací bázi se užívá údajů z realitní inzerce realitní kanceláře, které jsou korigovány do úrovně realitního trhu. Jako podklady byly použity vlastní údaje z databáze znalce, spolupracujících odhadců a informace realitních makléřů a odborná vyjádření realitních kanceláří a odhadců majetku. Na srovnatelnou hodnotu má vliv dostupnost sítí v lokalitě, poloha nemovitostí v obci a zejména technicky, fyzický stav budov a technického zařízení a vybavení. Údaje o nájemném z obdobných bytů byly převzaty z memorand realitních kanceláří na realitních serverech a informací realitních makléřů, cenou ze seznamu porovnávaných objektů byla stanovena minimální jednotka cena za 1m2 v částce 127,11 Kč, průměrná jednotková cena za 1m2 147,37 Kč a maximální jednotková cena za 1m2 v částce 182,87 Kč. Znaleckým postupem komparační (porovnávací) metodou byla zjištěna jednotková cena nájemného k předmětnému datu ve výši zaokrouhleno na 147,00 Kč/1m2/měsíc, tj. při 57,73 m2 zaokrouhlena částka 8.486,00 Kč za měsíc, a to bez služeb. Závěrem znalec uvedl, že návrh obvyklé (obecné, tržní) ceny nájemného bytu [číslo] o velikosti 2+1 s příslušenstvím v budově [adresa] ke dni 17.2.2014 podle odborného odhadu znalce činí jednotlivé nájemné částku 147,00 Kč/1m2 za měsíc, tj. částku 8.486,00 Kč obvyklého měsíčního nájemného v daném místě a čase.

7. Žalobce uvedl, že ke znaleckému posudku nemá žádných námitek a nepožaduje účast znalce při jednání.

8. Žalovaný ke znaleckému posudku [číslo] ze dne 20.1.2020 uvedl, že k obvyklému nájemnému v částce 8.486 Kč/měsíc u předmětného bytu dospěl na základě porovnávací metody, kdy porovnával žalobcem požadované nájemné s nájmem pouze inzerovaným, kdy podle nálezu Ústavního soudu ze dne 16.6.2015 spis. zn. II. ÚS 3588/14 se cena obvyklá určuje zásadně z množiny skutečně realizovaných a existujících obligačních vztahů. V rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu 26 Cdo 44/94-2015 znalec nezval v potaz tu skutečnost, že jde o byt, jehož pronajímatelem je obec, a proto výše nájemného je ovlivňována speciální bytovou politikou obce. Žalovaní předložili soudu důkazy o tom, že to znamená cílové ekonomické nájemné z bytů majetku Statutárního města Brna se pohybuje v inzerátech od 75,91 Kč – 111,97 Kč/1m2 podlahové plochy bytu, která zahrnuje i přiměřený zisk, tedy při podlahové ploše 57,73 m2 jde o měsíční nájemné ve výši [číslo] Kč/měsíc. Dále žalovaní požadovali účast znalce u jednání.

9. Žalobce k vyjádření žalovaných ke znaleckému posudku uvedl, že pokud žalovaní ve svém vyjádření ke znaleckému posudku uvádějí, že posudek obsahuje právně odborná pochybění, s tím, žalobce nesouhlasí, neboť byl znalecký posudek zpracování s dostatečnou odborností a tyto závěry nezpochybňuje. Pokud žalovaní odkazují na nález Ústavního soudu II.ÚS 3588/14, tento nález nelze aplikovat na projednávanou věc, ve které se jedná o určení nájemného v místě a čase obvyklém, jelikož nález Ústavního soudu řeší skutkově naprosto odlišnou věc, a to určení výše náhrady škody způsobené nesprávným úředním postupem v exekučním řízení. Žalovaný k citovanému judikátu dovozuje, že cena obvyklá zásadně určuje z množiny skutečně realizovaných a existujících obligačních vztahů (prodejů nájmů), tato skutečnost se z citovaného judikátu nepodává. Žalobce dále uvedl, že v případě, kdy znalec porovnal nabídku pronájmu v realitních kancelářích u celkem 7 srovnatelných bytů v rozmezí od 8.000, 00-10.000 se lze je stěží domnívat, že za uvedené ceny nebyly uzavřeny nájemní smlouvy a tedy že skutečné nájemné, které bylo obvyklé v čase a místě, se zásadním způsobem liší. Žalobce dále uvedl, že pokud žalovaní nesouhlasí se závěry znaleckého posudku, protože jsou v rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4494/2015, neboť znalec nevzal v potaz to, že jde o byt, jehož pronajímatelem je obec, a proto výše nájemného je ovlivněna speciální bytovou politikou obce. Žalobce uvedl, že tento judikát nelze analogicky aplikovat na projednávaný případ, jelikož Nejvyšší soud řeší otázku, zda při stanovení výše obvyklého nájemného má být přihlédnuto i k lepšímu stavu bytů v důsledku zhodnocující investici nájemce. Naopak Nejvyšší soud v citovaném judikátu uvedl:„ zpravidla soud zjistí výši obvyklého nájmu ze znaleckého posudku (§ 127, § 127a) o.s.ř.), neboť ke zjištění výše obvyklého nájemného je třeba odborných znalostí. Výši obvyklého nájemného může soud zjistiti také porovnáním nájemného, které je placeno ve stejné době v obdobných podmínkách, tedy za srovnatelné byty (podlahou bytu, vybavením, stavem budovy, umístěním bytu v domě) ve srovnatelném místě s obdobnými právy a povinnostmi; ke srovnání se tak nehodí byty v nájmu, jde-li o nájem služebního bytu (práva a povinnosti nájemce mohou být specifická), nebo družstevní nájem, pro něž je ostatně úprava zvýšení nájemného v § 696 občanského zákoníku neplatí. Naproti tomu byty, jejich pronajímatelem je obec, mohou být byty srovnatelnými, není-li v nich výše nájemného ovlivněna speciální bytovou politikou obce. Je zřejmé, že v takovém případě je nutné srovnávat výši nájemného ve více srovnatelných bytech různých pronajímatelů, aby bylo možné skutečně zjistit, jaké nájemné je v daném místě a čase obvyklé“. Úkolem znalce bylo určit obvyklé nájemné v čase a místě u předmětné bytové jednotky, což správně učinil a soud zcela správně určil otázku pro znalce, je-li předmětem sporu určení obvyklého nájemného v místě a v čase.

10. V průběhu dalšího řízení bylo soudem zjištěno, že řízení, vedené u Městského soudu v Brně pod spis. zn. 116 C 19/2014 bylo již pravomocně skončeno, byl potvrzen rozsudek soudu I. stupně a z protokolu o předání bytu ze dne 19.12.2018 bylo prokázáno, že žalovaní byt žalobci předali.

11. Znalec k připomínkám žalovaného ke znaleckému posudku ze dne 20.1.2020 uvedl, že pokud mu je vytýkáno, že znalecký posudek je zpracován mechanicky s využitím známých faktů, že poznámka je účelová a neodpovídá skutečnosti. Struktura znaleckého posudku je formálně daná předpisem a prováděcí vyhláškou. Znění posudku odpovídá běžné formě zpracování a jeho formálnímu standardu. Informace uvedené v posudku byly použity z databáze znalce, z obsahu soudního spisu a původně ze stanovisek realitních kanceláří. Z hlediska faktologického, pak i z metodiky„ stanovení nájemného pro potřeby Statutárního města Brna“ květen 2012 – model stanovení výše nájemného a realitních memorand, které byly ze spisu vytaženy a vyseparovány. Vzhledem k tomu, že bytovou jednotku v současné době užívá jiný uživatel, jednotka doznala stavebnětechnických změn a úprav, které k rozhodnému datu ještě nebyly provedeny, nemohla být provedena skupina návštěva bytu původního uživatele, nemá v dané věci ani smysl. Znalec uvedl, že se nedomnívá, že by došlo záměrně k právně odbornému pochybení, přístupu v ocenění a ve zpracování informačních zdrojů. K argumentační části posudku byla využita písemná stanoviska realitních kanceláří, která byla doložena v soudním spisu a část nájemného se podle jejich názorů pohybovala pro byty 2+1 s příslušenstvím v intervalu jednotlivých cen od 7.500 Kč/měsíc/byt do 11.000 Kč/měsíc/byt. Ve vyjádření znalec kromě jiného uvedl, že úkolem znalce bylo stanovit výši obvyklého nájemného v čase a místě u bytové jednotky č. 13 o velikosti 2+1, situovaného v 5. nadzemním podlaží domu [adresa], č. or. 6 na ulici [ulice] v [obec]. Výše jednotkového nájemného stanovená porovnávací (komparační) metodou představuje podle názoru znalce horní hranici možného nájmu u předmětné bytové jednotky. Reflektuje frekventované nájemné obdobných bytů. [jméno] pracuje s průměrnou jednotkovou cenou korun za metr2, která je průměrem hodnoty minimální a maximální. Porovnání je součástí definice obvyklé ceny. Žalobce jako pronajímatel s předpisem nájemného ve výši 4.383,00 Kč měsíčně nebyl spokojen, navrhoval zvýšení nájemného na 8.500,00 Kč měsíčně za byt a snaha pronajímatele o úpravu nájemného jednáním do úrovně tržního (obvyklého) nájemného se nezdařila a úpravu (zvýšení) nájemného řeší soudem. Specifický dokument„ stanovení nájemného pro potřeby Statutárního města Brna“ má svým způsobem regulativní charakter, což je v rozporu s vnímáním definice tržní (obvyklé ceny). Nereflektuje adekvátně na skutečný stav trhu s byty a nájemného k bytu. Tak vzniká rozpor mezi stávajícími cenami, které jsou u obdobných bytových jednotek uplatňovány ve městě [obec] a s nájemným stanoveným správci bytového fondu ve vlastnictví města Brna. Nedojde-li k písemné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem, může se pronajímatel domáhat její platnosti (zvýšení nájemného) u soudu.

12. Po provedeném dokazování a doplněném dokazování soud zjistil následující skutkový stav věci. Žalobce je vlastníkem domu [adresa], stojící na pozemku parcely [číslo] zapsaný na [list vlastnictví] pro obec [katastrální uzemí], obec Brno. Jedná se o dům [adresa] na ulici [anonymizováno], or. [číslo] v [obec] [část obce]. Žalovaní na základě výměru o přidělení bytu [příjmení] správou [obec] ze dne 17.1.1973 jsou společnými nájemci bytu [číslo] o velikosti 2+1 v předmětném domě. Tato skutečnost byla mezi účastníky nesporná a doložená listinnými důkazy. Z evidenčního listu ze dne 8.1.2013 bylo zjištěno, že žalovaným bylo stanoveno měsíční nájemné v celkové částce 4.445,00 Kč (č.l. 92) snížené z důvodu rekonstrukce na částku 3.7520,00 Kč. Ze 76. schůze Rady městské části konané dne 23.9.2013 bylo pod bodem 13 předložen návrh změny výše nájemného za užívání bytu v bytovém domě [anonymizována dvě slova] u žalovaných na částku 8.500,00 Kč měsíčně. Z přípisu adresovaného ÚMČ [obec] [část obce] ze dne 24.9.2014 bylo zjištěno, že žalovaným bylo oznámeno, že [jméno] městské části [obec] schválila na své 76. schůzi dne 23.9.2013 usnesení o zvýšení nájemného k bytu [číslo] o velikosti 2+1 za předmětný byt na částku 8.500,00 Kč měsíčně jako nájemné v místě a čase obvyklém, a to počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Zároveň žalovaní byli poučeni žalobcem ve smyslu ust. § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. a zároveň byly žalovaným předloženy fotokopie inzerovaných nabídek na webových stránkách www.sreality.cz, jaká výše nájemného je konkrétně u jednotlivých bytů. Z přípisu žalovaných ze dne 18.11.2013 (dle podacího lístku odeslaný žalobci dne 14.11.2013), který dle prezenčního razítka byl na ÚMČ [obec] [část obce] doručen dne 18.11.2013 vyplynulo, že neakceptují, tj. nesouhlasí s návrhem na zvýšení nájemného z dosavadní částky 5.700,00 Kč měsíčně na novou částku 10.448,00 Kč měsíčně, a to z důvodů, že navrhované zvýšení nájemného téměř o 100 % není přiměřeným zvýšením současného nájemného, ale faktickým nájmem novým a je v rozporu s dobrými mravy a dle platné právní úpravu zvýšení nájemného by nemělo přesáhnout částku 20 % výše současného nájemného. Z výpisu usnesení 86. řádné schůze Rady městské části [obec] [část obce], konané dne 3.2.2014 pod bodem č. H/4 byl schválen návrh podání žaloby na určení nájemného k bytu [číslo] o celkové ploše 58,35 m2 o velikosti 2+1 v 5. podlaží budovy [adresa] na [příjmení] ulici, or. [číslo] v [obec] [část obce], jehož společnými nájemci jsou žalovaní. Dále s vzhledem na závěry usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 25……. 2019, kdy soud by byl vázán právním názorem odvolacího soudu, ustanovil znalce [celé jméno znalce], znalce z oborou ekonomika, odvětví cena a odhady specializovaných nemovitostí, jehož úkolem bylo stanovit výši obvyklého nájemného v čase a místě u bytové jednotky [číslo] o velikosti 2+1, situované v 5. nadzemním podlaží bytového domu [adresa], č. or. [anonymizováno] na ulici [anonymizováno] v [obec], a to ke dni 17.2.2014. Znalec ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 20.1.2020 stanovil porovnávací metodou obvyklou (obecnou) tržní cenu nájmu k předmětnému bytu ke dni 17.2.2014, kdy podle odborného odhadu znalce činí jednotlivé nájemné částku 147,00 Kč/m2/měísc, tudíž celkové obvyklé nájemné v daném místě a čase částku 8.486,00 Kč. Z připojeného spisu 116 C 19/2014 bylo zjištěno, že Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 5.9.2018 pod č.j. 19 Co 138/2018 změnil rozsudek Městského soudu v Brně a zamítl návrh žalovaných na určení neplatnosti k výpovědi z nájmu bytu ze dne 11.12.2013 k předmětnému bytu a z výpovědi žalované bylo zjištěno, že byt na základě předávacího protokolu byl vyklizený ke dni 14.12.2018.

13. Podle ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. - nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

14. Podle ust. § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., účinného do 31.12.2013 - nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.

15. Podle ust. § 712a) zákona č. 40/1964 Sb. – v období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovením § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až § 702 odst. 1.

16. Na základě provedeného dokazování a právního posouzení dané věci soud dospěl k závěru, že žalobní návrh byl důvodný jen částečně. Ve smyslu ust. § 3074 odst. 1 věty prvé za středníkem zákona č. 89/2012 Sb. nutno návrh na určení nájemného posuzovat ve smyslu ust. § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. ve znění účinném do 31.12.2013 se ztotožnil i ve svém rozhodnutí ze dne 25.6.2019 Krajský soud v Brně, který uvedl, že žalobce podal žalobní návrh na určení výše nájemného za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. a za účinnosti tohoto zákona také běžely lhůty stanovené v zákoně, bylo třeba uplatněný nárok žalobce posuzovat ve smyslu § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. Odvolací soud dospěl k závěru, že předpoklady pro vyhovění návrhu, tedy určení výše nájemného, popř. nedoplatků nájemného podaným žalobcem, byly splněny. Proces zvyšování nájemného z bytů byl zákonem (§ 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb.) upraven jako dvoufázový, tj. nejprve vyjednávání účastníků nájemního vztahu o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 696 odst. 2 věty prvé a druhé zákona č. 40/1964 Sb.) a poté případně jeho neúspěchu – avšak na návrh pronajímatele podle § 696 odst. 2 věty třetí občanského zákoníku – řízení určení nájemného soudem. Ve věci byl hmotněprávním návrh pronajímatele ze dne 24.9.2013, kdy došlo k jednostrannému oznámení žalobce žalovaným o zvýšení nájemného na částku 8.500,00 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že tento dvoufázový proces započal před 1.1.2014, soud tento nárok posuzoval ve smyslu ust. § 696 zákona č. 40/1964 Sb. (srov. rozh. Nejvyššího soudu ČR 26 Cdo 2606/2015). Vzhledem k tomu, že žalobní návrh byl podán 17.2.2014 a v té době žalovaní byli nájemci předmětného bytu, jsou v projednávané věci pasivně legitimováni. Vzhledem k tomu, že soud při svém rozhodování byl vázán právním názorem odvolacího senátu, ustanovil znalce, který vyhotovil znalecký posudek, který stanovil, že nájemné odpovídající nájemnému v čase a místě, činí částku 8.486,00 Kč, soud stanovil a určil žalovaným povinnost, že výše nájemného od 18.2.2014 činí částku 8.486,00 Kč měsíčně (výrok I.). Vzhledem k tomu, že žalobce požadoval částku 8.500,00 Kč, v částce 14.000,00 Kč měsíčně soud zamítl. Ve výroku III. soud stanovil žalovaným povinnost společně a nerozdílně uhradit doplatek dlužného nájemného za období od 17.2.2014 do 19.12.2018 v celkové částce 194.401,00 Kč.

17. Výrok o nákladech řízení soud opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy stanovil žalovaným povinnost uhradit žalobci náklady řízení, které představují soudní poplatek……………………………………………………………… 2.000,00 Kč 11x režijní paušál po částce 300,00 Kč 3.300,00 Kč / § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/96 Sb. v platném znění/ náklady právního zastoupení 10 x 9.300,00 Kč ……………………… 97.650,00Kč (z tar.hod. 243.300,00 Kč) / § 7 vyhl. č. 177/96 Sb. převzetí a příprava zastoupení (§ 11 odst. 1, písm. a) písemné podání (§ 11 odst. 1, písm. d) dne 12.3.2018, 23.4.2018, [číslo]. účast u jednání (§ 11 odst. 1, písm. g) 14.12.2017, 6.2.2018, 13.4.2018, 24.5.2018, 31.5.2018, 14.1.2021, 15.6.2021 21% DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř……………………………………..……… 21.199,50Kč celkem 124.149,50 Kč 18. Výrok V. soud opírá o ust. § 148 o.s.ř., kdy stanovil žalovaným povinnost uhradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady zálohované státem za vypracovaný znalecký posudek.