57 Co 240/2025 - 271

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Mgr. Marka Del Favera, Ph.D., a soudkyň JUDr. Lenky Severové a Mgr. Michaely Janošcové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 200 350 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 27. 5. 2025, č. j. 154 C 24/2020-232 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I potvrzuje.

II. Ve výroku II se rozsudek okresního soudu co do částky 124 631 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 114 631 Kč od 19. 9. 2020 do zaplacení mění takto: Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 124 631 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 114 631 Kč od 19. 9. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Ve zbývající části výroku II, tj. co do 5 719 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 19. 9. 2020 do zaplacení, se rozsudek okresního soudu potvrzuje.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 176 994 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [Jméno advokáta A], advokáta se sídlem [adresa].

V. Žalovaný je povinen zaplatit na náhradě nákladů řízení státu 24 909 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, a to České republice – Okresnímu soudu v Ostravě.

VI. Žalobce je povinen zaplatit na náhradě nákladů řízení státu 770 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, a to České republice – Okresnímu soudu v Ostravě.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení 47 404 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [Jméno advokáta A], advokáta se sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 80 000 Kč s úrokem z prodlení (výrok I), jinak žalobu, co do částky 120 350 Kč s úrokem z prodlení, zamítl (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení, jednak mezi účastníky, a to tak, že žádný z nich nemá právo na náhradu nákladů (výrok III), jednak vůči státu, a to tak, že účastníkům uložil povinnost nahradit státu jeho náklady zaplacením, v případě žalobce 15 407,40 Kč (výrok IV), v případě žalovaného 10 271,60 Kč (výrok V).

2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru o skutkovém stavu věci, že žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující, uzavřeli dne 17. 5. 2017 kupní smlouvu, na jejímž základě žalobce od žalovaného nabyl bytovou jednotku č. [hodnota] v domě č. p. [adresa] spolu s odpovídajícím spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku (dále též jen „byt“). Byt byl v době prodeje po celkové rekonstrukci, včetně podlah, tou byla v koupelně a na WC dlažba, v ostatních místech byla plovoucí podlaha. Předán byl žalobci dne 6. 6. 2017. Žalobce dopisem ze dne 29. 4. 2019 oznámil žalovanému skrytou vadu bytu spočívající v nesprávně položené plovoucí podlaze v obývacím pokoji a na chodbě projevující se otevřením zámků mezi jednotlivými dílci. Požadoval slevu z kupní ceny ve výši 70 000 Kč. Dopis žalovaný osobně převzal. Předžalobní upomínkou ze dne 8. 9. 2020 žalobce vyzval žalovaného k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 200 350 Kč z titulu odpovědnosti žalovaného za vady spočívající v nesprávně položené plovoucí podlaze v bytě. Plovoucí podlaha ve všech místnostech bytu vykazuje vady, které mají původ v nesprávném provedení položení, a sice na nevyrovnaný původní podklad (parkety a beton). Na nevyrovnanost původního podkladu žalobce nebyl žalovaným upozorněn. Vady nemají příčinu v běžném užívání bytu či jeho nevhodném užívání. Náklady na odstranění vady „v celém bytě“ činí 194 631 Kč (soud fakticky vyšel ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [právnická osoba]).

3. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně podřadil zejména pod § 2079 odst. 1, § 2082 odst. 1, § 2095, § 2099 odst. 1, § 2100, 2103, § 2106 odst. 1 a 2, § 2112 odst. 1 a 2, § 2121, § 2128 odst. 1, § 560 a 505 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dospěl k závěru, že jde o vadu, a sice skrytou. Primární vadou je nevyrovnaný podklad, sekundární vadou je rozestoupení jednotlivých dílců, utržení spojovacích zámků a nadzvedávání podlahy, ovšem jako projev primární vady. Žalobce vadu v obývacím pokoji a chodbě (předsíni) řádně a včas žalovanému oznámil a sdělil mu, jaké právo z vadného plnění si zvolil. Má právo na přiměřenou slevu. Přestože bylo prokázáno, že plovoucí podlahy jsou vadné ve všech místnostech, opodstatněnou měl žalobu pouze ve vztahu k obývacímu pokoji a chodbě, tj. ve vztahu k 29 % plochy „všech místností s plovoucími podlahami (69-70 %)“, na což připadá [zřejmě podle vzorce ({200 350:100}x29)] „cca 58 000 Kč“. Tato částka byla ponížena o položky evidentně nesouvisející s těmito místnostmi na 53 000 Kč a dále v souladu s ustálenou rozhodovací praxí upínající se k přiměřené výši slevy (např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, nebo ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, jejichž závěry se podle usnesení dovolacího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, prosadí i v současných právních poměrech) „při zohlednění dalších kritérií“ slevu navýšil na 80 000 Kč. Další námitky žalovaného neměl za důvodné – zejména uvedl, že plovoucí podlaha není společnou částí domu, nýbrž součástí bytu; za vadu žalobci odpovídá žalovaný, nikoliv zhotovitel díla; významné by bylo upozornění na nevyrovnaný podklad, což „žalovaný ani netvrdil“.

4. Proti tomuto rozsudku podali odvolání oba účastníci a zatímco žalobce napadl rozsudek ve výrocích II, III a IV, žalovaný tak učinil ve výrocích I, III a V.

5. Odvolací argumentace žalobce se sestává ze tří relativně samostatných argumentů. První z nich staví na tom, že z obsahového hlediska vytknutí vady dopisem ze dne 29. 4. 2019 je dostatečně zřejmé, že žalobce namítl vady plovoucí podlahy v celém bytě, specifikoval též důvod jejího vzniku a pouze upřesnil, že se projevily v obývacím pokoji a na chodbě. V této souvislosti poukázal na účel oznámení vady, a sice že slouží k tomu, aby prodávající mohl předejít dalšímu zhoršení (poškození) vadné věci a měl možnost vadu prohlédnout, posoudit a patřičně reagovat, což žalovaný v tomto případě neučinil. Druhým argumentem soudu vytýká nesprávnou aplikaci dvouleté lhůty, když správně měl soud podle § 2129 odst. 2 o. z. aplikovat lhůtu pětiletou od předání bytu, pročež již výslovné vytčení vad předžalobní výzvou ze dne 8. 9. 2020, potažmo žalobou, vztahující se k celé ploše plovoucí podlahy bylo učiněno včas. V pořadí třetím argumentem prosazuje závěr, že žalovanému podle § 2112 odst. 2 o. z. námitka nevčasnosti vytčení vady vůbec nepřísluší, neboť o vadě – chybně provedené pokládce, na nerovný povrch, věděl, respektive musel vědět; zvláště živí-li se rekonstrukcemi bytů. Soudu prvního stupně dále vytkl nesprávnost při výpočtu, kdy plošná výměra obýváku a chodby představuje fakticky 41,27 % plochy všech místností s plovoucími podlahami, tedy soud měl dle své úvahy správně dospět k částce 82 684 Kč a nikoliv 58 000 Kč. Konečně argumentoval ve prospěch závěru o důvodnosti uplatnění nákladů znalečného ve výši 10 000 Kč. Proto navrhl, aby byl rozsudek soudu prvního stupně změněn tak, že žalobě bude vyhověno zcela a žalobci bude přiznána náhrada nákladů řízení.

6. Žalovaný argumentoval, že plovoucí podlaha nebyla předmětem koupě. Není totiž součástí bytové jednotky (je volně položena na podlaze „a jedná se v podstatě o skládačku, kterou je možné kdykoliv odstranit“ aniž by došlo k znehodnocení bytu; v této souvislosti odkázal na § 5 odst. 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), pročež jej nemůže tížit odpovědnost za vady prodané věci. Dospěl-li soud prvního stupně k opačnému závěru, měl jej odůvodnit, což neučinil a v této části je jeho rozsudek nepřezkoumatelným. Navíc, i kdyby nesl odpovědnost za vadu společné věci, pak pouze v podílu 76/2307. Za nepřezkoumatelný má i závěr o výši slevy 80 000 Kč. Zdůraznil, že žalobce věděl, že nedošlo k vyrovnání podkladu před položením podlah (že došlo k položení na původní – již staré – podlahy) a „nebylo by po právu, aby za takové vady odpovídal“. Konečně brojil vůči nákladovým výrokům. Navrhl, aby byl napadený rozsudek, nedojde-li k jeho zrušení a vrácení věci, změněn tak, že žaloba bude zcela zamítnuta a žalovanému přiznána náhrada nákladů před soudy obou stupňů.

7. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobami oprávněnými, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně [§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)] zcela a dospěl k závěru, že zatímco odvolání žalobce je převážně důvodné, v případě žalovaného tomu tak (převážně) není.

8. Žalobce se domáhal, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit mu 200 350 Kč s úrokem z prodlení, jakožto slevu z kupní ceny bytové jednotky č. [adresa], kterou na základě kupní smlouvy ze dne [datum] zakoupil od žalovaného za obvyklou cenu 1 850 000 Kč. Před prodejem prošla bytová jednotka kompletní rekonstrukcí, včetně položení nové plovoucí podlahy. Předána byla 6. 6. 2017. Dopisem z 29. 4. 2019 žalobce uplatnil u žalovaného vadu předmětu koupě spočívající v nesprávném položení plovoucí podlahy, která se projevila poškozením (utržením) zámku lamely podlahy. Výši slevy odvodil ze zpracovaného znaleckého posudku. K argumentům procesní obrany uvedl, že nejsou opodstatněné, potažmo jsou až absurdní, zvláště prosazoval-li žalovaný, že plovoucí podlaha není součástí bytu.

9. Procesní obrana žalovaného byla vybudována na argumentaci, že i) plovoucí podlahy nejsou součástí bytu, jsou volně položeny a jejich oddělením (demontáží) by nedošlo k žádné újmě na hodnotě bytu, proto jde o samostatnou věc movitou; ii) žalobce byl před prodejem upozorněn na skutečnost, že plovoucí podlaha byla položena na původní podlahy; iii) žalobce neprokázal, že by tato „vada“ vázla na předmětu převodu již od samého počátku a není zřejmé, zda se nejedná o vadu, která má příčinu v běžnému či dokonce nevhodném užívání bytu; a iv) výši slevy má za nepřiměřenou.

10. Skutková zjištění soudu prvního stupně může odvolací soud jako správná akceptovat, obstojí i pro odvolací řízení a pro stručnost odůvodnění na ně lze odkázat (viz zejména bod 2 odůvodnění), zejména pak zjištění, že žalovaný žalobce na nevyrovnanost původního podkladu nebyl upozorněn, stejně jako to, že podlaha byla položena dle pokynů žalovaného, přičemž z výpovědi svědků [jméno FO] a [jméno FO] dále vyplynul způsob montáže a že žalovaný vypověděl, že se rekonstrukcí bytů v dezolátním stavu a jejich následným prodejem živí [k možnosti odkázat na správné skutkové, příp. právní závěry soudu prvního stupně (dokonce i v reakci na námitky odvolatele) srov. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2004, sp. zn. 29 Odo 257/2002, uveřejněného pod číslem 53/2005 Sb. rozh. obč., nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011].

11. Podle § 505 o. z. součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.

12. Vymezení pojmu součásti věci, tedy nesamostatného kusu hmoty, který sám o sobě není předmětem občanskoprávních vztahů, je vcelku široké (viz komparaci uvedenou v Spáčil, J. a kol. Věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 21). Nejvyšší soud se blíže vyjádřil k oběma kritériím samostatnosti věci (v případě věci složené – vnitřně strukturované, která je tvořena relativně samostatnými částmi více nebo méně vzájemně spojenými) např. v rozsudcích ze dne 11. 12. 2003, sp. zn. 29 Odo 97/2003, ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2958/2008, jejichž závěry se s ohledem na významově shodnou úpravu prosadí i v současným právních poměrech. Vysvětlil, že vzájemná sounáležitost věcí, tedy první kritérium představuje spíše subjektivní rovinu, neboť to, co k věci podle její povahy náleží, se určuje do značné míry podle lidských zvyklostí, zkušeností a norem vztahujících se ke konkrétní věci. Míra sounáležitosti se pak posuzuje prostřednictvím povahy té věci, která je považována za věc podstatnější, určující a tedy, ve vztahu více věcí, za věc tzv. hlavní. Jde o individuální posouzení, jaké vlastnosti věc hlavní vykazuje, aby odtud bylo možno odvíjet úvahy, zda jiná relativně „samostatná“ věc k ní patří natolik neodmyslitelně, že nemůže již být považována za věc odlišnou. Druhé kritérium, tj. míra oddělitelnosti, je více objektivní a sleduje spojení věcí především ve smyslu fyzickém. Možnost faktické separace věcí není vyloučena, naopak v důsledcích jejich oddělení lze spatřovat měřítko samostatnosti věcí. Povaha oddělení není stanovena, tedy nutně tento pojem musí zahrnovat celou škálu způsobů od přímých zásahů do hmotné podstaty věci, přes manipulaci neničící podstatu věci, po pouhé volně proveditelné odnětí věci. Definici součásti věci pak z tohoto pohledu vyhovují ty případy, kdy oddělení kterýmkoliv z uvedených způsobů znamená pro věc hlavní (nikoliv též pro její oddělovanou součást) újmu na její hodnotě. Znehodnocením nemusí být ovšem jen ztráta hodnoty peněžní (byť ta bývá zpravidla výsledným odrazem ztráty jakýchkoliv jiných hodnot), nýbrž může jít i o znehodnocení funkční, estetické či jiné. Jinými slovy řečeno, se znehodnocením míní stav, kdy hlavní věc v porovnání se stavem před oddělením její součásti, slouží svému původnímu účelu méně kvalitně nebo mu nemůže sloužit vůbec.

13. Podstatnou roli sehrávají vždy konkrétní okolnosti případu, jež jsou relevantním ukazatelem pro přijetí odůvodněného závěru o tom, zda půjde o samostatný předmět občanskoprávních vztahů.

14. Odvolací soud má jednak za to, že oba znaky byly v posuzované věci naplněny. S ohledem na nezbytnost individuálního posouzení charakteru, nelze pominout, že jde o konkrétní výsledek stavební činnosti, resp. absentuje volné oddělení věci. Vyjádřeno jinak, nelze pominout nezbytné přípravné, montážní práce a jejich sled – jak vypověděli svědci [jméno FO] a [jméno FO] [příprava podkladu, separační fólie (k nivelizaci nedošlo) a samotné položení podlahy, spojení jednotlivých dílců pomocí speciálního zámku, na míru provedený ořez, vybrání pro zárubně a topné trubky a upevnění lišt]. Nelze proto přisvědčit argumentaci žalovaného, že je možné či dokonce žádoucí přirovnat tuto situaci k (volně) položenému koberci. V takovém případě totiž platí, že takový (tzv. kusový) koberec může vstupovat do samostatných funkčních vazeb s jinými objekty (např. jiným bytem), aniž by pro tyto vazby byla nutná existence celku vyššího řádu, pročež jde o samostatný objekt. V případě položené plovoucí podlahy tomu tak není. Předně jde o její fyzické spojení vyjádřené, zjednodušeně řečeno její montáží, k čemuž dále přistupuje výlučná, na míru individualizovaná, funkční vazba plovoucí podlahy jako výsledného celku k bytu. Již proto lze uzavřít, že v posuzované věci byla a je plovoucí podlaha součástí bytu. Navíc nelze pochybovat o tom, že v případě demontáže plovoucí podlahy, by bytová jednotka sloužila svému původnímu účelu méně kvalitně, došlo by jak k estetickému a funkčnímu znehodnocení, tak snížení hodnoty bytu, jak (implicitně) vyplývá ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [právnická osoba].

15. Pokud žalovaný poukazoval na nepřezkoumatelnost napadeného rozhodnutí v souvislosti s touto jeho argumentací, může odvolací soud dodat, že napadené rozhodnutí jako nepřezkoumatelné neshledal, neboť jeho odůvodnění dosahuje takové míry argumentace, která nikterak nekrátila žalovaného v možnosti uplatnění odvolacích důvodů (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod číslem 100/2013 Sb. rozh. obč.).

16. Odvolací soud může stejně (jako správné) akceptovat i další dílčí závěry soudu prvního stupně, a sice že položení plovoucí podlahy na nerovný podklad (neprovedení nivelizační stěrky), což se projevilo vznikem spár a ulomením zámků, představuje skrytou vadu koupené věci, kterou věc měla již při přechodu nebezpečí škody na kupujícího a že jde o vadu nepodstatnou, a to oproti závěru o nevčasnosti oznámení (notifikace) vady (mimo koupelny a obýváku), potažmo „rozsahu“ tohoto oznámení, který musel korigovat.

17. Podle § 1159 o. z. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

18. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

19. Nevymahatelnost nároku z odpovědnosti za vady v důsledku opožděného oznámení vad kupujícím, odvisí – bez ohledu na zákonem stanovené lhůty – na současném uplatnění této námitky prodávajícím, resp. na tom, zda prodávajícímu podle § 2129 odst. 2 o. z., v posuzované věci jde o koupi nemovité věci, vůbec náleží námitka nevčasného oznámení vad. Limitace nevymahatelnosti se z tohoto důvodu dostává v poměrech posuzované věci do popředí.

20. Obecně platí v soudní praxi ustálený závěr, že právní kvalifikace je věcí soudu, přičemž je na něm, aby jej podle příslušných ustanovení posoudil a o nároku rozhodl, a to bez ohledu na to, jaký právní důvod je uváděn (srov. např. důvody rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 19. října 2011, sp. zn. 31 Cdo 678/2009, uveřejněného pod číslem 27/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Též v současných právních poměrech se tedy prosadí závěr zformulovaný Nejvyšším soudem, že „(s)oučástí posouzení, zda jsou splněny předpoklady, za nichž nemůže být právo kupujícího z vad zboží, popřípadě právo objednatele z vad díla, přiznáno v soudním řízení (§ 428 odst. 1, 2 obch. zák., § 562 odst. 3 obch. zák.), musí být též vždy úvaha, zda vzhledem k tomu, co vyšlo v řízení najevo, nejsou tyto vady důsledkem skutečností, o kterých prodávající, popřípadě zhotovitel, věděl nebo musel vědět v době dodání zboží, popřípadě v době předání díla (§ 428 odst. 3 obch. zák., § 562 odst. 3 obch. zák.)“ [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2016, sp. zn. 32 Cdo 2290/2014]. Soud prvního stupně pominul posoudit zjištění, která vyplynula z výpovědí svědků D. Kandery a D. Slaměníka, kteří prováděli položení plovoucí podlahy, že jim žalovaný dal pokyn, aby plovoucí podlahu položili na stávající nerovný podklad, a to v návaznosti na výpověď samotného žalovaného, který uvedl, že se rekonstrukcí starých bytů a jejich následného prodeje živí.

21. O příčině vady (nerovnosti podkladu) žalovaný prodávající nemohl nevědět, protože byl povinen postupovat s dostatečnou péčí (v tomto smyslu srov. § 2102 o. z.). Vzhledem ke zkušenostem žalovaného s prováděním rekonstrukcí lze v jeho případě mít za odpovídající úroveň dostatečné péče míru obezřetnosti vyšší než jen obvyklou. Vyjádřeno jinak, v jeho případě lze po něm spravedlivě požadovat míru obezřetnosti blížící se odborné péči, a tedy i alespoň nezbytnosti zjistit intenzitu nerovnosti podkladu, případně schopnosti rozpoznat, že nerovnost podkladu je – jak tomu bylo v tomto případě – přespříliš intenzivní, než aby se neprojevila jako vada. Lze proto uzavřít, že prodávající, který v okamžiku prodeje nemohl nevědět o skutečnosti, která je příčinou vady a kupujícího na to neupozornil (ipso facto nelze klást rovnítko mezi stávajícím podkladem a kvalifikovanou nerovností), nemá právo na uplatnění námitky promlčení práva z vadného plnění.

22. Přijatý závěr, že žalovanému nesvědčí uplatnění námitky promlčení práva z vadného plnění upozaďuje v posuzované věci okolnost, kdy konkrétně kupující oznámil prodávajícímu vady.

23. Přesto, byť již jen stručně, může – jakožto k dalším samostatným důvodům – odvolací soud dodat, že nelze přehlížet jak zvláštní úpravu lhůty k uplatnění vad v případě koupě nemovité věci (§ 2128 a násl. o. z.), tak podstatu oznámení vad ve spojení s výkladem tohoto jednostranného právního jednání (§ 556 odst. 1 o. z.).

24. Podle § 2129 odst. 2 o. z. by bylo nutno (abstrahováno od argumentace ústící v závěr o tom, že žalovanému námitka opožděnosti uplatnění vady vůbec nesvědčí) přihlédnout nejen k oznámení vad z 24. 9. 2019, nýbrž též z 8. 9. 2020, kde byla notifikace výslovně vztažená k celému rozsahu plovoucí podlahy; aplikoval-li soud prvního stupně lhůtu dvouletou (§ 2112 odst. 1 o. z.), jde o aplikaci nesprávnou.

25. Kromě toho oznámení vad kupujícím je jednostranným právním jednáním obsahujícím konkretizovanou zprávu pro prodávajícího, že shledal, že vlastnosti předmětu koupě neodpovídají – ujednanému množství, jakosti nebo provedení, případně neodpovídají účelu patrnému ze smlouvy či účelu obvyklému. Tedy na prodávajícím je, aby popsal projev jím oznamované vady, nikoliv její příčinu. Jde přitom o projev vůle toliko kupujícího, a proto význam projevené vůle spočívá na jeho úmyslu, a to za předpokladu, že byl druhé straně znám anebo nemohla-li o něm nevědět, což je i případ posuzované věci, jelikož jiný racionální výklad (i s ohledem na znalosti žalovaného) v úvahu nepřipadá. Žalobce vady plovoucí podlahy učinil již dopisem ze dne 24. 9. 2019, tedy po roce a půl, výslovně pak 8. 9. 2020, tj. v obou případech v zákonem stanovené lhůtě (§ 2129 odst. 2 o. z.).

26. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 2. 10. 2024, sp. zn. 23 Cdo 201/2024, vysvětlil, že přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny), a proto se odvolací soud zaměřil na to, zda lze při zohlednění konkrétních okolností koupě vyjít zejména z částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci, což bylo objektivizováno znaleckým zkoumáním. Zhodnotil, že bytová jednotka, včetně příslušných podílů, byla zakoupena za cenu obvyklou po rekonstrukci, která zahrnovala i plovoucí podlahu, tudíž že po opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena, a sice i se zohledněním amortizace. Slevou z kupní ceny tím bude dorovnána ztráta ujednané hodnoty plnění. Proto odvolací soud vyšel z částky 194 631 Kč.

27. Z uvedeného vyplývá, že žalobou uplatněný nárok je důvodný co do částky 194 631 Kč a požadovaného příslušenství, a sice jak úroku z prodlení (§ 1970 o. z. ve spojení s § 2 vyhlášky č. 351/2013 Sb.), tak nákladů spjatých s uplatněním nároku (§ 513 o. z.) [primárně se týká uplatnění nároku, nikoliv předprocesních vztahů (uplatnění vad a volby nároku)] ve výši 10 000 Kč; okolnost, že tuto částku plnila 3 osoba (pojišťovna právní ochrany) nemění nic na tom, že jde o náklad, který by žalobci nevznikl, nemusel-li by se domáhat soudní ochrany.

28. Rozsudek soudu prvního stupně je ve výroku I věcně, tj. co do výsledku, správný, a proto byl podle § 219 o. s. ř. potvrzen. Ve výroku II, a to co do 114 631 Kč s úrokovým příslušenstvím a 10 000 Kč, jej nebylo možno ani potvrdit (§ 219 o. s. ř.), ani zrušit (pro absenci důvodu zakládající postup podle § 219a o. s. ř.), a proto jej odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil tak, že žalobě v tomto rozsahu vyhověl, a to oproti zbylé části výroku II, tj. 5 719 Kč s příslušenstvím.

29. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 2 o. s. ř., protože žalobce byl v řízení převážně úspěšný, a to v rozsahu 97 % [domáhal se 287 877 Kč (včetně vyčísleného úroku ke dni rozhodnutí soudu prvního stupně a nákladů znaleckého posudku) a přiznána mu byla částka 279 945 Kč], pročež mu po ponížení jeho neúspěchu náleží 94 % náhrady účelně vynaložených nákladů. Účelně vynaložené náklady žalobce se sestávají z odměny za jeho zastupování advokátem, paušální částky jako náhrady hotových výdajů a soudního poplatku. Zástupce žalobce vykonal ve věci 16 úkonů právní služby spočívající v převzetí a přípravě zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a), výzvě k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé ze dne 8. 9. 2020, žaloby ze dne 9. 11. 2020, vyjádření k procesní obraně ze dne 4. 5. 2021 a k znaleckému posudku ze dne 29. 11. 2023 podle § 11 odst. 1 písm. d) a účasti na jednáních soudu konaných dne 4. 8. 2021, 16. 2. 2022 (v obou případech přesahující 2 hodiny), 6. 4. 2022, 7. 11. 2024, 7. 3. 2025, 20. 5. 2025 a vyhlášení rozsudku 27. 5. 2025 podle § 11 odst. 1 písm. g), účasti na místním šetření dne 22. 2. 2023 podle § 11 odst. 3 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. g) a další porady s klientem přesahující 1 hodinu ze dne 3. 5. 2021 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), pro úkony učiněné do 31. 12. 2024 ve znění vyhlášky č. 406/2021 Sb., pro úkony učiněné od 1. 1. 2025 ve znění vyhlášky č. 258/2024 Sb.

30. Po vyjádření k procesní obraně byla skutková a právní argumentace v právně významných bodech ustálena, není zřejmé z jakého důvodu bylo nezbytné, aby další porady, které se konaly dne 2. 8. 2021, 5. 4. 2022, 28. 11. 2022 (argumentace vedla „toliko“ k podpoře správností závěrů znalce) a 6. 3. 2022 musely přesáhnout 1 hodinu, pročež nemá odvolací soud tyto náklady za účelně vynaložené. To se týká i doplnění důkazních návrhů v podání ze dne 5. 9. 2021, jelikož s obranou, že žalobce byl seznámen se způsobem položení plovoucí podlahy byl konfrontován před jednáním a při řádné přípravě na ni mohl reagovat během jednání.

31. Odměna za zastupování žalobce advokátem podle § 7 bod 6 a § 8 odst. 1 advokátního tarifu činí za jeden úkon právní služby 9 140 Kč, celkem 141 670 Kč (15,5 x 9 140). Paušální částka jako náhrada hotových výdajů činí celkem 5 250 Kč [(13 x 300)+(3 x 450)] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Protože zástupce žalobce osvědčil, že je plátcem daně z přidané hodnoty, byla částka 146 920 Kč navýšena o částku odpovídající příslušné náhradě za tuto daň, tj. o 30 853 Kč. Do náhrady nákladů řízení je třeba zahrnout částku 10 518 Kč za soudní poplatek. Souhrnná výše náhrady účelně vynaložených nákladů žalobce činí 188 291 Kč, z čehož mu v souladu s výše zdůvodněným poměrem náleží 176 994 Kč.

32. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn § 224 odst. 1, § 142 odst. 2 o. s. ř.; jde-li o poměrné rozdělení a strukturu účelně vynaložených nákladů, tarifní hodnoty a sazby lze odkázat na výše uvedené zdůvodnění s tím, že za tuto fázi řízení učinil zástupce žalobce 4 úkony právní služby sestávající z odvolání, vyjádření k odvolání ve věci samé podle § 11 odst. 1 písm. k) a účasti u jednání soudu podle § 11 odst. 1 písm. g) a na vyhlášení rozsudku podle § 11 odst. 2 písm. f) advokátního tarifu. Odměna činí 31 990 Kč (3,5 x 9 140), paušální odměna 1 800 Kč (4 x 450), což vše navýšeno o příslušnou náhradu za daň z přidané hodnoty činí 40 886 Kč a se soudním poplatkem 47 404 Kč.

33. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaný povinen zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalobce.

34. O nákladech státu sestávajících ze zaplaceného znalečného 25 679 Kč bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o. s. ř.

35. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., když nebyly shledány okolnosti, na základě kterých by byla pariční lhůta prodloužena, případně stanoveno, že plnění se bude dít ve splátkách.