59 Co 222/2024 - 500

Rubrum

Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu Mgr. Dalibora Bruka a soudkyň JUDr. Ivony Ryšánkové a Mgr. Jany Smýkalové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [jméno advokáta] sídlem [adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená dne [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení [částka] s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu ve Zlíně ze dne 7. 5. 2024 č. j. 28 C 33/2021-459 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 12.184,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. V záhlaví označeným rozsudkem rozhodl soud I. stupně o neúčinnosti zpětvzetí žalobkyně co do příslušenství pohledávky úroku z prodlení ve výši 8,25 % p.a. od [datum] do zaplacení z částky 325.000 Kč (výrok I) zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 325.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p.a. od [datum] do zaplacení z částky 325.000 Kč (výrok II) žalované uložil povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 286.025 Kč k rukám zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III).

2. Žalobkyně se domáhala zaplacení žalované částky jako smluvní pokuty za porušení povinností sjednaných ve smlouvě o zprostředkování, spočívajících v poskytnutí součinnosti při prohlídce bytu a v povinnosti uvést správně, pravdivě a úplně údaje o prodávané nemovitosti, neboť žalovaná nedisponovala oprávněním užívat parkovací stání. Soud I. stupně rozhodl o věci rozsudkem ze dne [datum] č. j. 28 C 33/2021-60, jímž žalobě částečně vyhověl co do částky 162.500 Kč s příslušenstvím z této částky a žalobu v rozsahu částky 162.500 Kč s příslušenstvím z této částky zamítl. O odvolání obou účastnic rozhodl odvolací soud rozsudkem ze dne [datum] č. j. 59 Co 88/2022-315, jenž byl rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2023 č. j. 33 Cdo 3717/2022-36 zrušen, neboť odvolací soud z úřední povinnosti neposuzoval, zda ujednání o smluvní pokutě nezakládá v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Odvolací soud usnesením ze dne [datum] č. j. 59 Co 88/2022-380 rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, aby vyhodnotil otázku platnosti smlouvy z pohledu ustanovení § 1813 o. z. a v návaznosti na svůj závěr k ujednání o smluvní pokutě buď podle § 1815 o. z. jako k ujednání nepřiměřenému nepřihlížel nebo nárok na zaplacení smluvní pokuty posoudil v konsekvencích změny judikatury ohledně moderace smluvní pokuty. Po právní moci rozsudku odvolacího soudu žalovaná uhradila žalobkyni částku 380.957,20 Kč, zahrnující jistinu ve výši 325.000 Kč s úroky z prodlení od [datum] do [datum], dále částku 190.000 Kč na náklady řízení, která jí byla vrácena zpět. Soud I. stupně se žalovaným nárokem zabýval s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020 sp. zn. 27 Cdo 2773/2020 a nález Ústavního soudu sp.zn. Pl. ÚS 40/18.

3. Soud I. stupně učinil zjištění, že žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaná jako klient uzavřely dne [datum] smlouvu o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti (dále též jen „smlouva“, „smlouva o zprostředkování“ nebo „zprostředkovatelská smlouva“) dle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „o.z“). Předmětem zprostředkování a poskytnutí služeb vedoucích ke zprostředkování byla specifikovaná bytová jednotka v obci Zlín, související spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a související spoluvlastnický podíl na pozemcích (dále též „nemovitost“) s tím, že součástí nemovitosti byly sklepní kóje č. [číslo] a parkovací stání č. [číslo] v přízemí domu dle prohlášení vlastníka. Cena požadovaná žalovanou za prodej nemovitosti včetně základního vybavení bytu a součástí a příslušenství činila [částka], provize žalobkyně za zprostředkování byla sjednána ve výši 5 % z požadované ceny za prodej nemovitosti ve výši k datu uzavření zprostředkované smlouvy. Ujednána byla exkluzivita služeb zprostředkovatele, smlouva byla sjednána s účinností od [datum] na dobu určitou do [datum]. Žalovaná se v bodě 7. smlouvy zavázala uvést ve smlouvě a při následné vzájemné komunikaci správné a pravdivé údaje, tyto při jejich změně aktualizovat (bod 7.1) a dále se zavázala poskytnout žalobkyni nezbytnou součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, účastnit se jednání se zájemcem a zprostředkovatelem a umožnit žalobkyni provádět prohlídky nemovitosti se zájemci o koupi nemovitosti (bod 7.2). Žalovaná v bodě 7.9 smlouvy prohlásila, že si je vědoma, že zprostředkovatel vykonává činnost dle smlouvy na své náklady a že provize mu náleží pouze, pokud opatří příležitost k uzavření zprostředkované smlouvy a v souvislosti s tím se účastnice dohodly, že žalovaná zaplatí žalobkyni smluvní pokutu ve výši sjednané provize, jestliže poruší smlouvu tím, že neuzavře zprostředkovávanou smlouvu se zájemcem, nebo uvede jakékoliv nepravdivé údaje v této smlouvě, nebo neposkytne žalobkyni součinnost podle článku 7 odst. 7. 2 smlouvy, nebo poruší ustanovení článku 5, odst. 5.2 smlouvy, s tím, že smluvní pokuta je splatná do deseti dnů od doručení výzvy. Před uzavřením byla smlouva o zprostředkování připomínkována zástupkyní žalované k označení žalobkyně, výši sjednané ceny za prodej nemovitosti, procentuální výši provize, účinnosti smlouvy, povinnostem žalobkyně a žalované při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy a výši provize nad sjednanou kupní cenu. Žalobkyní byly připomínky částečně přijaty, na některých podmínkách smlouvy jako smluvní zajištění žalobkyně setrvala. Žalovaná je výlučným vlastníkem nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne [datum], podle níž součástí nemovitosti je i parkovací stání č. [číslo] podle dodatku č. 1 kupní smlouvy ze dne [datum] náleží k bytové jednotce garážové stání č. [číslo] (o větší výměře než původní parkovací stání č. [číslo]). Žalovaná převedla kupní smlouvou ze dne [datum] garážové stání č. [číslo] do výhradního užívání [jméno FO]. Povinnost žalované uvést správné, pravdivé a úplné informace měl soud I. stupně za porušenou, neboť žalovaná neposkytla žalobkyni při uzavírání smlouvy úplné a pravdivé informace týkající se parkovacího stání náležejícího k nemovitosti. Při schůzce konané [datum] v sídle žalobkyně žalovaná neuvedla, že parkovací stání č. [číslo] bylo vyměněno za parkovací stání č. [číslo], které bylo přenecháno za úplatu k užívání [jméno FO]. Smlouva o zprostředkování nebyla zástupkyní žalované připomínkovaná v části vymezení předmětu zprostředkování a poskytování služeb. Obranu žalované, že nemohlo dojít k převodu vlastnického práva k parkovacímu stání na třetí osobu, ani že předmět smlouvy se vztahoval k obsahu prohlášení vlastníka, dle něhož k nemovitosti náleží parkovací stání č. [číslo], soud I. stupně neměl za důvodnou. Uvedl, že žalovaná si byla vědoma, že parkovací stání č. [číslo] od roku [rok] neužívá, kdy toto bylo za souhlasu pověřené osoby [jméno FO] změněno na parkovací stání č. [číslo] kvůli velikosti užívaného vozidla, právně byla věc vyřešena v roce [rok] uzavřením dodatku č. 1 kupní smlouvy ze dne [datum] s doplatkem kupní ceny ve výši [částka]. Následně žalovaná kupní smlouvou ze dne [datum] převedla garážové stání č. [číslo] na [jméno FO] za kupní cenu [částka]. Do [datum] bylo žalované umožněno bezplatně užívat parkovací stání č. [číslo] a toto parkovací stání v [datum] při prohlídce jako součást bytu ukázala zájemci [tituly před jménem] [jméno FO]. Při schůzce konané dne [datum] nemohla žalovaná prezentovat možnost parkování v parkovacím domě [adresa] u autobusového nádraží, když toto parkovací místo měla pronajaté až od [datum]. Ve vztahu k povinnosti žalované poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, zejména umožnit prohlídky nemovitosti se zájemci, soud I. stupně uzavřel, že povinnost žalovaná neporušila z důvodu vis maior, zvláštní právní skutečnosti, spočívající v mimořádné, nepředvídatelné a nezaviněné události, a to pandemie Covid-19. Lékařskou zprávou žalovaná doložila, že patří k nejvíce ohroženým skupinám pacientů v rámci pandemie covid-19, bylo jí proto doporučeno od [datum] po celou dobu pandemie Covid-19 zdržovat se výhradně v bytě, nevycházet ven, zajistit si nákup druhou osobou, omezit se na nezbytné minimum sociálních kontaktů, zhoršení zdravotního stavu nejprve konzultovat telefonicky. Žalovaná navíc [datum] sdělila, že nemá o prodej bytu zájem. V [datum] nebyly rozsah a důsledky onemocnění, objektivně zjištěné možnosti přenosu nákazy a léčení onemocnění známy, nařízení izolace se týkalo především zranitelných osob, mezi něž žalovaná patří. Pokud žalovaná neposkytla žalobkyni součinnost při prohlídce bytu, učinila tak ve vyšším zájmu svého zdraví, což nelze přičítat k její tíži.

4. Ujednání o smluvní pokutě nepovažoval soud I. stupně za zneužívající klauzuli ve smyslu § 1813 o. z. Za zprostředkování prodeje a činnosti směřující ke zprostředkování (nafocení bytu, prezentace, inzerce, komunikace se zájemci, příprava dokumentů a uzavření kupní smlouvy) měl žalobkyni vzniknout nárok na provizi uzavřením zprostředkovávané smlouvy mezi žalovanou a třetí osobou a recipročně k tomu byl založen závazek žalované poskytnout k činnosti žalobkyně veškerou součinnost a uvést pravdivé prohlášení a údaje ve smlouvě. Porušení povinnosti žalovanou je adekvátně sankcionováno smluvní pokutou ve výši sjednané provize, ustanovení není zneužívající ani pro žalovanou překvapující, neboť obsah smlouvy konzultovala se svou právní zástupkyní. Soud I. stupně se zabýval rovněž hodnocením smlouvy o zprostředkování z hlediska její platnosti na základě námitek žalované, že smlouvu podepsala pod nátlakem (§ 587 o. z.) a při jejím uzavření byla uvedena v omyl (§ 583 o. z.), které neměl za prokázané. Nárok na smluvní pokutu posuzoval soud I. stupně podle ustanovení § 2048 a násl. o. z. Dovodil, že k porušení povinnosti uvést správné, pravdivé a úplné údaje o nemovitosti došlo při uzavírání smlouvy dne [datum], zavinění žalobkyně na porušení této povinnosti nebylo prokázáno. S poukazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023 sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 soud I. stupně uzavřel, že smluvní pokuta měla především funkci paušalizační. Při zkoumání přiměřenosti či nepřiměřenosti nároku na smluvní pokutu zohlednil, že nebyla objasněna konkrétní výše škody. Částku smluvní pokuty považoval za spravedlivou k míře, kterou byly dotčeny zájmy žalobkyně a k dopadům porušení smluvní povinnosti. Ke splnění předpokladů pro uplatnění nároku na smluvní pokutu došlo již při uzavření zprostředkovatelské smlouvy, výše smluvní pokuty korespondovala s výší provize, kterou by žalobkyně získala v případě realizovaného prodeje. Skutečná výše vzniklé škody se nepodařila prokázat, neboť činnost realitní kanceláře zahrnuje úhradu společných nákladů vytvářejících podmínky pro prodej zahrnující činnost makléřů, nájem realitních prostor či placení inzerce. Žalobkyně prokázala vážné zájemce o koupi nemovitosti, která by se realizovala, kdyby žalovaná smluvní povinnost neporušila. Soud I. stupně uzavřel, že nárok na smluvní pokutu nelze snížit. Náhradu nákladů řízení přiznal soud I. stupně žalobkyni jako procesně úspěšné účastnici.

5. Rozsudek soudu I. stupně napadla v celém rozsahu žalovaná odvoláním z důvodu, že soud I. stupně dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a k nesprávnému právnímu posouzení věci. V konkrétnu měla ujednání o smluvní pokutě za rozporné s požadavkem přiměřenosti podle § 1813 o. z. s důsledkem, že k němu nelze přihlížet a vůči žalované nemá ujednání žádné právní účinky. Namítala, že žalobkyně byla podle čl. 7.9 smlouvy oprávněna nárokovat za každé porušení smluvní povinnosti jednu smluvní pokutu, ačkoli není rozhodné, zda dojde či nedojde k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Pokud by žalovaná porušila smluvní povinnosti dvakrát a zprostředkovávanou smlouvu nakonec uzavřela, byla by zavázána k úhradě dvou smluvních pokut ve výši provize i k úhradě provize, celkem ve výši [částka], k provizi se nadto připočítává DPH. Smluvní pokuta má dle žalované ryze sankční charakter a vůči žalované v postavení spotřebitele je zjevně nepřiměřenou sankcí. Jako smluvní pokutu vztahující se ke každému jednotlivému porušení smluvní povinnosti ji vnímala dle účastnické výpovědi žalovaná, výpověď [jméno FO] je relevantní jen v tom, že každý z účastníků vykládal ujednání o smluvní pokutě odlišně, z čehož dle žalované vyplývá neurčitost ujednání. Za zásadní žalovaná považovala, že smluvní pokuta byla sjednána jen ve prospěch žalobkyně a k tíži žalované v postavení spotřebitele, neboť při aplikování pouze dispozitivní úpravy by žalobkyně nárok na smluvní pokutu neměla. Žalobkyni jako silnější straně by povinnost hradit smluvní pokutu v případě porušení smluvních povinností nevznikla, žalovaná v postavení spotřebitele je povinna platit smluvní pokutu ve výši provize opakovaně a v případě uzavření zprostředkovávané smlouvy zaplatit i sjednanou provizi, což je vůči spotřebiteli enormně přísné. Článek 7.9 smlouvy nezohledňuje dle žalované žádné spravedlivé důvody nebo výjimky pro povinnost hradit smluvní pokutu, v případě žalované se jednalo o vážný zdravotní stav ve spojení s Covid-19. Doložku o povinnosti zaplatit smluvní pokutu za uvedení jakéhokoliv nepravdivého údaje má žalovaná za nesrozumitelnou a tím zakázanou ve smyslu § 1813 o. z., neboť není zřejmé, zda je spotřebitel povinen platit smluvní pokutu za každý nesprávný údaj nebo jednorázovou smluvní pokutu za všechny nesprávné údaje bez ohledu na jejich počet. Doložka dále nerozlišuje, v jakém rozsahu je nesprávný údaj relevantní pro koupi nemovitosti a i za nepodstatnou informaci bude spotřebitel muset smluvní pokutu uhradit. Nerozlišuje také, zda spotřebitel mohl nesprávnost údaje rozpoznat, uvede-li informaci na základě dokumentu zpracovaného odborníkem, např. stavební dokumentace nebo prohlášení vlastníka v tomto případě. Žalovaná poukázala na § 1814 odst. 1 písm. l) o. z. ve znění účinném od [datum], dle kterého jsou zneužívající ujednání vždy taková ujednání, jež ukládají spotřebiteli pro případ porušení povinnosti nepřiměřenou sankci. Závěr soudu I. stupně o přiměřenosti smluvní pokuty s odkazem na skutečnost, že žalovaná mohla ovlivnit obsah smlouvy, považuje žalovaná za rozporný s judikaturou a účelem ochrany spotřebitele. K posouzení moderace smluvní pokuty žalovaná namítala, že smluvní pokuta měla ryze sankční charakter, protože žalobkyně má vedle provize také nárok na smluvní pokutu ve výši provize opakovaně za jednotlivá porušení smluvních povinností, to podporuje i ujednání, dle kterého ujednání dle odstavce 7.9 není dotčeno právo zprostředkovatele na náhradu škody. Ve vztahu k přiměřenosti smluvní pokuty má dle žalované význam, že v čl. 1 odst. 1.1. je uvedení údajů o parkovacím stání dle prohlášení vlastníka a parkovací stání se vztahovalo k tomuto prohlášení, tato skutečnost je v prohlášení vlastníka skutečně uvedena a z toho důvodu došlo k jejímu přepisu do smlouvy. I v případě porušení této smluvní povinnosti žalovanou se jednalo o nedbalostní porušení. Žalobkyně spoluzavinila porušení, neboť si byla před uzavřením smlouvy vědoma, že žalovaná parkovací stání přenechala k užívání třetí osobě, toto žalovaná žalobkyni výslovně sdělila. Žalobkyně jako podnikatel si měla skutečnosti o parkovacím stání ověřit a ne jen převzít dle kupní smlouvy. Žalobkyni bylo dne [datum] oznámeno, že žalovaná nemá nadále zájem o prodej nemovitosti, od [datum] do té doby bylo realizováno jen nafocení nemovitosti a její inzerce, vynaložené náklady žalobkyně proto neodpovídají smluvní pokutě. Žalovaná byla vážně nemocná, v souvislosti s epidemií Covid-19 nebyla schopna poskytnout požadovanou součinnost, jednala v zájmu ochrany svého zdraví. U žalované došlo k podstatné změně jejího zdravotního stavu a nemožnosti absolvovat finančně nákladnou bioléčbu, v důsledku čehož již neměla zájem nemovitost prodat, což sdělila žalobkyni 1,5 měsíce po účinnosti smlouvy. Žalobkyně bez ohledu na stanovisko žalované nadále inzerovala nemovitost a žalovanou vyzývala k realizaci prohlídek, podvodně tím jednala vůči zájemcům a nutila k tomu i žalovanou realizací prohlídek. Nemovitost žalobkyně inzerovala spolu s garážovým stáním, čímž zájemce uváděla v omyl poskytováním lživých informací. Uplatnění smluvní pokuty je jen účelová snaha žalobkyně dosáhnout úhrady provize ze zprostředkovatelské smlouvy. Žalovaná zmínila, že soud I. stupně v původním rozhodnutí posoudil smluvní pokutu jako nepřiměřenou a jeho nynější závěr o paušalizační funkci smluvní pokuty je rozporný s judikaturou Nejvyššího soudu. Žalovaná navrhla, aby rozsudek soudu I. stupně byl změněn v souladu s jejím odvoláním tak, že žaloba bude zamítnuta pro neoprávněnost nároku žalobkyně a žalobkyně bude povinna nahradit žalované náklady řízení.

6. Žalobkyně navrhla rozsudek soudu I. stupně potvrdit, odkázala na svá vyjádření ve věci podaná v řízení před soudem I. stupně.

7. Odvolací soud konstatuje, že žalovaná podala odvolání včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), je osobou k jeho podání oprávněnou (§ 201 o. s. ř.), odvolání směřuje proti rozhodnutí, které lze odvoláním napadnout (§ 201, § 202 a contrario, o. s. ř.) a uvádí v něm způsobilé odvolací důvody, podřaditelné pod ustanovení § 205 odst. 2 písm. e), g) o. s. ř.

8. Po přezkoumání rozsudku soudu I. stupně včetně řízení jemu předcházejícího (§ 212a odst. 1, 5 o. s. ř.) dospěl odvolací soud k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Rozsudek soudu I. stupně napadla žalovaná v celém rozsahu. Výrokem I rozhodl soud I. stupně o neúčinnosti zpětvzetí návrhu žalobkyně ohledně příslušenství spočívajícím v úroku z prodlení ve výši 8,25 % p.a. z žalované částky [částka] od [datum] do zaplacení. Postup soudu I. stupně je v souladu s ustanovením § 96 odst. 6 o. s. ř., neboť návrh vzala žalobkyně částečně zpět poté, kdy bylo rozhodnuto dovolacím soudem o zrušení dřívějšího rozhodnutí odvolacího soudu v této věci.

10. Dalšími výroky rozhodl soud I. stupně o zamítnutí žaloby a žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů a dovolacím soudem. Výrok o zamítnutí žaloby odpovídá skutečnosti, že žalovaná částku 325.000 Kč s příslušenstvím žalobkyni uhradila. Vzhledem k tomu, že tak učinila na základě rozhodnutí odvolacího soudu, které bylo posléze zrušeno, soud I. stupně s přihlédnutím k závěrům podávajícím se z nálezu Ústavního soudu ze dne 30. 6. 2020 sp. zn. Pl. ÚS 40/18 a Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020 sp. zn. 27 Cdo 2773/2020 správně v řízení pokračoval a zabýval se meritorním posouzením nároku, neboť zodpovězení otázky, zda žalobkyni nárok na přijaté plnění vznikl či nikoliv, je významné pro určení procesní úspěšnosti stran při rozhodování o nákladech řízení.

11. Předmětem sporu učinila žalobkyně nárok na zaplacení smluvní pokuty ze zprostředkovatelské smlouvy v částce [částka] s příslušenstvím.

12. Žalovaná avizovala v odvolání odvolací důvod dle ustanovení § 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř., spočívající v tom, že soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním. V souvislosti s tímto odvolacím důvodem však konkrétně nevymezila, které skutkové zjištění považuje za nesprávné.

13. Ke skutkové stránce věci odvolací soud poznamenává, že soud I. stupně v řízení provedl rozsáhlé dokazování, důkazy provedl procesně řádným způsobem a přistoupil k jejich hodnocení v jednotlivosti i vzájemné souvislosti s přihlédnutím k tomu, co vyšlo v řízení najevo nebo bylo uvedeno účastníky. Ze skutkových závěrů soudu I. stupně bylo možné v odvolacím řízení vyjít, neboť jsou logickým a věcně správným vyústěním zhodnocení dokazování a mají v něm podklad a odvolací soud na ně odkazuje.

14. Odvolací soud se však neztotožnil s hodnocením porušení povinnosti poskytnutí součinnosti žalovanou umožnit prohlídku nemovitosti, k čemuž se vyjádří níže.

15. Soudem I. stupně bylo zjištěno, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] smlouvu o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti podle § 2445 a násl. o. z. s účinností od [datum] na dobu určitou do [datum]. Žalobkyně jako zprostředkovatel se v ní zavázala zprostředkovat žalované uzavření kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce s požadovanou cenou [částka]. Provize byla dohodnuta ve výši 5 % z požadované ceny s tím, že žalobkyni vznikne nárok na provizi v případě, že dojde k uzavření zprostředkovávané smlouvy mezi zájemcem a žalovanou jako klientem. Smluvní pokuta byla ve smlouvě o zprostředkování sjednána v článku 7, odst. 7.9 smlouvy. V něm žalovaná prohlásila, že si je vědoma, že žalobkyně vykonává svoji činnost dle smlouvy na své náklady a že provize jí náleží pouze tehdy, pokud opatří žalované příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. V souvislosti s tím se účastnice dohodly, že žalovaná zaplatí žalobkyni smluvní pokutu ve výši sjednané provize, jestliže poruší smlouvu tím, že neuzavře zprostředkovávanou smlouvu se zájemcem získaným činností žalobkyně, nebo uvede jakékoliv nepravdivé údaje v této smlouvě, nebo neposkytne žalobkyni součinnost podle článku odst. 7. 2 této smlouvy, nebo poruší ustanovení článku 5 odst. 5. 2 této smlouvy. V článku 5 odst. 5.2. byla sjednána exkluzivita zprostředkování, neboť žalovaná se zavázala neuzavřít bez vědomí žalobkyně s třetí osobou smlouvu o zprostředkování převodu nemovitosti nebo smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti. Splatnost smluvní pokuty byla dohodnuta do deseti dnů ode dne doručení výzvy žalobkyně na adresu žalované.

16. Žalobkyně se domáhala zaplacení smluvní pokuty za porušení smluvní povinnosti uvést správné, pravdivé a úplné údaje o prodávané nemovitosti, neboť nepravdivě uvedla, že součástí nemovitosti je parkovací stání. Předmětná smluvní povinnost vyplývala z článku 7 odst. 7.1 a 7.2 smlouvy, v němž se žalovaná zavázala uvést ve smlouvě a při následné komunikaci s žalobkyní správné, pravdivé a úplné údaje, při jejich změně je aktualizovat, obdobně v odst. 7.2 smlouvy se zavázala ve smlouvě a po celou dobu jejího trvání uvádět a nezamlčet pravdivé údaje, průběžně informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti a jejích event. vad a důležitých okolnostech souvisejících s převodem nemovitosti. Smluvní pokutu žádala žalobkyně uhradit také za porušení povinnosti poskytnout součinnost, kdy neumožnila zájemcům o koupi prohlídku bytu. Tato povinnost vyplývala pro žalovanou z článku 7 odst. 7.2 smlouvy, v němž se zavázala poskytnout žalobkyni nezbytnou součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, zejména se účastnit jednání se zájemcem a žalobkyní, umožnit žalobkyni provádět prohlídky se zájemci o převod nemovitosti.

17. Žalovaná měla při uzavření smlouvy postavení spotřebitele, žalobkyně je obchodní korporací působící na realitním trhu smlouva o zprostředkování byla tudíž smlouvou spotřebitelskou (§ 1810 a násl. o. z.). S ohledem na zrušující rozhodnutí dovolacího soudu bylo potřebné zabývat se posouzením ujednání o smluvní pokutě z hlediska ustanovení § 1813 a násl. o. z.

18. Pro posouzení věci je rozhodná právní úprava zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do [datum] (viz čl. IV Přechodná ustanovení zákona 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů). Podle § 1813 o. z. má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Podle § 1814 o. z. zvláště se zakazují ujednání, která a) vylučují nebo omezují spotřebitelova práva z vadného plnění nebo na náhradu újmy, b) spotřebitele zavazují plnit, zatímco podnikateli vznikne povinnost plnit splněním podmínky závislé na jeho vůli, c) umožňují, aby podnikatel nevydal spotřebiteli, co mu spotřebitel vydal, i v případě, že spotřebitel smlouvu neuzavře či od ní odstoupí, d) zakládají podnikateli právo odstoupit od smlouvy bez důvodu, zatímco spotřebiteli nikoli, e) zakládají podnikateli právo vypovědět závazek bez důvodu hodného zvláštního zřetele bez přiměřené výpovědní doby, f) zavazují spotřebitele neodvolatelně k plnění za podmínek, s nimiž neměl možnost seznámit se před uzavřením smlouvy, g) dovolují podnikateli, aby ze své vůle změnil práva či povinnosti stran, h) odkládají určení ceny až na dobu plnění, i) umožňují podnikateli cenu zvýšit, aniž bude mít spotřebitel při podstatném zvýšení ceny právo od smlouvy odstoupit, j) zbavují spotřebitele práva podat žalobu nebo použít jiný procesní prostředek či mu v uplatnění takového práva brání, nebo ukládají spotřebiteli povinnost uplatnit právo výlučně u rozhodčího soudu nebo rozhodce, který není vázán právními předpisy stanovenými na ochranu spotřebitele, k) přenášejí na spotřebitele povinnost prokázat splnění povinnosti podnikatele, kterou mu ukládají ustanovení o smlouvě o finanční službě, nebo l) zbavují spotřebitele jeho práva určit, který závazek má být poskytnutým plněním přednostně uhrazen. Podle § 1815 o. z. k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

19. Ustanovení občanského zákoníku o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem sledují, aby spotřebitelům byla poskytována v závazkových vztazích ochrana před nepřiměřenými podmínkami. Demonstrativní výčet nepřiměřených ujednání naplňujících znaky zneužívajícího ujednání v neprospěch spotřebitele je obsažen v ustanovení § 1814 o. z.

20. Nejvyšší soud se ve své rozhodovací praxi zabýval otázkou, kdy lze smluvní ujednání považovat za rozporná s požadavkem přiměřenosti. Již v podmínkách občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., účinného do [datum], dovodil, že pro posouzení, zda smlouva obsahuje ujednání, která znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran, je významné, zda se strany v konkrétním ujednání odchýlily od dispozitivního ustanovení zákona, kterým by se jejich smluvní vztah jinak řídil, a to výrazně v neprospěch spotřebitele, a zda poskytovatel služby mohl rozumně očekávat, že by spotřebitel s předmětnou klauzulí souhlasil v rámci individuálního vyjednávání o obsahu smlouvy (k tomu viz např. stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2013, Cpjn 200/2013, uveřejněné pod číslem 102/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek ze dne 20. 6. 2013, sp. zn. 33 Cdo 1201/2012 nebo ze dne 25. 4. 2018, sp. zn. 33 Cdo 961/2017). Od těchto závěrů není důvod odchýlit se v případě aplikace norem nového občanského zákoníku, neboť východiska obou právních úprav jsou v zásadě podobná.

21. Vycházeje ze skutkových okolností projednávané věci, považuje odvolací soud závěr soudu I. stupně, že ujednání o smluvní pokutě zahrnuté ve zprostředkovatelské smlouvě není zneužívající klauzulí ve smyslu ustanovení § 1813 o. z., za správný. Soud I. stupně přiléhavě akcentoval, že za zprostředkování prodeje a veškeré činnosti směřující ke zprostředkování měl žalobkyni vzniknout nárok na provizi okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy mezi žalovanou a třetí osobou a recipročně tomu odpovídal závazek žalované poskytnout žalobkyni k její činnosti veškerou součinnost a uvést pravdivé prohlášení a údaje ve smlouvě, neboť žalobkyně byla ohledně realizace obchodu vázána na poskytnutou součinnost a údaje od žalované, což bylo právě utvrzeno smluvní pokutou.

22. Žalovaná namítala, že při aplikování pouze dispozitivní úpravy by žalobkyně nárok na smluvní pokutu neměla a že smluvní pokuta byla sjednána jen ve prospěch žalobkyně. Utvrzení závazku smluvní pokutou je zákonem ponecháno výlučně na vůli smluvních stran. Je zcela v jejich dispozici, zda přistoupí k zajištění některé ze smluvních povinností smluvní pokutou. Z toho pohledu se jedná o ujednání, které by žalovanou nepostihovalo, pokud by ve smlouvě nebylo výslovně sjednáno. Žalované je třeba také přisvědčit, že závazek zaplatit smluvní pokutu za porušení povinnosti sjednané ve smlouvě, stíhal jen žalovanou. Tyto skutečnosti však v posuzované věci nemohou vést k závěru, že v právech a povinnostech smluvních stran byla založena významná nerovnováha v neprospěch žalované jako spotřebitele. V rozhodnutí ze dne 28. 2. 2008 sp. zn. 33 Cdo 3053/2007 Nejvyšší soud uvedl, že samo sjednání smluvní pokuty ve spotřebitelské smlouvě nezakládá nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran k újmě žalované strany.

23. Při posouzení ujednání o smluvní pokutě sjednané ve zprostředkovatelské smlouvě je třeba vzít v úvahu, že postavení smluvních stran v založeném závazkovém vztahu bylo s ohledem na předmět smlouvy logicky odlišné. Žalobkyně převzala povinnost obstarat pro žalovanou zájemce o koupi nemovitosti, základní povinností žalované bylo zaplatit žalobkyni za zprostředkování prodeje nemovitosti provizi. Smluvní povinnosti sjednané ve smlouvě odpovídaly postavení smluvních stran a směřovaly k naplnění účelu smlouvy, tak tomu bylo u povinností žalované utvrzených smluvních pokutou i u dalších povinností, které žalované ze smlouvy plynuly, jakož i u práv a povinností vyplývajících pro žalobkyni. Smlouva neobsahuje ujednání, které by bylo možné kvalifikovat jako ujednání zakázané, demonstrativně vyjmenované v ustanovení § 1814 o. z.

24. Žalobkyně byla povinna vyvíjet činnost směřující ke zprostředkování uzavření smlouvy o převodu nemovitosti mezi žalovanou a třetí osobou a v souvislosti s tím jí vznikaly náklady, na jejichž úhradu neměla nárok, když nebylo sjednáno, že vedle provize mohla žalobkyně požadovat také tyto náklady. Logicky tyto náklady musela pokrýt provize, kterou měla žalobkyně obdržet za zprostředkování prodeje nemovitosti. Jedinou odměnu žalobkyně za její činnost představovala provize. Vzhledem k tomu, že účastnice ujednaly, že žalobkyni náleží právo na provizi až na základě uzavření zprostředkovávané smlouvy, nikoliv již samotným obstaráním příležitosti k převodu bytové jednotky, tzn. pouhým nalezením zájemce o koupi nemovitosti bez ohledu na to, zda následně bude smlouva o převodu nemovitosti uzavřena, žalobkyně na základě ujednání účastnic o vzniku nároku na provizi podstupovala riziko, že za činnost podle smlouvy neobdrží žádnou odměnu a jelikož vedle provize nebyl sjednán nárok žalobkyně na úhradu nákladů vynaložených v souvislosti s vyhledáním zájemců o koupi nemovitosti, nebudou jí nahrazeny ani tyto náklady. Ani v případě, že příčina neuzavření zprostředkovávané smlouvy by ležela na straně žalované, nemohla by žalobkyně odměnu za svoji činnost, pokrývající též náklady s ní spojené, obdržet. Vedle povinnosti uvést pravdivé údaje ve smlouvě, umožnit prohlídky se zájemci, uzavřít zprostředkovávanou smlouvu se zájemcem, neuzavřít smlouvu o zprostředkování převodu nemovitosti s další osobou, měla žalovaná povinnost uzavřít zástavní smlouvu k nemovitosti v případě financování kupní ceny z úvěrových prostředků, povinnost nemovitost vyklidit a předat v konkrétní době, pokud nebude dohodnuto jinak, informovat žalobkyni o důležitých okolnostech souvisejících s převodem nemovitosti, popsaný právní a faktický stav nemovitosti dodržovat do provedení vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí ve prospěch zájemce, nečinit kroky ke zmaření nebo ztížení uzavření zprostředkovávané smlouvy, oznámit změnu svých kontaktních údajů (zprostředkovatelská smlouva). Povinnosti žalované obsažené ve smlouvě měly s ohledem na jejich charakter směřovat k tomu, aby i žalobkyně mohla svoji základní povinnost ze smlouvy - nalézt vážného zájemce o koupi nemovitosti – splnit a v důsledku toho být za svoji činnost odměněna formou provize a tím pokrýt též náklady s činností spojené. Podstatné povinnosti žalované nezbytné k tomu, aby mohl být účel zprostředkovatelské smlouvy skutečně naplněn, byly zajištěny smluvní pokutou. Smluvní pokuta tudíž vyvažovala smluvními stranami ujednaný vznik práva žalobkyně na odměnu za zprostředkování prodeje nemovitosti až okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy pro případ, kdy k uzavření zprostředkovávané smlouvy z příčin na straně žalované nedojde.

25. Soud I. stupně opodstatněně vzal také v úvahu, že znění zprostředkovatelské smlouvy není výsledkem jednostranného vnucení jejího obsahu žalobkyní jako silnější strany žalované v postavení spotřebitele. Smlouva prošla připomínkovým procesem ze strany právní zástupkyně žalované, žalovaná měla reálnou možnost znění smlouvy ovlivnit a měla i dostatečný časový prostor k uvážení, zda výsledek předsmluvního projednání je pro ni akceptovatelný a k uzavření smlouvy přistoupí. Žalovaná v rámci individuálního vyjednávání o obsahu smlouvy nežádala, aby ustanovení o smluvní pokutě nebyla ve smlouvě obsažena, neměla připomínky proti povinnostem, které smluvní pokuta měla utvrzovat ani proti výši smluvní pokuty.

26. Žalovaná měla dostatek času zvážit, zda zprostředkovatelskou smlouvu uzavře, k jejímu uzavření přistoupila s přiměřeným časovým odstupem po předkontraktačních jednáních, v rámci nich byla smluvní ujednání podrobena zkoumání ze strany právní zástupkyně žalované, proti ujednání o utvrzení závazku žalovaná nikterak nebrojila. Žalovaná i ve smlouvě potvrdila, že měla možnost navrhnout úpravu smluvních ujednání a že se s veškerou smluvní dokumentací měla možnost v dostatečném předstihu seznámit, uvedené skutečnosti vyplynuly i z dalších důkazů provedených soudem I. stupně, zejména předsmluvní komunikace účastníků.

27. Odvolací soud má tudíž shodně se soudem I. stupně za to, že není dána významná nerovnováha v právech a povinnostech smluvních stran v neprospěch žalované jako spotřebitele, jestliže některé ze smluvních povinností žalované byly utvrzeny smluvní pokutou. Bez zajištění splnění závazku smluvní pokutou by žalovaná nebyla motivována k plnění svých smluvních povinností když porušení povinností z její strany, utvrzených smluvní pokutou, by mělo vysoce pravděpodobně za následek nemožnost splnění smluvního závazku žalobkyní obstarat pro žalovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti. Nelze předpokládat, že zájemce o koupi bytové jednotky se rozhodne koupi realizovat, aniž by bytovou jednotku, její příslušenství a součásti zhlédl. To se ostatně v posuzované věci ukázalo reálným, neboť zájemci o bytovou jednotku byli limitováni tím, že žalovaná prohlídky nemovitosti neumožnila. Také splnění povinnosti uvést ve smlouvě pravdivé údaje mělo zásadní vliv na plnění závazku ze strany žalobkyně, neboť pro vyhledání zájemce o nemovitost má zásadní význam, zda s bytovou jednotkou zájemce získá také parkovací stání či nikoli, a v důsledku mělo vliv na možnost žalobkyně získat odměnu za svoji činnost dle smlouvy a pokrýt své náklady. Shora uvedené vyvážení práv a povinností smluvních stran dokresluje výše smluvní pokuty, která byla smluvními stranami sjednána ve výši rovnající se provizi.

28. Žalovaná spatřovala nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran v její neprospěch také v tom, že smluvní pokutu mohla žalobkyně požadovat za porušení více povinností a vedle toho jí mohl vzniknout nárok na provizi, pokud by zprostředkovávanou smlouvu žalovaná uzavřela. Odvolací soud výklad ujednání o smluvní pokutě předestřený žalovanou plně nesdílí. Byť žalovaná vypověděla, že smluvní pokutu vnímala tak, že „za každé porušení to bude navýšené“, předmětné ustanovení takto pojímáno žalobkyní nebylo, jak vyplynulo z výpovědi svědka [jméno FO], který za žalobkyni jednal. Dle svědka smluvní pokuta není za každé porušení, ale za více porušení náleží jedna smluvní pokuta. Rozdílný subjektivní výklad ujednání o smluvní pokutě obrací soud k výkladu objektivnímu. S ohledem na znění ustanovení článku 7, bod 7.9 smlouvy má odvolací soud za to, že smluvní pokutu mohla žalobkyně požadovat v případě porušení jedné nebo porušení vícero utvrzených povinností v celkové částce 325.000 Kč, v případě porušení povinnosti uvést pravdivé údaje za všechny nesprávné a nepravdivé údaje, neboť každá z těchto povinností jednotlivě a všechny ve svém souhrnu směřovaly k tomu, aby žalobkyně mohla ze smluvní pokuty pokrýt náklady spojené s činností dle smlouvy a smluvní pokuta jí kompenzovala odměnu za její činnost, zmařenou z příčin na straně žalované, či ztížené podmínky k realizaci činnosti podle smlouvy z důvodu porušení podstatných smluvních povinností žalovanou, pokud by k uzavření zprostředkovávané smlouvy přesto došlo a žalobkyni by nárok na provizi vznikl. Smluvní pokuta se vztahuje na utvrzené povinnosti v jejich celku žalobkyně má nárok na jednu smluvní pokutu, pokud žalovaná poruší více smluvních povinností či jednu smluvní povinnost poruší opakovaně. V tomto duchu přistoupila žalobkyně také k vymáhání smluvní pokuty, neboť v žalobě uvádí, že smluvní pokuta je koncipována jako jednorázová, bez ohledu na počet porušení.

29. Odvolací soud v souvislosti s posouzením utvrzených smluvních povinností ještě podotýká, že smluvní pokutou nebyla utvrzena povinnost žalované k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, k takové povinnosti ji smlouva o zprostředkování nezavazovala. Závazek žalované poskytnout žalobkyni součinnost za účelem naplnění účelu smlouvy, jímž bylo zprostředkování možnosti uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti, nelze ztotožňovat s povinností uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti se zájemcem. I při sjednání povinnosti k poskytnutí součinnosti zůstávala žalované zachována možnost uvážit a rozhodnout se, zda smlouvu o převodu nemovitosti se zájemcem uzavře či nikoliv a zda tedy nemovitost zcizí. Ostatně žalovaná po uzavření smlouvy své stanovisko ohledně zcizení nemovitosti změnila, kdy v dopise ze dne [datum] žalobkyni oznámila, že nadále nemá zájem nemovitost prodat. Smluvní ujednání o povinnosti žalované poskytnout součinnost nemá tudíž povahu neplatného ujednání, žalované neukládalo povinnost kupní smlouvu s budoucím zájemcem uzavřít, žalovaná jím nebyla nepřípustně nucena k převodu vlastnictví a nejedná se o ujednání, jímž by žalovaná převzala závazek vůči osobě, která nebyla účastníkem předmětného závazkového vztahu, což bylo žalovanou v průběhu řízení taktéž namítáno.

30. Ujednání o smluvní pokutě není nesrozumitelné, jak bylo žalovanou rovněž namítáno. Nesrozumitelné právní jednání je jednáním zdánlivým, k němuž se nepřihlíží (§ 553, § 554 o. z.). Z ujednání o smluvní pokutě je zřejmé, co toto ustanovení sleduje (proč dochází k utvrzení závazku – viz prohlášení v úvodu tohoto ustanovení), který subjekt má povinnost smluvní pokutu uhradit (žalovaná), porušení kterých konkrétních smluvních povinností smluvní pokuta utvrzuje, v jaké výši byla smluvní pokuta sjednána a kdy se stává splatnou.

31. Jestliže žalovaná namítala, že ustanovení článku 7, odst. 7.9 smlouvy nezohledňuje důvody nebo výjimky pro povinnost hradit smluvní pokutu, v souvislosti s čímž poukazovala na svůj zdravotní stav a pandemickou situaci s onemocněním Covid-19, a také nerozlišuje, v jakém rozsahu je nepravdivý údaj pro koupi nemovitosti relevantní a zda spotřebitel mohl nesprávnost údaje rozpoznat, uvedená námitka není pro posouzení vychýlení z rovnováhy práv a povinností smluvních stran rozhodná. Skutečnosti, které vedly k porušení utvrzených smluvních povinností a míra jejich porušení, mohou mít význam při moderaci smluvní pokuty, není-li tato shledána přiměřenou.

32. Pokud jde o závěry soudu I. stupně, že zprostředkovatelská smlouva není neplatnou z důvodu, že by byla podepsána pod nátlakem a že žalovaná byla při jejím uzavření uvedena v omyl, tyto nebyly odvolací argumentací napadány a odvolací soud je považuje za správné a v podrobnostech může odkázat i na své dřívější rozhodnutí ze dne [datum], v němž se k nim blíže vyjadřoval.

33. Podle § 2048 odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Podle § 2050 o. z., je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. Podle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

34. Jelikož nebylo možné dospět k závěru, že ustanovení smlouvy a ujednání článku 7, odst. 7.9 smlouvy způsobuje významnou nerovnováhu v právech a povinnostech účastnic v neprospěch žalované jako spotřebitele a představuje ujednání, k němuž nelze přihlížet, bylo potřebné posoudit, zda dohodnutá smluvní pokuta byla ve vztahu ke konkrétnímu smluvnímu závazku nepřiměřenou, neboť žalovaná se v řízení domáhala rovněž moderace smluvní pokuty (§ 2051 o. z.). Soud I. stupně při posouzení otázky moderace smluvní pokuty správně vycházel ze změněné judikatury Nejvyššího soudu týkající se posuzování tohoto utvrzovacího institutu ve smluvních vztazích (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023 sp. zn. 31 Cdo 2273/2022). Dle nového přístupu k posouzení přiměřenosti smluvní pokuty je potřebné vyhodnotit, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit a následně se zabývat konkrétními okolnostmi případu v době sjednávání smluvní pokuty, při porušení smluvní povinnosti i okolnostmi nastalými později, pokud mají v samotném porušení smluvní povinnosti původ.

35. S připomenutím, že každá smluvní pokuta zastává funkci preventivní, což má vytvářet tlak na splnění zajištěné smluvní povinnosti, soud I. stupně dospěl k závěru, že smluvní pokuta měla v posuzované věci plnit především funkci paušalizační. Žalovaná s tímto hodnocením nesouhlasí a prosazuje, že její funkce byla pouze sankční. Uvedenému by mohlo nasvědčovat, že ujednáním o smluvní pokutě nebylo dle dohody smluvních stran dotčeno právo žalobkyně na náhradu škody. Nicméně při posouzení, k čemu utvrzení závazků smluvní pokutou mělo skutečně vést a jaký byl účel sjednání smluvní pokuty, se nelze upnout toliko na sjednání vyloučení aplikace ust. § 2051 o. z. Soud I. stupně pro účely zhodnocení funkce smluvní pokuty opětovně vyslechl žalovanou a svědka [jméno FO]. Ze skutečností uvedených žalovanou v její účastnické výpovědi na funkci smluvní pokuty nelze primárně usuzovat, když žalovaná v podstatě zdůrazňovala, že celá smlouva byla proti ní, ke smluvní pokutě uvedla, že ji vnímala tak, že za každé porušení bude navýšena, což však nevypovídá o účelu závazku. Dle výpovědi svědka měla smluvní pokuta kompenzovat ušlý zisk právo na náhradu škody svědek vnímal jako škodu, která by vznikla například zájemci a tento ji uplatnil vůči žalobkyni, například z důvodu, že nedošlo k převodu parkovacího místa. Žalobkyně tedy vnímala smluvní pokutu jako kompenzační nástroj. Závěru o především kompenzační funkci smluvní pokuty koresponduje dle odvolacího soudu i znění článku 7, odst. 7.9 smlouvy, které je uvozeno prohlášením žalované, že si je vědoma, že žalobkyně vykonává činnost dle smlouvy na své náklady a že provize jí náleží pouze při obstarání příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy (podle článku 3 smlouvy ovšem nárok žalobkyni vzniká až v případě uzavření zprostředkovávané smlouvy). Na prohlášení žalované bezprostředně navazuje dohoda smluvních stran o smluvní pokutě s tím, že tato se uzavírá právě v souvislosti s tím, že žalobkyně činnost podle smlouvy bude vykonávat na své náklady a provize jí náleží až při splnění jejích povinností vedoucích k převodu nemovitosti. Kompenzační funkci odpovídá rovněž charakter smluvních povinností, které byly smluvní pokutou utvrzeny, neboť jejich plnění mělo směřovat k tomu, aby žalobkyně mohla účel smlouvy řádně naplnit, k čemuž se odvolací soud vyjadřoval již shora. Je evidentní, že vedle nátlakové funkce ke splnění utvrzené povinnosti měla smluvní pokuta žalobkyni pokrýt náklady související s činností dle smlouvy a nahradit odměnu, jestliže by na ni z důvodu porušení utvrzených povinností nedosáhla.

36. Smluvní pokuta byla žalobkyní požadována za porušení povinnosti uvést správné, pravdivé a úplné údaje a za porušení povinnosti poskytnout žalobkyni součinnost, spočívající v umožnění prohlídek nemovitosti zájemcům o její koupi.

37. Ohledně povinnosti žalované uvést ve smlouvě správné, pravdivé a úplné údaje považuje odvolací soud závěr soudu I. stupně, že k porušení povinnosti žalovanou došlo, za správný. Nelze souhlasit s žalovanou, že prohlášení žalované ohledně parkovacího stání náležejícího k nemovitosti se vztahovalo výhradně k prohlášení vlastníka bytového domu. I když v článku 1, odst. 1.1 smlouvy je konstatováno, že součástí nemovitosti je také sklepní kóje č. [číslo] a parkovací stání č. [číslo] v přízemí domu, dle prohlášení vlastníka, z kontextu smlouvy je zřejmé, že předmětem závazku žalobkyně jako zprostředkovatele mělo být zprostředkování prodeje nemovitosti vymezené v předmětném odstavci 1.1 smlouvy včetně sklepní kóje i parkovacího stání. Zprostředkovávaná nemovitost je zde popsána nejprve označením údajů tak, jak vyplývají ze zápisu v katastru nemovitostí (v němž sklepní kóje ani parkovací stání nejsou údaji, které by byly do katastru nemovitostí zapisovány, netvoří-li samostatný předmět právních vztahů) a následuje uvedení sklepní kóje a parkovacího stání jako součásti nemovitosti dle prohlášení vlastníka. Žalovaná v článku 1, odst. 1.1 smlouvy prohlásila, že je výlučným vlastníkem nemovitosti a její prohlášení se dle jazykového a logického výkladu vztahuje k údajům o nemovitosti vycházejícím z katastru nemovitosti i k údajům vycházejícím z prohlášení vlastníka budovy. Uvedenému výkladu odpovídá rovněž prohlášení žalované v článku 2, odst. 2.1 smlouvy, že požaduje za převod nemovitosti včetně základního vybavení, součástí a příslušenství cenu ve výši [částka], jakož i skutečnost, že z obsahu žádného ustanovení smlouvy nelze dovodit, že by sklepní kóje a parkovací stání (označené jako součásti nemovitosti v článku 1, odst. 1.1 smlouvy) neměly být (či pouze parkovací stání) předmětem zprostředkování a poskytnutí služeb ze strany žalobkyně.

38. Závěr, že prohlášení žalované ve smlouvě o specifikaci nemovitosti se týkalo i sklepní kóje a parkovacího stání jako předmětu zprostředkování, je podporován i předsmluvním chováním účastníků. Jednak žalovaná za přítomnosti pracovníka žalobkyně [jméno FO] ukazovala zájemci o byt [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] v [datum] parkovací stání, a jmenovaný z důvodu, že mu připadalo malé, o bytovou jednotku přestal mít zájem. Smluvní ujednání ohledně předmětu zprostředkování pak nebylo ze strany žalované ani předmětem jí navrhovaných revizí smlouvy.

39. Výkladu, že předmětem zprostředkování nebyla na základě prohlášení žalované pouze bytová jednotka včetně podílu na společných částech domu a společných částech pozemku, ale též sklepní kóje a parkovací stání, koresponduje i následné jednání žalované po uzavření smlouvy, kdy žalovaná přišla s jí tvrzeným výkladem až poté, kdy žalobkyně nepřistoupila na její požadavek na ukončení smlouvy z důvodu, že již nemá zájem na prodeji nemovitosti.

40. Jelikož na základě smlouvy o zprostředkování měla být předmětem zprostředkování a poskytnutí služeb ze strany žalobkyně bytová jednotka včetně parkovacího stání, avšak žalovaná v době uzavření smlouvy parkovacím stáním již nedisponovala, při uzavření smlouvy tedy uvedla nesprávné a nepravdivé údaje, z čehož soud I. stupně správně dovodil, že žalovaná porušila svoji smluvní povinnost. Tato smluvní povinnost pro ni vyplývala z článku 7, odst. 7.1 a 7.2 smlouvy a byla utvrzena smluvní pokutou. Právo na zaplacení smluvní pokuty žalobkyni vzniklo v době uzavření smlouvy o zprostředkování, k níž se váže porušení povinnosti žalované uvést ve smlouvě a v komunikaci s žalobkyní správné, úplné a pravdivé údaje.

41. Smluvní pokutu nelze mít za nepřiměřenou významu a hodnotě zajišťované povinnosti. Povinnost žalované uvést ve smlouvě pravdivé, úplné a správné údaje lze spolu s povinností poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy řadit k nejvýznamnějším povinnostem žalované v rámci sjednaného obligačního vztahu, neboť od splnění této povinnosti je odvislá následná činnost žalobkyně spočívající v hledání zájemce. Ohledně předmětu zprostředkování nemohou panovat pochybnosti. Na předmětu zprostředkování závisí zvolená strategie žalobkyně pro naplnění účelu smlouvy, neboť žalobkyně musí zvážit s ohledem na své odborné znalosti a zkušenosti, za jakou částku lze konkrétní nemovitost s přihlédnutím k jejímu stavu, k jejím součástem či příslušenství, případným právům a závazkům k ní se vážícím, nabízet k prodeji, a to s cílem dosáhnout pro klienta nejlepší prodejní podmínky. Nesprávná, neúplná či nepravdivá informace o předmětu zprostředkování pak zcela jistě má vliv na zájem budoucích kupujících o předmět zprostředkování a tím i na vlastní uzavření zprostředkovávané smlouvy a v důsledku toho i na možnost dosažení provize žalobkyní. Zda je předmětem zprostředkování bytová jednotka spolu s parkovacím stáním nebo bez parkovacího stání za požadovanou prodejní cenu, může mít pro nalezení zájemce o koupi nemovitosti klíčový význam, zvláště jedná-li se o nemovitost v centru krajského města, kde jsou dle obecného povědomí velmi omezené možnosti bezplatného parkování vozidla a parkování vůbec v blízkosti bydliště. Při posouzení ne/přiměřenosti smluvní pokuty je nutno vzít v úvahu také skutečnost, že žalobkyně je realitní kanceláří a ve svém podnikání dosahuje příjmů z provizí plynoucích ze zprostředkovatelské činnosti. Ve smlouvě o zprostředkování bylo sjednáno její právo na provizi ve výši 5 % z požadované ceny za prodej nemovitosti a výše smluvní pokuty odpovídala výši provize, tedy částce, o kterou žalobkyně v důsledku porušení smluvní povinnosti nejméně přišla (vedle nákladů vynaložených v souvislosti se zprostředkovatelskou činností). Vzájemný poměr mezi sjednanou výší smluvní pokuty a hodnotou utvrzené povinnosti nelze mít ani z tohoto pohledu za nepřiměřený.

42. Argumentace žalované, že žalobkyně spoluzavinila porušení povinnosti, neboť žalovaná jí před uzavřením smlouvy sdělila, že parkovací stání přenechala k užívání jiné osobě a že žalobkyně si byla přenechání parkovacího stání vědoma, není v souladu se skutkovými závěry soudu I. stupně. Soud I. stupně uzavřel, že informace poskytnutá žalovanou žalobkyni ve smlouvě o parkovacím stání byla nepravdivá, přičemž svůj skutkový závěr náležitě odůvodnil, když vzal v úvahu skutkové okolnosti vyplývající z jednotlivých důkazů a důkazy vyhodnotil v jejich vzájemné souvislosti. Jeho závěr představuje logické zhodnocení provedeného dokazování a odvolací soud jej považuje za správný. Ani ze svědeckých výpovědí zástupkyně žalované a její koncipientky [tituly před jménem] [jméno FO] nelze tvrzení žalované mít za prokázané, když zástupkyně žalované se pouze domnívala, že informace o převodu parkovacího stání na třetí osobu od žalované obdržela na předmětné schůzce, také koncipientka jen usuzovala na to, že záležitost parkovacího stání se na schůzce probírala. Skutečnosti uvedené synem žalované v jeho svědecké výpovědi byly v rozporu s tvrzením žalované, svědkyně [jméno FO], svědků [jméno FO], zájemce [tituly před jménem] [jméno FO] a dalšími soudem I. stupně zhodnocenými důkazy, s nimiž byla v rozporu i výpověď žalované, a soudem I. stupně byly v intencích ustanovení § 132 o. s. ř. správně vyhodnoceny. Ani výpověď žalované nemohla vést k závěru, že žalobkyni byla okolnost převodu parkovacího stání před uzavřením smlouvy známa. Její výpověď byla v rozporu s výpovědí svědka [tituly před jménem] [jméno FO], kterému žalovaná v [datum] ukazovala parkovací místo přímo v domě, v němž se nachází předmětná nemovitost, a svědek popřel, že by mu žalovaná ukazovala parkovací místo v protějším parkovacím domě. Na nepravdivost údaje ohledně parkovacího stání byla žalobkyně upozorněna až v [datum] svědkyní [jméno FO].

43. Spoluzavinění žalobkyně nemůže spočívat ani v tom, že skutečnosti ohledně parkovacího stání neověřila. Taková povinnost žalobkyni ze smlouvy nevyplývala a neplynula jí ani z právních norem.

44. Nelze pak přisvědčit žalované ani v tom, že porušení povinnosti vztahující se k pravdivosti údaje o parkovacím stání je možné kvalifikovat jako porušení nedbalostní. Parkovací stání č. [číslo], které původně náleželo k bytové jednotce, žalovaná vyměnila v roce [rok] za parkovací stání č. [číslo] a toto následně kupní smlouvou ze dne [datum] převedla na [jméno FO]. Žalovaná si musela být v době uzavření smlouvy tudíž vědoma, že k bytové jednotce žádné parkovací stání nenáleží a nemůže být předmětem převodu na případného budoucího zájemce.

45. Žalovaná poukazovala dále na skutečnost, že smlouva o zprostředkování byla účinná od [datum], dopisem ze dne [datum] žalovaná oznámila žalobkyni, že nemá dále zájem nemovitost prodat a do té doby bylo ze strany žalobkyně realizováno jen nafocení nemovitosti a její inzerce a náklady vynaložené žalobkyní neodpovídají proto výši sjednané smluvní pokuty. Dopisem ze dne [datum] žalovaná oznámila žalobkyni zájem na ukončení smlouvy s poukazem na své zdravotní problémy. Účastnice se na ukončení smlouvy nedohodly, neboť žalovaná odmítla možnost k uzavření dohody o ukončení smlouvy se zaplacením snížené částky [částka] požadované žalobkyní. Náklady žalobkyně odhadla žalovaná na [částka] bez podložení této částky konkrétními údaji a tuto nabízela žalobkyni uhradit. Argumentaci žalované, že v předmětném období do [datum] žalobkyni vznikly pouze náklady s nafocením a inzercí nemovitostí, nelze přijmout. Výši nákladů vynaložených žalobkyní v souvislosti se zprostředkováním dle smlouvy uzavřené mezi účastnicemi se v řízení nepodařilo objasnit. Z výpovědi svědka [jméno FO] vyplynulo, že žalobkyně provedla veškerou činnost potřebnou k zajištění prodeje, jež spočívala v nafocení nemovitosti, přípravě prezentace a propagace nemovitosti na serverech, inzerci v realitních novinách a prezentaci nemovitosti na vývěskách. K nákladům náleží také náklady na kancelář, na pojištění, na služby spojené s provozem kanceláře, na školení a vzdělávání zaměstnanců, obchodníků a vedení, jež však nelze vyčíslit ve vztahu ke konkrétnímu případu, k nákladům pak náleží rovněž činnost obchodních zástupců, náklady na dopravu a tyto v souhrnu nelze vyčíslit. K otázce výše škody lze připomenout, že nebylo povinností žalobkyně prokazovat výši škody, naopak bylo na žalované, aby prokázala, že škoda spočívala jen v jí tvrzených výdajích. Její tvrzení se však míjí se skutkovými zjištěními podávajícími se z výpovědi uvedeného svědka.

46. Žalovaná nedůvodně namítá, že žalobkyně se jen účelově snaží dosáhnout úhrady provize. Žalovaná fakticky hodlá přenášet důsledky svého vlastního jednání, porušujícího smlouvu, na žalobkyni. Smlouva o zprostředkování žalovanou zavazovala a měla povinnost plnit povinnosti, k nimž se ve smlouvě zavázala. Pokud by žalovaná po uzavření smlouvy nezměnila své stanovisko ohledně prodeje nemovitosti, lze při pravidelném běhu událostí předpokládat, že by přistoupila k uzavření zprostředkovávané smlouvy s některým ze zájemců obstaraných na základě zprostředkovatelské činnosti žalobkyní a žalobkyni by nárok na zaplacení provize vznikl. Žalobkyně prokázala, že vyvíjela činnost k naplnění účelu smlouvy a obstarala několik zájemců, kteří projevili vážný zájem o nabytí předmětné nemovitosti. Okolnost, že k tomu nedošlo, leží na straně žalované, v jí změněném postoji ke zcizení nemovitosti, na čemž žalobkyně nenese žádný podíl. Žalovaná také namítala, že žalobkyně ji nutila k podvodnému jednání a jednala podvodně i ve vztahu k potencionálním zájemcům a tyto uváděla v omyl ohledně parkovacího stání. K danému lze uvést, že i žalobkyně byla ze smlouvy zavázána, její povinností bylo vyvíjet činnost směřující ke zprostředkování uzavření smlouvy o převodu nemovitosti. Žalovaná sice projevila záměr ukončit smlouvu o zprostředkování, k dohodě mezi účastnicemi v tomto směru však nedošlo a smlouva žalobkyni i žalovanou zavazovala nadále. Žalobkyni nelze proto důvodně vyčítat, že po žalované požadovala, aby plnila své povinnosti ze smlouvy. Nadto dle svědka [jméno FO] žalobkyně žalovanou přestala v [datum] kontaktovat za účelem prohlídky nemovitosti. O podvodném jednání žalobkyně nelze pak hovořit ani ve vztahu k parkovacímu stání, neboť žalobkyně potenciální zájemce po získání relevantní informace prostřednictvím svědkyně [jméno FO] upozorňovala, že parkovací stání není součástí předmětné nemovitosti, jak vypověděl například svědek [tituly před jménem] [jméno FO].

47. Shora uvedené skutečnosti vedou odvolací soud k závěru, že výše smluvní pokuty za porušení povinnosti uvést ve smlouvě správné, pravdivé a úplné údaj, spočívající v uvedení nepravdivého údaje o parkovacím stání byla přiměřená významu utvrzené povinnosti, je odpovídající její hodnotě a nejsou zde dány okolnosti, které by měly vést k moderaci smluvní pokuty (§ 2051 o. z.). Výše smluvní pokuty pak koresponduje s výší provize, kterou žalobkyně v důsledku porušení smluvních povinností žalovanou nezískala, přičemž smluvní pokutu nelze pod hranici způsobené škody moderovat. Nárok na zaplacení smluvní pokuty byl proto uplatněn důvodně. Žalobkyni vznikl podle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. vedle smluvní pokuty nárok na zaplacení zákonných úroků z prodlení ve výši 8,25 % p.a. z žalované částky od [datum], což je den následující po uplynutí lhůty stanovené ve výzvě k zaplacení smluvní pokuty a představující první den prodlení Žaloba byla podána důvodně pro žalovanou částku i její příslušenství. Soud I. stupně proto správně dovodil, že nárok na smluvní pokutu nelze snížit.

48. Poukazuje-li žalovaná na to, že ve svém prvním rozhodnutí soud I. stupně nárok na smluvní pokutu moderoval, tato skutečnost na výše uvedených závěrech ničeho nemění.

49. Ve vztahu k povinnosti žalované poskytnout žalobkyni součinnost, spočívající v povinnosti umožnit prohlídky nemovitosti se zájemcem, soud I. stupně přijal závěr, že žalovaná povinnost poskytnout součinnost neporušila z důvodu vis maior, zvláštní právní skutečnosti spočívající v epidemiologické situaci v České republice a učinila tak ve vyšším zájmu svého zdraví, což jí nelze přičítat k tíži.

50. Předně je dle odvolacího soudu potřebné uvést, že k porušení předmětné povinnosti žalovanou objektivně došlo, a k tomuto porušení došlo po uzavření smlouvy o zprostředkování. Ustanovení § 2048 o. z. je založeno na objektivním principu. Právo na zaplacení smluvní pokuty vzniká již porušením smluvené povinnosti bez ohledu na okolnosti a příčiny, které k porušení vedly. Skutečnost, že žalovaná umožnila zájemcům o nemovitost její prohlídku, nebyla v řízení prokázána a nebyla ze strany žalované ani tvrzena. Žalovaná naopak vytýkala žalobkyni, že ji k realizaci prohlídek „nutila“.

51. Jedná-li se o význam a hodnotu utvrzené povinnosti, je možné k hodnocení přistoupit obdobně jako v případě porušení povinnosti uvést pravdivé údaje ohledně parkovacího stání. Žalobkyně doložila, že měla o zprostředkovávanou nemovitost vícero zájemců a tito si chtěli nemovitost před jejím zakoupením prohlédnout. Neumožnění prohlídky nemovitosti žalovanou mělo v konečném důsledku za následek, že k převodu nemovitosti na zájemce nedošlo a žalobkyně nemohla svoji činnost dle zprostředkovatelské smlouvy dokončit a tím získat dohodnutou provizi a pokrýt své náklady s tím spojené.

52. Žalovaná odmítnutí součinnosti spočívající v umožnění prohlídek nemovitosti odůvodňovala svým zdravotním stavem ve spojení s epidemiologickou situací způsobenou pandemií Covid 19. Je nutno uvést, že epidemiologická situace je mimořádnou okolností, kterou nebylo možné v době uzavření smlouvy předvídat, avšak sama o sobě nevylučovala, aby požadovaná součinnost byla ze strany žalované poskytnuta. K ní musí přistoupit další skutečnost, v daném případě žalovaná poukazovala na svůj vážný zdravotní stav. Avšak již v době předcházející uzavření smlouvy o zprostředkování zdravotní stav žalované nebyl v pořádku. Žalovaná si hodlala opatřit peněžní prostředky na biologickou léčbu, za tím účelem zvažovala prodej předmětné nemovitosti poměrně dlouhou dobu před uzavřením smlouvy o zprostředkování. Smlouvu o zprostředkování prodeje své nemovitosti se rozhodla s odstupem doby uzavřít, k jejímu podpisu přistoupila dobrovolně, na základě vlastního rozhodnutí. Žalovaná mohla rozumně předvídat, že může dojít ke zhoršení jejího zdravotního stavu včetně zhoršení významného. Žalovaná při vědomí uvedeného rizika přistoupila k uzavření závazkového vztahu s žalobkyní a převzala na sebe smluvní povinnosti z něj vyplývající. Stěží lze proto vážný zdravotní stav žalované včetně jeho zhoršení vyhodnotit jako okolnost, kterou by žalovaná mohla ospravedlnit porušení předmětné smluvní povinnosti.

53. V rámci hodnocení okolností po porušení utvrzených povinností je dle odvolacího soudu významné, že žalobkyně měla snahu žalovanou vést k tomu, aby závazkům potřebným pro naplňování účelu smlouvy dostála. O tom svědčí žádosti žalobkyně o umožnění prohlídky bytové jednotky zájemcům o koupi, i návrhy na nalezení řešení umožňujícího tuto povinnost splnit s přihlédnutím ke zdravotnímu stavu žalované a epidemiologické situaci v daném období, např. možnost online prohlídek, předložení potvrzení o bezinfekčnosti ze strany zájemců (SMS komunikace účastníků, dopis žalobkyně ze dne [datum]). Přístup žalované, kdy nereagovala na žádosti žalobkyně o umožnění prohlídek nemovitosti a také na vyjasnění stavu ohledně parkovacího stání, nesvědčí o snaze smluvně převzatým závazkům dostát. Přípis žalované ze dne [datum] vypovídá o tom, že žalovaná změnila svůj postoj k prodeji nemovitosti a ukazuje faktický motiv neplnění smluvních povinností, na němž však žalobkyně nenese žádný podíl.

54. Jelikož žalobkyně nárok na smluvní pokutu uplatnila v řízení důvodně, nutno mít za správný nákladový výrok napadeného rozhodnutí, jímž byla náhrada nákladů řízení přiznána žalobkyni. Jde-li o výši nákladů žalobkyně, lze odkázat na odůvodnění rozsudku soudu I. stupně, v němž soud náklady podrobně rozepsal co do jejich druhu, výše i právní normy, z níž vycházel.

55. Veden výše uvedenými důvody, odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

56. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně úspěšné žalobkyni přiznal právo na jejich náhradu v celkové částce 12.184,70 Kč. Náklady žalobkyně tvoří odměna advokáta za jeden úkon právní služby ve výši 9.620 Kč podle § 7, § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění (dále též „advokátní tarif“), náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč k tomuto úkonu právní služby podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu a náhrada 21 % DPH ve výši 2.114,70 Kč podle § 137 odst. 3 o. s. ř. K zaplacení byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř. lhůta do tří dnů od právní moci rozhodnutí platebním místem byl určen podle § 149 odst. 1 o. s. ř. advokát žalobkyně. Ze strany žalované nebyly tvrzeny skutečnosti, které by měly vést k aplikaci ustanovení § 150 o. s. ř. a odvolací soud takové skutečnosti neshledal.

Poučení