6 C 404/2021

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Barochovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] se sídlem [adresa] o zaplacení částky 395 912 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba s návrhem, aby žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobkyni částku 395 912 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25% p. a. od 28. 8. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 49 368 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet právního zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobkyně podala dne 14. 9. 2021 u zdejšího soudu návrh na vydání elektronického platebního rozkazu proti žalovanému o zaplacení částky 395 912 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že účastníci uzavřeli dne 19. 4. 2021 Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (dále jen„ zprostředkovatelská smlouva“), na základě které si žalovaný sjednal poskytování realitních služeb ve věci prodeje jednotky [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, v části [územní celek], stojící na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemcích parc. [číslo] vše zapsáno do katastru nemovitostí na LV [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitost“), která je ve vlastnictví žalovaného. Podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy činila požadovaná kupní cena nemovitosti částku 6 990 000 Kč plus doplatek dluhu u Městské části pro [část Prahy] výši 1 190 000 Kč, celkem tedy částku 8 180 000 Kč. V rámci zprostředkovatelské činnosti žalobkyně řádně konala veškeré činnosti podle zprostředkovatelské smlouvy, směřující ke zprostředkování prodeje nemovitosti třetí osobě za podmínek sjednaných ve spotřebitelské smlouvě. Prohlídky nemovitosti byly umožněny ze strany žalovaného od 6. 6. 2021 z důvodu, že nemovitost před tímto datem užívali nájemci žalovaného. Dne 7. 6. 2021 proběhly tři prohlídky nemovitosti za přítomnosti žalovaného. Následně dne 8. 6. 2021 sdělil zcela bezdůvodně žalovaný žalobkyni, že si již nemovitost nadále nepřeje inzerovat, protože ji již nechce prodat. Poté následovala další komunikace mezi účastníky, jejímž vyústěním bylo umožnění dalších tří prohlídek nemovitosti, a to dne 30. 6. 2021, přičemž byly z důvodu nedostavení se jednoho ze zájemců nakonec provedeny prohlídky dvě. Po prohlídce dne 30. 6. 2021 projevil jeden ze zájemců, obstaraných žalobkyní, konkrétně paní [jméno] [příjmení], zájem a připravenost koupit nemovitost za kupní cenu požadovanou žalovaným. Následně žalovaný i přes opakované výzvy žalobkyně k poskytnutí součinnosti směřující k prodeji nemovitosti, zejména tedy uzavření kupní smlouvy s paní [příjmení], odmítl dále činit jakékoliv kroky a následně prostřednictvím e-mailové komunikace sdělil žalobkyni zcela bezdůvodně, že nemovitost prodat nechce. Žalovaný však do současné doby zprostředkovatelskou smlouvu neukončil, resp. se o to ani nepokusil. Podle článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy se žalovaný zavázal poskytovat žalobkyni nezbytnou součinnost, aby mohla plnit své povinnosti stanovené zprostředkovatelskou smlouvou, zejména poskytnout nezbytné dokumenty a umožnit prohlídky nemovitosti, sdělovat žalobkyni veškeré informace, nezbytné pro řádné plnění zprostředkovatelské smlouvy, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy s vyhledaným kupujícím. Podle článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy se žalovaný v případě, kdy neposkytne žalobkyni nezbytnou součinnost podle článku VII. zprostředkovatelské smlouvy, zejména pokud tím zmaří uzavření kupní smlouvy se žalobkyní vyhledaným zájemcem, zavázal uhradit žalobkyni odměnu za doposud poskytnuté realitní služby a zprostředkování samotné příležitosti uzavřít kupní smlouvu v paušální částce ve výši provize, včetně DPH podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy. Podle tohoto článku zprostředkovatelské smlouvy pak byla sjednána provize žalobkyně ve výši 4 % ze sjednané kupní ceny nemovitosti plus DPH, tj. částka 395 912 Kč (327 200 Kč + 21 % DPH 68 712 Kč). Žalovanému v důsledku bezdůvodného odepření uzavření kupní smlouvy s vyhledaným zájemcem, a tedy zmaření prodeje nemovitosti, vznikla povinnost k úhradě odměny podle článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy v celkové částce 395 200 Kč. Žalobkyně zaslala žalovanému doporučenou zásilkou dne 30. 8. 2021 předžalobní výzvu, kterou vyzvala žalovaného k úhradě této smluvní pokuty. Žalovaný zásilku převzal dne 31. 8. 2021, avšak tuto částku žalobkyni neuhradil.

2. Soud rozhodl podle návrhu elektronickým platebním rozkazem ze dne 24. 9. 2021, č. j. EPR 218496/2021-6, proti němuž podal žalovaný včasný odpor a vyjádření k žalobě, ve kterých navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že předžalobní výzva ke dni 30. 8. 2021 byla předčasná a tedy nicotná, protože zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena do 30. 9. 2021. I z tohoto důvodu považuje žalovaný žalobu za předčasnou, protože ke dni podání žaloby, resp. ke dni vydání elektronického platebního rozkazu, ještě nemohl žalovaný smluvní vztah žádným způsobem porušit, protože stále trval. Podle § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ ZRZ“) je provize za realitní zprostředkování splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Realitní smlouva však uzavřena nebyla. Podle § 19 odst. 2 ZRZ je možné splatnost provize vázat nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Tato možnost však ve zprostředkovatelské smlouvě sjednána nebyla. Podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy měla činit provize 4 %, včetně DPH bez dalšího ujednání, a proto je zřejmé, že nastávají účinky § 19 odst. 1 ZRZ, tj. odměna je splatná po uzavření kupní smlouvy. Jestliže žalobkyně opírá svůj žalobní nárok o ustanovení článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy, pak nelze než uzavřít, že se žalobkyně tímto ustanovením smlouvy snaží obejít § 19 odst. 1 ZRZ, stejně jako § 19 odst. 2 ZRZ, a dané ujednání zastírá de facto ujednání, které svým obsahem je ujednáním o smluvní pokutě vůči zájemci jako spotřebiteli. Podle § 4 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele (dále jen „zákon o ochraně spotřebitele“), je obchodní praktika nekalá, je-li v rozporu s požadavkem odborné péče a podstatně narušuje nebo je způsobilá podstatně narušit ekonomické chování spotřebitele. Vzhledem k dikci článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy ve vztahu k § 19 ZRZ lze uzavřít, že ze strany žalobkyně se v daném konkrétním případě jedná o nekalou obchodní praktiku, které nelze přiznat soudní ani jinou právní ochranu.

3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaného setrvala na svých žalobních tvrzeních. Uvedla, že v článku VI. odst. 2 zprostředkovatelské smlouvy se zcela jasně deklaruje, že nárok na zaplacení smluvní provize vzniká až uzavřením kupní smlouvy. Nedošlo proto k aplikaci § 19 odst. 2 ZRZ. Žalobkyně však svůj nárok nikterak neodvozuje od tohoto článku, tedy od skutečnosti, zda byla či nebyla uzavřena kupní smlouva, nýbrž nárok odvozuje od článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy ve spojení s článkem VIII. zprostředkovatelské smlouvy. Článek VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy totiž žalovaný porušil tím, že neposkytl nezbytnou součinnost, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti. Takovým jednáním žalovaného tak došlo k aktivaci článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy a vzniku nároku žalobkyně na úhradu odměny za realitní služby. S ohledem na obecnou právní zásadu pacta sunt servanda, vyjádřenou v § 1759 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a zároveň na skutečnost, že smluvní strany se mohou legitimně odchýlit od zákonných ustanovení, považuje žalobkyně uvedený článek VIII. zprostředkovatelské smlouvy za platný. Jedná se navíc o běžné ustanovení tohoto typu smlouvy v oblasti realitních služeb. Pokud se týká splatnosti provize, nárok na odměnu za realitní služby ve smyslu článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy nevzniká uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána, nýbrž právě neposkytnutím součinnosti podle článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy. Není proto pravda, jak uvádí žalovaný, že ke dni vydání elektronického platebního rozkazu ještě nemohl žalovaný smluvní vztah žádným způsobem porušit. Pohledávka (odměna) tak podle zprostředkovatelské smlouvy vznikla v okamžiku, když žalovaný neposkytl žalobkyni nezbytnou součinnost podle článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy, zejména zmařil uzavření kupní smlouvy s kupujícím vyhledaným žalobkyní. Okamžik vzniku pohledávky tak v tomto případě není nikterak vázán na uzavření kupní smlouvy, neboť se nejedná o provizi za zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti, jak se snaží žalovaný nastínit. K tvrzení žalovaného, že článek VIII. údajně de facto zastírá ujednání, které svým způsobem je ujednáním o smluvní pokutě vůči zájemci jako spotřebiteli, pak žalobkyně uvedla, že zmiňované ustanovení zprostředkovatelské smlouvy je zcela standardním ustanovením smluv tohoto typu a rozhodně se tak nejedná o jakékoliv zastírání smyslu tohoto ustanovení, natož o neplatné ustanovení. Je zjevné, že žalovaný měl možnost si zprostředkovatelskou smlouvu důkladně přečíst, což také udělal, a taktéž stvrdil vlastním podpisem na smlouvě. Předmětný článek není ve smlouvě nikterak schovaný nebo jakkoliv jinak upozaděný, například menším písmem ve zprostředkovatelské smlouvě či na jiném dokumentu, a bude-li na žalovaného pohlíženo jako na průměrného občana ve smyslu občanského zákona, je zjevné, že tomuto ustanovení zprostředkovatelské smlouvy musel porozumět a dobrovolně je odsouhlasil. To navíc žalovaný ani nijak nerozporuje či nenamítá. Podle žalobkyně se nelze rovněž ztotožnit s názorem žalovaného, že se žalobkyně daným ustanovením zprostředkovatelské smlouvy snaží obejít znění § 19 odst. 1 ZRZ, stejně jako § 19 odst. 2 ZRZ, a v daném ujednání zastírá de facto ujednání, které svým obsahem je ujednání o smluvní pokutě vůči zájemci jako spotřebiteli. V tomto ohledu se jedná o zcela standardní ujednání zprostředkovatelské smlouvy, které jednak chrání opodstatněné zájmy zprostředkovatele a jednak plní garanční funkci. Navíc nelze po žalobkyni jako po zprostředkovateli rozumně požadovat, aby konala činnosti podle zprostředkovatelské smlouvy a vynakládala s tím související náklady (právní služby, fotografie, inzerce, vlastní realitní činnost) bez zajištění, že tyto náklady budou žalobkyni v případě neposkytnutí součinnosti ze strany žalovaného vráceny. I kdyby předmětné ustanovení zprostředkovatelské smlouvy skutečně představovalo smluvní pokutu, ani takové ujednání by nebylo neplatné. Žalobkyně odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2018, sp. zn. 33 Icdo 45/2017, podle kterého je třeba přihlédnout k tomu, zda a jak měl spotřebitel možnost seznámit se s obsahem ujednání o smluvní pokutě, a to z hlediska čitelnosti, rozsahu, míry srozumitelnosti a přehlednosti. Měl-li spotřebitel možnost seznámit se s ujednáním předem, nemusí jít se zřetelem ke konkrétním okolnostem o ujednání po obsahové stránce nepřiměřené (zakládající významnou nerovnováhu) a pokud ujednání pravidelně bývá v obchodních (úvěrových) podmínkách, nemusí být překvapivé. Podle žalobkyně tak nelze dojít k závěru, že by předmětné ustanovení zprostředkovatelské smlouvy, na základě kterého žalobkyně staví svůj nárok, bylo skutečně jakkoliv nesrozumitelné, nepřehledné, že žalovaný neměl možnost se s ním seznámit nebo bylo jakkoliv nepřiměřené. Jedná se totiž o standardní součást zprostředkovatelské smlouvy v oblasti realitních služeb. Podle žalobkyně žalovaný nesprávně interpretuje zprostředkovatelskou smlouvu, když má za to, že nárok, který žalobkyně žaluje, představuje provizi za zprostředkování možnosti uzavřít kupní smlouvu se zájemcem. Taková interpretace není správná a zjevně dokládá snahu žalovaného odvést pozornost od skutečného důvodu vzniku žalovaného nároku. Žalovaným nárokem je nárok na odměnu za doposud poskytnuté realitní služby a s tím související náklady a zprostředkování samotné příležitosti uzavřít kupní smlouvu ve spojení s neposkytnutím součinnosti žalovaným. Nebyl rovněž naplněn ani jeden z kumulativních znaků nekalé obchodní praktiky ve smyslu § 4 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele. Žalobkyně totiž zjevně nejednala v rozporu s požadavky odborné péče, neboť v žádné fázi jednání se žalovaným nejednala tak, aby podstatně narušila nebo byla způsobilá podstatně narušit ekonomické chování žalovaného. Žalobkyně na žalovaného nevyvíjela žádný tlak k uzavření zprostředkovatelské smlouvy, ani k učinění jakýchkoliv jiných kroků v rámci jejich smluvního vztahu. V chování žalobkyně zcela jistě nelze spatřovat kteroukoliv z v přílohách vyjmenovaných, ať už klamavých, či agresivních obchodních praktik. Žaloba nebyla podána předčasně, jelikož žalovaný nárok vznikl již okamžikem porušení smluvních povinností žalovaným, nikoliv tedy až zánikem smluvního vztahu podle zprostředkovatelské smlouvy. Splatnost odměny za doposud poskytnuté realitní služby a zprostředkování samotné příležitosti uzavřít kupní smlouvu vznikla porušením povinnosti k součinnosti žalovaným a nikoliv uzavřením samotné kupní smlouvy. Povinnost žalovaného k zaplacení předmětné odměny žalobkyně nepředstavuje smluvní pokutu, nýbrž běžnou ochranu zprostředkovatele před svévolí žalovaného. Článek VIII. zprostředkovatelské smlouvy nepředstavuje žádný typ nekalé obchodní praktiky podle zákona o ochraně spotřebitele. Žalobkyně proto setrvala na žalobě.

4. Žalovaný v dalším písemném vyjádření k žalobě akcentoval, že žalobkyně jednala v rozporu s § 14 ZRZ, neboť de facto pod hrozbou vysoké sankce nutí žalovaného jako spotřebitele uzavřít jakoukoli libovolně předloženou realitní smlouvu, ač k tomu spotřebitel nucen být nesmí. Dikce článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy ve spojení s článkem VIII. této smlouvy a reálné uplatňování daných ustanovení zprostředkovatelské smlouvy žalobkyní jako realitním zprostředkovatelem obchází citované ustanovení ZRZ, a tedy je nezákonné. Pokud se žalobkyně s odkazem na článek VII. odst. 1 písm. a) ve spojení s článkem VIII. zprostředkovatelské smlouvy snaží domoci dílčí odměny a úhrady dílčích nákladů, měla by tak v rámci zprostředkovatelské smlouvy učinit průhledně a jednoznačně, aby klienti žalobkyně jako běžní spotřebitelé mohli jednoznačně zvážit, zdali za daných podmínek zprostředkovatelskou smlouvu se žalobkyní uzavřou nebo vyhledají jiného realitního zprostředkovatele, který jim dá výhodnější nabídku bez sankce. Takovou šanci žalobkyně žalovanému nedala, ale nárok, který jinak může být legitimní, skryla. Tím žalobkyně deklaruje své nekalé praktiky vůči spotřebitelům ve snaze získat na realitním trhu v rámci konkurence lepší postavení.

5. Soud zjistil tyto skutečnosti:

6. Mezi účastníky není sporu, že účastníci uzavřeli dne 19.4.2021 Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (zprostředkovatelkou smlouvu) s dobou trvání do 30.9.2021, že tato smlouva nebyla vypovězena ani prodloužena, že splatnost provize měla nastat podle čl. VI. bod 3. zprostředkovatelské smlouvy okamžikem provedení vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitosti příslušným katastrálním úřadem, a že žalobkyně pro žalovaného podle zprostředkovatelské smlouvy obstarala zájemce o koupi nemovitosti žalovaného, žalovaný však s tímto zájemcem kupní smlouvu neuzavřel.

7. Z kopie Smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb ze dne 19. 4. 2021, uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným, soud zjistil, že: v čl. II. byla stanovena požadovaná kupní cena za nemovitost 6 990 000 Kč + doplatek Městské části [obec a číslo] a provize pro žalobkyni ve výši 4%; v čl. VI. bod 3 byla sjednána splatnost provize okamžikem provedení vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitosti příslušným katastrálním úřadem; v čl. VII. se žalobkyně mimo jiné zavázala vyvinout potřebné úsilí k vyhledání kupujícího v době trvání této smlouvy a žalovaný se zavázal poskytovat žalobkyni nezbytnou součinnost, aby mohla plnit své povinnosti stanovené touto smlouvou, zejména jí poskytnout nezbytné dokumenty a umožnit prohlídky nemovitosti, a dále žalobkyni sdělovat veškeré informace pro řádné plnění smlouvy, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy s vyhledaným kupujícím; v čl. VIII. bylo sjednáno, že pokud žalovaný neposkytne žalobkyni nezbytnou součinnost podle čl. VII. zprostředkovatelské smlouvy, zejména pokud tím zmaří uzavření kupní smlouvy s kupujícím vyhledaným žalobkyní, nebo pokud v rozporu s exkluzivitou této smlouvy uzavře kupní smlouvu sám s jinou osobou bez vědomí a součinnosti žalobkyně, zavazuje se v takovém případě žalobkyni uhradit odměnu za dosud poskytnuté realitní služby a zprostředkování samotné příležitosti uzavřít kupní smlouvu v paušální částce ve výši provize včetně DPH podle čl. II. zprostředkovatelské smlouvy.

8. Z emailové komunikace mezi účastníky v období od 24.4.2021 do 26.7.2021 soud zjistil, že spolu účastníci komunikovali o rozsahu vybavení k prodeji nabízeného bytu (email ze dne 27.4.2021), o způsobech inzerce (email ze dne 27.4.2021), o termínech prohlídek bytu (emaily ze dne 7.5.2021, 15.6.2021, 26.7.2021), že žalobkyně informovala žalovaného o možném zájemci o koupi bytu (email ze dne 12.5.2021) a dalším zájemci, který je ochoten zaplatit požadovanou cenu (email ze dne 15.6.2021), že žalobkyně sdělila žalovanému, že pokud odmítne podepsat kupní smlouvu, vzniká mu podle zprostředkovatelské smlouvy pokuta ve výši provize (email ze dne 15.6.2021) a že žalovaný zpochybnil svůj záměr prodat byt – byl by ochoten se přestěhovat do jiného bytu jen ve stejném domě (email ze dne 8.6.2021) a že následně dne 26.7.2021 sdělil žalobkyni, že věc považuje za uzavřenou, byt zůstává v jeho vlastnictví a smlouva vyprší bez realizace obchodu (email ze dne 26.7.2021).

9. Z listiny„ Informace o jednotce“ soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem nemovitosti, a to jednotky [číslo] způsob využití byt, budova [adresa], zapsaná na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], a podílu na společných částech [číslo].

10. Z předžalobní výzvy ze dne 30. 8. 2021, adresované žalovanému právním zástupcem žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě částky 395 912 Kč jakožto odměny podle čl. VIII zprostředkovatelské smlouvy, a to v důsledku bezdůvodného odepření uzavření kupní smlouvy s vyhledaným zájemcem, která odpovídá částce provize ve výši 4% ze sjednané kupní ceny nemovitosti ve výši 8 180 000 Kč (6 990 000 Kč + doplatek dluhu u Městské části [obec] 6 1 190 000 Kč) + DPH. Právní zástupce žalovaného nesporoval doručení této výzvy.

11. Z ostatních v řízení provedených důkazů již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo právní posouzení věci, a proto je dále nehodnotil.

12. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.) a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

13. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 19.4.2021 Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (zprostředkovatelskou smlouvu), jejímž předmětem byl závazek žalobkyně vyvíjet pro žalovaného činnost směřující k prodeji nemovitosti žalovaného, který ji chtěl prodat za ve zprostředkovatelské smlouvě stanovenou cenu 8 180 000 Kč. Žalobkyně nemovitost inzerovala a obstarala zájemce o její koupi. Žalovaný si však svůj záměr prodat nemovitost rozmyslel, o této změně svého rozhodnutí informoval žalobkyni, a kupní smlouvu se zájemcem neuzavřel. Žalobkyně požaduje po žalovaném, v důsledku zmaření splnění smlouvy z jeho strany, smluvní odměnu za realitní služby ve výši provize, sjednanou v článku VIII zprostředkovatelské smlouvy.

14. Podle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

15. Podle § 19 odst. 1, 2 ZRZ, není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy; ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

16. Podle § 4 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele, obchodní praktika je nekalá, je-li v rozporu s požadavky odborné péče a podstatně narušuje nebo je způsobilá podstatně narušit ekonomické chování spotřebitele, kterému je určena, nebo který je jejímu působení vystaven, ve vztahu k výrobku nebo službě. Je-li obchodní praktika zaměřena na určitou skupinu spotřebitelů, posuzuje se podle průměrného člena této skupiny.

17. Podle § 1759 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákon, v platném znění, smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

18. Podle § 1813 občanského zákona se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

19. Podle § 1815 občanského zákona, k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

20. Zprostředkovatelská smlouva je současně i smlouvou spotřebitelskou, jestliže zprostředkovatel provozuje podnikatelsky služby realitní kanceláře a zájemce v právním vztahu se zprostředkovatelem jako podnikatel nevystupuje (usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. 11. 2010, sp. zn. 20 Co 433/2010).

21. Podstata zprostředkovatelské smlouvy spočívá v závazku zprostředkovatele za odměnu vyvíjet aktivně činnost, jíž vytvoří zájemci příležitost uzavřít určitou smlouvu se třetí osobou, a v závazku zájemce poskytnout zprostředkovateli odměnu, dojde-li přičiněním zprostředkovatele k uzavření smlouvy. Činnost zprostředkovatele lze charakterizovat tak, že vyhledá osoby se zájmem o uzavření smlouvy, že seznámí zájemce s třetí osobou a umožní jim vyjednávat o smlouvě. Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008).

22. Institut smluvní pokuty je jedním z právních prostředků zajištění závazků. Jejím smyslem je zajištění splnění povinností, jež jsou obsahem závazků. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Zároveň má sankční charakter, neboť účastníka, který poruší smluvní povinnost, stíhá nepříznivým následkem v podobě vzniku další povinnosti zaplatit peněžitou částku ve sjednané výši. Sjednání pokuty a její výše je zásadně věcí vzájemné dohody stran. Při zkoumání platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska dobrých mravů je nutno uvážit funkce smluvní pokuty - preventivní, uhrazovací a sankční (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 1. 2010, sp. zn. 33 Cdo 2776/2008).

23. Podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. 9. 2019, sp. zn. 69 Co 77/2019, smluvní pokuta za porušení smluvní povinnosti spotřebitele sjednaná v nepřiměřené výši zakládá významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch spotřebitele. Jde tak o ujednání zakázané ve smyslu ustanovení § 1813 občanského zákona a nepřihlíží se k němu (§ 1815 o. z.) a nepřichází tak v úvahu smluvní pokutu moderovat (§ 2051o.z.).

24. V řízení bylo prokázáno emailovou korespondencí mezi účastníky, že žalovaný svým jednáním, kdy si rozmyslel svůj záměr prodat nemovitost, zmařil uzavření kupní smlouvy se žalobkyní zprostředkovaným zájemcem, čímž porušil článek VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy. Podle článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy by mu tak vznikla povinnost uhradit žalobkyni„ odměnu za doposud poskytnuté realitní služby“ v paušální částce ve výši provize včetně DPH podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy. Soud k námitkám žalovaného (skrytý pravý obsah ujednání článku VIII.) zkoumal, zdali ustanovení článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy obsahuje skryté ujednání o smluvní sankci či nikoliv, a to, zdali je takové ujednání platné. Gramatickým a logickým výkladem tohoto ustanovení soud dospěl k jednoznačnému závěru, že toto ustanovení ve skutečnosti obsahuje ujednání o smluvní pokutě za porušení závazku žalovaného uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní zprostředkovaným zájemcem, a to ve výši ve smlouvě sjednané provize, a že jím žalobkyně obchází ujednání, obsažené v článku VI. odst. 3, ve kterém byla sjednána splatnost provize až okamžikem provedení vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Přestože žalobkyně ujednání v tomto ustanovení nazývá odměnou, jedná se tak evidentně o smluvní sankci, což je zřejmé i z toho, že žalobkyně požaduje zaplacení paušální částky ve výši provize bez ohledu na rozsah služeb, poskytnutých do aktivace článku VIII. žalovanému. Provizi za porušení povinností však nelze požadovat (§ 19 ZRZ, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008). Ujednání o smluvní sankci, obsažené ve smlouvě, nesmí být skryté ani neočekávané, tak tomu však v daném případě není. Žalobkyni nevznikl nárok na provizi (byť jí nic nebránilo, když navíc zprostředkovatelskou smlouvu sama koncipovala, sjednat ve smlouvě splatnost provize již obstaráním zájemce o koupi) a zjevně se snaží tento nedostatek obejít ust. čl. VIII. zprostředkovatelské smlouvy. Ta, vyjma čl. VIII, žádná další sankční ujednání neobsahuje. Článek VIII. zprostředkovatelské smlouvy v kontextu celé zprostředkovatelské smlouvy zakotvuje značnou nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran k újmě žalovaného, jelikož porušení povinností v čl. VII. zprostředkovatelské smlouvy ze strany žalobkyně není sankcionováno. Sankce se tak vztahuje pouze k jedné smluvní straně, a to k žalovanému, který je v postavení spotřebitele (usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. 11. 2010, sp. zn. 20 Co 433/2010). Nadto pak z provedeného dokazování, konkrétně emailu ze dne 15. 6. 2021 v 13:54 hod. lze mít za prokázané, že ačkoliv požadované plnění žalobkyně ve zprostředkovatelské smlouvě jako sankci nenazývá, za sankci je sama považuje, když je v textu emailu uvedeno, že„ pokud žalovaný odmítne podepsat kupní smlouvu, vzniká mu podle zprostředkovatelské smlouvy pokuta ve výši provize“. Vzhledem tedy k tomu, že, jak shora uvedeno, smluvní pokuta, skrytá v čl. VIII. zprostředkovatelské smlouvy, zakládá významnou nerovnováhu mezi stranami v neprospěch žalovaného jakožto spotřebitele (§ 1813 občanského zákona), je toto ujednání neplatné a nepřihlíží se k němu (§ 1815 občanského zákona). Žalobkyni proto nárok podle čl. VIII. zprostředkovatelské smlouvy nevznikl, žaloba tak není důvodná a soud ji proto zamítl.

25. Pokud žalobkyně navrhla k prokázání žalobních tvrzení výslechy svědkyň [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], soud tento důkazní návrh pro nadbytečnost zamítl, protože skutkový stav, tvrzený žalobou, byl dostatečně prokázán v řízení provedenými listinnými důkazy, sporným zůstal pouze právní výklad obsahu zprostředkovatelské smlouvy.

26. Výrok II. rozsudku, kterým bylo rozhodnuto o nákladech řízení, je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož soud přiznal žalovanému, který měl ve věci plný úspěch, náhradu nákladů řízení. Ty sestávají z nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, z tarifní hodnoty ve výši 395 912 Kč za 4 úkony oprávní služby (příprava a převzetí zastoupení, písemné podání – odpor a vyjádření k žalobě ze dne 4. 10. 2021, písemné podání – vyjádření ze dne 31. 1. 2021 a účast na jednání dne 4. 2. 2022) ve výši 9 900 Kč za jeden úkon. V souladu s § 13 odst. 3 citované vyhlášky soud přiznal i hotové výdaje advokáta spojené se 4 úkony právní služby (příprava a převzetí zastoupení, písemné podání – odpor a vyjádření k žalobě ze dne 4. 10. 2021, písemné podání – vyjádření ze dne 31. 1. 2021 a účast na jednání dne 4. 2. 2022) ve výši 300 Kč za jeden úkon. V souladu s § 137 odst. 1, 3 o. s. ř. zvýšil soud odměnu za úkony právní služby a hotové výdaje advokáta o 21 % DPH v částce 8 568 Kč, protože zástupce žalovaného je plátcem této daně. Celkové náklady řízení tak činí přiznaných 49 368 Kč. Právní zástupce žalovaného vyúčtoval nad rámec shora uvedeného odměnu za 1 úkon právní služby (včetně hotových výdajů s ním spojených) za písemné podání – reakci na předžalobní výzvu. Tuto listinu však nedoložil a není tak zřejmé, zda tento úkon učinil pro žalovaného po podání žaloby, když kromě toho plná moc pro zastupování žalovaného je datována 28.9.2021, tedy v době již probíhajícího soudního řízení. Soud mu proto odměnu a hotové výdaje+ 21% DPH za tento úkon nepřiznal.

27. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. uložil soud žalobkyni zaplatit žalovanému náklady řízení na účet jeho právního zástupce.