68 Co 190/2022- 74

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ludmily Petrákové a soudců Mgr. Pavla Riedlbaucha a Mgr. Kateřiny Sedlákové ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky [částka] s příslušenstvím, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne [datum rozhodnutí] č. j. 6 C 404/2021 – 43 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradu nákladů odvolacího řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokáta.

Odůvodnění

1. Rozsudkem ze dne [datum] soud I. stupně zamítl žalobu s návrhem, aby žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % p. a. od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku na účet právního zástupce žalovaného (výrok II).

2. Soud I. stupně rozhodl o nároku žalobkyně na plnění. Žalobkyně tvrdila, že účastníci uzavřeli dne [datum] Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (dále také zprostředkovatelská smlouva), jíž si žalovaný sjednal poskytování realitních služeb ve věci prodeje jednotky [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, v části obce Bubeneč, stojící na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemcích parc. [číslo] vše zapsáno do katastru nemovitostí na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro obec Praha, katastrální území Bubeneč (dále nemovitost nebo bytová jednotka), která je v jeho vlastnictví. Podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy činila požadovaná kupní cena nemovitosti [částka] plus doplatek dluhu žalovaného vůči Městské části [obec a číslo] ve výši [částka], celkem tedy [částka]. Žalobkyně řádně konala zprostředkovatelskou činnost směřující ke zprostředkování prodeje nemovitosti třetí osobě za podmínek sjednaných ve spotřebitelské smlouvě, ale po několika prohlídkách nemovitosti žalovaný dne [datum] žalobkyni sdělil, zcela bezdůvodně, že si již nemovitost nadále nepřeje inzerovat, protože ji již nechce prodat. Poté po komunikaci mezi účastníky měly následovat tři další prohlídky nemovitosti, fakticky byly provedeny jen dvě. Po prohlídce dne [datum] projevil jeden ze zájemců obstaraných žalobkyní zájem a připravenost koupit nemovitost za kupní cenu požadovanou žalovaným. Žalovaný ale přes opakované výzvy žalobkyně k poskytnutí součinnosti směřující k prodeji nemovitosti, zejména uzavření kupní smlouvy se zájemkyní, odmítl učinit jakékoliv kroky a následně e-mailem sdělil, že nemovitost prodat nechce. Nikdy ale neukončil zprostředkovatelskou smlouvu. Ve zprostředkovatelské smlouvě se žalovaný zavázal poskytovat žalobkyni nezbytnou součinnost, aby mohla plnit své povinnosti stanovené zprostředkovatelskou smlouvou, zejména poskytnout nezbytné dokumenty a umožnit prohlídky nemovitosti, dále sdělovat žalobkyni veškeré informace nezbytné pro řádné plnění zprostředkovatelské smlouvy, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy s vyhledaným kupujícím, pro případ, že neposkytne žalobkyni nezbytnou součinnost, zejména pokud tím zmaří uzavření kupní smlouvy se žalobkyní vyhledaným zájemcem, se zavázal uhradit žalobkyni odměnu za doposud poskytnuté realitní služby a zprostředkování samotné příležitosti uzavřít kupní smlouvu v paušální částce ve výši provize, včetně DPH. Provize žalobkyně byla sjednána ve výši 4 % ze sjednané kupní ceny nemovitosti plus DPH, činila tak [částka]. Žalobkyně zaslala žalovanému dne [datum] předžalobní výzvu, žalovaný ji převzal [datum], avšak částku žalobkyni neuhradil.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, ve vyjádření podaném spolu s odporem proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že předžalobní výzva byla předčasná, zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena do [datum]. Ke dni podání žaloby, resp. ke dni vydání elektronického platebního rozkazu tak žalovaný nemohl smluvní vztah žádným způsobem porušit. Podle § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) (zkráceně ZRZ) je provize za realitní zprostředkování splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Realitní smlouva však uzavřena nebyla. Podle § 19 odst. 2 ZRZ je možné splatnost provize vázat nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy, tato možnost však ve zprostředkovatelské smlouvě sjednána nebyla. Žalovaný namítl, že žalobkyně se snaží obejít § 19 odst. 1,2 ZRZ, dané ujednání de facto zastírá ujednání o smluvní pokutě vůči zájemci jako spotřebiteli. S poukazem na § 4 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele žalovaný namítl, že se jedná o nekalou obchodní praktiku žalobkyně, které nelze přiznat soudní, ani jinou právní ochranu.

4. Žalobkyně argumentaci žalovaného rozporovala s tím, že ve zprostředkovatelské smlouvě se jasně deklaruje, že nárok na zaplacení smluvní provize vzniká až uzavřením kupní smlouvy, nedošlo proto k aplikaci § 19 odst. 2 ZRZ. Žalobkyně svůj nárok neodvozuje od něj. Jednáním žalovaného došlo k aktivaci článku VIII zprostředkovatelské smlouvy a žalobkyni vznikl nárok na úhradu odměny za realitní služby. Smluvní strany se mohou legitimně odchýlit od zákonných ustanovení, článek VIII zprostředkovatelské smlouvy je platný. Splatnost provize, nárok na odměnu za realitní služby ve smyslu článku VIII zprostředkovatelské smlouvy nevzniká uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána, nýbrž neposkytnutím součinnosti podle článku VII odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy. Pohledávka vznikla v okamžiku, když žalovaný neposkytl žalobkyni nezbytnou součinnost, zejména zmařil uzavření kupní smlouvy s kupujícím vyhledaným žalobkyní. S další podrobnou argumentací žalobkyně trvala na žalobě.

5. Žalovaný následně namítl, že žalobkyně jednala v rozporu s § 14 ZRZ, de facto nutí žalovaného jako spotřebitele uzavřít jakoukoli libovolně předloženou realitní smlouvu. Článek VII odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy ve spojení s článkem VIII smlouvy obchází ustanovení ZRZ, a je nezákonné. Pokud se žalobkyně snaží domoci dílčí odměny a úhrady dílčích nákladů, měla by tak činit průhledně a jednoznačně.

6. Soud I. stupně objasnil skutkový stav věci a svá zjištění popsal v odůvodnění svého rozhodnutí, odvolací soud z nich vychází a v zájmu stručnosti vlastního rozhodnutí na ně odkazuje. Soud I. stupně vyšel z toho, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, zprostředkovatelskou smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně vyvíjet pro žalovaného činnost směřující k prodeji nemovitosti žalovaného, který ji chtěl prodat za stanovenou cenu [částka]. Žalobkyně nemovitost inzerovala a obstarala zájemce o její koupi. Žalovaný si však svůj záměr prodat nemovitost rozmyslel, o tom informoval žalobkyni a kupní smlouvu se zájemcem neuzavřel. V článku VIII zprostředkovatelské smlouvy účastníci sjednali smluvní odměnu za realitní služby ve výši provize žalované. Soud I. stupně vysvětlil, že další navržené důkazy žalobkyně neprovedl, protože skutkový stav tvrzený žalobou byl provedenými důkazy prokázán, a sporným zůstal právní výklad obsahu zprostředkovatelské smlouvy.

7. Soud I. stupně s citací § 14 a § 19 odst. 1, 2 ZRZ, § 4 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele a § [číslo], § 1813 a § 1815 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (zkráceně o. z.) vysvětlil, že zprostředkovatelská smlouva je současně i smlouvou spotřebitelskou, jestliže zprostředkovatel provozuje podnikatelsky služby realitní kanceláře a zájemce v právním vztahu se zprostředkovatelem jako podnikatel nevystupuje. Její podstata spočívá v závazku zprostředkovatele za odměnu vyvíjet aktivně činnost, jíž vytvoří zájemci příležitost uzavřít určitou smlouvu se třetí osobou, a v závazku zájemce poskytnout zprostředkovateli odměnu, dojde-li přičiněním zprostředkovatele k uzavření smlouvy. Činnost zprostředkovatele lze charakterizovat tak, že vyhledá osoby se zájmem o uzavření smlouvy, že seznámí zájemce s třetí osobou a umožní jim vyjednávat o smlouvě. Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil (zde soud I. stupně odkázal na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008). Institut smluvní pokuty je jedním z právních prostředků zajištění závazků. Jejím smyslem je zajištění splnění povinností, jež jsou obsahem závazků. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Zároveň má sankční charakter, neboť účastníka, který poruší smluvní povinnost, stíhá nepříznivým následkem v podobě vzniku další povinnosti zaplatit peněžitou částku ve sjednané výši. Sjednání pokuta a její výše je zásadně věcí vzájemné dohody stran. Při zkoumání platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska dobrých mravů je nutno uvážit funkce smluvní pokuty - preventivní, uhrazovací a sankční (zde soud I. stupně citoval rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 33 Cdo 2776/2008). Podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 69 Co 77/2019, smluvní pokuta za porušení smluvní povinnosti spotřebitele sjednaná v nepřiměřené výši zakládá významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch spotřebitele. Jde tak o ujednání zakázané ve smyslu ustanovení § 1813 o. z. a nepřihlíží se k němu (§ 1815 o. z.), a nepřichází tak v úvahu smluvní pokutu moderovat.

8. Soud I. stupně vzal za prokázané, že žalovaný tím, že odstoupil od záměru prodat nemovitost, zmařil uzavření kupní smlouvy se zájemcem zprostředkovaným žalobkyní, čímž porušil článek VII odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy. Podle článku VIII zprostředkovatelské smlouvy by mu tak vznikla povinnost uhradit žalobkyni odměnu za doposud poskytnuté realitní služby v paušální částce ve výši provize včetně DPH podle článku II zprostředkovatelské smlouvy. Soud I. stupně ale toto ustanovení shledal jeho gramatickým a logickým výkladem neplatným proto, že obsahuje ujednání o smluvní pokutě za porušení závazku žalovaného uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní zprostředkovaným zájemcem, čímž žalobkyně obchází ujednání obsažené v článku VI odst. 3 smlouvy, v němž byla sjednána splatnost provize až okamžikem provedení vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Ač je uvedený nárok označen jako odměna, jedná se evidentně o smluvní sankci, mimo jiné proto, že žalobkyně požaduje zaplacení paušální částky ve výši provize bez ohledu na rozsah služeb, poskytnutých do aktivace článku VIII žalovanému.

9. Soud I. stupně uvedl, že provizi za porušení povinností nelze požadovat, a žalobkyni na ni nevznikl nárok, jakkoli jí při koncipování zprostředkovatelské smlouvy nic nebránilo sjednat ve smlouvě splatnost provize již k datu obstarání zájemce o koupi bytu. Žádná další sankční ujednání ve zprostředkovatelské smlouvě nejsou obsažena. Soud I. stupně uzavřel, že článek VIII zprostředkovatelské smlouvy v kontextu celé zprostředkovatelské smlouvy zakotvuje značnou nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran k újmě žalovaného, jelikož porušení povinností žalobkyně v čl. VII zprostředkovatelské smlouvy sankcionováno není. Proto je neplatné a nepřihlíží se k němu.

10. O nákladech řízení soud I. stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (zkráceně o. s. ř.) s ohledem na plný úspěch žalovaného ve věci. Přiznal mu právo na náhradu nákladů účelně vynaložených na zastoupení advokátem, již vyčíslil.

11. Proti rozsudku soudu I. stupně podala odvolání žalobkyně. Napadla jej v celém rozsahu a vytkla soudu I. stupně nesprávnost jeho právního posouzení věci s tím, že nepřiměřeně stranil žalovanému a sám hledal důvody pro to, aby mu v řízení mohl přisvědčit. Takový postup je v rozporu se zásadou formální pravdy. Řízení je tak postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Kromě toho je odůvodnění napadeného rozsudku na několika místech zmatečné a protiřečí si. Žalobkyně sporovala, že by zprostředkovatelská smlouva obsahovala ustanovení o skryté smluvní pokutě, namítla, že se nesnažila žalovanému uložit povinnost uzavřít realitní, ani jinou smlouvu, nýbrž pouze chrání své oprávněné podnikatelské zájmy. Článek VIII zprostředkovatelské smlouvy neobsahuje skryté ujednání o smluvní pokutě, rozsudek soudu I. stupně to sám v bodě 24. uvádí, ač následně dospívá k závěru, že tomu tak je. V tom spočívá jeho nesrozumitelnost. Článek VIII zprostředkovatelské smlouvy je standardním ustanovením smluv tohoto typu, nejedná se o jakékoli zastírání jeho smyslu. Žalovaný zprostředkovatelskou smlouvu při jejím podpisu znal a s vědomím zásady autonomie vůle a zásady pacta sunt servanda ji podepsal. Článek VIII zprostředkovatelské smlouvy není ve smlouvě nijak schovaný nebo upozaděný, žalovaný jako průměrný občan mu musel porozumět, načež jej dobrovolně odsouhlasil. Nelze souhlasit s tím, že by žalobkyně daným ustanovením zprostředkovatelské smlouvy zastírala ujednání o smluvní pokutě vůči spotřebiteli. Po žalobkyni jako po zprostředkovateli nelze požadovat, aby konala činnosti podle zprostředkovatelské smlouvy a vynakládala náklady bez zajištění toho, že jí budou v případě neposkytnutí součinnosti žalovaného vráceny. Povinnost žalovaného zaplatit žalobkyni odměnu nepředstavuje smluvní pokutu, nýbrž běžnou ochranu zprostředkovatele před svévolí žalovaného. Ani v opačném případě by ale nešlo o ujednání neplatné, je podstatné, zda a jak měl spotřebitel možnost seznámit se s obsahem ujednání o smluvní pokutě z hlediska čitelnosti, rozsahu, míry srozumitelnosti a přehlednosti. Měl-li spotřebitel možnost seznámit se s ujednáním předem, nemusí jít se zřetelem ke konkrétním okolnostem o ujednání po obsahové stránce nepřiměřené, zakládající významnou nerovnováhu, a pokud jde o ujednání v obchodních (úvěrových) podmínkách pravidelně obsažené, nemusí být překvapivé (zde žalobkyně odkázala na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 33 ICdo 45/2017). Soud I. stupně charakterizoval smluvní pokutu jako jeden z právních prostředků zajištění závazků a popsal její znaky. Podle § 2447 odst. 2 o. z. mohla být sjednána provize pro žalobkyni splatná již obstaráním příležitosti. Čl. VIII zprostředkovatelské smlouvy tak není smluvní pokutou, nýbrž spíše ustanovením o nároku zprostředkovatele (žalobkyně) na provizi vázaném na podmínku porušení smluvních povinností žalovaným, což je zákonem aprobovaný postup. Je irelevantní, zdali je nárok označen jako odměna, provize, či pokuta. Podstatné je, že je transparentní a srozumitelný. S poukazem na § 1813 o. z. žalobkyně sporovala, že by zprostředkovatelská smlouva zakládala významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch žalovaného. Pouhá skutečnost, že povinnost je uložena pouze spotřebiteli, nepřiměřenost ujednání nezakládá. Soud I. stupně se tak měl zabývat okolnostmi tohoto konkrétního případu. Údajná nerovnováha v ustanovení čl. VIII zprostředkovatelské smlouvy nemůže být nerovnováhou významnou. Žalobkyně odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soud sp. zn. 33 Cdo 3053/2007 s tím, že zájemce nelze nutit pod sankcí smluvní pokuty k uzavření smlouvy s vyhledanou osobou, jestliže však má zprostředkovatel právo na úplatu jenom při uzavření zprostředkovávané smlouvy, je takový požadavek z hlediska § 1813 o. z. přiměřený, pokud zprostředkovaná smlouva má vlastnosti stanovené ve smlouvě o zprostředkování, či jinak obvyklé vlastnosti. V opačném případě by bylo pouze na vůli spotřebitele, zda zprostředkovateli vznikne právo na odměnu, či nikoliv. Významnou nerovnováhu nemůže založit nárok žalobkyně na odměnu za profesionální služby realitního zprostředkovatele, které reálně vykonala, když se jedná o obvyklou cenu. Bylo by naopak významně nerovnovážné, pokud by byla jedna smluvní strana oprávněná kdykoli přestat plnit své smluvní povinnosti na úkor druhé smluvní strany, přičemž by jí tím způsobila zjevnou škodu a tuto škodu by nemusela nahradit. Intenzita nerovnováhy se nezkoumá rozsahem zásahu do majetkových poměrů spotřebitele, podstatný je rozdíl v právech. Aplikace § 1813 o. z. na tento případ tak není vůbec možná. Článek VIII zprostředkovatelské smlouvy neukládá žalovanému povinnost uzavřít realitní smlouvu, jen zajišťuje právo žalobkyně na odměnu za vykonané služby. Žalobkyně nemá de facto žádný finanční zájem na tom, aby k uzavření realitní smlouvy došlo, pakliže se žalovaný dopustil jednání, kterým uzavření realitní smlouvy překazil. Bylo zjištěno, že žalobkyně pro žalovaného nemovitost inzerovala a obstarala zájemce o její koupi. Žalovaný si svůj záměr prodat nemovitost rozmyslel a kupní smlouvu se zájemcem neuzavřel. Zájem žalobkyně, aby byla za svou odbornou činnost jako podnikatel odměněna, je oprávněný. Napadený rozsudek je nespravedlivý, dovoluje žalovanému porušovat povinnosti, ke kterým se zavázal, a to na úkor žalobkyně. Žalobkyně článkem VIII zprostředkovatelské smlouvy pouze hájila své zájmy před libovolným jednáním žalovaného. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a (věc – poznámka odvolacího soudu) vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, případně aby jej změnil tak, že žalobě vyhoví a žalobkyni přizná náhradu nákladů.

12. Žalovaný se ve vyjádření k odvolání ztotožnil s rozhodnutím soudu I. stupně, zdůraznil své postavení spotřebitele a se zopakováním své obranné argumentace poukázal na to, že žalobkyně sama chápe ujednání v čl. VIII smlouvy jako smluvní pokutu. Nic takového ale ve smlouvě nezastřeně nevyjádřila. Zdůraznil, že podle § 4 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele je obchodní praktika nekalá, je-li v rozporu s požadavkem odborné péče a podstatně narušuje nebo je způsobilá podstatně narušit ekonomické chování spotřebitele. Žalovaný navrhl, aby rozsudek soudu I. stupně byl potvrzen a jemu bylo přiznáno právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

13. Odvolací soud po zjištění, že odvolání žalobkyně bylo uplatněno včas, naplňuje požadavky ust. § 205 odst. 1 o. s. ř. a obsahuje odvolací důvody stanovené v ust. § 205 odst. 2 o. s. ř., projednal je při jednání (ust. § 214 odst. 1 o. s. ř.) a přezkoumal správnost rozhodnutí soudu I. stupně i řízení, které předcházelo jeho vydání (ust. § 212, § 212a o. s. ř.). Odvolání žalobkyně neshledal důvodným.

14. Především odvolací soud neshledal z obsahu spisu žádné okolnosti, které by svědčily o tom, že by soud I. stupně jakkoli stranil některému z účastníků. Pokud žalobkyně dovozuje snahu prvostupňového soudu stranit žalovanému z toho, že v řízení nebyla úspěšná, nelze jí přisvědčit, neboť soud I. stupně jasně vysvětlil, z jakých důvodů její žalobu zamítl. Jeho rozhodnutí pak není nijak zmatečné a jeho jednotlivé závěry se nevylučují.

15. Soud I. stupně objasnil skutkový stav věci, odvolací soud vychází z jeho zjištění a plně se ztotožnil také s právním posouzením věci soudem I. stupně. V důsledku toho odkazuje na odůvodnění rozhodnutí soudu I. stupně a zabývá se konkrétními odvolacími námitkami žalobkyně.

16. Žalobkyni lze jednoznačně přisvědčit v tom, že má obecně právo na odměnu za svoji činnost vykonávanou v rámci podnikání. Je ovšem na ní, aby své podnikání realizovala v rámci zákona a pokud se odměna za její činnost realizuje na smluvním podkladu, aby při uzavírání smluv ctila práva svých partnerů, zejména pak takových, kteří jsou v tomto vztahu spotřebiteli. Pokud takový imperativ poruší, nemůže se úspěšně domáhat plnění jen proto, že vykonávala podnikatelskou činnost.

17. Není zcela správné, že by ujednání o odměně žalobkyně v čl. VIII Smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb, jak ji účastníci uzavřeli, bylo standardní ochranou realitní kanceláře a že by nebylo nijak zastřené. Jak správně konstatoval soud I. stupně, jednalo se totiž o zastřené ujednání o smluvní pokutě – o tom svědčí již to, že sama žalobkyně požadované plnění jako smluvní pokutu za porušení závazku žalovaného chápala (srovnej znění žaloby na č. l. 3 spisu), ovšem v jí připravené smlouvě nyní požadované plnění jako smluvní pokuta označeno nebylo. Nelze tedy souhlasit s argumentací žalobkyně, že by se žalovaný jako spotřebitel měl možnost s jasným obsahem ujednání seznámit před uzavřením smlouvy. O tom, že nešlo o prostou náhradu za doposud poskytnuté realitní služby či příležitost uzavřít kupní smlouvu v širší souvislosti svědčí i výše tvrzeně sjednané provize a její stanovení nikoli v závislosti na provedené úkony, ale procentuální sazbou z ceny nemovitosti. Je-li pak smluvní pokut vázána podle smluvního ujednání zejména na zmaření uzavření kupní smlouvy s kupujícím vyhledaným žalobkyní, jde nepochybně o sankci za rozhodnutí neuzavřít kupní smlouvu, tedy ujednání odporující § 14 ZRZ, jak také správně dovodil soud I. stupně.

18. Soudu I. stupně lze přisvědčit i v tom, že pokud sankce za porušení povinnosti je ve smlouvě uložena toliko spotřebiteli, zakládá takové ujednání významnou nerovnováhu mezi právy stran smlouvy.

19. Odvolací soud se tak ze všech uvedených důvodů ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že ujednání obsažené v čl. VIII Smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb je neplatné. Žalobkyni nic nebránilo sjednat si právo na provizi za poskytnuté služby buď v návaznosti na obstarání zájemce o koupi nemovitosti žalovaného, nebo nezastřeným, platným způsobem. Pokud to neučinila, nemůže být její nárok uplatněný v tomto řízení oprávněný.

20. Ze všech uvedených důvodů odvolací soud posoudil rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný, když správně, s ohledem na plný úspěch ve věci a právo na náhradu nákladů účelně vynaložených, bylo rozhodnuto také o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky navzájem, a podle § 219 o. s. ř. jej potvrdil.

21. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že žalovanému s ohledem na jeho plný úspěch ve věci i v této části řízení náleží právo na náhradu všech v této části řízení účelně vynaložených nákladů řízení. Jedná se o dvě odměny za úkon právní služby advokáta (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu) po [částka] podle § 7 bod 6. advokátního tarifu, spolu [částka], dvě náhrady hotových výdajů po [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, spolu [částka] a 21 % daň z přidané hodnoty z částky [částka], tedy [částka] Celkem tak má žalovaný právo na náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši [částka] O místu plnění bylo rozhodnuto za užití § 211 o. s. ř. podle § 149 odst. 1 o. s. ř., o lhůtě k plnění podle § 160 odst. 1 o. s. ř.

Poučení