60 Co 248/2025 - 147

Rubrum

Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně, rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Rezka a soudců JUDr. Karla Šabaty, PhD., a JUDr. Petra Coufalíka, Ph.D., ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovaným: 1. [Anonymizováno], IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno], [Anonymizováno] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky A] sídlem [Adresa advokátky A] 2. [Jméno advokátky B], narozený dne [Datum narození advokátky B] bytem [Adresa advokátky B] o neplatnost právního jednání o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Kroměříži ze dne 9. 7. 2025, č. j. 6 C 1/2025-106 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované 1. náklady odvolacího řízení ve výši 22 245,90 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované 1.

III. Ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2. nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

Odůvodnění

1. Okresní soud v Kroměříži rozsudkem ze dne 9. 7. 2025, č. j. 6 C 1/2025-106, ve výroku I. zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení neplatnosti smlouvy ze dne 17. 12. 2024 (dále jen „předmětná smlouva“) mezi žalovanou 1. jako prodávající a žalovaným 2. jako kupujícím o koupi pozemku p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] (dále jen „předmětný pozemek“), ve výroku II. uložil žalobci povinnost zaplatit žalované 1. na náhradě nákladů řízení částku 37 850 Kč k rukám zástupkyně žalované 1. do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku a ve výroku III. rozhodl, že ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2. žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

2. Stran rozhodnutí ve věci samé soud I. stupně po skutkové stránce uzavřel, že žalovaná 1. připravovala od roku 2014 k prodeji sedm nových stavebních pozemků. Dne 15. 6. 2023 schválilo její zastupitelstvo podmínky, za nichž je bude nabízet. Stanovenou poloviční cenu 600 Kč/m2 oproti zjištěné ceně obvyklé 1 200 Kč/m2 odůvodnila podporou výstavby v lokalitě, pro což také v kupních smlouvách hodlala sjednat předkupní právo a smluvní pokutu 500 000 Kč, nebude-li nová stavba zkolaudována od 7 let od jejich uzavření. Dne 6. 9. 2023 zveřejnila žalovaná 1. záměr prodeje sedmi stavebních pozemků. K předmětnému pozemku přijala několik nabídek, z nichž nakonec zastupitelstvo na schůzi v listopadu 2023 projednalo pouze nabídku žalovaného 2.; nabídka žalobce byla vyloučena pro formální nedostatky. Žalovaní následně uzavřeli kupní smlouvu, avšak k podané žalobě žalobce Krajský soud v Brně – pobočky ve Zlíně, jako soud odvolací [§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)] rozsudkem ze dne 10. 9. 2024, č. j. 60 Co 175/2024-179, vyslovil neplatnost této kupní smlouvy pro pochybení žalované 1. spočívající ve formalistickém odmítnutí nabídky žalobce bez věcného posouzení a uložil jí – bude-li chtít v prodeji pokračovat – se nabídkou žalobce věcně zabývat. V září a říjnu 2024 si žalovaná 1. vyměnila několik dopisů s žalobcem, kde žalobce deklaroval trvající zájem o nabízený pozemek, vyzdvihl vyšší nabídnutou cenu 800 Kč/m2 i to, že má mladou rodinu, a vyjádřil přesvědčení, že s ohledem na uplynulou dobu je třeba zveřejnit záměr nový. Starosta žalované 1. mu odpověděl, že obec bude pokračovat v prodeji podle původního záměru na některém z následujících zasedání zastupitelstva. S dopisem se na obec obrátil i žalovaný 2., který rovněž potvrdil svůj trvající zájem o koupi předmětného pozemku a vyzdvihl své aktivity v obci v oblasti kulturního, společenského a zejména sportovního života. Na schůzi dne 12. 12. 2024 projednalo zastupitelstvo obce obě nabídky ke koupi předmětného pozemku, které podle něj obě splňovaly podmínky důvodové zprávy, a následně se rozhodlo pro prodej předmětného pozemku žalovanému 2., s nímž starosta dne 17. 12. 2024 uzavřel předmětnou smlouvu napadenou touto žalobou. Pozvánka na tuto schůzi ze 4. 12. 2024 neobsahovala zvláštní bod programu, z něhož by bylo patrno, že bude prodej předmětného pozemku projednáván; zastupitelstvo prodej projednalo podle zavedené praxe pod bodem „Žádosti občanů a spolků“.

3. Po právní stránce soud I. stupně shledal nejprve naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení, neboť žalobce se účastnil nabídkového řízení a případným zneplatněním by mohla být dotčena i jeho majetková práva, současně nemá k dispozici jiný prostředek ochrany. Soud I. stupně dále shledal, že odůvodnění stanovené ceny 600 Kč/m2 jako poloviny ceny obvyklé a tím i celý zveřejněný záměr prodeje stavebních pozemků je v pořádku. Žalovaná 1. svou chybu spočívající v tom, že nevzala v potaz obě předložené nabídky, napravila projednáním nabídky žalobce na schůzi zastupitelstva dne 12. 12. 2024, které shledalo obě nabídky za souladné s podmínkami důvodové zprávy, jež žádný zájem neupřednostňovala, a které upřednostnilo nabídku žalovaného 2. Současně nevyšly najevo žádné okolnosti, které by nasvědčovaly nastavení kritérií prodeje tak, aby byla pouhou záminkou pro výběr předem zvoleného zájemce a odporovala tak dobrým mravům a principům slušnosti; podezření z osobních vazeb a nepotismu zůstalo v obecné rovině, navíc je nutno vzít kontext prodeje všech sedmi stavebních pozemků za shodných podmínek. K námitce žalobce, že mu svědčila kritéria, soud I. stupně zdůraznil, že jeho nabídka projednána byla, avšak právo na úspěšné vybrání jeho nabídky mu nesvědčí, kdy jeho vyšší nabídka nesměla být zvýhodněna. Žalovaná 1. nepochybila, nezveřejnila-li nový záměr, neboť by tím znevýhodnila původní uchazeče nastavením nových podmínek, aniž by původní nabídky řádně vypořádala. Mezi zveřejněním záměru a realizací právního jednání přitom panovala logická, věcná a časová souvislost, kdy odstup byl rok a čtvrt a nové rozhodnutí zastupitelstva navazovalo na předchozí soudní řízení. Byť soud I. stupně zkritizoval nevhodnou praxi žalované 1., kdy majetkoprávní úkony projednávala pod obecným bodem „žádosti občanů a spolků“ namísto vyhrazení zvláštního bodu, to však samo o sobě k neplatnosti předmětné smlouvy nevede, kdy i žalobce věděl, že jeho nabídka bude projednána na některém z dalších zasedání zastupitelstva a o jednání zastupitelstva dne 12. 12. 2024 žalobce věděl. Z dokazování je zřejmé, jaké podklady měli zastupitelé pro rozhodování k dispozici, závěr, že obě nabídky splňovaly podmínky důvodové zprávy byl legitimní, nijak nesrozumitelný ani nepochopitelný. Úkolem soudu přitom bylo bdít nad transparentností a zákonností výběrového procesu, a nikoliv hodnotit samotné důvody, které zastupitelstvo k jeho rozhodnutí vedly.

4. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalobce odvolání. Namítl, že prodej předmětného pozemku nebylo možné učinit na základě záměru ze dne 6. 9. 2023, neboť ten již byl zcela vyčerpán uzavřením původní kupní smlouvy ze dne 8. 11. 2023, která byla shledána neplatnou. Prodej předmětného pozemku neměl časovou souslednost s původním záměrem, od nějž uplynulo více jak rok a čtvrt, a to bez ohledu na skutečnost, zda nezveřejnění nového záměru jde k tíži žalobce. Pokud dochází k podstatné změně právních vztahů týkajících se hospodaření s obecním majetkem, je rovněž nutné záměr zveřejnit, byť dochází ke změnám či k uzavírání dodatků k již uzavřeným smlouvám. Nelze připustit, aby žalovaná 1. těžila z vlastního porušení povinností, postupem obce bylo přitom zasaženo do práv občanů obce při správě komunálního majetku, neboť občané nebyli oficiální cestou informováni o citovaném rozsudku odvolacího soudu, jímž byla vyslovena neplatnost první kupní smlouvy, ani o opakovaném prodeji. Nelze souhlasit s tím, že by odvolací soud v citovaném rozsudku uložil žalované 1. pokračovat v prodeji, jednalo se toliko o tzv. obiter dictum. Rozhodnutí o prodeji proběhlo netransparentně bez předchozího avíza o zařazení do programu, nižší cena nebyla řádně odůvodněna, výpis z usnesení ze zasedání zastupitelstva konaného dne 12. 12. 2024 je nanejvýš sporný. Nezohledněnou vadou v procesu prodeje bylo doplnění nabídek, kdy dopisy žalobce a žalovaného 1. je nutno chápat jako novou nabídku či jako podstatné doplnění nabídky původní. Předmětná smlouva je neplatná i z toho důvodu, že žalobcova nabídka byla pro žalovanou 1. po všech stránkách výhodnější, a proto měla být upřednostněna. Žalobce nabídl vyšší cenu, přistěhováním žalobcovy rodiny by nepochybně došlo k navýšení počtu občanů v obci. Žalovaná 1. měla vzít v potaz možnost prodeje předmětného pozemku za vyšší cenu, mohla zvážit možnosti spravedlivého postupu, např. vybrat žalobce, vyzvat žalovaného 2. k učinění protinabídky či zveřejnit nový transparentní záměr, což však z usnesení zastupitelstva nevyplývá. Důvodová zpráva je napsaná vágně, netransparentně, podivně strukturovaně, nestanovuje, komu má být předmětný pozemek prodán, nerozptyluje obavy veřejného ochránce práv o prodeji předmětného pozemku developerovi či o realizaci stavby žalovaným 2. za účelem dosažení zisku. Nabízí se tak závěr, že postup žalované 1. byl od samotného počátku vágní. Soud I. stupně konečně pochybil, když zamítl návrh žalobce na provedení důkazu znaleckým posudkem či odhadem, který sloužil žalované 1. jako podklad pro zjištění obvyklé ceny pozemku před zveřejněním záměru, není ani zřejmé, k jakému datu byl odhad pořízen. Stěží lze přitom kvalifikovaně rozhodnout bez důkazu o obvyklé ceně, navíc stáří odhadu může být dalším důvodem pro přetržení časové souvislosti mezi záměrem a samotnou realizací převodu. Nákladové výroky jsou nesprávné z důvodu nesprávného meritorního výroku, přinejmenším by bylo namístě rozhodnout tak, že ani žalovaná 1. nemá nárok na náhradu nákladů řízení, neboť zjevně sama pochybila a zavdala podezření ohledně neplatnosti předmětné smlouvy. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě zcela vyhoví a přizná žalobci náhradu nákladů řízení, případně jej zrušil a vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.

5. Žalovaná 1. považuje napadené rozhodnutí za skutkově i právně správné a se všemi jeho závěry se ztotožňuje, naopak odvolání je nedůvodné. Není pravdou, že by žalovaná 1. nemohla prodej předmětného pozemku uskutečnit na základě veřejného záměru ze dne 6. 9. 2023 s ohledem na časovou, logickou a věcnou souvislost. Žalovaná 1. poprvé prodej schválila dne 11. 10. 2023, následně po vyslovení neplatnosti původního prodeje hned na dalším jednání zastupitelstva dne 12. 12. 2024 prodej projednala a schválila, takže zde časová prodleva nenastala, přičemž mezi záměrem a schváleným prodejem uplynul rok a čtvrt, což je méně než judikatorně vyslovená nepřijatelná lhůta dvou let; ostatně i odvolací soud v předchozím řízení pokračování v prodeji nevyloučil. Pokud by naopak žalovaná 1. zveřejnila nový záměr a aktualizovala cenu předmětného pozemku, znevýhodnila by původní uchazeče nastavením nových podmínek. Žalovaná 1. nesouhlasí s tím, že by doplnění nabídek mělo být chápáno jako nová nabídka, kdy oba zájemci o koupi předmětného pozemku sdělili, že o koupi mají nadále zájem, současně upřesnili, jak naplňují předpoklady pro odkup. Žalovaná 1. nemohla vzít v potaz novou nabídku žalobce a jeho manželky ze dne 26. 9. 2024, protože lhůta k podávání nabídek dle záměru ze dne 6. 9. 2023 již uplynula. Skutečnost, že na internetových stránkách žalované 1. byl uveřejněn zápis, v němž chybí část diskuse, byla vysvětlena jako nedopatření; usnesení zastupitelstva ze dne 12. 12. 2024 se všemi podpisy včetně diskuse je založena na obecním úřadě. Neplatnost předmětné smlouvy nemohla způsobit skutečnost, že žalobcova nabídka měla být pro žalovanou 1. nejvýhodnější, neboť žalovaná 1. nemohla upřednostnit žádost s vyšší cenou, než je uvedena v záměru, neboť by takový postup odporoval vyhlášenému záměru a znevýhodňoval žadatele, kteří se podmínkami řídili. Z důvodové zprávy k prodeji pozemků neplyne žádná prioritizace zájmů, kdy jsou naroveň postavena dvě kritéria zvýhodňující cenu, která nemusí být splněna kumulativně. Soud I. stupně zcela správně dospěl k závěru, že předmětná smlouva není absolutně neplatná dle § 39 a § 41 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZř“), a proto žalovaná 1. navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil a přiznal žalované 1. náhradu nákladů odvolacího řízení.

6. Žalovaný 2. se k odvolání nevyjádřil.

7. Žalobce v replice setrval na svém stanovisku, že napadené rozhodnutí je zcela nesprávné, že prodej předmětného pozemku byl učiněn v rozporu se zásadami transparentního hospodaření s komunálním majetkem na základě již jednou vyčerpaného veřejného záměru ze dne 6. 9. 2023 namísto zveřejnění záměru nového, že je zde časová, věcná a logická nesouvislost mezi původním záměrem a předmětnou smlouvou, že se žalovaná 1. snaží těžit ze svého vlastního pochybení a že nabídka žalobce byla po všech stranách výhodnější než žalovaného 2., že rozhodnutí zastupitelstva žalované 1. nebylo řádně odůvodněno. Žalobce setrval na svém návrhu na změnu napadeného rozhodnutí, případně jeho zrušení a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení.

8. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), žalobcem jako k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario), přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně a řízení jeho vydání předcházející (§ 212a o. s. ř.), kdy po ústním projednání věci dospěl k závěru, že podané odvolání není důvodné.

9. Soud I. stupně na základě zásady volného hodnocení dokazování vyjádřené v § 132 o. s. ř. pečlivě zhodnotil provedené důkazy a dovodil z těchto důkazů správné závěry o skutkovém stavu, kdy bylo patrno, z jakých konkrétních provedených důkazů byl ten, který skutkový závěr učiněn. Úvahy, kterými se soud I. stupně řídil při hodnocení důkazů, a z těchto důkazů dovozené skutkové závěry neodporují obsahu provedených důkazů a mají logický základ. Soud I. stupně se také náležitě vypořádal s důkazními návrhy, čemuž nemá odvolací soud s výjimkou otázky, zdali žalovaná 1. řádně zjišťovala cenu předmětného pozemku (k tomu viz dále), čeho vytknout. Odvolací soud nevidí v hodnocení důkazů disproporci, pro kterou by mělo být dokazování opakováno, a proto na skutkové závěry soudu I. stupně odkazuje.

10. Nad rámec uvedeného provedl odvolací soud důkaz výpisem z katastru nemovitostí (na č. l. 130), z něhož se podává, že předmětný pozemek je stále evidován ve vlastnictví žalované 1. na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, současně jsou zde uvedeny poznámky o nařízení předběžného opatření usnesením soudu I. stupně ze dne 2. 1. 2025, č. j. 6 C 1/2025-25, a o podané žalobě o určení neplatnosti kupní smlouvy na základě oznámení soudu I. stupně ze dne 3. 1. 2025, č. j. 6 C 1/2025.

11. Dále se odvolací soud zabýval otázkou, jakým způsobem žalovaná 1. zjišťovala cenu předmětného pozemku, kdy soud I. stupně v rámci zjišťování skutkového stavu sice správně zjistil, že žalovaná 1. rozhodla o prodeji svých pozemků v lokalitě [právnická osoba] (tj. včetně předmětného pozemku) za zvýhodněnou kupní cenu 1 200 Kč/m2 na základě cenového odhadu [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 12. 6. 2023, který však soud I. stupně k samotnému důkazu neprovedl.

12. Odvolací soud s ohledem na odvolací námitku vyzval žalovanou 1., aby náležitě tvrdila, jak zjišťovala cenu předmětného pozemku a jak dospěla k částce 1 200 Kč/m2, současně aby k prokázání svého tvrzení navrhla patřičný důkazní návrh. Žalovaná 1. na základě toho předložila odvolacímu soudu cenový odhad [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 12. 6. 2023, číslo odhadu 3188014 (viz přílohová obálka), který provedl odvolací soud k důkazu podle § 129 o. s. ř. přečtením podstatného obsahu této listiny. Z této listiny vyplynulo, že obvyklá cena předmětného pozemku k datu 12. 6. 2023 činí 1 200 Kč/m2.

13. Dále byl k důkazu proveden výpis živnostenského rejstříku (na č. l. 131), z kterého vyplynulo, že [právnická osoba] je podnikatelem podnikajícím na základě živnostenského podnikání s předmětem podnikání 1. Oceňování majetku pro věci nemovité (ohlašovací vázaná živnost se vznikem oprávnění 20. 8. 1997 na dobu neurčitou); 2. výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona s obory činnosti: I. Zprostředkování obchodu a služeb; II. Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, III. Pronájem a půjčování věcí movitých (ohlašovací vázaná živnost se vznikem oprávnění 26. 6. 1996 na dobu neurčitou); 3. Realitní zprostředkování (ohlašovací vázaná živnost se vznikem oprávnění 3. 10. 2022 na dobu neurčitou).

14. Žalobce nezpochybnil, že by žalovaná 1. uvedeným způsobem cenu předmětného pozemku zjišťovala, namítl však, že zjištěná cena předmětného pozemku zastarala, neboť předcházela více jak rok a půl uzavření předmětné smlouvy. Dále zdůraznil, že nejde o znalecký posudek ani kvalifikovaný odhad, cenový odhad není přezkoumatelný, není zcela zřejmá jeho metodika, takže jeho relevance je nižší. V odhadu jsou uvedené historické nabídky, a nikoliv realizované prodeje, přičemž znalec jednotlivé nabídky aritmeticky zprůměroval, navíc prodeje se realizovaly až na jednu výjimku v jiných obcích, nejmladší údaj je bezmála dva roky starý oproti realizaci předmětné smlouvy, neboť byl stažen na počátku roku 2023. S uvedenými námitkami se však odvolací soud neztotožnil, neboť jak bude uvedeno ještě dále, obec při prodeji svého pozemku je sice povinna zjišťovat jeho obvyklou cenu, to však neznamená, že by si za tímto účelem musela nechat vyhotovit znalecký posudek, nýbrž postačuje též kvalifikované stanovisko znalé osoby, jímž [právnická osoba] dle zjištění odvolacího soudu je, neboť více jak 25 let činí odhady cen nemovitostí a pohybuje se také na realitním trhu. Na cenový odhad přitom nelze klást shodné požadavky jako na znalecký posudek, v tomto případě je přitom cenový odhad dostatečně srozumitelný, kdy je zřejmé, jak odhadce k výsledné ceně došel. Odhadce porovnával předmětný pozemek s pěti dalšími pozemky v okrese Kroměříž, z toho se sice jen jeden nacházel v obci [adresa], avšak zbylé čtyři se nacházely v okolních obcích, odhadce přitom pro svůj výpočet použil koeficienty, takže se zjevně nejednalo jen o mechanické srovnání. Deficitem rozhodně není, že znalec případně pracoval jen s nabídkami, a nikoliv s realizovanými prodeji, neboť i nabídky mohou dát dostatečnou představu o aktuální cenové hladině nemovitostí, současně nabídky jsou zpravidla o něco vyšší než výsledná realizovaná cena, neboť model prodeje obvykle vychází z toho, že se na počátku stanoví vyšší cena, která se v závislosti na poptávce snižuje, současně je umožněno poskytovat slevu kupujícímu; v posuzovaném případě přitom odhadce výslednou cenu ponížil právě o 15 % z důvodu předpokládané slevy na základě doby inzerce. Skutečnost, že podklady pro zjištěnou cenu bezprostředně nepředcházejí dni, k němuž byl cenový odhad učiněn, rovněž nejsou na vadu cenového odhadu, kdy je primárně na odhadci, aby posoudil, zdali zjištěné podklady jsou nadále aktuální, neboť on potvrzuje cenu ke dni cenového odhadu; odvolací soud přitom neshledal, že by cenový odhad neměl přitom obstát. K námitce zastaralosti cenového odhadu viz dále v rámci vypořádání se s právními námitkami.

15. Co se týče právních závěrů, shledal odvolací soud, že soud I. stupně na zjištěný skutkový stav aplikoval přiléhavá právní ustanovení, z nichž dovodil správné právní závěry; vypořádal se rovněž dostatečně se vznesenými námitkami účastníků řízení vznesenými před soudem I. stupně. Odůvodnění rozsudku soudu I. stupně je tak v obecnosti věcně správné a bylo by možné na něj pro stručnost odkázat (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2016, sp. zn. 30 Cdo 3741/2015). K námitkám odvolatele, které lze v obecnosti shrnout tak, že žalovaná 1. (obec) nedodržela při zcizení obecního majetku ustanovení obecního zřízení, lze uvést následující:

16. Obec je veřejnoprávní korporací a při nakládání se svým majetkem má určité zvláštní povinnosti vyplývající právě z jejího postavení coby subjektu veřejného práva. Proto hospodaření s majetkem obce musí být maximálně průhledné, účelné a veřejnosti přístupné [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008, ze dne 27. 9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1250/2009 (uveřejněný pod č. 45/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní – dále jen „Rc 45/2011“), či ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 30 Cdo 3890/2017]. V souladu s uvedeným je obec podle § 39 odst. 2 OZř povinna při úplatném převodu majetku sjednat cenu zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem; tím není vyloučeno, aby obec sjednala i cenu nižší než obvyklou, avšak odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. Dále zákonodárce upravil v § 39 odst. 1 OZř povinnost obce zveřejnit záměr, mj. prodat hmotnou nemovitou věc (tedy i pozemek) ve svém vlastnictví po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v zastupitelstvu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Nejsou-li uvedené povinnosti dodrženy, je právní jednání absolutně neplatné (srov. § 39 odst. 2 OZř či § 41 odst. 3 OZř).

17. Obvyklou cenou věci lze rozumět cenu, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné věci ve stejné době a v obvyklém obchodním styku, či jinak řečeno jde o cenu, za kterou by určitou věc bylo možno v určitém čase reálně prodat nebo koupit (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1151/2024). Odvolací soud je přesvědčen o tom, že i když má obec v úmyslu prodat svou nemovitost za cenu nižší než obvyklou, je nezbytné, aby v okamžiku svého rozhodnutí ji byla známa cena obvyklá. Cenu obvyklou může obec nepochybně zjistit tak, že si nechá zpracovat znalecký posudek, postačuje ovšem zjištění ceny i jinými vhodnými způsoby, např. kvalifikovaným odhadem znalce, realitního zprostředkovatele či jiné osoby mající příslušné živnostenské či jiné oprávnění, dokonce není vyloučeno, aby obec zjistila obvyklou cenu sama např. srovnáním nabídek více realitních kanceláří na podobné nemovitosti či cenovou mapou (srov. Furek, A. in Potěšil, L. a kol. Zákon o obcích. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 246).

18. Ačkoliv text zákona uvádí, že obvyklou cenu je nezbytné zjišťovat k okamžiku prodeje, je s ohledem na schvalovací procesy a procesní ekonomii přípustné, aby byla obvyklá cena zjištěna v rozumné době před uzavřením smlouvy, není-li zjevné, že v mezidobí od zjištění obvyklé ceny do realizace převodu došlo k podstatnému zvýšení obvyklé ceny, v důsledku obecně známého rychlého růstu cen nemovitostí; jinak řečeno drobné změny obvyklé ceny nemají vliv na platnost uzavřené smlouvy. Doba, která uplyne mezi okamžikem zjištění obvyklé ceny, případně její aktualizace a následnou realizací převodu, by přitom neměla přesáhnout dva roky (srov. mutatis mutandis rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3956/2018, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2695/2021, či ze dne 28. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 1805/2021, Melzer, F., Tégl., P. Právní následky prodeje obecního majetku za jinou než obvyklou cenu ve smyslu § 39 obecního zřízení. Bulletin advokacie, roč. 2024, č. 12, s. 13 a násl.).

19. Zákon dále požaduje, aby odchylka od obvyklé ceny byla zdůvodněná. Důvod pro odchylku musí objektivně obstát při posuzování, zda určitá dispozice byla skutečně účelná a rozumná. Důvody pro odchylku přitom budou obecně dány buď tehdy, když prodej majetku za cenu obvyklou v konkrétním případě není možný, nebo tehdy, když s ohledem na povinnost obce pečovat o všestranný rozvoj, o potřeby svých občanů a zachování obecního majetku nebude obec převodem za nižší cenu poškozena, tj. jestliže prodej za nižší než obvyklou cenu přinese obci jiné výhody spojené zpravidla s mimoekonomickými povinnostmi obce (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2016, sp. zn. 30 Cdo 3741/2015).

20. Zastupitelstvo o tom, že se prodá obecní majetek za nižší než obvyklou cenu, může rozhodnout nejen výslovně, ale i mlčky tím, že určitou výši kupní ceny pouze schválí, aniž by nižší cenu a důvody pro ni výslovně deklaroval (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 17. 1. 2018, č. j. 3 As 302/2016-43); je však nezbytné, aby byl schvalující orgán prokazatelně předem informován o tom, že navrhovaná kupní cena je nižší než obvyklá cena a jaké jsou důvody pro takovou odchylku, aby příslušné důvody existovaly v době rozhodování a byly legitimní (srov. Furek, A. in Potěšil, L. a kol. op. cit., s. 246 a násl.). Současně platí, že v případě soukromoprávních úkonů obce může soud toliko posoudit soulad postupu obce se zákonem, nemůže však dost dobře hodnotit (mimo zcela zřejmých nesouladů) takový postup z hlediska účelnosti či hospodárnosti (§ 38 odst. 1 OZř), neboť toto jsou kritéria převážně politicko-ekonomického charakteru, jejichž vyhodnocení spadá do činnosti orgánů obce v rámci samosprávné činnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 3. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4365/2009, či ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018). Tedy jinak řečeno úkolem soudů není přehodnocovat volbu mezi více v úvahu připadajícími řešeními, a proto pokud obec odchylku od ceny obvyklé odůvodní a užité důvody jsou rozumné (nejsou zjevně nesmyslné či disproporční mezi obcí sledovaným cílem a odchylkou), není možné konstatovat porušení § 39 odst. 2 OZř, přestože by se mohlo zdát, že obec mohla zvolit výhodnější řešení (srov. Furek, A. in Potěšil, L. a kol. op. cit., s. 246 a násl.).

21. Co se týče právní úpravy publikace záměru obce dle § 39 odst. 1 OZř, jejím účelem je především informování občanů o dispozicích s obecním majetkem; jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, a hospodárně, tedy aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost projevit sami zájem o nabytí věcí, resp. práv plynoucích z obecního majetku (srov. Rc 45/2011, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, či ze dne 23. 2. 2012, sp. zn. 30 Cdo 2146/2010, Furek, A. in Potěšil, L. a kol. op. cit., s. 223). Tzv. nabídkové řízení současně musí probíhat v souladu s dobrými mravy a principy slušnosti, tedy předem stanovená kritéria musí být nastavena tak, aby nebyla chápána pouze jako záminka pro výběr předem stanoveného zájemce (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 4108/2008).

22. Povinnost zveřejnit záměr není povinností soukromoprávní povahy, nýbrž povahy veřejnoprávní (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 28 Cdo 865/2003, Furek, A. in Potěšil, L. a kol. op. cit., s. 224.). Záměr proto není jednostranným soukromoprávním jednáním, a to ani nabídkou (ofertou) prodeje konkrétnímu individuálně určenému adresátovi (oblátovi) ve smyslu § 1730 a násl. o. z. (srov. Rc 45/2011), ani veřejným příslibem, ani vyhlášením veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1383/2010), nemá ani charakter smlouvy o smlouvě budoucí (srov. Rc 45/2011, usnesení Ústavního soudu ze dne 24. 9. 1998, sp. zn. III. ÚS 258/98). Na nabídkové řízení nedopadá zákon o veřejných zakázkách (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 4108/2008).

23. Záměr je svou povahou informativním (správní) úkonem, na jehož základě mohou případní zájemci iniciovat smluvní proces směřující k uzavření obcí zamýšlené smlouvy, tedy o jakousi veřejnoprávní obdobu veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku. Zveřejněním záměru obec sebe sama nezavazuje k uskutečnění zamýšleného právního jednání, tj. není povinna z obdržených nabídek určitou vybrat a právní jednání (smlouvu) učinit. Je možné a přípustné, aby se obec i po zveřejnění záměru či po obdržení nabídek ke zveřejněnému záměru rozhodla, že dispozice nakonec nebude učiněna, resp. že žádnou z obdržených nabídek nevybere a smlouvu neuzavře (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 28 Cdo 865/2003, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2005, sp. zn. 28 Cdo 2957/2004). Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2018, sp. zn. 25 Cdo 462/2018, lze dovodit, že zájemci, kteří předložili nabídky ke zveřejněnému záměru, se nemohou s úspěchem například domáhat náhrady nákladů, které vynaložili v souvislosti se zpracováním nabídky k obcí zveřejněnému záměru, ani soudního uložení povinnosti obci uzavřít smlouvu podle zveřejněného záměru, ani případné náhrady škody z titulu předsmluvní odpovědnosti (srov. Furek, A. in Potěšil, L. a kol. op. cit., s. 224.).

24. Pokud jde o náležitosti záměru, z § 39 odst. 1 OZř lze dovodit, že ze záměru musí být patrno, jakou dispozici se svým majetkem hodlá obec učinit (např. prodej pozemku) a současně musí dojít k adekvátní identifikaci nemovité věci, jíž se záměr týká, a to údaji dle § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1932/2008, či ze dne 31. 3. 2020, sp. zn. 24 Cdo 3270/2019). Judikatura Nejvyššího soudu k tomu dodává, že byť záměr musí být určitý a srozumitelný (jednoznačný), nejsou na něj kladeny stejně přísné požadavky jako na samotné právní jednání (tj. na převodní smlouvu), neboť zmíněný účel § 39 odst. 1 OZř je v rozhodující míře naplněn už tehdy, dojde-li ke zveřejnění záměru prodat určitou nemovitost způsobem, který objektivně vyvolává obecnou domněnku, že obec tuto nemovitost s největší pravděpodobností zamýšlí převést (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1907/2007). Přitom platí, že zveřejněný záměr, schvalovací usnesení i následně uzavřená smlouva si musejí co do obsahu odpovídat (srov. Furek, A. in Potěšil, L. a kol. op. cit., s. 231.). Vedle zmíněných náležitostí může obec uvést v záměru bližší podmínky zamýšlené dispozice, např. minimální kupní cenu či omezené budoucí užití věci, podmínky, za nichž lze podávat nabídky a vyjádření, např. nejzazší lhůtu pro podávání nabídek, případně kritéria výběru vítězné nabídky v rámci nabídkového řízení; byť se jedná o fakultativní náležitost záměru, platí, že uvede-li obec v záměru bližší podmínky dispozice nebo bližší podmínky pro podávání nabídek, stávají se tyto podmínky pro ni závaznými, takže obec nemůže uzavřít smlouvu s tím, kdo tyto podmínky nesplnil pod sankcí neplatnosti smlouvy pro obcházení zákona (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010, nebo ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2024, sp. zn. 33 Cdo 316/2023). Obec rovněž musí při nastavení podmínek postupovat transparentně a rovně (nediskriminačně) vůči všem účastníkům (srov. nález Ústavního soudu ze dne 20. 6. 2012, sp. zn. IV. ÚS 1167/11), nesmí podmínky nastavit tak, že by předem stanovená kritéria byla chápána jako záminka pro výběr předem stanoveného zájemce (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 4108/2008). Obec naopak není obecně povinna smlouvu uzavřít s tím, kdo jí stanovené podmínky splnil (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1011/2018), obci totiž zůstává zachováno v rámci zásad soukromé autonomie oprávnění samostatně zvážit, zda vůbec, s kterým kontrahentem a za jakých podmínek k uzavření příslušného smluvního typu přistoupí (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2016, sp. zn. 30 Cdo 3741/2015).

25. Ke zveřejněnému záměru může každý podávat vyjádření a nabídky. Nabídkou nelze přitom rozumět výhradně návrh na uzavření smlouvy ve smyslu § 1731 a násl. o. z., nýbrž je jím každý projev zájemce, reagující na zveřejněný záměr a vyjadřující vůli s obcí sjednat příslušnou smlouvu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2017, sp. zn. 30 Cdo 5197/2017).

26. Po obdržení nabídek je třeba posoudit, zdali podané nabídky odpovídají zveřejněnému záměru, resp. v něm uvedeným podmínkám, či nikoliv, neboť relevantními jsou jen nabídky podmínky splňující (srov. Furek, A. in Potěšil, L. a kol. op. cit., s. 242.). Nabídky, které stanovené podmínky zjevně nesplnily, mohou být vyloučeny, aniž by byly předloženy zastupitelstvu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1383/2010). Jestliže ovšem byla některá z nabídek reagujících na zveřejněný záměr nesprávně pominuta, může taková okolnost vést k porušení pravidel transparentního rozhodování, a tedy jít na vrub zákonnosti celého procesu nakládání s příslušným obecním majetkem podle OZř (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2017, sp. zn. 30 Cdo 5197/2017, či ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 30 Cdo 3890/2017).

27. Splňuje-li vícero nabídek podmínky zveřejněného záměru, musí příslušný orgán obce rozhodnout o tom, kterou z nabídek zvolí. Platí přitom, že obec není povinna při prodeji nemovitého majetku vždy upřednostnit ekonomicky nejvýhodnější nabídku a může v mezích § 38 a § 39 OZř rozhodnout, že prodá určitou nemovitou věc i za cenu nižší než obsaženou v nejvyšší nabídce reagující na zveřejněný záměr, pokud má za to, že to je v jejím zájmu, resp. v zájmu občanů obce; takový postup je ovšem nutno odůvodnit, a to způsobem odpovídajícím okolnostem konkrétního případu, přičemž postačí, budou-li důvody rozhodnutí zastupitelstva obce seznatelné z předkládací (důvodové) zprávy k návrhu příslušného usnesení či z rozpravy předcházející přijetí příslušného usnesení [srov. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 7. 2016, č. j. 52 A 32/2016-126 (uveřejněný pod č. 3491/2016 Sbírky rozhodnutí Nejvyššího správního soudu), rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2018, sp. zn. 5 Tdo 1285/2018 (uveřejněný pod č. 54/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozh. trestní)].

28. Obdobně Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 30 Cdo 3890/2017, dovodil, že při kumulaci více nabídek, musí být z následujícího rozhodovacího procesu onoho zastupitelstva – v zájmu zachování transparentnosti nakládání s obecním majetkem – zřejmé (alespoň v základních obrysech), proč nakonec předmětné obecní zastupitelstvo rozhodlo (favorizovalo) jednu ze dvou či více stejných (rovnocenných) nabídek uchazečů o koupi nabízeného obecního majetku; takový vhled povětšinou vyplývá ze zápisu o průběhu zasedání zastupitelstva obce. Pokud tomu tak nebude, pak sama tato okolnost sice bez dalšího zpravidla nebude zakládat důvod pro zneplatnění následně uzavřené převodní smlouvy mezi obcí a úspěšným zájemcem o koupi obecního majetku, avšak ve spojitosti s jinými okolnostmi případu může v konečném důsledku takovou neplatnost (pro zjevně netransparentní proces při nakládání s obecním majetkem) přivodit. Věci je ovšem třeba řešit případ od případu, vždy dosazené do jedinečných (zjištěných) skutkových poměrů (Viz též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2020, sp. zn. 24 Cdo 1198/2020, který byl sice zrušen nálezem Ústavního soudu ze dne 7. 4. 2022, sp. zn. II. ÚS 2765/20, avšak z jiných důvodů.).

29. Obecní zřízení nestanoví žádnou lhůtu, v níž by po zveřejnění záměru (jeho sejmutí) měl být předmětný právní úkon učiněn. Obec sama může ve zveřejněném záměru stanovit lhůtu, v níž má být zamýšlený právní úkon učiněn. V takovém případě tato podmínka je součástí zveřejněného záměru se všemi důsledky s tím spojenými a k platnosti právního úkonu podle § 39 odst. 1 OZř by bylo třeba, aby stanovená lhůta byla dodržena. Pokud obec dobu, v níž bude zveřejněný právní úkon po sejmutí z úřední desky projednán, ve svém záměru nestanoví, nemusí majetkový úkon ve svých orgánech projednat bezprostředně po uplynutí minimální patnáctidenní lhůty stanovené v § 39 odst. 1 OZř. Aby však byl naplněn účel požadavku publikace záměru obce, musí být časová kontinuita mezi zveřejněním záměru a realizací zamýšleného právního úkonu (dispozice s majetkem obce) zachována. Není tedy vyloučeno, aby mezi publikací záměru a rozhodnutím obce uplynula delší doba, tato doba však nesmí být s ohledem na konkrétní povahu zamyšlené dispozice nepřiměřeně dlouhá. Byl-li majetkoprávní úkon obce učiněn až po delším odstupu od sejmutí zveřejněného záměru z úřední desky obce, bude nutné vždy při úvaze, zda byla splněna podmínka platnosti právních úkonů obce podle § 39 odst. 1 OZř, zvážit, zda mezi předmětnými projevy vůle je časová, věcná a logická návaznost. Bude záležet na individuálním posouzení všech konkrétních okolností, zejména zda se podstatným způsobem nezměnily podmínky, za nichž došlo ke zveřejnění záměru. Uplynuly-li však mezi zveřejněním záměru (jeho sejmutím z úřední desky) a projednáním tohoto záměru v orgánech obce více než dva roky, jde o dobu obecně nepřijatelnou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2012, sp. zn. 26 Cdo 4198/2011, ze dne 17. 12. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2832/2024).

30. Předně odvolací soud shledal, že žalovaná 1. si před zamýšleným prodejem řádně zjistila obvyklou cenu předmětného pozemku, a to na základě odhadu [tituly před jménem] [jméno FO], který od 20. 8. 1997 disponuje živnostenským oprávněním v oboru oceňování majetku pro věci nemovité. Jak bylo v obecnosti vysvětleno, žalovaná 1. nebyla povinna si za účelem obvyklé ceny nechat vyhotovit znalecký posudek, přičemž cenový odhad [tituly před jménem] [jméno FO] byl dle odvolacího soudu zcela pro zjištění ceny dostačující, nebylo z něj patrno, že by cena nebyla řádně odůvodněna, i z výsledné výše se nejeví, že by měla být mimo realitu (Ostatně žalobce navrhoval za předmětný pozemek nižší částku než zjištěnou odhadcem). Cenový odhad byl vyhotoven dne 12. 6. 2023, byla tak dodržena judikaturou citovaná nejzazší lhůta 2 let pro aktualizaci cenového odhadu, současně odvolacímu soudu je z úřední činnosti známo, že výraznější nárůst cen nemovitostí, který se odehrál po roce 2020, se v posledních letech neopakoval, a proto nebylo nezbytné, aby žalovaná 1. si nechávala zjištěnou obvyklou cenu aktualizovat, obzvláště rozhodla-li již dříve, že předmětný pozemek prodá za pevně stanovenou cenu, která byla zvýhodněna. Žalovaná 1. tak řádně zjišťovala obvyklou cenu předmětného pozemku, tudíž věděla nejen to, že jí nabízená cena je obecně výhodnější, ale znala rovněž rozdíl mezi obvyklou cenou a cenou jí nabízenou. Žalovaná 1. řádně rozhodla a odůvodnila, proč hodlala přistoupit k prodeji obecního majetku za cenu nižší než obvyklou. Současně odvolací soud má za to, že legitimním důvodem k prodeji za cenu nižší než obvyklou může být podpora rodin, což má mj. zajistit vhodnější strukturu občanů a zaplnění základní či mateřské školy.

31. Pokud jde o samotný proces prodeje obecního majetku, na základě předchozího usnesení zastupitelstva žalované 1., které rozhodlo mj. o úmyslu prodat předmětný pozemek za částku 600 Kč/m2, tj. ve výši z částky 1 200 Kč/m2 coby žalovanou 1. zjištěné obvyklé ceny předmětného pozemku, uveřejnila žalovaná 1. dne 6. 9. 2023 záměr prodeje předmětného pozemku za částku 600 Kč/m2, čímž zahájila tzv. nabídkové řízení dle OZř. V podmínkách záměru žalovaná 1. uvedla, že zájemci musejí své nabídky učinit v písemné formě na obecní úřad v termínu do 22. 9. 2023 a že nabídka musí obsahovat 1. jméno a příjmení zájemce, 2. adresu zájemce, 3. parcelní číslo pozemku. Jak uvedl odvolací soud již v rozsudku ze dne 10. 9. 2024, č. j. 60 Co 175/2024-179, stanovené podmínky nejsou nerovné, nerozumné ani rozporné se zásadou slušnosti či s dobrými mravy; první podmínka totiž zjevně slouží k tomu, aby bylo zřejmé, s kým by měla žalovaná 1. případnou kupní smlouvu uzavřít (kdo tedy má být jejím smluvním partnerem). Druhá podmínka jednak napomáhá identifikaci zájemce (pro případ, že by existovalo více osob se stejným jménem a příjmením), jednak je údajem, který byl podstatný z hlediska kontaktu zájemce. Je sice pravdou, že žalovaná 1. neupřesnila, o jakou adresu se má jednat, avšak je nepochybné, že žalovaná 1. myslela adresu, na kterou se dají doručovat listiny (tištěné dokumenty) a která se vztahuje ke konkrétní osobě, a nikoliv o adresu elektronickou; mohlo tak jít o adresu bydliště, o adresu trvalého pobytu, případně jinou korespondenční adresu, což je souladné též s § 37 odst. 2 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, který lze z hlediska minimálních požadavků na identifikaci zájemce (a sice jméno, příjmení a adresu) nepochybně vztáhnout též na tzv. nabídkové řízení. Konečně třetí podmínka byla odůvodněna tím, že žalovaná 1. v týž čas nabízela ke koupi vícero pozemků, tudíž pokud žalovaná 1. hodlala prodat pozemky jednotlivě a dát současně zájemcům možnost si žádoucí pozemek vybrat, je legitimním požadavkem, aby zájemci příslušný pozemek označili a jejich nabídka tak byla zcela určitá. Žalovaná 1. nijak neupravila proces, jakým bylo možné nabídky učinit, bylo tedy přípustné, aby nabídky byly učiněny osobně u žalované 1. nebo byly zaslány poštou či elektronicky včetně komunikace prostřednictvím datové schránky.

32. Ve vztahu k předmětnému pozemku bylo vzneseno vícero nabídek, kdy odvolací soud v rozsudku ze dne 10. 9. 2024, č. j. 60 Co 175/2024-179, dospěl k závěru, že žalovaná 1. měla vzít v potaz nabídku žalovaného 2. a dále nabídku žalobce, kterou podal žalobce sám za sebe; tuto nabídku žalobce však žalovaná 1. nesprávně z procesu rozhodování vyloučila, neboť odvolací soud shledal, že i u žalobce je namístě shledat naplnění veškerých tří podmínek stanovených v záměru ze dne 6. 9. 2023, současně další dvě nabídky, které žalobce podal, si s jeho původní nabídkou nemohly odporovat, nebyly řádně podané. Jelikož žalovaná 1., resp. její zastupitelstvo, nabídku žalobce věcně neposuzovala, shledal odvolací soud v citovaném rozsudku, že její postup byl nezákonný, obzvláště pokud nabídka žalobce byla shodná, ne-li z ekonomického hlediska na první pohled výhodnější pro žalovanou 1. než nabídka žalovaného 2., která byla posléze na zasedání zastupitelstva žalované 1. dne 11. 10. 2023 vybrána k uzavření kupní smlouvy, neboť žalobce nabízel za předmětný pozemek částku 800 Kč/m2. Odvolací soud současně zdůraznil, že celá záležitost je o to citlivější, že žalovaná 1. dopředu avizovala, že hodlá předmětný pozemek prodat za cenu poloviční, než jak byla žalovanou 1. zjištěná cena obvyklá, a to za účelem podpory mladých rodin v obci. Naznačovala-li žalovaná 1. v průběhu odvolacího řízení proti usnesení o nařízení předběžného opatření, že žádost žalovaného 2. by byla úspěšná i v situaci, kdyby nabídka žalobce byla připuštěna k věcnému posouzení, protože byla obdržena dříve než nabídka žalobce, je třeba uvést, že žalovaná 1. nijak dopředu neavizovala, že pro úspěch v nabídkovém řízení je rozhodný předstih žádosti, ačkoliv jinak žalovaná 1. velmi podrobně odůvodňovala, proč právě má dojít k prodeji za cenu poloviční. Celý postup žalované 1. tak v konečném důsledku byl vyznačen netransparentním procesem při nakládání s obecním majetkem, což vedlo odvolací soud k závěru, že předmětná smlouva je podle § 580 odst. 1 o. z. ve spojení s § 588 větou první o. z. absolutně neplatná pro rozpor se zákonem a současně s veřejným pořádkem.

33. V odst. 33 odůvodnění citovaného rozsudku odvolací soud zdůraznil, že „vyhovění žalobě v žádném případě neznamená, že by nabídce žalobce na koupi předmětného pozemku muselo být vyhověno; nakládání s obecním majetkem je totiž nadále plně v kompetenci zastupitelstva žalované 1., které však – bude-li chtít v prodeji předmětného pozemku pokračovat – bude muset věcně zvážit též nabídku žalobce.“ Uvedené – jak správně konstatoval žalobce – je nutné pojímat jako tzv. obiter dictum, tedy odvolací soud žalovanou 1. nezavázal, aby nadále v nabídkovém řízení pokračovala, a současně ani nepřímo nehodlal potvrzovat, že jsou naplněny podmínky pro další prodej předmětného pozemku na základě (původního) záměru ze dne 6. 9. 2023, na druhou stranu takový postup odvolací soud ani nevylučoval, obzvláště spočívala-li neplatnost kupní smlouvy ze dne 8. 11. 2023 toliko v tom, že v rámci rozhodovacího procesu o prodeji předmětného pozemku nebyla vzata do úvahy též nabídka žalobce.

34. Odvolací soud je v posuzovaném případě s přihlédnutím k vadě procesního charakteru nabídkového řízení, kterou lze odstranit, aniž by bylo nezbytné celý proces zopakovat, přesvědčen, že předchozí záměr se bez dalšího původním nezákonným postupem zastupitelstva žalované 1. nevyčerpal, takže za naplnění podmínky časové, věcné a logické návaznosti bylo možné na základě původního záměru pokračovat v dříve zahájeném nabídkovém řízení. O prodeji stavebních pozemků v obci [adresa] v lokalitě [právnická osoba] za zvýhodněnou cenu 600 Kč/m2 rozhodlo v obecnosti zastupitelstvo žalované 1. na jednání zastupitelstva dne 15. 6. 2023 usnesením č. 3/2023. Následně žalovaná 1. zveřejnila dne 6. 9. 2023 záměr prodeje předmětného pozemku s tím, že nabídky musejí být podány do 22. 9. 2023 12:00 hodin; tohoto dne byl rovněž záměr sňat z úřední desky. Poprvé žalovaná 1. o prodeji žalovanému 2. rozhodla dne 11. 10. 2023 a následně s ním uzavřela kupní smlouvu ze dne 8. 11. 2023, avšak tato kupní smlouva byla shledána rozsudkem odvolacího soudu ze dne 10. 9. 2024, č. j. 60 Co 175/2024-179, který nabyl právní moci dne 8. 10. 2024, absolutně neplatnou. Poté si žalovaná 1. vyměnila s žalobcem korespondenci, současně se na žalovanou 1. obrátil rovněž žalobce, načež žalovaná 1. na nejbližším zasedání zastupitelstva konaného dne 12. 12. 2024 rozhodla o obou nabídkách, kdy žalobcovu nabídku neschválila, naopak nabídku žalovaného 1. schválila. Z uvedeného je zřejmé, že od okamžiku sejmutí záměru ze dne 6. 9. 2023 z úřední desky do schválení prodeje předmětného pozemku žalovanému 2. dne 12. 12. 2024 uplynul necelý rok a tři měsíce, navíc v postupu žalované 1. nelze spatřovat žádné průtahy, kdy prvně rozhodla bezprostředně po sejmutí záměru a podruhé rozhodla na prvním zasedání svého zastupitelstva po nabytí právní moci citovaného rozsudku odvolacího soudu. Odvolací soud tak zcela souhlasí se soudem I. stupně v tom, že časová souvislost je nepochybně dána. Soud I. stupně současně zcela správně posoudil i naplnění věcné a logické souvislosti, kdy nelze ničeho vytknout žalované 1., jestliže prodávala sedm pozemků v lokalitě [právnická osoba], že hodlala dokončit i poslední prodej za předem nastavených podmínek a mezi týmiž účastníky nabídkového řízení, u nichž bylo vyvoláno legitimní očekávání, že o jejich nabídkách bude žalovanou 1. alespoň řádně rozhodnuto, byť nárokem na převod předmětného pozemku nepochybně nedisponovali. Jak již uvedl odvolací soud, ani cenový odhad, na jehož základě byla zjištěna obvyklá cena, která byla podkladem pro stanovení zvýhodněné ceny, nezastaral, navíc zde byl legitimní důvod pro pokračování v prodeji v podobě zmíněného legitimního očekávání. Nevyšla-li najevo žádná jiná významná okolnost, která by svědčila pro skončení nabídkového řízení, lze uzavřít, že žalovaná 1. nepochybila, dokončila-li celý proces a na jeho skončení zvolila jednu z předložených nabídek. Odvolací soud nespatřuje ani pochybení v tom, že žalovaná 1. se rozhodla k dalším nabídkám při pokračování prodeje nepřihlížet.

35. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, že sice žalovaná 1. mohla vyčlenit pro posouzení nabídek samostatný bod programu, např. projednání majetkoprávních záležitostí či převodů, a nikoliv takové záležitosti projednávat pod obecným bodem „žádosti občanů a spolků“, avšak s přihlédnutím k tomu, že žalobce o termínu zasedání zastupitelstva věděl a že byl dopředu starostou žalované 1. zpraven o projednání jeho žádosti na některém z nejbližších zasedání zastupitelstva, nelze dospět k závěru, že by takový ne zcela přiléhavý postup obce měl způsobit netransparentnost či jinou podstatnou vadu v jejím postupu, která by v konečném důsledku mohla vést k závěru o absolutní neplatnosti předmětné smlouvy. Samotný postup při hlasování je zachycen v zápise ze zasedání zastupitelstva obce, který má povahu veřejné listiny dle § 53 odst. 3 správního řádu, kdy je patrno, že zastupitelstvu byly předloženy dvě nabídky (žalobce a žalovaného 2.), byla přečtena důvodová zpráva z roku 2023 odůvodňující prodej za stanovenou pevnou cenu 600 Kč/m2 s tím, že obě nabídky mají důvodovou zprávu naplňovat, byl konstatován dosavadní průběh nabídkového řízení, uzavření předchozí kupní smlouvy, jakož i výsledek soudního řízení, současně k návrhu starosty bylo rozhodnuto tak, že o nabídkách bude rozhodnuto v abecedním pořadí, kdy pro nabídku žalobce nehlasoval žádný ze zastupitelů (všichni se zdrželi hlasování), naopak nabídka žalovaného 1. byla přijata všemi hlasy.

36. Odvolací soud nespatřuje jako pochybení, že žalovaná 1. v případném prodeji zohlednila doplňující podání žalobce a žalovaného 2., kteří odůvodňovali, z čeho dovozují naplnění podmínek stanovených v důvodové zprávě k prodeji pozemků v lokalitě [právnická osoba]. Pomine-li odvolací soud skutečnost, že žalovaná 1. mohla tyto informace nepochybně uplatnit jako požadavek pro samotné podání nabídky, což neučinila, mohla žalovaná 1., zvláště bylo-li zde vícero zájemců, dodatečně žádat po zájemcích informace o tom, zdali spadají do okruhu, který si žalovaná 1. stanovila v důvodové zprávě prodeje pozemků v lokalitě [právnická osoba], aby měla dostatečné podklady pro své rozhodnutí v zastupitelstvu.

37. Pokud jde o důvodovou zprávu z června 2023 a závěr, že oba zájemci (žalobce i žalovaný 2.) podmínky důvodové zprávy naplnili, lze se s uvedeným ztotožnit. Soud I. stupně správně poukázal na to, že zvýhodněná cena má sloužit ke zrychlené výstavbě v obci a brzkému zkolaudování do 7 let od podpisu kupní smlouvy. Tím si zastupitelstvo sledovalo podporu mladých rodin s následným pravděpodobným zaplněním kapacity nově zrekonstruované mateřské školy i základní školy, což má zabránit vícetřídní školní docházce dětí, současně tím spatřuje podporu kulturního a sportovního a společenského života v obci, v neposlední řadě efektivnější využití občanské vybavenosti v obci a zvýšení pravděpodobnosti jejího zachování. Uvedené podmínky přitom nemusejí být nepochybně naplněny kumulativně, nýbrž dávají prostor žalované 1. pro uvážení. Jak přitom uvedl odvolací soud v odůvodnění rozsudku ze dne 10. 9. 2024, č. j. 60 Co 175/2024-179 – předpoklady pro nabytí předmětného pozemku naplňuje nejen osoba, která se do obce přestěhuje s celou svou rodinou, tedy dojde k navýšení počtu obyvatel, tak i nabídka možnosti výstavby současným občanům obce, kteří mají v zájmu založit rodinu, avšak pro absenci vhodných stavebních ploch by obec mohli opustit, důvodová zpráva přitom nestanovuje, že zájemce musí být v manželství, že musí mít trvalý vztah, že musí mít aktuálně děti apod.

38. Uvádí-li přitom žalobce, že vhodnějším kandidátem po všech stránkách má být právě on, pak je třeba zdůraznit, že žalovaná 1. si nenastavila jako rozhodující kritérium nabídnutou výši kupní ceny. Nabízel-li přesto žalobce i vyšší kupní cenu, je třeba zdůraznit, že ani jím nabízená kupní cena nedosahovala výše obvyklé ceny předmětného pozemku, tudíž i on chtěl těžit s nižší než obvyklé ceny. Nadto ze zápisu zastupitelstva je zcela patrné, že zastupitelé o vyšší cenové nabídce žalobce věděli, přesto se rozhodli i nadále pokračovat v prodeji za předem nastavených podmínek. Jak přitom již bylo zdůrazněno výše a uvedl to i soud I. stupně, rozhodnutí o majetkoprávních záležitostech leží v rámci samostatné působnosti na zastupitelích coby zvolených zástupcích občanů, přičemž úkolem soudu není komplexní přezkum takového nakládání a posuzování, zdali obec nemohla nastavit podmínky jinak, uzavřít s tím či oním zájemcem příslušnou majetkoprávní transakci či ji vůbec neuskutečnit, nýbrž úkolem soudu je zásadně dohlížet jen na zákonnost celého procesu, tedy sledovat dodržení zákonných ustanovení při nakládání s majetkem včetně dohledu nad transparentností výběru zájemce; opačný přístup by vedl k nezákonnému zásahu do samosprávné činnosti obcí. Argumentoval-li žalobce přitom tím, že žalovaná 1. měla upřednostnit jeho pětičlennou rodinu před žalovaným 2., který se dle zjištění soudu I. stupně jako občan aktivně podílel na práci s mládeží a na organizaci zejména sportovních akcí, pak je zcela přiléhavý poukaz soudu I. stupně, že bylo na zastupitelích, aby rozhodli, komu dají přednost, přičemž z jejich rozhodnutí je patrné, že jednohlasně zvolili raději druhou variantu, čemuž odvolací soud nemá čeho vytknout. Odvolací soud se tak nedomnívá, že by žalovaná 1. při výběru nabídky žalovaného 2. postupovala netransparentně či že by zde byly znaky nepotismu. Ostatně představa žalobce je zjevně taková, že v rámci „transparentního procesu“ bude vybrána právě jeho nabídka, která má být podle něj po všech stránkách lepší, dosavadní přístup žalobce však rozhodně transparentnímu, ničím neovlivněnému procesu rozhodně nenapomáhá, ba naopak, neboť žalobce před dokončením procesu tlačil na žalovanou 1., aby vybrala právě jeho nabídku pod hrozbou uplatnění tvrzených, avšak doposud ničím nepodložených nároků na náhradu škody, kterých by byl „ochotný v případě výběru své nabídky se vzdát“.

39. Soud I. stupně rovněž správně rozhodl o náhradě nákladů řízení, kdy aplikoval zásadu procesního úspěchu vyjádřenou v § 142 o. s. ř., současně ve vztahu k žalované 1. správně stanovil výši náhrady nákladů řízení, kterou ostatně žalobce nerozporoval, a ve vztahu k žalovanému 2. přiléhavě zohlednil, že žalovaný 2. se náhrady nákladů řízení výslovně vzdal. Odvolací soud přitom neshledal žádné mimořádné okolnosti případu, které by měly vést ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 1. k aplikaci § 150 o. s. ř., naopak žalobce opětovným podáním žaloby, kterou napadal platnost předmětné smlouvy, šel nepochybně do procesního rizika, že pokud nebude v řízení úspěšný, bude povinen protistraně hradit plnou náhradu nákladů řízení.

40. Lze tak uzavřít, že napadený rozsudek soudu I. stupně je ve všech výrocích věcně správný, a proto jej odvolací soud podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

41. Jelikož žalovaní 1. a 2. byli v odvolacím řízení zcela procesně úspěšní, přísluší jim v souladu s § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 o. s. ř. plná náhrada nákladů odvolacího řízení.

42. Účelně vynaložené náklady řízení žalované 1. v souladu s vyúčtováním její zástupkyně v celkové výši 22 245,90 Kč tvoří: a) Odměna za zastoupení žalované 1. advokátem dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „AT“) v plné výši za 2 úkony právní pomoci [1. vyjádření k odvolání dle § 11 odst. 1 písm. k) AT], 2. účast u jednání odvolacího soudu dne 11. 11. 2025 v trvání do 2 hodin dle § 11 odst. 1 písm. g) AT (Odvolací soud neshledal namístě přiznat odměnu za samostatný úkon právní služby spočívající v doplnění vyjádření k odvolání, kdy odvolací soud požadoval doplnění tvrzení, které žalovaná 1. měla nepochybně poskytnout v návaznosti na žalobní argumentaci již před soudem I. stupně, případně v rámci svého vyjádření k odvolání, stejně tak měla předložit k důkazu cenový odhad.)] při sazbě mimosmluvní odměny za 1 úkon právní služby ve výši 10 300 Kč (z tarifní hodnoty 500 000 Kč podle § 7 bod 6 a § 9a odst. 1 písm. d) AT, neboť kupní cena za předmětný pozemek dle předmětné smlouvy tuto částku převyšovala), tj. částka 20 600 Kč; b) 2 paušální náhrady hotových výdajů po 450 Kč za uvedené úkony právní služby (§ 13 odst. 4 AT), tj. částka 900 Kč; c) náhrada jízdních výdajů (§ 13 odst. 1 a 5 AT) za cestu k jednání soudu I. stupně z Kroměříže (sídla AK) do Zlína-Luk a zpět vozidlem Škoda Superb s průměrnou spotřebou 4,7 l/100 km při ceně motorové nafty 34,70 Kč/l [§ 4 písm. c) vyhlášky č. 398/2023 Sb.], při sazbě základní náhrady 5,80 Kč/km [§ 1 písm. b) vyhlášky č. 475/2024 Sb.] a při celkově ujeté vzdálenosti 60 km, tj. částka 445,90 Kč, d) náhrada za promeškaný čas k jednání odvolacího soudu z Kroměříže (sídla AK) do Zlína-Luk a zpět v rozsahu 2 půlhodin po 150 Kč (§ 14 odst. 1 a 3 AT), tj. částka 300 Kč. Náhrada za DPH nebyla účtována, neboť zástupkyně žalobce není plátkyní DPH. Náklady řízení je žalobce povinen podle § 149 odst. 1 o. s. ř. zaplatit žalované 1. k rukám její zástupkyně, a to v souladu s § 160 odst. 1 částí věty před středníkem o. s. ř. do tří dnů od právní moci rozsudku, neboť ke stanovení jiné lhůty k plnění neshledal odvolací soud důvody (výrok II.).

43. Pokud jde o žalovaného 2. tomu podle obsahu soudního spisu žádné účelně vynaložené náklady odvolacího řízení nevznikly, a proto ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2. rozhodl odvolací soud tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení (výrok III.).

Poučení