68 Co 156/2024 - 209

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Tomáše Novosada a soudkyň Mgr. Kateřiny Sedlákové a JUDr. Ludmily Petrákové ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozená [datum narození zainteresované osoby] bytem [adresa zainteresované osoby] zastoupená advokátkou [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovaným: 1) [Jméno zainteresované osoby 1/0], narozený [Anonymizováno]. 7. 1979 bytem [adresa zainteresované osoby] 2) [Jméno zainteresované osoby 2/0], narozená [datum narození zainteresované osoby] bytem [adresa zainteresované osoby] oba zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0] o zaplacení částky 1 065 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobkyně a žalovaných proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 10. ledna 2024, č. j. 18 C 296/2022-137 takto:

Výrok

I. Odvolání žalovaných proti výroku II rozsudku soudu prvního stupně se odmítá.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I mění tak, že žaloba o zaplacení částky 710 000 Kč s příslušenstvím se zamítá, jinak se potvrzuje.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 99 462 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejich advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá zaplacení částky 1 065 000 Kč, z toho částku 700 000 Kč uplatňuje z titulu bezdůvodného obohacení a částky 345 000 Kč a 2 x 10 000 Kč z titulu smluvní pokuty. Tvrdí, že dne 16. 2. 2020 uzavřela se žalovanými coby prodávajícími prostřednictvím realitní kanceláře kupní smlouvu o převodu bytové jednotky v budově č. p. [hodnota], postavené na pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] spolu s příslušnými spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a pozemku (dále též jen „bytová jednotka“) a rovněž spoluvlastnickým podílem na nebytové jednotce č. [hodnota] – garáž, nacházející se v prvním podzemním podlaží budovy č. p. [hodnota] (dále též jen „spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce“), se kterým mělo být spojeno právo užívání garážového stání č. [hodnota] a garážového stání č. [hodnota]. Z celkové kupní ceny na spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce připadala částka 1 400 000 Kč. Jak posléze vyšlo najevo, s tímto spoluvlastnickým podílem nebylo spojeno užívání dvou garážových stání, nýbrž toliko jednoho. Žalovaní tak na žalobkyni převedli jen takový podíl, s nímž bylo spojeno právo užívání jediného garážového stání, čímž se na její úkor bezdůvodně obohatili částkou 700 000 Kč, kterou jsou povinni žalobkyni vydat. Vedle této částky se žalobkyně domáhala zaplacení smluvní pokuty ve výši 345 000 Kč, neboť žalovaní porušili svou povinnost zajistit ve sjednané lhůtě výmaz zástavního práva váznoucího na předmětu koupě ve prospěch [právnická osoba]. Konečně žalobkyni vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 x 10 000 Kč za uvedení nepravdivých údajů v kupní smlouvě stran předmětu koupě, s nímž bylo spojeno užívání pouze jednoho parkovacího místa, a dále i za nepravdivé ujištění, že na předmětu koupě neváznou dluhy vůči společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). V podrobnostech jsou tvrzení a argumenty žalobkyně předestřeny v prvním odstavci odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně.

2. Žalovaní se žalobou nesouhlasí a navrhují její zamítnutí na základě tvrzení a argumentů podrobně uvedených ve druhém odstavci odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně 3. Soud prvního stupně rozsudkem uvedeným v záhlaví uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 1 065 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % p. a. z této částky od 29. 10. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Současně zamítl žalobu v té části, v níž se žalobkyně domáhala zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % p. a. z částky 720 000 Kč od 16. 2. 2020 do 28. 10. 2022 a z částky 345 000 Kč od 16. 5. 2020 do 28. 10. 2022 (výrok II) a žalovaným uložil povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 288 198,72 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich advokátky (výrok III). Takto soud prvního stupně rozhodl na základě skutkových zjištění a právní argumentace, které jsou uvedeny v písemném odůvodnění odvoláním napadeného rozsudku a které není třeba v zájmu stručnosti opakovat.

4. Rozsudek soudu prvního stupně napadli oba účastníci včasným odvoláním.

5. Žalobkyně svým odvoláním brojí pouze proti výroku o nákladech řízení (III). Namítá, že výroková část rozsudku, a to výše náhrady nákladů řízení, jež byla žalobkyni přisouzena, nekoresponduje s odůvodněním rozsudku a že výpočet náhrady nákladů řízení je nesprávný. Žalobkyně si v řízení před soudem prvního stupně nárokuje odměnu za 15 úkonů právní služby, přičemž soud prvního stupně jí odměnu za jeden úkon nepřiznal vůbec a jeden z úkonů nesprávně podřadil pod § 11 odst. 2 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen „advokátní tarif“), byť se jednalo o úkon dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu. Navrhla, aby rozsudek soudu prvního stupně byl ve výroku III změněn tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 271 800 Kč.

6. Žalovaní podali odvolání do všech výroků rozsudku. Ohledně částky 700 000 Kč, jež byla žalobkyni přiznána z titulu bezdůvodného obohacení, namítají, že kupní smlouvou nebyla převáděna samotná „garážová stání“ (která dle judikatury ani nemohou být samostatným předmětem vlastnictví), nýbrž spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, a ten také převeden byl. Nevykazoval ale vlastnosti ve smlouvě uvedené, neboť s ním nebylo spojeno užívání dvou, nýbrž pouze jednoho garážového stání. Jednalo se tak o zjevnou vadu předmětu koupě, což mohlo založit odpovědnost žalovaných za vady, nikoliv nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení. V této souvislosti žalovaní zdůraznili, že bezdůvodné obohacení má subsidiární charakter a uplatní se pouze tam, kde neexistuje jiný právní režim. Nesprávně byla určena i případná výše bezdůvodného obohacení, ohledně níž nelze vycházet z kupní ceny, která byla sjednána za spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, a nikoliv za dvě garážová stání. Za účelem zjištění hodnoty spoluvlastnického podílu spojeného s jedním garážovým stáním žalovaní navrhli důkazy, mimo jiné znalecký posudek, které však soud prvního stupně neprovedl, aniž by se s nimi jakkoliv vypořádal. Ke smluvní pokutě ve výši 345 000 Kč žalovaní uvedli, že učinili vše, co pro výmaz zástavního práva učinit mohli, a že bylo na žalobkyni, která v té době již byla vlastníkem nemovitosti, aby si převzala od banky připravenou dokumentaci a podala návrh na výmaz, neboť žalovaní k tomuto kroku již nebyli oprávněni. Nesouhlasili ani s tím, že by porušili smluvní ujednání uvedením nepravdy ohledně jejich bezdlužnosti, a navíc měli nárok na smluvní pokutu opírající se o tento důvod za nejasný a neurčitý. Žalobkyně původně tvrdila, že dluhy žalovaných se týkaly plateb za garážové stání, později uváděla, že souvisely s bytovou jednotkou. Z provedeného dokazování pak vyplynulo, že se mělo jednat o dluh z vyúčtování služeb za rok 2020, které bylo zpracováno až v roce 2021. Kupní smlouva však byla uzavřena dne 16. 2. 2020, tedy v době, kdy toto vyúčtování ještě neexistovalo, a nemohlo proto založit ani jakékoliv nedoplatky. Ujištění žalovaných, že ke dni uzavření smlouvy nemají dluh vůči SVJ, proto bylo pravdivé. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítne.

7. Žalobkyně ve svém vyjádření k odvolání žalovaných navrhuje potvrzení rozsudku soudu prvního stupně ve výroku o věci samé a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení. Zdůraznila, že žalovaní na ni kupní smlouvou nepřevedli to, k čemu se zavázali. Nemůže se jednat o „vadu“ předmětu koupě, neboť k převedenému spoluvlastnickému podílu na garáži nelze přidat možnost užívání žádného dalšího garážového stání a nabyté (jedno) garážové stání netrpí ani jakýmkoliv faktickým defektem. Co se týče smluvní pokuty za nezajištění výmazu zástavního práva, žalobkyně podle kupní smlouvy nemusela dělat vůbec nic, vše bylo na žalovaných. Žalobkyně ani nevěděla o tom, že by jí měly dojít nějaké dokumenty od banky, a podání návrhu u příslušného katastrálního úřadu je navíc spojeno i s určitými časovými a finančními náklady (úhradou nezanedbatelného správního poplatku), k nimž nebyla povinna. Za správný má žalobkyně též závěr soudu prvního stupně ohledně smluvní pokuty za uvedení nepravdy o bezdlužnosti žalovaných. Ti měli před převodem bytové jednotky nastaveny velmi nízké zálohy, ačkoliv nadměrně čerpali energie, v důsledku čehož na jednotce vznikl dluh ve výši 36 254 Kč, který byl ze stany SVJ vymáhán po žalobkyni.

8. Žalovaní své odvolání doplnili ještě podáním ze dne 5. 8. 2024, v němž uvedli, že (jak vyplývá i z odůvodnění napadeného rozsudku) žalobkyni byla v jiném řízení přisouzena částka 156 631 Kč vůči realitní kanceláři, která připravila návrh kupní smlouvy. Jedná se o náhradu škody ve výši finančních prostředků, které žalobkyně vynaložila na získání spoluvlastnického podílu odpovídajícího druhému garážovému stání od právních předchůdců žalovaných, manželů [jméno FO]. Žalovaní jsou přesvědčeni, že tato skutečnost by měla být v nyní probíhajícím sporu zohledněna, neboť jinak by se žalobkyni v souvislosti s druhým garážovým stáním dostalo de facto dvojího plnění. Žalovaní se dále nesouhlasně vyjádřili k závěru soudu prvního stupně stran částečné absolutní neplatnosti kupní smlouvy, který by musel vést k tomu, že - pokud by žalovaní měli žalobkyni vrátit polovinu kupní ceny za spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce - žalobkyně by musela žalovaným vrátit polovinu tohoto spoluvlastnického podílu, což je vyloučeno. Co se pak týče případné relativní neplatnosti smlouvy nebo nároků z odpovědnosti za vady, ani jedno nebylo ze strany žalobkyně řádně a včas uplatněno. Žalovaní upozornili i na to, že ke dni uzavření kupní smlouvy se žalobkyní disponovali platným právním titulem rovněž ohledně druhého spoluvlastnického podílu s druhým garážovým stáním (a to kupní smlouvou uzavřenou s manžely [jméno FO] dne 4. 3. 2011), jenž toliko nebyl správně zapsán do katastru nemovitostí. Stačilo dát jej s příslušným návrhem znovu na katastr, přičemž takový návrh je možno učinit prakticky kdykoliv. Žalobkyně o této skutečnosti zjevně věděla, přesto se rozhodla spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce odkoupit od [jméno FO] za zády žalovaných, namísto aby tento problém řešila s nimi. Žalovaní opětovně brojili i proti nesprávně určené výši případného bezdůvodného obohacení s tím, že částka 700 000 Kč v žádném případě neodpovídá kupní ceně za jedno garážové stání. Kupní cena ve smlouvě byla ve vztahu ke spoluvlastnickému podílu na nebytové jednotce záměrně nadhodnocena z důvodu, aby odradila ostatní spoluvlastníky od případné realizace předkupního práva. Ve skutečnosti však byla výrazně nižší, jak vyplývá z již založených listin. Co se týče smluvní pokuty za neuskutečnění výmazu zástavního práva, žalovaní svou argumentaci doplnili tak, že ujednání o smluvní pokutě je nejasné, neboť není zřejmé, z jaké kupní ceny uvedené ve smlouvě má být vypočtena, a je proto neplatné pro neurčitost. Dále namítají, že smluvní pokuta ve výši 345 000 Kč je zjevně nepřiměřená, a domáhají se její moderace. S odkazem na závěry dovozené judikaturou rozebírají, že v daném případě bylo účelem smluvní pokuty, aby převedené nemovitosti nebyly zatíženy dluhem žalovaných. Podmínky pro výmaz zástavního práva žalovaní splnili (o tom není mezi účastníky sporu), přičemž žalobkyně byla ještě před uzavřením kupní smlouvy vyrozuměna o tom, že podklady pro výmaz budou zasílány vlastníku nemovitosti. V souladu s tím pak banka zaslala kompletní podklady pro výmaz zástavního práva žalobkyni, ta si ale tuto zásilku nepřevzala a po dlouhou dobu tuto záležitost vůbec neřešila. Žalovaní sami návrh na výmaz podat nemohli, neboť již nebyli zástavními dlužníky (viz § 1379 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. z.“.). V uvedeném žalovaní spatřují zavinění žalobkyně na tom, že k výmazu nedošlo. Přesto později podklady pro výmaz od banky znovu vyžádali a žalobkyni předali. V neposlední řadě poukazovali na to, že žalobkyni nevznikla žádná škoda, a proto by bylo možno smluvní pokutu snížit prakticky až na nulu. Pokud jde o další smluvní pokutu za údajně nepravdivé prohlášení ohledně bezdlužnosti, žalovaní zopakovali, že dluh z vyúčtování ke dni uzavření smlouvy neexistoval. Závěrem žalovaní výslovně brojili i proti nákladovému výroku rozsudku, neboť soud prvního stupně nezohlednil jejich částečný úspěch v řízení, který se projevil zamítnutím části žalobního požadavku na zaplacení úroků z prodlení, a vedle toho žalobkyni přiznal odměnu i za úkony, které nebyly účelně vynaloženy.

9. Odvolací soud dle § 218 písm. b) o. s. ř. odmítl z důvodu subjektivní nepřípustnosti odvolání žalovaných v rozsahu, v němž směřovalo proti zamítavému výroku II rozsudku soudu prvního stupně; ve zbývajícím rozsahu přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných je zčásti důvodné. Tento závěr se pak promítl i do nového rozhodnutí o nákladech řízení před soudy obou stupňů, čímž byl odklizen nákladový výrok III rozsudku soudu prvního stupně, a odvolání žalobkyně se tak stalo bezpředmětným.

10. Na podkladě skutkového stavu správně zjištěného soudem prvního stupně a (jeho dílčím doplnění ze strany odvolacího soudu, jak bude uvedeno) je možno přisvědčit závěru, že žalovaní se kupní smlouvou zavázali k plnění částečně nemožnému (§ 580 odst. 2 o. z.). Žalovaní v kupní smlouvě ze dne 16. 2. 2020 (kterou odvolací soud v souladu s § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval k důkazu) prohlásili, že jsou vlastníky předmětu koupě, jenž zahrnuje (mimo jiné) spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, s nímž je spojeno užívání garážového stání č. [hodnota] a garážového stání č. [hodnota]. Současně se zavázali umožnit žalobkyni nabýt vlastnické právo k takto vymezenému předmětu koupě, třebaže – nejen v době uzavření kupní smlouvy, ale ani později, zejména k okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí - jim nesvědčilo vlastnické právo v takovém rozsahu, aby s ním bylo spojeno užívání dvou garážových míst (§ 1105 o. z., § 1760 o. z.). Jak správně zjistil soud prvního stupně, žalovaní sice kupní smlouvou ze dne 4. 3. 2011 odkoupili od svých právních předchůdců, manželů [jméno FO], dva stejně velké spoluvlastnické podíly na nebytové jednotce, k nimž náleželo právo užívání dvou garážových stání č. [hodnota] a č. [hodnota], do katastru nemovitostí však bylo (patrně pochybením katastrálního úřadu) zapsáno jejich vlastnické právo toliko k jednomu z těchto podílů. K nápravě tohoto stavu do doby, než bylo k druhému spoluvlastnickému podílu vloženo vlastnické právo žalobkyně podle kupní smlouvy ze dne 25. 8. 2022, uzavřené mezi ní a manžely [jméno FO], nedošlo (o tom mezi účastníky nebylo sporu).

11. Nelze nicméně nezohlednit další skutečnosti, na něž žalovaní v rámci své obrany poukazovali a které z provedeného dokazování vyplynuly. Žalovaní svěřili záležitost prodeje realitní kanceláři ([právnická osoba]), která předmět koupě inzerovala a která připravila i návrh kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2020. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 13. 9. 2023, č. j. 22 C 12/2023-42, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 20. 2. 2024, č. j. 35 Co 272/2023-88 (s nímž byli účastníci seznámeni při jednání odvolacího soudu) byla realitní kancelář shledána odpovědnou za škodu, kterou žalobkyni svým neodborným jednáním způsobila. Pochybení realitní kanceláře zakládající její odpovědnost za škodu ve smyslu § 2950 o. z. spočívalo v tom, že žalobkyni ujistila o převodu obou parkovacích míst a sepsala vadnou kupní smlouvu, která nevyústila v řádný vklad vlastnického práva ohledně všech tam uvedených předmětů koupě. Škoda na straně žalobkyně pak záležela v nákladech, které musela vynaložit, aby dosáhla toho, čeho se jí mělo dostat již kupní smlouvou se žalovanými, tedy aby nabyla do vlastnictví spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce spojený s právem užívat druhé garážové stání. Konkrétně se jednalo o kupní cenu, kterou žalobkyně zaplatila manželům [jméno FO] podle kupní smlouvy ze dne 25. 8. 2022 (134 000 Kč), správní poplatek ve vkladovém řízení (2 000 Kč) a cenu právních služeb (20 631 Kč). Ze žalobních tvrzení v nyní projednávané věci dále vyplývá (a potvrzuje to i protokol o předání nemovitosti ze dne 27. 4. 2020, který byl odvolacím soudem zopakován k důkazu), že žalovaní žalobkyni obě parkovací stání (č. 8 a 9) fyzicky předali, a žalobkyně tudíž měla možnost je fakticky užívat, byť se nestala vlastnicí tomu odpovídajícího spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce. Souladu faktického stavu se stavem zápisu v katastru nemovitostí žalobkyně docílila až s vynaložením dalších nákladů, jejichž náhradu si ale vymohla na realitní kanceláři, která smluvní dokumenty vyhotovila. Za popsané situace, kdy byl nakonec nastolen stav, který účastníci kupní smlouvou sledovali, tedy žalobkyně se stala vlastnicí celého předmětu koupě, včetně spoluvlastnického podílu na nebytového jednotce, k němuž se váže právo užívání druhého garážového stání, a to za kupní cenu, kterou si účastníci ujednali, se její požadavek na vydání bezdůvodného obohacení skutečně jeví jako snaha o dosažení dodatečného snížení (slevy) z kupní ceny, pro které není důvod. Požadavek žalobkyně tak představuje výkon práva, který by vedl k nepřijatelným důsledkům ve vztahu mezi účastníky, neboť zatímco žalobkyni by se dostalo všeho tak, jak se jí dostat mělo, na straně žalovaných by tomu tak nebylo. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že žalobkyni nelze uplatněný nárok přiznat pro rozpor s dobrými mravy (§ 2 odst. 3, § 8 o. z.).

12. Co se týče nároku na smluvní pokutu ve výši 345 000 Kč, zde se odvolací soud se závěry soudu prvního stupně ztotožňuje. Účastníci si v kupní smlouvě ze dne 16. 2. 2020 v čl. IV odst. 1 bod 1.1 ujednali, že žalovaní odpovídají žalobkyni za zajištění řádného výmazu zástavního práva, jímž byl předmět koupě zatížen ve prospěch [právnická osoba]., a zavázali se uhradit i veškeré náklady, které s tímto výmazem souvisejí. K výmazu zástavního práva mělo dojít nejpozději do tří měsíců od uzavření kupní smlouvy (tedy nejpozději do 16. 5. 2020). To, že k výmazu zástavního práva v takto sjednaném termínu nedošlo, bylo mezi účastníky nesporné. Z dopisu [právnická osoba]. ze dne 17. 7. 1979 (odvolacím soudem zopakovaného k důkazu) bylo zjištěno, že banka zaslala v květnu 2020 „dokumentaci po splacení úvěrového produktu“ doporučenou poštou k rukám vlastníka zástavy (žalobkyně) a že zásilka se jí vrátila jako nevyzvednutá. O vystavení dokumentace ji v této době nikdo nežádal, banka tak učinila „automaticky“. O opětovné vystavení dokumentace a její předání na pobočce banky požádal v říjnu 2022 žalovaný č. [hodnota]. Z e-mailové komunikace účastníků, resp. jejich advokátů z 22. až 31. 10. 2022 odvolací soud zjistil, že žalovaní v reakci na předžalobní výzvu ze dne 14. 10. 2022 žalobkyni oznámili, že žalovaný č. 1 zajistil u banky novou kvitanci i nový návrh na výmaz, který musí žalobkyně coby nová vlastnice podepsat. Žalobkyně reagovala tak, že návrh na výmaz zástavního práva může podat přímo banka bez součinnosti vlastníka, pokud ale v návrhu označila jako navrhovatelku žalobkyni, nechť je jí tento návrh spolu s kvitancí a kolky v hodnotě 2 000 Kč doručen k rukám její advokátky. Dle odpovědi žalovaného se tak stalo dne 31. 10. 2022.

13. Se soudem prvního stupně je třeba souhlasit, že žalovaní se v kupní smlouvě ze dne 16. 2. 2020 zavázali, že výmaz zástavního práva zajistí, a bylo jen na nich, jakým způsobem splnění této své povinnosti provedou. Je jisté, že žalovaní návrh na výmaz zástavního práva (poté, co pozbyli své vlastnické právo k nemovitostem) svým jménem podat nemohli, neboť toto právo svědčí toliko zástavnímu věřiteli (zde bance) anebo zástavnímu dlužníku (vlastníku zástavy; § 1379 odst. 1 a 2 o. z.). Vzhledem k tomu, že žalobkyně na sebe žádný závazek v tomto směru nepřevzala, bylo na žalovaných, aby se svou bankou (bez ohledu na její obvyklé kroky) dojednali takový postup, který by vedl ke splnění jejich povinnosti, např. že návrh na výmaz podá sama banka, případně v součinnosti s nimi. Jestliže však žalovaní poté, co doplatili úvěr, zůstali již zcela pasivní a spoléhali se na to, že k výmazu dojde ve spolupráci mezi bankou a žalobkyní (které si mezi sebou potřebné dokumenty předají), své povinnosti tím zcela jistě nedostáli. Žalobkyně důvodně poukazovala i na to, že s podáním návrhu na výmaz se pojí poplatková povinnost, přičemž závazek k úhradě těchto nákladů (správního poplatku) na sebe kupní smlouvou převzali právě žalovaní. V souladu s tím také (ovšem až v říjnu 2022) dokumenty potřebné pro výmaz u banky osobně obstarali a i s příslušným kolkem je předali žalobkyni. Obdobným způsobem nepochybně mohli postupovat již v době, v níž mělo dle smluvních ujednání dojít ke splacení hypotečního úvěru a výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

14. Za důvodnou nelze mít ani odvolací námitku žalovaných zpochybňující určitost ujednání o smluvní pokutě. Účastníci si v čl. VII odst. 7 pro případ, že žalovaní nezajistí výmaz zástavního práva dle čl. IV odst. 1 bodu 1.1, sjednali ve prospěch žalobkyně smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Ta byla sjednána v čl. III odst. 1 kupní smlouvy částkou 6 900 000 Kč; současně bylo uvedeno, kolik z této částky připadá na bytovou jednotku a spoluvlastnické podíly. Nicméně pojem kupní ceny jako takové se jednoznačně vázal k částce 6 900 000 Kč, jak je zřejmé i z dalších ujednání, v nichž se o kupní ceně hovoří (viz např. čl. III odst. 2 a 3 kupní smlouvy, jež upravuje splatnost kupní ceny, tedy částky 6 900 000 Kč). Lze uzavřít, že výše smluvní pokuty, resp. způsob jejího určení, byl řádně sjednán ve smyslu § 2048 odst. 1 o. z. Žalovaní ostatně v průběhu řízení před soudem prvního stupně určitost ujednání o smluvní pokutě nijak nezpochybňovali, jejich argumentace byla vedena zcela jiným směrem.

15. Pokud jde o požadavek na moderaci smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z., ten žalovaní uplatnili až v odvolacím řízení. Byť se soud prvního stupně otázky přiměřenosti smluvní pokuty letmo dotkl (když uvedl, že se mu její výše s ohledem na zajišťovanou povinnost nejeví nepřiměřená), skutečností zůstává, že žalovaní návrh na snížení smluvní pokuty v řízení před soudem prvního stupně neuplatnili. Jejich procesní obrana tkvěla výhradně v tom, že nárok na smluvní pokutu je neopodstatněný (nedůvodný), neboť žalovaní svou povinnost neporušili, a nikoliv, že by byl uplatněn v nepřiměřené výši. Se žalovanými lze souhlasit potud, že vznesení návrhu na moderaci smluvní pokuty není ani v odvolacím řízení vyloučeno. Skutečnosti rozhodné pro posouzení takového požadavku by však musely bez dalšího vyplývat z toho, co vyšlo najevo anebo bylo zjištěno již před soudem prvního stupně. Naopak neumožňuje-li skutkový stav zjištěný v řízení před soudem prvního stupně spolehlivě posoudit (ne)přiměřenost nároku na smluvní pokutu, nelze se (vzhledem k principu neúplné apelace; § 205a o. s. ř.) požadavkem na moderaci vzneseným až v průběhu odvolacího řízení zabývat. Dle judikatury (viz zejména Rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022) přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. se posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. V prvé řadě je třeba cestou výkladu smluvních ujednání objasnit, k jaké funkci smluvní pokuty vůle stran směřovala (co strany tímto ujednáním hodlaly docílit), a poté je třeba vzít zřetel na všechny okolnosti daného případu, a to nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později, mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ. Z uvedeného plyne, že okruh skutečností, na které je třeba se zaměřit, ať již je to (za pomoci výkladových metod) zkoumání toho, k jakému účelu byla smluvní pokuta zaměřena, či toho, zda a jak byly zájmy věřitele (zde žalobkyně), chráněné smluvní pokutou, narušeny, případně též otázky spoluzavinění věřitele na porušení zajištěné povinnosti, je velmi široký a nebylo by lze vystačit pouze s dosud uplatněnými tvrzeními a k nim označenými důkazy. Pokud žalovaní v odvolání tvrdí, že žalobkyně nebyla neprovedením výmazu nijak poškozena či pokud dovozují její spoluzavinění na neprovedení výmazu i z toho, že měla být ještě před uzavřením kupní smlouvy vyrozuměna, že podklady pro výmaz bude banka zasílat k jejím rukám, jedná se o tvrzení zcela nová. V řízení před soudem prvního stupně se totiž žalovaní bránili pouze tím, že svou povinnost splnili, pokud banka vystavila dokumentaci potřebnou pro výmaz a tuto zaslala na adresu žalobkyně. Na to žalobkyně reagovala tak, že nevěděla, že by jí banka měla cokoliv doručovat a že jí nelze klást k tíži, pokud si zásilku na adrese, kde se nezdržovala, nevyzvedla. Skutečnosti týkající se případné vědomosti žalobkyně o tom, že by měla očekávat zásilku od banky, jež by mohly být významné z pohledu toho, zda a jakou měrou ke vzniku závadného stavu přispěla, by si tak vyžádaly další nová tvrzení a důkazy. Stejně tak nelze na to, že žalobkyni neprovedením výmazu ve sjednané lhůtě nevznikla žádná újma, usuzovat jen z toho, že v tomto ohledu dosud nic netvrdila, když to ani nebylo zapotřebí. Odvolací soud uzavírá, že jelikož bez dalších (z pohledu odvolacího řízení nových) skutečností a důkazů nelze o návrhu na moderaci smluvní pokuty rozhodnout, nelze k moderaci přistoupit.

16. Co se týče dalších smluvních pokut, soud prvního stupně správně vyšel ze zjištění, že účastníci si v čl. VII odst. 6 kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2020 ujednali smluvní pokutu i pro případ, že některá ze smluvních stran uvede v této smlouvě prohlášení, které se ukáže být nepravdivým, a že v takovém případě je druhá smluvní strana oprávněna požadovat smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč. Je jisté, že prohlášení žalovaných, dle něhož měli (ať ji v okamžiku uzavření kupní smlouvy, či v době jejích věcněprávních účinků) vlastnit spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce v rozsahu odpovídajícím možnosti užívání dvou garážových stání, se ukázalo být nepravdivým. Toto nepravdivé prohlášení žalobkyni způsobilo komplikace, neboť byla nucena vyvinout další aktivitu k nápravě stavu. Její požadavek na úhradu smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč je proto nepochybně po právu.

17. Jinak je tomu ale s pokutou za prohlášení žalovaných o jejich bezdlužnosti. Žalovaní v čl. IV odst. 1 bodu 1.3 kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2020 prohlásili, že nemají žádné daňové nebo jiné nedoplatky týkající se zejména předmětu převodu, mimo jiné nedoplatky za služby nebo splátky dlouhodobé zálohy údržby nemovitosti (fond oprav). Námitka žalovaných, že nárok na smluvní pokutu byl v tomto případě uplatněn neurčitě, neobstojí, neboť žalobkyně v rámci svého podání ze dne 1. 7. 2023 odstranila nejasnosti svých žalobních tvrzení a vysvětlila, že nepravdivé ujištění žalovaných se týkalo dluhu na bytové jednotce vzniklého z vyúčtování SVJ za rok 2019, zpracovaného v roce 2020. Dodala, že potvrzení o bezdlužnosti, které jí žalovaní předložili ke dni 25. 2. 2020, je nemůže zbavit odpovědnosti, neboť v době jeho vystavení ještě nebylo ze strany SVJ provedeno vyúčtování ohledně příspěvku do fondu oprav a zálohových plateb za rok 2019. To bylo vyhotoveno až později a v rámci tohoto vyúčtování byly zjištěny nedoplatky žalovaných vůči SVJ ve výši 36 254 Kč. Dluh v této výši měl za prokázaný rovněž soud prvního stupně, aniž by se však blíže zabýval tím, čeho se týkal a kdy k jeho vzniku mělo dojít. Žalobkyně při jednání dne 22. 8. 2024 k dotazu odvolacího soudu potvrdila, že šlo o dluh z vyúčtování za rok 2019, které bylo vyhotoveno v dubnu 2020. Ze samotných tvrzení žalobkyně tak jasně vyplývá, že její požadavek na smluvní pokutu z důvodu nepravdivého ujištění žalovaných o neexistenci dluhů souvisejících s předmětem převodu nemůže být důvodný. Vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby se provádí vždy až po skončení zúčtovacího období (zde roku 2019) a doručuje se příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (§ 7 odst. 1 a 3 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů). Jelikož v posuzovaném případě vznikl dluh až na základě vyúčtování zálohových plateb provedeného v dubnu 2020, neboli ke dni uzavření kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2020 ještě neexistoval (a žalovaní o něm ani nemohli vědět), nelze mít prohlášení žalovaných v čl. IV odst. 1 bod 1.3 kupní smlouvy za nepravdivé.

18. Lze shrnout, že odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně shledává nárok na smluvní pokutu ve výši 345 000 Kč za neprovedení včasného výmazu zástavního práva, jakož i nárok na smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč za uvedení nepravdivých údajů o počtu parkovacích míst spojených s převáděným podílem na nebytové jednotce za opodstatněný, a proto rozsudek soudu prvního stupně v uvedeném rozsahu, včetně přiznaného příslušenství, podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil. Naopak v částce 700 000 Kč, jež byla žádána z titulu bezdůvodného obohacení, jakož i smluvní pokutě ve výši 10 000 Kč za nepravdivé ujištění žalovaných o jejich bezdlužnosti, je uplatněný nárok nedůvodný, a proto byl rozsudek soudu prvního stupně ohledně částky 710 000 Kč s příslušenstvím podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změněn tak, že žaloba se zamítá.

19. Odvolací soud rozhodoval nejen o nákladech odvolacího řízení, ale též o nákladech řízení před soudem prvního stupně, a to v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. Žalobkyně v řízení uspěla v požadavkem na zaplacení částky 355 000 Kč, ve zbytku (ohledně částky 710 000 Kč) byla její žaloba zamítnuta, neboli uspěla s jednou třetinou požadovaného plnění, zatímco žalovaní byli úspěšní ze dvou třetin. Žalobkyně je proto povinna nahradit žalovaným třetinu nákladů, které na svou obranu v řízení účelně vynaložili.

20. V řízení před soudem prvního stupně vznikly žalovaným náklady na právní zastoupení v rozsahu 9 úkonů právní služby: 1) převzetí a příprava zastoupení, 2) vyjádření k žalobě ze dne 28. 11. 2022, 3) účast u jednání dne 7. 6. 2023, 4) vyjádření ve věci samé ze dne 26. 6. 2023, 5) vyjádření ve věci samé ze dne 17. 7. 2023, 6) účast u jednání dne 1. 11. 2023, 7) účast u jednání dne 20. 12. 2023, 8) závěrečný návrh ze dne 3. 1. 2023, vyhotovený k výzvě soudu a 9) účast u jednání dne 10. 1. 2024. Sazba odměny advokáta, který oba žalované zastupoval, odpovídá dle § 6 odst. 1, § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) § 12 odst. 4 advokátního tarifu částce 10 064 Kč za jeden úkon právní služby. Celková odměna za zastupování dvou žalovaných tak činí 181 152 Kč (= 9 x 10 064 x 2). Sazba režijního paušálu činí podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu 300 Kč za úkon. Režijní paušál náleží ke každému z úkonů při společném zastupování pouze jednou a jeho výsledná výše je 2 700 Kč (= 9 x 300). Celkové náklady řízení před soudem prvního stupně činí na straně žalovaných 183 852 Kč.

21. V odvolacím řízení vznikly žalovaným náklady na právní zastoupení v rozsahu 3 úkonů právní služby: 1) blanketní odvolání ze dne 19. 2. 2024 a jeho doplnění ze dne 15. 3. 2024, 2) další doplnění odvolání ze dne 5. 8. 2024 a 3) účast u jednání odvolacího soudu dne 22. 8. 2024. Sazba odměny advokáta, který žalované zastupoval, byla opět určena dle § 6 odst. 1, § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 odst. 1 písm. d) a g) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu částkou 10 064 Kč za jeden úkon právní služby. Sazba režijního paušálu činí podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu 300 Kč za úkon. K nákladům žalovaných patří i zaplacený soudní poplatek za odvolání ve výši 53 250 Kč. Celkové náklady řízení před odvolacím soudem jsou na straně žalovaných představovány částkou 114 534 Kč.

22. Náklady žalovaných za řízení před soudy obou stupňů tedy výsledně činí 298 386 Kč (= 183 852 + 114 534), z čehož jedna třetina odpovídá částce 99 462 Kč.

23. Lhůta k plnění a místo plnění jsou stanoveny postupem podle § 160 odst. 1 v části věty před středníkem o. s. ř. a § 149 odst. 1 o. s. ř. (ve vztahu k nákladům odvolacího řízení ve spojení s § 211 o. s. ř.).

Poučení