69 Co 212/2025-520

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň JUDr. Karly Musilové a Mgr. Martiny Telcové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o zrušení smlouvy, k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 6. 6. 2025, č. j. 24 C 306/2023-435,

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. potvrzuje.

II. Ve výroku II. se rozsudek okresního soudu mění takto:Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení částku 253.612,80 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám advokáta , Jméno advokáta, .

III. Ve výroku III. se rozsudek okresního soudu mění takto:Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Olomouci na náhradu nákladů řízení částku, jejíž výše bude určena v samostatném usnesení, ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 29.403 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám advokáta , Jméno advokáta, .

1. Napadeným rozsudkem okresní soud určil, že kupní smlouva č. , Anonymizováno, uzavřená dne 11. 11. 2022 mezi prodávajícím , Anonymizováno, , Anonymizováno, , nar. , Datum narození žalobce, , bytem , adresa, a kupujícím , právnická osoba, . se sídlem , adresa, , IČO: , IČO žalované, , jejímž předmětem byl převod pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zaps. v kat. území , adresa, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, , se zrušuje (výrok I.), uložil žalované zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 243.612,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, (výrok II.) a žalované uložil zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Olomouci náhradu nákladů řízení stanovenou v samostatném usnesení (výrok III.).

2. Proti tomuto rozsudku do všech výroků podala odvolání žalovaná s tím, že okresní soud zcela pominul a dezinterpretoval její roli jakožto podnikatele – obchodníka s nemovitostmi. Konkrétně v rozsudku uvádí, že žalovaná měla žalobce v rámci kontraktačního procesu informovat o ceně nemovitosti, která by svou výší odpovídala ceně obvyklé. Žalobce přitom dle tvrzení soudu mohl od žalované legitimně očekávat, že mu žalovaná za prodej nabídne cenu, která se svou výší bude blížit ceně obvyklé, a to i po připočtení příslušné marže. Tyto závěry soud odůvodnil povahou žalované jakožto profesionála na trhu s nemovitostmi, který je povinen jednat poctivě s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Závěry soudu nicméně zcela překrucují roli žalované při výkonu podnikatelské činnosti jakožto obchodníka. Podobně jako v případě jakéhokoliv jiného subjektu zabývajícího se obchodní činností je podnikání žalované založeno na generování zisku. Žalovaná neposkytuje jakékoliv služby, které by spočívaly v investičním, finančním nebo nemovitostním poradenstvím. Žádné služby tudíž v sobě nezahrnují zjišťování a ověřování obvyklé ceny nemovitostí. Ze statusu žalované jakožto profesionála lze vyvodit zcela opačné důsledky. Žalovaná nepochybně disponuje potřebnými podnikatelskými schopnostmi, odborností a know-how týkající se obchodu s nemovitostmi. Bylo by ale zcela absurdní dovozovat, že jakožto podnikatel by měla nést odpovědnost za to, že svou profesní znalost nevyužila ke zlepšení postavení žalobce jakožto protistrany v obchodním jednání. Jak je předpokládáno již samotnou definicí podnikatelské činnosti v § 420 o. z., tuto svou znalost využívá „soustavně za účelem dosažení zisku“. Ze způsobu veřejné prezentace žalovaného lze pak dovodit, že žalovaná je jakožto dominantní hráč na trhu s nemovitostmi s příslušnými obchody velmi úspěšná, tj. dosahuje jejich prostřednictvím značného zisku. Vzhledem k těmto skutečnostem se tak žalobce mohl legitimně domnívat, že žalovaná s ním má zájem uzavřít obchod s nemovitostmi právě z důvodu jeho finanční výhodnosti pro žalovanou, tedy že nemovitosti bude schopna následně prodat za vyšší cenu. Soud v rozsudku uvádí, že z pozice žalobce bylo přirozené důvěřovat žalované jakožto profesionálovi, že cena dle smlouvy odpovídá ceně obvyklé. Z tohoto důvodu pak na žalobce nelze přenášet odpovědnost za nevyvinutí úsilí vedoucího k ověření skutečné ceny nemovitosti a její další dohledávání. Žalovaná upozorňuje, že postoj soudu nemá oporu v platné právní úpravě ani judikatuře. Žádné ustanovení občanského zákoníku neobsahuje výjimku z pravidla v § 1794 odst. 2 poslední věty o. z., dle kterého se zkrácená strana nemůže domáhat práv z neúměrného zkrácení v případě její nedbalosti při zjišťování obvyklé ceny plnění. Stejně tak nelze dovozovat, že žalobce nemusel vyvíjet jakékoliv úsilí ke zjištění skutečné ceny, protože žalovaná představuje podnikatele – odborníka dle § 5 o. z. Důslednou aplikací závěrů soudu by došlo k naprostému vyprázdnění smyslu poslední věty § 1794 odst. 2 o. z. V souladu s § 5 odst. 1 o. z. se na každého podnikatele hledí jako na odborníka ve vztahu k činnostem vykonávaným v rámci jeho podnikání. V případě aplikace závěrů soudu by jakýkoliv nepodnikatelský subjekt uzavírající obchody s daným podnikatelem mohl být naprosto lhostejný k ceně předmětu daného obchodu, a to zcela vědomě. Odpovědnost za skutečnost, že sjednaná cena plnění nepředstavuje „zkrácení přes polovic“ s možnými důsledky dle § 1793 o. z. by byla přenesena výlučně na smluvní stranu jednající v postavení podnikatele. Takové důsledky však očividně nejsou záměrem zákonodárce. Omezení oprávnění zkrácené smluvní strany domáhat se nároků z neúměrného zkrácení dle § 1794 odst. 2 poslední věta o. z., se tedy uplatní i ve vztahu k žalobci v posuzované věci. Žalovaná odkazuje na závěry ve vyjádření ze dne 5. 4. 2024. Ve vztahu k posuzování vědomosti žalobce o obvyklé ceně uvedla žalovaná následující: „Vědomostí o obvyklé hodnotě plnění se v kontextu institutu neúměrného zkrácení ve smyslu § 1793 totiž nerozumí přímo konkrétní vědomost žalobce, ale vědomost ve smyslu § 4 odst. 2 o. z., tedy vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé“. Jinými slovy pakliže by osoba disponující vědomostí v kvalitě dle § 4 odst. 2 o. z. musela vědět o skutečné hodnotě plnění, není možné se domáhat nároku z neúměrného zkrácení dle § 1793 o. z. Tomu ostatně plně koresponduje i žalobcem ve vyjádření citované ustanovení § 1794 odst. 2 o. z., které stanoví: právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jí zkrácená strana výslovně a prohlásila, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa. V posuzovaném případě jsou pak naplněny obě podmínky, tedy za a) výslovné vzdání se práva vyplývající z § 1793 o. z. a b) žalobce souhlasil s neúměrnou cenou, ač mu skutečná cena plnění musela být známa“. Ve vyjádření dále žalovaná uvedla, že „v této souvislosti si žalovaná dovoluje poukázat na závěry uvedené v odborné komentářové literatuře. Z těchto vyplývá, že oprávnění zkrácené strany domáhat se nároků z neúměrného zkrácení je podmíněno vynaložením určitého úsilí o zjištění si skutečné hodnoty plnění, jehož vyžadovaná míra se zvyšuje s hodnotou plnění. Konkrétně je v dané odborné literatuře uvedeno následující: „zákonodárce, tedy formuluje velmi přísné požadavky na slabší smluvní stranu, jelikož požaduje, aby zkrácený pozitivně neznal skutečnou hodnotu hrubě nepoměrného plnění (což vyjadřuje „ač ji skutečná cena plnění byla známa“) nebo aby tato neznalost nebyla jím zaviněná (což zákon vyjadřuje slovy, ač jí skutečná cena plnění … musela být známa …“). Pozitivně právně tak tím klade požadavky na obezřetnost zkráceného, který musí vyvinout dostatečné úsilí, které od něho lze oprávněně požadovat, aby předešel rizikům, které pro něj z právního jednání vyplývají, respektive mohou vyplynout a jichž si musí být vědom. Aby zkrácenému zůstalo zachováno beneficium, které zákon spojuje s možností napadnout smlouvu v případě omylu o hodnotě plnění, musí prokázat, že učinil veškeré kroky ke zjištění reálné hodnoty hrubě nepoměrného plnění. Současně platí, že čím rizikovější plnění je předmětem právního jednání, tím vyšší požadavky jsou kladeny na jeho postup. Pomocným měřítkem v tomto případě je § 4 odst. 2 o. z“. Skutečnost, že zákonodárce klade na zkrácenou stranu významné požadavky, mimo jiné k vynaložení úsilí ke zjištění obvyklé ceny předmětu smlouvy, je podtržena i stanovením velmi krátké a nadto prekluzivní lhůty k uplatnění práv z neúměrného zkrácení dle § 1795 o. z. Rovněž z judikatury (konkrétně rozsudku NS ČR z 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021) vyplývá, že „v pochybnostech je na místě se přiklonit k závěru, že o neúměrné zkrácení nejde“. S ohledem na uvedené se žalovaná domnívá, že úmyslem zákonodárce nebylo zakotvení zcela jednostranného a extenzivně ochranářského institutu neúměrného zkrácení, jak to interpretoval okresní soud. Žalovaná pak poukazuje i na důvodovou zprávu, dle níž se navrhovaný občanský zákoník rozchází s hlediskem primitivního materialismu; jeho myšlenkové ukotvení je v respektu k osobnosti člověka, jeho svobodného individua způsobilého žít podle svého a rozhodovat o svých soukromých záležitostech samostatně. Současně se uvádí, že osnova klade zásadní důraz na hledisko autonomie vůle. Dále se rovněž uvádí, že hledisko rovnosti osob nemůže být určující v prvé řadě, protože důraz na zásadu rovnosti jako určující pro občanské právo neodpovídá skutečnému stavu. Po žalobci lze požadovat vědomost údaje o ceně nemovitosti, pokud ji lze zjistit mimo jiné i z veřejně dostupných webových stránek. V tomto směru žalobkyně odkazuje na komentářovou literaturu, informace o cenách nemovitostí a jejich vývoji lze velice snadno dohledat na internetu z veřejně a bezplatně dostupných zdrojů, jako jsou internetové realitní inzertní portály. Samotný okresní soud přitom ve vztahu k řešení věcného břemene tížícího nemovitosti klade na žalobce požadavek oslovit osobu s právním vzděláním, která by mu danou situaci pomohla vyřešit, kdy žalobce následně „penalizuje“ snížením ceny obvyklé nemovitostí právě o hodnotu této právní vady. Není přitom důvod přistupovat k žalobci jakkoliv odlišně ve vztahu ke zjišťování případné ceny obvyklé nemovitosti. Relevance posouzení, zda od žalobce mohlo být s ohledem na § 4 o. z. požadováno, aby znal skutečnou hodnotu nemovitosti, již byla dovozena například v usnesení Krajského soudu v Brně – pobočka Zlín ze dne 10. 7. 2024, č. j. 59 Co 94/2024-94. Žalovaná dále poukazuje na skutečnost, že obecné zvyšování cen nemovitosti je tzv. notorietou, která se v soudním řízení nemusí dokazovat. Tento závěr vyplývá například z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 2. 2023, sp. zn. 22 Cdo 3089/2022. S ohledem na uvedené závěry je notorietou též skutečnost, že nemovitosti mohou mít též značnou hodnotu. Lze tudíž po žalobci jako osobě průměrného rozumu dle § 4 odst. 1 o. z. vyžadovat, aby vynaložil přiměřené úsilí úměrné hodnotě nemovitostí k zjištění jejich ceny, respektive jestliže takto nepostupoval, musí tato skutečnost jít zásadně k jeho tíži. Jak vyplývá ze žaloby, žalobce nic takového neučinil a na zjišťování obvyklé ceny zcela rezignoval. Žalobci tedy musela být známa skutečná cena plnění a dle § 1794 odst. 2 o. z. mu nemohlo vzniknout právo domáhat se nároku na zrušení smlouvy. Žalovaná ve svém závěrečném návrhu ze dne 4. 6. 2025 odkazovala na rozsudek Okresního soudu v Českých Budějovicích dne 4. 10. 2024, č. j. 12 C 277/2024-48. Tam soud rozhodl ve věci, která se v podstatných znacích shoduje s předmětem sporu v tomto řízení, v němž žalovaná argumentovala obdobným způsobem. Soud se s existencí tohoto rozsudku nijak nevypořádal a není v něm obsaženo vysvětlení, proč okresní soud rozhodl odlišně. Uvedený právní názor se objevuje i v dalších řízeních, jichž je žalovaná účastná. Odkazuje rovněž na v závěrečném návrhu citovaný rozsudek Okresního soudu Praha-západ ze dne 14. 4. 2025, č. j. 34 C 62/2024-55. Okresní soud tak postupoval v rozporu s tzv. zásadou legitimního očekávání kvalifikovanou v § 13 o. z. Povinnost soudu podat vysvětlení vyplývá též z rozhodovací praxe Ústavního soudu, konkrétně z nálezu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 1687/17. Soud se rovněž nevypořádal s námitkou, že se žalobce ve smlouvě platně vzdal veškerých práv neúměrného zkrácení, kdy se k této otázce již obšírně vyjadřovala ve vyjádření. Právní posouzení okresního soudu tak nelze považovat za úplné. Žalovaná se rovněž distancuje od úvahy okresního soudu v bodě 16 odůvodnění. Žalovaná je přesvědčena, že její ochota ke smírnému vyřešení věci nemůže být vykládána k její tíži, jak dovodil okresní soud, tím spíš za situace, že k uzavření smíru nedošlo. Jak žalovaná uvedla v závěrečném návrhu, znalecký posudek vyhotovený , tituly před jménem, , jméno FO, se vyznačoval zásadními nedostatky, v důsledku kterých jej není možné použít pro účely stanovení ceny obvyklé. Dané nedostatky společně s výhradami formulovala v podání ze dne 24. 3. 2025, na tyto reagoval znalec podáním ze dne 13. 4. 2025, kterým ovšem pochybnosti nerozptýlil, naopak v závěru podání přiznal výslovně nedostatky znaleckého posudku, když uvedl „soudu i oběma stranám sporu se za mou chybu v psaní omlouvám. V případě potřeby samozřejmě mohu vypracovat dodatek znaleckého posudku k této chybě“. Žalovaná tak navrhla zpracování revizního znaleckého posudku. Okresní soud však k výhradám k posudku nepřihlédl a k návrhu na zpracování revizního posudku se nijak nevyjádřil. Závěry posudku naopak jednostranně převzal. Okresní soud tímto postupem dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním dle § 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř. Žalovaná tímto navrhuje provedení důkazu revizním znaleckým posudkem, když takový návrh v zásadě nepodléhá koncentraci řízení. Žalovaná tak navrhuje změnu rozsudku tak, že se žaloba zamítá in eventum navrhuje zrušení rozsudku a vrácení věci k dalšímu řízení.

3. Žalobce se k odvolání vyjádřil tak, že se zcela ztotožňuje s rozsudkem okresního soudu a považuje jej za správný. Okresní soud velmi správně popsal povahu žalované jakožto podnikatelského subjektu v oblasti obchodování s nemovitostmi, když vyvodil správné závěry o jejím postavení v tomto odvětví, které je poměrně významné. Okresní soud správně vyhodnotil, že subjekt v tomto postavení je odborníkem hlásícím se k výkonu určité profese, proto mohou také ostatní od něj racionálně očekávat, že bude s touto odborností, respektive znalostí jednat a nebude ji zneužívat. Jistě nelze očekávat, že bude osobám, se kterými uzavírá smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti, poskytovat nějakou sofistikovanou poradenskou činnost. Na druhou stranu však, přestože je činnost žalované primárně zaměřena na dosahování zisku v dané oblasti, nelze zcela přehlédnout požadavek poctivosti v soukromoprávních vztazích a lidském soužití vůbec a s tím spojený požadavek povinnosti v určitém rozsahu informovat druhou smluvní stranu. Okresní soud tak přiléhavě zmiňuje, že zavedená obchodní taktika žalované, která je v rozsudku popsána, musí být srovnávána též s principem poctivosti. Hrubý nepoměr mezi kupní cenou a obvyklou cenou nemovitosti (17,6násobek po zohlednění právní závady) je tak extrémní, že by žádný rozumný podnikatel, byť s cílem zisku, nemohl opomenout objektivní povahu tohoto nepoměru. Argumentace žalované ospravedlnit své nepoctivé a protiprávní jednání proto nemůže v podmínkách našeho právního řádu obstát a není hodná právní ochrany. Žalobce popírá, že musel vědět o skutečné hodnotě nemovitosti. Žalovaná zastává takový výklad právního předpisu, který de facto popírá samotný smysl možnosti domáhat se zrušení smlouvy v rámci neúměrného zkrácení, respektive takovým výkladem je vůbec odmítána možnost zkrácené straně domáhat se ochrany. Princip autonomie vůle nesmí ospravedlnit protiprávní jednání nebo ohrozit slabší smluvní stranu. Autonomie vůle nemůže v daném kontextu převážit nad ochranou slabší strany. Žalovaná uvádí, že vědomost o ceně převáděných nemovitostí bylo možné zjistit z veřejných zdrojů, to však zcela neplatí. Různé internetové portály na svých stránkách sice uvádějí ceny jimi nabízených nemovitostí, nicméně obecně nelze bez dalšího takto zjistit cenu konkrétních nemovitostí, které v době před uzavřením smlouvy hodlal žalobce převést. Ceny nemovitostí totiž nezávisí toliko na výměře pozemků, ale do ceny se promítají mnohé další vlastnosti a specifika, která nebylo možno uvážit a promítnout do hodnoty žalobcem převáděných nemovitostí prostým nahlédnutím na ceny uvedené na internetových portálech. Žalobce zdůrazňuje, že takto jednoduše nemohl nabýt povědomí o skutečné hodnotě převáděných nemovitostí, a tudíž neměl možnost rozpoznat reálný tržní nepoměr bez podrobného a odborného posouzení, které však ani neproběhlo, jelikož se to osobě v jeho postavení nejevilo jako potřebné. Žalobce byl mimo jiné s ohledem na postavení žalované jako odborníka a profesionála v dobré víře ohledně nabídnuté kupní ceny. Hrubý nepoměr vzájemných plnění, nadto tak extrémní (17,6násobek po zohlednění právní závady) nemohl žalobce rozumně předpokládat – osobě v jeho postavení to nemohlo být vůbec zjevné, a to zejména pak s poukazem na pokročilý věk žalobce. Opačným výkladem by byla v podstatě zvýhodňována žalovaná a další podobné subjekty, poněvadž by veškerou odpovědnost přenášela na nezkušené spotřebitele. Naopak těm, kteří jsou zběhlí, by se situace extrémně zjednodušila. Žalovaná se snaží zcela nepřiléhavě dovodit povinnost zvýšené péče a úsilí žalobce ve vztahu ke zjišťování skutečné ceny nemovitostí z tvrzení, že cena kolísá a že obvykle mají značnou hodnotu, což považuje za notorietu. To, že cena nemovitostí v čase kolísá, je nepochybné, nicméně určitý cenový pohyb realit na trhu zcela jistě nemůže odůvodnit extrémní rozpor mezi kupní cenou a obvyklou cenou, který nastal v daném případě. Rozhodující pro cenu může být mnoho dalších faktorů jako jsou například lokalita nebo samotný druh pozemku. Nelze paušálně přijmout tvrzení, že nemovitosti mají obecně vysokou hodnotu. Od žalobce v daném případě nebylo možné rozumně požadovat větší péči ve vztahu k zjišťování obvyklé hodnoty nemovitosti, které ani neužíval a chtěl se jich v zásadě zbavit. V důsledku uvedeného tedy žalobce neznal skutečnou hodnotu převáděných nemovitostí a tuto ani znát nemusel a nemohl, proto je jeho nárok na zrušení smlouvy žalovanou oprávněný. Výtky žalované stran neprovedení revizního posudku žalobce rovněž neshledává jako opodstatněné, závěry znalce považuje za správné. I kdyby revizní posudek došel k odlišným závěrům ohledně obvyklé hodnoty, nic by to neměnilo na skutkovém a právním stavu věci, jelikož si nelze představit, že by závěry revizního posudku mohly být natolik odlišné, aby v celkovém vyznění změnily zjištěný skutkový stav. Žalobce tak navrhuje potvrzení rozsudku okresního soudu ve výroku I.

4. Proti tomuto rozsudku do výroku II. podal odvolání též žalobce s tím, že rozhodnutí je ve výroku II. nesprávné, když nebyla do náhrady nákladů řízení zahrnuta záloha na vyhotovení znaleckého posudku ve výši 10.000 Kč. Žalobce tak navrhuje změnu výroku II. tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 253.612,80 Kč.

5. Po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas a osobou k tomuto úkonu oprávněnou, přezkoumal krajský soud napadený rozsudek v režimu neúplné apelace s důrazem na uplatněné odvolací důvody, jakož i řízení, které vydání tohoto rozhodnutí předcházelo (§ 206 a § 212a o. s. ř.) a po provedení odvolacího řízení dospívá k závěru, že odvolání žalované do výroku I. důvodné není. Odvolání žalobce do výroku II. je důvodné.

6. Skutková zjištění, která okresní soud přijal na základě provedeného dokazování, považuje krajský soud za správná a tato zjištění přebírá. Za správná považuje krajský soud i zjištění ze znaleckého posudku ohledně ceny obvyklé, znalecký posudek žádné vážné vady, které by mohly vést k pochybnostem o správnosti znaleckého posudku, neobsahuje. Jestliže žalovaná poukazuje na vady posudku, které měl , tituly před jménem, , jméno FO, připustit, pak se jedná pouze o formální nedostatek bez vlivu na výslednou cenu nemovitostí. Krajský soud tak vychází ze stejné ceny nemovitostí jako okresní soud, když není důvod k provedení revizního znaleckého posudku, neboť o podaném znaleckém posudku , tituly před jménem, , Anonymizováno, , jméno FO, nejsou pochybnosti. Je možno pak souhlasit s argumentací žalobce, že ani případná úprava ceny v řádu desetitisíců by nic nezměnila na právním posouzení soudu, když poměr obvyklé ceny nemovitosti a kupní ceny je vysokým násobkem.

7. S okresním soudem je třeba souhlasit v tom, že žalobce se důvodně domáhá práv z neúměrného zkrácení dle § 1793 odst. 1 o. z. Účastníci uzavřeli kupní smlouvu dne 11. 11. 2022, jejímž předmětem byly pozemky p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, za sjednanou kupní cenu ve výši 12.344 Kč. Obvyklá cena těchto nemovitostí byla znaleckým posudkem stanovena na částku 234.440 Kč a na částku 217.932 Kč při zohlednění věcného břemene doživotního užívání. Základní předpoklad neúměrného zkrácení, tedy hrubý nepoměr dle § 1793 odst. 1 o. z., je tak zřejmý. Kupní cena nepochybně zakládá neúměrné zkrácení, neboť obvyklá cena činí mnohonásobek sjednané ceny kupní. Neúměrné zkrácení je dáno i v případě, že by obvyklou cenou byla cena výkupu snížená o 25 %. Žalobci tak vzniklo právo z neúměrného zkrácení dle § 1793 odst. 1 o. z. a důvodně se domáhá zrušení smlouvy.

8. Shodně s okresním soudem má krajský soud též za to, že v dané věci nejsou naplněny výjimky uvedené v § 1794 odst. 2 o. z., dle něhož právo podle § 1793 o. z. nevzniká, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila, že plnění přijímá za mimořádnou cenu zvláštní obliby nebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa. Odstavec 2 tak obsahuje dvě výjimky. První z nich, a to vzdání se práva spojené s prohlášením, že plnění přijímá strana za mimořádnou cenu, což v daném případě nelze aplikovat, neboť zde se nejednalo o situaci, kdy by některá ze stran kupovala nemovitost za cenu mimořádné obliby, nemovitost byla prodána za cenu výrazně nižší, než je cena obvyklá.

9. Není naplněna ani druhá výjimka uvedená v odst. 2 § 1794 o. z., dle něhož právo dle § 1793 o. z. nevzniká tehdy, jestliže zkrácená strana souhlasí s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa. V dané věci okresní soud postupoval správně, pokud dovodil, že skutečná cena plnění nebyla ani nemusela být žalobci známa. V řízení nebylo nijak prokázáno, že by žalobce znal skutečnou cenu plnění, neměl žádné podklady pro to, aby skutečnou cenu plnění zjistil. Z logiky věci ostatně také plyne, že pokud by žalobce takovou cenu znal, těžko by kupní smlouvu za tak nízkou cenu realizoval. Nelze ani dovodit, že by v okamžiku uzavírání smlouvy musely být žalobci známy skutečnosti, z nichž by byla zřejmá obvyklá cena a že by si žalobce nějakým způsobem počínal nedbale, tedy že by si skutečnosti, které se nabízely, neprověřil. Žalobce neměl k dispozici žádné ocenění pozemků, žádné spolehlivé ocenění pozemků se nenabízí. Pokud by si otevřel realitní inzerci, našel by tam pozemky v nejrůznějších cenách, nejrůznější polohy a nejrůznější bonity, kdy by se v nich jako osoba pokročilého věku těžko zorientoval, na což žalovaná ostatně zřejmě spoléhala. Jedná o pozemek, kde se uplatní více kritérií a není jednoduše zjistitelné, jaká má být obvyklá cena nemovitosti. Cena byla zjišťována až v soudním řízení znaleckým posudkem, žalovaná ji však přesto stále zpochybňuje. Je tak zcela nereálná představa, že žalobce by si sám měl učinit přesnější představu o ceně mimo řízení. Předmětem koupě byly pozemky reálně za cenu kolem dvě stě tisíc korun českých a není na místě vytýkat žalobci, že se s ohledem na předmět kupní smlouvy neporadil s odborníkem, případně si snad nenechal vypracovat znalecký posudek. Žalobce se mohl subjektivně důvodně domnívat, že jej žalovaná jako profesionál etablovaný na trhu nebude chtít vzít tzv. na hůl a že se jedná o pozemky zhruba za dvanáct tisíc korun českých, které mu byly nabídnuty. Při takových cenových relacích jistě není důvod požadovat, aby žalobce obcházel osoby znalé obvyklých cen, které by mu (zřejmě bezplatně) měly radit.

10. Jestliže by předpokladem uplatnění práva dle § 1793 o. z. bylo vždy vyhledat odborníka, pak by byl § 1793 o. z. v podstatě neaplikovatelný, neboť vždy by stačilo argumentovat potřebou vyhledání odborníka.

11. K odvolací argumentaci žalované je nutno uvést, že nepochybně není úkolem žalované zjišťovat pro žalobce obvyklou cenu nemovitosti, neboť pak by nepochybně značná část zájemců od úmyslu ustoupila, žalobce však mohl předpokládat, že žalovaná postupuje nějakým způsobem v mezích zásady poctivosti a nenabídne mu cenu, která se takto výrazným způsobem odchyluje od ceny obvyklé.

12. Kupní smlouva obsahuje prohlášení, že se žalobce vzdává jakéhokoli nároku v souvislosti s § 1793 o. z. Je třeba konstatovat, že vzdání se práva z neúměrného zkrácení je v zásadě možné jako u jakéhokoli jiného práva (nejedná se o výjimku výslovně upravenou v § 1794 odst. 2 o. z.). Je však třeba při posouzení otázky platnosti vzdání se práva zkoumat v konkrétním případě povahu kupní smlouvy a postavení žalobce, v jakém při jejím uzavírání vystupoval.

13. V kupní smlouvě žalobce vystupoval zjevně jako spotřebitel ve smyslu § 419 o. z., žalovaná jako podnikatel při výkonu své podnikatelské činnosti. Jedná se tak o smlouvu spotřebitelskou, na kterou se aplikuje ustanovení § 1810 a následující o. z. Spotřebitelskou smlouvou ve smyslu § 1810 o. z. může být jakákoliv smlouva, posouzení povahy takové smlouvy se neodvíjí od toho, zda spotřebitel něco spotřebovává, spotřebitel může být tedy i osobou, která něco prodává podnikateli (např. výkup zlata - srov. rozsudek Soudního dvora ze dne 5. prosince 2024 ve věci Guldbrev AB v. Konsumentombudsmannen, C-379/23).

14. Krajský soud tak dospívá k závěru, že smluvní ujednání, kterým se žalobce při výkupu nemovitosti vzdává bez zřejmého důvodu práv z neúměrného zkrácení, a to v podmínkách takto neúměrné ceny, je ustanovením nepřiměřeným dle § 1813 o. z. ve znění účinném do 6. 1. 2023, a proto se k němu nepřihlíží.

15. Krajský soud tak uzavírá, že ujednání v kupní smlouvě, že žalobce se vzdává vůči kupujícímu jakéhokoliv nároku v souvislosti s § 1793 o. z., je nicotné a nemá vliv na možnost žalobce domáhat se práv z neúměrného zkrácení.

16. Jestliže by k závěru o nicotnosti vzdání se práva dle § 1793 odst. 1 o. z. nebylo možno dospět aplikací úpravy spotřebitelských smluv, pak by ujednání bylo neplatné z důvodu, že žalobce vystupoval jako slabší strana adhezní smlouvy. Žalobce byl nepochybně slabší stranou, jednalo se zjevně o smlouvu adhezní, když žalobce neměl žádný reálný vliv na tvoření obsahu smlouvy, kterou předložila žalovaná. Doložku o vzdání se práva by tak třeba bylo považovat za zjevně nevýhodnou v rozporu s obvyklým ujednáním, aniž by proto byl vážný důvod, a tedy neplatnou dle § 1800 odst. 2 o. z., kdy žalobce podle obsahu též namítal neplatnost takové doložky.

17. K poukazu žalované na ustanovení § 13 o. z. a povinnost soudu rozhodovat stejně jako v obdobných věcech předchozích, uvádí krajský soud, že posouzení, zda žalobce o obvyklé ceně věděl nebo musel vědět, je primárně otázka skutkových zjištění, respektive posouzení individuálních okolností konkrétní věci. Nelze tak přejímat bez dalšího tyto individuální závěry v jiných věcech. Současně poukazovaná rozhodnutí okresních soudů nelze považovat za ustálenou rozhodovací praxi.

18. Okresní soud tak rozhodl správně, pokud zrušil kupní smlouvu dle ustanovení § 1793 odst. 1 o. z., krajský soud proto napadený rozsudek ve výroku I. potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

19. Ve výroku II. krajský soud rozsudek okresního soudu změnil, když je důvodná odvolací argumentace žalobce, že mimo již přiznaných nákladů řízení mu náleží záloha na znalecký posudek, která byla použita na výplatu znalečného. Žalobci tak náleží náklady uvedené v napadeném rozhodnutí a k tomu zaplacená záloha ve výši 10.000 Kč.

20. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 224 odst. 1 o. s. ř., když žalobce měl v odvolacím řízení plný úspěch a má právo na náhradu nákladů řízení za 2 úkony právní služby dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. po 9.180 Kč (vyjádření k odvolání, účast u jednání), poloviční úkon 4.590 Kč za odvolání do nákladů řízení, k tomu 3x režijní paušál po 450 Kč a DPH 21 %, celkem 29.403 Kč.