69 CO 54/2022-312

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň JUDr. Karly Musilové a Mgr. Martiny Telcové ve věci žalobců: a) jméno příjmení , datum narození bytem adresa b) jméno příjmení , datum narození bytem adresa c) jméno příjmení , datum narození bytem adresa všichni zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o nahrazení projevu vůle, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci zde dne 8. 10. 2021, č. j. 24 C 220/2020-223,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni a) na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 27.814 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci b) na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 27.814 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci c) na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 27.814 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta.

1. Okresní soud napadeným rozsudkem nahradil projev vůle žalovaného, jakožto prodávajícího uzavřít s kupujícími žalobci smlouvu o prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti ½ nemovitostí specifikovaných v rámci výroku I. napadeného rozsudku. Žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni a) náhradu nákladů řízení v částce 64.182,54 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (výrok II.). Žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci b) náhradu nákladů řízení v částce 64.182,54 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (výrok III.). Žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci c) náhradu nákladů řízení v částce 64.182,54 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (výrok IV.).

2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Žalobci se podanou žalobou domáhají proti žalovanému nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy o prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na sporném předmětu převodu, jehož původní převodci byli [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], každý z nich byl vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 a každý z nich svůj spoluvlastnický podíl převedl na základě kupní smlouvy žalovanému, přičemž okresní soud dospěl k závěru, že původní převodci nesplnili vůči žalobcům, jakožto spoluvlastníkům nemovitostí řádně nabídkovou povinnost z titulu zákonného předkupního práva žalobců. Okresní soud dospěl k závěru, že žalobci byli sice písemnou nabídkou předkupního práva obesláni, nicméně dle závěru soudu nebyla připojena kupní smlouva a tato jim nebyla ani dodatečně zaslána. V písemné nabídce tak nebyl zmíněn způsob hrazení kupní ceny, splatnost kupní ceny či její části, možnost financování, případně prostřednictvím úvěru, tedy další informace obsažené v samotné kupní smlouvě, které mohou být pro předkupníky relevantní pro jejich rozhodnutí o koupi. Žalobkyně a) převzala výše uvedenou nabídku na uplatnění předkupního práva od [jméno] [příjmení] 15. 7. 2019, od [anonymizováno] [jméno] [příjmení] 15. 7. 2019 a od [jméno] [příjmení] 22. 7. 2019. Žalobkyně a) dne 19. 8. 2019 reagovala žádostí o doložení kupní smlouvy. Kupní smlouva mezi původními převodci předmětu sporu a odvolatelem byla předložena [anonymizováno] [jméno] [příjmení] žalobkyni a) 3. 9. 2019. Žalobkyně a) reagovala na předloženou kupní smlouvu ze strany [anonymizováno] [jméno] [příjmení] až 16. 11. 2019. Žalobkyně a) tudíž projevila vůli o koupi podílu o velikosti 1/6 předmětu převodu sporu po více jak dvou měsících od obdržení samotné smlouvy a téměř jednom kalendářním měsíci po skončení lhůty na uplatnění předkupního práva. Žádný ze žalobců neuhradil kupní cenu ve stanoveném termínu, tak jak bylo uvedeno v provedené nabídce ze dne 15. a 22. 7. 2019 na předkupní právo ke spornému předmětu převodu. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout, neboť vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu nabyl řádně a poctivě v souladu s § 984 o. z. Žalobu označil za šikanózní, s cílem dosáhnout nedobrovolného převodu spoluvlastnického podílu žalovaného. Žalovaný nemá zájem vlastní spoluvlastnický podíl prodat, neboť podnikl již řadu provozních úkonů vedoucích k řádnému užívání nemovitosti, přičemž žádný z žalobců nebyl ochoten na provedené opravy ničeho přispět. Žalobci měli možnost využít svého předkupního práva, což neučinili, navíc se snažili své spoluvlastnické podíly prodat v době, kdy měli možnost uplatnit předkupní právo. Odvolatel měl zájem na odkup spoluvlastnických podílů žalobců. Původní převodci předmětu sporu informovali žalovaného, že řádně předložili doklady žalobcům a tím řádně splnili svoji povinnost nabídky; možnosti přednostního odkoupení spoluvlastnických podílů ke spornému předmětu prodeje prostřednictvím uplatnění předkupního práva za stanovených podmínek uvedených v učiněné nabídce. Žalobci s původními převodci předmětu sporu nebyli schopni po dobu vztahu ke sporným předmětům převodu žádné dohody, což byla pro původní převodce přitěžující okolnost, a proto své podíly žalovanému prodali. Dle názoru žalovaného, pokud by žalobci měli skutečný zájem o koupi spoluvlastnických podílů sporného předmětu převodu, tak by učinili takové kroky, aby řádně a včas splnili podmínky uvedené v učiněné nabídce na možnost uplatnění předkupního práva. Žalobci změnili svůj postoj ke spornému předmětu prodeje především z důvodů částečného zhodnocení, když žalovaný uskutečnil na své náklady elementární opravy nemovitostí a samotný předmět převodu uvedl do uživatelného stavu. Žalovaný jednal od počátku v dobré víře poctivě s maximální opatrností a obezřetností. Žalovaný od počátku právního vztahu s původními převodci dodržel podmínky, které byly požadovány. Žalovaný především prokázal, že složil do úschovy kupní cenu, a to způsobem, který sám zvolil. Soud prvého stupně žádným způsobem nereflektoval přirozenou autonomní vůli jednotlivců, když povinností žalobců v případě uplatnění předkupního práva bylo v zákonem stanovené lhůtě projevit dostatečně určitě souhlasné stanovisko o zájmu využít předkupního práva a složit prostředky do určitého data do úschovy dle vlastního uvážení. Soud prvého stupně nereflektoval veškerou komunikaci mezi žalovaným a žalobci. Žalobci znali totožnost žalovaného od počátku této problematiky. Žalovaný se odkázal na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 22 Cdo 2821/2014, z něhož vyplývá, že není nutné, aby spoluvlastník měl znalost o osobě potencionálního kupce. Argumentační stanovisko NS ČR v této věci vyvrací povinnost původních převodců předmětu sporu prokazovat, kdo je osobou koupěchtivou. Žalobci byli seznámeni s možností uplatnění vlastního předkupního práva. Nabídka předmětu sporu byla dostatečně určitá, v takovém rozsahu, že každý z žalobců měl stejnou příležitost učinit rozhodnutí bez jakéhokoliv nátlaku v přiměřené časové lhůtě. Učiněná nabídka vedoucí k uplatnění předkupního práva obsahovala podstatné náležitosti předmětu převodu, dále konkrétní podmínky a způsob vedoucí k uplatnění práva. Nabídka na uplatnění předkupního práva byla učiněna nejobecnější formou za účelem volného výběru způsobu splnění základních podmínek uvedených v nabídce ze strany původních převodců předmětu sporu. Odvolatel splnil řádně a včas podmínky mu dané původními převodci předmětu sporu, složil kupní cenu ve výši 1.350.000 Kč do svěřenecké správy notáře na zvláštní účet notářské úschovy notářky [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Soud prvého stupně žádným způsobem ve svém rozhodnutí nereflektoval možnost volného způsobu zvolených služeb, které by vedly ke splnění podmínek uplatnění předkupního práva. Soud rovněž nezohlednil skutečnost, že žalobci složili kupní cenu až 2 roky po konci stanovené lhůty na účet, který si v konečném důsledku zvolili sami. Složení kupní ceny ze strany žalobců bylo provedeno až během samotného řízení před soudem prvého stupně v důsledku druhé změny petitu, když žalovaný poukazoval na nesplnění elementárních podmínek uvedených v učiněné nabídce z 15. 7. a 22. 7. 2019. Soud prvého stupně nesprávně specifikoval doručení nabídek, kdy data evidovaná soudem se odlišují od skutečného stavu. Žalovaný považuje počátek počítání lhůty tří měsíců od 3. 9. 2019 za vadný. Žalobci prokazatelně obdrželi plnohodnotnou nabídkou k uplatnění předkupního práva 15. 7. 2019, respektive 22. 7. 2019 a návrh na vklad převodu vlastnického podílu ve prospěch žalovaného byl učiněn ke dni 23. 10. 2019. Žalovaný považuje za prokázané, že každému jednotlivému žalobci byla doručena nabídka na uplatnění předkupního práva. Ta je shodná s nabídkou, která byla učiněna žalovanému. Žalovaný řádně a včas splnil jednotlivé podmínky stanovené původními převodci předmětu převodu. Žalobci ve stanovené lhůtě tří měsíců žádným způsobem neprojevili zájem o využití předkupního práva. Žalobci neuhradili kupní cenu ve stanovené lhůtě, která byla uvedena v učiněné nabídce. Žalobci po provedených dvou změnách petitu během soudního řízení před soudem prvého stupně a uplynutím dvou let od zániku lhůty pro složení kupní ceny, složili kupní cenu na účet svého právního zástupce, tj. způsobem, který byl umožněn od samotného počátku. Složením samotné kupní ceny do advokátní úschovy žalobci akceptovali původní znění nabídky jim učiněné k 15. 7. a 22. 7. 2019. Žalovaný nabyl vlastnictví v dobré víře. Původní převodci předmětu sporu splnili svou povinnost dle § 2140 odst. 1 o. z., když v dobré víře svých nejlepších znalostí, věku a vzdělání prokazatelně kontaktovali všechny žalobce nabídkou ze dne 15. 7. a 22. 7. 2019, která obsahovala identifikaci původních převodců, identifikace předmětu převodu, identifikaci velikosti převáděných spoluvlastnických podílů, kupní cenu za jednotlivé podíly původních převodců předmětu sporu, datum, do kdy musí být složena peněžitá částka, která měla být složena do úschovy dle volby žalobců. Žalobcům tak byla učiněna prokazatelně řádná nabídka na možné uplatnění předkupního práva. Žalobci nerozporují, že během lhůty tří měsíců, která je v souladu s § 2148 odst. 1 o. z. neučinili nic, neprojevili proaktivní přístup, který by původním převodcům poukázal na zájem a vůli žalobců využít předkupní právo. Původní převodci tak žalobce seznámili se všemi náležitostmi směřujícími k akceptaci předkupního práva a možného nabytí vlastnického práva ke spornému předmětu převodu. Žalobci mohli uhradit kupní cenu, případně alespoň složit do úschovy příslušnou kupní částku jako projev vlastní vážné a svobodné vůle, jako důkaz záměru vedoucího k pořízení nabízených spoluvlastnických podílů. Žádný z žalobců nejednal dostatečně určitě, neprokázal vlastní vůli využít svého předkupního práva. Jde k tíži žalobců, že v rámci zákonné lhůty dostatečně určitě neprojevili zájem o využití předkupního práva. To nemůže být přičítáno na vrub původním převodcům předmětu sporu. Žalovaný poukázal na judikaturu NS ČR, že složení kupní ceny včas je jeden ze základních momentů na využití předkupního práva, když žalobci znali cenu nabídky. Žalovaný nesouhlasil s tvrzením žalobců a jejich argumentací, že neznali podmínky smlouvy, splatnost či samotný způsob úhrady. Žalovaný poukázal na rozhodnutí NS ČR z 11. 5. 2011, v němž se uvádí, že„ předkupní právo není porušeno v tom případě, když samotná nabídka neobsahuje splatnost kupní ceny“. Dle ustálené rozhodovací praxe je zjevné, že při umožnění využití předkupního práva je minimální podmínkou sdělení kupní ceny. Jednání žalobců slouží jenom jako nástroj šikanózního jednání k vytváření nepřiměřeného nátlaku na žalovaného za účelem zvýšení kupní ceny za jejich spoluvlastnické podíly, které se nachází v jejich vlastnictví. Žalobci se snažili prodat své spoluvlastnické podíly po celou dobu trvání vzájemného sporu mezi účastníky. Právní zástupce žalobců učinil žalovanému jménem žalobců návrh na odkup spoluvlastnických podílů žalobců a byl ochoten přistoupit na kosmetické snížení kupní ceny. Žalobci jsou si vědomi investic, které žalovaný uskutečnil za účelem znovuobnovení funkčnosti sporného předmětu převodu. Žaloba je neopodstatněná, neboť k samotnému složení kupní ceny do úschovy v částce 1.350.000 Kč došlo až ke dni 5. 10. 2021. Žalovaný se domáhal změny rozsudku okresního soudu tak, aby žaloba byla zamítnuta.

3. V doplnění odvolání ze dne 15. 12. 2021 žalovaný dále uvedl, že žalobkyně a) neměla zájem a neakceptovala nabídku na uplatnění předkupního práva. Žalobkyně a) jasně a prokazatelně informovala původního převodce, že nemá jakýkoliv zájem spoluvlastnický podíl kupovat. Dále žalobkyně a) informovala původního převodce, že jejím zájmem je nemovitost prodat, co možná nejrychleji. V emailové korespondenci zřetelně vyjadřují žalobci b) a c), že o nabídku na uplatnění předkupního práva nemají zájem. Žalovaný poukázal na ustanovení § 555 odst. 1 o. z., že výklad právního jednání se posuzuje podle svého obsahu. Měl tedy za to, že samotný projev právního jednání žalobců v komparaci s proběhnuvším řízením před soudem prvého stupně posiluje tvrzení a argumentační snahu žalovaného prokázat nekalé jednání žalobců, kteří svým jednáním pouze zneužívají postavení podílových spoluvlastníků na úkor žalovaného, když se od počátku dožadují neúměrného navýšení kupní ceny za své spoluvlastnické podíly, ačkoliv prokazatelně své předkupní právo k předmětným spoluvlastnickým podílům odmítli využít.

4. Žalobci se písemně prostřednictvím svého právního zástupce k odvolání žalovaného vyjádřili. Argumentaci žalovaného označili za obsáhlou, avšak z větší míry není relevantní a směřuje k tomu, aby žalobci působili jako osoby, které se snaží využít svého spoluvlastnického podílu k šikanóznímu jednání vůči žalovanému a snaží se dále získat prospěch na rekonstrukčních pracích, které žalovaný přes opakované a nesouhlasné stanovisko žalobců na nemovitostech prováděl, respektive nechal provést. Stěžejní pro daný spor je pouze posouzení, zda přípisy učiněné právními předchůdci žalovaného (původními vlastníky podílu na nemovitostech, které nyní vlastní žalovaný) byly ve smyslu § 2147 o. z. činěny řádně, jakožto výzvy všem žalobcům k uplatnění předkupního práva. Ze strany dlužníků byly sice žalobcům zaslány jakési přípisy označené jako nabídka k využití předkupního práva, nicméně tyto listiny nesplňovaly ani u jednoho ze žalobců náležitosti stanovené v § 2147 o. z., kde se uvádí, že„ nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým“. Nový občanský zákoník je ve stanovení pravidel pro písemnou výzvu k uplatnění předkupního práva mnohem přísnější, nežli tomu bylo v případě starého občanského zákoníku, na jehož judikaturu se žalovaný odvolává. To vyplývá i z toho, že předmětné ustanovení obsahuje slovo„ všech“ a že se nyní nabídka musí činit až po uzavření kupní smlouvy. Účelem uvedeného ustanovení občanského zákoníku je zajistit rovné podmínky v případě vztahu s koupěchtivým a předkupníkem. Proto je dlužník povinen sdělit oprávněnému uzavření kupní smlouvy. Sdělení řádné nabídky je tedy předpokladem k účinnému výkonu předkupního práva a k účinnému prodeji věci. Žalovaný přenáší svými tvrzeními povinnosti kladené na dlužníky a i na něj, jako koupěchtivého, na žalobce, takto však předkupní právo koncipované není, zákon je v tomto naprosto zřejmý, určitý a striktní. Výzvy ze strany dlužníků neobsahovaly všechny zákonem stanovené náležitosti, jsou neúčinné nicotné – za jedinou účinnou výzvu/nabídku se dá považovat výzva [anonymizováno] [příjmení], učiněná žalobkyní a), který původní výzvu k žádosti žalobkyně a) doplnil tak, že žalobkyni a) doručil znění uzavřené kupní smlouvy dne 3. 9. 2019. Tím byla pouze ve vztahu k podílu dlužníka [anonymizováno] [příjmení] a ve vztahu k žalobkyni a), jakožto předkupníka, splněna zákonná povinnost podle § 2140 a § 2147 o. z. až ode dne 3. 9. 2019. Teprve od tohoto data ve vztahu k podílu 1/6 na nemovitostech, který měl ve vlastnictví [anonymizováno] [příjmení] a ve vztahu k žalobkyni počala běžet lhůta k řádnému uplatnění předkupního práva, která skončila 3. 12. 2019. Žalobkyně a) na tuto výzvu reagovala 19. 11. 2019 (e-mailem) sdělením, že předkupní právo uplatňuje a žádá o sdělení údajů a pokynů pro uzavření kupní smlouvy a úhradu kupní ceny. Nato dotyčný dlužník reagoval, že se má obrátit na nového vlastníka, žalovaného, neboť na základě podaného návrhu dne 23. 10. 2019 je žalovaný novým vlastníkem. Žalobkyně a) neměla ani možnost složit kupní cenu v řádné lhůtě, neboť již v této lhůtě začal běžet přepis na katastru nemovitostí. Dlužníci ve výzvě neuvedli ani číslo účtu, na který by měla být hrazena kupní cena, což je skutečnost, která sama o sobě nasvědčuje, že výzva z jejich strany byla formální, s úmyslem ztížit možnost uplatnění předkupního práva. Žalobce b) uvedl, že mu nějaká nabídka k uplatnění předkupního práva byla doručena, přičemž však bohužel nedohledal listiny, ze kterých by uvedená skutečnost vyplývala a s ohledem na svůj vyšší věk si nevybavuje, zda mu nabídka byla doručena ze strany všech původních spoluvlastníků, kteří svůj podíl žalovanému prodávali. Žalobce b) současně uvedl, že obsahově byla výzva k uplatnění předkupního práva, kterou obdržel naprosto totožná se zněním výzev, které obdržela žalobkyně a), žalobce b). Dále uvedl, že od právních předchůdců žalovaného nikdy neobdržel znění kupní smlouvy, a to ani v případě předmětné výzvy k uplatnění předkupního práva ani kdykoliv později. Skutečnost, že žalobce b) na výzvu nereagoval, nemůže být přičítána k jeho tíži. Žalobce c) uvedl, že nedisponuje žádnými doklady nasvědčující skutečnosti, že mu výzvy k uplatnění předkupního práva byly doručeny a že si nevybavuje, že by mu nějaké takové výzvy doručeny byly. I kdyby žalovaný prokázal, že žalobci c) ze strany původních vlastníků tyto výzvy byly doručeny, dá se předpokládat, že by byly obsahově totožné s těmi, které byly doručeny žalobkyni a) a žalobci b) a že svým obsahem nenaplňovaly zákonné podmínky pro řádné uplatnění předkupního práva. Žalobci kupní cenu za předmětné podíly v minulosti neuhradili, neboť jim nebyla doručena řádná výzva k uplatnění předkupního práva. Nikdy neznali přesné podrobnosti prodeje podílů, čísla účtu, na které by měla být kupní cena hrazena. Žalobci neměli nikdy možnost uhradit kupní cenu, a to z důvodů spočívajících na straně původních spoluvlastníků nemovitostí a na straně žalovaného. Žalobkyně a) i poté, co znala znění kupní smlouvy, nemohla sama kupní cenu uhradit, neboť ze znění kupní smlouvy je zřejmé, že kupní cena měla být původními vlastníky hrazena na účet notářské úschovy, a to dle protokolu o notářské úschově, jehož však nebyla žalobkyně (ani ostatní žalobci) účastníkem. V průběhu soudního jednání, kdy na žádost soudu byl protokol o notářské úschově zajištěn, všichni žalobci složili kupní cenu do advokátní úschovy, kde se do dnešního nachází. Je tak více než zřejmé, že pochybení je pouze na straně žalovaného, respektive předchozích vlastníků spoluvlastnických podílů nemovitostí převedených na žalovaného, kdy tito řádně nevyzvali žalobce k uplatnění předkupního práva. Žalobci žádali, aby krajský soud věcně správný rozsudek okresního soudu potvrdil.

5. Odvolání žalovaného je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, obsahuje i způsobilý odvolací důvod daný námitkou nesprávného právního posouzení, proto krajský soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení jemu předcházející podle § 206 a § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř., v režimu neúplné apelace, s přihlédnutím ke koncentraci řízení a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

6. Okresní soud zjistil všechny pro právní posouzení věci podstatné a právně významné skutečnosti, jejichž správnost nebyla podaným odvoláním zpochybněna. Žalobcům svědčilo zákonné právo na přednostní nabídku ke koupi spoluvlastnických podílů nemovitostí, a to pozemku [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] v [obec] – objekt bydlení a pozemku [parcelní číslo] zahrada, vše v kat. území [obec], které [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] – každý z nich o velikosti 1/6 převedli žalovanému smlouvou uzavřenou 11. 7. 2019 a podle které byl proveden dne 14. 11. 2019 vklad práva do katastru nemovitostí s právními účinky dne 23. 10. 2019. Převod spoluvlastnických podílů spoluvlastníci [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] uskutečnili nikoliv na osobu sobě blízkou a bylo tak třeba respektovat věcné předkupní právo žalobců dle § 1124 o. z. ve znění účinnému od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, jimž nabídka předkupního práva musela být učiněna způsobem uvedeným v ustanovení § 2147 odst. 1 o. z. Jedině za předpokladu řádně učiněné nabídky, v souladu s požadavky zákona, byla nabídka způsobilá založit osobám oprávněným z předkupního práva běh lhůty k zaplacení kupní ceny podle § 2148 o. z. Naopak neúplný obsah nabídky předkupního práva nemá předvídané právní účinky, nemá především za následek započetí běhu lhůty zákonem stanovené předkupníkovi k zaplacení kupní ceny.

7. Podle § 2143 o. z. povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

8. Podle § 2147 odst. 1 o. z. nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.

9. Podle § 2148 o. z. odst. 1 předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne.

10. Podle § 2148 odst. 2 o. z. odložil-li prodávající koupěchtivému zaplacení kupní ceny na pozdější dobu nebo povolil-li mu placení ve splátkách, může se předkupník domáhat téže výhody, zajistí-li odloženou platbu dostatečnou jistotou.

11. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

12. Současná právní úprava vyžaduje k vzniku povinnosti nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, uzavření kupní smlouvy s koupěchtivým. Teprve poté, co prodávající uzavře smlouvu s koupěchtivým, dospívá jeho povinnost učinit nabídku předkupního práva. Obsah nabídky pak specifikuje ustanovení § 2147 odst. 1 o. z. Zde zákon výslovně požaduje oznámení obsahu kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým (žalovaným). Tento požadavek v sobě zahrnuje především oznámení kupních podmínek – nejen ceny, ale i splatnosti a podmínek způsobu zaplacení kupní ceny. Podmínkami se v uvedeném zákonném ustanovení myslí vše, co si strany mezi sebou sjednaly a co má vliv na plnění obou stran.

13. V nabídce předkupního práva učiněné dřívějšími spoluvlastníky nemovitostí žalobcům ze dne 12. 7. 2019 resp. 19. 7. 2019 se uvádí jen to, že s koupěchtivým, jehož jméno nebylo uvedeno, byla uzavřena kupní smlouva o prodeji spoluvlastnického podílu označených nemovitostí každého z nich za kupní cenu 450.000 Kč s tím, že v případě zájmu o koupi spoluvlastnického podílu za tuto cenu, má být prodávající spoluvlastník předkupníkem bez zbytečného odkladu informován. Ve smyslu výkladu platné právní úpravy je správný právní názor soudu prvého stupně, že písemně učiněná nabídka k využití předkupního práva, kterou spoluvlastníci [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] žalobcům učinili, nebyla úplná, neboť neobsahovala ohlášení všech podmínek kupní smlouvy, především splatnost kupní ceny a způsob jejího zaplacení. Uvedení právě těchto náležitostí nabídky předkupního práva je zcela zásadní údaj, který má vliv na plnění obou stran. Nabídky předkupního práva, třebaže byly žalobcům prodávajícími doručeny, jak okresní soud v odůvodnění konstatuje, nebyly pro absenci náležitostí jejich obsahu způsobilé pro započetí běhu lhůty tří měsíců stanovené osobám oprávněným z předkupního práva k zaplacení kupní ceny (§ 2148 o. z.). Pouze žalobkyni a) se na její žádost odeslanou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dostala 3. 9. 2019 do dispozice kupní smlouva uzavřená s žalovaným, ze které mohla žalobkyně a) nad rámec již učiněné nabídky zjistit jméno kupujícího a že kupní cena 1.350.000 Kč, z níž každému z prodávajících spoluvlastníků připadla částka 450.000 Kč, byla kupujícím před uzavřením kupní smlouvy složena do svěřenecké správy notáře na zvláštní účet notářské úschovy notářky [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Způsob nakládání částkou představující zaplacenou kupní cenu, zejména podmínky jejího vyplacení, nebyl obsahem kupní smlouvy uzavřené dřívějšími spoluvlastníky s žalovaným, ale samostatně uzavřené svěřenecké smlouvy ze dne 11. 7. 2019, která nebyla připojena ke kupní smlouvě zaslané žalobkyni a) na její žádost. Tudíž žalobkyni a) ani poté, co obdržela kupní smlouvu uzavřenou spoluvlastníky [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] s žalovaným, nezačala plynout lhůta 3 měsíců k zaplacení kupní ceny, která by jí v případě řádně učiněné nabídky ostatně uplynula až 3. 12. 2019 a v té době byl převod vlastnického práva na žalovaného již s právními účinky nabytí vlastnického práva dokončen.

14. Námitky, které žalovaný v odvolání uvedl s poukazem na judikaturu, vychází z koncepce věcného předkupního práva podle právní úpravy v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. s účinností do 31. 12. 2013. Nový občanský zákoník, oproti dříve platnému znění zákona č. 40/1964 Sb., detailněji upravil, co je ohlášením všech podmínek dle § 2147 o. z., tedy co má obsahovat řádná nabídka prodávajícího předkupníkovi. Dříve platná právní úprava rovněž oproti nyní platnému občanskému zákoníku nevyžadovala existenci třetí osoby či uzavření kupní smlouvy a k nabídce předkupního práva, stačil pouze úmysl spoluvlastníka věc prodat. Pro vznik povinnosti učinit nabídku předkupního práva podle nyní platného občanského zákoníku nestačí předsmluvní stadium, kdy spoluvlastník jedná s koupěchtivým o uzavření smlouvy, ale až hotová kupní smlouva (§ 2143 o. z.).

15. Žalobci se realizace věcného předkupního práva k nemovitostem, které jim svědčilo a bylo porušeno, správně domáhají přímo proti žalovanému v postavení koupěchtivého, který je vůči nároku žalobců pasivně věcně legitimován (§ 2144 odst. 1 o. z.). Žalobci se svého nároku z předkupního práva nemohli domoci vůči spoluvlastníkům [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], neboť se nemohli již dovolat rozvazovací podmínky uvedené v ustanovení § 2145 o. z., jestliže ze strany spoluvlastníků (dlužníků) mezitím došlo ke splnění jejich povinnosti ze smlouvy uzavřené s žalovaným a k převedení vlastnického práva na žalovaného (srov. rozsudek NS ČR 33 Cdo 4737/2018).

16. To jsou zásadní argumenty, které okresní soud v odůvodnění napadeného rozsudku správně uvedl a s nimiž se odvolací soud bezezbytku ztotožňuje. Všechny ostatní námitky přednesené žalovaným v odvolání jsou pro řešenou věc bez právního významu. To platí pro námitku, že žalobci v době předcházející uzavření kupní smlouvy žalovaným vyjadřovali úmysl prodat své spoluvlastnické podíly a prostřednictvím svého zástupce měli uskutečnit žalovanému nabídku k jejich prodeji. Důkazy, které k tomu žalovaný v odvolání označil, jsou jednak nepřípustné, neboť nepředstavují žádnou z výjimek z neúplné apelace v jejich výčtu uvedeném § 205a o. s. ř., a jednak pro právní posouzení nemají význam. Jen řádně učiněná nabídka spoluvlastníků (dlužníků), obsahující náležitosti předvídané ustanovením § 2147 o. z., které by žalobci nevyužili, by byla důvodem zániku předkupního práva žalobců. V této souvislosti lze zmínit, že kupní smlouva spoluvlastníků (dlužníků) uzavřená s žalovaným v čl. IV.„ převod vlastnického práva“ obsahovala přesně a srozumitelně, co má nabídka předkupního práva obsahovat – ohlášením všech podmínek koupě, jakož i upozornění, že se při nabídce vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým (kupujícím). Zcela bezvýznamná a s předmětem řízení nesouvisí námitka žalovaného, že vynaložil finanční prostředky na opravu a údržbu nemovitostí, na kterých se žalobci nikterak nepodíleli.

17. Krajský soud z výše uvedených důvodů věcně správný rozsudek okresního soudu podle § 219 o. s. ř. potvrdil včetně správného výroku o nákladech řízení, o nichž okresní soud rozhodl správně podle § 142 odst. 1 o. s. ř., podle výsledku sporu, v němž žalovaný neuspěl a je povinen každému z žalobců zaplatit účelně vynaložené náklady. Okresní soud určil správně i výši nákladů a krajský soud na správné a úplné odůvodnění rozsudku v této části pro stručnost odkazuje.

18. Žalovaný neuspěl ani s podaným odvoláním a je povinen zaplatit každému z žalobců účelně vynaložené náklady ve fázi odvolacího řízení, které vynaložili za své právní zastoupení (§ 142 odst. a § 224 odst. 1 o. s. ř.). Mimosmluvní odměna náleží zástupci žalobců za dva úkony právní služby (sepis vyjádření a účast u odvolacího jednání) a l úkon ve výši poloviny mimosmluvní odměny za návrh na předběžné opatření (§ 12 odst. 2 písm. a/ vyhl. č. 177/1996 Sb.). Tarifní hodnota k výpočtu mimosmluvní odměny u každého ze zastoupených žalobců je částka 450.000 Kč a mimosmluvní odměna z této částky činí 10.080 Kč (§ 9 odst. 3 písm. b/ a § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb.). Při zastoupení tří osob se odměna snižuje o 20 % (§ 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.) na částku 8.064 Kč. Odměna za 2 úkony při zastoupení 3 osob činí v součtu částku 48.384 Kč a s připočtením částky 12.096 Kč za návrh na předběžné opatření, jemuž odpovídá odměna 4.032 Kč při zastoupení 3 osob. K odměně se dále připočítává 900 Kč režijní paušál (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.). V součtu odměna a režijní paušál činí částku 61.380 Kč. Dále cestovné z [obec] do [obec] a zpět celkem 708 km vozidlem se spotřebou 5,8 l [číslo] km benzinu Natural 95. Náhrada za pohonné hmoty činí částku 1.827 Kč při ceně benzinu 44,50 Kč dle § 4 písm. a) vyhl. č. 511/2021 Sb. v platném znění. Náhrada za použití vozidla činí při sazbě 4,70 Kč/km dle § 1 písm. b) vyhl. č. 511/2021 Sb. činí 3.328 Kč (4,70 Kč x 708 km). Cestovné celkem činí částku 5.155 Kč. K tomu dále náleží náhrada za promeškaný čas za 16 zameškaných půlhodin x 100 Kč = 1.600 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a/ odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.). Odměna včetně náhrad činí částku 68.135 Kč, ke které je třeba připočítat 21 % DPH (§ 14a odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb.) a celková částka za právní zastoupení žalobců tak činí 82.443 Kč. K této částce dále náleží částka 1.000 Kč za zaplacený soudní poplatek za podaný návrh na předběžné opatření, celkem 83.443 Kč. Každému z žalobců je žalovaný povinen zaplatit na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 27.814 Kč a tuto částku je žalovaný povinen zaplatit ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců (§ 160 odst. 1, § 149 odst. 1 ve spojení s § 211 o. s. ř.).