69 Co 59/2025-264

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň JUDr. Karly Musilové a Mgr. Martiny Telcové ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta 9 proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o 12.633 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaných 1. a 2. proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 17. 12. 2024, č. j. 25 C 145/2024-224, I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 2.505 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám , Jméno advokáta 1. Okresní soud rozsudkem rozhodl o povinnosti žalovaných zaplatit společně a nerozdílně žalobci částku 12.633 Kč spolu s úrokem 15 % ročně z částky 85 Kč od 16. 3. 2023 do zaplacení, z částky 1.790 Kč od 16. 4. 2023 do zaplacení, z částky 18 Kč od 16. 8. 2023 do zaplacení. z částky 1.790 Kč od 16. 9. 2023 do zaplacení, z částky 1.790 Kč od 16. 10. 2023 do zaplacení, z částky 1.790 Kč od 16. 11. 2023 do zaplacení, z částky 1.790 Kč od 16. 12. 2023 do zaplacení a úrokem z prodlení 14,75 % ročně z částky 1.790 Kč od 16. 2. 2024 do zaplacení a částky 1.790 Kč od 16. 3. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalovaným uložil povinnost nahradit žalobci na nákladech řízení částku 16.282,30 Kč a zaplatit ji společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, (výrok II.).

2. Proti tomuto rozsudku podali odvolání oba žalovaní. Blanketní odvolání doplnili podáním ze dne 24. 2. 2025. Soud v rámci rozhodnutí konstatuje, že dne 1. 10. 2012 bylo rozhodnuto o platbě 1.790 Kč za třípokojový byt, což je platba dlouhodobé zálohy ve smyslu § 15 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. K tomu žalovaní uvedli, že rozhodnutí z 1. 10. 2012 bylo přijato členskou schůzí samosprávy před vznikem SVJ (7. 8. 2018), tedy v době, kdy žalobce ještě neexistoval. Dle § 1194 odst. 1 OZ platí, že společenství vlastníků je právnickou osobou, která vzniká až zápisem do veřejného rejstříku. Nelze proto akceptovat závěr soudu, že by právnická osoba, která v roce 2012 vůbec neexistovala, mohla být vázána rozhodnutím přijatým odlišným subjektem, a to členskou schůzí samosprávy, která postupovala podle svých vlastních pravidel, v době před samotným vznikem SVJ. Žalobci odkázali na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 22 Cdo 201/2006, platí, že rozhodnutí o správě domu a pozemku, která byla přijata před vznikem společenství vlastníků, zanikají jeho vznikem. Nově vzniklé společenství vlastníků je samostatným právním subjektem a musí o svých právech a povinnostech rozhodovat vlastním jménem a ve vlastní působnosti. Převzetí rozhodnutí jiného subjektu není možné, pokud tato rozhodnutí nebyla následně řádně schválena shromážděním vlastníků. Tento závěr ostatně odpovídá i stanovám žalobce, konkrétně čl. 11 písm. d) Stanov, podle něhož do výlučné působnosti shromáždění vlastníků spadá „schválení výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků“. Pokud by bylo možné připustit, že společenství vlastníků automaticky přebírá veškerá rozhodnutí přijatá před jeho vznikem, a není zapotřebí žádného následného schválení ze strany shromáždění vlastníků, vedlo by to k naprosté degradaci uvedených stanov a popření jejich smyslu. Takový výklad by byl rovněž v příkrém rozporu se zákonem i uvedenou judikaturou Nejvyššího soudu. Přijetí závěru, že nově vzniklé SVJ je automaticky vázáno jakýmikoliv rozhodnutími předcházejícího subjektu (například samosprávy), by vedlo k absurdním důsledkům. Znamenalo by to, že vlastníci jednotek by mohli být kdykoliv postaveni před skutečnost, že existuje nějaké rozhodnutí, které bylo učiněno před mnoha lety, o jehož existenci neměli a ani nemohli mít při založení SVJ tušení, přičemž toto rozhodnutí by je automaticky zavazovalo, a žalobce by po nich mohl, jakmile by se o něm dozvěděl, požadovat plnění, a to bez jakékoliv možnosti obrany. Takový výklad je nejen zcela absurdní, ale rovněž by zakládal extrémní právní nejistotu pro vlastníky jednotek, kteří by nikdy nemohli mít jistotu, že se proti nim v budoucnu neobjeví dávno zapomenuté rozhodnutí s potenciálně zcela nesmyslným obsahem, které by je zavazovalo k plnění, aniž by k tomu měli jakoukoliv možnost se vyjádřit nebo toto rozhodnutí ovlivnit. Takový právní závěr by byl zcela nepřijatelný a v rozporu s principy právní jistoty a předvídatelnosti práva, které jsou základními pilíři právního stát. Soud prvého stupně v rozhodnutí zcela konkrétně uvedl, že na členské schůzi samosprávy bylo rozhodnuto o platbě 1.790 Kč za třípokojový byt. Z uvedeného zápisu ze dne 1. 10. 2012 však takový závěr v žádném případě nevyplývá. Soud svévolně a účelově dezinterpretoval obsah tohoto zápisu a dovodil z něj skutečnosti, které v něm obsaženy nejsou. Dle programu členské schůze bylo v bodě 3 jednáno o zprávě o ukončení splácení úvěru na zhotovení oken, nikoli o výši platby do dlouhodobé zálohy u třípokojových bytů. Zcela konkrétně je v zápise uvedeno: „pan , jméno FO, přednesl zprávu o ukončení úvěru na zhotovení oken v domě. Přednesl přítomným usnesení ze schůze samosprávy ze dne 31. 1. 2010, kde bylo nadpoloviční většinou schváleno financování rekonstrukce výtahu. Finanční rozvaha spočívala v tom, že po skončení splácení úvěru v roce 2012 na výměnu oken bude nadále částka úvěru převedena jako částka domovní rezervy do doby provedení rekonstrukce výtahu. Těm nájemníkům nebo vlastníkům, kteří platili hotově výměnu oken a byli zproštěni od splácení úvěru se domovní rezerva od listopadu 2012 navýší na částku ve stejné úrovni jako u ostatních bytů podle podlahové plochy: dvoupokojový, 1.150 Kč, třípokojový 1.790 Kč, čtyřpokojový 2.086 Kč. Hlasování - , právnická osoba, hlasů členů družstva a vlastníků, Proti: 5 hlasů členů družstva a vlastníků, Zdržel se hlasování: 1 hlas“. Dále je pak v bodě 6 uvedeno usnesení: „Schůze schvaluje provedení úpravy plateb do domovní rezervy dle zápisu ze dne 31. 1. 2010 do doby provedení rekonstrukce výtahu.“ Žalovaní nerozumí, na základě jaké úvahy mohl soud dospět k závěru, že citovaným usnesením bylo rozhodnuto o konkrétní výši příspěvku do fondu oprav ve výši 1 790 Kč za třípokojový byt. Takový závěr nemá oporu v obsahu zápisu ze dne 1. 10. 2012, neboť z bodu 6 tohoto zápisu jednoznačně vyplývá pouze schválení úpravy plateb do domovní rezervy členskou schůzí (nikoli shromážděním vlatníků) dle zápisu ze dne 31. 1. 2010, a to do doby provedení rekonstrukce výtahu. Zápis ze dne 31. 1. 2010 však v řízení předložen nebyl, jeho obsah tedy není znám a nebyl ani proveden jako důkaz. Soud tak dospěl k závěru o výši příspěvku bez jakéhokoli podkladu, což činí jeho rozhodnutí v této části nejen nesprávným, ale i nepřezkoumatelným. Soud zcela nelogicky vycházel ze zápisu z členské schůze samosprávy ze dne 1. 10. 2012, přičemž tento dokument nemůže být považován za platné rozhodnutí o výši dlouhodobé zálohy. Předně, v programu schůze není nikde uvedeno, že by mělo dojít ke schválení konkrétní výše příspěvku. Neexistuje žádné usnesení, kterým by bylo schváleno, že platba do fondu oprav činí částku 1.790 Kč měsíčně, jak ji nyní žalobce požaduje. Nadto pak není ani z ničeho zřejmé, o jaké otázce bylo na členské schůzi dne 1. 10. 2012 hlasováno, zda o například o tom, že po skončení splácení úvěru v roce 2012 na výměnu oken bude částka úvěru převedena jako částka do domovní rezervy, nebo že se domovní rezerva do doby provedení rekonstrukce výtahu navýší. Závažným nedostatkem je rovněž skutečnost, že usnesení odkazuje na zápis z členské schůze samosprávy ze dne 31. 1. 2010, který však žalobce soudu vůbec nepředložil. Nadto je třeba znovu zdůraznit, že i kdyby byl tento zápis předložen, jednalo by se o zápis členské schůze samosprávy, nikoliv o zápis ze shromáždění společenství vlastníků. Dále pak vzhledem k absenci tohoto důkazu nelze ani nijak ověřit, zda bylo tvrzené rozhodnutí skutečně přijato v souladu s právními předpisy a zda z něj vyplývá jakýkoliv závazek platit výše uvedený příspěvek. Soud tedy založil své skutkové závěry na neúplném a vadném důkazním materiálu, což vedlo k nesprávnému právnímu posouzení věci. S ohledem na koncentraci řízení, zakotvenou v ustanovení § 118b odst. 1 o. s. ř., je nutno zdůraznit, že žalobce měl povinnost označit veškeré důkazy k prokázání svých tvrzení nejpozději při prvním jednání ve věci samé, případně ve lhůtě stanovené soudem. Po uplynutí této lhůty již účastníci řízení nemohou doplňovat další důkazy, ledaže by šlo o výjimky vymezené zákonem, zejména pokud tyto důkazy nemohly být uplatněny dříve nebo pokud jimi účastník reaguje na dosavadní průběh řízení. Žalobce však v řízení před soudem prvního stupně důkaz zápisem z členské schůze samosprávy ze dne 31. 1. 2010 nepředložil, ač tak učinit mohl. V důsledku koncentrace řízení pak žalobce nemůže tento zásadní nedostatek napravit ani v odvolacím řízení. Případná snaha žalobce o dodatečné předložení zápisu z členské schůze v odvolacím řízení by tak byla v rozporu se zásadou koncentrace řízení a jako taková nemůže být soudem akceptována. I kdyby bylo možné uvažovat o nějaké kontinuitě mezi rozhodnutími členské schůze samosprávy a nově vzniklého SVJ, stále by bylo nutné prokázat, že dané rozhodnutí bylo přijato řádným způsobem a mělo jednoznačně stanovený obsah. To se však v tomto případě nestalo. Usnesení členské schůze samosprávy ze dne 1. 10. 2012 neurčuje žádný pevný časový rámec, pouze konstatuje, že platí „do doby provedení rekonstrukce výtahu“. Taková formulace je zcela nedostatečná a právně problematická, neboť není jasné, zda rekonstrukce výtahu již proběhla, zda vůbec byla plánována a zda tímto okamžikem mělo dojít k ukončení povinnosti hradit příspěvky ve stanovené výši. Pokud již rekonstrukce proběhla, usnesení automaticky pozbylo účinnosti, což však soud nijak nezkoumal. Pokud rekonstrukce naopak dosud neproběhla, nelze považovat takto neurčité usnesení za platné rozhodnutí o výši příspěvků, které by bylo možné vůči žalovaným vymáhat. Vzhledem k těmto zásadním nedostatkům nelze zápis z členské schůze z roku 2012 považovat za platné rozhodnutí o výši dlouhodobé zálohy a soud jej neměl brát jako relevantní podklad pro svůj závěr o povinnosti žalovaných hradit příspěvky v této výši. Soud rovněž pochybil, když uvedl, že rozhodnutím členské schůze ze dne 1. 10. 2012 byla stanovena sazba 25,50 Kč/m². Tento závěr však není podložen žádným důkazem, neboť v samotném zápisu o této částce není žádná zmínka. Pokud by tato sazba byla skutečně schválena, musela by být explicitně uvedena v zápisu z členské schůze, což se nestalo. Soud pak v rámci odůvodnění rozhodnutí zcela dotváří daná tvrzení, když uvádí, že rozhodnutí členské schůze ze dne 1. 10. 2020 stanovilo sazbu 25,50 Kč/m². Jediné rozhodnutí členské schůze ze dne 1. 10. 2020 však zní následovně: „Schůze schvaluje provedení úpravy plateb do domovní rezervy dle zápisu ze dne 31. 1. 2010 do doby provedení rekonstrukce výtahu.“ Žalovaní jsou přesvědčení, že není možné ze strany soudu zpětně dovozovat existenci konkrétní sazby na základě nepřímých úvah, pokud v samotném rozhodnutí chybí přímý záznam o tom, že o ní bylo hlasováno a na základě hlasování byla daná sazba schválena. Soud tímto přístupem bez jakéhokoliv relevantního podkladu převzal částku, která v zápisu není uvedena, a na jejím základě chybně dovodil platební povinnost žalovaných. Tvrzení, že sazba 25,50 Kč/m² byla v roce 2012 stanovena jako závazná, je proto zcela nesprávné, neboť neexistuje žádný důkaz, který by potvrdil její řádné schválení. Dle závěru soudu bylo rozhodnutí o výši platby (1.790 Kč pro třípokojové byty) přijato shromážděním vlastníků dne 1. 10. 2012, a toto rozhodnutí určilo sazbu 25,50 Kč/m². Soud argumentuje, že toto rozhodnutí neměnilo klíč stanovený prohlášením vlastníka, proto nevyžadovalo 100% souhlas vlastníků. Předně je nutné podotknout, že rozhodnutí nebylo přijato shromážděním vlastníků, ale členskou schůzí, což vyplývá i ze zmíněného usnesení. Dále však soud prvního stupně pochybil, pokud dospěl k závěru, že rozhodnutím členské schůze ze dne 1. 10. 2012 byla stanovena nejen výše platby ve výši 1.790 Kč pro třípokojové byty a sazba ve výši 25,50 Kč/m², ale současně, že tímto rozhodnutím došlo i k potvrzení původního klíče pro stanovení příspěvků, a proto nebyl nutný souhlas všech vlastníků. Takový závěr nemá oporu v provedeném dokazování, neboť ze zápisu z této schůze nevyplývá žádné rozhodnutí, kterým by byl potvrzen či nově stanoven jakýkoli klíč pro stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku. Absence této skutečnosti činí závěry soudu nejen fakticky, ale především právně neudržitelné. Nadto je nutno zdůraznit, že v rámci řízení nebyl ze strany žalobce princip výpočtu výše příspěvků nikdy zmíněn. Žalobce k tomuto ničeho nedoložil a žalovaní se k ničemu nevyjadřovali. Žalovaní jsou si pak vědomi samotného principu výpočtu výše příspěvku do fondu oprav, tj. podle spoluvlastnických podílů, a jsou si také vědomi zákonné úpravy pro případ, že se vlastníci nedohodnou jinak. Soud se však zabýval otázkou, která nebyla mezi účastníky sporná a jeho úvahy o potřebě souhlasu všech vlastníků s potvrzením klíče postrádají jakýkoliv praktický i právní význam. Podstatné však je, že soud zcela opomenul otázku, která je pro posouzení věci klíčová – totiž samotné stanovení sazby příspěvku. Ani z rozhodnutí členské schůze ze dne 1. 10. 2012, ani z jiného důkazu totiž nevyplývá, jaká sazba příspěvku byla skutečně schválena. Nelze proto dospět k logicky ani právně obhajitelnému závěru, že byla platně určena výše příspěvku ve výši 1.790 Kč pro třípokojové byty. Pokud není stanovená sazba, nelze přece dovodit výši platby. Úvaha soudu je proto nejen nelogická, ale především v příkrém rozporu se zásadami pro stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku dle § 1180 odst. 1 o. z. Soud se tedy nezabýval rozhodnou právní otázkou – zda a jak byla stanovena sazba příspěvku – a naopak vycházel z nedoloženého a nesprávného předpokladu, že byla výše příspěvku dovozena z údajného potvrzení klíče, k čemuž však žádný důkaz nepředložil ani žalobce, ani nebylo tvrzeno, že by takové rozhodnutí existovalo. Žalovaní zásadně nesouhlasí s rozhodnutím soudu, který přiznal žalobci nárok na úhradu příspěvku na správu domu ve výši 1.790 Kč měsíčně. Soud totiž zcela ignoroval klíčové otázky týkající se oprávněnosti, přiměřenosti a transparentnosti této částky. Podle § 1208 o. z. je rozhodnutí o výši příspěvku výhradně v pravomoci shromáždění vlastníků, přičemž tato rozhodnutí musí být přijata na základě jasných, transparentních a spravedlivých pravidel, které zohledňují skutečné náklady na správu a údržbu společných částí nemovitosti. Příspěvky, které nejsou řádně schváleny shromážděním a nejsou dostatečně odůvodněny, nelze považovat za oprávněné a v žádném případě je nelze po vlastnících vymáhat. Žalovaní považují za naprosto nepřijatelný závěr soudu, který přiznal nárok na příspěvek, aniž by žalobce prokázal, na základě jakých skutečných nákladů byla částka 1.790 Kč stanovena. Soud se touto otázkou vůbec nezabýval, přestože žalovaní již od počátku namítali, že částka je neoprávněná. Žalobce nepředložil žádnou kalkulaci nákladů, která by odůvodnila sazbu 25,50 Kč/m², ani řádný rozpočet, který by prokazoval, že částka odpovídá skutečným nákladům na správu domu. Dále žalovaní upozorňují na to, že nebyla doložena přiměřenost částky ve vztahu k plánovaným výdajům žalobce. Vzhledem k naprosté absenci jakéhokoli důkazu, který by ospravedlňoval výši příspěvku, bylo povinností soudu podrobit zkoumání, zda výše sazby a celkového příspěvku do fondu oprav skutečně odpovídá reálným nákladům na správu domu a zda byla schválena v souladu s právními předpisy. Soud tuto povinnost flagrantně opominul a přiznal žalobci nárok na částku, jejíž výše nebyla žalobcem nijak řádně doložena. Soud se spokojil pouze s nepodloženým tvrzením žalobce a nevzal v úvahu zásadní skutečnosti a důkazy, které by vedly k jinému, právně korektnímu rozhodnutí. Tento přístup soudu nejenže porušuje zásady spravedlivého řízení, ale také zásadně narušuje právní jistotu. Žalovaní opakovaně zdůrazňují, že příspěvky na opravy a správu společných částí musí být schváleny shromážděním vlastníků a musí být vždy doloženy konkrétními, věrohodnými důkazy o skutečných nákladech. V tomto případě takové důkazy zcela chybí, a soud měl tuto skutečnost náležitě zohlednit, než přiznal nárok žalobci. Soud dovodil, že rozhodnutí z 1. 10. 2012 bylo potvrzeno výborem SVJ dne 15. 10. 2018 a následně shromážděním dne 10. 5. 2023. I přes uvedené tvrzení, soud správně konstatoval, že na rozhodnutí výboru ze dne 15. 10. 2018 nelze hledět jako na existující a platné rozhodnutí žalobce o platbě do fondu oprav. Žalovaní pak konkrétně s tímto tvrzením soudu souhlasí, neboť rozhodnutí výboru nemůže nahradit schválení shromážděním, protože dle § 1208 o. z. příspěvky musí být schváleny shromáždění, nikoli výborem. Žalovaní poukazují na skutečnost, že žalobce ničím nedoložil, že výše příspěvku na správu domu a pozemku byla schválena v souladu se Stanovami na shromáždění. Argumentace žalobce a potažmo soudu, že výše příspěvku na správu domu a pozemku byla schválena na členské schůzi samosprávy konané dne 1. 10. 2012, nemůže obstát. Žalovaní důrazně podotýkají, že soud postavil oprávněnost žalobcova nároku na základě zápisu z jednání členské schůzce z roku 2012, tedy v době, kdy žalobce nebyl existentní, neměl právní osobnost. Nadto žalovaní podotýkají, že , právnická osoba, , na jehož členské schůzi mělo dojít ke schválení výše příspěvků na správu domu a pozemku (byť ani tato skutečnost z předloženého zápisu ze dne 1. 10. 2012 nevyplývá) není právním předchůdcem žalobce a není tedy možné, aby jakékoliv jednání či rozhodnutí zavazovalo budoucí členy SVJ, tím spíše pak povinnost k úhradě příspěvku na správu domu a pozemku. Soud však současně uvedl, že rozhodnutím ze dne 10. 5. 2023 byla sazba 25,50 Kč/m² znovu potvrzena pro další období. Žalovaní považují toto rozhodnutí soudu za zcela nepřijatelné. Z uvedeného zápisu ze shromáždění dne 10. 5. 2023 není zřejmé, že by bylo o sazbě či výši příspěvků rozhodováno. Tato skutečnost není zachycena v programu shromáždění, nebyla uvedena v pozvánce na shromáždění, v zápisu se neuvádí, že by o výši příspěvků bylo hlasováno a už vůbec není v žádném usnesení uvedeno, že došlo k potvrzení sazby 25,50 Kč/m². Žalovaní se tudíž nemohou ztotožnit s právním závěrem soudu, neboť zcela nerozumí tomu, z jakých skutečností soud vychází. Pokud soud takto účelově dotváří skutečnosti na základě předložených nebo dokonce na základě chybějících důkazů, ve prospěch žalobce, nemůže jeho rozhodnutí v žádném případě obstát. Na shromáždění SVJ nikdy nebyla schválena výše příspěvku na správu domu a pozemku, resp. výše dlouhodobé zálohy, a tím spíše nemohlo dojít na shromáždění dne 10. 5. 2023 ke znovu potvrzení výše sazby a příspěvku. Soud v napadeném rozhodnutí tvrdí, že povinnost platit zálohy není podmíněna žádnou další činností ze strany žalobce. Žalovaní s tímto odůvodněním soudu zásadně nesouhlasí. Soud svým rozhodnutím nejenže zcela pominul klíčovou skutečnost, že výše tohoto příspěvku nebyla nikdy řádně schválena shromážděním vlastníků, ale současně vytvořil extrémně nebezpečný precedens, který zásadně narušuje ochranu práv vlastníků jednotek a fakticky legalizuje libovůli výboru společenství vlastníků. Povinnost vlastníků platit příspěvky na správu domu je sice zákonná, avšak nelze ji vykládat izolovaně. Je neoddělitelně spjata s nutností rozhodnutí shromáždění, které stanoví konkrétní výši příspěvků. Tato úprava má zabránit tomu, aby výbor společenství mohl svévolně, bez jakékoli kontroly, v libovolné výši zatěžovat vlastníky finančními závazky. V projednávané věci však žalobce žádné rozhodnutí shromáždění o výši příspěvků neprokázal, neexistuje rozpočet ani řádné vyúčtování. Přesto soud mechanicky uzavřel, že vlastník má platit – bez ohledu na to, zda žalobce potažmo výbor postupoval podle zákona a stanov, a bez jakéhokoliv zkoumání, zda výše požadované částky odpovídá skutečným potřebám domu a není pouze důsledkem svévole a netransparentního hospodaření žalobce potažmo výboru. Závěr soudu, že žalovaní jsou povinni hradit příspěvky do fondu oprav v předmětné výši, nemá žádnou oporu v provedeném dokazování a je výsledkem nepřípustné soudcovské libovůle. Soud totiž vůbec nezkoumal, jaké konkrétní výdaje mají být z těchto příspěvků hrazeny, zda práce, na něž měly být finanční prostředky vynaloženy, byly skutečně provedeny, v jakém rozsahu a zda odpovídaly cenám obvyklým. Opomenul se zabývat rovněž tím, zda smlouvy, na základě nichž mělo k těmto plněním dojít, byly vůbec projednány a schváleny shromážděním vlastníků, a konečně také přehlédl otázku, zda výbor společenství při sjednávání těchto závazků a nakládání s prostředky fondu oprav nepřekročil své oprávnění. Bez odpovědi na tyto zásadní otázky nelze dospět k jakémukoli závěru o přiměřenosti příspěvků, natož pak k závěru o jejich oprávněném vymáhání. Ve svém důsledku znamená, že vlastníci jsou zbaveni jakékoli možnosti obrany proti svévolným požadavkům výboru, který může bez rozhodnutí shromáždění a bez předložení rozpočtu stanovit libovolnou výši příspěvků, odmítat podat jakékoli vysvětlení, zatajit informace o hospodaření, a přesto se u soudu úspěšně domáhat jejich zaplacení. Soudní rozhodnutí, které tento postup legitimizuje, činí z vlastníků rukojmí výboru a degraduje jejich postavení na pouhé plátce, bez jakékoli kontroly nad tím, co a proč hradí. Žalovaní opakovaně žádali žalobce o doložení právního titulu a konkrétního výpočtu příspěvků, stejně tak o předložení rozpočtu a vyúčtování. Žalobce jakoukoli součinnost odmítl. Tuto skutečnost měl soud vyhodnotit jako zřejmý důkaz porušení zákonné povinnosti žalobce a neunesení důkazního břemene. Namísto toho však soud rezignoval na své povinnosti, ignoroval důkazní nouzi žalobce a žalobě vyhověl, aniž by se jakkoli zabýval tím, co je podstatou sporu – totiž zda je výše příspěvku vůbec podložena rozhodnutím shromáždění, zda odpovídá reálným nákladům na správu domu, zda je přiměřená a zda žalobce plní své zákonné povinnosti vůči vlastníkům. Absurdnost situace dovrší skutečnost, že vlastník je podle soudu povinen hradit příspěvky, aniž by měl jakoukoli možnost přezkoumat jejich oprávněnost, a soud mu upírá právo na obranu s odůvodněním, že platit prostě musí. Takový výklad práva popírá základní principy spravedlivého procesu, zásadu předvídatelnosti rozhodování soudů a fakticky legalizuje svévoli výborů společenství vlastníků. Pokud by tento rozsudek obstál, znamenalo by to, že výbor může stanovit libovolnou výši příspěvků, aniž by musel cokoliv prokazovat, a vlastník nemá žádnou možnost obrany. Žalovaní proto trvají na tom, že rozhodnutí soudu nemůže obstát, neboť soud rezignoval na svou povinnost posoudit, zda příspěvky byly schváleny v souladu se zákonem a zda odpovídají skutečným nákladům. Přiznání žalovaného nároku v situaci, kdy žalobce nedoložil usnesení o schválení výše příspěvku a odmítá doložit jakýkoli jiný právní podklad či vyúčtování, je zásadním porušením procesních pravidel a vede k extrémnímu narušení právní jistoty žalovaných. Rozhodnutí soudu prvního stupně je současně zcela nepředvídatelné a v příkrém rozporu se základními zásadami občanského soudního řízení, zejména se zásadou předvídatelnosti soudního rozhodnutí a rovnosti účastníků řízení. Z protokolu o jednání před soudem prvního stupně ze dne 19. 11. 2024 jednoznačně vyplývá, že soud opakovaně vyzýval žalobce k doplnění skutkových tvrzení a označení důkazů dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., a to ke zcela zásadním skutečnostem týkajícím se důkazu o existenci rozhodnutí shromáždění vlastníků určujícího platební povinnost žalovaných, jakož i k označení konkrétních důkazů k prokázání těchto tvrzení. Žalobce na tyto výzvy soudu nedokázal adekvátně reagovat a žádné relevantní důkazy o přijetí rozhodnutí, které by zakládalo platební povinnost žalovaných, soudu nepředložil. Přesto soud k důsledkům neunesení důkazního břemene nepřihlédl a žalobě vyhověl. Takový postup je flagrantním porušením zásady, že důkazní břemeno tíží toho, kdo určitou skutečnost tvrdí. Soud navzdory vlastnímu poučení o následcích neunesení důkazního břemene (§ 118a odst. 1, 3 o. s. ř.) zcela rezignoval na tuto zásadu a svým rozhodnutím fakticky aproboval procesní pasivitu žalobce. Tento postup soudu je nejen právně vadný, ale rovněž zcela nepředvídatelný. Žalovaní, kteří důvodně očekávali zamítnutí žaloby pro neunesení důkazního břemene žalobcem, byli výsledkem řízení překvapeni. Takové rozhodnutí, učiněné navzdory absenci relevantních důkazů, je v rozporu s právem na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Nepředvídatelnost rozhodnutí pramení z toho, že soud nejprve po právu důsledně trval na splnění důkazní povinnosti žalobce, avšak následně – aniž by došlo k jejímu splnění – žalobci přesto vyhověl. Tento postup zakládá extrémní nesoulad mezi obsahem spisu a výsledkem řízení, který nelze hodnotit jinak než jako arbitrární rozhodnutí. Žalovaní se domáhali, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že podanou žalobu o zaplacení 12.633 Kč s příslušenstvím zamítne.

3. Žalobce ve vyjádření k odvolání navrhl, aby rozsudek okresního soudu byl jako věcně správný potvrzen.

4. Odvolání žalovaných je přípustné, bylo podáno osobami k tomuto úkonu oprávněnými a včas, obsahuje i způsobilé odvolací důvody, proto odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém rozsahu podle ust. § 206 a § 212 o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení v režimu neúplné apelace s přihlédnutím ke koncentraci řízení a s důrazem na uplatněné odvolací důvody dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné.

5. Předmětem sporu účastníků je zaplacení částky příspěvku na správu domu a pozemku (fond oprav) za období březen 2023 – březen 2024 v celkové částce 12.633 Kč (březen, duben, srpen, září, říjen, listopad, prosinec 2023 a únor a březen 2024). Zamítnutí žaloby žalovaní navrhovali se zdůrazněním skutečnosti, že výše příspěvku na správu domu a pozemku tak, jak tuto částku žalobce vymáhá, nebyla legitimně na schůzi společenství vlastníků jednotek žalobce za dobu jeho existence, jako právnické osoby, schválena.

6. Okresní soud po skutkové stránce zjistil, že dnem 2. 10. 1998 došlo ke vzniku bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v kat. úz. , adresa, , bytu o dispozici 1+3 (jednotka ve vlastnictví žalovaných), a to na základě prohlášení vlastníka ze dne 23. 9. 1998, které zpracoval vlastník budovy , právnická osoba, . Tento subjekt také vykonával správu domu a uvedené jednotky. Dne 1. 10. 2012 se konala členská schůze samosprávy č. , hodnota, a shromáždění společenství vlastníků v domě č. p. , Anonymizováno, , kde bylo rozhodnuto většinou hlasů 8 ze 14 přítomných z celkem všech 23 členů, že výše příspěvku domovní rezervy bude činit 1.790 Kč za třípokojový byt. Této schůze se účastnil žalovaný, hlasování se zdržel. Dne 14. 6. 2018 byl sepsán notářský zápis o tom, že dne 17. 5. 2018 proběhla ustavující schůze žalobce, byly schváleny jeho stanovy, které nebyly měněny. V rejstříku společenství je žalobce zapsán od 7. 8. 2018. Výbor žalobce dne 15. 10. 2018 projednával částku výše dlouhodobé zálohy rozhodl tak, že je stanovena 25,50 Kč/m2, když takto byla odsouhlasena na schůzi samosprávy 1. 10. 2012. Žalovaným je pro jednotku , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v kat. úz. , adresa, předepisována k úhradě částka 1.790 Kč jako dlouhodobá záloha. Žalobce doručoval žalovaným předpisy plateb, jak je výše uvedeno. Dne 10. 5. 2023 žalobce rozhodoval a rozhodl o schválení účetní závěrky za rok 2022 a schválení rozpočtu na rok 2023, konstatována je výše platby pro třípokojový byt 1.790 Kč.

7. Pro posouzení této věci je právně významné zjištění, které není podaným odvoláním zpochybněno, že vlastník budovy č. p. , Anonymizováno, v kat. území , adresa, , obec , adresa, – , právnická osoba, prohlášením ze dne 2. 9. 1998 podle zák. č. 72/1994 Sb. ve znění platném do 30. 6. 2000 vymezil podle § 5 tohoto zákona v budově jednotky s účinky zápisu do katastru nemovitostí dne 21. 11. 1998. Prohlášení vlastníka budovy obsahovalo kromě jiných povinných náležitostí též pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku (ust. § 5 odst. 3 písm. g/ zákona 72/1994 Sb. v rozhodném znění). Konkrétně v části F v odst. 1 tohoto prohlášení je uvedeno, že vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, tj. podle klíče uvedeného v ust. § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů; v případě žalovaných podle spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, který podle údajů uvedených v prohlášení je o velikosti 702/14588 (část C prohlášení vlastníka o stanovení spoluvlastnických podílů a část E prohlášení úprava práv k pozemku).

8. Povinnost vlastníka jednotky přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku vznikla se vznikem vlastnictví jednotky podle prohlášení vlastníka a patří k základním povinnostem každého vlastníka jednotky. Tato povinnost vlastníka jednotky kontinuálně platí i po zrušení zákona č. 72/1994 Sb., od 1. 1. 2014 podle § 1180 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Klíč pro stanovení příspěvků je i podle nyní platné právní úpravy zachován a vlastníci platí příspěvky podle výše odpovídající jejich podílu na společných částech budovy.

9. Okresní soud přisvědčil námitce žalovaných, že rozhodnutí o výši příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku při respektování určeného klíče, podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, náleží podle zákona výhradně do působnosti shromáždění vlastníků jednotek (ust. § 15 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. a § 1208 o. z.). Hlavní klíč pro stanovení příspěvků na správu domu a pozemku, určený v prohlášení vlastníka budovy v souladu s ust. § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., nebyl v rámci stanov, které byly přijaty na ustavující schůzi shromáždění SVJ dne 14. 6. 2018, svolané na žádost SBD , adresa, , změněn a z dokazování se nepodává, že by byla uzavřena dohoda všech spoluvlastníků o jiném klíči pro stanovení příspěvku na správu domu a pozemku.

10. Povinnost žalovaných přispívat na správu domu a pozemku je podle zákona daná a je určen i základní klíč ke stanovení konkrétní výše příspěvku – jako výchozí podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech budovy.

11. Okresní soud správně dospěl k závěru, že o konkrétní výši příspěvku bylo rozhodnuto na schůzi vlastníků jednotek konané dne 1. 10. 2012 konstantní částkou podle velikosti bytů jednotlivých vlastníků v domě. V případě žalovaných, jejich třípokojového bytu o výměře 70,2 m2, je to částka 1.790 Kč. Konstantní výše příspěvku, jak bylo rozhodnuto na schůzi – dvoupokojový 1.150 Kč, třípokojový 1.790 Kč, čtyřpokojový 2.086 Kč, je výsledkem výpočtu podle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků na společných částech budovy a činí po 25,50 Kč/m2 bytu. Základní klíč byl při stanovení příspěvku na správu domu a pozemku konstantní částkou dodržen a hlasováním se od něj spoluvlastníci neodchýlili.

12. Námitky žalovaných, že o výši příspěvku na schůzi vlastníků konané dne 1. 10. 2012 nebylo legitimně rozhodnuto, že ze zápisu z této schůze vlastníků nevyplývá, že by o této záležitosti bylo hlasováno a rozhodnuto formou usnesení a že právě tyto konstantně uvedené částky spoluvlastníci hlasováním schválili jako pravidelné příspěvky na správu domu a pozemku (fond oprav), lze jako nedůvodné odmítnout ve shodě s argumenty okresního soudu s odkazem na dostupnou judikaturu (srov. rozsudek NS ČR sp. zn. 22 Cdo 242/2009). V tomto rozsudku se dovolací soud zabýval námitkou, že rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek nemělo požadovanou formu usnesení, že nešlo o rozhodnutí o výši záloh, ale o podílu každého z vlastníků na úhradě rekonstrukce domu. Z odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu pak vyplývá že i v případě, že rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek nebude považováno za právní úkon, lze na ně aplikovat ustanovení občanského zákoníku o výkladu právních úkonů analogicky, protože jde o rozhodnutí, kterého je dosaženo na základě shodné vůle vlastníků jednotek (nebo alespoň kvalifikovanou většinou vlastníků), je na místě i analogické použití pravidel o vícestranných právních úkonech, pokud to povaha věci nevylučuje. Dovolací soud dále zdůraznil, že základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady (srov. nález ÚS ze dne 14. 4. 2025, sp. zn. I. ÚS 625/03). Vztáhnuto na posuzovanou věc lze i za situace, kdy částka 1.790 Kč u třípokojového bytu „platba do domovní rezervy“ není označena, že jde o zálohu na správu domu a pozemku a rovněž není uvedena v rámci usnesení, které bylo na této schůzi přijato, lze na základě shodné vůle vlastníků dospět k závěru, že většinou hlasů přítomných spoluvlastníků na této schůzi vlastníků byly v zápisu uvedené částky jako záloha na správu domu a pozemku legitimně a závazně schváleny. Přesvědčivým důkazem uvedeného závěru soudů obou stupňů je zjištění, že zálohy na správu domu a pozemku byly v této výši spoluvlastníky odsouhlasené žalovanými po mnoho let hrazeny, a to jak po dobu než Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba bylo založeno na ustavující schůzi SVJ konané dne 4. 6. 2018, tak i v době následují po jeho vzniku.

13. Z provedených důkazů soudem prvého stupně a jeho zjištění vyplývá, že 10. 5. 2023 se uskutečnila schůze shromáždění vlastníků, na které byl projednán a většinou hlasů přítomných vlastníků usnesením schválen rozpočet na rok 2023, obsahující plán tvorby dlouhodobé rezervy s částkou 1.790 Kč pro třípokojové byty. V zápisu schůze je uvedeno, že žalovaný 1. se zdržel hlasování o rozpočtu na rok 2023, jehož součástí byl i plán tvorby dlouhodobé rezervy, který počítá s příspěvkem v částce 1.790 Kč u třípokojového bytu. Pro období následující po přijetí tohoto usnesení o výši příspěvku, proti kterému žalovaný nehlasoval a z tohoto důvodu mu nevzniklo právo podat návrh podle ust. § 1209 odst. 1 o. z. domáhat se soudního přezkumu napadeného usnesení, je pro tento spor významné jen zjištění, že na této schůzi o výši příspěvků bylo rozhodnuto potřebnou většinou hlasů a že žalovaní za období srpen 2023 a následující příspěvky v takto stanovené výši nezaplatili. Za období březen 2023 a duben 2023, za které žalobce rovněž vyčíslil dluh na této dlouhodobé záloze, platí kontinuálně zákonem stanovená povinnost platit tyto příspěvky, přičemž jejich výše byla vlastníky bytů schválena na schůzi 1. 10. 2012.

14. Námitka žalovaných, že při vzniku žalobce jako právnické osoby bylo třeba rozhodnout o výši příspěvku, neboť rozhodnutí, která byla přijata před vznikem SVJ, zanikají jeho vznikem, rovněž není důvodná. Rozhodnutí NS ČR sp. zn. 22 Cdo 201/2006, na které žalovaní poukazují, se v poměrech posuzované věci neuplatní pro zcela odlišné skutkové okolnosti. V odkazovaném rozhodnutí šlo o situaci, kdy na místo původního spoluvlastnického vztahu podílových spoluvlastníků vzniklo způsobem vypořádání podílového spoluvlastnictví společenství vlastníků jednotek. Za tohoto stavu dovolací soud uzavřel, že rozhodnutí původních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí, které ke dni zániku původního spoluvlastnického vztahu nahrazeného vlastnictvím jednotek podle zákona o vlastnictví bytů nebyla realizována, ztrácejí k tomuto dni účinnost. V nyní posuzované věci povinnost platit příspěvky na správu domu a pozemku vznikla již v souvislosti s prohlášením vlastníka budovy podle zák. č. 72/1994 Sb., jehož obsahem a povinnou náležitostí jsou pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku (ust. § 4 odst. 2 písm. g/ tohoto zákona). Vznikem bytového spoluvlastnictví podle zák. č. 72/1994 Sb. byla založena základní povinnost vlastníka jednotky podílet se finančně na správě společných částí domu a pozemku, která neoddělitelně souvisí s předmětem vlastnictví. Na podporu uvedeného závěru lze odkázat na část IV. čl. 8 stanov žalobce – příspěvky na správu domu a pozemku a úhrady nákladů na služby, v jehož bodu 4. je uvedeno, „pokud není pro daný kalendářní rok společenstvím vlastníků rozhodnuto jinak, platí výše příspěvku na správu domu a pozemku platná v období předcházejícího roku.“15. Není důvodná ani další námitka žalovaných, že neexistuje rozpočet ani řádné vyúčtování. Příspěvky na správu domu a pozemku jsou paušálními platbami, které slouží k přesně definovanému účelu a na rozdíl od plateb za služby nepodléhají vyúčtování. Jejich nevyčerpaný zůstatek se převádí do následujícího roku, pokud shromáždění nerozhodne jinak (viz. část IV. čl. 8, bod 3. stanov žalobce). V souladu s pravidly obsaženými ve stanovách žalobce byl na schůzi společenství vlastníků na schůzi konané dne 10. 5. 2023 projednán a schválen rozpočet na rok 2023, kde pod bodem 5. zápisu je uvedeno, kolik činí zůstatek DR (dlouhodobé rezervy) – 422.660 Kč, jaký je plán tvorby dlouhodobé rezervy – 449.310 Kč, včetně přesně specifikovaného plánu čerpání dlouhodobé rezervy. Soudy v tomto řízení neměly důvod zabývat se otázkou skutečného vynaložení finančních prostředků, zda práce, na které prostředky měly být vynaloženy, byly skutečně provedeny, v jakém rozsahu a zda odpovídaly cenám obvyklým, neboť to je otázkou hospodaření s příspěvky a s povinností vlastníka platit příspěvky nesouvisí. Otázka přiměřenosti příspěvku na správu domu a pozemku není otázkou, kterou lze v tomto řízení o zaplacení dlužného příspěvku posuzovat a zabývat se jí, neboť touto otázkou se soud zabývá zásadně jen v rámci řízení o vyslovení neplatnosti usnesení přijatého shromážděním podle § 1209 o. z., zda je dán důležitý důvod.

16. Krajský soud ze všech výše uvedených důvodů rozsudek okresního soudu jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. včetně správného výroku o nákladech řízení potvrdil.

17. Žalovaní podle výsledku odvolacího řízení, v němž neuspěli jsou za podmínek ust. § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř. povinni nahradit žalobci náklady odvolacího řízení. Náklady sestávají z odměny za 1 úkon právní služby zástupce žalobce 1.620 Kč, k tomu 450 Kč režijní paušál dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění platném od 1. 1. 2025, celkem , hodnota, Kč, to vše zvýšeno o 21% DPH na částku 2.505 Kč. Tuto částku jsou žalovaní povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce, advokáta (ust. § 149 odst. 1, § 160 odst. 1 ve spojení s § 211 o. s. ř.).