69 Co 81/2024 - 279

Rubrum

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň JUDr. Karly Musilové a Mgr. Martiny Telcové ve věci žalobců: a) [Anonymizováno]. [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] b) [Anonymizováno]. [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] oba zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] proti žalované: [Jméno zainteresované společnosti 0/0], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupená advokátkou [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] o 706.000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 12. 12. 2023, č. j. 22 C 78/2023-138, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části výroku III., v rozsahu zamítnutí žaloby o částku 293.380 Kč spolu s úrokem z prodlení 15 % ročně za dobu prodlení od 27. 12. 2022 do zaplacení mění takto: „Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům k jejich ruce společné a nerozdílné částku 293.380 Kč spolu s úrokem z prodlení 15 % ročně za dobu prodlení od 27. 12. 2022 do zaplacení ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.“

II. V další napadené části výroku III., v rozsahu zamítnutí žaloby o částku 353.000 Kč spolu s úrokem z prodlení 15 % ročně za dobu prodlení od 27. 12. 2022 do zaplacení a úrokem z prodlení 15 % ročně z částky 706.000 Kč za dobu od 25. 12. 2022 do 26. 12. 2022 se rozsudek okresního soudu potvrzuje.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvého stupně.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

V. Žalobci a), b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice – Krajskému soudu v [adresa] na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 0 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Krajskému soudu v [adresa] na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 0 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud zastavil řízení v části týkající se úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 706.000 Kč ode dne 20. 12. 2022 do 24. 12. 2022 (výrok I.). Žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 59.620 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 59.620 Kč za období od 27. 12. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.). Žalobu zamítl v části požadující uložit žalované povinnost zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 646.380 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 706.000 Kč za období od 25. 12. 2022 do 26. 12. 2022 a ve výši 15 % ročně z částky 646.380 Kč za období od 27. 12. 2022 do zaplacení (výrok III.). Žalobcům uložil povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalované náhradu 83 % nákladů řízení ve výši 69.236,44 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokátky žalované (výrok IV.).

2. Proti tomuto rozsudku podali odvolání žalobci. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že součástí smlouvy o smlouvě budoucí je platné ujednání o smluvní pokutě (článek VII.) a toto ujednání bylo převzato i do dodatku ze dne 13. 12. 2018 (článek VII.). Smluvní pokuta byla vázána na porušení smluvní povinnosti uzavřít kupní smlouvu v předjednané době ve lhůtě, která byla po modifikaci prostřednictvím dodatku stanovena do 31. 12. 2019. Soud prvého stupně dále uzavřel, že došlo k prodlení s uzavřením předjednané kupní smlouvy trvající od 1. 1. 2020 do 10. 9. 2021 a žalobcům za uvedené období vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 706.000 Kč, kterou je povinna uhradit žalovaná. Soud prvého stupně považoval vzniklý nárok žalobců sám o sobě za přiměřený nastalé situaci. Dne 10. 9. 2021 uzavřeli žalobci a žalovaná kupní smlouvu na zájmový pozemek za kupní cenu 3.078.000 Kč (bez navýšení o DPH), včetně ujednání o stavu nepřipravenosti pozemku (bod 17. rozsudku), kdy dle článku VII. odst. 2 kupní smlouvy ze dne 10. 9. 2021 z důvodu stavební nepřipravenosti pozemku cena činí 1800 Kč/m2 (bod 29. rozsudku). Dne 25. 11. 2021 uzavřeli žalobci a žalovaná dodatek ke kupní smlouvě, v němž sjednali podíl žalobců na nákladech vybudováním inženýrských sítí, a to ve výši 3.420.000 Kč (včetně DPH). Žalobci se podpisem kupní smlouvy ze dne 10. 9. 2021 ani dodatku ze dne 25. 11. 2021 nevzdali nároku na smluvní pokutu související s prodlením ve výši 706.000 Kč, ani z jiných důkazů není zřejmé, že by zamýšleli (bod 31. a 32. rozsudku). S těmito závěry výše uvedenými žalobci vyjádřili souhlas. Naproti tomu nesouhlasili se závěrem soudu prvního stupně, že na jednání konaném dne 2. 6. 2021 v [jméno FO] bylo žalobcům prezentováno, že dojde k částečnému snížení kupní ceny o část DPH, což bude představovat kompenzaci za smluvní pokutu vzniklou z důvodu prodlení (bod 17. rozsudku). Žalovaná jako prodávající nebyla plátcem DPH a sjednání kupní ceny bez DPH nebylo důsledkem objektivních okolností (bod 35. rozsudku). Nárok žalobců na smluvní pokutu podle závěrů soudu prvního stupně byl kompenzován sjednáním části kupní ceny bez DPH, kdy toto fakticky představuje slevu, respektive plnění ve prospěch žalobců (bod 33. a 39. rozsudku), když cena za konečný zájmový pozemek sjednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí (ve znění dodatku) byla stanovena částkou 6.500.000 Kč bez DPH, dále bylo sjednáno, že „kupní cena bude navýšena o částku odpovídající dani z přidané hodnoty v zákonné výši“, tedy cena činí 7.865.000 Kč (bod 34. rozsudku). Proto bez ohledu na statut prodávajícího, zda je plátce či neplátce DPH, bude vždy kupní cena zní na částku sjednaná cena + částka 21 % DPH, tedy vždy 7.865.000 Kč (bod 38. rozsudku). Uzavření kupní smlouvy na stavebně nepřipravený pozemek v prodlení žalované je sice ukončením prodlení žalované, ale především to mělo být „kompromisní řešení nastalé situace“ (bod 37. rozsudku). Kompenzace smluvní pokuty není zachycena v žádném písemném dokumentu, ale musela být žalobcům známa, a absence písemného dokumentu není závadou z hlediska platnosti (bod 41. rozsudku). Byla uzavřena ústní dohoda o poskytnutí slevy (ze strany žalobců uzavřené minimálně konkludentně) a pokud došlo k nepochopení významu poskytnutí slevy ze strany žalobců, nelze to klást k tíži žalované (bod 41. rozsudku). Mělo dojít ke kompenzaci pouze do výše částky DPH, tj. do výše 646.380 Kč (bod 42. rozsudku), ve zbylé části nároku, tzn. 59.620 Kč, je nárok důvodný (bod 43. rozsudku). Žalobci postrádají správný úsudek o údajné ústní či konkludentní dohodě o poskytnutí slevy (dále jen „dohoda o poskytnutí slevy“). Už jen nejasnost závěru soudu o tom, zda byla dohoda uzavřena ústně nebo konkludentně působí krajně nepřesvědčivě a svědčí o zásadních mezerách v právním hodnocení, pro které napadený rozsudek neobstojí. Obdobně je tomu v otázce, kdy mělo dojít k uzavření dohody o poskytnutí slevy, kterou se prvostupňový soud vůbec nezabýval. Žalobci poukázali na ustanovení čl. 9 odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí ve znění dodatku č. [hodnota] ze dne 13. 12. 2018, v němž si strany sjednaly, že „jakékoliv změny a doplňky mohou být provedeny pouze se souhlasem smluvních stran písemnou formou“. Smluvní strany sjednaly písemnou formu všech jejich ujednání týkajících se předmětné transakce. K tomu, že písemná forma nebyla dodržena, soud prvého stupně nepřihlédl. Smluvní strany budoucí smlouvy vyjádřily požadavek, aby veškerá sjednaná práva a povinnosti stran byla obsažena a odvozovala od písemného vyhotovení smlouvy s cílem vyloučit možnost, že by některá ze stran se dovolávala závaznosti ujednání, která měla být učiněna již v průběhu kontraktačního procesu či souběžných ujednání v ústní formě, která by měla tvořit obsah smlouvy vedle obsahu sjednaného písemně. Existenci písemného dodatku č. [hodnota] ze dne 13. 12. 2018, písemné kupní smlouvy ze dne 10. 9. 2021, písemného dodatku ze dne 25. 11. 2021 smluvní strany po celou dobu respektovaly a písemnou formu právního jednání dodržely. Za těchto okolností žalobci soudu prvého stupně vytýkali, že nikterak nevyložil své úvahy o motivaci obou smluvních stran v daném případě dohodu o poskytnutí slevy uzavřít jiné než, mezi nimi zavedené písemné formě. To zvláště, pokud se jedná o záležitost s vlivem na termín plnění základního závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, s vlivem na výši kupní ceny, tedy záležitost velmi zásadního charakteru dříve sjednanou v písemné formě. Soud prvního stupně pominul dále fakt, že s ohledem na požadavek vyplývající z čl. 9 odst. 2 smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve znění dodatku č. [hodnota] ze dne 13. 12. 2018 by muselo současně existovat i ujednání smluvních stran o změně formy právního jednání, pokud by měla být dohoda o poskytnutí slevy uzavřena ústně. V článku VII. kupní smlouvy je detailně popsán vývoj transakce a v jeho druhém odstavci se nachází plné ujednání o dohodě o změně obsahu závazku z budoucí smlouvy. S ohledem na postavení žalované jako podnikatele profesionála a charakter spotřebitelského vztahu a s ohledem na běžnou opatrnost by jistě účinky dohody o poskytnutí slevy, pokud by skutečně existovala, byly výslovně shrnuty do textu kupní smlouvy. Žalobci akcentovali, že návrh kupní smlouvy žalobcům předložila žalovaná po zpracování textu jejím právním zástupcem. Kupní smlouva ze dne 10. 9. 2021 svým obsahem zjevně vyjadřuje úplné a celistvé ujednání jejich smluvních stran. Ústní nebo konkludentní dohodě o poskytnutí slevy brání ve vazbě na ustanovení § 559a násl. o. z. ujednání smluvních stran o tom, že smlouva může být měněna pouze písemnými dodatky. Z dosavadního průběhu řízení nevyplynulo, že by mělo dojít k dosažení shody ohledně kompenzace vzniklého nároku na smluvní pokutu. Soud prvého stupně svůj závěr staví pouze na předpokladu určité vědomosti, kterou žalobci údajně měli mít. Akceptace či shoda nad obsahem takové dohody chybí. Žalobci v rámci odůvodnění soudu prvního stupně postrádají vyřešení základní otázky, zdali vůbec byla řádně učiněna údajná nabídka tak, aby ji žalobci mohli přijmout. Soud prvního stupně dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, že žalobci na jednání konaném dne 2. 6. 2021 v [jméno FO] obdrželi takovou nabídku na uzavření dohody o poskytnutí slevy, jejíž akceptace by vedla ke vzniku smlouvy. Soud pominul okolnost, že v rozhodné době byl smluvním partnerem žalobců jako budoucí prodávající [právnická osoba]., jehož statutárním orgánem byl v dané době člen představenstva, a to [právnická osoba], při výkonu funkce zastoupena [jméno FO]. [jméno FO]. [jméno FO]. [jméno FO] tak nebyla legitimována činit jménem tehdejšího budoucího prodávajícího žalobcům žádné nabídky, neboť jako členka dozorčí rady nebyla oprávněna za budoucího prodávajícího jednat navenek. [jméno FO]. [jméno FO] nemohla právně jednat ani z pozice jednatelky žalované, neboť nebylo prokázáno, že by jednání byl přítomen druhý jednatel [jméno FO]. [jméno FO], když žalovanou zastupují oba jednatelé společně. Soud prvního stupně nereflektoval celý kontext výslechu svědka [jméno FO]. [jméno FO], který o žalobci tvrzené „nedohodě“ mezi nimi a žalovanou výslovně uvedl, že z jeho pohledu došlo mezi účastníky „k nedorozumění“ ohledně významu předchozích kroků. Svědek označil výsledek předmětného setkání jako nepochopení situace „co za co“. [jméno FO] jednatelka žalované v rámci účastnického výslechu k dotazu soudu poprvé zmínila smluvní pokutu, spontánně reagovala, že to bylo na jednání konaném 19. 12. 2022. Teprve následně byla soudem prvního stupně nasměrována na červnové jednání. Nelze pominout, že v emailové komunikaci či SMS komunikaci mezi účastníky se dříve než v prosinci 2022 neobjevuje, byť jen zmínka o smluvní pokutě nebo jakékoliv kompenzaci. Žalobci nesouhlasili se závěrem soudu o kompenzaci faktickou slevou z kupní ceny. Sleva z kupní ceny se používá v rámci nároku z vadného plnění u koupě. Tato problematika se však posuzované věci netýká. Uzavření kupní smlouvy v září 2021 byl plánovaný a očekávaný postup v rámci transakce koupě zájmového pozemku. Ze strany žalobců byla kupní smlouva vítána jako výrazný posun ve věci v prodlení a krok k dosažení vlastnictví zájmového pozemku, byť stále ne perfektního. Uzavření kupní smlouvy na stavebně nepřipravený pozemek bylo kompromisním řešením nastalé situace, nicméně nebylo jejich záměrem současně vypořádat nárok na smluvní pokutu. Kompromis smluvních stran, kterého dosáhli je specifikován v kupní smlouvě ze dne 10. 9. 2021, zejména ustanovení čl. 7 kupní smlouvy s ujednáním týkajícím se výše kupní ceny za převod pozemku (stavebně nepřipraveného). Žalobci vytkli soudu prvního stupně, že nepřihlédl k jím tvrzeným skutečnostem, které žalobci opírají o text kupní smlouvy a jejího dodatku. Výše kupní ceny ve smlouvě o smlouvě budoucí, ve znění dodatku a uzavřené kupní smlouvě je stále stejná, pouze rozprostřena do více částek. Cena za 1 m stavebně připraveného pozemku o výměře 1710 m smlouvy o smlouvě budoucí kupní ve znění dodatku činí 3800 Kč/m2 bez DPH. Oproti tomu cena za 1 m stavebně nepřipraveného pozemku dle kupní smlouvy činí 1800 Kč/m2 bez DPH. Podíl na nákladech na vybudování rozvodů inženýrských sítí a napojení pozemku na veřejnou infrastrukturu, rozvody vody/kanalizace elektrické energie na 1 m stavebně připraveného pozemku dle dodatku č. [hodnota] ze dne 25. 11. 2021 ke kupní smlouvě činí 2000 Kč/m2 bez DPH. Z kupní ceny ve výši 6.500.000 Kč došlo v intencích smlouvy o smlouvě budoucí ke snížení na částku 3.078.000 Kč. Tato úprava byla vyvolána právě faktem, že ke dni podpisu kupní smlouvy nebyl pozemek stavebně připraven, jak předpokládala smlouva o smlouvě budoucí kupní ve znění dodatku. Výše kupní ceny ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní ve znění dodatku uzavřené kupní smlouvě zůstala neměnná, i když žalovaná „získala výhodu“ v tom, že její povinnost vybudovat přípravu pro tepelné čerpadlo odpadla, čímž ušetřila stovky tisíc korun. V okamžiku uzavření kupní smlouvy dne 10. 9. 2021 sazba daně i pro žalovanou činila 0, neboť fiskální povinnost žalované jako prodávající k DPH neexistovala. Žalovaná se stala plátcem až ode dne 1. 11. 2021. Žalobci tedy ani dost dobře nemohli uhradit kupní cenu navýšenou o DPH. Pokud by jí uhradili, došlo by k bezdůvodnému obohacení na straně žalované. Je proto nesprávný závěr soudu prvního stupně, že kupní cena, jak byla účastníky sjednána, zní vždy na částku kalkulovanou s navýšením 21 %, a to bez ohledu na objektivní okolnosti – na status plátce/neplátce DPH či výši sazby DPH. Soud prvního stupně se dopustil nesprávného právního posouzení věci, pokud ignoroval, že vztah účastníků je vztahem spotřebitelským a současně vyjádřil, že nepochopení významu prodeje pozemku ze strany žalobců za cenu nezatíženou DPH nelze klást k tíži žalované. Žalobci se také vyjádřili k otázce moderace smluvní pokuty. Obě strany sporu v průběhu řízení shodně prohlásili, že sjednaná smluvní pokuta měla především sankční charakter, nebo že vzniklý nárok žalobce je sám o sobě přiměřené nastalé situaci (prodlení s dokončením projektu, s ní spojené nenaplnění představ žalobců a pochopitelná frustrace; komplikacím s projektem, které v jeho průběhu nastaly se soud důkladně nevěnoval, nicméně v jejich obecné předestřené podobě je kladen k tíži žalované, jakožto profesionálovi/podnikateli). Žalobci s ohledem na okolnosti případu zdůraznili, že přiměřenost nároku na smluvní pokutu byla prokázána v průběhu soudního řízení zejména z účastnických výslechů. Těmi byly osvědčeny okolnosti založení smluvního vztahu v průběhu roku 2018, jakož i očekávaného časového horizontu, který byl pro žalobce zásadní. Původně slibovaný termín 31. 3. 2019 ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní byl posunut na 31. 12. 2019 a k nabytí vlastnického práva došlo až 10. 9. 2021 a stavebně připravený pozemek není ke dni podání doplnění odvolání. Přiměřenost pokuty žalobci dovozovali i z kontextu výše protiplnění v podobě povinnosti uhradit kupní cenu 6.500.000 Kč v podobě vložené investice v jednou takové výši do fondu [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] a. s. Nelze pominout, že faktické dořešení záležitosti má i nadále plně v rukou žalovaná, která je jako jediná schopná provést stavební připravenost k pozemkům. Alternativní možnost řešení pro žalobce neexistuje, a to ani při vynaložení mimořádného úsilí či nákladů. Smluvní pokuta slouží jako jediný možný a efektivní nátlak jako základní a jediný trest za porušení závazku žalované jako budoucího prodávajícího. Žalobci se domáhali zrušení napadeného rozsudku ve výroku III. a IV. a vrácení věci soudu prvního stupně.

3. K odvolání žalobců se písemně vyjádřila žalovaná. Odkázal-li soud prvého stupně na princip spravedlnosti a žalobci s tím nesouhlasí, pak fakticky požadují, aby jim jako spravedlnosti odpovídající bylo přiznáno dvojí plnění za totéž, tj. aby žalovaná zaplatila dvakrát sumu cca 646tis. Kč za jedno prodlení, jednou formou snížení kupní ceny pozemku o DPH (když žalovaná fakticky DPH za pozemek ve výši 646.380 Kč uhradila, ale nenárokovala jej po žalobcích, byť by jinak k tomu měla dle čl. VI. bodu 1 Dodatku č. [hodnota] ke smlouvě budoucí kupní právo a žalobci by jinak měli povinnost daň hradit, neboť se k tomu v tomto dokumentu zavázali) a podruhé formou smluvní pokuty. Žalobci dle názoru žalované přehlédli, že to, co ve skutečnosti požadují, je nespravedlivé, neboť fakticky požadují, aby jim bylo poskytnuto dvojí plnění ve výši cca 650.000 Kč namísto plnění jednoho; požadují tak výhodu o cca 646tis. Kč víc, než na jakou by jinak měli nárok, resp. požadují výhodu navíc 646tis. Kč, na niž neměli právní nárok a kterou žalovaná nikdy neměla vůli ani neprojevila vůli poskytnout. Žalovaná nikdy neměla ani neprojevila vůli „vzdát se“ částky cca 646tis. Kč bezdůvodně. Žalovaná žalobcům nemusela „slevu“ jako výhodu v podobě úspory DPH ve výši 646.380 Kč poskytovat. Žalovaná mohla jejich převody zcela legálně a legitimně učinit až jako následné a žalobcům zcela v souladu se smlouvou i zákonem DPH účtovat, což bylo i v řízení prokázáno; soud se s tím pečlivě vypořádal v bodě 35. až 38. rozsudku. Žalovaná tak činila zásadně s cílem kompenzace smluvní pokuty. Strany proto volily procesně náročnější rozdělení do dvou smluv, na část bez DPH a na část s DPH i náročnější převod přes žalovanou, namísto přímého prodeje fondem, což by jinak nečinily. Žalovaná přitom částku odpovídající DPH státu odvedla. Důkazem výše slevy je původní cena pozemku se sítěmi měla včetně DPH činit 7.865.000 Kč dle čl. VI. bod 1) Dodatku č. 1 k budoucí kupní smlouvě ze dne 13. 12. 2018, jak prokázáno výše. Dle následně uzavřené Kupní smlouvy však činila cena pozemku bez sítí pouze částku 3.078.000 Kč, ačkoli jinak by v souladu s ujednáním v Dodatku č.1 k budoucí kupní smlouvě činila cena pozemku bez sítí částku 3.078.000 Kč plus 21 % DPH, tj. částku 3.724.380 Kč. Tento rozdíl činí 646.380 Kč a představuje plnění ve prospěch žalobců, příp. částku, o kterou se nesnížila jejich majetková sféra, ačkoli k tomu byli jinak dle Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě zavázáni (jinak by k tomu došlo). Žalobci by totiž jinak museli hradit dle dohody v Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě cenu za pozemek s DPH a sítě s DPH celkem [hodnota] Kč, namísto toho musí hradit pouze cenu za pozemek 3.078.000 Kč a cenu za sítě s DPH 4.138.200 Kč (3.420.000 Kč plus 21 %). Rozdíl částek mezi tím, v jaké výši byli povinni žalobci hradit dle Dodatku č.[hodnota] k budoucí kupní smlouvě ze dne 13. 12. 2018 částka 7.865.000 Kč minus tím, jak mají povinnost hradit po sepisu Kupní smlouvy ze dne 10. 9. 2021 ve spojení s Dodatkem č. [hodnota] ke kupní smlouvě (3.078.000 + 4.138.200 Kč), tj. 7.216.200 Kč činí 648.800 Kč a je v podstatě roven částce úspory DPH 21 % z kupní ceny pozemku (21 % z 3.078.000 je 646.380 Kč; rozdíl částek ve výši 2.420 Kč je další úspora žalobců, která je o 2.420 Kč větší, než sazba DPH). V kontextu ceny pozemku sjednané s DPH optikou spravedlnosti lze poukázat i na obranu žalobců, kteří uváděli nové a měnící se skutečnosti, proč údajně nemělo jít o „slevu“ v podobě DPH; nejdříve tvrdili, že tomu nevěnovali pozornost, že šlo o objektivní okolnost, že žalovaná v té době nebyla plátcem DPH, po koncentraci začali s obranou o ponížení kvůli tepelnému čerpadlu. Žalobci svým pojetím pojmu spravedlnosti pomíjí, že by ušetřením cca 646.000 Kč na DPH poskytnutým žalovanou v úmyslu kompenzace smluvní pokuty, a zároveň necháním si ještě i vyplatit 646.000 Kč za totéž na smluvní pokutě těžili ze skutečnosti, že si otázku úspory na DPH jakožto náhrady za smluvní pokutu žalovaná ve vztahu se žalobci neošetřila dostatečně písemně. Takový postup je však v rozporu se spravedlivým chápáním toho, kam má právo směřovat a může být jednáním nepoctivým. Jeví se tak důvodnou spíše otázka, z jakého spravedlivého důvodu žalobci požadují, aby se jejich majetková sféra zvýšila dvakrát o částku cca 646.000 Kč, z jakého legitimního důvodu požadují, aby jim byla uhrazena i smluvní pokuta, když už jim byla poskytnuta jednou tomu odpovídající suma, byť formou „slevy“ na DPH, ale se stejným cílem (totiž kompenzace smluvní pokuty). I kdyby žalobci tehdy nevnímali krok slevy na DPH jako kompenzaci za smluvní pokutu (přestože to tak bylo objektivně vnímatelné a potvrdil to nezávislý svědek [jméno FO]. arch. [jméno FO], který se účastnil rozhodného jednání v červnu 2021. Pro bližší pochopení absence výslovného písemného uvedení kompenzace smluvní pokuty úsporou na DPH žalovaná akcentuje v řízení prokázanou skutečnost, že mezi žalobci a žalovanou panovaly dobré vztahy, které nelze označit za pouze profesní, sám žalobce na jednání dne 20. 9. 2021 uvedl, že se s žalovanou scházeli četně krát a řešili i soukromé záležitosti (záznam z jednání 20. 9. 2023, 1. část záznamu, čas 92:32), přátelské vztahy potvrdila i žalobkyně. Žalovaná v zastoupení [jméno FO]. [jméno FO] žalobcům důvěřovala a neměla je pouze za klienty, měla k nim blízký vztah. [jméno FO]. [jméno FO] se proto i rozhodla výhody v podobě slevy na DPH nevyužít na koupi pozemku pro svou osobu, přestože by to jinak učinila, ale rozhodla se výhody DPH využít ve prospěch Valentů, aby jim tak kompenzovala prodlení (smluvní pokutu), což bylo rovněž v řízení prokázáno výslechem [jméno FO]. [jméno FO]. Nejeví se ani z těchto důvodů spravedlivým či poctivým, že tyto skutečnosti žalobci neberou v potaz. Není smyslem ochrany spotřebitele využít institut slabší strany proti smluvnímu partnerovi podnikateli s cílem vymáhat po něm dvojí plnění za jeden právní důvod (jedno a totéž prodlení) pro absenci výslovného písemného sjednání kompenzace smluvní pokuty formou slevy na DPH. Naopak takové jednání žalobců může být jednáním nepoctivým. Časový údaj o tom kdy dohoda účastníků o poskytnutí slevy z kupní ceny byla uzavřena není podmínkou platnosti takového ujednání a nemá v tomto kontextu právní relevanci, přesto však schůzka konaná 2. června 2021 byla prokázána výslechem svědka [jméno FO] a na ni navazující jednání stran následující v blízké časové a skutkové souvislosti po jednání z června v podobě postoupení z fondu na žalovanou a souhlasu žalobců s tímto ze dne 14. 6. 2021, uzavření kupní smlouvy zvlášť na prodej pozemku bez DPH ze dne 10. 9. 2021, přijetí nižší ceny žalobci a uhrazení této nižší ceny žalobci bez DPH, dále v podobě sepisu jejího Dodatku č. [hodnota] ze dne 25. 11. 2021 na sítě s DPH. Závěr soudu o „ústní dohodě (ze strany žalobců minimálně konkludentní)“ v bodě 41. rozsudku, není nijak mezerovitý, naopak plně odpovídá zjištěním a důkazům v řízení provedeným. Žalobci přijali „slevu“ v podobě DPH. Žalobci věděli, že jinak by měli smluvní povinnost hradit cenu s DPH dle smlouvy o smlouvě budoucí a jejího dodatku. Na dohodu stran ze dne 2. 6. 2021 navazovala řada procesně obtížnějších kroků, než jaké by jinak byly potřeba: dne 14. 6. 2021. Došlo k postoupení smlouvy z fondu na žalovanou se souhlasem žalobců (z plátce DPH na neplátce DPH), na to i k následnému rozdělení předmětu prodeje zvlášť na prodej samotného pozemku bez sítí a bez DPH žalobcům. Přímý prodej pozemku samotným fondem (předchůdcem žalované) žalobcům mohl již v červnu 2021 proběhnout, neboť předmětný pozemek byl geometricky oddělen. Procesně náročněji se tak dělo dle vůle stran právě z důvodu naplnění dohody o výhodě v DPH proti kompenzaci smluvní pokuty. Objektivní vnímatelnost takového ujednání potvrdil svědek [jméno FO]. Samotný převod pozemku ze žalované na žalobce bez DPH nastal v blízké časové a skutkové souvislosti po postoupení dne 10. 9. 2021. Pozemek se přitom nacházel od 14. 6. 2021 do 10. 9. 2021 stále ve stejném stavu (po oddělení geom. plánem, bez zasíťování) a žalobci je proto mohli nabýt ve stejném stavu již v červnu 2021 a mohli zaplatit DPH, když k platbě DPH byli dle Dodatku č. [hodnota] budoucí kupní smlouvy zavázáni. Žalobci v odvolání namítají nedodržení písemné formy. Tuto argumentaci žalobců považuje žalovaná za účelovou. Soud se s problematikou vypořádal v bodě 41. rozsudku. Je třeba přihlédnout ke skutečnosti, že žalobci úsporu cca 646tis. Kč přijali a konali, uhradili cenu pozemku v částce o DPH nižší, čímž vyslovili souhlas s promítnutím výhody, úspory na DPH do ceny pozemku v písemné podobě tímto způsobem v kupní smlouvě. To, že nebylo výslovně písemně uvedeno, že jde o kompenzaci za vzniklou smluvní pokutu, bylo dáno zejména letitým vztahem mezi stranami a důvěrou z toho plynoucí. Žalovaná především důvěřovala tomu, že ujednání kompenzace tímto způsobem vyjádřeným v kupní ceně není na závadu, neboť takové uspořádání vztahu ve vztahu ke smluvní pokutě dle názoru žalované písemně zachyceno být nemuselo, jak uzavřel i soud I. stupně. Smyslem jednání stran bylo ukončení dosavadního prodlení žalované a nabytí pozemku žalobci, což potvrdili i sami žalobci. Argumentují-li žalobci, že účastníci zvolili písemnou formu právního jednání, pak žalovaná uvádí, že toto považuje za pochopitelné v ohledu vymezení předmětu prodeje, neboť jde o převod nemovitosti. V kupní smlouvě ze dne 10. 9. 2021 strany v souladu se svou vůlí upustily mj. i od nutnosti písemné formy, když čl. IX. odst. 3, který byl v Dodatku č. [hodnota] ze dne 13. 12. 2018 o nutnosti změn a doplňků v písemné formě, z kupní smlouvy vypustily (čl. IX Kupní smlouvy ze dne 10. 9. 2021). Takový postup lze vykládat ve prospěch změny jejich vůle ohledně formy. Výsledným projevem vůle, kam byla dohoda o kompenzaci smluvní pokuty úsporou na DPH pozemku fakticky promítnuta, byla samotná kupní cena na pozemek bez DPH, když současně zároveň nadále zůstala DPH zachována u prodeje sítí dle dodatku č. [hodnota] ke kupní smlouvě ze dne 25. 11. 2021. Důvodem, proč poskytla žalovaná nižší kupní cenu, byla kompenzace smluvní pokuty, což bylo objektivně vnímatelnou skutečností, jak potvrdil svědek [jméno FO] účastný na jednání v červnu 2021. Žalobci proto o tomto museli vědět (ust. § 556 odst. 1 o. z.). Na problematiku v části dohody o kompenzaci smluvní pokuty je třeba nahlížet optikou zásady poctivosti, optikou ust. § 574 o. z., § 582 odst. 2 a tou optikou, že již bylo plněno (uhrazena nižší kupní cena pozemku), beneficium, na které by jinak žalobci nárok neměli, tito přijali. Žalovaná je právního názoru, že případné nedodržení formy dohody o kompenzaci smluvní pokuty by mělo za následek (částečnou) relativní neplatnost, přičemž taková námitka vznesena žalobci před koncentrací nebyla. Soud se jí tak zabývat nemohl (ust. § 588 o. z. a contrario) a jeho odůvodnění formy je přesvědčivé. Okresní soud se výkladem úmyslu žalované i tomu, že tento úmysl musel být žalobcům jednoznačně znám, pečlivě zabýval v rozsudku především v bodech 34. až 41. rozsudku, důkazy hodnotil ve všech vzájemných souvislostech. Žalobkyně a) uvedla, že si na konkrétní jednání týkající se uvažovaného převodu pozemku z fondu [Anonymizováno] na žalovanou nepamatuje; žalobce b) výslovně popřel, že by jakékoliv jednání za účasti svědka [jméno FO]. arch. [jméno FO] před dnem 19. 12. 2022 vůbec odehrálo. Naopak žalovaná uvedla, že jednání proběhlo dne 2. 6. 2021 (tuto skutečnost měla poznamenanou) a současně uvedla, že při tomto jednání bylo žalobcům mimo jiné sděleno, že dojde k rozdělení projektu na více fází, přičemž jim bude umožněno nabýt vlastnické právo k pozemku bez DPH jakožto kompenzace vzniklého prodlení a související smluvní pokuty. Svědek [jméno FO]. arch. [jméno FO] tuto část účastnické výpovědi jednatelky žalované podle soudu zcela jednoznačně potvrdil, a to spontánně (samostatně) při popisování své role během (nesporné) schůzky ze dne 19. 12. 2022. Proto soud rozhodl dle názoru žalované v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, neboť zkoumal skutečnou vůli žalované i to, zda byla tato vůle (úmysl) druhé straně znám, anebo o něm musela vědět, kterýžto závěr učinil po důkladném zhodnocení důkazů i vypořádání námitek žalobců. Žalovaná se dále vyjádřila k tvrzení žalobců, že údajně soud „nereflektoval celý kontext výslechu svědka [jméno FO]. [jméno FO], který o žalobci tvrzené "nedohodě“ mezi nimi a žalovanou výslovně uvedl, že z jeho pohledu došlo mezi účastníky k „nedorozumění“ ohledně významu předchozích kroků. Svědek označil výsledek předmětného setkání (konaného 2. 6. 2021) jako nepochopení situace „co za co“. Žalovaná k tomu uvedla, že jde o argumentaci nepřiléhavou, neboť svědek hovořil o tom, že nedorozumění „co za co“ nastalo až na schůzce 19. 12. 2022, nikoli na schůzce dne 2. 6. 2021, jak nyní žalobci tvrdí. Termín „co za co“ byl sdělen svědkem ke schůzce 19. 12. 2022. Rozhodná je dle judikatury doba června 2021 a na ně navazující kroky stran. Strany si mohou v souladu se zásadou autonomie vůle upravit práva a povinnosti dle své vůle a mohou tvořit vlastní normotvorbu; postup stran nebyl se zákonem nesouladný tudíž takový postup možný byl. Žalobci jej v rozhodné době nijak nenapadali, proto lze současný postup vnímat jako účelový. Soud v bodě 39. rozsudku uvedl, že „následné sjednání části kupní ceny (za nepřipravený zájmový pozemek) bez DPH hodnotí jako faktické poskytnutí slevy žalobcům, resp. plnění ve prospěch žalobců.“ Soud sám tento pojem vysvětlil, neboť termín plnění ve prospěch žalobců je zcela jednoznačný. Zde se tak dělo způsobem, že se nesnížila majetková sféra žalobců o částku DPH za kupní cenu pozemku bez sítí, i když by k tomu jinak došlo. V tomto smyslu lze opětovně poukázat v souvislosti s účelovým popíráním žalobců na prvek spravedlnosti včetně projevu spravedlnosti i v rámci právní úpravy bezdůvodného obohacení. Žalovaná poskytla úsporu na DPH ve prospěch žalobců za účelem kompenzace smluvní pokuty. Z obecné skutkové podstaty bezdůvodného obohacení se dle názoru žalované podává, že nelze vnímat jako spravedlivé ponechání si „slevy“ z kupní ceny pozemku v podobě úspory na DPH žalobci, když tuto úsporu jim vědomě a chtěně žalovaná poskytla právě pro kompenzaci smluvní pokuty (o tom žalobci prokazatelně věděli nejpozději od 19. 12. 2022), a současně ještě i jejich požadování smluvní pokuty za totéž období prodlení. Proto v případě, že by žalobci byli úspěšní s nárokem na smluvní pokutu, pak by vznikl žalované právní důvod k podání žaloby na vydání bezdůvodného obohacení. Součet uváděný žalobci: 1710 x 3800 = 6.500.000 Kč je matoucí a chybný; naopak v řízení bylo jak textací Dodatku č. [hodnota] budoucí kupní smlouvy, tak i výslechem samotné žalobkyně prokázáno, že vůle stran bylo sjednání ceny 6.500.000 Kč plus zákonná sazba DPH. Jak výše v čl. II. tohoto podání uvedeno: původní cena pozemku se sítěmi měla včetně DPH činit 7.865.000 Kč dle čl. VI. bod 1) Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě ze dne 13. 12. 2018. Dle následně uzavřené Kupní smlouvy však činila cena pozemku bez sítí pouze částku 3.078.000 Kč, ačkoli jinak by v souladu s ujednáním v Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě činila cena pozemku bez sítí částku 3.078.000 Kč plus 21 % DPH, tj. částku 3.724.380 Kč. Tento rozdíl činí 646.380 Kč a představuje plnění ve prospěch žalobců, příp. částku, o kterou se nesnížila jejich majetková sféra, ačkoli k tomu byli jinak dle Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě zavázáni (jinak by k tomu došlo). Žalobci by totiž jinak museli hradit dle dohody v Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě cenu za pozemek s DPH a sítě s DPH celkem [hodnota] Kč, namísto toho musí hradit pouze cenu za pozemek 3.078.000 Kč a cenu za sítě s DPH 4.138.200 Kč (3.420.000 Kč plus 21 %). Rozdíl částek mezi tím, v jaké výši byli povinni žalobci hradit dle Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě ze dne 13. 12. 2018 částka 7.865.000 minus tím, jak mají povinnost hradit po sepisu Kupní smlouvy ze dne 10. 9. 2021 ve spojení s Dodatkem č. [hodnota] ke kupní smlouvě (3.078.000 + 4.138.200 Kč), tj. 7.216.200 Kč činí 648.800 Kč a je v podstatě roven částce úspory DPH 21 % z kupní ceny pozemku (21 % z 3.078.000 je 646.380 Kč). Prezentace žalobců v ceně bez DPH jsou nepoctivé a právo zneužívající. S účelovou argumentací žalobců o sazbě daně 0 % a neexistenci fiskální povinnosti se soud řádně vypořádal v bodě 35 až 38. rozsudku. Soud i odkázal na zákon o DPH a jeho znění, pečlivě vypořádal i skutečnost znemožnění si odpočtu, který by jinak mohla žalovaná učinit (bod 36. rozsudku). Jak již bylo v řízení žalovanou tvrzeno a prokazováno, žalované vůbec nic nebránilo v tom, učinit převod žalobců až jako následný, mohla úsporu využít ve prospěch [jméno FO]. [jméno FO], případně mohlo dojít přímo k převodu odděleného pozemku přímo fondem s DPH, jak tato povinnost plynula z Dodatku č. [hodnota] k budoucí kupní smlouvě. Soud od počátku reflektoval nejnovější judikaturu ke smluvní pokutě. Není pravda, že by soud od první minuty cokoli předjímal, jak tvrdí žalobci v bodě 31) odvolání, naopak, soud zcela nestranně vypořádával všechnu podstatnou argumentaci jak na straně žalobců, tak na straně žalované, přitom dbal svého poslání ochrany spravedlnosti a neposkytnutí ochrany zneužití práva, což je hlavním smyslem celého civilního procesu (ust. § [právnická osoba] a § 6 o. s. ř.). Argumentují-li v bodě 32) žalobci tím, že obě strany prohlásily sankční charakter smluvní pokuty, je taková argumentace nikoli přiléhavou. Otázka charakteru smluvní pokuty v konkrétním případě plyne jednoznačně z textu samotného Dodatku č. [hodnota] budoucí kupní smlouvy, který žalovaná nezpochybňuje a nemínila zpochybnit. Navíc jde o otázku právní. Soud ji pečlivě vypořádal v bodě 47. rozsudku. Žalobci se tak účelově „chytají“ nepřesného vyjádření žalované, kteréžto jí však bylo vyargumentováno např. v závěrečném návrhu v čl. II. Žalovaná proto výslovně uvádí, že nemínila činit shodné tvrzení se žalobcem o sankčním charakteru smluvní pokuty ve smyslu judikaturou uváděném, jak ostatně vyplývá i z její další obrany v řízení. Jde o sankci za porušení povinnosti a takto sankce byla žalovanou míněna. Na návrh žalobců o tom, že by byl sankční charakter učiněn nesporným, žalovaná cca ve 49:00 minutě záznamu ze soudního jednání 20. 9. 2023 sdělila, že NE. Nejde proto o shodné tvrzení, jak tvrdí žalobci v bodě 37), 38) a 39) podání ze dne 6. 2. 2024. Soud řádně vyhodnotil, že smluvní pokuta měla primárně kompenzační charakter, což se prokazuje i důkazem, samotnou textací: v čl. VII. bodě 4. Dodatku č. [hodnota] ze dne 13. 12. 2018: „Zaplacení smluvní pokuty se nedotýká nároku na náhradu škody ve výši, která převyšuje uhrazenou smluvní pokutu, …“. Soud prvého stupně jasně akcentoval prvek spravedlnosti, když po řádném vážení střetu práv a oprávněných zájmů obou stran sporu, v bodě 47. rozsudku přesvědčivě odůvodnil příklon k tomuto principu. K okolnostem moderace smluvní pokuty žalovaná z opatrnosti akcentuje, že kroky v podobě úspory DPH učinila zcela vědomě a chtěně a jedině s cílem kompenzace smluvní pokuty žalobcům, což bylo v řízení prokázáno. Kdyby žalovaná věděla, že žalobci smluvní pokuty za prodlení z Dodatku č. [hodnota] budoucí kupní smlouvy uplatní, kdyby to žalobci při jednáních v červnu 2021 sdělili, že budou smluvní pokuty za toto prodlení požadovat, pak by žalovaná postupovala jinak. V řízení bylo výslechem [jméno FO]. [jméno FO] prokázáno, že zde bylo několik skutečností nesouvisejících s žalovanou a jejím předchůdcem, které měly vliv na prodlení a žalovaná o nich žalobce průběžně informovala důkaz: záznam z jednání soudu 20. 9. 2023. Žalobci v řízení předložili faktury za zpracování projektu, k nimž žalobce uvedl, že je za škodu nevnímá. Svědek [jméno FO]. arch. [jméno FO] v řízení v reakci na dotaz, jestli je projekt a činnost, která byla vyúčtována těmito fakturami využitelná. Obrana žalobců v řízení je zacílena na to, za každou cenu najít důvody, proč nebyla uzavřena žádná dohoda o kompenzaci, aby si mohli částku 646tis. Kč ponechat, a ještě k tomu i získat dalších 646.000 Kč ze stejného důvodu, a sice z důvodu prodlení. Pomíjí však, že chtějí nelegitimně získat plnění dvakrát. Žalovaná kompenzovala žalobcům již smluvní pokuty vzniklé za další období až do 31. 1. 2024, situace ji velmi mrzí, žalobci však vědí, kolik peripetiií a objektivních překážek prodlení způsobilo. Žalovaná proto žádá žalobce, nechť toto vše zváží a nechť zejména zváží, že již dostali sumu 646.000 Kč z důvodu prodlení za rozhodné období obdrželi. Žalovaná se domáhala, aby krajský soud věcně správný rozsudek okresního soudu v napadených výrocích potvrdil.

4. Odvolání žalobců je přípustné, bylo podáno osobami k tomuto úkonu oprávněnými a včas, obsahuje i způsobilé odvolací důvody, proto krajský soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu v jeho odvoláním napadeném výroku III. a souvisejícím výroku IV. o nákladech řízení podle § 206 a § 212a o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení v režimu neúplné apelace s přihlédnutím ke koncentraci řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobců je částečně důvodné.

5. Okresní soud po skutkové stránce správně dospěl k závěru, že součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní na pozemek na Sv. Kopečku, kterou žalobci jako budoucí kupující uzavřeli s budoucím prodávajícím Fond Colber 22. 5. 2018 ve znění jejího dodatku 13. 12. 2018, bylo ujednání o smluvní pokutě k utvrzení závazku budoucího prodávajícího uzavřít kupní smlouvu na pozemek v termínu do 31. 12. 2019 (čl. I. odst. 3 dodatku). Smluvní pokuta za porušení povinnosti budoucího prodávajícího byla sjednána částkou 1.000 Kč za každý den porušení uvedené povinnosti a v jednorázové výši 100.000 Kč za prodlení trvající déle než 30 dnů. Kupní cena za pozemek byla smlouvou o smlouvě budoucí ve znění jejího dodatku sjednána částkou 6.500.000 Kč s navýšením o DPH 1.365.000 Kč. [Anonymizováno] [Anonymizováno] uzavřel s žalovanou dne 14. 6. 2021 kupní smlouvu o převodu vlastnického práva mimo jiné i k zájmovému pozemku žalobců. Veškerá práva a povinnosti plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí, kterou fond Colber uzavřel s žalobci, byla k témuž dni převedena z fondu na žalovanou. Žalovaná s žalobci uzavřela dne 10. 9. 2021 kupní smlouvu o převodu zájmového pozemku za kupní cenu 3.078.000 Kč. Oproti smlouvě o smlouvě budoucí kupní ve znění jejího dodatku kupní cena pozemku nezahrnuje případné budoucí spoluvlastnické podíly žalobců na přináležejících pozemcích nebo vybudování inženýrských sítí, napojení předmětu koupě na veřejnou infrastrukturu. 25. 11. 2021 byl uzavřen dodatek ke kupní smlouvě a žalobci se s žalovanou dohodli na konkrétní částce podílu na nákladech s vybudováním inženýrských sítí, veřejnou infrastrukturou a žalované se zavázali uhradit 3.420.000 Kč + DPH. Tento dodatek ke kupní smlouvě obsahuje nové ujednání o smluvní pokutě. Tyto výše uvedené skutečnosti nejsou mezi účastníky sporné.

6. Okresní soud po stránce právního posouzení, k námitkám žalované, dospěl k závěru, že z žádného ujednání obsaženého v účastníky uzavřené kupní smlouvě ze dne 10. 9. 2021 a jejího dodatku ze dne 25. 11. 2021 nevyplývá, že by žalobci zamýšleli vzdát se nároku na smluvní pokutu související s prodlením. Smluvní pokuta sjednaná smlouvou o smlouvě budoucí za prodlení s uzavřením kupní smlouvy a smluvní pokuta sjednaná v dodatku ke kupní smlouvě za prodlení s vybudováním inženýrských sítí a veřejného osvětlení (do 30. 6. 2023) vedle sebe mohou obstát.

7. Za prokázanou shledal soud prvého stupně verzi žalované, že nárok na smluvní pokutu v rozsahu, v němž žalobu zamítl, byl kompenzován sjednáním části kupní ceny pozemku bez DPH, což představovalo fakticky slevu, resp. plnění ve prospěch žalobců. Soud naopak nepřisvědčil verzi žalobců, že žalovaná v době uzavření kupní smlouvy (10. 9. 2021) nebyla plátcem DPH a kupní cena bez DPH je tak objektivní skutečností.

8. Soud prvého stupně vzal v řízení za prokázané, že žalovaná žalobcům poskytla slevu z původně ujednané kupní ceny (sjednání části kupní ceny bez DPH), přičemž důvod této slevy (úmysl žalované kompenzovat tímto způsobem nárok na smluvní pokutu) musel být žalobcům v dané době jednoznačně znám (§ 556 odst. 1 občanského zákoníku). Dále uvedl, že skutečnost, že kompenzace smluvní pokuty není zachycena v žádném písemném dokumentu není závadou z hlediska platnosti, jelikož platnou dohodu lze uzavřít i v ústní podobě (§ 546 ve spojení s § 549 občanského zákoníku). Žalobci však nemohou z neexistence písemné dohody ohledně kompenzace smluvní pokuty těžit, bylo-li v řízení prokázáno, že tato dohoda existovala v ústní podobě. Došlo-li ze strany žalobců k nepochopení významu poskytnuté slevy, nelze to klást k tíži žalované, jelikož záměr kompenzovat smluvní pokutu projevila srozumitelně. Soud tedy dospěl k závěru, že žalovaná v řízení prokázala existenci ústní dohody (ze strany žalobců minimálně konkludentní) ohledně kompenzace nyní žalované smluvní pokuty prostřednictvím sjednaní části kupní ceny bez DPH (bod 41 odůvodnění). Podle závěru soudu prvého stupně nárok žalobců v částce 646.380 Kč zanikl splněním, žalovaná poskytla žalobcům plnění – slevu – na svůj dluh.

9. Závěru soudu prvého stupně, že není závadou platnosti dohody účastníků o „kompenzaci“ smluvní pokuty, že nebyla sjednána písemně, nelze přisvědčit. Pokud by se žalobci ústně dohodli tak, jak okresní soud v odůvodnění rozsudku uvádí, pak by se mohlo jednat svou povahou o dohodu o prominutí dluhu žalované podle § 1995 o. z. pod podmínkou prodeje pozemku bez DPH, což je přípustné (srov. rozsudek NS ČR sp. zn. 29 ICdo 59/2023). Sleva z kupní ceny, jak uzavřel okresní soud, přichází v úvahu v případě vadného plnění, o což se však v dané věci nejedná.

10. Podle § 1995 odst. 1 o. z. platí, promine-li věřitel dlužníku dluh, má se za to, že dlužník s prominutím dluhu souhlasí, pokud neprojevil bez zbytečného odkladu nesouhlas výslovně nebo plněním dluhu.

11. Podle § 559 o. z. každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

12. Podle § 560 o. z., písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

13. Podle § 1758 o. z., dohodnou-li se strany, že pro uzavření užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. To platí i tehdy, projeví-li jedna ze stran vůli, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě.

14. Smlouva o smlouvě budoucí ve znění jejího dodatku, obsahující dohodu o smluvní pokutě za prodlení s uzavřením budoucí kupní smlouvy na pozemek, byla uzavřena na základě dohody stran písemně. Součástí ujednání stran je dohoda o tom, že jakékoliv změny a doplňky mohou být provedeny pouze se souhlasem smluvních stran písemnou formou (čl. IX. závěrečných ujednání smlouvy o smlouvě budoucí ve znění dodatku). Tímto ujednáním je žalovaná vázána, neboť veškerá práva a povinnosti plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní a jejího dodatku byla na žalovanou platně převedena z fondu [Anonymizováno], což není mezi účastníky sporné. Smluvní pokuta k utvrzení závazku žalované tak vznikla z písemné formy smlouvy a pro změnu smlouvy, jak výše uvedeno, byla ujednána písemná forma, která se uplatní i v případě právního jednání, jímž mělo být prominutí dluhu.

15. Výhradu písemné formy smlouvy a jejich změn dané dohodou smluvních stran bylo možné později opustit, jak připouští výše citované ustanovení § 1758 o. z. Dohodou o opuštění dříve vyhrazené formy je možno se z výhrady vyvázat, a to i v jiné formě. Je však nezbytné, aby strany učinily nejen neformální právní jednání samotné, nýbrž aby současně opustily (ať již v jakékoliv formě) i dříve ujednanou výhradu formy, což musí být prokázáno a doloženo; v tomto smyslu tudíž jde o vyvratitelnou právní domněnku. Právně však jde o dvě skutečnosti – dohodu o opuštění sjednané formy, pro niž je právně významné i následné chování stran, a samotné neformální právní jednání. Samotné neformální právní jednání pro opuštění sjednané formy nepostačuje (srov. rozsudek NS ČR sp. zn. 26 Cdo 3501/2019). Žalovaná v řízení žádnou konkrétní dohodu mezi účastníky, kterou by došlo k opuštění písemné formy jednání netvrdila. Pro takovou dohodu je podstatná projevená vůle obou smluvních stran nahradit dohodnutou písemnou formu ústním jednáním. Samotné neformální jednání není bez dalšího důkazem, že účastníci opustili písemnou formu právního jednání. Je třeba současně důkaz o tom, že se účastníci, ať už jakoukoliv formou, na tom dohodli; že zde byla shodně projevená vůle obou účastníků písemnou formu právního jednání opustit.

16. Vzhledem k tomu, že nedošlo k naplnění požadavku opuštění změny smlouvy v písemné formě, pak je případná ústní dohoda o změně písemné smlouvy stižena relativní neplatností (srov. 26 Cdo 1230/2022). Žalobci jsou v postavení osoby oprávněné vznést námitku relativní neplatnosti, neboť by ústně uzavřenou dohodou o změně písemné formy smlouvy nemohli vymáhat zbývající část smluvní pokuty, na kterou jim v důsledku prodlení žalované uzavřít kupní smlouvu na pozemek v dohodnuté lhůtě, vznikl nárok. Forma námitky relativní neplatnosti není předepsána, lze ji uplatnit jakoukoliv formou. Žalobci se v průběhu řízení relativní neplatnosti dovolali, neboť jednoznačně namítali, že jakékoliv změny smlouvy o smlouvě budoucí ve znění jejího dodatku mohly být učiněny jen písemně. K zániku povinnosti žalované zaplatit žalobcům tu část smluvní pokuty, kterou soud prvého stupně výrokem III. zamítl, prominutím dluhu proto nedošlo, neboť písemná forma právního jednání nebyla zachována, ke změně nedošlo a případně uzavřená ústní dohoda účastníků je stižena relativní neplatností.

17. K námitce žalované se odvolací soud dále zabýval otázkou moderace smluvní pokuty.

18. Podle § 2051 o. z., nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

19. Východiskem moderace smluvní pokuty je zkoumání přiměřenosti konkrétní pohledávky na smluvní pokutu a jejím cílem je pak zajištění toho, aby s ohledem na konkrétní zájmy stran nebyla věřiteli hrazena smluvní pokuta v konkrétním případě nepřiměřená. Zkoumání přiměřenosti konkrétního nároku na smluvní pokutu a její následná moderace na přiměřenou částku nezbytně vyžaduje vážení konkrétních zájmů dlužníka a věřitele při konkrétním porušení smluvní povinnosti. Významné jsou nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též okolnosti, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti, které nastaly po porušení, mají-li v porušení povinnosti nepochybně původ.

20. Smluvní pokuta byla sjednána za prodlení splnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu na zájmový pozemek v dohodnutém termínu do 31. 12. 2019. Současně bylo dohodnuto, že zaplacení smluvní pokuty se nedotýká nároku na náhradu škody, která převyšuje uhrazenou smluvní pokutu, kterou se budoucí prodávající zavázal uhradit budoucím kupujícím. V řízení je prokázáno, že žalobcům do doby soudního rozhodnutí porušením smluvní povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta, žádná škoda nevznikla a smluvní pokuta tak významně přesahuje očekávanou výši škody. V tomto konkrétním případě plní smluvní pokuta jak funkci paušalizační tak i sankční.

21. Na základě okolností, které byly v řízení zjištěny je výše smluvní pokuty v částce 646.380 Kč nepřiměřená vzhledem k zájmu žalobců, aby kupní smlouva na zájmový pozemek byla uzavřena v dohodnutém termínu, který byl smluvní pokutou chráněn a byl porušením smluvní povinnosti narušen.

22. Jsou to jednak objektivní okolnosti, které prodlení způsobily a souvisely jednak se složitostmi provázející převod pozemku z fondu SICAV na žalovanou, s nímž žalobci vyslovili souhlas, územním plánováním a stavebním řízením. V rámci úvahy o přiměřenosti nárokované výše smluvní pokuty je rovněž významné jednání, které mezi účastníky následně proběhlo dne 2. 6. 2021 za přítomnosti svědka architekta [jméno FO]. [jméno FO] Váňáče. Odvolací soud dokazování částečně zopakoval a vyslechl účastníky řízení a svědka [jméno FO]. [jméno FO]. Potřeba zopakování dokazování vyplynula z toho, že nebylo možno bez dalšího převzít zjištění soudu o tom, zda se tato schůzka, konala v přítomnosti žalobců, což žalobci v rámci svých účastnických výpovědí popírali, že by taková schůzka proběhla a o čem účastníci jednali. Z výslechů účastníků a zejména svědka [jméno FO]. [jméno FO], které byly zaznamenány ve formě zvukového záznamu, jehož přepis byl do spisu založen, nebylo možno spolehlivě učinit zjištění. Po zopakovaném dokazování bere odvolací soud za prokázané, že dne 2. 6. 2021 proběhla schůzka účastníků, jednatelky žalované a přítomen na ní byl i [jméno FO]. [jméno FO]. Svědek [jméno FO]. [jméno FO] jednoznačně potvrdil přítomnost žalobců. Z výpovědi svědka bylo zjištěno, že na této schůzce 2. 6. 2021 se bavili o tom, co bylo dříve předjednáno na schůzce v květnu 2021, které žalobci účastni nebyli, že tam za přítomnosti [jméno FO]. Petrleho (za žalovanou) a [jméno FO]. [jméno FO] byla dohodnuta možnost odprodat vybraným zájemcům pozemky za cenu bez DPH. Dne 2. 6. 2021 se účastníci bavili o tom, že smluvní pokuta a cena bez DPH jsou v podstatě ne úplně, ale podobné částky. Na tuto nabídku žalobci řekli ano, že by to tak bylo dobré. Když jednání skončilo měl svědek pocit, že si obě strany porozuměly v tom, že si výhodu koupě bez DPH vůči smluvní pokutě započtou. Jednatelka žalované svědkovi na schůzce sdělila, že výhoda koupě pozemku bez DPH se žalobcům poskytne jako kompenzace oproti zpoždění a pokutě, která z toho zpoždění plyne. O hodnověrnosti výpovědi svědka nemá odvolací soud žádné pochybnosti, jeho výpověď je způsobilým důkazem potvrzujícím verzi jednatelky žalované [jméno FO]. [jméno FO], že na schůzce 2. 6. 2021 navrhla, že se smluvní pokuta bude kompenzovat cenou pozemku bez DPH a žalobci s tím vyslovili souhlas. Pokud by tak žalobci neučinili, podle výpovědi jednatelky by kupní smlouvu s žalobci za cenu pozemku bez DPH tímto způsobem neuzavřela a za těchto podmínek nabízené kupní ceny by pozemek koupila pro sebe. Na základě důkazů zopakovaných ve fázi odvolacího řízení považuje odvolací soud za nevěrohodné tvrzení žalobců, že o smluvní pokutě se poprvé jednalo až na schůzce 19. 12. 2021. Třebaže k úplnému konsenzu této dohody pro nedostatek formy nedošlo, je třeba k této okolnosti přihlédnout právě při úvaze o moderaci smluvní pokuty a zvažovat konkrétní zájem dlužníka a věřitele při porušení dané smluvní povinnosti. Žalobcům se tak vskutku dostalo výhody ve formě úspory za DPH, kterou by jinak byli povinni zaplatit, neboť se k tomu zavázali ve smlouvě o smlouvě budoucí ve znění jejího dodatku a získali tak úsporu, která se rovná smluvní pokutě, kterou žalobci v řízení vymáhají (3.078.000 Kč kupní cena za pozemek + 21 % = 3.724.000 Kč, rozdíl je 646.380 Kč). Kupní cena pozemku v souvislostech řešené věci nepochybně představuje úsporu v majetkové sféře žalobců, neboť naopak nabývala nemovitosti od Fondu Colber kupní smlouvou ze dne 14. 6. 2021 za kupní cenu zvýšenou o DPH. Žalobci byli mezi vybranými osobami, jimž žalovaná umožnila nabytí pozemku bez DPH v krátkém časovém období, kdy ještě plátcem DPH nebyla a plátcem se stala v bezprostředně následující době. Žalobcům se za daných okolností prodlení žalované s vybudováním inženýrských sítí smluvní pokuta dostává podle v dodatku ze dne 25. 11. 2021 ke kupní smlouvě ze dne 10. 9. 2021 v částce 1.000 Kč za každý, byť jen započatý den prodlení a tato smluvní pokuta je započtena vůči dohodnuté částce, kterou se žalobci zavázali v tomto dodatku zaplatit za podíl na vybudování inženýrských sítí.

23. V souhrnu všech těchto okolností odvolací soud přisvědčuje názoru okresního soudu, že žalobci vymáhaná smluvní pokuta je vzhledem ke konkrétním okolnostem zjevně nepřiměřená zájmům žalobců. Proto rozsudek okresního soudu ve výroku III. změnil a přistoupil k moderaci smluvní pokuty na 50 % a zavázal žalovanou zaplatit žalobcům částku 293.380 Kč s úrokem z prodlení 15 % od dne počátku prodlení 27. 12. 2022 do zaplacení. Ve zbývající části žalobu jako nedůvodnou zamítl.

24. Výrok o náhradě nákladů řízení před soudem prvého stupně je negativní, neboť žádný z účastníků nedosáhl převažujícího úspěchu o projednávané věci, který by zakládal důvod byť i jen k částečné náhradě nákladů řízení (§ 142 odst. 2 o. s. ř.).

25. Podle § 142 odst. 2 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. bylo rozhodnuto o náhradě nákladů odvolacího řízení negativně.

26. Náklady státu jsou 0 Kč, neboť svědek [jméno FO]. [jméno FO], svědečné tak, jak u odvolacího jednání uvedl, že jej písemně vyúčtuje, tak neučinil.

Poučení