70 C 200/2024 - 157

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Pavlou Kuřinovou ve věci žalobci: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A], bytem [Adresa žalobce A], b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B], bytem [Adresa žalobce A], oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A], sídlem [Adresa advokáta A], proti žalovaným: 1) [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A], bytem [Adresa žalované A], 2) [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B], bytem [Adresa žalované A], oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B], sídlem [Adresa advokáta B], o zaplacení částky 19 551,57 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku 19 551,57 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 17 200 Kč od 21.9.2023 do zaplacení, z částky 2 351,57 Kč od 21.10.2023 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 31 348,05 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně [Jméno advokáta A].

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou ze dne 11.7.2024, ve znění zaslaných doplnění domáhali uložení povinnosti žalovaným zaplatit jim dlužnou částku ve výši 19 551,57 Kč se zákonným úrokem z prodlení s tím, že žalobci s žalovanými uzavřeli dne 23.7.2019 nájemní smlouvu ve znění uzavřených dodatků ze dne 23.5.2020, ze dne 13.11.2020, ze dne 12.11.2021, ze dne 15.12.2021 a ze dne 6.5.2022, jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky č. [Anonymizováno] v budově na adrese [adresa] (dále jen „byt“), která je ve společném jmění manželů. Nájemné dle dodatku č. 5 činilo 17 200 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu dle dodatku č. 6 činily 5 500 Kč. Nájemné a služby spojené s užíváním bytu byly splatné vždy k 20. dni v měsíci předem.

2. Nájemní vztah byl původně uzavřen na dobu určitou od 1.8.2019 do 31.12.2020, následně byla doba nájmu sjednána na období od 1.1.2021 do 31.12.2021 (dodatkem č. 2) a na období od 1.1.2022 do 31.12.2022 (dodatkem č. 3). Žalovaní byli vyzváni e-mailem ze dne 7.11.2022 ke sdělení, zda budou chtít pokračovat v nájemní vztahu a žalovaní e-mailem ze dne 22.11.2022 sdělili, že budou chtít pokračovat v nájmu, čímž došlo k prodloužení nájemní smlouvy na období dalších 12 měsíců za shodných podmínek jako v předešlém nájemním vztahu. Žalovaní také po 1.1.2023 hradili nájemné a zálohy na služby.

3. Dne 30.7.2023 žalovaní žalobcům e-mailem oznámili, že chtějí nájem vypovědět a z bytu se ke dni 1.9.2023 odstěhovat, protože potřebují větší byt. Žalobci trvali na uplynutí dvouměsíční výpovědní doby a ukončení nájmu ke dni 30.9.2023 (tj. alespoň s jednoměsíční lhůtou). Žalovaní s tím nesouhlasili, k dohodě na datu ukončení nájmu nedošlo, proto nájemní vztah měl skončit 31.12.2023.

4. Žalovaní uhradili nájemné a zálohy za služby za měsíc září 2023. Následně byli žalovaní vyzváni k úhradě dlužného nájmu a záloh za služby spojené s užíváním bytu za období října 2023 a listopadu 2023. Žalovaní neuhradili ničeho a dne 31.10.2023 sepsali předávací protokol a odeslali je současně s klíči žalobcům. Na předávacím protokolu jsou uvedeni dva svědci [jméno FO] a [jméno FO], kteří však žalobcům popřeli, že by tento protokol podepsali.

5. Žalovaní dlužné nájemné a zálohy za služby neuhradili ani po zaslaných upomínkách s tím, žalovaní byli v prodlení s úhradou nájemného za měsíc říjen, listopad a prosinec roku 2023 a byla jim z důvodu dlužného nájemného zaslána výpověď z nájmu bez výpovědní doby dopisem ze dne 25.11.2023 doručeným žalovaným dne 27.11.2023. Nájem skončil k 30.11.2023, dluh na nájemném činil 2 x 17 200 Kč s tím, že za služby spojené s užíváním bytu po učiněném vyúčtování za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 žalobci žádali částku 2 399,57 Kč. K vyúčtování této částky uvedli, že za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 cena za spotřebované teplo a vodu činila částku ve výši 31 978 Kč; za úklid činila částka ve výši 1 916 Kč, za odvoz odpadu činila částka ve výši 3 028 Kč, za spotřebovanou společnou elektřinu v domě činila částku ve výši 1 083 Kč, za spotřebovanou elektřinu v bytě činila částka ve výši 10 894,57 Kč. Celkem náklady za energie činily částku 48 899,57 Kč a žalovaní uhradili na zálohách částku 46 500 Kč, proto nedoplatek za dané období činí 2 399,57 Kč.

6. Vedle dlužného nájemného žádali žalobci také úhradu škody způsobenou v bytě, konkrétně poničené 3 věšáky na předsíňové stěně v ceně 465 Kč, chybějící koberec v kuchyni v ceně 787 Kč, což žalobci doložili fotografiemi pořízenými ke dni uzavření smlouvy (23.7.2019) a ke dni 18.11.2023.

7. Žalovanými složená jistota ve výši 18 500 Kč byla žalobci započtena zcela na způsobenou škodu (1 252 Kč) a na dluh na službách spojených s užíváním bytu (2 399,57 Kč) a dále částkou 14 848,19 Kč na nájemné na měsíc listopad 2023, zbývá tak uhradit částka 19 551,57 Kč a dále zákonný úrok z prodlení z částky 17 200 Kč (nájemné za měsíc říjen 2023 splatné dne 20.9.2023) a z částky 2 351,81 Kč (doplatek nájemného za měsíc listopad 2023 splatný dne 20.10.2023). Dluh nebyl uhrazen ani po zaslaných předžalobních výzvách.

8. K námitkám žalované uvedli, že bylo smlouvou sjednáno, že i jednostranné právní jednání musí mít písemnou formu a v případě výpovědi, tak ta musí být druhé straně předána v písemné formě osobně nebo zaslána doporučenou zásilkou na adresu ve smlouvě (na doručovací adresu). Strany během trvání závazkového vztahu ani nestanovili usus v používání elektronické komunikace ke změnám smlouvy nebo akceptování výpovědi v elektronické podobě. Nadto výpovědní důvod uvedený žalovanými nelze akceptovat za oprávněný, neboť není důvodem dle čl. III. 4 nájemní smlouvy (nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval). Žalovaní si museli již při uzavírání smlouvy, resp. uzavírání následných dodatků být vědomi toho, že jejich děti budou starší a rodina bude později potřebovat větší byt, tj. není to překvapivá změna.

9. Dále uvedli, že výpověď žalovaných nikdy neakceptovali a na skončení nájmu dohodou se nedohodli. Pokud v rámci komunikace uvedli, že by byli ochotni vyjít žalovaným vstříc, bylo to za podmínky, že by žalovaní zajistili okamžité navázání nového nájemního vztahu s nájemci, kteří by vyhovovali požadavkům žalobců, což nebylo splněno. Naopak žalovaní byli několikrát upozorněni na pokračování nájemního vztahu a dluh na nájemném.

10. Ve vztahu k nárokům žalovaných týkající se uvedení bytu do původního stavu (vymalování a opravy), žalobci uvedli, že mají nároky za smyšlené a námitku žalovaných k započtení za neurčitou, pohledávku nezpůsobilou k započtení, žalobci jsou vedeni pouze snahou vytvořit pohledávku, kterou by bylo možno započíst proti pohledávce žalobců. Žalobci si vymalování nikdy neobjednali, naopak z e-mailu žalovaných vyplývá jako „samozřejmost“, že byt uvedenou do původního stavu současně i z ust. § 2257 o.z. a ust. § 2 nařízení vlády č. 308/2012 Sb. vyplývá, že malování je povinností nájemce.

11. Žalobci se ohradili také vůči argumentu žalovaných, že opakovaným prodlužováním nájmu byly obcházeny výpovědní důvody, zdůraznili, že bylo vůlí rovněž žalovaným pokračovat v nájmu, kteří svým jednáním (uzavřením dodatkům, pokračováním v nájmu) prodloužení nájmu způsobili a tvořili obsah dohody a pokud chtěli jiné podmínky, měli k tomu možnost při každém podpisu dodatku. Žalovaní však nikdy nové podmínky sjednat nechtěli. Navíc opakované uzavírání nájemních smluv na dobu určitou odpovídá praxi a není v rozporu se zákonem a námitka žalovaných je čistě teoretická a žádná ze skutečností ve vztahu k zákonným výpovědním důvodům nenastala.

12. Navrhli, aby soud žalobě vyhověl a přiznal žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 28 852,70 Kč.

13. Žalovaní se k žalobě vyjádřili tak, že na období roku 2023 nebyl podepsán dodatek, a proto doba nájmu nebyla řádně sjednána. Dále uvedli, že dne 30.7.2023 podali výpověď z nájmu z důvodu změny poměrů, přičemž výpovědní lhůta činila dle smlouvy 3 měsíce, pronajímatelé výpověď, která jim byla dne 30.7.2023 doručena e-mailem, neodmítli, resp. z další komunikace vyplývá, že výpověď akceptovali a vedla se diskuze ohledně možnosti byt předat dalších nájemcům od 1.9.2023. Byla tedy podána platně výpověď a uveden řádný důvod výpovědi a žalovaní byli s ohledem na následnou komunikaci v dobré víře ohledně ukončení nájmu, a to nejpozději ke dni 31.10.2023 (uplynutím výpovědní lhůty), dokonce není vyloučeno, že byl naplněn důvod i skončení nájmu dle ust. § 2227 o.z., dle něhož lze nájem vypovědět bez výpovědní doby, a to se zřetelem k neprovedením oprav v bytě pronajímatelem.

14. Doplnili, že doručování na e-mail bylo mezi žalovanými a žalobci běžnou praxí, podepisovali tak dodatky. K praxi vzájemné komunikace prostřednictvím e-mailu žalovaní doplnili, že prostřednictvím e-mailu byly zasílány dodatky, návrhy na změny smlouvy, jednostranné zvýšení záloh apod. Jelikož změna výše záloh určená pronajímatelem vůči nájemci probíhala prostřednictvím prosté e-mailové komunikace, je na místě učinit závěr, že výpověď mohla být doručena tímto způsobem, neboť to byla běžná komunikace mezi účastníky vztahu a právní jednání a jeho následky je nutné s odkazem na ust. § 545 o.z. vykládat i se zřetelem k praxi stran. Pokud docházelo ke změnám obsahu smlouvy ze strany žalobců zasláním na e-mail a ve smlouvě byla současně ujednána nutnost písemné formy pro takové změny obsahu smlouvy, je dle žalovaných oprávněný závěr o validitě jimi poslané výpovědi rovněž prostým e-mailem. Výpověď byla jednostranným jednáním a není nutná akceptace ze strany žalobců.

15. Jelikož se žalovaní mohli přestěhovat dříve, nabídli žalobcům dohodu o ukončení nájmu a jiné nájemce. Žalobci to však nepřijali. Od 1.9.2023 žalovaní v bytě nebydleli, přesto uhradili v srpnu nájemné za měsíc září 2023 a zálohy za služby spojené s užíváním bytu. Jelikož žalovaní byt neužívali, žalobci odmítli byt převzít, nemohou požadovat úhradu nájmu. Bylo by to bezdůvodné obohacení žalobců a také požadavek v rozporu s dobrými mravy. Z důvodu, že žalobci odmítali převzít byt, sepsali žalovaní jednostranný protokol o předání bytu a klíče od bytu zaslali žalobcům jako cenné psaní odeslané dne 1.11.2023. Od 1.11.2023 žalovaní tak nemohli byt ani užívat, neměli k bytu přístup. To, že[Anonymizováno]byl byt v pěkném stavu a bez závad viděli [jméno FO] i předseda domu. Na předávacím protokole mají jen jména, nechtěli se podepsat, protože nechtěli věci poté řešit s panem [jméno FO].

16. K důvodu výpovědi žalovaní uvedli, že byt o ploše 50 m2 nebyl pro potřeby rodiny s dvěma dětmi ve věku 20 let a 13 let dostačující a nemohou být nuceni v tak malém bytu setrvávat. Současná úhrada nájmu za tento byt a nový byt by ohrožovala finanční stabilitu rodiny. K námitce žalobců, že měli růst dětí přepokládat, uvedli, že potřeba většího bytu z důvodu měnících se potřeb dětí je zásadní rodinná záležitost, kterou nebylo možné předvídat.

17. K vyčíslené škodě uvedli, že koberec byl hodně starý a použitý, navíc nebyl zaprotokolován v rámci předání bytu a dále zlomené věšáky lze mít za běžné opotřebení, proto nemají povinnost vyčíslenou škodu hradit. Naopak žalovaní sami, ačkoliv k tomu nebyli dle smlouvy povinni, nechali byt opravit (montáž sádrokartonu na stropě WC) a vymalovat, s čímž jim vznikly náklady ve výši 19 070 Kč, což doložili rozpočtem na stavební práce dle tržních cen, které žádají započítat na pohledávku ve výši 17 200 Kč (nájemné za říjen) a složenou kauci, a to až do výše žalované částky s tím, že namítají pouze započtení pohledávky (tj. neuplatňují vzájemný návrh). K této pohledávce žalovaní dále doplnili, že pohledávku dokládají i účtenkami na koupi materiálu na opravu WC (954 Kč) a výmalbu (1 211 Kč) a dále fotografiemi a videozáznamem z opravy WC, kterou bylo nutné učinit, jelikož došlo dne 3.9.2023 k vytopení WC a WC bylo nepoužitelné (v té době byla snížena i možnost byt řádně užívat). K opravě WC byli povinni žalobci, nikoliv žalovaní, neboť se nejednalo o běžnou údržbu a vynaložené náklady nelze podřadit pod ust. § 2 nařízení 308/2015 Sb. ani pod drobné opravy dle ust. § 3 a 4 citovaného nařízení. Žalovaní zaslali žalobcům i fakturu na částku 19 070 Kč za opravy v bytě. Dále žalovaní zanechali v předmětné bytě 3 garnyže a závěsy (v hodnotě 1 128 Kč), tedy došlo k zhodnocení bytu. Současně doplnili, že běžnou údržbu bytu činili – např. došlo několikrát k vymalování bytu a náklady na výmalbu nežádali po žalobcích. Poukázali rovněž na čl. III bod 8 nájemní smlouvy s tím, že byli nájemci povinni byt předat při skončení nájmu v původní stavu s přihlédnutím k opotřebení, mají tak za to, že nebylo ani povinností žalovaných byt před předáním vymalovat.

18. K vyúčtování nedoplatku ve výši 2 399,81 Kč uvedli, že není zřejmé, z jakých stavů měřidel bylo vycházeno a v jakém poměru byly služby spočítány.

19. Žalovaní mají dále pochybnosti o povaze nájmu, a to ve vztahu k opakovanému prodlužování nájmu s tím, že ze strany pronajímatele došlo takovým jednáním k obcházení zákona ve vztahu k výpovědním důvodům, kdy nájemce je omezen právě co do možnosti podat výpověď. Zdůraznili dále že ve smluvní vztahu byly slabší stranou, nebyly v pozici, kdy by měli možnost měnit obsah závazku a soudy by měli při interpretaci a aplikaci zákonných ustanovení učinit výklad příznivější spotřebiteli. Dále uvedli, že jako cizinci si nemohli být vědomi následcích prodloužení nájmu dle ust. § 2285 o.z.

20. Navrhli zamítnutí žaloby a přiznání náhrady nákladů řízení.

21. Soud vycházel z navržených důkazů předložených účastníky (ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.) a po provedeném dokazování soud za použití ust. § 132 o.s.ř. učinil následující skutková zjištění.

22. Žalobci jako vlastníci bytové jednotky č. [hodnota] v domě [adresa], na adrese [adresa] (dále jen „byt“) uzavřeli dne 23.7.20219 nájemní smlouvu s žalovanými, na základě níž žalobci poskytli žalovaným do užívání byt a žalovaní se zavázali za užívání hradit nájemné [částka] měsíčně (dále jen „nájemné“). Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31.12.2020. Jistota byla sjednána ve výši 18 500 Kč. Vedle nájemného se žalovaní smlouvou zavázali dále hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 500 Kč. Splatnost plateb byla stanovena na 20. den v kalendářním měsíci předem. Bylo sjednáno, že pronajímatel se zavazuje nabídnout přednostně předmět nájmu nájemci na další nájemné období za podmínek nájemní smlouvy s tím, že předpokladem prodloužení je, že nájemce neporušil v předchozím období ustanovení smlouvy. Dohoda musí mít písemnou formu a musí být odsouhlasena stranami nejpozději 30 dnů před ukončením platnosti a účinnosti smlouvy. Podle čl. III smlouvy nájemní vztah zanikne písemnou dohodou stran, uplynutím doby nájmu nebo výpovědí. Nájemce byl oprávněn vypovědět smlouvu, změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku z této smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli. Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájemní smlouvu, v případě poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu a výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla výpověď doručena nájemci. Bez výpovědní doby má pronajímatel právo vypovědět smlouvu, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem zejména nezaplatí-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Výpověď smluvní strany musí být předána v písemné formě osobně nebo zaslána listovní zásilkou na adresu uvedenou ve smlouvě, resp. na doručovací adresu u nájemce (zjištěno ze smlouvy o nájmu ze dne 23.7.2019).

23. Dodatkem č. 1 ze dne 23.5.2020 si strany nájemní smlouvy sjednaly změnu výše nájemného počínaje 1.6.2020 na částku 13 500 Kč měsíčně (zjištěno z dodatku č. 1 ze dne 23.5.2020).

24. Dodatkem č. 2 ze dne 13.11.2020 si strany nájemní sjednaly změnu doby trvání nájmu na dobu určitou od 1.1.2021 do 31.12.2021 (zjištěno z dodatku č. 2 ze dne 13.11.2020).

25. Dodatkem č. 3 ze dne 12.11.2021 a dodatkem č. 3a ze dne 15.12.2021 si strany nájemní smlouvy sjednaly změnu doby trvání nájmu na dobu určitou od 1.1.2022 do 31.12.2022 a změnu výše měsíční zálohy na úhradu plnění spojených s užíváním bytu na částku 4 000 Kč od 1.1.2022 (zjištěno z dodatku č. 3 ze dne 12.11.2021 a z dodatku č. 3a ze dne 15.12.2021).

26. Dodatkem č. 4 ze dne 6.5.2022 si strany nájemní smlouvy sjednaly změnu výše nájemného počínaje 1.6.2022 na částku 15 000 Kč měsíčně (zjištěno z dodatku č. 4 ze dne 6.5.2022).

27. Dodatkem č. 5 ze dne 23.11.2022 si strany nájemní smlouvy sjednaly změnu výše nájemného počínaje 1.1.2023 na částku 17 200 Kč měsíčně (zjištěno z dodatku č. 5 ze dne 23.11.2022).

28. Dodatkem č. 6 ze dne 20.2.2023 si strany nájemní smlouvy sjednaly změnu výše měsíční zálohy na úhradu plnění spojených s užíváním bytu na částku 5 500 Kč od 1.3.2023 (zjištěno z dodatku č. 6 ze dne 20.2.2023). 29. .Dne 7.11.2022 informoval žalobce a) z e-mailu [e-mail] žalované na e-mail [e-mail], že ke dni 31.12.2022 končí nájemní smlouva s žádostí o schůzku, na což žalovaní reagovali, že je možné se sejít (zjištěno z emailu ze dne 7.11.2022 a ze dne 8.11.2022).

30. Dne 22.11.2022 žalovaní z e-mailu [e-mail] informovali žalobce, že budou pokračovat v nájmu (zjištěno z emailu ze dne 22.11.2022).

31. Dne 30.7.2023 zaslal žalovaný 1) z e-mailu [e-mail] žalobci a) na e-mail [e-mail] výpověď z nájmu s důvodem, že děti jsou dospělé a žalovaní potřebují větší byt a pokud bude mít žalobce zájem zajistí náhradu nájemců, na což žalobce reagoval tak, aby zavolali, že se domluví (zjištěno z emailu ze 30.7.2023 a ze dne 31.7.2023).

32. Dne 29.8.2023 žalovaný 1) z emailu [e-mail] sdělil žalobci, že nalezli vhodný byt od 1.9.2023 a mohou zajistit další nájemce, na což reagoval dne 30.8.2023 žalobce a) z e-mailu [e-mail] tak, že od 1.9.2023 je brzy, že normální výpovědní lhůta činí 2 měsíce, proto se lze domluvit k 30.9.2023 a dále dali žalovaným pokyny, jaké by měly být předpoklady a podmínky pro budoucí nájemce (zjištěno z emailu ze dne 29.8.2023 a ze dne 30.8.2023).

33. Žalobce e-mailem upozornil žalované, že nebyl uhrazen nájem a zálohy na služby za měsíc říjen 2023 (zjištěno z emailu ze dne 1.10.2023).

34. Žalovaní dne 12.10.2023 a dne 16.10.2023 prostřednictvím e-mailu zaslali žalobci informace ohledně vážných zájemců o byt (zjištěno z e-mailová nabídky z 12. 10. 2023 a z 16. 10. 2023).

35. Žalobci výzvou ze dne 21.10.2023 žalované upomínali na úhradu dlužného nájmu a plateb souvisejících s užíváním bytu za měsíc říjen a listopad s tím, že smlouva je dosud platná do 31.12.2023. Upomínka byla odeslána na adresu [adresa] (zjištěno z upomínky ze dne 21.10.2023, včetně podacího lístku).

36. Dne 31.10.2023 byl vyhotoven protokol o předání předmětu nájmu s tím, že předání nebyli přítomni žalobci (pronajímatelé). Na protokole jsou uvedeni přítomni svědci [jméno FO] a [jméno FO], kteří protokol nepodepsali (zjištěno z předávacího protokolu ze dne 31.10.2023). Žalovaní zaslali žalobcům klíče jako cenné psané dne 1.1.2023 a zásilka byla doručena dne 3.11.2023 (zjištěno potvrzení o odeslání, o doručení zásilky cenného psaní)

37. Žalobci koupili dne 20.11.2023 nový koberec za 787 Kč (zjištěno z dokladu o koupi koberce č. [hodnota] ze dne 20.11.2023) a dále dne 12.11.2023 nové věšáky za 310 Kč a za 155 Kč (zjištěno dokladu o koupi věšáku ze dne 12.11.2023).

38. Žalobci zaslali dne 25.11.2023 žalovaným výpověď z nájmu bytu s uvedením důvodu: prodlení s úhradou nájemného a plateb souvisejících s užíváním bytu za měsíce říjen až prosinec 2023 a nájem skončí bez uplynutí výpovědní doby ke dni 30.11.2023. Současně byli žalovaní poučeni o možnosti podat námitky proti výpovědi a obrátit se na soud s návrhem na přezkum oprávněnosti výpovědi. Výpověď byla odeslána na adresu [adresa] a doručena žalovaným dne 27.11.2023 (zjištěno z výpovědi z nájmu bytu ze 25.11.2023, včetně podacího lístku a dokladu o sledování zásilky).

39. Dne 30.11.2023 byl vyhotoven protokol o převzetí předmětu nájmu s tím, že předání nebyli přítomni žalovaní (nájemci), kteří zaslali klíče žalobcům již předtím poštou. V protokole je uvedeno, že věšáky na předsíňové síni jsou ulomené a v kuchyni chybí koberec (zjištěno z přejímacího protokolu bytu ke dni 30.11.2023).

40. Žalovaní nechali vyhotovit rozpočet na stavební práce oprav bytu znějící na částku 19 070 Kč, kterou vyfakturovala žalobci a) společnost Smart development systém s.r.o., IČO: [IČO] s podpisem jednatele společnosti, tj. žalovaného (zjištěno z rozpočtu a faktury ze dne 30.9.2023).

41. Za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 cena za spotřebované teplo a vodu činila 31 978 Kč (zjištěno z rozúčtování nákladů na spotřebu tepla a vody), za úklid byla poměrná částka nákladů za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 vypočtena dle denního poměru na částku 1 916 Kč, za odvoz odpadu na částku 3 028 Kč, za spotřebovanou společnou elektřinu v domě na částku 1 083 Kč (zjištěno z vyúčtování záloh na služby v období od 1.1.2023 do 31.12.2013) a za spotřebovanou elektřinu v bytě byla dodavatelem vyúčtovaná za období od 22.12.2022 do 1.12.2023 částka 10 894,57 Kč (zjištěno z vyúčtování elektřiny). Ve vyúčtování energií byl uveden počáteční i konečný stav měřidel.

42. Dne 15.5.2024 zaslali žalobci žalovaným upomínku před podáním žaloby s výzvou k úhradě dluhu ve výši 19 552 Kč (nájemné za měsíce říjen a listopad 2023, služby vyúčtované za rok 2023 a výdaje na odstranění vad v bytě. Upomínka byla odeslána na adresu [adresa] (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 15.5.2024, včetně podacího lístku a kopie dodejky).

43. E-mailem ze dne 13.11.2020, ze dne 15.11.2020, ze dne 23.5.2020, ze dne 25.5.2020, ze dne 6.5.2022, ze dne 23.11.2022, ze dne 21.2.2023 byly zaslány k podpisu dodatky smlouvy s tím, že dodatek byl v příloze e-mailu (zjištěno z e-mailu ze dne 13.11.2020, ze dne 15.11.2020, ze dne 23.5.2020, ze dne 25.5.2020, ze dne 6.5.2022, ze dne 23.11.2022, ze dne 21.2.2023).

44. E-mailem ze dne 10.12.2021 požádal žalobce s odkazem na růst cen energií o zvýšení zálohy od 1.1.2022 o 500 Kč (zjištěno z e-mailu ze dne 10.12.2021).

45. E-mailem ze dne 17.2.2023 se žalobci dotazovali, zda není v poštovní schránce psaní od Společenství vlastníků (zjištěno z e-mailu ze dne 17.2.2023). E-mailem ze dne 20.2.2023 žalobce informoval žalovaného, že ze strany Společenství vlastníků došlo k navýšení záloh a nová výše záloh činí 5 500 Kč, současně byl poslán dodatek k podpisu (zjištěno z e-mailu ze dne 20.2.2023).

46. E-mailem ze dne 19.5.2023 byli žalovaní vyzváni k úhradě nedoplatku za rok 2022 a byla jim zaslána vyúčtování (zjištěno z e-mailu ze dne 19.5.2023).

47. Z fotografií a nesporných tvrzení vyplývá, že bylo zjištěno, že v bytě byly umístěny věšáky, přičemž k 18.11.2023 byly minimálně dva věšáky ulomeny a dále byl v bytě koberec, přičemž k 18.11.2023 v bytě již tento koberec nebyl (z fotografií jsou součástí podání ze dne 9.1.2025 a nesporných tvrzení učiněných na jednání soudu).

48. Z fotografie blíže neurčené data bylo zjištěno, že v bytě byl na garnyži pověšen závěs, jehož cena je 709 Kč, dále z fotografií a videozáznamu bylo zjištěno, že proběhla výmalba a oprava stěn toalety. Žalovaní zakoupili v září 2023 materiál na výmalbu a opravu v ceně 107 Kč, 209 Kč, 419 Kč, 219 Kč, 423 Kč a 788 Kč (zjištěno z účtenky Hornbachu a fotografie i fotografie garnyží a závěsů cenovky z OBI, z fotografie WC, včetně videozáznamu)..

49. Na základě shora uvedených skutkových zjištění učiněných na základě listinných důkazů jejichž pravost a věrohodnost nebyla v řízení nikterak zpochybněna učinil soud skutkový závěr, že žalobci přenechali žalovaným k užívání byt, a to na základě uzavřené smlouvy o nájmu s tím, že dodatky byla měněna výše nájmu i zúčtovaných záloh tak, že nájemné od 1.1.2023 činilo částku 17 200 Kč a zálohy na služby činily částku ve výši 4 000 Kč a do 1.3.2023 částku 5 500 Kč. Doba trvání nájmu byla ve smlouvě stanovena na dobu určitou od 1.8.2019 do 31.12.2020. Smluvní strany uzavíraly dodatky, kterými se měnila doba nájmu, dodatkem č. 2 na dobu od 1.1.2021 do 31.12.2021, dodatkem č. 3 na dobu od 1.1.2022 do 31.12.2022. Ve vztahu k období roku 2023 nedošlo k uzavření dodatku o době trvání nájmu, nicméně žalovaní byt po skončení doby trvání nájmu dle uzavřených dodatků nadále užívali. Dodatky k podpisu a s podpisy stran byly zasílány prostřednictvím e-mailu. Prostřednictvím e-mailu byla také mimo jiné žádána žalobci nová výše záloh a byla zasílána vyúčtování. Dne 30.7.2023 zaslal žalovaný 1) z e-mailu [e-mail] žalobci a) na e-mail [e-mail] výpověď z nájmu s důvodem, že děti jsou dospělé a žalovaní potřebují větší byt a pokud bude mít žalobce zájem zajistí nové nájemce, na což žalobce reagoval tak, aby zavolali, že se domluví. Žalovaní nabídli žalobci, že za sebe seženou náhradní nájemce a žalobci jim sdělili požadavky. Strany nájemní smlouvy neuzavřely dohodu o skončení nájmu bytu. Žalobci zaslali dne 25.11.2023 žalovaným výpověď z nájmu bytu s uvedením důvodu: prodlení s úhradou nájemného a plateb souvisejících s užíváním bytu za měsíce říjen až prosinec 2023 s tím, že nájem skončí bez uplynutí výpovědní doby ke dni 30.11.2023. Současně byli žalovaní poučeni o možnosti podat námitky proti výpovědi a obrátit se na soud s návrhem na přezkum oprávněnosti výpovědi. Výpověď byla odeslána na adresu [adresa] a doručena žalovaným dne 27.11.2023. Dne 30.11.2023 byl vyhotoven protokol o převzetí předmětu nájmu s tím, že předání nebyli přítomni žalovaní (nájemci), kteří zaslali klíče žalobcům již předtím poštou. V bytě byly věšáky, přičemž k 18.11.2023 byli dva z věšáků ulomeny a dále v bytě nebyl koberec, který tam byl v době předání bytu. Žalobci koupili dne 20.11.2023 nový koberec za 787 Kč a dále dne 12.11.2023 nové věšáky za 310 Kč a za 155 Kč. Za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 byla vystavena vyúčtování cena za spotřebované teplo a vodu činila 31 978 Kč, za úklid byla poměrná částka nákladů za období od 1.1.2023 do 30.11.2023 vypočtena dle denního poměru na částku 1 916 Kč, za odvoz odpadu na částku 3 028 Kč, za spotřebovanou společnou elektřinu v domě na částku 1 083 Kč a za spotřebovanou elektřinu v bytě byla dodavatelem vyúčtovaná za období od 22.12.2022 do 1.12.2023 částka 10 894,57 Kč. Žalovaní uhradili na zálohách částku 46 500 Kč. Žalovaní byli žalobci upomínáni na úhradu dluhu nájemného, služby vyúčtované za rok 2023 a výdaje na odstranění vad v bytě. Dluh žalobci ponížilo o složenou jistotu.

50. Žalovaní nechali vyhotovit rozpočet na stavební práce oprav bytu znějící na částku 19 070 Kč, kterou vyfakturovala žalobci a) společnost Smart development systém s.r.o., s tím, že proběhla výmalba a oprava stěn toalety a dále uvedli, že v bytě zanechali garnyže a závěs v ceně 709 Kč. Žalovaní zakoupili v září 2023 materiál na výmalbu a opravu v ceně 107 Kč, 209 Kč, 419 Kč, 219 Kč, 423 Kč a 788 Kč.

51. Po právní stránce soud věc posoudil podle ust. § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. z.“) podle nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

52. Podle ust. § 2235 zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

53. Podle ust. § 2246 odst. 1 o.z. si strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

54. Podle ust. § 2247 o.z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

55. Podle ust. § 2251 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

56. Podle ust. § 2252 požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

57. Podle ust. § 2229 o.z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

58. Podle ust. § 2230 o.z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

59. Podle ust. § 2285 o.z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

60. Podle ust. § 1 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“). tento zákon upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.

61. Podle ust. § 2 odst. 1 písm. a) a b) zákona o službách se poskytovatelem služby rozumí vlastník nemovitosti v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, a příjemce služeb nájemce bytu, podle písm. d) náklady na služby cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb; nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky, a podle písm. f) zákona o službách se vyúčtováním rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.

62. V ust. § 3 odst. 1 zákona o službách je uveden demonstrativní výčet služeb (dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu).

63. Podle ust. § 7 zákona o službách není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odst. 2 poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů za služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

64. Podle ust. § 11 zákona o službách v domě s byty, kde užívací vztahy vznikly na základě jiných právních skutečností, než které jsou uvedeny v tomto zákoně, se řídí tyto vztahy přiměřeně ustanoveními tohoto zákona.

65. Podle ust. § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením. Podle ust. § 4 tohoto nařízení se za drobné opravy považují a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

66. Podle ust. § 1982 odst. 1 o.z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Dle odst.2 dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

67. Podle ust. § 1987 odst. 1, 2 o.z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

68. Soud na zjištěný skutkový stav aplikovat shora uvedená zákonná ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

69. Byla uzavřena platná smlouva o nájmu ve smyslu ust. § 2235 o.z. s tím, že dodatky byla měněna výše nájmu i zúčtovaných záloh tak, že nájemné od činilo částku 17 200 Kč od 1.1.2023 a zálohy na služby činily částku ve výši 4 000 Kč a do 1.3.2023 činily částku ve výši 5 500 Kč. Doba trvání nájmu byla ve smlouvě stanovena na dobu určitou od 1.8.2019 do 31.12.2020 s tím, že byla dodatky ke smlouvě opakovaně měněna, dodatkem č. 2 na dobu od 1.1.2021 do 31.12.2021, dodatkem č. 3 na dobu od 1.1.2022 do 31.12.2022. Ve vztahu k období roku 2023 nedošlo k uzavření dodatku, nicméně žalovaní nadále byt užívali a nebyli vyzváni k opuštění bytu, což v řízení nerozporovali, proto byl nájem v souladu se zákonnými ustanovením prodloužen na dobu trvání jednoho roku ve smyslu ust. § 2285 o.z.

70. Soud dále učinil závěr, že smlouvou byla sjednána možnost ukončit nájem výpovědí i možné výpovědní důvody s tím, že výpověď, kterou podali žalovaní dne 30.7.2023 e-mailem nelze mít za platnou, neboť nebyla učiněna způsobem souladným se smluvním ujednáním, kde je výslovně uvedeno, že musí být předána osobně, nebo zaslána doporučenou poštovní zásilkou na adresu uvedenou ve smlouvě. Dané ustanovení smlouvy je jednoznačné, není tak nutné aplikovat výkladová ustanovení (§ 554 o.z.) a nebylo ani prokázáno, že by vůle stran při uzavírání smlouvy byla odlišná od toho, co bylo vyjádřeno ve smlouvě.

71. Soud v daném případě nemohl akceptovat jako platné a účinné doručení výpovědi e-mailem, neboť existovala mezi stranami výslovná úprava doručování. Pouze v případě, kdy by nebyla forma a způsob doručení výslovně ujednán bylo by možné mít výpověď za platnou a doručenou v situaci prokázání, že takový způsob komunikace (doručování listin) byl mezi stranami zvyklostí, neboť zákonnou podmínkou je toliko, že výpověď z nájmu musí mít písemnou formu a druhé straně musí dojít, avšak nejsou stanoveny žádné další zákonné požadavky na formu doručení.

72. V daném případě nelze argumentovat ani tím, že dodatky ke smlouvě, event. jiné dokumenty byly zasílány na e-mail, neboť smlouvou byla sjednána pro změnu toliko písemná forma, což bylo dodrženo. Uvedené je nutné odlišovat o způsobu doručování výpovědi (nikoliv formy). Soud nepřisvědčil ani argumentaci, že výpověď byla ze strany žalobců akceptována, takový závěr nevyplývá z provedeného dokazování současně nelze na základě provedených důkazů učinit závěr, že by nájem skončil k datu tvrzeného žalobci dohodou. Vzhledem k učiněnému závěru týkající se doručení výpovědi, bylo již nadbytečné zabývat se námitkami vztahující se k event. nenaplnění důvodů výpovědi podané žalovanými e-mailem.

73. Na základě shora uvedeného soud učinil závěr, že výpověď daná žalovanými není platná, naopak platně byla podána výpověď žalobci, kteří výpověď doručili dne 27.11.2023 žalovaný způsobem sjednaným ve smlouvě, tj. doporučenou poštovní zásilkou na jejich adresu. Žalovaní se výpovědi nebránili a nájemní vztah trval do 30.11.2023 a byl ukončen v souladu se smluvnímu ujednáním výpovědí bez výpovědní doby s tím, že za dobu trvání nájemního vztahu vznikl dluh na nájemném za měsíce říjen 2023 až prosinec 2023, dále nedoplatek z vyúčtování služeb souvisejících s užíváním bytu za rok 2023, který byl řádně vyúčtování v souladu se zákonem o službách, ve výši 2 399,57 Kč s tím, že bylo prokázáno, že celkem náklady za energie činili částku 48 899,57 Kč a žalovaní uhradili na zálohách částku 46 500 Kč (2 x 4 000 Kč a 7 x 5 500 Kč), a dále žalobci důvodně žádali i náhradu za opravu věšáků a cenu koberce ve výši 787 Kč, 310 Kč a za 155 Kč neboť v řízení byla prokázána škoda i její výše doloženými doklady, fotografiemi a nesporným tvrzením, tedy že v bytě byly k okamžiku skončení nájmu poškozeny věšáky a chyběl koberec. I v situaci, kdy by byl koberec užíváním opotřebený (což nebylo prokázáno), měli jej žalovaní v bytě zanechat.

74. Celkový dluh ve výši 38 051,57 Kč byl ponížen o uhrazenou jistinu ve výši 18 500 Kč, kterou žalobce zcela započetl na úhradu nákladů na opravu bytu, na nedoplatek vyúčtovaných služeb spojených s užíváním bytu a částečně na nájemné za měsíc listopad, proto dluh činí částku ve výši 19 551,57 Kč.

75. Ve vztahu k námitkách žalovaných soud dále uvádí, že započtení představuje způsob zániku závazků, k němuž dochází jednostranným právním jednáním jedné strany vůči druhé, nebo dohodou. Aktivní pohledávka (tj. pohledávka k započtení) musí být splatná a uplatnitelná u soudu, nesmí být nejistá a neurčitá, neboť započtení sleduje odstranění vzájemných pohledávek zúčastněných osob, nikoli vyvolání nejasností a následných sporů. Pokud je užíváno pojmu „likvidní pohledávka“ v případě aktivní pohledávky, touto je pohledávka, kterou lze co do základu i do výše snadno prokázat (zjistit), resp. pohledávka, o níž není rozumných pochyb. Pokud se jedná o výklad ust. § 1987 odst. 2. o. z., soud odkazuje na závěry rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2020, sp.zn. 31 Cdo 684/2020, podle něhož je zpravidla nejistou nebo neurčitou pohledávka, která je co do základu a (nebo) do výše sporná (nejistá), a jejíž uplatnění vůči dlužníku formou námitky započtení vyvolá (namísto jednoznačného, tj. oběma dotřenými stranami akceptovaného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jakém se kryjí) spory o existenci či výši pohledávky užité k započtení. Likvidita pohledávky užité k započtení je hmotněprávním předpokladem započtení; není-li taková pohledávka „jistá a určitá“, odporuje započtení ust. § 1987 odst. 2 o.z. a je zpravidla (relativně) neplatné. Dovolá-li se věřitel pohledávky, proti které je započítáváno, vůči dlužníku relativní neplatnosti jeho právního jednání (jednostranného započtení), účinky započtení nenastanou (pohledávka, proti které je započítáváno nezanikne).“ Za nejistou či neurčitou pohledávku nelze tuto považovat pouze proto, že ji dlužník neuznává nebo že je sporná právní kvalifikace, musí zde být objektivní nejistota, zda pohledávka vznikla a z jakého důvodu, příp. zda je splatná, kdo je jejím věřitelem či dlužníkem, jaká je její výše. Pasivní pohledávka zpravidla nebude způsobilá přivodit svým započtením zánik žalobou uplatněné pohledávky tehdy, jeví-li se aktivní pohledávka jako objektivně sporná, tj. má žalobce proti této pohledávce relevantní věcné argumenty a vyžaduje-li zjištění (prokázání) této pohledávky co do důvodu nebo výše rozsáhlejší či složitější dokazování, jež by vedlo k neúměrnému prodloužení řízení o žalobou uplatněné (pasivní) pohledávce.

76. K námitce započtení vznesenou žalovanými v rámci soudního řízení soud uvádí, že by bylo nutné další rozsáhlejší dokazování, zda proběhla oprava, event. údržba, jaký charakter měla, v jakém rozsahu byla činěna a také jaká byla její cena. Jelikož smyslem ust. §1987 odst. 2 o. z. je zabránit tomu, aby započtení vyvolávalo spory, za současné ochrana věřitele pasivní pohledávky před tím, aby dlužník pasivní pohledávky zabránil jejímu uspokojení či toto uspokojení oddálil jednostranným započtením své sporné (nejisté a neurčité) pohledávky za věřitelem pasivní pohledávky, a dosáhl toho, že místo uspokojení pasivní pohledávky bude mezi stranami veden spor o existenci a výši aktivní pohledávky, soud učinil závěr o nezpůsobilosti započtení dané pohledávky.

77. Dále soud k námitkám žalovaných uvádí, že na jednání žalobců neshledal žádný rozpor s dobrými mravy s tím, že je třeba zdůraznit, že dobré mravy představují krajní korektiv právního jednání a k vyslovení absolutní neplatnosti právního jednání pro rozpor s dobrými mravy lze přistoupit odůvodňují-li takový závěr výjimečné okolnosti. Za dobré mravy je třeba pokládat souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou obecně akceptovány a pokládány za poctivé a slušné jednání, sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních. Zda dochází k porušení dobrých mravů musí být posuzováno z hlediska konkrétního případu, konkrétních okolností v daném čase a místě a v kontextu vzájemného jednání účastníků (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23.1.2001 sp.zn. 29 Cdo 228/2000, ze dne 10.4.2001 sp.zn. 29 Cdo 1583/2000, ze dne 29.7.2002 sp.zn. 33 Odo 115/2001, ze dne 28.8.2012 sp.zn. 23 Cdo 460/2012). Z toho pohledu nelze opakované sjednávání prodloužení doby nájmu na dobu určitou vnímat jako rozporné s dobrými mravy, v rámci kontraktačního procesu navíc obě strany vystupovaly v rovnocenném postavení s tím, že obě strany se mohly podílet na tvorbě závazku. Rovněž je nutné přihlédnout k tomu, že způsob ukončení nájmu výpovědí byl výslovně ujednán ve smlouvě, žalovaní měli smluvní ujednání ve vztahu k jednostrannému ukončení nájmu dodržet, s situace, kdy se nedohodli-li se na ukončení závazku dohodnou.

78. Žalovaní nesporovali, že by dluh uhradili, proto soud žalobě vyhověl s tím, že vedle žalovaného částky vzhledem k prodlení žalovaných vzniklo žalobcům také právo na úhradu zákonného úroku z prodlení s odkazem na ust. § 1970 o.z. který žalobci požadovali z dlužných částek ode dne následujícího po splatnosti nájemného za měsíc říjen 2023 z částky ve výši 17 200 Kč (tj. od dne 21.9.2023) a doplatku nájemného za měsíc listopad 2023 z částky ve výši 2 351,57 Kč (tj. ode dne 21.10.2023), a to až do zaplacení dluhu. Výše úroku z prodlení je stanovena dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvod pro její prodloužení. (výrok I.)

79. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ust. § 142 o.s.ř. tak, že v řízení zcela úspěšným žalobcům náleží náhrada nákladů řízení ve výši 31 348,05 Kč Kč. Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 000 Kč a nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží za zastoupení každého z dvou žalobcům odměna stanovená dle ust. § 6 odst. 1 ve spojení s ust. § 7 bodem 5 a ust. § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právní služeb (advokátního tarifu) z tarifní hodnoty 19 551,57 Kč, a to za úkony 6 úkonů podle ust. § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu - převzetí zastoupení, návrh ve věci samé, vyjádření ze dne 4.11.2024, účast na jednání soudu dne 9.12.2024, vyjádření ze dne 9.1.2025, účast na jednání soudu dne 10.2.2025) dále tomu odpovídající 4 paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném do 31.12.2024 a 2 paušální náhrady hotových výdajů po 450 Kč dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném od 1.1.2025, přičemž ve vztahu k úkonům činěným do 31.12.2024 byla v souladu s ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu ve znění do 31.12.2024 odměna v případě zastoupení každého z žalobců snížena o 20 % a ve vztahu k úkonům činěným po 1.1.2025 byla v souladu s ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu ve znění po 1.1.2025 odměna za druhou zastoupenou osobu snížena o 20 %. Odměna právního zástupce tak činila 19 000 Kč, tj. (4 x 1 520 Kč) + (4 x 1 520 Kč) + (2 x 1 900 Kč) + (2 x 1 520 Kč), náhrada hotových výdajů činila 4 200 Kč, tj. (4 x 300 Kč) + (4x 300 Kč) + (2x 450 Kč) + (2 x 450 Kč).

80. Ve vztahu k jednání soudu uskutečněnému dne 9.12.2024 právní zástupce žalobců absolvoval cestu osobním vozem BMW 540d, RZ [SPZ] ze sídla advokátní kanceláře v [adresa] do budovy soudu v Praze a zpět (tj. 2 x 19 km) s tím, že základní sazba náhrady za 1 km jízdy podle ust. § 157 odst. 4 zák. č. 262/2006 Sb. zákoníku práce ve spojení s vyhláškou č. 398/2023 Sb. o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2024 u osobních silničních motorových vozidel činila 5,80 Kč, průměrná cena pohonných hmot u motorové nafty za 1 litr podle ust. § 158 odst. 3 zákoníku práce a citované vyhlášky u osobních silničních motorových vozidel činila 34,70 Kč za litr, spotřeba použitého vozidla uvedená v osvědčení o registraci vozidla je 6,1 l/100 km, proto amortizace činí 220,40 Kč (38 km x 5,8 Kč) a cena spotřebovaných pohonných hmot činí 80,50 Kč.

81. Ve vztahu k jednání soudu uskutečněnému dne 10.2.2025 právní zástupce žalobců absolvoval cestu osobním vozem BMW 540d, RZ [SPZ] ze sídla advokátní kanceláře v [adresa] do budovy soudu v Praze a zpět (tj. 2 x 19 km) s tím, že základní sazba náhrady za 1 km jízdy podle ust. § 157 odst. 4 zák. č. 262/2006 Sb. zákoníku práce ve spojení s vyhláškou č. 475/2024 Sb. o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2025 u osobních silničních motorových vozidel činila 5,80 Kč, cena pohonných hmot dle doloženého dokladu činila u motorové nafty za 1 litr 36,90 Kč za litr, spotřeba použitého vozidla uvedená v osvědčení o registraci vozidla je 6,1 l/100 km, proto amortizace činí 220,40 Kč (38 km x 5,8 Kč) a cena spotřebovaných pohonných hmot činí 85,50 Kč.

82. Dále právnímu zástupci žalobců náleží ve vztahu k účasti na jednání náhrada za doložené náklady na parkování ve výši 156,35 Kč a ve výši 175,50 Kč a za zmeškaný čas stráveného cestou ke každému z jednání v rozsahu 8 půlhodin, tj. náhrada 1 000 Kč (4 x 100 Kč dle ust. § 14 odst. 3 advokátního tarifu ve znění účinné do 31.12.2024 ve vztahu k jednání 9.12.2024 a 4 x 150 Kč dle ust. § 14 odst. 3 advokátního tarifu ve znění účinné po 1.1.2025 ve vztahu k jednání 10.2.2025, (tj. v částce 4 x 100 Kč + 4 x 150 Kč).

83. Náhrada nákladů řízení byla dále navýšena o daň z přidané hodnoty v částce 5 209,40 Kč, jelikož právní zástupce je plátce DPH, daň v sazbě 21 % počítána z odměny a náhrady hotových výdajů, tj. z částky 24 806,80 Kč (19 000 Kč + 4 200 Kč + 1 000 Kč + 606,80 Kč).

84. Celková náhrada nákladů řízení ve výši 31 348,05 Kč (1 000 Kč + 19 000 Kč + 4 200 Kč + 220,40 Kč + 80,50 Kč + 220,40 Kč + 85,50 Kč + 156,35 Kč + 175,50 Kč + 1 000 Kč + 5 209,40 Kč) byla žalovaným uložena k úhradě v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.) na zákonné místo plnění s odkazem na ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. (výrok II.)