75 Co 52/2024 - 567

Rubrum

Krajský soud v Ostravě-pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Pavla Telce a soudců Mgr. Bronislava Berana a JUDr. Markéty Pokorné ve věci žalobce: [Anonymizováno]. [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0][Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovanému: [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupený advokátem [Anonymizováno]. et [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] o zaplacení 125.000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 25. září 2023, č. j. 29 C 163/2020-508, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výrocích I. a IV. potvrzuje.

II. Rozsudek okresního soudu se ve výroku III. mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení částku 143.491 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 17.756,50 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 125.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % p. a. od 27. 3. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), žalobu zamítl v části, v níž se dále žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částku 12.051,25 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 805,17 Kč ve výši 10 % p. a. od 27. 3. 2020 do 5. 5. 2020 a dále se zákonným úrokem z prodlení z částky 12.051,25 Kč ve výši 10 % p. a. od 6. 5. 2020 do zaplacení (výrok II.). Žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 158.979 Kč, a to ve lhůtě tří od právní moci rozsudku k rukám jeho zástupce (výrok III.) a rovněž žalovanému uložil povinnost zaplatit náklady řízení států, České republice na účet Okresního soudu v Olomouci, v částce 79.647 Kč, a to rovněž ve lhůtě do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.). Uvedeným způsobem okresní soud rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 137.051,25 Kč s příslušenstvím za skutkových tvrzení o tom, že žalovaný v období od 1. 10. 2018 do 27. 4. 2020 užíval bez právního důvodu pozemky žalobce v k. ú. [adresa] p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (dále jen „pozemek p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]“) a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (dále jen „pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]“), a to tak, že na celé ploše pozemku p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je umístěna stavba žalovaného. Co se týká pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], pak dle žalobce, žalovaný tento pozemek rovněž užívá zejména proto, že jde o pozemek, který se stavbou funkčně souvisí. Vzhledem ke vzájemné poloze pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a stavby je zřejmé, že pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] slouží primárně k obsluze této stavby. O tom dle žalobce svědčí také údaj o způsobu využití tohoto pozemku evidovaný v katastru nemovitostí, kdy jde o manipulační plochu. Žalovaný tak dle žalobce přes pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] vstupuje a vjíždí ke stavbě. Do 30. 9. 2018 žalovaný předmětné pozemky žalobce užíval na základě nájemní smlouvy, která skončila v důsledku výpovědi učiněné žalobcem. Žalobcem k zaplacení požadovaná částka vychází ze znaleckého posudku, který si žalobce nechal zpracovat znalcem [tituly před jménem] [jméno FO].

2. Okresní soud po projednání věci zjistil skutkový stav, podle něhož žalobce je vlastníkem pozemků v k. ú. [adresa] p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Žalovaný vlastní budovu stojící na pozemku p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jedná se o zemědělskou stavbu (bývalý kravín). Pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je manipulační plochou, která fakticky (s výjimkou jednoho bočního vchodu) obklopuje pozemek p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na kterém stojí stavba bývalého kravína. Na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se nachází zejména účelová komunikace, ze které vede přístup ke všem vstupům do budovy bývalého kravína s výjimkou bočního vstupu z pozemku žalovaného p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Žalovaný měl pozemky p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] pronajaty na základě nájemní smlouvy do dne 30. 9. 2018. Na jižní hranici pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se dlouhodobě nachází cisterna žalovaného, která zasahuje i na pozemek žalobce. V období od 1. 10. 2018 do 27. 4. 2020 žalovaný pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] minimálně příležitostně využíval jako manipulační plochu pro svoji techniku při obsluze budovy bývalého kravína, případně cisterny či skladu slámy na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Od 1. 10. 2018 do 27. 4. 2020 žalovaný užíval pozemky žalobce bez nájemní smlouvy. Obvyklá cena nájemného za období od 1. 10. 2018 do 27. 4. 2020 stanovená revizním znaleckým posudkem činí částku 44.650 Kč pro pozemek p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a 80.350 Kč pro pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 125.805,17 Kč, ke kterému mělo dojít tím, že žalovaný užíval žalobcovy pozemky p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] bez právního důvodu. Žalovaný žalobci přes předžalobní výzvu požadovanou částku nezaplatil.

3. Na takto zjištěný skutkový stav věci okresní soud navázal právním posouzením, kdy ve věci aplikoval ust. §§ 2991, 2999 občanského zákoníku a vztah mezi účastníky vypořádal podle pravidel bezdůvodného obohacení. Okresní soud i s přihlédnutím k rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, v napadeném rozsudku citované, uzavřel, že žalovaný, jakožto vlastník stavby, nacházející se na (celém) pozemku p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví žalobce je povinen poskytovat žalobci náhradu za užívání tohoto pozemku z titulu samotného vlastnického práva, a to bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo ke stavbě realizuje. Dále pak při závěru o tom, že pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] takřka zcela obklopuje pozemek p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zastavěný stavbou ve vlastnictví žalovaného a tento takto zjevně slouží zejména jako manipulační plocha a přístupová cesta ke stavbě, uzavřel okresní soud, že rovněž na straně žalovaného vzniká bezdůvodné obohacení za užívání pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], a to již z titulu samotného jeho vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu umístěnou na pozemku žalobce p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] užívat (funkční souvislost obou pozemků). Osobou pasivně věcně legitimovanou k vydání bezdůvodného obohacení, a to bez ohledu na to, jakým způsobem je vlastnické právo ke stavbě realizováno, pak není nájemce stavby, nýbrž je jím žalovaný jako vlastník stavby (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2017, sp. zn. 28 Cdo 4573/2016), přičemž současně okresní soud rovněž argumentoval tím, že v řízení bylo nadto prokázáno, že žalovaný rovněž pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] alespoň příležitostně užíval, včetně částečného umístění cisterny, k níž vedl přístup jen přes předmětný žalobcův pozemek. Pokud se týká výše bezdůvodného obohacení, resp. peněžité náhrady, kterou je povinen žalovaný zaplatit žalobci, zjišťoval okresní soud znalecky výši obvyklého nájemného, přičemž aproboval závěry z revizního znaleckého posudku zpracovaného znaleckým ústavem [Anonymizováno] [Anonymizováno] a při kvantifikaci nároku žalobce tak z tohoto vycházel.

4. Proti uvedenému rozsudku, a to jeho výrokům I., III., IV., bojí odvoláním žalovaný, domáhajíc se jeho zrušení a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení. V obecné rovině žalovaný napadenému rozsudku vytýkal (odvolací důvody), že soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním (§ 205 odst. 2 písm. e/ o. s. ř.), že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. g/ o. s. ř.) a konečně, že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností (§ 205 odst. 2 písm. d/ o. s. ř). Nesprávné právní posouzení věci pak žalovaný shledává v závěru okresního soudu, podle něhož pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] tvoří funkční celek se stavbou žalovaného na pozemku p. č. st [Anonymizováno]/[Anonymizováno], z čehož pro posouzení věci má vyplynout, že žalovaný je povinen k peněžité náhradě za užívání celého (rozsáhlého) pozemku. Žalovaný namítal a okresnímu soudu vytýkal, že nezohlednil jeho argumentaci, že pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je tak velký, že jeho jednotlivé části lze i bez ohledu na stavbu žalovaného účelně využívat, a to například pro uskladnění materiálu, parkování techniky, popř. vybudování menších staveb. V západní části je prostor mezi stavbou a hranicí pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] cca 23 m, a to v délce minimálně 40 m; v jihozápadním rohu je prostor ve tvaru čtyřúhelníku o rozměrech cca 26 m x 31 m; v jihovýchodním rohu je prostor ve tvaru čtyřúhelníku o rozměrech cca 20 m x 24 m; v severní části je prostor ve tvaru čtyřúhelníku o velikosti cca 22 m x 22 m. Všechny tyto plochy jsou účelně využitelné žalobcem, přičemž současně žalovaný zdůrazňoval, že jeho stavba již dávno neplní svou původní funkci a její obslužnost ze všech stran není nutná. Žalovaný dále nesouhlasil se skutkovým závěrem nalézacího soudu, podle něhož žalovaný minimálně příležitostně pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] užíval. Toto skutkové zjištění mělo být prokazováno fotodokumentací, výpovědí žalobce, [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO], přičemž z napadeného rozsudku není zřejmé, jakou fotodokumentací mělo být užívání pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v žalovaném období prokázáno. Absence uvedení konkrétní fotodokumentace je dle žalovaného zásadní vadou rozsudku, zejména z toho důvodu, že žalobcem předložená fotodokumentace se nevztahovala k žalovanému období (fotografie ze dnů 5. 8. 2020 a 24.11.2020). K výpovědi žalobce a jeho syna je podle žalovaného nutno přistupovat velice obezřetně z toho důvodu, že tito jednoznačně sledují podporu žalobcových tvrzení a oba shodně uvedli, že s žalovaným mají spory. Z provedeného dokazování navíc vyplývá, že se [tituly před jménem] [jméno FO] podílel na přípravě podkladů pro uplatňování nároků, jeho zájem na výsledku sporu je tak evidentní. Z výslechu svědka [jméno FO] nevyplývá, že by se vyjadřoval přímo k žalovanému období, spíše hovořil o období nedávném. Je také nutné uvést, že tento svědek vypovídal s odstupem cca 3 let od skončení žalovaného období čili si lze těžko představit, že si osoba, která nemá k věci žádný vztah a o sporu ani neví, pamatuje, kde přesně se před třemi lety pohyboval jakýkoliv člověk či stroj. Z provedeného dokazování proto dle přesvědčení žalovaného nevyplývá, že by pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v žalovaném období užíval, z čehož dovozuje naplnění odvolacího důvodu, když okresní soud dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním (§ 205 odst. 2 písm. e/ o. s. ř.). Rovněž žalovaný namítal, že aplikace judikatury Nejvyššího soudu (rozhodnutí ve věci sp. zn. 28 Cdo 2746/2013) není ve vztahu k požadovanému bezdůvodnému obohacení stran užívání pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] přiléhává, když uvedený pozemek nebyl ze strany žalovaného znepřístupněn, což mimo jiné vyplývá i z toho, že žalobce pořizoval fotografie přímo z areálu. Dále žalovaný brojil proti závěrům okresního soudu ve vztahu k výši peněžité náhrady, kterou by měl žalobci zaplatit a která vychází ze znaleckého posudku v řízení zpracovaného znaleckým ústavem. Okresnímu soudu vytýkal, že nekriticky převzal závěry ze znaleckého posudku a nezohlednil námitky žalovaného proti tomuto. V tomto směru žalovaný zopakoval svou argumentaci, že srovnávané pozemky p. č. [Anonymizováno]/1 v kat. území [adresa], p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v kat. území [adresa] a p. č. st. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v kat. území [adresa] byly zejména s ohledem na jejich způsob využití nevhodně zvoleny. Naopak za vhodně zvolené srovnávací pozemky žalovaný považuje pozemky p. č. p. č. [hodnota] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v kat. území [adresa], kdy se jedná o pozemek zastavěný cizí zemědělskou stavbou a pozemek okolo této zemědělské stavby, stejně jako v posuzované věci a rovněž pozemky p. č. st. [Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v kat. území [adresa], kdy při zohlednění těchto by obvyklá výše nájemného k roku [Anonymizováno] činila 4,22 Kč/m2/rok, což se blíží částce, kterou žalovaný uváděl v počátku řízení s ohledem na obdobný spor vedený u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 15 C 330/2014. Využití nepodobných srovnávacích pozemků má za následek značné deformování obvyklé výše nájemného, která je uvedena v závěru znaleckého posudku a závěry znaleckého posudku stojí podle žalovaného na hodně vratkých základech. Žalovaný rovněž vytýkal znaleckému posudku i postupu soudu to, že areál žalovaného s ohledem na územní plán byl hodnocen jako průmyslový či výrobní a nikoliv zemědělský, když z provedeného dokazování dle nej vyplynulo, že areál byl a je fakticky užíván jako zemědělský. Ve vztahu k závěrům znaleckého posudku žalovaný dále namítal, že při zjišťování obvyklého nájemného nebylo přihlédnuto k nájemním vztahům v daném areálu, kdy žalovaný předložil řadu nájemních smluv. Podle jeho názoru, pokud má být stanoveno nájemné obvyklé v daném místě a čase, neexistuje lepší srovnávací materiál než smlouvy k pozemkům realizované ve stejné době ve stejném areálu. V tomto směru odkazoval na rozhodnutí vydaná ve věci téhož okresního soudu sp. zn. 15 C 330/2014 a dovolával se aplikace ust. § 13 o. z., když současně vyjádřil názor, že v areálu není trh deformovaný. Předkládané nájemní smlouvy podle žalovaného není možné odmítnout ani z důvodu, že odvozují výši nájemného z ceny zemědělské půdy, neboť se jedná pouze o způsob určení výše nájemného za pozemky v areálu, nikoli o to, že by byly pozemky v areálu považovány za zemědělské pozemky. S ohledem na uvedené tak žalovaný okresnímu soudu vytýkal, že nekriticky převzal závěry znaleckého posudku a de facto tak přenesl rozhodovací činnost soudů na znalce. Podle ustálené judikatury dovolacího soudu týkající se hodnocení znaleckého posudku platí, že soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, dále zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 329/2010, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 21 Cdo 73/2014, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2014, sp. zn. 26 Cdo 3928/2013, uveřejněný pod č. 38 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2014). Okresnímu soudu dále žalovaný vytýkal nehospodárnost vedeného řízení, kdy podle jeho názoru bylo lze o věci rozhodnout při druhém či třetím jednání. Podle žalovaného okresní soud dále nesprávně zamítl důkazní návrh výslechem statutárního zástupce žalovaného [tituly před jménem][Anonymizováno][jméno FO], který byl učiněn u jednání dne 7. 9. 2023. Soud tento důkazní návrh zamítl s poukazem na koncentraci řízení (viz bod 5. rozsudku). Jak sám soud prvního stupně uvádí, tento důkazní návrh byl reakcí na výpověď žalobce, přičemž byl odůvodněn tím, že tímto důkazním návrhem (výslechem [tituly před jménem] [jméno FO]) má být ve smyslu § 118b odst. 1 poslední věta o. s. ř. zpochybněn provedený důkazní prostředek (výslech žalobce). Zamítnutím tohoto důkazního návrhu tak okresní soud neumožnil reagovat (a zpochybnit věrohodnost) na důkazní prostředek, kterým byla prokazována do té doby neprokázaná tvrzení. Význam účastnického výslechu žalobce je zřejmý i z odůvodnění rozsudku, kde se soud prvního stupně na účastnickou výpověď žalobce opakovaně odkazuje. Pokud tedy soud prvního stupně připustil účastnický výslech žalobce, protože do té doby uvedená tvrzení neměl za prokázaná, a následně z výpovědi žalobce vycházel v rámci odůvodnění rozsudku, zamítl důkazní návrh na účastnický výslech statutárního orgánu žalovaného nesprávně, v čemž žalovaný spatřujeme odvolací důvod dle § 205 odst. 2 písm. b) o.s.ř. Konečně podle žalovaného se okresní soud dopustil pochybení i při rozhodování o nákladech řízení, kdy žalobci přiznal plnou náhradu nákladů řízení s odůvodněním, že posouzení záviselo na znaleckém posudku a posouzení soudem (§ 142 odst. 3 o. s. ř). Přitom žalobce byl úspěšný do částky 125.000 Kč a do částky 12.051,25 Kč úspěšný nebyl. Procentuálně vyjádřeno byl žalobce úspěšný co do 91,21 % a neúspěšný do 8,79 %. O tom, že v částce 12.051,25 Kč žalobce bude neúspěšný, věděl žalobce nejpozději od doručení znaleckého posudku, přesto na tuto skutečnost nijak nereagoval a v řízení pokračoval s požadavkem na zaplacení částky 137.051,25 Kč. Částečné zamítnutí žaloby žalobce dokonce předpokládal v závěrečném návrhu, přesto i v závěrečném návrhu trval na uložení povinnosti zaplatit částku 137.051,25 Kč. Dle názoru žalovaného měl žalobce po doručení znaleckého posudku vzít žalobu částečně zpět. Jelikož žalobce na závěry znaleckého posudku nikterak nereagoval a až do konce řízení před soudem prvního stupně se domáhal zaplacení částky 137.051,25 Kč, musí být náklady řízení kráceny, a to počínaje od doručení znaleckého posudku žalobci. Veškeré náklady žalobce, které vznikly po doručení znaleckého posudku (tj. náklady na právní pomoc), měly být přiznány dle pravidla úspěchu ve věci, tj. ve výši 82,42 %. Je také otázkou, zda za účast u jednání dne 25. 9. 2023 měla být přiznána odměna za celý úkon právní služby či zda neměl být aplikován § 11 odst. 2 písm. f) AT, když u tohoto jednání de facto došlo pouze k vyhlášení rozsudku, přičemž obě strany závěrečné návrhy soudu zaslaly předem písemně. Dále žalovaný namítal, že žalobci neměla být přiznána náhrada nákladů řízení za všechny porady s právním zástupcem (přiznány 4 porady), když takové množství porad považuje žalovaný za neúčelné, a to i s ohledem na odůvodnění rozsudku v bodě 5., kde i soud prvního stupně uvádí, že žalobcova tvrzení byla od počátku stejná.

5. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil tak, že navrhoval potvrzení napadeného rozsudku a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení. Podle žalobce okresní soud správně dospěl k závěru, že pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] tvoří funkční celek se stavbou na pozemku p. č. st [Anonymizováno]/[Anonymizováno], a to s ohledem na tvar, umístění (takřka zcela obklopuje p. č. st [Anonymizováno]/[Anonymizováno]) a způsob využití (manipulační plocha a přístupová cesta ke stavbě). Podle žalobce je pak podstatné zjištění, že předmětný pozemek se nachází uvnitř oploceného a uzamčeného areálu, čímž žalovaný dosáhl na úkor žalobce postavení detentora pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], čímž i s ohledem na judikaturu dovolacího soudu, na kterou okresní soud odkazuje, rovněž vzniklo žalovanému bezdůvodné obohacení. Závěr okresního soudu o tom, že pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] tvoří se stavbou žalovaného funkční celek není podle žalobce překvapivý ani z důvodu, který žalovaný uvádí v odvolání, tedy že soud prvního stupně před koncentrací řízení poučil žalobce podle § 118a) odst. 1, 3 o. s. ř. a vyzval k doplnění tvrzení a předložení důkazů k tvrzením žalobce, že žalovaný kontinuálně od 1. 10. 2018 do 27. 4. 2020 užíval předmětné pozemky bez právního důvodu. K tomu žalobce uvedl, že okolnosti relevantní pro závěr o tom, zda pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] tvoří funkční celek se stavbou žalovaného měly být prokazovány až po koncentraci řízení, tedy po přednesení veškerých tvrzení a návrhů důkazů, a tedy byl zcela racionální postup soudu prvního stupně, že žalobce poučil podle ust. § 118a) o. s. ř. a vyzval jej k doplnění tvrzení a důkazů před zahájením dokazování. V souvislosti s námitkou žalovaného, že řízení mělo být vedeno nehospodárně se žalobce pozastavoval nad dalším odvolacím důvodem žalovaného založeným na tom, že soud nevyhověl návrhu žalovaného na provedení důkazu účastnickým výslechem statutárního zástupce žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO], ačkoliv žalovaný učinil takový návrh na dokazování teprve na jednání dne 7. 9. 2023, přičemž na tomto jednání bylo dle předpokladu a očekávání dokončeno dokazování veškerých do koncentrace řízení navržených důkazů. Žalovaný přitom učinil takový překvapivý důkazní návrh s povšechným odůvodněním, aby vyvrátil věrohodnost účastnické výpovědi žalobce. Statutární zástupce žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO] se přitom z účasti na jednání dne 7. 9. 2023 omluvil, přestože věděl, že je na jednání počítáno s účastnickým výslechem žalobce, a tedy by za účelem takového zcela překvapivého nového návrhu důkazu bylo nutno pokračovat v dokazování na dalším jednáním. Přitom v případě právě účastnického výslechu je věrohodnost a hodnota takového důkazního prostředku nižší a nebylo možné očekávat, že by v případě výpovědi odlišných skutečností [tituly před jménem] [jméno FO] (na rozdíl od výslechu svědka nehrozí účastníkovi žádný trestně právní postih, pokud by vypovídal nepravdu, navíc nikoliv náhodou byl návrh na výslech žalovaného učiněn tak, aby je v případě připuštění bylo možno provést až na dalším jednání a s možností přípravy dle protokolu) mohlo dojít k zásadní změně v prokázaném skutkovém stavu. Přitom k vyvracení skutečností tvrzených žalobcem o užívání pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] měl žalovaný možnost navrhovat vlastní důkazy po celou dobu řízení, nicméně sám k tomuto až do jednání, na kterém dle očekávání mělo skončit dokazování, žádné důkazy nenavrhl. Žalobce přitom v rámci svého účastnického výslechu prokazoval svá dosavadní tvrzení o tom, že žalovaný užívá předmětné pozemky, k čemuž bylo žalobcem navrhováno dokazování účastnickým výslechem žalobce nejpozději od podání repliky k vyjádření žalovaného k žalobě ze dne 30. 10. 2020. Žalobce je přesvědčen o tom, že právě ve snaze zabránit takovému samoúčelnému taktizování a pro odstranění průtahů v soudních sporech byla tzv. velkou novelou občanského soudního řádu provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. zavedena koncentrace řízení, a že připuštěním možnosti navrhování důkazů povšechně k vyvrácení důkazu výslechem účastníka by byl smysl institutu koncentrace řízení popřen. Ohledně žalovaným namítané nedostatečnosti důkazů k tvrzení, že žalovaný užíval pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v relevantním období, protože žalobcem založená fotodokumentace spadá do žalovaného období užívání pozemků jen v některých případech, a dále že výslech žalobce a jeho syna [tituly před jménem] [jméno FO] nemůže být považován za věrohodný z důvodu jejich poměru k věci, jejich příbuznosti a poměru k žalovanému, poukazoval žalobce zejména na to, že dokazování probíhalo komplexními důkazními prostředky, které ve svém souhrnu naprosto přesvědčivě s dostatečnou mírou pravděpodobnosti pro účely civilního řízení prokázaly, že žalovaný užívá pozemek žalobce p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] bez přerušení od skončení nájemní smlouvy dne 1. 10. 2018 až dosud, když z některých důkazů provedených v řízení (ke skutkovým zjištěním, která vzal soud prvního stupně za prokázaná dle bodu 4. rozsudku) bylo prokázáno užívání přímo v rozhodném období, některé důkazy dokládaly užívání pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v období po skončení rozhodného období. Pokud jde o námitky žalovaného ke zjištěné výši náhrady za užívání pozemků žalobce na základě revizního znaleckého posudku č. C [Anonymizováno]/[Anonymizováno] vypracovaného Vysokým učením technickým v Brně, Ústavem soudního inženýrství, žalobce poukazoval na to, že podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu má soud zvažovat, zda má posudek všechny formální náležitosti, jsou-li závěry v něm popsané řádně odůvodněny a podloženy obsahem nálezu, dále jestli znalec vyčerpal úkol v rozsahu, v němž mu byl zadán, jestli přihlédl ke všem skutečnostem, s nimiž se měl vypořádat, své závěry podložil výsledky řízení a jestli tyto nejsou v rozporu s ostatními provedenými důkazy. V kontextu s žalovaným citovaným jiným rozsudkem Okresního soudu v Olomouci, ve věci sp. zn. 15 C 330/2014-824, žalobce uváděl, že otázka, která v označené věci byla řešena, spočívala v tom, zda i v případě bývalých zemědělských areálů je pro stanovení ceny obvyklé správná metoda přímého porovnání s realizovanými nájmy, nebo zda je na místě použít metodu jindy jen podpůrnou, a to odvozením výše obvyklého nájemného procentuální částí z kupní ceny předmětného pozemku. Soudy přitom došly k tomu závěru, že je zapotřebí vycházet také v těchto případech z porovnání přímo realizovanými nájmy, a to v případě srovnatelných nemovitostí. Metodu zjištění ceny přímým porovnáním nájmů přitom v tomto případě znalecký ústav také aplikoval a cena zjištěná znaleckým posudkem vycházela z nájemních smluv sjednaných k nemovitostem, které znalecký ústav se svojí nezpochybnitelnou odborností zvolil jako pozemky srovnatelné s pozemky žalobce. Metodu stanovení obvyklého nájemného procentuální částí z obvyklé ceny za nemovitosti uplatnil znalecký ústav jenom podpůrně, respektive tuto metodu aplikoval jen v rámci zadání vypracovat revizní znalecký posudek ke znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO], ze kterého vycházel žalobce při formulování žalobního návrhu, a který žalobce k důkazu také k žalobě připojil. Žalobce pak odkazoval na ustálenou judikaturu ohledně posuzování správnosti znaleckých posudků, podle nichž je zapotřebí vycházet z toho, že soud ze své povahy nedisponuje odbornými znalostmi, aby mohl zodpovědně přezkoumávat věcnou správnost znaleckého posudku, či dokonce nahradit jeho závěry vlastními. Znalecký ústav tedy v daném případě použil požadovanou metodu a podle žalobce je na odbornosti znaleckého ústavu posoudit, které nemovitosti lze považovat za srovnatelné s posuzovanými nemovitostmi, přičemž ze znaleckého posudku je zřejmé, že znalecký ústav učinil ve znaleckém posudku maximum, aby svůj postup při výběru vhodných pronájmů ke srovnání vysvětlil. Pokud znalecký ústav pro stanovení obvyklé ceny nájmu nezohlednil žalovaným předkládané nájemní smlouvy v daném areálu, v nichž žalovaný vždy vystupoval jako nájemce, pak na str. 36 znaleckého posudku a při výslechu zpracovatele posudku bylo řádně odůvodněno, proč tyto nebyly pro požadované znalecké určení použitelné, když by na základě těchto nebyla dodržena definice obvyklé ceny stanovené v zákoně o oceňování majetku, neboť oceňované pozemky jsou pozemky stavebními, jejichž převažující využití podle územního plánu je pro drobnou výrobu a skladování, dále jsou přípustné sklady, provozy, servisy, lokální stravování a ubytování. V případě zemědělských pozemků se jedná o zcela odlišný segment na realitním trhu s pozemky, resp. s nájemným z těchto pozemků. Na podporu závěrů o nepoužitelnosti žalovaným předkládaných nájemních smluv dále žalobce argumentoval tím, že u vlastníků pozemků v předmětném areálu není možno hovořit o tom, že by uzavírali nájemní smlouvy s žalovaným na základě jejich svobodné volby již z toho důvodu, že jejich nemovitosti jsou jednak již zastavěny stavbami žalovaného a dále jde o nemovitosti se stavbami funkčně souvisejícími, a tedy nemůže existovat „volná soutěž“ o osobu nájemce, který by vlastníkům nabídnul za užívání jejich nemovitostí nejvyšší nájemné. Nelze tedy v takovém případě hovořit o tom, že by se v případě takových cen jednalo o nájemné, které by bylo určeno nabídkou a poptávkou trhu. Vlastníkům nemovitostí užívaných žalovaným družstvem totiž zbývají pouze dvě možnosti, a to buď přistoupit na zcela mizerné nájemné nabízené žalovaným, nebo s žalovaným vést velmi nákladný soudní spor, jako je kupříkladu právě tento. Nájemní smlouvy uzavírané za takových okolností není možné považovat za standardní a jimi sjednané nájemné není možné považovat za svobodně sjednané nájemné obvykle dosahované za běžných okolností v obchodním styku ve smyslu ustanovení § 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku. Ostatně žalovaný vůbec přistupuje k majetku žalobce tak, že žalobcův majetek je v podstatě bezcenný, a že tedy je žalovaný oprávněn užívat majetek žalovaného prakticky zdarma, když žalovaný se na nemovitosti žalobce dostane, zatímco žalobce nikoliv. Dle přesvědčení žalobce tím žalovaný téměř popírá vlastnické právo žalobce, pokud prosazuje názor, že může protiprávně užívat cizí nemovitost prakticky bez jakékoliv náhrady z důvodu (domnělého, nikoliv prokázaného) nedostatku právního nikoliv reálného přístupu k nemovitostem. Tímto by dle přesvědčení žalobce bylo popřeno právo na ochranu vlastnického práva, které by tím v podstatě ztratilo jakoukoliv hodnotu. Absurdním důsledkem žalovaným prosazovaného přístupu by pak bylo to, že v případě prosté změny právního stavu, ke které by došlo v případě vydání rozsudku o tom, že se zřizuje právo nezbytné cesty k nemovitostem žalobce v areálu, by najednou žalovaný musel hradit žalobci náhradu za bezdůvodné obohacení ve výši významně vyšší, než by byl povinen hradit do vydání rozsudku o zřízení práva nezbytné cesty. To, ačkoliv jinak by se na možnostech žalovaného užívat předmětné nemovitosti ani na využití či jiných kvalitách pozemku vůbec nic nezměnilo. Žalobce již v rámci řízení před soudem prvního stupně uváděl, že důležitý je objektivní stav věcí, tedy objektivní přístupnost pozemku, respektive jeho napojení na veřejné cesty.

6. Krajský soud při konstatování, že odvolání je přípustné, včasné a podané oprávněnou osobou, přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém rozsahu, a to včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

7. Z obsahu spisu, v rozsahu nezbytném pro posouzení věci odvolacím soudem, vyplývá, že žalobou podanou u okresního soudu dne 17. 6. 2020 se žalobce proti žalovanému domáhal zaplacení částky 137.051,25 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 125.805,17 Kč ode dne 27. 3. 2020 do 5. 5. 2020 ve výši 10 % ročně a dále se zákonným úrokem z prodlení z částky 137.051,25 Kč od 6. 5. 2020 do zaplacení ve výši 10% ročně za skutkových tvrzení výše uvedených, když při určení výše požadovaného plnění vycházel ze znaleckého posudku, který se nechal zpracovat. Okresní soud uplatněnému nároku vyhověl, když dne 26. 8. 2020 ve věci rozhodl platebním rozkazem (č. l. 80), kterým žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci požadované plnění a nahradit mu náklady řízení, přičemž k odporu žalovaného byl platební rozkaz zrušen. V rámci vyjádření po podaném odporu žalovaný učinil nespornými tvrzení žalobce o jeho vlastnictví k předmětným pozemkům a o svém vlastnictví budovy na pozemku žalobce p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] s tím, že připraven hradit přiměřenou částku. Jde-li o pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] pak tvrdil, že tento neužívá, když k přístupu do budovy používá vrata ze směru od pozemku p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], který je v jeho vlastnictví. Odmítal argumentaci, že by pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] tvořil funkční celek s jeho budovou, když poukazoval na to, že budova není dlouhodobě užívána k původnímu účelu jako kravín, je užívána sporadicky k ukládce movitých věcí, k čemuž není třeba používat pozemek žalobce. Zdůrazňovala, že žalobce pozemky kupoval s vědomím, že na jednom z nich stojí stavba žalovaného a že k těmto není zajištěn přístup a vědomě a dobrovolně do takové vztahu nastoupil. Jako neodborný pak hodnotil žalobcem předložený posudek, kterým tento odůvodňoval v žalobou požadované plnění. V rámci repliky k vyjádření žalovaného žalobce uváděl argumentaci k podpoře závěru o funkčním spojení pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a budovy žalovaného, mimo jiné i s ohledem na evidovaný způsob jeho využití jako manipulační plochy a dále snášel tvrzení o způsobu užívání předmětného pozemku žalovaným, který na něm měl zřídit nepovolenou skládku výkopových a stavebních odpadů, měl na něm odstavit kontejner a měla na něj zasahovat cisterna žalovaného sloužící ke kapalnému hospodářství. Dále odmítal argumentaci žalovaného a její relevantnost ve vztahu k posouzení věci samé vztahující k okolnostem nabytí vlastnického práva k předmětným pozemkům žalobcem, když jednak nabývání vlastnictví je ústavně garantovaným právem žalobce a když žalovaný měl možnost pozemky v areálu rovněž nabýt, čehož nevyužil. Ohledně přístupu k pozemkům žalobce tvrdil, že tyto nabyl v době, kdy přístupové komunikace byly ve vlastnictví městyse [adresa], od kterého pak žalovaný pozemky, na nichž byly přístupové cesty odkoupil. První jednání ve věci okresní soud zahájil dne 15. 4. 2021, které po jeho zahájení s ohledem na zvažovaný průběh dokazování přerušil do doby zajištění znaleckého posudku ve věci. Usnesením ze dne 19. 11. 2021 č. l. 187 okresní soud ve věci ustanovil k podání písemného znaleckého posudku z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, znalecký ústav Vysokého učení technického v Brně, Ústav soudního inženýrství, kterému uložil tam specifikovaný znalecký úkol. Písemné vyhotovení znaleckého posudku pak bylo okresnímu soudu předloženo dne 1. 7. 2022. Žalovaný se ke znaleckému posudku vyjádřil obdobně jako v rámci jeho námitek uvedených v odvolání; žalobce považoval znalecký posudek za rozsáhle a odborně zpracovaný s tím, že jeho závěry se podstatně neodchylují od znaleckého posudku jím předloženého. Okresní soud pokračoval v projednávání věci dále dne 3. 11. 2022, kdy zahájil dokazování, když k důkazu provedl ústavní znalecký posudek, včetně výslechu jeho zpracovatelky, a dále pokračoval v dokazování listinami. Podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. vyzval žalobce k doplnění tvrzení a označení důkazů o kontinuálním užívání předmětných pozemků od 1. 10. 2018 do 27. 4. 2020, dále dal poučení podle § 118b) odst. 1 o. s. ř. o koncentraci řízení s tím, že účastníkům poskytl lhůtu 30-ti dnů k doplnění tvrzení a důkazních návrhů, na což účastníci reagovali. Následně okresní soud věc projednal v rámci jednání uskutečněných dne 21. 3. 2023, 15. 6. 2023, 7. 9. 2023, kdy pokračoval v dokazování, přičemž v rámci jednání dne 7. 9. 2023 okresní soud zamítl důkazní návrh žalovaného stran výslechu člena statutárního orgánu žalovaného. Napadaný rozsudek okresní soud vyhlásil v rámci jednání dne 25. 9. 2023. Pro úplnost je rovněž nezbytné uvést, že dne 15. 5. 2023 okresní soud provedl místní šetření na předmětných pozemcích nacházejících se v areálu žalovaného.

8. Předně krajský soud považuje za správná skutková zjištění okresního soudu učiněná z jednotlivých provedených důkazů uvedená pod bodem 4. písemného odůvodnění rozsudku (dále jen odůvodnění), která přejímá a pro stručnost na ně odkazuje. Za podmínek ust. § 213 odst. 2 o. s. ř. odvolací soud zopakoval dokazování znaleckým posudkem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [adresa]/[Anonymizováno] na č. l. 200-266, z něhož dále vyplynulo, že podkladem znaleckého posudku byl i územní plán městyse [adresa] schválený dne 16. 9. 2010 (uveřejněný na webových stránkách městyse), podle něhož se předmětné pozemky v rozhodné době nacházely v plochách VD – plochy drobné výroby a služeb sloužící pro umístění drobné řemeslné výroby, výrobních a nevýrobních služeb (sklady, provozy, servisy, lokální stravování, ubytování), když současně městys neměl v rozhodném období platnou cenovou mapu stavebních pozemků. V rámci místního šetření dne 18. 3. 2022 za účasti zástupců znaleckého ústavu, žalobce, žalovaného a jeho zástupce bylo za shody účastníků zjištěno, že předmětné pozemky nejsou přístupné z veřejné komunikace, jsou přístupné pouze z areálové komunikace (ve vlastnictví žalovaného) s tím, že pozemky jsou oploceny ze strojového pletiva na betonových sloupcích a přístup do areálu je přes uzamykatelnou bránu. Stavba žalovaného na pozemku p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] sestává z několika na sebe navazujících objektů, které mají samostatné vstupy, ze kterých se vychází a vyjíždí na pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], přičemž pouze z jedné části stavby je možný vstup i na pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. V rámci místního šetření pak byly mimo jiné na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zjištěny vyježděné koleje zřejmě od aut či zemědělské techniky. Z protokolu o místním šetření, resp. jeho přílohy na č. l. 470 (fotografie), bylo dále zjištěno, že v předmětné budově žalovaného byly dále uloženy další movité věci, plechové konstrukce, vozidlo se sklápěčem kontejneru. Ze zákresu areálu žalovaného do kat. mapy č. l. 53 byl zjištěn tvar areálu žalovaného, tvar pozemku p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a jeho poloha ve vztahu k pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], tedy že jej obklopuje, a dále to, že se v tomto areálu nachází celkem [hodnota] staveb. Podle § 213 odst. 4 o. s. ř. odvolací soud dále provedl k důkazu listiny, a to Informace o stavbě na pozemcích p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (č. l. 12 verso), Informace o stavbě na pozemcích p. č. st [Anonymizováno]/[Anonymizováno], st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (č. l. 16), Informace o stavbě na pozemku p. č. st. [Anonymizováno] (č. l. 19 verso), Informace o stavbě na pozemku p. č. st. [Anonymizováno] (č. l. 20 verso), Informace o stavbě na pozemku p. č. st. [Anonymizováno] (č. l. 21 verso), Informace o stavbě na pozemcích p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], (č. l. 22 verso), Informace o stavbě na pozemcích p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], (č. l. 24 verso), Informace o stavbě na pozemku p. č. st. [Anonymizováno] (č. l. 26 verso), když z těchto bylo zjištěno, že vlastníkem všech uvedených staveb je žalovaný. Podle § 213a odst. 1 o. s. ř. dále odvolací soud provedl k důkazu listiny Informace o stavbě na pozemcích p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], Informace o pozemku p. č. [hodnota], Informace o pozemku p. č. [hodnota], přičemž bylo zjištěno, že vlastníkem uvedené stavby a pozemků je žalovaný.

9. Rovněž odvolací soud akceptuje závěr okresního soudu o skutkovém stavu věci, jak jej okresní soud vyložil v bodu 6 odůvodnění, na což se pro stručnost odkazuje, s tím doplněním, že předmětné pozemky žalobce se nacházejí v oploceném, uzavíratelném a uzamykatelném areálu žalobce, kde vlastníkem všech budov je žalovaný, přičemž v rozhodné době se pozemky v areálu nacházely dle územního plánu v plochách VD – plochy drobné výroby a služeb sloužící pro umístění drobné řemeslné výroby, výrobních a nevýrobních služeb (sklady, provozy, servisy, lokální stravování, ubytování).

10. Okresnímu soudu lze dále přisvědčit i stran právního posouzení věci, kdy vztah mezi účastníky je třeba za zjištěného skutkového stavu uspořádat podle pravidel bezdůvodného obohacení dle ust. § 2991 o. z. a způsobu jeho vypořádání dle § 2999 o. z.

11. Jde-li o pozemek p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], tedy pozemek žalobce, na němž je umístěna stavba (bývalého kravína) žalovaného, správně okresní soud při zohlednění relevantní judikatury dovolacího soudu zvažoval, že v případě v řízení zjištěného stavu oprávnění vlastníka pozemku jsou omezena stejnými právy vlastníka stavby a v důsledku toho je vlastník pozemku povinen strpět, aby byl pozemek v nezbytném rozsahu užíván vlastníkem stavby, případně pro jeho potřeby. Ze žádného zákonného ustanovení ovšem nevyplývá povinnost vlastníka pozemku strpět jeho užívání bezplatně, a proto není-li pro bezplatné užívání pozemku jiný právní důvod (smlouva – v posuzované věci původní smlouva zanikla a nová, pro rozhodné období, uzavřena nebyla), platí, že povinnosti vlastníka pozemku strpět jeho užívání odpovídá povinnost vlastníka stavby poskytnout mu za ně náhradu. K obohacení vlastníka stavby totiž dochází už ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu užívat. Je pak výlučně věcí jeho rozhodnutí, zda bude stavbu užívat sám nebo ji bezplatně či úplatně přenechá jinému. Proto je správný závěr, že povinnost poskytovat náhradu vlastníku pozemku, na němž stojí stavba, stíhá vlastníka stavby bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo realizuje. Ze stejných důvodů není podstatné ani to, zda užívání stavby přináší zisk, případně komu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1405/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013). Z uvedeného tedy pro posuzovanou věc rezultuje závěr, že žalovaný jako vlastník stavby evidované v katastru nemovitostí jako zemědělská stavba bez č. p./č. e. postavené na pozemku žalobce p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je v situaci, kdy mu k takovému užívání ve vymezeném období nesvědčí právní titul, povinen platit žalobci peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

12. Jde-li o pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], je pro posouzení věci rozhodné, že tento pozemek se nachází v oploceném, uzavíratelném a uzamykatelném areálu žalobce, ve kterém je žalobce vlastníkem všech ostatních staveb a dále, že předmětný pozemek tvoří se zastavěným pozemkem (p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]) funkční celek. Tento závěr lze nepochybně učinit z místního šetření a závěrů znaleckého zkoumání, podle nichž stavba žalovaného na pozemku p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] sestává z několika na sebe navazujících objektů, které mají samostatné vstupy, ze kterých se vychází a vyjíždí na pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], přičemž pouze z jedné části stavby je možný vstup i na pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Pokud žalovaný brojil tvrzením, že uvedený pozemek jako celek neužívá (a contrario částečně užívá, což připustil), je tato obrana bezpředmětná, neboť jak správně okresní soud uzavřel, je totiž na žalovaného možno nahlížet jako na toho, kdo na úkor vlastníka dosáhl postavení detentora tím, že areál učinil oploceným, uzamykatelným a využitelným pro svou potřebu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2024, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013). Není tak rozhodné, nakolik intenzivně (i co do rozsahu) skutečně předmětný pozemek v rozhodném období užíval a jak správně okresní soud zjistil, nepochybně tento užíval k průjezdů a manipulaci s technikou (vyježděné stopy) či částečné umístění cisterny. Uvedený závěr pak nelze zpochybnit ani argumentací žalovaného o přístupnosti areálu, dovozované z možnosti žalobce pořizovat fotografie, když areál je jinak, jak uvedeno výše, oplocený, uzavíratelný a uzamykatelné vstupní branou a dále ani jeho argumentací, že žalobce má možnost část uvedeného pozemku užívat, např. na skladování věcí, když však současně žalovaný snáší argumentací, že žalobce nemá ke svým pozemkům přístup, a to v situaci, kdy z obsahu spisu (mimo jiné) vyplývá, že pozemky žalobce nejsou přístupné z veřejné komunikace, ale pouze z vnitroareálové komunikace, která je ve vlastnictví žalovaného (nabytá od obce). Pro úplnost lze připomenout, že žalovaný ani netvrdil, že by předmětný pozemek žalovaného p. č. 1690/19 měla v rozhodném období užívat jakákoliv třetí osoba. Odvolací soud tedy sdílí závěr okresního soudu o tom, že žalovaného rovněž ve vztahu k pozemku p. č. 1460/19 stíhá povinnost zaplatit žalobci peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny, a to bez ohledu na to, jak intenzivně a v jakém rozsahu v rozhodném období předmětný pozemek skutečně užíval. Správná je pak rovněž úvaha okresního soudu, že citovaná judikatura Nejvyššího soudu přijatá za účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. je použitelná i v poměrech občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

13. V situaci, kdy okresní soud dospěl k závěru, že žalovanému na úkor žalobce vzniká bezdůvodné obohacení, když k užívání pozemků žalobce nacházejících se v jeho areálu nemá žalovaný právní důvod, správně se zabýval otázkou určení výše tohoto bezdůvodného obohacení jako ceny obvyklého nájemného. Protože posouzení těchto skutkových okolností věci bylo závislé na odborných znalostech, správně okresní soud ustanovil ve věci znalce (znalecký ústav) k podání znaleckého posudku (§ 127 o. s. ř.), a to při zpochybnění znaleckých závěrů z žalobcem předloženého znaleckého posudku.

14. V kontextu vyloženého, a i s ohledem na odvolací námitky žalovaného je vhodné připomenout judikatorní závěry (účastníkům vzhledem k obsahu jejich podání známé), že znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhají hodnocení soudem. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda jsou závěry posudku náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Z uvedeného vyplývá, že soud při hodnocení důkazu znaleckým posudkem nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soud sp. zn. 29 Cdo 3476/2020 ze dne 31. 8. 2022).

15. Ani odvolací námitku žalovaného směřující do skutkového závěru o obvyklé ceně nájmu předmětných pozemků vycházející z v řízení provedeného ústavního znaleckého posudku neshledal odvolací soud jako důvodnou. Žalovaný převážně namítal znaleckým ústavem nevhodně zvolené srovnávané pozemky (viz shora – odvolání žalovaného), dále že znalecký posudek nevycházel z nájemních smluv ohledně pozemků v areálů a konečně, že se okresní soud dle žalovaného dostatečným způsobem s námitkami žalovaného nevypořádal. Předně odvolací soud konstatuje, že v řízení k zadání soudu znaleckým ústavem předložený znalecký posudek obsahuje formální náležitosti znaleckého posudku dle § 28 zák. č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech a nezbytné je dále uvést, že pověřená zpracovatelka ústavu byla ve věci vyslechnuta u jednání dne 3. 11. 2022. V situaci, kdy odvolací soud uzavírá, že závěry znaleckého posudku nejsou v rozporu s výsledky jiných důkazů (listy vlastnictví, místním šetřením, katastrální mapa – vzájemné polohové určení pozemků, jejich tvar) a kdy má odvolací soud za to, že bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, zaměřil se na posouzení toho, zda jsou závěry posudku náležitě odůvodněny a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení, přičemž odvolací soud přijímá závěr, že tomu tak je. V tomto směru je třeba odkázat na znalecký posudek, kdy zpracovatel zdůrazňuje, že sestavení databáze srovnávacích nájmů z pozemků pro tuto specifickou tržní situaci je téměř nemožné, neboť s nájemným (správně nájmem) obdobných pozemků se na volném trhu v dané lokalitě téměř neobchoduje, vyjma některých pozemků, které si pronajímá žalovaný, kde je však nájemné odvozeno od zemědělské půdy. V posuzované věci jsou však oceňované pozemky stavebními pozemky, jejichž převažující využití je pro drobnou výrobu a skladování, dále jsou přípustné využití pro sklady, provozy, servisy, stravování, ubytování apod., přičemž zemědělské pozemky jsou zcela odlišným segmentem realitního trhu. Pokud tedy znalecký ústav v rámci srovnání pozemků pro účely zjištění obvyklého nájemného nevzal v úvahu nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a třetími osobami, kde nájemné bylo odvozováno od vyhláškové ceny zemědělských pozemků, nelze tomuto postupu upřít logiku. Nutno v této souvislosti rovněž zdůraznit, že vlastníkem všech budov v uzavřeném areálu je žalovaný, stejně jako pozemků, na nichž jsou vnitroareálové komunikaci (zajišťující přístup k pozemkům pod stavbami i nezastavěným), přičemž se tak s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, na které okresní soud správně poukazuje, nepochybně jedná o tzv. uzavřeny trh a podmínky na něm sjednané nelze označovat za běžné. Vyložené pak podle odvolacího soudu rovněž vylučuje, aby nájemní smlouvy uzavírané žalovaným k pozemkům v jeho uzavřeném areálu mohly být relevantním podkladem pro určení obvyklé ceny nájmu. Odvolací soud tedy znalecký závěr o vyloučení nájemních smluv týkajících se pozemků v uzavřeném areálu žalovaného považuje za popsaných souvislostí za logický odůvodněný. Odmítnout je třeba rovněž výtku žalovaného, že znalecký ústav, potažmo soud, postupovaly příliš formalisticky, když měli vycházet z územního plánu a nikoliv reality. V tomto směru žalovaný pomíjí i vlastní vyjádření ve věci, kdy sám tvrdil, že zemědělská budova žalovaného na pozemku žalobce p. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], původně kravín, dlouhodobě neslouží svému účelu (zemědělské živočišné výrobě). Ostatně tato samotným žalovaným tvrzená skutečnost byla objektivizována v rámci místního šetření, a to jak v rámci zpracování znaleckého posudku (viz i foto), tak i místního šetření provedeného okresním soudem (viz foto), kdy bylo zjištěno, že v budově je uložen stavební a jiný materiál, kontejnery, vozidlo se sklápěčem kontejneru či vysokozdvižný vozík. Pokud pak pozemky v areálu žalovaného jsou určeny dle územního plánu k využití pro drobnou výrobu a skladování, dále jsou přípustná využití pro sklady, provozy, servisy, stravování, ubytování, pak nepochybně předmětné dva pozemky žalobce, tvořící funkční celek, jsou (byly) takto v souladu s uzemním plánem skutečně užívány. Jestliže za popsaného stavu znalecký ústav pro učinění závěru o obvyklé ceně nájmu pozemků žalovaného vycházel ze zjištěné obvyklé ceny nájmů pozemků využívaných způsobem, kterým mají být využívány pozemky žalovaného dle schváleného územního plánu, pak tomuto postupu rovněž nelze odepřít logičnost, a to tím spíše v situaci, kdy se jedná o specifickou tržní situaci, kdy se s nájmem obdobných pozemků na volném trhu neobchoduje. Odvolací soud za popsané situace tak akceptuje znaleckým ústavem použité zjištěné nájemné za uváděné srovnávané pozemky, korigované dle uvedených koeficientů s ohledem na jejich odlišnost, přičemž právě použití jednotlivých koeficientů a jejich vah je výrazem odborných závěrů znalce, které nepřísluší soudu přezkoumávat.

16. Jako důvodnou nelze akceptovat ani námitku žalovaného ohledně nepřipuštění výslechu statutárního zástupce žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO]. Odvolací soud s ohledem na průběh jednání ze dne 7. 9. 2023 přisvědčuje závěru okresního soudu, že uvedený návrh byl v rozporu se zásadou koncentrace navrhován k prokázání jiného skutkové stavu, něž měl vyjít z účastnického výslechu žalobce, nikoliv ke zpochybnění věrohodnosti tohoto důkazů. Nadto v situaci, kdy platí závěr o tom, že žalovaný oplocením a uzavřením předmětného areálu nabyl postavení detentora ve vztahu k pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], není rozhodné, v jakém rozsahu a intenzitě byl pozemek žalovaným užíván. Proto provádění důkazů k těmto skutečnostem (by) bylo zcela nadbytečné. Nadbytečné je pak s ohledem na uvedený závěr se dále zabývat žalovaným předestřenou otázkou stran ne/prokázání užívání předmětných pozemků v rozhodném období.

17. Konečně pokud se žalovaný dovolává aplikace ust. § 13 o. z. ve vztahu k řízení vedenému před Okresním soudem v Olomouci ve věci pod sp. zn. 15 C 330/2014, brojí ve své podstatě tímto zprostředkovaně opětovně proti závěrům znaleckého posudku podaného v této věci (skutkovým zjištěním o obvyklé ceně nájmu) a pomíjí to, že skutková podobnost v této věci není dána. Jak vyplynulo ze znaleckého posudku v této věci (str. 15) a z výpovědi ústavem pověřené zpracovatelky posudku, byly podmínky ocenění v označené věci provedené posudkem stejného ústavu pod č. [Anonymizováno] [Anonymizováno] odlišné, když použitá porovnávací metoda, která by měla nejlépe vystihnout trh v daném segmentu, byla ovlivněna nerovným postavením jednotlivých stran na trhu a hodnoty byly rovněž ovlivněny státem (určitý druh regulace). Proto k takto zjištěné obvyklé ceně nájmu (ve věci sp. zn. 15 C 330/2024) v letech 2014–2017 v rozpětí 0,50 Kč/m2/rok až 1 Kč /m2/rok, provedl znalecký ústav variantní ocenění nájemného odvozeného z ceny pozemků a dospěl k závěru o obvyklé ceně nájmu pozemků v zemědělském areálu v [Anonymizováno] v částkách 5 Kč/m2/rok až 10 Kč/m2/rok. Rozhodnutí v této věci tak není v rozporu se zásadou vyjádřenou v citovaném ustanovení občanského zákoníku.

18. Z výše uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek okresního soudu dle ustanovení § 219 o. s. ř. ve výroku I. jako věcně správný potvrdil. Jako správný byl rovněž potvrzen související výrok IV. o nákladech státu.

19. Jde-li o napadené rozhodnutí stran náhrady nákladů řízení mezi účastníky (výrok III.), lze okresnímu soudu přisvědčit, že v posuzované věci je možné aplikovat pravidlo dle § 142 odst. 3 o. s. ř., když rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. Proto plná náhrada účelně vynaložených nákladů řízení svědčí žalobci. Předně tak žalobci svědčí náhrada za zaplacený soudní poplatek ve výši 6.853 Kč. Žalobce v řízení zastoupený advokátem má dále právo na náhradu nákladů souvisejících s tímto typem procesního zastoupení, tedy na náhradu na odměnu advokáta, náhradu na jeho paušalizované hotové výdaje, cestovné, náhradu za ztrátu času advokáta a na daň z přidané hodnoty. Správně okresní soud pro určení náhrady na odměnu advokáta vycházel z tarifní hodnoty 125.000 Kč, tedy přiznané částky, a správně stanovil sazbu mimosmluvní odměny v částce 6.100 Kč.

20. Za úkony právní služby dle advokátního tarifu (dál jen AT) účelně učiněné zástupcem žalobce pak odvolací soud považuje následující: převzetí a příprava zastoupení (§ 11 odst. 1, písm. a/ AT), výzva k plnění se základním právním a skutkovým rozborem – předžalobní výzva (§ 11 odst. 1, písm. d/ AT), písemné podání ve věci samé – žaloba (§ 11 odst. 1, písm. d/ AT), písemné podání ve věci samé – replika k vyjádření žalovaného ze dne 30. 10. 2020 učiněná k výzvě soudu (§ 11 odst. 1, písm. d/ AT), písemné podání ve věci samé – vyjádření se ke znaleckému posudku učiněné k výzvě soudu (§ 11 odst. 1, písm. d/ AT), účast na jednání před soudem dne 15. 4. 2021 (§ 11 odst. 1, písm. g/ AT), účast na jednání před soudem dne 3. 11. 2022 (§ 11 odst. 1, písm. g/ AT), písemné podání ve věci samé – doplnění tvrzení a označení důkazů ze dne 2. 12. 2022 učiněné k výzvě soudu (§ 11 odst. 1, písm. d/ AT), účast na jednání před soudem dne 21. 3. 2023 – v rozsahu 2 úkonů právní služby (§ 11 odst. 1, písm. g/ AT), účast na jednání před soudem dne 15. 5. 2023 –místní šetření (§ 11 odst. 1, písm. g/ AT), účast na jednání před soudem dne 15. 6. 2023 – v rozsahu 2 úkonů právní služby (§ 11 odst. 1, písm. g/ AT), účast na jednání před soudem dne 7. 9. 2023 (§ 11 odst. 1, písm. g/ AT), písemné podání ve věci samé – závěrečný návrh ve věci samé učiněný k výzvě soudu (§ 11 odst. 1, písm. d/ AT), účast na jednání před soudem dne 25. 9. 202 (§ 11 odst. 1, písm. g/ AT) a další porada s klientem přesahující jednu hodinu konaná dne 26. 10. 2020 (§ 11 odst. 1, písm. c/ AT). Za úkony právní služby zástupce žalobce potřebné k účelnému uplatnění práva žalobce v této věci tak odvolací považuje celkem 17 úkonů, což při sazbě 6.100 Kč/úkon představuje náhradu na odměnu v částce 103.700 Kč.

21. Pokud se týká další žalobcem požadované náhrady nákladů řízení za úkony právní služby jeho advokáta, a to dokladované další porady (§ 11 odst. 1, písm. c/ AT) ze dne 2. 4. 2020, 27. 10. 2022, 1. 12. 2022 a 15. 3. 2023, pak se podle názoru odvolací soudu nejedná o honorovatelné účelně vynaložené náklady řízení žalobce, když z obsahu spisu nevyplývá, že by jejich výsledkem měl být nějaký ve věci učiněný zásadní procesní úkon, který by nebyl pouze opakováním dosavadního procesního postoje a způsobu vedení sporu. Jedná se tedy dle odvolacího soudu o tzv. nadbytečné porady, jejichž délka přesahující jednu hodinu není důvodná (srovnej.: I. ÚS 3208/08, II. ÚS 3211/08, I. ÚS 826/09 atd.). Stejně tak nelze za účelně vynaložené náklady žalobce považovat nevyžádané úkony právní služby, proto lze souhlasil s okresním soudem, pokud na náhradě nákladů řízení nepřiznal žalobci náhradu za písemnou repliku ze dne 19. 4. 2023 k vyjádření žalovaného u jednání dne 21. 3. 2023.

22. Podle § 13 odst. 1, 4 AT dále náleží žalobci náhrada za paušalizované hotové výdaje jeho advokáta v souvislosti s každým shora uvedeným úkonem právní služby přiznaným na náhradě nákladů řízení v sazbě 300 Kč/úkon, tj. celkem částka 5.100 Kč (17x 300 Kč). Dále žalobci náleží náhrada prokázaných cestovních výdajů jeho zástupce v částce 1.124 Kč (§ 13 odst. 1 AT) a náhrada promeškaného času zástupce ve výši 3.000 Kč (§ 14 AT), když pro stručnost se stran výpočtu těchto náhrad odkazuje na bod 20. písemného odůvodnění napadeného rozsudku.

23. V situaci, kdy zástupce žalobce je plátcem daně z přidané hodnoty, náleží žalobci podle § 137 odst. 3 o. s. ř. i náhrada na tuto daň v sazbě 21 % počítaná z náhrady na odměnu, hotových výdajů, cestovného a promeškaného času, tj. z částky 112.924 Kč, a takto mu z uvedeného důvodu náleží náhrada ve výši 23.714 Kč. Celkem žalobci na náhradě nákladů řízení před okresním soudem náleží částka 143.491 Kč (6.853 + 103.700 + 5.100 + 1.124 + 3.000 + 23.714).

24. Pokud okresní soud v posuzované věci správně při rozhodování o náhradě nákladů řízení aplikoval ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., nelze přisvědčit žalovanému v jeho názoru o zohledňování úspěchu a neúspěchu ve věci stran náhrady nákladů řízení vzniklých po doručení znaleckého posudku. Žalovaný totiž pomíjí, že náhrada nákladů řízení žalobce se počítá (tarifní hodnota) z přiznané, nikoliv uplatněné částky, což je nepochybně projevem spravedlivého uspořádání vztahů stran náhrady nákladů řízení při aplikaci citovaného nákladového pravidla. Pokud dále žalovaný namítá, že účast u jednání dne 25. 9. 2023 měla být v rámci rozhodování o náhradě nákladů honorována pouze jako mimosmluvní odměnou ve výši jedné poloviny ve smyslu § 11 odst. 2, písm. f) AT, pak této argumentaci nelze přisvědčit, když u jednání dne 25. 9. 2023 nedošlo pouze k vyhlášení rozhodnutí, ale rovněž byly činěny úkony jednání dle § 119a odst. 1 a 2 o. s. ř.

25. O nákladech odvolacího řízení rozhodl krajský soud dle ustanovení § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce byl v odvolacím řízení z procesního hlediska zcela úspěšný, neboť odvolání žalovaného nebylo vyhověno. Žalovaný tedy má povinnost uhradit žalobci plnou náhradu účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení, které sestávají z odměny za zastupování advokátem dle ustanovení § 7 odst. 5, § 11 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a. t.) ve výši 12.200 Kč (2x 6.100 Kč – sepis vyjádření k odvolání žalobkyně a účast u jednání dne 22. 8. 2024 dle ustanovení § 11 odst. 1 písm. k/ a g/ a. t.), dále z paušální náhrady hotových výdajů advokáta žalobce ve výši 600 Kč (2x 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 1 a 3 a. t.), cestovného zástupce žalovaného ve výši 1.474,80 Kč, určeného v souladu s vyhl. č. 398/2023 Sb. na trase ze sídla advokáta [adresa] a zpět k jednání dne 22. 8. 2024, vozidlem RZ [SPZ], celkem ujeto 188 km, při kombinované spotřebě 5,8 l na 100 km, paušální náhradě za ujetý km 5,60 Kč a vyhláškové ceně paliva motorová nafta 38,70 Kč/l a náhrady za promeškaný čas na této cestě za 4 započaté půlhodiny po 100 Kč, celkem 400 Kč (§ 14 odst. 1 a. t.). Dále zástupci žalobce náleží daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z výše uvedené odměny a náhrad, tj. částky 14.674,80 Kč, když doložil, že je plátcem této daně, ve výši 3.081,70 Kč. Celkem tak žalovanému na nákladech odvolacího řízení náleží částka 17.756,50 Kč.

26. Místo plnění u náhrady nákladů odvolacího řízení určil krajský soud v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokáta žalobce s tím, že lhůtu k plnění určil třídenní v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., když s ohledem na výši částky nákladů řízení neshledal důvody pro povolení delší lhůty plnění či povolení plnění ve splátkách.

Poučení