8 C 363/2009 - 869

Rubrum

Okresní soud Brno-venkov v Brně rozhodl soudkyní JUDr. Soňou Nedbalovou v právní věci žalobce:[Jméno žalobce A], IČ: [IČO žalobce A] se sídlem [Adresa žalobce A] zastoupený [Jméno žalobce B], advokátem se sídlem [Anonymizováno] proti žalovanému:[Jméno žalovaného A], narozený dne [Datum narození žalovaného A] bytem [Adresa žalovaného A] zastoupený [Jméno žalovaného B], advokátem se sídlem [Anonymizováno] o zaplacení 1.989.000 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Zamítá se návrh, jímž se žalobce domáhá po žalovaném zaplacení částky 1.989 000 Kč s úrokem z prodlení 7,75 % ročně za dobu od 29. 1. 2011 do zaplacení.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 703.950 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám [Jméno žalovaného B], advokáta v [jméno FO].

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhá vydání rozsudku, jímž by soud zavázal žalovaného zaplatit žalobci 1.989.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od 17. 11. 2007 do zaplacení. Tvrdí, že žalovaný je výlučným vlastníkem budovy bez čísla postavené na pozemku parc. č. [hodnota] a téhož pozemku v k. ú. [adresa]. Žalobce na základě smlouvy o nájmu z 31. 12. 1994 a dodatku č. [hodnota] z 23. 12. 1997 je nájemcem této budovy i pozemku, když smlouvu uzavřel s bývalým společníkem a původním vlastníkem nemovitosti [jméno FO]. Účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalobce, zejména další podnájem nemovitosti jiným subjektům. Žalobce byl oprávněn přenechat předmět nájmu další osobě na základě smlouvy o podnájmu. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2009, tedy na 15 let s tím, že pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby, jestliže by žalobce byl v prodlení s placením nájemného, anebo by na žalobce byl vyhlášen konkurs, anebo by žalobce přes písemné upozornění hrubě porušoval klid a pořádek. Žalobce od počátku nájmu prováděl postupně celkovou rekonstrukci nemovitostí nákladem přesahujícím 5,5 milionů Kč. V dodatku z 23. 12. 1997 k nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že náklady vynaložené na rekonstrukci budou k datu ukončení smluvního vztahu vyúčtovány a žalobci zaplaceny pronajímatelem. Dne 13. 4. 2006 však [jméno FO] bez vědomí žalobce uzavřel s žalovaným kupní smlouvu, kterou prodal tyto nemovitosti žalovanému, a v ní žalovaného ujistil, že na převáděných nemovitostech neváznou žádné dluhy ani věcná břemena s výjimkou jednoho zástavního práva, a že na nemovitostech neváznou ani jiná práva třetích osob, že k nim žádný subjekt nemá nájemní ani jiná užívací práva. Žalovaný poté začal užívat nemovitosti bez ohledu na nájemní smlouvu z 31. 12. 1994, nemovitosti vyklidil a začal provádět stavební úpravy. Žalobce proto nemohl nemovitosti jakkoli užívat, neboť žalovaný vyměnil zámky a nemovitosti užíval sám. Dne 28. 4. 2006, tedy 1 den po účinnosti vkladu vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí, zaslal [jméno FO] žalobci dopis z 24. 4. 2006 označený jako výpověď nájemní smlouvy, kterým nájemní smlouvu vypověděl. Tato výpověď však je právně neúčinná, neboť [jméno FO] dal výpověď na poštu den poté, kdy přestal být vlastníkem nemovitosti, a výpověď byla žalobci doručena 10. 5. 2006. Nájemní smlouva žádnou výpověď bez uvedení důvodu neumožňovala a důvody pro výpověď dohodnuté ve smlouvě nebyly dány. [jméno FO] odmítal s žalobcem jednat, a když v červnu 2006 se žalobce pokoušel vstoupit do pronajatých nemovitostí, došlo ke konfliktu, po němž [jméno FO] slíbil, že vše dá do pořádku. Dne 15. 8. 2006 byl [jméno FO] doručen dopis žalovaného ze 7. 8. 2006, v němž žalovaný uvedl, že se stal novým vlastníkem předmětných nemovitostí, a vyzval paní [jméno FO] k vyklizení a odvezení movitých věcí z objektu. Uvedl, že nebyl při sjednávání kupní smlouvy ze strany prodávajícího upozorněn na nájemní smlouvu. Následně žalobce oznámil žalovanému, že žalobce je nájemcem nemovitostí podle citované nájemní smlouvy až do konce roku 2009. Po další korespondenci mezi účastníky žalovaný odmítl jakákoli další jednání a neumožnil žalobci užívat nemovitosti ani částečně. Žalobce dal podnět k zahájení trestního řízení, věc však byla odložena. Žalovaný jako nový vlastník nemovitostí vstoupil do právního postavení pronajímatele z uvedené nájemní smlouvy, a byl povinen žalobci umožnit řádné užívání nemovitosti, což však neučinil. Neumožnil žalobci ani do nich vstoupit a věci žalobce uložené v objektu vyklidil neznámo kam. Žalobce v předešlé době pronajímal tyto nemovitosti firmě [jméno FO] - [Anonymizováno] [právnická osoba] a [právnická osoba] Dne 17. 1. 2006 žalobce uzavřel se společností [právnická osoba]. smlouvu o budoucí smlouvě nájemní, v níž bylo dohodnuto, že do 17. 6. 2006 uzavře žalobce s touto společností nájemní smlouvu na pronájem předmětných nemovitostí na dobu určitou do 31. 12. 2009. Nájem byl dohodnut za účelem podnikatelské činnosti podnájemce, zejména ke skladování a potravinářské výrobě, za měsíční nájemné 78.000 Kč. V důsledku protiprávního jednání žalovaného však tato nájemní smlouva s [právnická osoba]. nemohla být uzavřena, a žalobci tak ušlo nájemné za dobu od 17. 6. 2006 do 31. 12. 2009 ve výši 3.361.800 Kč. Z toho žalobce nárokuje žalovanou částku 1.989.000 Kč za období od 16. 11. 2007 do 31. 12. 2009. Žalobce vyzval žalovaného, aby upustil od svého protiprávního jednání, dopisem z 15. 8. 2006, který si žalovaný převzal následujícího dne, a dostal se tak do prodlení se zaplacením žalované částky.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Poukázal na to, že nájemní smlouva z 31. 12. 1994 je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem. Chybí zde předchozí souhlas správního orgánu, byť v podobě fikce jeho nečinnosti. Ve smlouvě není řádným způsobem sjednána splatnost nájemného. Smlouvy o nájmu nebytových prostor nelze platně sjednávat k jinému účelu, než ke kterému jsou prostory stavebně určeny. Žalobce však uzavřel nájemní smlouvu za účelem provozování jeho podnikatelské činnosti a k podnájmu dalším subjektům, což je v rozporu se zákonem, neboť předmětem podnikání žalobce byla ke dni podpisu nájemní smlouvy koupě a prodej nepotravinářského zboží a poskytování služeb spojených s obchodní činností a činnost zprostředkovatelská. Nájemní smlouva je také v rozporu se smlouvou o výpůjčce z 1. 4. 1994, kdy tato má stejný účel, totéž období. Veškeré právní úkony spojené s uzavřením nájemní smlouvy byly učiněny účelově, smlouva měla sloužit k tomu, aby žalobce měl možnost si vzít úvěr u [právnická osoba] na čerpání investičního úvěru na rekonstrukci nemovitostí. Pronajaté nemovitosti však žalobce od pronajímatele do užívání za sjednaným účelem nepřevzal a fakticky do roku 1997 nevyvíjel v nich žádnou podnikatelskou činnost. Ze získaných finančních prostředků použil k rekonstrukci objektu toliko část ve výši okolo 500.000 Kč z později čerpaného úvěru podle úvěrové smlouvy č. [hodnota] uzavřené 24. 2. 1995. Žalobce tedy právní úkon spočívající v uzavření nájemní smlouvy neučinil vážně, a takové jednání nemůže požívat ochranu zákona. Žalobce dále za pronájem nemovitostí neplatil ani symbolické nájemné 1.000 Kč měsíčně. Nedoložil a nevyúčtoval pronajímateli žádné investice vložené do nemovitostí. Žalovaný dne 30. 6. 2006 sepsal výpověď z nájemní smlouvy z důvodu neplacení nájemného, kterou v červenci 2006 doručil žalobci prostřednictvím [tituly před jménem] [jméno FO]. Platnost nájemní smlouvy tak byla ukončena nejpozději 30. 9. 2006. I kdyby nájemní smlouva byla platná, nevznikla žalobci žádná škoda, když žalobce objekt od roku 2000 do roku 2001 nevyužíval, a v době, kdy měla být uzavřena podnájemní smlouva se společností [právnická osoba]., nebyl objekt ve stavu způsobilém k užívání či pronajímání. Smlouva o budoucí smlouvě nájemní nebyla nikdy naplněná, nebyla podle ní uzavřena hlavní nájemní smlouva, žalobce o to nepožádal, společnost [Anonymizováno] o to také žalobce nepožádala, neboť přestala mít na uzavření nájemní smlouvy zájem. Žalobce by ani nemohl získat nájemné 78.000 Kč měsíčně, neboť tato částka je nepřiměřená a nereálná. Společnost [Anonymizováno] by neměla dostatek peněžních prostředků na to, aby nájemné v této výši žalobci platila. Od požadované částky ušlého zisku je třeba odpočítat výdaje, které by žalobce musel hradit, například daň z nemovitostí, poplatek za odvod srážkových vod, pojištění nemovitosti, náklady na revize elektřiny, komínu, plynu a výtahu, a náklady na údržbu a opravy objektu. Všechny tyto náklady převyšují výnos, který by žalobce mohl za pronajímání objektu reálně vůbec kdy získat. Navíc k předmětné budově byla omezená možnost přístupu přes pozemky parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota]. Žalobce, respektive [jméno FO], se při opakovaných jednáních s žalovaným nezmínila o tom, že žalobcem má uzavřenou smlouvu o budoucí smlouvě o podnájmu s třetí osobou. Jednatelka společnosti [právnická osoba]. [jméno FO] oslovila žalovaného později, nezmínila se rovněž o existenci budoucí smlouvy uzavřené mezi její firmou a žalobcem, požadovala pouze vydání věcí, jejichž nepřesný a neúplný seznam žalovanému předložila. Když ji žalovaný umožnil vstup do objektu a vyzval ji k převzetí věcí, odmítla tak učinit a od té doby se neozvala. Žalovaný z toho usoudil, že smlouva o budoucím podnájmu mohla být pravděpodobně sepsána i podepsána později než žalobce tvrdí.

3. V průběhu řízení účastníci jednali mimosoudně a na jejich shodný návrh bylo řízení přerušeno usnesením ze dne 23. 5. 2012 č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 21. 6. 2012. Mezi účastníky však nakonec k dohodě nedošlo, a soud na návrh žalobce v řízení pokračoval.

4. Rozsudkem ze dne 18. 4. 2014 č. j. [spisová značka] byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta, neboť soud posoudil nájemní smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a [jméno FO] dne 31. 12. 1994 jako neplatnou. K odvolání žalobce rozhodl Krajský soud v Brně usnesením ze dne 11. 1. 2017 č. j. [spisová značka] o zrušení citovaného rozsudku a věc byla vrácena k dalšímu řízení se závazným právním názorem, že citovaná nájemní smlouva je platná, a v dalším řízení je třeba zabývat se posouzením nároku žalobce z hlediska toho, zda a na základě porušení jaké právní povinnosti a kým vznikla žalobci jím tvrzená škoda.

5. Rozsudkem z 13. 2. 2019 č. j. [spisová značka] soud v převážné části žalobě vyhověl a zavázal žalovaného zaplatit žalobci 1.989.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 29. 1. 2011 do zaplacení, a žalobu zamítl pouze ohledně úroku z prodlení z téže částky za dobu od 17. 11. 2007 do 28. 1. 2011. Žalovaný podal proti rozsudku odvolání a Krajský soud v Brně rozsudkem z 3. 3. 2020 č. j. [spisová značka] předmětný rozsudek potvrdil. Oba rozsudky však byly zrušeny v dovolacím řízení rozsudkem Nejvyššího soudu České republiky z 26. 11. 2020 č. j. [spisová značka], který nabyl právní moci dne 19. 1. 2021. Věc byla vrácena podepsanému soudu k dalšímu řízení se závazným právním názorem. Dovolací soud uložil zabývat se věcí z hlediska předvídatelnosti škody z pohledu žalovaného a zvážit protiprávnost jednání žalovaného a příčinnou souvislost mezi jeho jednáním a vznikem škody.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalobce soud zjistil, že žalobce byl do rejstříku zapsán 27. 12. 1991 a byl zřízen společenskou smlouvou z 19. 9. 1991. Předmětem jeho podnikání od 22. 9. 1993 je koupě a prodej potravinářského a nepotravinářského zboží v rozsahu nevyžadujícím zvláštní povolení, poskytování služeb spojených s obchodní činností a zprostředkovatelská činnost s výjimkou oblastí vyžadující zvláštní povolení, a od roku 1996 ještě hostinská činnost a pronájem movitých a nemovitých věcí a koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej v rozsahu nevyžadujícím zvláštní oprávnění. Statutárním orgánem žalobce od vzniku společnosti je [jméno FO], a od 22. 9. 1993 do 14. 3. 2001 jím byl ještě [jméno FO]. Společníky žalobce od 22. 9. 1993 byli jak [jméno FO], tak [jméno FO], avšak [jméno FO] toliko do 14. 3. 2001, a namísto něj se stala společníkem [jméno FO]. Od 22. 9. 1993 jménem žalobce jedná a podepisuje statutární zástupce. Předmětu činnosti žalobce, jak je popsán v obchodním rejstříku, odpovídají i údaje ve výpisu z živnostenského rejstříku ohledně žalobce.

7. Z výpisu z živnostenského rejstříku ohledně žalovaného vyplývá, že žalovaný je od roku 1995 držitelem živnostenského oprávnění pro výrobu, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona v oborech činnosti zprostředkování obchodu a služeb a poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků, to vše na dobu neurčitou. Podle databáze obchodního rejstříku je žalovaný od května 2006 jednatelem a společníkem společnosti [právnická osoba]., IČ [IČO], do jejíhož předmětu podnikání náleží od listopadu 2006 do března 2012 výroba potravinářských výrobků. Pro obor činnosti výroba potravinářských a škrobárenských výrobků je tato společnost držitelkou živnostenského oprávnění od roku 1992 na dobu neurčitou.

8. Dne 31. 12. 1994 uzavřel [jméno FO] jako pronajímatel s žalobcem jako nájemcem Smlouvou o nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. Z ní soud zjistil, že [jméno FO] jakožto výlučný vlastník provozní budovy na pozemku č. parc. [Anonymizováno] a vlastník téhož pozemku v k. ú. [adresa] přenechal žalobci tyto nemovitosti do nájmu a tyto mu předal podle stavebnětechnického určení budovy ve stavu způsobilém obvyklému užívání. S ohledem na účastenství [jméno FO] jakožto společníka ve společnosti žalobce a z titulu zhodnocení restituovaných nemovitostí přenechává [jméno FO] předmět nájmu do užívání žalobci za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobce, zejména i k podnájmu dalším subjektům. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 1. 1995 do 31. 12. 2009. V článku III bylo dohodnuto, že před uplynutím této doby nájmu je možné ukončit nájemní vztah dohodou smluvních stran. Pronajímatel může písemně vypovědět smlouvu před uplynutím sjednané doby ve 3 případech, a to jestliže nájemce, tedy žalobce, je v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, nebo byl--li na žalobce prohlášen konkurs, anebo žalobce přes písemné upozornění hrubě porušuje klid a pořádek. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počítá se od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. V článku IV bylo dohodnuto nájemné za celý předmět nájmu ve výši 12.000 Kč ročně, a bylo splatné jednou za 5 let v hotovosti k rukám pronajímatele, anebo převodem na jeho účet. Nájemce není povinen nájemné platit, pokud pro vady předmětu nájmu, které nezpůsobil, nemohl předmět nájmu užívat. Článek V obsahuje povinnost žalobce užívat předmět nájmu řádně a pro účely podnikání v souladu s obecně závaznými právními předpisy a znovu bylo na tomto místě dohodnuto, že v souladu s podnikatelskými záměry je žalobce oprávněn přenechat předmět nájmu třetí osobě na základě řádně uzavřené smlouvy o podnájmu. Žalobce se zavázal platit náklady spojené s obvyklým udržováním a provozem, a pronajímatel se zavázal platit ceny služeb související s užíváním předmětu nájmu, především elektřinu, plyn, vodu, teplo a další. Rekonstrukce, větší opravy či jiné stavební úpravy předmětu nájmu bylo možné provádět jen na základě oboustranné dohody smluvních stran, anebo dodatku k této smlouvě, který bude obsahovat i způsob úhrady vynaložených nákladů na rekonstrukce či opravy. V závěrečném článku je zmíněno, že práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy jsou závazná i pro právní nástupce obou smluvních stran, a že veškeré změny smlouvy je nutno učinit v písemné formě. Smlouva byla uzavřena ve [adresa] a je podepsána pronajímatelem [jméno FO] a za žalobce smlouvu podepsala [jméno FO].

9. K citované nájemní smlouvě byl uzavřen dne 23. 12. 1997 mezi týmiž smluvními stranami dodatek č.

1. Z úvodních ustanovení vyplývá, že dodatek byl uzavřen vzhledem k tomu, že nájemce s pronajímatelem odsouhlasili rekonstrukce předmětu nájmu. Článkem I tohoto dodatku se mění článek IV nájemní smlouvy tak, že nájemné za předmět nájmu je stanoveno dohodou ve výši 12.000 Kč ročně, a bude vyúčtováno žalobci k datu ukončení nájemního vztahu formou zápočtu oproti částce vyúčtované ze strany žalobce pronajímateli za provedené rekonstrukce. Smluvní strany souhlasně prohlásily, že ke dni podpisu dodatku byly provedeny na předmětu nájmu rozsáhlé rekonstrukce, zejména stavebnětechnické zhodnocení nemovitosti, rekonstrukce vzduchotechniky, kompletní elektroinstalace a další. Náklady vynaložené na provedené rekonstrukce uhradil žalobce, kterému byl na tyto rekonstrukce poskytnut [právnická osoba] úvěr 4.000.000 Kč. K datu ukončení nájemního vztahu bude provedeno vyúčtování celkových nákladů vynaložených na zhodnocení a vybavení nemovitosti ve vlastnictví pronajímatele a pronajímatel se zavázal takto vyúčtované náklady uhradit. Podle článku III tohoto dodatku zůstává uzavřená nájemní smlouva v ostatním bez dalších změn. Dodatek byl podepsán [jméno FO] a za žalobce [jméno FO] jakožto pověřeným společníkem žalobce. 10. [jméno FO] nabyl předmětné nemovitosti v k. ú. [adresa] na základě Dohody o vydání nemovité věci podle zákona 403/1990 Sb. ze dne 4. 2. 1991, kterou [Anonymizováno] převedlo tyto nemovitosti na [jméno FO]. Z dohody vyplývá, že předmětná budova v té době sloužila jako školní dílny.

11. Výpisem z katastru nemovitostí soud ověřil, že předmět nájemní smlouvy i jejího dodatku byly v katastru nemovitostí řádně zapsány, přičemž ke dni 11. 5. 2000 byl jako výlučný vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec a katastrální území [adresa] zapsán [jméno FO], nar. [datum]. Jednalo se o pozemky č. parc. [Anonymizováno] - zastavěná plocha o výměře [Anonymizováno] m, parc. č. [hodnota] - zastavěná plocha, objekt bydlení č. p. [Anonymizováno] a parc. č. [hodnota] - zahrada. Na těchto nemovitostech vázlo zástavní právo pro [právnická osoba]. z titulu zástavních smluv, zajišťujících pohledávky banky za žalobcem z titulu úvěru. Soud poukazuje na to, že u pozemku parc. č. [hodnota] je ve výpisu uvedeno, že jde o vlastnictví pozemku a stavby občanské vybavenosti. Následně byly údaje v katastru nemovitostí upřesněny, kdy ke dni 29. 3. 2011 byl jako výlučný vlastník pozemku parc. č. [hodnota] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno] m a budovy bez čísla popisného a evidenčního - občanská vybavenost stojící na tomto pozemku, zapsán žalovaný. Podle výpisu ke dni 24. 4. 2017 měla tatáž budova č. p. [Anonymizováno], a jejím vlastníkem byl žalovaný, avšak následně došlo ke změně vlastnictví téhož pozemku i budovy na společnost [právnická osoba] [právnická osoba]., IČ [IČO]. Budova k dnešnímu dni je již zbourána, a tudíž neexistuje.

12. Nabývacím titulem pro žalovaného k pozemku parc. č. [hodnota] včetně stavby byla kupní smlouva ze dne 13. 4. 2006, z níž soud zjistil, že byla uzavřena mezi [jméno FO] jakožto prodávajícím a žalovaným jakožto kupujícím. Prodávající prodal žalovanému budovu včetně pozemků za kupní cenu 4.500.000 Kč. V článku III ujistil [jméno FO] výslovně žalovaného, že na převáděných nemovitostech neváznou mimo jiné práva třetích osob, že k nemovitostem nemá žádný subjekt nájemní ani jiná užívací práva, že taková práva dalším osobám ani nemohou vzniknout v důsledku jednání prodávajícího. Zároveň bylo dohodnuto, že z tohoto důvodu prodávající odpovídá žalovanému za veškerou škodu, která by mu případně vznikla z nepravdivosti tohoto ujištění. Pokud by třetí osoby vůči žalovanému uplatňovaly jakoukoli pohledávku či jiné právo vzniklé před převodem vlastnictví podle této smlouvy, zavázal se prodávající, že pohledávku zaplatí či jiné právo uspokojí ze svého a že žalovanému nahradí případně vzniklou škodu. Prodávající prohlásil, že budova byla kolaudována pro potravinářskou výrobu, žalovaný potvrdil, že se seznámil se stavem převáděných nemovitostí a v tomto stavu je kupuje. V článku V smlouvy je sankční ujednání, podle něhož v případě, že se ukáže kterékoli z prohlášení prodávajícího z článku III smlouvy nepravdivým, má kupující, tedy žalovaný, právo od smlouvy odstoupit. Právní účinky vkladu podle této smlouvy do katastru nemovitostí vznikly ke dni 27. 4. 2006.

13. Před uzavřením výše citované nájemní smlouvy z 31. 12. 1994 uzavřel [jméno FO] jakožto vypůjčitel s žalobcem jakožto půjčitelem smlouvu o výpůjčce dne 1. 4. 1994. Touto smlouvou [jméno FO] jakožto výlučný vlastník provozní budovy na [adresa], kterou nabyl na základě dohody o vydání věci ze 4. 2. 1991, předal žalobci tento předmět výpůjčky do užívání stavebnětechnického určení budovy ve stavu způsobilém k obvyklému užívání. Smlouva byla sjednána na dobu 15 let a žalobce se zavázal hradit náklady spojené s obvyklým udržováním a provozem a cenu služeb související s užíváním předmětu výpůjčky, především za elektřinu, plyn, vodu, teplo podle skutečné spotřeby. Smlouvu podepsal [jméno FO] a za žalobce [jméno FO]. [jméno FO] v den podpisu smlouvy 1. 4. 1994 udělil plnou moc jakožto vlastník provozní budovy a pozemku parc. č. [adresa], žalobci, tedy společnosti [právnická osoba]., ke všem činnostem a úkonům spojeným s pronájmem těchto nemovitostí, s jejich rekonstrukcí a ke všem jednáním s třetími osobami a všemi úřady s tímto související.

14. Ohledně účelu užívání zmíněné budovy soud zjistil z potvrzení [právnická osoba]. ze dne 17. 4. 2012, že právní předchůdce této společnosti, výrobní družstvo [Anonymizováno], vydalo restituentovi [jméno FO] objekt situovaný na parc. č. [adresa], jednalo se o budovu s nebytovými prostory, v níž byla umístěna svářečská škola provozovaná tímto družstvem. Existenci svářečské školy potvrzuje i svědek [tituly před jménem] [jméno FO], který tento objekt zná z titulu svých pracovních povinností na [Anonymizováno]. Podle tohoto svědka byl objekt přestavěn na výrobu lahůdek a masných výrobků a svědek byl přítomen při první kolaudaci pro potravinářský provoz pro firmu [Anonymizováno]. V pozdější době v objektu byla stáčírna lihu. Oba účastníci řízení potvrzují, že objekt byl zkolaudován jako výrobna lahůdek v roce 1995. Tato skutečnost odpovídá i obsahu stavebního povolení, vydaného stavebním úřadem [adresa] dne 2. 11. 1998 č. j. [Anonymizováno], které nabylo právní moci 19. 11. 1998, a kterým stavební úřad povolil stavební úpravy části výrobny lahůdek [adresa] se změnou užívání na výrobnu lihovin studenou cestou na pozemku parc. č. [adresa].

15. Žalobce ohlásil jakožto právnická osoba svoji živnost na [právnická osoba] [adresa] dne 6. 10. 1994 pro předmět podnikání pronájem věcí movitých a nemovitých, a k této listině připojil doklad o souhlasu obce s umístěním této provozovny.

16. Z následně uvedených listin soud zjistil, že žalobce pronajímal předmětné nemovitosti ve [adresa] dalším osobám. Existenci nájemního vztahu mezi žalobcem a [jméno FO] zjistil soud z těchto listin. Dne 15. 4. 1994 uzavřel žalobce jakožto pronajímatel s nájemcem [jméno FO], IČ [IČO], nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou nebytové prostory situované v provozní budově, a to kancelářské, výrobní, dílenské a další prostory podobných i jiných vlastností o rozměru celkem [hodnota] m v provozní budově na [adresa] v k. ú. [adresa]. Nájemce se zavázal užívat předmět nájmu k výrobě potravinářských výrobků, přičemž předmět nájmu je podle svého stavebnětechnického určení vhodný pro tento účel. Nájem byl sjednán na dobu určitou 10 let počínaje dnem 15. 4. 1994. Nájemné bylo dohodou stanoveno na 480.000 Kč ročně za celý předmět nájmu po dobu prvních 4 let, a následně byl žalobce oprávněn jednostranně zvýšit nájemné na výši obvyklou. Nájemce se zavázal žalobci platit nájemné v měsíčních platbách 40.000 Kč vždy do každého 10. dne v měsíci předem a zavázal se také hradit cenu služeb související s nájemním vztahem především za dodávky elektřiny, plynu, vody, tepla, telekomunikační poplatky, a to podle skutečné spotřeby. Následně dne 1. 10. 1994 uzavřel žalobce jako pronajímatel s tímtéž nájemcem [jméno FO] další nájemní smlouvu, na základě níž žalobce pronajal nájemci nebytové prostory situované v téže provozní budově ve [adresa], a to kancelářské, výrobní, dílenské a další prostory podobných užitných vlastností o rozměru celkem [hodnota] m, a to za účelem výroby potravinářských výrobků. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 10 let počínaje dnem 1. 10. 1994, nájemné bylo dohodnuto na 1.200.000 Kč ročně za celý předmět nájmu po dobu prvních 4 let trvání nájmu, a poté byl žalobce oprávněn jednostranně nájemné zvýšit na výši obvyklou. Nájemce se zavázal hradit nájemné v měsíčních zálohových platbách ve výši 100.000 Kč do 10. dne každého měsíce předem a zavázal se platit cenu služeb souvisejících s nájemním vztahem, především za elektřinu, plyn, vodu, teplo, telekomunikační poplatky, vše podle skutečné spotřeby. Podle listiny nazvané Potvrzení - souhlas žalobce potvrdil dne 11. 5. 1995, že souhlasí s postoupením nájemní smlouvy z firmy [jméno FO] na firmu [právnická osoba] se všemi právy a povinnostmi. Z výpisu z obchodního rejstříku soud zjistil, že společnost [právnická osoba], IČ [IČO], byla zapsána do obchodního rejstříku 15. 5. 1995, jejím jednatelem byl [jméno FO] až do roku 1997, a rovněž [jméno FO] až do roku 2000. [jméno FO] a [jméno FO] byli rovněž společníky této společnosti, která byla vymazána z obchodního rejstříku v roce 2016. Z potvrzení ze dne 24. 10. 1996 je zřejmé, že [jméno FO] za žalobce potvrdil, že [jméno FO] splatil ke dni 30. 6. 1996 všechny jistiny a úroky v částkách daných příslušným splátkovým kalendářem žalobci a to v souvislosti se splácením úvěrů u [právnická osoba] č. [hodnota] ze dne 30. 11. 1994 a č. [hodnota] ze dne 24. 2. 1995.

17. Z listiny odstoupení od nájemní smlouvy vyplývá, že [jméno FO] jakožto pověřený společník žalobce převzala dne 29. 11. 1995 odstoupení od nájemní smlouvy, uzavřené 1. 10. 1994 s [jméno FO]. Nájemní vztah měl skončit 30. 11. 1995 a ke dni 1. 12. 1995 se mělo uskutečnit předání předmětu nájmu žalobci. Finanční vypořádání mělo být řešeno samostatnou dohodou mezi oběma smluvními stranami. Smluvní vztah žalobce s [jméno FO] a následně se společností [právnická osoba] potvrzuje i výpověď svědka [tituly před jménem] [jméno FO], který byl jednatelem a společníkem [právnická osoba], jak je shora uvedeno. Podle svědka si žalobce vzal celkem [hodnota] úvěry na rekonstrukci předmětné budovy, a [jméno FO] svědkovi písemně potvrdil, že společnost [právnická osoba] splatila veškeré splátky jistiny a příslušenství obou úvěrů do konce června 1996. Platby nájemného činily asi 100.000 Kč za užívání objektu žalobci. Svědek objekt poprvé navštívil v roce 1994, kdy byla prováděna částečná rekonstrukce. Než se společnost [právnická osoba] do objektu nastěhovala, byly rozkopány podlahy a provedena vodorovná kanalizace, částečně zrekonstruovány rozvody vody, provedeny dlažby a obklady, opravovala se elektroinstalace, což dokončila společnost [právnická osoba]. V poschodí objektu byl sklad, kam zatékalo, a musela být provedena drobná oprava střechy. Společnost [právnická osoba] musela splnit požadavky hygieny, provést různé úpravy, kompletní revize, zajistit instalaci chladíren, a na základě toho řádně proběhla kolaudace, a v objektu byla provozována potravinářská výroba studené kuchyně asi po dobu 1 a půl roku. Po skončení nájmu si společnost [právnická osoba] chladírny odvezla.

18. Dne 1. 5. 1997 uzavřel žalobce jako pronajímatel se společností [právnická osoba], IČ [IČO] jakožto nájemcem smlouvu o nájmu nemovitostí a movitých věcí, na základě níž pronajal objekt situovaný na parc. č. [hodnota] včetně tohoto pozemku v k. ú. [adresa] nájemci tak, že do výlučného užívání mu pronajal provozní jednopatrovou budovu a 3 místnosti ve dvorní přístavbě k této budově situované v podélné části přístavby přilehlé k hlavní budově, jakož i veškeré movité věci specifikované v příloze s tím, že dvůr s vjezdovou bránou bude ve spoluužívání. Objekt se skládá z 6 výrobních místností, kanceláře, 2 WC, šatny, umývárny a chodby v přízemí, 2 výrobních místností a prostoru před výtahem v patře, dále ze schodiště, průmyslového výtahu a půdy. Za budovou leží dvůr s vjezdovou bránou, na dvoře je otevřený přístřešek a přístavba k hlavní budově, skládající se z 5 místností. Žalobce měl tehdy ve svém majetku movité věci tvořící výrobní zařízení a vybavení objektu specifikované v příloze smlouvy. Nájem výše uvedených nemovitostí a movitých věcí byl sjednán na dobu 5 let od 1. 5. 1997 do 30. 4. 2002. Nájemné za výlučné užívání a za spoluužívání výše uvedených nemovitostí a movitých věcí bylo stanoveno na 600.000 Kč ročně, a nájemce se zavázal hradit žalobci toto nájemné měsíčními částkami 50.000 Kč do posledního dne předcházejícího měsíce bezhotovostním převodem. K nájemnému byla sjednána inflační doložka. Současně s touto smlouvou uzavřely tytéž smluvní strany smlouvu o budoucích kupních smlouvách na odprodej potravinářských výrobků. Na této smlouvě nebylo u podpisů účastníků uvedeno datum jejího uzavření. Podle prezentačního razítka byla smlouva předložena dne 2. 4. 1997 [právnická osoba]. Ze smlouvy o budoucích kupních smlouvách je zřejmé, že tytéž smluvní strany, žalobce jako kupující a [právnická osoba] jako prodávající, se dohodli na tom, že předmětem budoucích kupních smluv jsou potravinářské výrobky lahůdkového charakteru studené kuchyně, především lahůdkové saláty, přičemž budoucí prodávající [právnická osoba] se zavázal dodávat žalobci toto zboží k jeho dalšímu prodeji za cenu představující výrobní náklady zboží, a to až do množství, objemu zboží představující hodnotu 50.000 Kč výrobních nákladů měsíčně. Cena zboží měla být hrazena budoucímu prodávajícímu v hotovosti při převzetí zboží. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 3 roky od 1. 5. 1997 do 30. 4. 2000. Následně dne 30. 4. 1998 tytéž smluvní strany uzavřely dohodu o zrušení smlouvy o nájmu nemovitostí a movitých věcí výše uvedenou, v níž ujednaly, že smlouva se ruší ke dni 30. 4. 1998, neboť společnost [právnická osoba] nebyla schopná plnit závazky vyplývající z nájemní smlouvy, zejména platit nájemné, a její dluh činil 152.374,80 Kč.

19. Ohledně vztahu mezi žalobcem a společností [právnická osoba], IČ [IČO], zjistil soud tyto skutečnosti. Dne 11. 5. 2000 uzavřel [jméno FO] jako pronajímatel se společnosti [právnická osoba] smlouvu o nájmu nemovitostí, v níž se zavázal pronajmout nájemci objekt občanské vybavenosti na pozemku parc. č. [adresa] s tím, že jde o objekt výrobní, a to jednopatrovou budovu na [adresa], která se skládá ze 6 výrobních místností a prostoru před výtahem v patře, schodiště, průmyslového výtahu a půdy. K hlavní budově náleží přístavba sestávající z 5 místností. Pozemek je zastavěn vlastním výrobním objektem, včetně přístavby a dále je tvořen dvorem s vjezdovou bránou. Na dvoře je otevřený přístřešek. Předmět nájmu byl pronajat za účelem výroby zboží potravinářského charakteru a ke kancelářským a skladovacím účelům. Nájem byl sjednán na dobu určitou od uzavření smlouvy do 30. 6. 2000. Nájemné bylo dohodnuto souhrnnou částkou 80.000 Kč, z čehož 40.000 Kč už nájemce zaplatit pronajímateli v hotovosti před podpisem smlouvy, a zbývající částku 40.000 Kč se zavázal doplatit v hotovosti do 15. 6. 2000. Nájemce se zavázal také platit náklady na vytápění a ohřev vody, spotřebu elektřiny, vody a plynu a další náklady služeb spojených s užíváním nemovitostí. V článku VI smluvní strany potvrdily, že pronajímatel přenechává předmět nájmu nájemci ve stavu způsobilém obvyklému užívání. Smlouva je podepsána pronajímatelem [jméno FO]. V tentýž den, tedy 11. 5. 2000, byla uzavřena další smlouva, a to o podnájmu téže nemovitosti, tedy téhož objektu občanské vybavenosti i pozemku parc. č. [adresa], s tím rozdílem, že jakožto nájemce zde vystupuje žalobce a jako podnájemce společnost [právnická osoba] I v tomto případě byl nájem sjednán na dobu určitou od 11. 5. 2000 do 30. 6. 2000, výše nájemného byla totožná. Smlouvu za žalobce podepsal [jméno FO]. Ke smlouvě byl dne 9. 6. 2000 uzavřen dodatek č. [hodnota], v němž si žalobce a společnost [právnická osoba] dohodli prodloužení podnájmu do 30. 9. 2000 za nájemné 40.000 Kč měsíčně. Podnájemce vzal na vědomí, že žalobce hodlal předmět podnájmu odprodat společnosti [právnická osoba]. Dodatek je podepsán [jméno FO] za žalobce. [jméno FO] za žalobce podepsal ještě dodatek č. [hodnota] k téže smlouvě o podnájmu, a to dne 9. 6. 2000, v němž byla doba podnájmu prodloužena až do 31. 12. 2000 za nájemné 40.000 Kč měsíčně, zde již není uveden zamýšlený prodej objektu.

20. Skutečnost, že nájemné podle smlouvy o podnájmu bylo placeno, vzal soud za prokázanou ze 4 příjmových pokladních dokladů a z výpisu z hlavní účetní knihy žalobce za rok 2000. Podle pokladních dokladů společnost [právnická osoba] zaplatila žalobci dne 16. 5. 2000 částku 40.000 Kč za nájemné za květen 2000, dále dne 27. 7. 2000 částku 40.000 Kč za nájemné za červen 2000, dne 17. 8. 2000 částku 25.000 Kč jakožto část nájemného za červenec 2000 a dne 28. 12. 2000 částku 200.000 Kč jakožto doplatek nájemného.

21. Společnost [právnická osoba] podala dne 10. 11. 1999 u Krajského obchodního soudu v Brně žalobu na žalobce [právnická osoba]., věc byla vedena pod sp. zn. [spisová značka]. Jednalo se o zaplacení částky 1.064.004,80 Kč s příslušenstvím za dodané a nezaplacené výrobky, a to lahůdky a potravinářské výrobky. Žalobě předcházela upomínka ze dne 13. 5. 1997, adresovaná žalobci.

22. Ohledně právního vztahu žalobce a společnosti [právnická osoba]., zjistil soud z následně uvedených listin tyto skutečnosti. Společnost [právnická osoba]. byla do obchodního rejstříku zapsána 17. 4. 2001 pod IČ [IČO], jejím statutárním orgánem byla jednatelka [jméno FO] až do 2. 7. 2013, a po tutéž dobu byla také jediným společníkem. Od roku 2013 je jednatelem i společníkem [jméno FO]. Společnost vstoupila dne 21. 3. 2020 do likvidace a dne 19. 1. 2022 byla z obchodního rejstříku vymazána. Předmětem podnikání této společnosti byl velkoobchod, specializovaný maloobchod, zprostředkování obchodu, činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců, činnost informačních a zpravodajských kanceláří, služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy, realitní činnost a zastavárenská činnost, od roku 2005 ještě projektová činnost ve výstavbě, služby soukromých detektivů a provádění staveb, jejich změn a odstraňování. Podle výkazů zisku a ztrát ke dni 31. 12. 2001, tedy za první necelý rok trvání této společnosti, byl hospodářský výsledek -235.000 Kč. Záporný zůstatek potvrzuje i účetní závěrka k témuž dni. Doklady jsou podepsány tehdejší jednatelkou [jméno FO]. Dne 17. 1. 2006 uzavřel žalobce jakožto budoucí nájemce se společností [právnická osoba]., jakožto budoucím podnájemcem, budoucí smlouvu nájemní. Z ní soud zjistil, že žalobce zde konstatuje, že má na základě výše citované nájemní smlouvy z 31. 12. 1994 a dodatku z 23. 12. 1997 v pronájmu provozní budovu občanské vybavenosti na pozemku parc. č. [hodnota] a tento pozemek ve [adresa]. Budoucí podnájemce prohlásil, že má zájem o pronájem těchto nemovitostí a o odkoupení a přenechání movitého zařízení určeného k potravinářské výrobě za účelem svého podnikání. Budoucí nájemce se proto zavázal, že uzavře v dohodnuté lhůtě s žalobcem nájemní smlouvu a kupní smlouvu o prodeji movitých věcí, které tvoří zařízení nemovitostí k potravinářské výrobě. V článku 3 smlouvy žalobce s touto společností ujednali, že nájemní smlouvu a kupní smlouvu uzavřou do 17. 6. 2006 za splnění podmínek obsažených v článku [právnická osoba] něm se smluvní strany dohodly na podstatných náležitostech budoucí nájemní smlouvy tak, že nájem bude sjednán na dobu určitou od ode dne podpisu nájemní smlouvy do 31. 12. 2009, účel nájmu bude podnikatelská činnost podnájemce, zejména skladování zboží, popřípadě potravinářská výroba, přičemž nemovitosti jsou podle stavebnětechnického určení k těmto účelům vhodné. Dále byla dohodnuta výše nájemného 78.000 Kč měsíčně se splatností k 25. dni předcházejícího měsíce, přičemž v ceně nájmu nejsou zahrnuty provozní náklady, tedy za spotřebované energie, vodné, stočné, plyn, odvoz odpadků atd. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy nebylo současné uzavření kupní smlouvy ohledně movitých věcí, a proto se žalobce a společnost [Anonymizováno] dohodli na tom, že podstatné náležitosti si sjednají ohledně koupě movitých věcí dodatečně. Pokud by ke dni 17. 6. 2006 nájemní smlouva nebyla uzavřena z viny budoucího nájemce, je tento povinen uhradit žalobci smluvní pokutu 150.000 Kč. V případě jakéhokoli bezdůvodného odstoupení od smlouvy ze strany žalobce byla rovněž sjednána smluvní pokuta 150.000 Kč. V článku 5 budoucí podnájemce prohlásil, že si pronajímané nemovitosti prohlédl, je seznámen s jejich stavem, má zájem o jejich pronájem a odkoupení movitého zařízení. Smlouva byla podepsána v [jméno FO] dne 17. 1. 2006 [jméno FO] za žalobce a [jméno FO] za [právnická osoba].

23. Jednatelka společnosti [Anonymizováno] [jméno FO] podala vysvětlení na [právnická osoba] ve věci č. j. [Anonymizováno] a z úředního záznamu ze dne 7. 1. 2009 bylo zjištěno, že před uzavřením citované smlouvy s žalobcem nespolupracovala, již si nepamatovala, jak se dověděla o nemovitostech ve [adresa], zřejmě od paní [jméno FO]. Předmět nájmu hodlala užívat na sklady. Na otázku, zda viděla před uzavřením citované smlouvy předmětné prostory, s kým na pozemku a v budově byla, jakým způsobem byl objekt zabezpečen a kdo jí umožnil do objektu přístup, je zaznamenána pouze odpověď - ne. Na pozemku byla [jméno FO] asi 2 měsíce po uzavření smlouvy, ale do objektu se nedostala, byla tam s panem [jméno FO] a paní [jméno FO]. Budova byla zamčena, a vstup jí umožnil až v létě pan [jméno FO], tedy žalovaný, ale v budově se žádné movité věci nenacházely. Na otázku, z jakých prostředků mělo být placeno nájemné, [jméno FO] neodpověděla. Na otázku ohledně hospodaření společnosti odpověděla tak, že obrat činil asi 5,3 mil. Kč v roce 2005, a na účtech bylo převážně 5 mil. Kč. Na otázku, jak reagovala [jméno FO] na nedodržení budoucí smlouvy nájemní, odpověděla, že paní [jméno FO] jí vysvětlila celou situaci s panem [jméno FO], poté se s paní [jméno FO] dohodla, že firma [Anonymizováno] se uspokojí na movitých věcech, které podle paní [jméno FO] měly být v objektu. Když však se do budovy dostala za přítomnosti žalovaného, zjistila, že už žádné věci fakticky v objektu nejsou. Nepodávala žalobu na společnost [Anonymizováno]

24. Okolnosti hospodaření společnosti [právnická osoba]. vyplývají z daňového přiznání za rok 2005, podle něhož roční úhrn čistého obratu společnosti činil 5.424.000 Kč. V daňovém přiznání byla vypočtena daň, a to daňovou poradkyní [jméno FO], daňové přiznání bylo podáno dne 30. 6. 2006 na Finanční úřad [adresa].

25. Jednatelka [jméno FO] byla vyslechnuta také před soudem jako svědkyně v listopadu 2013. Potvrdila, že s žalobcem uzavřela výše citovanou budoucí smlouvu nájemní. Vše zařizovala pro svého syna. Před podpisem smlouvy s žalobcem se byla na objekt podívat zvenčí, a její kolega pan [jméno FO], který jí o objektu informoval, tento objekt znal. Svědkyně už si nevzpomínala, co konkrétního jí tento kolega před podpisem smlouvy sdělil o tom, jak objekt vypadá uvnitř. Pro svědkyni bylo podstatné, aby zařídila nějaké prostory a měla peníze na placení nájemného, a její syn jí sdělil, co a jak bude potřebovat. Zcela jistě bylo v možnostech společnosti [Anonymizováno] platit nájemné 78.000 Kč. Nakonec však firma v objektu nepodnikala, a pro syna svědkyně zařídila jiný objekt, restauraci v [adresa], a co syn nemohl naplnit ve [adresa], tak naplnil v objektu v [adresa]. Následně však syn tragicky zemřel, a svědkyně měla velmi špatné období, ukončila své působení ve firmě [Anonymizováno]. Podle svědkyně žalovaný jí a jejího kolegu pana [jméno FO] nechtěl zpočátku do objektu ve [jméno FO] pustit, a nakonec však se svědkyně do objektu dostala, ale prakticky žádné zařízení v něm již nebylo. Svědkyně neznala vlastnické vztahy k pozemkům, po kterých by se do objektu vjíždělo. K objektu byl přístup vstupní branou, pak tam byl dvůr, rampa a schody.

26. V této souvislosti soud ještě z plné moci ze dne 17. 7. 2008 zjistil, že žalobce zmocnil společnost [Anonymizováno] k převzetí movitých věcí z předmětného objektu ve [adresa], který měl žalobce v pronájmu, a to v souladu s mandátní smlouvou uzavřenou 20. 2. 2008. [jméno FO] plnou moc přijala a dále zmocnila [jméno FO], nar. [datum], kdy se jednalo o kolegu, kterého zmiňovala ve své výpovědi.

27. Ohledně výpovědi nájmu podle nájemní smlouvy z 31. 12. 1994 zjistil soud z korespondence vedené mezi žalobcem, žalovaným, jejich právními zástupci a [jméno FO] tyto skutečnosti. Dopisem z 24. 4. 2006 [jméno FO] sdělil žalobci, že vypovídá nájemní smlouvu z roku 1997, a vyzval žalobce, aby nemovitosti vyklidil do dne zániku nájemního vztahu. Důvod zde není uveden. Podle obálky byl tento dopis odeslán doporučeně dne 28. 4. 2006 z pošty [adresa] žalobci. [jméno FO] za žalobce požádala e-mailem 29. 4. 2006 zástupce žalovaného o setkání, na základě další emailové korespondence mezi [jméno FO] a zástupcem žalovaného byl sjednán termín schůzky na 11. 5. 2006. Žalovaný dopisem ze 7. 8. 2006 adresovaným [jméno FO] sdělil, že se stal vlastníkem nemovitosti ve [adresa], připomněl, že koncem května 2006 ho [jméno FO] navštívila ve [jméno FO] a informovala o tom, že v předmětných nemovitostech má uloženy movité věci na základě řádné smlouvy o nájmu nebytových prostor, a že trvá na naplnění této smlouvy. Bylo dohodnuto, že žalovanému bude předložena nájemní smlouva a na základě toho bude žalovaný věc řešit. Žalovaný sdělil, že žádné písemné doklady o nájmu nemovitosti neobdržel, a proto vyzval k vyklizení movitých věcí z nemovitosti do 31. 8. 2006 s tím, že jinak provede vyklizení sám. Připomněl, že nebyl ze strany prodávajícího upozorněn na to, že by k převáděné nemovitosti se vázaly jakékoli závazky ve formě nájemních smluv. Tento dopis byl odeslán doporučeně z pošty v [Anonymizováno] dne 11. 8. 2006 [jméno FO]. Žalobce odpověděl dopisem z 15. 8. 2006 žalovanému, že nájemní vztah na základě smlouvy o nájmu z 31. 12. 1994 a jejího dodatku z 23. 12. 1997 trvá až do 31. 12. 2009, smlouva nebyla dosud platně vypovězena. Žalobce upozornil žalovaného, že žalobce vlastní většinu movitých věcí v budově, a také na to, že žalovaný stavebními úpravami zasahuje neoprávněně do nájemních práv žalobce. Výpověď učiněná [jméno FO] byla odeslána v době, kdy on již nebyl vlastníkem těchto nemovitostí, tento jeho právní úkon je zmatečný, neurčitý a neplatný. Žalobce vyzval žalovaného, aby ukončil veškeré práce prováděné v nemovitostech, a to až do doby platného ukončení nájemního vztahu a vyklizení ze strany žalobce. Pro případ, že by žalovaný nevěděl o nájemní smlouvě, upozornil ho žalobce na to, že [jméno FO] žalovaného informoval nepravdivě a uvedl žalovaného takto v omyl. Žalobce navrhl společné jednání ohledně ukončení nájemního vztahu a vyřešení situace. Podle dodejky tento dopis převzala dne 16. 8. 2006 [jméno FO]. Dopisem z 8. 8. 2006 žalobce sdělil [jméno FO], že výpověď, kterou žalobce obdržel 10. 5. 2006, je neplatná, a nájemní vztah trvá nadále. Žalobce upozornil na to, že [jméno FO] ho neinformoval o prodeji nemovitostí, a existenci nájemního vztahu s žalobcem žalovanému zamlčel. Žalobce rovněž sdělil, že na základě nájemní smlouvy je třeba provést vyúčtování rekonstrukcí na nemovitostech a zápočet sjednaného nájemného. Podle obálky byl dopis odeslán doporučeně dne 8. 8. 2006. Dopisem z 6. 11. 2006 zástupce žalobce sdělil žalovanému, že žalovaný vstoupil do nájemního vztahu na místo [jméno FO], že neoprávněně vystěhoval movité věci žalobce z budovy a neukončil ani přes výzvu stavební práce na předmětu nájmu. Vyzval ho k jejich ukončení s tím, že žalobce bude požadovat náhradu způsobené škody včetně ušlého zisku. Dalším dopisem z 21. 11. 2006 zástupce žalobce poslal žalovanému kopie smlouvy o nájmu a požádal o sdělení jeho stanoviska. Zástupce žalovaného dopisem z 6. 12. 2006 odpověděl zástupci žalobce, že předloženou smlouvu o nájmu z 31. 12. 1994 považuje za absolutně neplatnou pro její rozpor s právní úpravou. I kdyby tomu tak nebylo, pak nájem zanikl nejpozději dnem uzavření dodatku č. [hodnota] z 23. 12. 1997, když smlouva neobsahovala zákonem stanovené náležitosti. Navíc podle zástupce žalovaného se žalobce dopustil porušení smlouvy, neboť dal objekt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, což je důvodem k výpovědi. Žalovaný preferuje smírné vyřízení věci. Dopis byl odeslán doporučeně 6. 12. 2006. Žalovaný dopisem ze 7. 12. 2006 potvrdil zástupci žalobce, že obdržel smlouvu o nájmu z 31. 12. 1994, spojil se s [jméno FO], a požádal ho o narovnání vztahů a vzal si právního zástupce, kterého pověřil vyřízením věci. Zástupce žalobce dopisem z 15. 12. 2006 sdělil zástupci žalovaného, že žalobce trvá na tom, aby mu žalovaný umožnil užívání předmětných nemovitostí podle nájemní smlouvy, kterou nepovažuje za neplatnou. Zástupce žalobce nabízí osobní jednání. Následně zástupce žalovaného dopisem z 21. 12. 2006 sdělil zástupci žalobce, že z jednání [tituly před jménem] [jméno FO] pro žalovaného nemohou nevyplývat žádné závazky, [jméno FO] potvrdil, že předmětnou smlouvou pronajal žalobci výlučně nebytové prostory v nemovitostech, které získal v restituci, a tudíž žalobce nemá aktuálně žádný právní vztah k těmto nemovitostem. Zástupce žalobce dopisem z 15. 12. 2006 upozornil [jméno FO], která zpracovávala účetnictví pro žalobce, že bez vědomí pověřeného společníka žalobce [jméno FO] není oprávněna poskytovat jakékoli informace nebo podklady o činnosti žalobce nikomu jinému, a to s ohledem pokus bývalého společníka žalobce [jméno FO] a jeho právního zástupce [tituly před jménem] [jméno FO] takové informace získat. [jméno FO] odpověděla dopisem ze 3. 1. 2007 a potvrdila, že [jméno FO] požadoval vícekrát informace o účetnictví žalobce, a přál si také nahlédnout do účetních dokladů žalobce, což však [jméno FO] mu odmítla.

28. Důkaz výpovědí svědka [tituly před jménem] [jméno FO], navržený žalovaným, nebyl soudem proveden, když tento svědek se z jednání omluvil, a soud následně již nepovažoval za nezbytné tento důkaz provést.

29. Soud se dále zabýval tím, v jakém stavu se nacházela předmětná budova v různých obdobích, zejména v roce 2006, když žalobce tvrdí, že budova byla v dobrém stavu a schopná sloužit k užívání firmě [Anonymizováno], naproti tomu žalovaný toto popíral a poukazoval na to, že v roce 2006 provedl sám různé práce na budově, aby její stav zlepšil. Soud v této souvislosti provedl důkazy fakturami a účty za opravy a investice, které provedl žalobce, fakturami a účty, které prováděl žalovaný v roce 2006, znaleckými posudky, které si nechali vypracovat účastníci řízení pro různé účely, fotodokumentací a listinami týkajícími se inzerování prodeje předmětné budovy realitní kanceláří. Na tomto místě je třeba ještě uvést, že žalobce podal u podepsaného soudu proti žalovanému v roce 2012 žalobu, o níž je vedeno řízení pod sp. zn. [spisová značka]. Žalobce se v ní domáhá po žalovaném zaplacení částky 5.238.119,53 Kč s úrokem z prodlení z titulu investic vynaložených za trvání nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne 31. 12. 1994. Žaloba byla pravomocně zamítnuta, ve věci však bylo podáno dovolání, o němž nebylo zatím rozhodnuto.

30. Z daňových dokladů a účtů předložených žalobcem soud zjistil, že se jedná o doklady svědčící o tom, že žalobce hradil v roce 1994 až 1995 řadu investic. Dodavatel [Anonymizováno] [Anonymizováno] vystavil 10. 1. 1995 žalobci fakturu na 970.000 Kč jako zálohu na provedení rekonstrukce objektu [adresa] podle smlouvy o dílo. Dne 15. 11. 1994 tentýž dodavatel fakturoval žalobci 900.000 Kč jako zálohu na stavební práce na zakázce výrobna polotovarů [adresa] podle téže smlouvy o dílo. Dopisem z 17. 6. 1997 urguje zástupkyně dodavatele [jméno FO] zaplacení částky 47.745 Kč. Dopisem z dne 24. 1. 2000 připomíná zástupkyně [jméno FO] žalobci dluh 22.306,40 Kč a 15.393,90 Kč, kdy věc byla již řešena Okresním soudem ve Vyškově. Dne 30. 1. 1995 byla uzavřena smlouva o dílo na objekty výrobna a provozovna lahůdek [adresa] mezi provádějící firmou [právnická osoba].[Anonymizováno] a [jméno FO], a žalobcem na natažení hrubé elektroinstalace, provedení úprav ve stávajícím rozvaděči, kompletace a montáž svítidel na podhled, přičemž se jedná pouze o první etapu, a byly dohodnuty ještě další 2 etapy rekonstrukce objektu. Tato firma upozornila dopisem z 24. 4. 1995 žalobce na nedodržování této smlouvy, konkrétně na nezaplacené faktury, jichž se týkaly shora uvedené dopisy. Dne 16. 2. 1995 vystavil [jméno FO] na žalobce fakturu na 17.929,80 Kč za rekonstrukci plynové přípojky a regulační stanice ve výrobně lahůdek [adresa] podle připojené dokumentace. Tentýž [jméno FO] vystavil 16. 2. 1995 fakturu na 148.193,85 Kč za rekonstrukci rozvodů plynu a rozvodů ústředního topení v kotelně v tomtéž objektu podle připojeného rozpočtu. Dne 8. 12. 1994 vystavilo [právnická osoba] na žalobce fakturu na 400.124 Kč za stroje a zařízení podle připojených dodacích listů. Dne 19. 3. 1995 vystavil dodavatel [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] na žalobce fakturu na 215.000 Kč za dodávku a montáž vzduchotechnického zařízení za 300.000 Kč. Z dalších účtů a faktur je zřejmé, že se jednalo o sporák, zásuvky, vodiče, elektrické krabice, kabely, práce od společnosti Kovomont [jméno FO], malířské a natěračské práce, montáž řídící jednotky s dodávkou a čidly a směšovacím uzlem vzduchotechniky, zakoupení odlučovače tuků, dodávku a montáž vodovodních baterií, kotle na škvaření, elektrické varné vany, sterilizátorů nožů a sekáčů, bourárenských nerezových stolů, protiskluzového zařízení [Anonymizováno], cementové malty, cementu, omítkových materiálů, tmelů, dlažby, obkladů, betonových směsí a devíti dveří. 31. [jméno FO] pověřil prodejem nemovitosti ve [adresa] realitní kancelář [Anonymizováno] Dne 14. 2. 2006 uzavřel [jméno FO] jako zájemce s [Anonymizováno] jako zprostředkovatelem smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti, a to budovy bez čísla občanské vybavenosti na pozemku parc. č. [hodnota] a téhož pozemku v k. ú. [adresa] s navrženou kupní cenou 4.500.000 Kč. [jméno FO] prohlásil, že na nemovitostech váznou práva třetích osob a omezení vlastnického práva v rozsahu, který je uveden na listu vlastnictví, kromě nich žádná další zástavní práva, věcná břemena či omezení či jiná práva třetích osob neexistují. Z inzerce této realitní kanceláře vyplývá, že byl uveřejněn inzerát na prodej komerčního objektu [adresa] za cenu 4.500.000 Kč, v inzerátu byly fotografie vnitřních prostor budovy i venkovních prostor, předmět prodeje byl popsán tak, že se jedná o prodej rozlehlé budovy samostatného areálu ve [adresa], komerční budova byla dříve likérka a výroba strojních zařízení a nyní je zkolaudovaná jako výroba teplé a studené kuchyně, užitná plocha budovy asi 550 m, plocha pozemku 973 m. Nepodsklepená stavba o 2 nadzemních podlažích po rekonstrukci interiéru: nová světla, odsávání, zářivky, dlažba, chlaďáky, kompresor – vše v mědi, třífázový proud, nákladní výtah o nosnosti 1000 kg s návozem přímo z ulice, plynové topení, všechny inženýrské sítě. K užívání jsou výrobny, kanceláře, přípravny, sklady, šatny, sprchy, archiv, rozhlehlá půda se sedlovou střechou pro lehké sklady nebo půdní vestavbu. Objekt tvoří jednotný funkční celek, je obehnán zdí a vytváří uzavřený areál s vybetonovaným dvorem, parkovacím přístavkem, venkovními sklady a vjezdem. Areál je vhodný pro potravinářskou výrobu, montáž, lehkou strojní výrobu, dílenskou činnost a podobně. K nahlédnutí je posudek, ihned volné. Z fotografií je patrný stav objektu zvenku i zevnitř. Na fotografii vnitřního prostoru je vidět rozlehlá prázdná hala, vzadu se nachází zřejmě chladící zařízení.

32. Jak vyplývá z rezervační smlouvy ze dne 30. 3. 2006, dohodl se žalovaný s touto realitní kanceláří na koupi předmětné nemovitosti, přitom podmínkou ze strany žalovaného bylo uskutečnění administrativních a právních úkonů, aby nejpozději do 31. 5. 2006 nebyly nemovitosti zatíženy žádnými dluhy ani věcnými břemeny nebo zástavními právy ani jinými právy třetích osob tak, aby prodávající byl oprávněn nemovitosti prodat. Kupní cena zůstala stejná a žalovaný se zavázal složit rezervační zálohu 267.750 Kč. Dne 13. 4. 2006 byla mezi žalovaným, [jméno FO] a zmíněnou realitní kanceláří uzavřena smlouva o depozitu ohledně částky 4.500.000 Kč. Výsledkem práce realitní kanceláře bylo uzavření výše citované kupní smlouvy ze dne 13. 4. 2006 mezi [jméno FO] a žalovaným na předmětné nemovitosti.

33. V této souvislosti soud z výpovědi svědka [tituly před jménem] [jméno FO], který se zabýval prodejem těchto nemovitostí ve zmíněné realitní kanceláři, zjistil, že svědek postupoval v tomto případě jako obvykle, kdy realitní kancelář do inzerátu neuvádí žádné negativní skutečnosti, ale pouze pozitivní, ničeho ale nenalhává. Následně při prohlídkách a dotazech klientů odpovídá upřímně. Když při příležitosti této realitní činnosti svědek objekt několikrát navštívil, vypadalo to tak, že tam nikdo nic neprovozuje, objekt byl vyklizen až na 2 místnosti ve dvoře, kde byly rozbité láhve. Text inzerátu koncipoval svědek a ten odpovídá tehdejšímu stavu nemovitosti. Žádná zásadní negativa na fotografiích zachycujících vnitřní prostory nebyla. Objekt byl v takovém stavu, který by umožňoval jej využít bez zásadních investic pro účely skladování, ale pro výrobu by to bez zásadních investic možné nebylo. Negativa, která nebyla uvedena v inzerátu, spočívala v tom, že tam byla vysoká vlhkost, ucpaný kanál, avšak toto svědek sám nezkoumal a dověděl se to od [jméno FO]. Dále na půdě byly staré krámy pana [jméno FO], budova byla nepoužívaná, zřejmě tam byla také odfouklá stříška venku. Výhodou bylo, že prostor byl vyklizený. Svědek nezjišťoval, zda elektřina je vypnutá, nezkoušel funkčnost výtahu.

34. Stav předmětné budovy částečně popsal svědek [tituly před jménem] [jméno FO], zaměstnanec [Anonymizováno] jeho výpovědi soud zjistil, že objekt několikrát navštívil, původně se jednalo o svářečskou školu, která byla přestavěna na výrobnu lahůdek a masných výrobků, a tehdy tam byl proveden dozor. Podruhé svědek objekt navštívil na žádost žalovaného, který tam chtěl provozovat výrobu rybích specialit, mohlo to být někdy v roce 2004. V té době byla celá spodní část unavená provozem, z pohledu potravinářské legislativy zdevastovaná, neprováděla se tam žádná činnost, šatny a sociální zázemí byly v neudržovaném stavu, horní sklad byl plný papírů a odpadů. Svědek nezkoušel funkčnost výtahu na náklad, ze zdi vystupovala trubka po digestoři, obklady na zdech a podlahy byly poškozeny v rozsahu asi 30 %, například prasklé kachličky, případně jiné narušení povrchu. Svědek porovnal stav objektu, který shledal při své návštěvě za jejího provozování firmou Kokr po rekonstrukci, se stavem své návštěvy objektu s žalovaným, a to tak, že po stavebně technické stránce se nezměnilo ničeho, půdorys i výtah byly stejné, zmizelo technologické zařízení.

35. Ze zprávy a dalších listin [právnická osoba] [Anonymizováno] bylo zjištěno, že v předmětné budově proběhla kontrola 29. 9. 2006 a zjistila nedostatky, poté dne 14. 11. 2006 na veterinární správu byl doručen seznam odstraněných závad vypracovaný žalovaným. Následně sdělením z 14. 11. 2006 svědek [jméno FO] jakožto vedoucí oddělení hygieny [právnická osoba] doporučil ke schválení provozovnu společnosti [právnická osoba]. – [Anonymizováno] [adresa].

36. Žalovaný předložil seznam faktur a účtů, které uhradil za účelem oprav předmětné budovy v roce 2006. Společnost [jméno FO] [právnická osoba]. v době od 13. 6. 2006 do 10. 8. 2006 vystavila celkem [hodnota] faktur a dne 3. 11. 2006 vystavila další fakturu za přistavení kontejnerů a jejich vykládku a nakládku, uložení odpadu a manipulaci s materiálem, dále firma [jméno FO] - klempířství fakturovala společnosti [Anonymizováno] dne 4. 8. 2006 klempířské a pokrývačské práce v celkové hodnotě 528.139 Kč. [jméno FO] fakturoval 23. 11. 2006 téže společnosti instalatérské práce za 162.591 Kč, společnost [právnická osoba] fakturovala 6. 9. 2006 společnosti Dulia 631.853 Kč za stavební práce a dodávky v interiéru, hale a exteriéru podle rozpisu, [jméno FO] vyúčtoval společnosti [Anonymizováno] 7.559 Kč za úpravu elektroinstalace v provozovně [adresa] v listopadu 2006, dodavatel [jméno FO] účtoval téže společnosti 1.190 Kč v listopadu 2006 za elektromechanické čištění kanalizace, [jméno FO] vyúčtoval další částku 43.791 Kč za instalatérské práce na akci [adresa] v listopadu 2006 a v prosinci 2006 společnost [právnická osoba]. vyúčtovala 138.320 Kč za dodávku a montáž na akci oprava vzduchotechniky klimatizace [adresa]. Celkem žalovaný, resp. Společnost [Anonymizováno], takto vynaložil 1,784.418,29 Kč. 37. [jméno FO] [jméno FO] dne 20. 2. 2011 písemně potvrdil, že po důkladné prohlídce stavu střechy na objektu bývalé [Anonymizováno] zakoupeného žalovaným bylo zjištěno, že střecha je v havarijním stavu s ohledem ke svému stáří a jednak značně poškozená několika silnými větry, kdy došlo k odkrytí střechy a zničení části krytiny. Střecha byla neopravitelná a objekt bylo třeba zajistit střechou novou. [adresa], revizní technik elektrických zařízení, dne 18. 2. 2011 písemně potvrdil [jméno FO] pro účely prodeje objektu, že až do doby odstranění závad zatékání na elektroinstalaci není možno toto elektrické zařízení používat, aby nedošlo k zahoření.

38. Z následně uvedených ocenění a znaleckých posudků, které byly vypracovány mimo rámec tohoto řízení, zjistil soud tyto skutečnosti. Dne 24. 11. 1994 vyhotovil odhadce cen nemovitostí [právnická osoba] tržní ocenění č. [Anonymizováno] provozních objektů se stavební parcelou č. [adresa], a to na zadání žalobce pro odhad objektivní tržní hodnoty k uvedenému dni, pro získání úvěru od [právnická osoba]. Odhadce určil objektivní tržní cenu provozních staveb na parc. [Anonymizováno] na 6.358.000 Kč. Další znalecký posudek byl vypracován znalcem [jméno FO] na zadání [jméno FO] dne 6. 5. 1997, pod č. [hodnota] - [Anonymizováno]. Oceňované provozní stavby byly postaveny na pozemku parc. č. [hodnota] - zastavěná plocha o výměře 973 m. Ocenění bylo provedeno podle vyhlášky 178/1994 Sb., neboť posudek byl vypracován za účelem zjištění úřední ceny nemovitostí pro zajištění úvěru. Znalec určil hodnotu obou budov na 10.928.800 Kč a hodnotu pozemku na 291.900 Kč. Opotřebení hlavní budovy stanovil na 26,9 % a opotřebení provozní přístavby na 17,41%. Tentýž znalec [jméno FO] vypracoval dne 3. 9. 2003 znalecký posudek č. [hodnota]- [Anonymizováno] pro objednatele posudku [právnická osoba] za účelem zjištění úřední ceny nemovitostí pro daňové účely. Znalec určil cenu pozemku, provozní budovy a přístavby a přípojek všech sítí a zpevněné plochy na celkem 7.668.330 Kč. Znalec popsal provozní budovu i přístavbu obdobně jako v dřívějším posudku, i zde shledal celkovou vnitřní opravu, novou instalaci vzduchotechniky s regulací, v hlavní budově zjistil 1 výrobnu, 2 kanceláře, sklad a chodbu a to, že původní prostor je využíván jako sklad.

39. Znalecký posudek č. [hodnota] - [Anonymizováno] byl vypracován dne 13. 4. 2006 znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] na zadání [jméno FO] za účelem zjištění ceny jako podkladu pro převod vlastnických práv. Znalec shledal, že celkový technický stav objektu je průměrný a vlivem toho, že objekt nebyl asi 5 let užíván, je technický stav některých konstrukcí a vybavení zhoršený, jde o vlhké zdivo vlivem vzlínající zemní vlhkosti. Znalec určil hodnotu provozní budovy, venkovních úprav a pozemku parc. [Anonymizováno] podle cenového předpisu na částku 4.398.740 Kč.

40. Žalobce dne 22. 8. 2007 podal na [Anonymizováno] [jméno FO] oznámení o podezření ze spáchání trestného činu, v němž popsal, že došlo k prodeji předmětných nemovitostí v [adresa] [jméno FO] žalovanému, který zabránil žalobci ve vstupu do nich. Věc byla vedena na [právnická osoba], [adresa] a následně u [jméno FO] pod sp. zn. [spisová značka]. Policejní orgán dne 18. 12. 2007 věc odložil, na základě stížnosti žalobce se věcí zabýval znovu a opětovně jí odložil dne 6. 3. 2009. Státní zástupce stížnost žalobce do rozhodnutí o odložení věci zamítl dne 22. 4. 2009. Žalobce v trestním oznámení nezmiňuje budoucí smlouvu nájemní, uzavřenou dne 17. 1. 2006 s [právnická osoba]., ani společnost [Anonymizováno], ani ušlý zisk. V protokolu o trestním oznámení z 21. 9. 2007 [jméno FO] neuvádí ničeho o téže smlouvě a společnosti, pouze sděluje, že byla možnost nemovitost pronajmout na 3 roky za 80 až 100.000 Kč měsíčně. Na toto sdělení odkazuje žalobce ve své stížnosti ze dne 4. 1. 2008, předložené policii 9. 1. 2008. [jméno FO] podala vysvětlení dne 24. 9. 2008, v němž na dotaz policie, zda může doložit doklady o tvrzeném ušlém zisku 80 až 100.000 Kč měsíčně, sdělila, že do 14 dnů předloží smlouvy o smlouvách nájemních, bez jakékoli specifikace. Dne 5. 11. 2008 předložil žalobce policii listiny, mezi nimi také budoucí smlouvu nájemní z 17. 1. 2006, uzavřenou s [právnická osoba].

41. Z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil okolnosti uzavření nájemní smlouvy z roku 1994, následné užívání objektu, okolnosti prodeje nemovitostí žalovanému a okolnosti ohledně přístupu k nim. Svědek neměl přesný přehled a znalosti ohledně společnosti žalobce, jejímž byl společníkem spolu s [jméno FO]. Ze společnosti odešel v roce 2000. Poté již se o společnost žalobce příliš nezajímal, povšiml si, že předmětnou budovu téměř nikdo neužívá, a chtěl ji prodat. Svědek v době, kdy ještě byl ve společnosti žalobce, zcela spoléhal na jiné osoby, pokud jde o právní úkony žalobce. Bral nájemní smlouvu jako formální, s tím, že smlouva byla uzavřena kvůli získání úvěru pro pana [jméno FO], úvěr však splácel žalobce. Když svědek zadal prodej nemovitostí realitní kanceláři, neinformoval ji o nájemní smlouvě, neboť si to neuvědomil a pokládal ji za dávno vyřízenou. V době prodeje nemovitostí žalovanému v budově byl robot, 2 sporáky a stůl, zbytky věcí po výrobní lince firmy [Anonymizováno] a po panu [jméno FO] a [Anonymizováno]. Zástupce žalovaného svědkovi po prodeji poradil, aby pro jistotu dal žalobci výpověď z nájmu, což svědek učinil.

42. Z katastrální mapy je zřejmé, že podél pozemku parc. č. [hodnota] jsou pozemky parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] - zahrada v k. ú. [adresa]. Podle žalovaného by budoucí podnájemce nemohl pozemek a budovu na parc. č. [hodnota] užívat, neboť k ní neměl přes tyto pozemky přístup. V této souvislosti soud zjistil ze smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti ze dne 28. 5. 2012, že jí [jméno FO] prodal žalovanému tyto 2 pozemky o výměře 50 m a 168 m včetně stavby na pozemku parc. č. [hodnota], přičemž [jméno FO] byl vlastníkem těchto pozemků na základě kupní smlouvy z roku 2002 s právními účinky vkladu do katastru ke dni 5. 6. 2002. V článku 5 je uvedeno, že žalovaný jakožto kupující tyto pozemky fakticky užívá od roku 2006 a prohlašuje, že je mu jejich stav dostatečně znám a kupuje je od prodávajícího tak, jak tyto stojí a leží. Ohledně přístupu na tyto pozemky soud z výpovědi [jméno FO] zjistil, že si je koupil od společnosti [Anonymizováno]. Tyto pozemky byly užívány v době, kdy svědek byl společníkem žalobce. Následně svědek toleroval užívání těchto pozemků nadále, nikdy žalobce nevyzval, aby pozemky neužíval, a to ani po rozepřích, které spolu měli při vystoupení svědka ze společnosti žalobce. Svědek ani nikomu jinému nezakázal tyto pozemky užívat, nevyzval nikoho jiného nikdy k tomu, aby tyto pozemky užíval, nezabránil tomu ani fyzicky, například nedal tam závoru, řetěz ani ceduli, neboť k tomu neměl důvod. Ani po prodeji budovy a pozemku parc. č. [hodnota] žalovanému nezakázal nikomu pozemky parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] užívat. Po jeho vystoupení ze společnosti žalobce prostě přístup a příjezd na tyto pozemky svědek neřešil, avšak kdyby mu žalobce o tom něco řekl, tak by nedovolil, aby žalobce pozemky užíval. K ničemu takovému však nedošlo.

43. Žalovaný zpochybnil výši nájemného 78.000 Kč v budoucí smlouvě nájemní, kterou žalobce uzavřel se společností [Anonymizováno]. Za tím účelem si sám zadal znalecký posudek od znalce [tituly před jménem] [jméno FO] a poukázal také na dřívější posudek téhož znalce. Z posudku znalce č. [Anonymizováno] soud zjistil, že byl vypracován 17. 6. 2006 na objednání [právnická osoba]. za účelem stanovení ceny obvyklého nájemného nemovitosti pro daňové účely podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Znalec vycházel z informací, komentářů, analýzy a materiálů od objednatele, použil také výše uvedený posudek znalce [jméno FO], výpis z katastru nemovitostí, údaje na internetu, informace od realitních kanceláří a analýzu vývoje cen pronájmu. Ocenění provedl k datu 30. 6. 2006, z posudku nevyplývá, že by provedl prohlídku nemovitostí. Znalec určil obvyklou cenu nájemného za provozní budovy na pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] na 617,- Kč za m2 ročně. Vycházel ze srovnatelných nemovitostí avšak jednalo se pouze o objekty nabízené k pronájmu, nikoli o realizované nájemní smlouvy. Na zadání zástupce žalovaného tentýž znalec vypracoval znalecký posudek č. [Anonymizováno] za účelem stanovení ceny obvyklého nájemného téže nemovitosti se zohledněním přístupem k nemovitosti přes cizí pozemky parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota]. Znalec na základě analýzy určil obvyklou cenu nájemného 617 Kč za m2 ročně, tedy totéž jako ve znaleckém posudku předešlém, s tím, že cena za zřízení věcného břemene práva cesty k pozemkům parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno], zajišťující bezproblémový přístup, činí 76.300 Kč.

44. Soud v této věci ustanovil znalce [tituly před jménem] [jméno FO], a z jeho znaleckého posudku č. [hodnota] - 12/2018 ze dne 13. 8. 2018, zjistil, že znalec určil výši nájemného za budovu na parc. č. [hodnota] na 570 Kč za m2 ročně za rok 2006, následně za rok 2007 by to bylo 586 Kč, v roce 2008 částka 623 Kč a v roce 2009 částka 630 Kč za m2 ročně. Znalec provedl prohlídku a přeměření na ohledání dne 15. 5. 2018 a upozornil na to, že následující den má být celá budova zbourána. Znalec následně zodpověděl připomínky účastníků, setrval na svých závěrech. Znalec nesplnil přesně znalecký úkol zadaný soudem, podle něhož měl určit obvyklou výši nájemného za předmětnou budovu za dobu od 1. 1. 2006 do 31. 12. 2009. Znalec na výzvu soudu sdělil, že neproměřoval plochu každé jednotlivé místnosti v předmětné budově, a dodatečně to učinit nemůže s ohledem na to, že budova byla stržena. Určil však, že dohodnutá výše nájemného 78.000 Kč měsíčně za celou budovu je opravdu nízká hodnota nájemného.

45. Po rozhodnutí dovolacího soudu žalobce doplnil tvrzení v tom směru, že poprvé předložil nájemní smlouvu z roku 1994 žalovanému v dopisu z 21. 11. 2006. Tato skutečnost nebyla mezi účastníky sporná, žalovaný s ní souhlasil. Dále žalobce tvrdí, že informoval žalovaného o budoucí nájemní smlouvě uzavřené se společností [Anonymizováno] žalovaného zřejmě v květnu 2006, kdy [jméno FO] se dostavila do budovy, domáhala se vstupu do ní, a jednala ve snaze vyřešit situaci s žalovaným a s přivolaným [jméno FO]. Žalobce tuto skutečnost prokazuje výpovědí [jméno FO], která však sdělila, že toto pouze předpokládá. Toto tvrzení nebylo prokázáno, a výpověď [jméno FO] je vyvrácena výpovědí žalovaného, podle níž se poprvé dozvěděl o budoucí smlouvě nájemní až v roce 2008 od paní [adresa], která se dostavila do budovy a chtěla si z ní odnést věci žalobce. Žalobce dále tvrdí, že žalobce předložil budoucí smlouvu nájemní policii v rámci policejního prověřování jeho trestního oznámení a následně jako přílohu k žalobě v této věci. Žalobce netvrdí, že by tuto budoucí smlouvu nájemní předložil žalovanému.

46. Po rozhodnutí dovolacího soudu byly provedeny ještě následující důkazy. Podle předávacího protokolu převzal žalovaný od [jméno FO] předmětné nemovitosti dne 19. 4. 2006 včetně všech součástí a příslušenství v souladu s kupní smlouvou z 13. 4. 2006. V té době se v nemovitostech nacházel movitý majetek, který nebyl předmětem převodu, a to nerezová stáčecí linka na nápoje včetně nádrží, do nemovitosti tedy mohly i po podpisu protokolu vstupovat třetí osoby, a proto bylo dohodnuto, že nebezpečí nahodilé zkázy a zhoršení předmětu koupě přechází z [jméno FO] na žalovaného dnem, kdy tento movitý majetek bude z nemovitosti odstraněn, resp. bude zamezeno přístupu třetích osob do nemovitostí.

47. Společnost [jméno FO] [právnická osoba]. potvrdila písemně dne 14. 5. 2021, že ohledně výše uvedených faktur se jednalo o vývoz materiálu na skládku, byl to domovní odpad a stavební suť, odvoz prováděli řidiči pan [jméno FO] a [jméno FO], posledně uvedený sdělil, že na odvozy si vzpomíná už velmi málo, ale žádný materiál, který by byl použitelný, v kontejnerech už nebyl. 48. [jméno FO] dne 1. 4. 1994 jakožto vlastník budovy na pozemku parc. č. [hodnota] na [Anonymizováno] [Anonymizováno] ve [adresa] zmocnil žalobce ke všem činnostem a úkonům spojených s pronájmem těchto nemovitostí, s jejich rekonstrukcí a ke všem jednáním s třetími osobami a všemi úřady s tímto souvisejícím.

49. Ohledně ukončení působení [jméno FO] ve společnosti žalobce soud zjistil z dohody o vypořádání z 19. 9. 2000, že byla uzavřena mezi [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]. [jméno FO] 19. 9. 2000 ukončil na základě dohody o zániku účasti společníka ve společnosti svoji účast ve společnosti žalobce. Všechny smluvní strany prohlásily, že beze zbytku a úplně byla vypořádána všechna vzájemná práva a povinnosti, která jim vznikla nebo kdykoliv v budoucnu mohou vzniknout v souvislosti s účastí [jméno FO] ve společnosti žalobce.

50. Žalobce zpochybnil věrohodnost výpovědi svědka [jméno FO] a poukázal na to, že v řízení u podepsaného soudu sp. zn. [spisová značka] svědek vypověděl jiné skutečnosti ohledně stavu budovy před jejím prodejem. Soud z protokolu z jednání z 24. 10. 2017 sp. zn. [spisová značka] zjistil, že tento svědek vypověděl, že do budovy byla umístěna stáčecí linka, v této souvislosti došlo také ke značnému poškození prostor, protože se do těchto prostor umísťovaly velké nerezové tanky. Společnost [Anonymizováno] následně skončila, takže asi rok před tím, než svědek [jméno FO] prodal nemovitosti žalovanému, byly tyto prostory prázdné. Soud v této souvislosti připomíná, že tento svědek při výpovědi v této věci [spisová značka] uvedl, že je již starý a nemocný a nepamatuje si vše přesně. Z tohoto pohledu je třeba na jeho výpovědi v obou řízeních hledět. Podstatné je, že to, jaké věci byly umístěny v předmětné budově při jejím prodeji, lze zjistit i z jiných důkazů, např. z předávacího protokolu, dokumentace realitní kanceláře a výslechu svědka [jméno FO], z fotografií, z výpovědi [jméno FO] i žalovaného, resp. také i z výpovědi [jméno FO].

51. Z listiny přehled [Anonymizováno] rok 2006 vyplývá, že obsahuje seznam jednotlivých majetkových položek žalobce s uvedením ceny, zůstatkové ceny, odpisu. Z něj je zřejmé, že se jedná o položky patřící nejen k předmětné budově ve [adresa], nýbrž i k jiným budovám, např. ke stavbě [právnická osoba], lahůdky. [adresa] se s určitostí týká položka technické zhodnocení budovy [adresa] s datem 1. 8. 1995 bez bližší specifikace, a položky podtržené pod souhrnným názvem [jméno FO] stroje, přístroje, zařízení, inventář, mezi nimi jsou bourárenský nerezový stůl, elektrický kotel, elektrická trouba, universální kuchyňský stroj, universální míchací stroj, chladící box, varná vana, kotel na škvaření sádla, sterilizátor, odlučovač tuku. Z obsahu této listiny nelze zcela jednoznačně dovodit, které konkrétní věci se nacházely v předmětné budově ve [jméno FO] v době jejího prodeje žalovanému.

52. Žalovaný vyfotografoval dne 8. 5. 2006 vnitřní prostory předmětné budovy. Nejedná se o celkový pohled na prostory, nýbrž detailní zachycení vždy malé části vnitřního prostoru s různými věcmi. U těchto věcí je zřejmé, že jsou zaprášené, jsou naházené neuspořádaně vedle sebe nebo na sebe, jeví známky dřívějšího používání. Fotografie vzbuzují dojem, že se jedná o věci odložené, shrnuté na hromady.

53. Ke stavu předmětné budovy se vyjádřil rovněž svědek [jméno FO], dřívější jednatel společnosti [právnická osoba] Potvrdil, že s [jméno FO] a rovněž s žalobcem sjednal okolo roku 2000 nebo 2001 pronájem předmětné nemovitosti ve [adresa], v níž provozoval dva až tři roky potravinářskou výrobu. V budově byl naposledy v roce 2005 s panem [jméno FO], s nímž projednával možnost odkoupení budovy. Budova tehdy působila na svědka jako vyklizená, nefunkční nemovitost, komerční budova, v níž se už nic neprovozovalo. Svědek v budově strávil asi hodinu s [jméno FO], potvrdil, že v budově byla linka na alkohol a na půdě nějaké haraburdí.

54. Žalobce hodlal zpochybnit věrohodnost svědka [jméno FO] předložením návrhu kupní smlouvy na tutéž budovu již z roku 2000, nakonec však návrh této smlouvy nepředložil. Žalobce poukázal rovněž na to, že tento svědek se zná s [jméno FO] i se zástupcem žalovaného, a že se s nimi kontaktoval před svojí výpovědí před soudem. Svědek potvrdil, že před výpovědí ho kontaktoval jak zástupce žalovaného, tak i [jméno FO], přičemž zástupce žalovaného mu sdělil, aby podal svědectví o tom, že svědek byl v nájmu v nemovitosti ve [jméno FO]. Soud má za to, že výpověď svědka [jméno FO] nebyla těmito skutečnostmi nijak zpochybněna. Zástupce žalovaného pouze svědkovi sdělil, čeho se jeho výpověď bude týkat, nikoliv to, co konkrétně má či nemá vypovědět. Rovněž soud na předvolání tohoto svědka k jednání uvedl, že jde o nebytový objekt ve [adresa].

55. Soud vyslechl [jméno FO], statutární orgán žalobce, ohledně jednání s žalovaným a stavu budovy. [jméno FO] poprvé žalovaného viděla v květnu 2006, kdy přišla k budově, hodlala do ní vstoupit, avšak viděla, že v budově již probíhají stavební práce. Po představení s žalovaným mu sdělila, že žalobce má k této budově nájemní smlouvu, a trvala na tom, že podle této smlouvy žalobce bude budovu nadále užívat až do konce roku 2009. Žalovaný jí sdělil, že toto nevěděl, neboť mu to nikdo neřekl. Oba zavolali panu [jméno FO], který se dostavil na místo, paní [jméno FO] chtěla volat policii, ale nakonec se všichni dohodli na tom, že se vše vyřeší. [jméno FO] nebyla přitom do budovy vůbec vpuštěna, a nestalo se tak ani později. Popsala shora uvedené fotografie, specifikovala některé věci jako nerezové elektrické sporáky, dřevěný špalek na maso, nerezové stoly, komponenty k elektrickým motorům, součásti vzduchotechniky, nářezový stroj, nerezová vana. Podle [jméno FO] byly v budově i jiné věci ve spodním podlaží, a to výrobní stáčecí linka. [jméno FO] měla klíče od budovy, avšak už se nemohla do ní dostat, neboť žalovaný za pomoci různých dělníků prováděl v budově rozsáhlé práce. S ohledem na platnou nájemní smlouvu nebyl důvod, aby si žalobce z budovy odvážel nějaké věci. [jméno FO] předpokládá, že při tomto jednání v květnu 2006 informovala žalovaného o budoucí smlouvě nájemní uzavřené společností [Anonymizováno]. [jméno FO] nepředložila při tomto jednání žalovanému nájemní smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a [jméno FO], neboť nevozí v autě sebou vždy nájemní smlouvy. [jméno FO] věc po té řešila s paní [jméno FO] ze společnosti [Anonymizováno], vysvětlila jí celou situaci, že se žalobce nemůže do objektu vůbec dostat, a bylo dohodnuto, že paní [adresa] si jako náhradu vezme zařízení uskladněné v budově. Při dalším jednání s paní [jméno FO] tato sdělila, že už si zajistila jiný pronájem, a žádné sankce ani náhradu škody po žalobci nepožadovala.

56. Žalovaný ve své výpovědi potvrdil výpověď [jméno FO] v tom směru, že se s ní poprvé setkal v květnu 2006, když již probíhaly rekonstrukční práce na budově, a že přizvali [jméno FO] a dohodli se, že věc se vyřeší. Potvrdil i obsah vzájemného jednání, tedy že [jméno FO] ho informovala o nájemní smlouvě, že požadovala její plnění. Žalovaný celou věc nechápal, když byl ujištěný realitní kanceláři i [jméno FO] i obsahem kupní smlouvy, že žádná nájemní práva se k převáděným nemovitým věcem neváží. [jméno FO] mu sdělil, že žádná nájemní smlouva momentálně neplatí, a že žádnou nájemní smlouvu nemá. Žalovaný požadoval po žalobci neustále předložení nájemní smlouvy, upozorňoval na to, že pokud ji nedostane, proces je již nevratný. Práce na objektu zahájil okamžitě po jeho zakoupení, nejpozději v květnu 2006, v polovině června mohlo být hotovo asi 30% až 40% objemu prací a v listopadu 2006 bylo hotovo už téměř vše, asi 90% z celkového objemu prací, když v prosinci 2006 už byla zahájena v objektu výroba. Žalovaný neznal obsah nájemní smlouvy, proto nevěděl, že není možné nájem vypovědět, a tak poslal žalobci výpověď z nájmu. Žalovaný však obdržel nájemní smlouvu od žalobce až v listopadu 2006, a pak zjistil, že smlouvu vypovědět nelze. Přemýšlel, co v takové situaci má udělat, bylo mu řečeno, že nájemní smlouva je neplatná. Žalovaný nabídl žalobci, že může užívat polovinu areálu, což žalobce prostřednictvím svého právního zástupce odmítl. Stav budovy byl velmi špatný, chyběla většina okapů, do objektu zatékalo, stejně tak i do základů, údržba byla zanedbána, přístřešek měl odlétlou střechu, uvnitř byla všude myšina. Bylo poznat, že objekt sice prodělal opravu, ale např. dlažba byla odskočená od zdi, WC a umyvadla byla ve špatném stavu, vše bylo znehodnoceno, sifony umyvadel byly popraskány. V objektu byla stáčecí linka, v níž byla ponechána voda, a tak potrubí bylo popraskáno, a žalovaný ji proto odmítl s budovou koupit. Budova působila dojmem, že jde o opuštěný objekt, nebylo tam uklizeno, zameteno, na části byla odpadlá omítka, při vstupu byla děravá střecha. Dodatečně se zjistilo, že nefungují ani radiátory, které musely být vyměněny. Z objektu muselo být vyklizeno mnoho suti v rámci rekonstrukce, která byla odvezena v několika kontejnerech. O existenci budoucí smlouvy nájemní se společností [Anonymizováno] se žalovaný dozvěděl v roce 2008 od paní [adresa], která přišla do předmětné budovy, prokázala se plnou mocí od žalobce, předložila seznam strojů a zařízení, které měly být v objektu. [jméno FO] se odvolávala na budoucí smlouvu nájemní. Žalovaný neviděl, že by si paní [adresa] odvážela jakoukoliv věc, nevěděl, zda našla v objektu nějakou věc uvedenou v seznamu. Zástupce žalovaného dal žalovanému budoucí smlouvu nájemní, uzavřenou se společností [Anonymizováno], až někdy poté, tedy po návštěvě paní [adresa] v předmětné budově.

57. Ze zjištěných skutečností učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. [jméno FO] získal v restituci od výrobního družstva [Anonymizováno] v roce 1991 budovu s pozemkem parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa]. V roce 1993 vstoupil jako společník do společnosti žalobce a dne 1. 4. 1994 uzavřel s žalobcem smlouvu o výpůjčce, na základě níž předal žalobci do užívání předmětnou budovu na dobu 15 let. Žalobce a [jméno FO] nahradili poté tuto smlouvu řádnou nájemní smlouvou o nájmu nebytových prostor z 31. 12. 1994, jejímž předmětem byla nejen provozní budova, ale také pozemek parc. č. [hodnota]. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do konce roku 2009 a měla stanoveny tři podmínky, za nichž může pronajímatel smlouvu písemně vypovědět i před uplynutím této doby. K nájemní smlouvě byl uzavřen dodatek dne 23. 12. 1997, který změnil dohodu smluvních stran o splatnosti nájemného. Ve smlouvě i v dodatku se žalobce a [jméno FO] shodli na tom, že žalobce provedl v budově rozsáhlé rekonstrukce, které zaplatil z úvěru ve výši 4.000.000 Kč, přičemž k datu ukončení nájemního vztahu bude provedeno vyúčtování celkových nákladů vynaložených na zhodnocení a vybavení nemovitostí a [jméno FO] se zavázal takto vyúčtované náklady uhradit. Žalobce budovu dával do podnájmu dalším subjektům na základě smluv výše uvedených, např. společnostem [právnická osoba], [Anonymizováno], [právnická osoba], [jméno FO], jak mu umožňovalo znění nájemní smlouvy s [jméno FO]. [jméno FO] vystoupil ze společnosti žalobce. Dne 17. 1. 2006 uzavřel žalobce se společností [právnická osoba]. budoucí smlouvu nájemní, v níž bylo dohodnuto, že do 17. 6. 2006 žalobce uzavře s touto společností smlouvu o nájmu stejných nemovitostí za nájemné 78.000 Kč měsíčně na dobu určitou do konce roku 2009, tedy do data, kdy měla být ukončena nájemní smlouva z 31. 12. 1994. [jméno FO] prostřednictvím realitní kanceláře prodal kupní smlouvou z 13. 4. 2006 předmětnou budovu s pozemkem žalovanému a v kupní smlouvě výslovně ujistil žalovaného, že k budově není uzavřena žádná nájemní smlouva ve prospěch třetích osob. O tomto ujistil žalovaného i ústně, a totéž bylo žalovanému sděleno realitní kanceláří prostřednictvím svědka [jméno FO]. Žalovaný navštívil budovu spolu s realitním makléřem [jméno FO] za přítomnosti [jméno FO] před uzavřením kupní smlouvy. Dne 19. 4. 2006 na základě předávacího protokolu převzal žalovaný od [jméno FO] budovu i s pozemkem s tím, že v budově se nachází nerezová stáčecí linka na nápoje včetně nádrží, která nebyla předmětem kupní smlouvy. V budově byly ještě další věci, zachycené na shora zmíněných fotografiích, které byly naskládány na jiném místě v budově na hromadě. Stáčecí linka byla nefunkční, byla v ní ponechána voda a potrubí bylo prasklé. Budova nejevila známky nedávného užívání, naopak, žalovaný zjistil, že na některých místech je opadaná omítka, kachličky byly odskočené od zdi, sifony umyvadel popraskány z důvodu mrazu, v budově nebylo uklizeno, zameteno, působila dojmem opuštěného objektu, žalovaný dodatečně zjistil, že radiátory jsou děravé, a do dvou měsíců po zakoupení budovy musel všechny tyto věci vyhodit a vyměnit. Žalovaný po převzetí objektu od [jméno FO] zahájil ihned jeho opravy. Jak vyplývá ze shora uvedených faktur, nechal vyvézt několik kontejnerů materiálu či stavební suti a nechal provést řadu odborných prací za účelem zahájení podnikání své firmy Dulia. V květnu 2006 se k budově dostavila [jméno FO], chtěla vstoupit dovnitř, což však jí nebylo umožněno, neboť probíhaly již stavební práce. Žalovaný a paní [jméno FO] se seznámili, paní [jméno FO] informovala žalovaného o tom, že žalobce má s [jméno FO] uzavřenou nájemní smlouvu, která platí až do konce roku 2009, a požadovala, aby mohla do budovy vstoupit, a aby žalobce ji mohl do konce roku 2009 užívat. Žalovaný poukazoval na to, že tuto skutečnost mu nesdělil ani [jméno FO] ani realitní kancelář, a s přivolaným [jméno FO] spolu jednali s tím, že věc bude vyřešena. Následně probíhala mezi účastníky výše uvedená korespondence, žalovaný požadoval od žalobce předložení nájemní smlouvy, k čemuž došlo až dopisem z 21. 11. 2006. V té době žalovaný měl již většinu prací v budově hotovou, o čemž svědčí to, že 14. 11. 2006 vedoucí oddělení hygieny [právnická osoba] [tituly před jménem] [jméno FO] doporučil ke schválení provozovnu společnosti [právnická osoba]. – výroba marinovaných ryb ve [adresa]. Tato skutečnost koresponduje také s výpovědí žalovaného v tom, že v prosinci 2006 již žalovaný zahájil v předmětné budově výrobu. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobce informoval žalovaného o tom, že má se společností [Anonymizováno] uzavřenou budoucí nájemní smlouvu. Naopak bylo zjištěno, že žalobce předložil tuto budoucí smlouvu nájemní policejnímu orgánu až dne 5. 11. 2008, když před tím [jméno FO] uvedla dne 21. 9. 2007 na policii, že žalobce měl možnost nemovitost pronajmout na tři roky v částce 80.000 Kč až 100.000 Kč měsíčně bez bližší specifikace a bez zmínky o jakékoliv konkrétní smlouvě či konkrétním smluvním partnerovi. Žalobce již neuzavřel se společností [Anonymizováno] smlouvu o nájmu podle budoucí smlouvy o nájmu do dohodnuté doby 17. 6. 2006 ani později. Tato společnost měla v roce 2005 obrat převyšující 5.000.000 Kč a podle slov své jednatelky paní [adresa] měla jistě dostatek peněžních prostředků na úhradu nájemného 78.000 Kč měsíčně. Když se této společnosti nepodařilo uzavřít smlouvu o nájmu na objekt ve [jméno FO] s žalobcem, pronajala si jinou budovu v [adresa]. Žalobce se dohodl s paní [jméno FO] na tom, že jako kompenzaci za zmařenou smlouvu si může odvézt některá zařízení z předmětné budovy ve [jméno FO]. [jméno FO] se o to pokusila na základě shora uvedené plné moci, kterou vystavil žalobce dne 17. 7. 2008, a v blíže nezjištěné době v roce 2008 se dostavila do předmětné budovy, a informovala žalovaného o existenci budoucí smlouvy nájemní, žalovaný se tehdy poprvé o této smlouvě dozvěděl. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] určil obvyklé nájemné za 1 m2 výše uvedenou částkou, a výši nájemného 78.000 Kč měsíčně za celou budovu ohodnotil jako opravdu nízkou. [jméno FO] se stal vlastníkem přilehlých pozemků parc. č. [hodnota] a 1811 v roce 2002, kdy již nebyl společníkem žalobce. Přístup k předmětné budově přes tyto pozemky neřešil a v roce 2012 oba pozemky prodal žalovanému. Po celou dobu, kdy [jméno FO] tyto dva pozemky vlastnil, nikomu nezakázal je užívat.

58. Zjištěné skutečnosti soud právně hodnotil tímto způsobem. V průběhu řízení, ke dni 1. 1. 2014, nabyl účinnosti nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který k témuž dni zrušil občanský zákoník dosavadní č. 40/1964 Sb. i zákon č. 116/1990 Sb. V daném případě však právní vztahy mezi účastníky a veškeré nároky z nich vznikly ještě před účinností nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., a soud tedy tyto právní vztahy posoudil podle právní úpravy účinné do konce roku 2013, což je v souladu s ust. § 3028 odst. 1 a 3, § 3074 odst. 1, a § 3079 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Z těchto ustanovení vyplývá, že novým občanským zákoníkem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti, přičemž právní poměry odlišné od práv, osobních, rodinných a věcných, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv z povinnosti z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákoníku, se řídí dosavadními právními předpisy. Nájem se řídí novým občanským zákoníkem až ode dne nabytí jeho účinnosti, avšak vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Právo na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, stanovené právními předpisy, k němuž došlo přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, se rovněž posuzuje podle dosavadních právních předpisů. 59. [jméno FO] jakožto pronajímatel uzavřel s žalobcem jakožto nájemcem výše citovanou smlouvu o nájmu ze dne 31. 12. 1994, jejímž předmětem byla provozní budova občanské vybavenosti a pozemek č. parc. [adresa]. Tato nájemní smlouva se řídí ust. § 663 a následujících občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Ve smlouvě je jasně vyjádřeno, že pronajímatel [jméno FO] přenechává za úplatu žalobci jakožto nájemci předmět nájmu, aby jí dočasně, ve sjednané době, užíval nebo z ní bral i užitky. Předmět nájmu je konkrétním způsobem specifikován, také doba užívání je vymezena zcela přesně od 1. 1. 1995 do 31. 12. 2009. Rovněž výše nájemného byla ve smlouvě dohodnuta konkrétní částkou. Nájemní smlouva tak obsahuje zákonem stanovené náležitosti. Platnost nájemní smlouvy žalovaný od počátku řízení zpochybňoval, avšak tuto otázku vyřešil odvolací soud ve shora citovaném usnesení ze dne 11. 1. 2017 tak, že nájemní smlouva je platná. K námitce žalovaného, spočívající v tom, že při sjednání předmětné nájemní smlouvy šlo o účelové jednání a obcházení zákona ze strany žalobce, uvádí soud, že z žádných zjištěných skutečností nelze toto dovodit. Podle žalovaného pravá vůle [jméno FO] a žalobce směřovala k tomu, aby byl získán úvěr u [právnická osoba], potřebný pro firmu [jméno FO], přičemž z úvěrových prostředků získaných žalobcem bylo pořízeno zařízení výrobny lahůdek, z něhož si část odvezla zmíněná firma a nepoužitelný zbytek zařízení se v nemovitosti žalovaného dodnes nachází. Podle žalovaného z úvěrových prostředků bylo investováno do rekonstrukce předmětné budovy toliko 500.000 Kč, stavební práce v areálu měla zajišťovat firma Kutil, které žalobce vyplatil zálohu 1,87 milionu Kč, avšak firma tyto práce odvedla pouze zčásti a zálohu nezúčtovala. Část prací později zajistil a uhradil podle žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO], společník firmy [právnická osoba] K těmto námitkám soud konstatuje, že z obou zástavních smluv k nemovitostem je zřejmé, že úvěr byl žalobci na základě úvěrových smluv poskytnut na rekonstrukce objektu občanské vybavenosti na parc. č. [hodnota] a nákup investičního materiálu pro výrobnu lahůdek, na a dodatečné investiční náklady, na rekonstrukci plynové přípojky a vzduchotechniky u rekonstrukce téhož objektu. Úvěry tedy byly účelově určeny a v takovýchto případech banka uvolňuje peněžní prostředky a úvěr může být čerpán toliko na dohodnutý účel. Tvrzení žalobce o tom, že stavební firma po obdržení zálohy na stavební práce tyto zcela neprovedla, nemá žádný vliv na platnost úvěrových smluv, i kdyby taková skutečnost byla prokázána. Rovněž by takové skutečnosti nemohly ovlivnit ani otázku platnosti smlouvy nájemní. Soud se ztotožnil s žalovaným v tom směru, že před uzavřením předmětné smlouvy byla uzavřena smlouva o výpůjčce, tato se však vztahovala pouze na provozní budovu na [adresa]. Předmět smlouvy byl označen odlišně ve srovnání s nájemní smlouvou z 31. 12. 1994, a nájemní smlouva smlouvu o výpůjčce nahrazovala. Podle svědka [jméno FO] byla nájemní smlouva sjednána s žalobcem z důvodu požadavku banky s ohledem na úvěry pro žalobce, z toho však nelze dovodit, že by smlouva o nájmu byla proto neplatná. Úmysl žalobce předmět nájmu užívat pro svoji podnikatelskou činnost, zejména pro jeho pronajímání dalším subjektům, je z nájemní smlouvy zcela zřetelný. Soud tedy neshledal žádné důvody pro neplatnost nájemní smlouvy ve smyslu § 37 odst. 1, § 39 či § 41a občanského zákoníku. V řízení nebylo prokázáno, že by právní úkon spočívající v uzavření nájemní smlouvy nebyl učiněn svobodně či vážně, ani to, že by svým účelem nebo obsahem odporoval zákonu, anebo jej obcházel či se příčil dobrým mravům. Rovněž nebylo zjištěno, že by se jednalo o zastřený právní úkon, že by tedy předmětnou nájemní smlouvou měl být zastřen právní úkon jiný. Žalovaný nezpochybnil, že úvěr vyčerpal žalobce, a muselo se tak stát na dohodnutý účel. Následný způsob provádění rekonstrukce firmami, které si žalobce na tento účel sjednal, není právně významný pro posouzení platnosti nájemní smlouvy. O úmyslu žalobce poskytovat pronajaté nemovitosti do podnájmu, svědčí výše citované podnájemní smlouvy, například se společností [právnická osoba], [Anonymizováno], [jméno FO], [právnická osoba] či následně [právnická osoba]. Toto oprávnění žalobce, dohodnuté ve smlouvě, je rovněž v souladu s ust. § 666 odst. 1 občanského zákoníku, a nebylo tudíž třeba, aby žalobce k uzavření případných podnájemních smluv si musel vyžadovat písemný souhlas pronajímatele [jméno FO].

60. Žalobce jakožto nájemce byl ve smyslu § 665 odst. 1 občanského zákoníku oprávněn užívat předmětné nemovitosti způsobem stanoveným ve smlouvě. Naproti tomu povinností [jméno FO] jakožto pronajímatele bylo podle § 664 občanského zákoníku přenechat pronajatou věc žalobci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, anebo užívání obvyklému, a v tomto stavu jí svým nákladem udržovat. Ohledně této otázky bylo jak ve smlouvě, tak v jejím dodatku z 23. 12. 1997 dohodnuto, že žalobce již nemovitost zrekonstruoval a stavebnětechnicky zhodnotil vlastním nákladem z prostředků čerpaných úvěrů, a až ke dni ukončení nájemního vztahu bude mezi smluvními stranami provedeno vyúčtování celkových nákladů vynaložených na zhodnocení a vybavení nemovitosti, přičemž pronajímatel se zavázal takto vyúčtované náklady zaplatit.

61. Pronajímatel [jméno FO] však pronajaté nemovitosti prodal na základě výše citované kupní smlouvy v roce 2006 žalovanému, který se stal jejich vlastníkem dnem 27. 4. 2006, kdy nastaly právní účinky vkladu práva podle kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Tímto dnem žalovaný vstoupil podle § 680 odst. 2 občanského zákoníku do právního postavení pronajímatele [jméno FO]. Soud se dále zabýval tím, zda došlo ke skončení nájmu založeného citovanou nájemní smlouvou či nikoli. Nájem skončí podle § 676 odst. 1 občanského zákoníku uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. V daném případě byl nájem sjednán na dobu určitou, do konce roku 2009, a k dohodě mezi žalobcem a žalovaným o skončení nájmu nedošlo. Oprávnění pronajímatele odstoupit od smlouvy spočívá podle § 679 odst. 3 občanského zákoníku v tom, že tak může učinit kdykoli, pokud nájemce užívá přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, anebo že mu hrozí škoda značná. Rovněž je pronajímatel oprávněn od smlouvy odstoupit tehdy, jestliže nájemce, ač upomenut, nezaplatil splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného. V řízení nebylo zjištěno, že by nějaká taková situace nastala, tudíž žalovaný nebyl oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit. V citované nájemní smlouvě v článku III bylo sjednáno oprávnění pronajímatele písemně vypovědět nájemní smlouvu i před uplynutím sjednané doby ve 3 případech. Jednak tehdy, pokud by se žalobce dostal do prodlení s placení nájemného, jednak tehdy, pokud by na žalobce byl prohlášen konkurs, a ve třetím případě za situace, kdy by žalobce přes písemné upozornění hrubě porušoval klid a pořádek.

62. V řízení nebylo prokázáno, že by pronajímatel vypověděl žalobci citovanou smlouvu o nájmu z některého z těchto dohodnutých důvodů. Původní pronajímatel [jméno FO] se sice pokusil nájem vypovědět na radu právního zástupce žalovaného, takzvaně pro jistotu, dopisem z 24. 4. 2006, avšak tento dopis byl odeslán z pošty doporučeně až 28. 4. 2006, kdy [jméno FO] již nebyl vlastníkem pronajatých nemovitých věcí. I kdyby žalobce takovouto výpověď obdržel v době, kdy [jméno FO] ještě vlastníkem pronajatých nemovitých věcí byl, neobstála by tato výpověď, neboť neobsahovala vůbec žádný výpovědní důvod. Pokud žalovaný tvrdí, že vypověděl v červnu 2006 žalobci nájemní smlouvu, a že tuto výpověď doručil žalobci prostřednictvím [tituly před jménem] [jméno FO], soud uvádí, že ničeho takového nebylo v řízení prokázáno. Žalobce navrhl jako důkaz v této souvislosti výslech [tituly před jménem] [jméno FO], který se však na předvolání soudu k jednání nedostavil. Soud však nepovažoval již za nutné tento důkaz výpovědí svědka provést, když v řízení nebylo zjištěno, a že by kterýkoli z 3 dohodnutých důvodů výpovědi nastal. Nebylo zjištěno, že by žalobce byl v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, neboť nájemné mělo být vyúčtováno a uhrazeno formou zápočtu až ke dni ukončení nájemního vztahu 31. 12. 2009 se zohledněním veškerých nákladů žalobce na rekonstrukce, zhodnocení a vybavení pronajatých nemovitost. Na žalobce nebyl prohlášen konkurs, a nebyl naplněn ani třetí dohodnutý výpovědní důvod, když nebylo zjištěno, že by žalovaný písemně upozorňoval žalobce na to, že hrubě porušuje klid a pořádek.

63. Za této situace tedy nájemní vztah založený nájemní smlouvou z 31. 12. 1994 trval mezi pronajímatelem, kterým byl žalovaný, a žalobcem jakožto nájemcem nadále. Žalobce v dubnu 2006, tedy v době uzavření kupní smlouvy mezi žalovaným a [jméno FO], předmětné nemovitosti fakticky neužíval v tom směru, že by prostřednictvím svých zaměstnanců či prostřednictvím smluvních partnerů využíval každodenně předmětnou budovu a pozemek, neprovozoval tam žádnou činnost, a nebyl v budově ani každodenně přítomen. O tom svědčí mimo jiné i to, že mu nebylo známo, že před prodejem budovy žalovanému si žalovaný s realitním makléřem budovu prohlížel, že 19. 4. 2006 budovu od [jméno FO] převzal, a že začal s rekonstrukčními a stavebními pracemi. Až někdy v měsíci květnu 2006 se žalobce hodlal do budovy podívat. Žalovaný tedy byl v situaci, že byl ujištěn dřívějším vlastníkem [jméno FO] i realitním makléřem, což bylo obsaženo i v kupní smlouvě, že žádná jiná třetí osoba nemá k převáděným nemovitostem žádné nájemní právo či jiné právo. Nelze se proto divit tomu, že když v květnu 2006 se budovy dostavila [jméno FO], a sdělila žalovanému, že žalobce má uzavřenou k budově nájemní smlouvu, že byl překvapen. Zcela logicky [jméno FO] i žalovaný požadovali vysvětlení od [jméno FO], a ten ujistil žalovaného o tom, že nájemní smlouva už dávno neplatí a že žádnou takovou smlouvu nemá. Žalovaný zcela oprávněně následně požadoval po žalobci předložení nájemní smlouvy, když dřívější vlastník existenci nájemní smlouvy popřel a podle jeho slov žádnou k dispozici neměl. V této souvislosti je třeba ještě zohlednit, že okolnosti nasvědčovaly spíše tomu, že nikdo žádné nájemní právo k budově nevykonává, když sám žalovaný se přesvědčil o tom, že budovu nikdo neužívá a tato nejeví známky žádné průběžné činnosti, naopak působí opuštěným, zanedbaným a neudržovaným dojmem. Soud se ztotožnil s názorem žalovaného v tom směru, že pokud by se dostal do takové situace jako žalobce, okamžitě by předložil uzavřenou nájemní smlouvu. Takové jednání by bylo zcela pochopitelné. Když žalobce prostřednictvím [jméno FO] v květnu 2006 zjistil celou situaci, tedy že budova s pozemkem mají nového majitele, který budovu rekonstruuje, nebránilo jim přece ničeho v tom, aby ihned druhého dne předložili žalovanému nájemní smlouvu, a rovněž tak i budoucí smlouvu nájemní uzavřenou se společností [Anonymizováno]. Je otázkou, z jakého důvodu tak žalobce neučinil a nájemní smlouvu z roku 1994 předložil žalovanému až v rámci dopisu z 21. 11. 2006, tedy až za 5 měsíců po jednání [jméno FO] s žalovaným a [jméno FO] před předmětnou budovou. Je zcela pochopitelné, že žalovaný, když požadoval nájemní smlouvu a tato mu nebyla dlouho předložena ze strany žalobce, pojal pochybnosti o tom, zda vůbec tato smlouva existuje, a tudíž pokračoval ve stavebních pracích v budově.

64. Žalobce namítl, že nájemce může vykonávat své nájemní právo i tím způsobem, že nemovitost drží, nevykonává v ní žádnou každodenní činnost, má v ní uloženy nějaké věci. S tímto názorem lze souhlasit, avšak je třeba si uvědomit, že v dané věci je významné, co bylo možné dovodit ze stavu budovy v době jejího prodeje žalovanému. I když žalobce jakožto nájemce mohl své nájemní právo vykonávat tak, že v předmětné budově nic nedělal a ani tam nebyl, působila budova a stav, v jakém byla, na žalovaného tak, že budovu nikdo nevyužívá, a toto zcela korespondovalo s ujištěním v nájemní smlouvě o tom, že žádné nájemní právo žádná jiná osoba k budově nemá. Žalobce dále namítl, že v budově byly některé části zařízení v jeho vlastnictví, např. stáčecí linka, stoly, nerezové vany a další. Podle předávacího protokolu je zřejmé, že stáčecí linka v budově byla, a rovněž tak žalovaný potvrdil, že v budově se nacházely ještě další věci, totéž v podstatě vypověděl i svědek [jméno FO]. Jednalo se však vesměs o věci, které byly opotřebované, znehodnocené, jak je výše popsáno, stáčecí linka měla popraskané potrubí a nebyla funkční, a ostatní věci byly shromážděny a naskládány takovým způsobem, že bylo zřejmé, že v dohledné době je nikdo aktivně nepoužíval.

65. Nárok žalobce, který je předmětem tohoto řízení, je nárokem na náhradu škody. Odpovědnost za škodu je upravena v občanském zákoníku v § 420 a následujících. Obecná odpovědnost za škodu je vymezena v § 420 tak, že každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti, a odpovědnosti se zprostí ten, kdo prokáže, že škodu nezavinil. Ke vzniku odpovědnosti za škodu je tedy třeba splnění čtyř předpokladů, kterými jsou porušení právní povinnosti na straně škůdce, vznik škody na straně poškozeného, příčinná souvislost mezi porušením právní povinnosti a vznikem škody, a zavinění na straně škůdce.

66. Jedním z předpokladů odpovědnosti za škodu je vznik škody. Ve smyslu § 442 odst. 1 občanského zákoníku se hradí skutečná škoda, a to, co poškozenému ušlo, tedy ušlý zisk. Tento je újmou spočívající v tom, že u poškozeného nedojde v důsledku škodní události k rozmnožení majetkových hodnot, ač se to dalo očekávat s ohledem na pravidelný běh věcí. Ušlý zisk se tedy neprojevuje zmenšením majetku poškozeného, tedy žalobce, nýbrž ztrátou očekávaného příjmu. U nároku na ušlý zisk je třeba prokázat, že poškozený, tedy žalobce, mohl důvodně očekávat rozmnožení svého majetku, k němuž nedošlo právě v důsledku jednání žalovaného. Je podstatné pro určení ušlého zisku, o jaký prospěch žalobce přišel. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že žalobce přišel o podnájemné 78.000 Kč za celé žalované období od 16. 11. 2007 do konce roku 2009, což odpovídá žalované částce 1.989.000 Kč. Tuto částku soud považuje za výši ušlého zisku, když nebylo prokázáno, že by bylo třeba od této částky odečíst nějaké další náklady, které by byl žalobce povinen za trvání podnájemního vztahu vynaložit.

67. Při zvažování existence předpokladů odpovědnosti žalovaného za škodu je třeba zohlednit všechny výše uvedené skutečnosti. Pokud jde o protiprávnost jednání žalovaného, žalovaný tím, že začal nemovitosti užívat hned po uzavření kupní smlouvy, tedy chopil se jejich držby, neznemožnil žalobci výkon jeho práv nájemce v tom rozsahu, v jakém ho žalobce v téže době vykonával. Žalobce ničeho konkrétního v pronajatých nemovitostech nerealizoval, a tak na jeho straně se vlastně ničeho nezměnilo v důsledku toho, že žalobce začal po uzavření kupní smlouvy předmětné nemovitosti užívat. Podstatné rovněž je to, zda žalovaný začal nemovitosti užívat ještě před datem 17. 6. 2006, kdy měla být nejpozději uzavřena podnájemní smlouva mezi žalobcem a společností [Anonymizováno] podle budoucí nájemní smlouvy. Ze shora popsaných skutečností vyplývá, že žalovaný začal užívat předmětné nemovitosti hned po uzavření kupní smlouvy, a převzal je 19. 4. 2006 od původního vlastníka [jméno FO]. Je zřejmé, že v květnu 2006 již žalovaný prováděl rekonstrukční práce v předmětné budově, jak ostatně potvrdil i žalobce, když [jméno FO] se marně pokoušela do budovy v téže době dostat. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobce informoval žalovaného o existenci budoucí nájemní smlouvy, ani že by činil nějaké konkrétní kroky k tomu, aby mohl nájemní smlouvu do 17. 6. 2006 se společností [Anonymizováno] uzavřít a umožnit jí užívání nemovitostí. Nelze přehlédnout, že žalobce ani v rámci korespondence vedené s žalovaným se nezmínil o existenci budoucí nájemní smlouvy. Žalobce neuvádí budoucí smlouvu nájemní uzavřenou se společností [Anonymizováno] ani v trestním oznámení v roce 2007, až v září 2007 obecně zmiňuje, že by mohl nemovitosti podnajímat za 80.000 Kč až 100.000 Kč měsíčně bez jakékoliv specifikace, a až v roce 2008, jak je shora uvedeno, předložil policejnímu orgánu budoucí smlouvu nájemní uzavřenou se společností [Anonymizováno]. Podle názoru soudu nelze zcela jednoznačně dovodit, že budoucí nájemní smlouva ze 17. 1. 2006 nebyla mezi žalobcem a společností [Anonymizováno] uzavřena, když existenci téže smlouvy potvrdila i jednatelka společnosti [Anonymizováno] [jméno FO], a to jak na policii, tak před soudem. Nelze však pominout, že žalobce v rámci zmíněné korespondence nepožaduje po žalovaném náhradu ušlého příjmu a neuvádí ani, že nemohl pro chování žalovaného uzavřít se společností [Anonymizováno] konkrétní smlouvu.

68. Jak uvádí dovolací soud, příčinná souvislost mezi protiprávním úkonem škůdce, v tomto případě žalovaného, a vznikem škody na straně žalobce, se nepředpokládá, nýbrž musí být v řízení prokázána. O vztah příčinné souvislosti se jedná, vznikla-li škoda následkem protiprávního úkonu škůdce, tedy je-li jeho jednání a škoda ve vzájemném poměru příčiny a následku, tedy je-li doloženo, že nebýt protiprávního úkonu, ke škodě by nedošlo. Příčinou škody může být jen ta okolnost, bez jejíž existence by škodný následek nevznikl. Nemusí jít o příčinu jedinou, ale stačí, jde-li o jednu z příčin, která se podílí na nepříznivém následku, o jehož odškodnění jde, a to o příčinu podstatnou. Je-li příčin více, působí z časového hlediska buď souběžně, anebo následně aniž se časové překrývají, v takovém případě je pro existenci příčinné souvislosti nezbytné, aby řetězec postupně nastupujících příčin a následků byl ve vztahu ke vzniku škody natolik propojen, že již z působení prvotní příčiny lze důvodně dovozovat věcnou souvislost se vznikem škodlivého následku. V řadě souvisejících příčin ale nejsou všechny příčiny významné stejně a je třeba odlišit právně podstatné příčiny od příčin právně nepodstatných a použít je na konkrétní případ. Je třeba odlišit faktickou přirozenou příčinnou souvislost od této příčinné souvislosti právní, neboť ne všechny přirozené příčiny jsou významné z hlediska právního pojetí příčinné souvislosti. Přičitatelnost z právního hlediska, tedy kausalita, není neomezená a je užší než kausalita faktická. Řešení je třeba hledat v teorii adekvátnosti příčinné souvislosti. Jejím základním rysem a účelem je vyloučit netypické škody, které mohly vzniknout v důsledku náhodných okolností a v důsledku nepředvídatelných jevů. Škůdci nelze přičítat následky, se kterými objektivně nebylo možné počítat. Přiměřenost přičitatelnosti je třeba posoudit z hlediska škůdce, tedy žalovaného, v tom směru, jaké okolnosti bylo možné z hlediska optimálního pozorovatele v postavení škůdce rozpoznat. Základním kritériem, z něhož vychází přiměřenost, je předvídatelnost škodního následku. Tím se přibližuje dalšímu předpokladu subjektivní odpovědnosti za škodu, a to kritériu zavinění v nedbalostní formě. Odlišnost je pouze v subjektu, podle něhož se předvídatelnost následku poměřuje. Při zjišťování přiměřené příčinné souvislosti je kritériem zkušený optimální pozorovatel, tedy myšlená osoba, která zahrnuje veškerou zkušenost své doby. Je tedy zřejmé, že co je předvídatelné pro konkrétní subjekt, musí být předvídatelné i pro optimálního pozorovatele, jak je uvedeno i v nálezu Ústavní soudu z 1. 11. 2007 sp. zn. I. ÚS 312/05. Příčinná souvislost jako jeden z nezbytných předpokladů odpovědnosti za škodu je dána tehdy, je-li škoda podle obvyklého přirozeného chodu věcí i obecné zkušenosti, resp. poznatků adekvátním následkem protiprávního úkonu či škodní události.

69. Žalobce požaduje náhradu škody ve formě ušlého zisku, který mu měl vzniknout tím, že nemohl uzavřít smlouvu o podnájmu se společností [Anonymizováno] podle budoucí nájemní smlouvy, neboť žalovaný poté, co se stal vlastníkem nemovitostí, neumožnil žalobci její užívání, a proto žalobci ušel příjem z takového podnájmu. Ve světle shora uvedených skutečností nelze učinit závěr, že v silách žalobce bylo předvídat, že jeho jednání bude mít za následek tuto formu škody na straně žalobce. Žalobce byl ujištěn o tom, že na převáděných nemovitostech nevázne žádné nájemní právo ve prospěch třetích osob, tedy ani žalobce, stav převáděných nemovitostí tomu odpovídal, a žalobce zjistil, že žalovaný budovu užívá až v květnu 2006, tedy nejméně měsíc po převzetí nemovitostí žalovaným, žalobce sice uvědomil žalovaného o existenci nájemní smlouvy s [jméno FO], avšak tuto smlouvu žalovanému předložil až za 5 měsíců poté. Žalobce rovněž neinformoval žalovaného o existenci budoucí nájemní smlouvy, o tom, že chce uzavřít se společností [Anonymizováno] podnájemní smlouvu, a že může utrpět škodu v podobě ušlého podnájemného od společnosti [Anonymizováno]. Příslušnou budoucí smlouvu nájemní uzavřenou s [Anonymizováno] nepředložil žalobce žalovanému vůbec. Za této situace je možné dovodit jedině to, že žalovaný nemohl předvídat, že to, že bude pokračovat v rekonstrukci předmětné budovy, bude mít za následek škodu na straně žalobce v podobě ušlého zisku. Za daných okolností by předvídatelnost takovéhoto následku nebyla zřejmá ani pro optimálního pozorovatele, tedy pro kohokoliv jiného.

70. Na základě výše uvedených skutečností má soud za to, že nelze dovodit vznik odpovědnosti žalovaného za ušlý zisk žalobce, a pokládat tak žalobu žalobce za důvodnou. Soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl. Nebylo třeba se již zabývat námitkou žalovaného týkající se specifických vztahů mezi žalobcem a [jméno FO], které se podle žalovaného měly promítnout do nestandardních ujednání v nájemní smlouvě z roku 1994 ohledně nájemného, jeho splatnosti a výpovědních důvodů.

71. Žalovaný měl ve sporu plný úspěch, kdy částečné zamítnutí žaloby ohledně části požadovaného úroku z prodlení je již pravomocné, jak je výše uvedeno. Žalovanému tak v souladu s ustanovením § 142 odstavec 1 občanského soudního řádu vzniklo právo na náhradu nákladů řízení 703.950 Kč. Tato částka se skládá z odměny za právní zastoupení za 42 a půl úkonu právní pomoci po 16.260 Kč podle § 7 vyhlášky 177/1996 Sb. a ze 43 paušálů režijních výloh po 300 Kč podle § 13 odstavec 4 advokátního tarifu. Odměna byla přiznána za následující úkony: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze 7. 2. 2011 doplněné 28. 2. 2011, zastupování u jednání před soudem 19. 3. 2012, vyjádření z 18. 4. 2012 k doplnění žaloby, zastupování u jednání ve dnech 6. 5., 26. 8., 16. 10 a 25. 11. v roce 2013, kdy všechna tato 4 jednání trvala více než dvě hodiny, tedy za každé z těchto jednání náleží odměna dvojnásobná. Další úkony jsou písemné vyjádření z 27. 12. 2013, zastupování u jednání 15. 1. 2014, zastupování u jednání 12. 2. 2014, které trvalo více než dvě hodiny, takže za něj náleží odměna dvojnásobná, dále zastupování u jednání ve dnech 14. 4. 2014, 26. 4. 2017, vyjádření z 8. 6. 2017, zastupování u jednání 2. 8. 2017, které trvalo více než dvě hodiny a náleží za něj dvojnásobná odměna, zastupování u jednání 16. 10. 2017 a 3. 1. 2018, písemné vyjádření z 16. 1. 2018, zastupování u jednání 31. 10. 2018 a 21. 1. 2019, písemné vyjádření z 22. 1. 2019 doplněné 24. 1. 2019, zastupování u jednání 13. 2. 2019, odvolání do rozsudku z 1. 4. 2019 doplněné 15. 4. 2019, zastupování u jednání před Krajským soudem 25. 2. 2020, poloviční odměna náleží za účast při vyhlášení rozhodnutí odvolacího soudu 3. 3. 2020, další úkony jsou dovolání z 19. 5. 2020, zastupování u jednání 5. 5. 2021, písemná vyjádření z 24. 5. 2021 a z 31. 5. 2021, zastupování u jednání 23. 6. 2021, písemná vyjádření z 22. 6., 14. [právnická osoba]. 8. 2021 a zastupování u jednání 25. 8., 25. 10 a 15. 12. 2021 a u jednání 26. 1. 2022.

72. V průběhu řízení vznikly náklady řízení i státu ve výši 9.329 Kč, které se skládají ze svědečného 158 Kč vyplaceného svědku [tituly před jménem] [jméno FO] a ze znalečného 9.171 Kč vyplaceného znalci [tituly před jménem] [jméno FO]. Podle výsledku řízení by měl náklady řízení státu nahradit v souladu s ustanovením § 148 odstavec 1 o. s. ř. neúspěšný žalobce. Žalobci, kterému bylo přiznáno osvobození od soudních poplatků v plném rozsahu, však není možné uložit povinnost nahradit státu náklady řízení, když osvobození od soudních poplatků nebylo žalobci odejmuto.

Poučení