8 Co 117/2025 - 980

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D., ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [advokát] sídlem [adresa] b) [jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa] zastoupená advokátkou [advokát] sídlem [adresa] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [advokát] sídlem [adresa] o zaplacení ve vztahu k žalobci a) 389.065 Kč a ve vztahu k žalobkyni b) 554.184 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Bruntále ze dne 31. 10. 2024, č. j. 210 C 194/2014-856, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavci I. výroku, potvrzuje.

II. V další napadené části, tj. v odstavcích IV., V. a VI. výroku, se rozsudek mění takto: Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 324.080,10 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám [advokát], advokátky sídlem [adresa]. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu v Bruntále na nákladech řízení částku 18.152,68 Kč na číslo účtu [č. účtu], VS: [var. symbol], do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Bruntále na nákladech řízení částku 12.101,79 Kč na číslo účtu [č. účtu], VS: [var. symbol], do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 9.043,54 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám [advokát], advokátky sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 191.210,50 Kč spolu s úrokovým přísl. z částky 31.476,80 Kč od 25. 10. 2014 do zaplacení, z částky 129.964,70 Kč od 25. 7. 2017 do zaplacení a z částky 21.109 Kč od 1. 1. 2018 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku. Žaloba byla zamítnuta k oběma žalobcům co do částky 197.855 Kč spolu s úrokovým přísl. a ve vztahu k žalobkyni b) co do částky 165.118,50 Kč. Dále byla žalobcům uložena povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalované na náhradě nákladů řízení částku 66.666,52 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Dále byla žalobcům uložena povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Bruntále společně a nerozdílně na nákladech státu 20.471,68 Kč a žalované byla uložena povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Bruntále na nákladech státu 10.782,79 Kč.

2. Okresní soud žalobu žalobců posuzoval dle ust. § 451 a násl. zákona č. 40/64 Sb., a to pokud se domáhali zaplacení bezdůvodného obohacení za dobu od 1. 1. 2013 do 31. 12. 2013 a dle ust. § 2991 a násl. o. z. za dobu od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2020. Bezdůvodné obohacení pak přiznal za užívání pozemků parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], kdy celková výměra pozemků činila 1299 m2. Dále vycházel z toho, že dané pozemky tvoří funkční celek s pozemky zastavěnými budovami, přičemž budovy jsou ve vlastnictví žalované a pozemky ve vlastnictví žalobců. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení vycházel okresní soud z nájemného obvyklého v místě a čase, přičemž vyšel ze závěrů znaleckého posudku [právnická osoba], která se vypořádala s předchozími znaleckými posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Dospěl k závěru, že ve znaleckém posudku [právnická osoba] stanovené částky nájemného jsou výsledkem použití hned několika metod, jejichž závěry se výrazně neliší, aplikací vícero vzorků určených pro srovnávání v obou metodách, přičemž v situaci, kdy nebyly srovnávací pozemky v lokalitě stejného okresu, pouze kraje, byly použity koeficienty zohledňující právě specifika předmětných pozemků. Dále dospěl k závěru, že přestože jsou žalobci manželé a mají předmětné pozemky ve svém společném jmění, nejsou z procesního hlediska nerozlučnými účastníky, ale samostatnými. Z pohledu hmotného práva jsou tak nerozdílnými společníky. Žalobkyně b) mohla sama žádat vydání bezdůvodného obohacení za rok 2019 – 2020, když za tu dobu žalobce a) bezdůvodné obohacení nežádal. V případě žalobce a) tak soud vyšel z jeho požadované výměry 1299 m2 při stanovení bezdůvodného obohacení a v případě žalobkyně b) z 855 m2. Sám pak okresní soud přepočítal výši bezdůvodného obohacení dle částek obvyklého nájemného, jak byly stanoveny ve znaleckém posudku, tj. 37,90 Kč/m2 pro rok 2013, 38,50 Kč/m2 pro rok 2014, 38,60 Kč/m2 pro rok 2015, 38/70 Kč/m2 pro rok 2016, 39 Kč/m2 pro rok 2017 a 40 Kč/m2 pro rok 2018. Dále okresní soud považoval důvodnou námitku promlčení vznesenou žalovanou, pokud jde o rozšíření nároku na vydání bezdůvodného obohacení za roky 2013 a 214, které byly žalobou žádány jen co do výměry 412 m2 a na výměru 1299 m2, resp. 855 m2 byly rozšířeny až podáním ze dne 31. 12. 2017, v němž se poprvé uvádí, že je požadováno bezdůvodné obohacení z celé výměry pozemků. S ohledem na důvodnou námitku promlčení pro roky 2013 a 2014 vyšel okresní soud toliko z výměry 412 m2 a za rok 2013 tak stanovil výši bezdůvodného obohacení ve výši 15.614,80 Kč (412 m2 x 37,90 Kč/m2) a v roce 2014 stanovil částku 15.862 Kč (412 m2 x 38,50 Kč/m2). Za další léta námitka promlčení výši bezdůvodného obohacení neovlivnila, proto pro rok 2014 byla stanovena částkou 50.141,40 Kč (1299 m2 x 38,60 Kč/m2), pro rok 2016 v částce 50.271,30 Kč (1299 m2 x 38,70 Kč/m2) a pro rok 2017 v částce 50.661 Kč (1299 m2 x 39 Kč/m2). Pro roky 2018 až 2020 okresní soud posoudil vznesenou námitku v rozporu s dobrými mravy a poctivostí, když jako lidsky diskutabilní spatřoval jednání žalobce a), který na jednou stranu souhlasil s umístěním stavby právnické osoby, jíž byl společníkem, na pozemcích ve společném jmění manželů, po zániku své účasti na této právnické osobě se však této skutečnosti pokusil využít právě požadavkem na uzavření nájemní smlouvy a následně vydání bezdůvodného obohacení, ale tento postup soud považuje ještě za legitimní. Následně však jednání žalobců, kteří žalovanou utvrzovali v tom, že jí pozemky odprodají, však již nikoliv. V této souvislosti okresní soud odkázal na skutková zjištění uvedená v bodech 28. – 30. rozsudku. Od okamžiku, kdy žalobci podruhé odmítli podepsat připravené dohody, soud žalobcům právo na vydání bezdůvodného obohacení nepřiznal právě s ohledem na rozpor v jejich jednání s ustanovením § 6 a § 8 o. z. Z toho důvodu tak přiznal za rok 2018 bezdůvodné obohacení pouze za leden a únor ve výši 8.660 Kč. Celková výše bezdůvodného obohacení tak činí 191.210,50 Kč. Ve zbytku byla žaloba žalobců jako nedůvodná zamítnuta.

3. Pokud se týká protinávrhu žalované na náhradu škody, posoudil ji soud jako procesní obranu. Z provedeného dokazování dle názoru okresního soudu jednoznačně vyplynulo, že jednání, která mezi účastníky probíhala na přelomu let 2016/2017, byla už v takové fázi, kdy bylo možné a velmi pravděpodobné uzavření předchystané smlouvy o narovnání, řešící běžící soudní spory a kupní smlouvy řešící převod vlastnického právo žalobců na žalovanou. Z provedeného dokazování vyplynulo, že byla kompletně připravená paragrafová znění všech dohod, že bylo vše dohodnuto včetně termínu podpisu předmětných smluv. V zásadě pouze tři dny před dohodnutým termínem podpisu bylo nejprve sděleno, že z důvodu nemoci smlouva nebude ve stanoveném termínu podepsána, ale že k jejímu podpisu dojde v lednu 2017. V lednu 2017, ani následně k podpisu smluv nedošlo. Dle názoru soudu tak byl splněn základní předpoklad pro vznik předsmluvní odpovědnosti, jak ji předvídá ust. § 1729 o. z. Pokud jde o výši škody, žalovaná ji dovozovala z výše ušlého zisku, k němuž u ní mělo dojít tím, že se nestala vlastníkem pozemků pod stavbami v jejím vlastnictví, což by navýšilo i hodnotu samotných budov. Tento rozdíl by pak měl představovat tento ušlý zisk. Znaleckým posudkem byla tato škoda stanovena v částce 200.000 Kč. Dle názoru okresního soudu tímto způsobem nelze postupovat a výše škody by měla být stanovena jiným mechanismem, např. právě dle výše vzniklého bezdůvodného obohacení. To vše navíc v kontextu zpochybněného vlastnického práva žalované k budovám. K takovémuto úkonu započtení proto nelze přihlížet, neboť jednak byl podmíněný a především započítávaný nárok není důvodný.

4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání, a to proti odstavci I. výroku a domáhala se jeho změny tak, že žaloba bude zamítnuta. Dále se domáhala změny v odstavci IV. rozsudku tak, že bude rozhodnuto, že žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované plnou náhradu nákladů řízení a stejně tak plnou náhradu nákladů řízení státu, jak byla stanovena v odstavci VI. výroku rozsudku. V odvolání namítala, že nesouhlasí se závěry znalce [tituly před jménem] [jméno FO] a se závěry okresního soudu, že pozemky tvoří jednotný funkční celek, protože jsou to pozemky, které přímo navazují na stavbu a jsou nezbytné k užívání těchto staveb. To, že určité pozemky přímo navazují na pozemky pod budovami, ještě neznamená, že by takové navazující pozemky byly potřebné k využívání budov a že by musely tvořit s pozemky pod budovami jeden funkční celek. „Navazující pozemky mohou mít, a v případě řešeném v této věci i mají, značnou výměru a nejsou k užívání budovy potřebné. Závěr o tom, že navazující pozemky jsou potřebné k užívání budov, není ani řádně zdůvodněn. Závěry znalce, které soud v této otázce zcela přejímá, nejsou řádně zdůvodněné a jsou nepřezkoumatelné. Již ze snímku orto-fotomapy vyplývá, že navazující pozemky jsou potřebné k užívání budovy jen ve velmi malém rozsahu, a to v rozsahu, v němž byl v souvisejícím řízení u Okresního soudu v Bruntále, sp. zn. 38 C 195/2014 zpracován geometrický plán pro zřízení věcných břemen ve prospěch budov žalované a k tíži pozemků žalobců. Z procesního hlediska nejde o situaci, kdy by byla žalovaná povinna prokazovat skutečnost, že navazující pozemky netvoří funkční celek s pozemky pod budovami a naopak jsou to žalobci, kteří jsou povinni prokazovat, že navazující pozemky funkční celek s pozemky pod budovami tvoří a že jsou pro užívání budov nezbytné. V tomto směru žalovaná odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 138/2018 ze dne 23. 4. 2018. Dále žalovaná uvedla, že nezastavěnou plochu pozemku neuzamkla a neučinila žalobcům nepřístupnou. Není tedy důvod, aby bylo bezdůvodné obohacení přiznáváno z větší výměry, než v té, v níž pozemky žalobců žalovaná skutečně využívá. V této souvislosti žalovaná dále odkázala na rozhodnutí SR 2001 č. 7-NS, sp. zn. 25 Cdo 845/99, které uvádí: „Za bezdůvodné obohacení není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl teoreticky dosáhnout vlastník neoprávněně užívané věci, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo.“ Žalovaná přitom nezvyšuje svůj majetkový prospěch tak, že by využívala pozemky žalobců v celé výměře žalobci nárokované.

5. Žalovaná má prospěch z pozemků žalobců jen v rozsahu, v němž jsou tyto skutečně potřebné a které vyplývají z geometrického plánu, který byl vypracován v souvisejícím řízení u Okresního soudu v Bruntále pod sp. zn. 38 C 195/2014 pro zřízení věcných břemen ve prospěch budov žalované a k tíži pozemků žalobců. Věcné břemeno ve prospěch vlastníka budovy je třeba zřídit tak, aby byl vlastník pozemku co nejméně omezován, tj. věcné břemeno musí být zřízeno v co nejmenším možném rozsahu. Bylo by absurdní, aby bylo vedle toho tvrzeno, že je zde ještě nějaký další nárok z další výměry pozemků. Např. prázdnou plochu u silnice, stoku s náletovými keři a náletovými dřevinami, ani plochy s dřevinami za budovami, ostatně resp. ani další plochy žalovaná k umístění budov a k přístupu k nim jakkoliv nepotřebuje, a ani tyto plochy jakkoliv neužívá. To, že žalobci v minulosti taktéž tyto plochy zakoupili, přitom není důvodem pro to, aby za ně žalovaná žalobcům cokoliv platila. Dále žalovaná namítla, že žalobci v koncentrační lhůtě (do skončení prvého jednání ve věci) neuvedli žádné konkrétní skutečnosti a ani nenavrhli žádné konkrétní důkazy, z nichž by mělo vyplývat, že žalovaná se obohacuje užíváním veškeré plochy pozemků žalobců. Žalobci neuvedli žádné konkrétní skutečnosti a ani nenavrhli žádné konkrétní důkazy, z nichž by mělo vyplývat, že pozemky žalobců tvoří jeden funkční celek (dle výše uváděné judikatury Nejvyššího soudu by pro přiznání bezdůvodného obohacení z celé výměry pozemků nebyly tvrzení o údajném funkčním celku dostačující, resp. bylo by třeba tvrdit a prokázat, že žalovaná celou plochu pozemku učinila žalobcům nepřístupnou). Závěr, zda se určitá osoba obohacuje užíváním celé výměry pozemků (či zda pozemky tvoří či netvoří funkční celek) by byl závěrem, jež by musel být postaven na zjištění konkrétních skutkových okolností, z nichž by měly takové závěry vyplývat. Žádné konkrétní skutkové okolnosti, z nichž by takové údajné závěry vyplývaly, žalobci v koncentrační lhůtě do skončení prvého jednání ve věci neuvedli. Žalobci nárokovali výslovně jen bezdůvodné obohacení ze zastavěných ploch (srovnej čl. II. podané žaloby).

6. Pokud se týká významu sporné otázky vlastnictví k budovám, nelze souhlasit se závěry okresního soudu v bodu 47. rozsudku, že skutečnost, že je zpochybňováno vlastnické právo žalované ve vztahu k těmto nemovitostem, nemá dle názoru soudu vliv na vznik bezdůvodného obohacení, když bylo prokázáno, a ostatně to ani žalovaná nezpochybňovala, že budovy jsou využívány k pronájmu třetím osobám, když ostatně žalovaná zamýšlela změnit zápis k budově ve prospěch víceúčelové stavby. Žalovaná je tak minimálně uživatelem staveb na pozemcích žalobců, a to včetně pozemků přilehlých, což zakládá jeden z předpokladů vzniku bezdůvodného obohacení. Pokud by byli žalobci vlastníky budov, pak by nešlo o situaci, kdy by byly pozemky žalobců užívány budovami ve vlastnictví žalované. Mělo být tak dle názoru žalované vyčkáno na skončení soudních sporů o vlastnictví budov.

7. Žalovaná dále nesouhlasí se závěry okresního soudu ohledně nároku žalované na náhradu škody z předsmluvní odpovědnosti. Nesouhlasí s tím, že by šlo o nepřípustné podmíněné započtení. Souhlasí s tím, že šlo samozřejmě o z opatrnosti učiněné započtení. Pokud se soud I. stupně domníval, že škoda z předsmluvní odpovědnosti by měla být stanovena a vyčíslena jiným způsobem, pak to nemůže být důvodem pro nepřiznání nároku. Žalovaná uplatnila nárok z předsmluvní odpovědnosti, když ani jiný náhled na stanovení výše škody není důvodem pro nepřiznání takového nároku.

8. Žalobci se k podanému odvolání nevyjádřili.

9. Žalobci podali proti rozsudku okresního soudu odvolání do zamítavých výroků a do výroku o náhradě nákladů řízení. Odvolací řízení bylo zastaveno pro nezaplacení soudního poplatku z odvolání. Ohledně náhrady nákladů řízení namítali, že mělo být postupováno dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř.

10. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu v odvoláním napadené části v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

11. Odvolací soud se plně ztotožňuje se skutkovými zjištěními, jak je učinil okresní soud a rovněž i s jeho právními závěry.

12. Okresní soud zcela správně nárok žalobců posuzoval v souladu s ust. § 451 a násl. zákona č. 40/64 Sb. ve znění do 31. 12. 2013, a to ohledně bezdůvodného obohacení za užívání pozemků v roce 2013 a dále dle ust. § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a to za dobu, kdy požadovali žalobci bezdůvodné obohacení od 1. 1. 2014 až do roku 2020. Příkladem plnění bez právního důvodu je právě užívání cizího pozemku bez nájemní smlouvy či jiného titulu opravňující užívat cizí věc, jako je tomu v daném případě, když žalobci jsou vlastníky pozemků a žalovaná vlastníkem staveb na těchto pozemcích postavených. K uzavření nájemní smlouvy přitom nedošlo. Uživatel cizího pozemku bez nájemní smlouvy či jiného titulu opravňujícího užívat cizí věc, je uživatelem bez právního důvodu. Takový uživatel není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci vrátit a je proto povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžní formou. Pokud její výše není předpisem stanovena, určí ji soud postupem podle § 136 o. s. ř., opírajícím se o jeho volnou úvahu. Tato úvaha pak musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase za užívání věci, i s přihlédnutím k druhu právního důvodu, kterým se zpravidla právo užívání věci vzhledem k jeho rozsahu a způsobu zakládá. Nejčastěji jde o nájemní smlouvu, kdy se výše náhrady poměřuje s obvyklou hladinou nájemného, které by byl nájemce za obvyklých okolností povinen plnit, užíval-li by věc na základě platné nájemní smlouvy. Jestliže je v daných poměrech výše obvyklé úplaty závislá i na účelu a způsobu užívání, příp. i na právní formě, jíž se obdobný způsob užívání za běžných okolností realizuje, musí soud zkoumat konkrétní okolnosti případu a přihlédnout k účelu, jemuž věc zpravidla slouží a k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jakou úplatu by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. Vzhledem k tomu, že institut bezdůvodného obohacení směřuje k odčerpání prostředků od subjektu, který je získal některou ze skutkových podstat uvedených v ustanovení týkajících se bezdůvodného obohacení, odvozuje se výše plnění za užívání cizí věci (pozemku) bez právního důvodu od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše (nikoliv více), co sám získal. Za bezdůvodné obohacení tedy není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl teoreticky dosáhnout vlastník věci, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Jestliže uživatel pozemku bez právního důvodu ovládá pozemek vlastníka natolik, že ač není vlastníkem, je to pouze on, kdo jej může využívat pro svoje potřeby, tak bez ohledu na to, nakolik intenzivně jej skutečně využívá (jakou plochu, jak často), a zda na tento pozemek mají přístup i další subjekty, vzniká mu prospěch spočívající v tom, že – ačkoliv svým jednání dosáhl na úkor vlastníka pozemku postavení detentora celého pozemku – jeho majetkový stav se nezmenšil, neboť žádnou úhradu odpovídající faktickému uchopení pozemku jeho vlastníkovi neposkytl. Výše bezdůvodného obohacení se v tomto případě musí odvíjet od výše nájemného odpovídajícího nájemní smlouvě obvyklé v daném místě a čase (aby mohl výlučně disponovat celým pozemkem, musel by uživatel bez právního důvodu uzavřít s jeho vlastníkem nájemní smlouvu k pozemku a pak by také byl nucen hradit odpovídající nájemné z pozemku bez ohledu na to, jak často a v jakém rozsahu jej skutečně užíval). Tento závěr vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 10. 2006, sp. zn 30 Cdo 199/2007.

13. Okresní soud se závěry, jak vyplývají z této právní věty, řídil.

14. V daném případě tak bylo na místě posoudit výši obvyklého nájemného, které by byla žalovaná povinna jako nájemce za obvyklých okolností platit. V tomto směru okresní soud zcela správně vyšel ze závěrů znaleckého posudku [právnická osoba], když ta se zcela vypořádala s předchozími znaleckými posudky [tituly před jménem] [jméno FO], kdy tyto posudky považovala za nesprávně zpracované, neboť zde chybělo adekvátní zdůvodnění jak pro stanovení obvyklého nájemného, tak popis metodiky postupu a dalších metod, a stejně tak se vypořádala se závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], kdy bylo považováno za nedostatečné použití Pravidel pro pronájem nemovitého majetku, vydaných městem [Anonymizováno], neboť jeden zdroj pro správnou aplikaci a použití porovnávací metody nestačí, obecně se vyžadují minimálně tři vzorky. [právnická osoba] pak při stanovení výše obvyklého nájemného vycházela ze srovnávací metody, kdy bylo použito 7 komerčních pozemků pod komerčními stavbami v lokalitě Moravskoslezského kraje a kdy se nepodařilo dohledat srovnatelné pozemky pod stavbami v nejbližším okolí posuzované nemovitosti. Tento znalecký posudek dále vycházel z výpočtu stanoveného na základě obvyklé ceny pozemků, kdy bylo srovnáváno 6 podobných nemovitostí v [adresa], z nichž vyšla průměrná cena 450 Kč/m2 a cena obvyklého nájemného pak činí 5 – 10 % z této ceny a takto [právnická osoba] stanovila cenu nájmu. Ceny dle obou metod pak [právnická osoba] zprůměrovala, okresní soud vyšel ze závěrečné ceny, jak ji stanovila [právnická osoba]. Okresní soud pak správně uvedl, že vyšel právě z tohoto znaleckého posudku, když stanovené částky nájemného jsou výsledkem použití hned několika metod, jejich závěry se výrazně neliší a aplikací vícero vzorků určených pro srovnávání v obou metodách (bod 52. rozsudku).

15. Dále bylo v řízení sporným, z jaké rozlohy pozemků se má při stanovení obvyklého nájemného, tedy stanovení výše bezdůvodného obohacení, vycházet. I zde dle názoru odvolacího soudu okresní soud nepochybil. Za roky 2013 a 2014 původně požadovala žalobkyně žalobou bezdůvodné obohacení za užívání pozemků pouze pod budovami, a to v rozsahu 412 m2 za cenu 109Kč/m2/rok. Posléze byla žaloba změněna tak, že žalobci požadovali bezdůvodné obohacení za veškeré pozemky v rozsahu 1299 m2, tedy nikoliv pouze za pozemky, které jsou zastavěny stavbami a požadovali celkem částku 64.950 Kč/rok za dobu od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2017 a za rok 2018 částku 64.315,50 Kč, když vycházeli ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] a výměry 1299 m2. Původní žalobu tak rozšířili u jednání konaného 14. 6. 2017, nicméně u jednání, konaného dne 11. 4. 2019 (č. l. 334) byli žalobci poučeni, aby doplnili svá tvrzení, aby bylo zřejmé, z jakých skutečností dovozují existenci funkčního celku a současně skutečnost, že bezdůvodné obohacení by mělo žalobcům náležet z celé výměry pozemku, tj. 1299 m2, a aby o této skutečnosti navrhli potřebné důkazy, byli rovněž poučeni o následcích nesplnění této výzvy, přičemž řádné doplnění těchto skutkových tvrzení a důkazů provedli podáním na č. l. 376 ze dne 13. 5. 2019, kdy uvedli, že pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 307 m2 je pozemkem, na němž je umístěna stavba [Anonymizováno] a tento je využíván jako celek žalovanou za účelem užívání uvedeného zařízení a toto využívání vylučuje jakékoliv využívání jinými osobami včetně žalobců, pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 52 m2 je pozemkem, na němž je umístěna [Anonymizováno] a tato je určena pro [Anonymizováno] a toto užívání vylučuje jakékoliv užívání jinými osobami včetně žalobců, pozemek parc. č. [Anonymizováno] 263 m2 je pozemkem, na němž je umístěno [Anonymizováno] žalované, které mají pronajaty [Anonymizováno] od žalované a nejedná se tak o zahradu, nýbrž o zpevněnou manipulační plochu, a toto užívání vylučuje jakékoliv užívání – byť části pozemku – jinými osobami od osob, které užívání neodvozují od užívání žalované včetně žalobců, pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 181 m2 je pozemkem, na němž je umístěno [Anonymizováno], nejedná se o zahradu, ale o manipulační zpevněnou plochu a toto vylučuje jakékoliv užívání jinými osobami a pozemek parc. č. [Anonymizováno] o rozměrech 443 m2 je pozemkem částečně užíváným jako [Anonymizováno] a toto užívání vylučuje jakékoliv užívání, byť části pozemku, jinými osobami. Je tak zřejmé, že rovněž dle zákona č. 151/97 Sb., § 9 odst. 2 písm. a) je nutno na dané pozemky nahlížet jako na jednotný funkční celek s budovami, když se jednotným funkčním celkem rozumějí pozemky v druhu pozemků zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v Katastru nemovitostí druhu pozemku [Anonymizováno], což v daném případě pozemky splňují, neboť navazují na pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku [Anonymizováno] a rovněž slouží k využití těchto staveb. Jak rovněž vyplývá ze závěru znaleckého posudku [právnická osoba] (č. l. 557, bod č. 6) v jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, což odpovídá i situaci hodnocených pozemků. [právnická osoba] rovněž uvádí, že znalec [jméno FO] správně uvádí, že pozemky parc. č. [Anonymizováno] jsou zčásti zpevněné a zčásti nezpevněné a slouží jako funkční plocha k užívání spolu s objektem penzionu, a proto by v případě sjednání nájemního vztahu pro užívání pozemku spolu s penzionem měly být do nájmu zahrnuty. Rovněž z kopie katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz (č. l. 565) je zřejmé, že přes pozemek 84/1 je přístup jak do hotelové části, tak ke garáži postavené na parc. č. 84/5, stejně tak přístup ke garážím postaveným na pozemkové parcele č. 84/6 a je zřejmé, že všechny pozemky slouží k přístupu k daným budovám, náleží těmto budovám a neleží v žádné vzdálené části od těchto budov. Z toho důvodu okresní soud zcela správně vyhodnotil, že žalobci se domáhají zcela oprávněně bezdůvodného obohacení z celkové výměry pozemků, a to je 1299 m2. Pokud pak žalovaná odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2018, sp. zn. 28 Cdo 138/2018, dané rozhodnutí řešilo situaci, která se týkala areálu [Anonymizováno] a v areálu se nacházely v jiných částech také nemovitosti jiných vlastníků, což není daný případ. Nejvyšší soud v rozhodnutí uvedl, „Pokud soud došel k závěru, že předmětné pozemky byly využívány i právnickými osobami, mimo žalovaného jako fyzické osoby, měl nejdříve zjistit, kdo a v jakém rozsahu pozemky užíval a poté rozhodnout, kdo a v jaké výši je povinen zaplatit žalobkyni bezdůvodné obohacení.“ Jedná se tedy o zcela jinou situaci, než je řešena v tomto případě. Budovy vlastní jeden vlastník, pozemky žalobci. Navíc je rovněž nutno zdůraznit, že celková zastavěná plocha pozemků činí 855 m2 a nezastavěná plocha 444 m2, což odpovídá a je přiměřené manipulační ploše, parkovišti a přístupu k ostatním budovám. Nelze se tak ztotožnit s názorem žalované, že by mělo být přihlédnuto k výměře zastavěných částí pozemků s ohledem na znalecký posudek ohledně zřízení věcných břemen a služebnosti. Navíc, jak je z úřední činnosti soudu známo, návrh na zřízení věcných břemen a služebnosti byl zamítnut.

16. Ohledně funkčního celku odvolací soud odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu, např. rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 41/2025, ve kterém Nejvyšší soud uved „…Vlastník stavby na cizím pozemku se obohacuje též užíváním pozemků, které bezprostředně zastavěné nejsou, ovšem se zastavěným pozemkem tvoří funkční celek, resp. jsou k užívání stavby nezbytné (srovnej např. rozsudek NS ČR ze dne 13. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 5455/2016, či usnesení ze dne 7. 9. 2020 sp. zn. 28 Cdo 1787/2020)…“.

17. Okresní soud tak zcela správně vyhověl žalobě co do 191.210,50 Kč, když tato částka představuje bezdůvodné obohacení žalované za roky 2013 až únor 2018 ohledně výměr, jak správně dovozoval okresní soud v bodu 57. rozsudku a rovněž ohledně částek, jak je stanovil znalec za metr čtvereční za rok.

18. Zamítavé výroky nebyly napadeny odvoláním, když odvolací řízení ohledně odvolání žalobců bylo zastaveno pro nezaplacení soudního poplatku.

19. Okresní soud rovněž zcela správně přiznal úroky z prodlení, jak správně odůvodnil v bodu 63. svého rozsudku, s čímž se odvolací soud ztotožňuje.

20. Pokud se týká procesní obrany žalované, okresní soud rovněž v tomto směru nepochybil, jak vyplývá z bodu 64. rozsudku, neboť žalovaná vyčíslila škodu, kterou učinila k zápočtu vůči pohledávce žalobců, jako rozdíl v cenách budov v případě, že by se žalovaná rovněž stala vlastníkem pozemků a mezi cenou budov, kdy žalovaná vlastníkem pozemků není. Jak správně uvádí okresní soud, výše škody by měla být stanovena jiným mechanismem, např. tak, že v souvislosti s tímto musela žalovaná vynaložit finanční prostředky na advokáta, znalecké posudky apod.

21. S ohledem na shora uvedené tak byl rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku jako věcně správný potvrzen v souladu s ust. § 219 o. s. ř.

22. Pokud se týká výroku o náhradě nákladů řízení mezi účastníky, zde má odvolací soud za to, že okresní soud pochybil, pokud postupoval dle ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. a nikoliv podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. Dle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2388/2023 ze dne 19. 12. 2023 „Soud jedná svévolně, nepřizná-li žalobci náhradu nákladů podle § 142 odst. 3 o. s. ř., přestože žalobce v řízení co do základu svého nároku uspěl a soud své rozhodnutí o výši plnění založil toliko na znaleckém posouzení. Případný závěr, že úspěch žalobce byl pouze nepatrný, musí mít oporu v tom, jak řízení skutečně probíhalo a jaký byl jeho výsledek. Nerespektuje-li rozhodnutí o nákladech řízení průběh řízení a jeho výsledek, a je-li s ním v extrémním rozporu, je takové svévolné rozhodnutí porušením práva na soudní ochranu podle článku 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.“ Toto rozhodnutí řešilo otázku bezdůvodného obohacení z titulu užívání pozemků bez právního důvodu a posuzovalo rozsah, v němž byla žaloba důvodná. Ústavní soud v tomto rozhodnutí poukázal na nález ze dne 30. 11. 2021, sp. zn. III. ÚS 2389/20, kde uvedl, že „Je porušením práva na soudní ochranu, jestliže v situaci, v níž má být použit § 142 odst. 3 o. s. ř., je na místo toho rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř. (bod 26. odůvodnění).“ Rovněž odkázal na nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2881/12, kdy v této věci dospěl Ústavní soud k závěru, že „Ocitne-li se uplatňovaná výše co do základu oprávněného nároku v důsledku zjevného nadsazení vyčíslené částky v extrémním rozporu s jeho reálnou hodnotou a žalobce přes zjevný impuls plynoucí z výsledků dokazování k výši nároku nevezme žalobu zčásti zpět, pak nelze znalecký posudek provedený k výši nároku použít dokonce ani na podporu argumentace, že by žádný z účastníků neměl mít právo na náhradu nákladů řízení. Je pak na obecném soudu, jakou částku z titulu náhrady nákladů řízení podle zásad plynoucích z § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. v řízení úspěšnému žalovanému přizná. Může jít o poměrnou část nákladů při (striktně vzato) částečném úspěchu ve věci, nebo také úplnou výši nákladů z toho důvodu, že žalovaná strana byla (v důsledku extrémně nadsazené částky uplatněné žalobou) úspěšná takřka plnou měrou (tedy neúspěšná jen v poměrně nepatrné části).“ 23. Odvolací soud dále poukazuje na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 28 Cdo 5183/2014, dle kterého „Přiznání plné náhrady nákladů řízení účastníkovi, který měl ve věci úspěch pouze částečný, v souladu s ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. je možné i v případech, kdy rozhodnutí o výši plnění závisí na znaleckém posudku.“ Dle rozhodnutí 28 Cdo 3808/2016 „Ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. soud aplikuje v případě, že účastník řízení měl co do základu věci plný úspěch a jeho neúspěch se projevuje jen ve výši plnění, kterou na počátku sporu přesně neznal.“ 24. S ohledem na shora uvedená rozhodnutí, při stanovení výše bezdůvodného obohacení, když tato záleží na znaleckém posudku, je nutno především postupovat dle § 142 odst. 3 o. s. ř. Ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. nelze použít, byli-li znalecký posudek prováděn k doložení základu uplatňovaného žalobního nároku (NS ČR 28 Cdo 1280/2014), což není daný případ.

25. Dále odvolací soud odkazuje na rozhodnutí NS ČR 25 Cdo 3974/2015, dle kterého „Základem pro určení výše odměny advokáta pro účely náhrady nákladů řízení podle § 142 odst. 3 o. s. ř. není částka požadovaná žalobou, nýbrž až částka přisouzená.

26. S ohledem na shora uvedené má odvolací soud za to, že okresní soud měl správně postupovat dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. při rozhodování o náhradě nákladů řízení, když je zřejmé, že žalobci mají úspěch co do základu věci a neúspěch se projevuje jen ve výši plnění, tj. přiznání výše bezdůvodného obohacení, kterou žalobci na počátku sporu přesně neznali. Navíc je nutno přihlédnout k tomu, že pokud za roky 2013 a 2014 požadovali 109 Kč/m2, pak tato částka vyplývala z částek, které měli zjištěny na základě závěrů znalce, a tato částka navíc koresponduje rovněž s tím, jak stanovil výši bezdůvodného obohacení znalec [tituly před jménem] [jméno FO]. Pokud dále od roku 2015 již požadovali za metr čtvereční částku 50 Kč, tak tato částka se již blíží částkám, jak byly stanoveny [právnická osoba], když ta stanovila částku za užívání pozemku bez smlouvy blížící se částce 40 Kč. Podle okolností daného případu tak má odvolací soud za to, že je na místě žalobcům přiznat plnou náhradu nákladů řízení, a to v souladu s ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. Žalobci se navíc ještě před podáním žaloby snažili uzavřít s žalovanou nájemní smlouvu, kterou tato odmítla, navíc žalovaná ani nesouhlasila se stanovením výše bezdůvodného obohacení za užívání celé výměry pozemků, ale pouze za plochy zastavěné, což rovněž by mělo jít k její tíži při rozhodování o náhradě nákladů řízení dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. , když žalobcům bylo co do plochy vyhověno. Z žaloby žalobců, jak tuto postupně měnili vyplývá, že bezdůvodné obohacení za plochu 1299 m2 požadovali až od r. 2015.

27. Odměna advokáta tak bude v daném případě počítána z přiznané částky. Úkony advokáta za roky 2013 a 2014 by tak měly vycházet z přiznané částky: za rok 2013 z částky 15.614,80 Kč a za rok 2014 z částky 15.862 Kč, když žaloba byla podána 7. 11. 2024 a žalobci požadovali bezdůvodné obohacení za 2 roky. Zástupce žalobců zastupoval 2 osoby, proto v souladu s ust. § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění do 31. 12. 2024 náleží za každou zastupovanou osobu odměna snížená o 20 %.

28. Za přípravu a převzetí věci, sepis žaloby a za předžalobní výzvu tak náleží odměna z přiznané částky za roky 2013 a 2014, počítaná z částky 31.476,80 Kč (rok 2013 částka 15.614,80 Kč + 15.862 Kč za rok 2014). Odměna z této částky činí 2.380 Kč za 1 úkon právní služby, při snížení o 20 % (o 476 Kč) to je 1.904 Kč za osobu, za 3 úkony právní služby to je 5.712 Kč/osoba. Za účast u jednání, nařízeného na den 30. 3. 2015, které se nekonalo, náleží zástupci žalobců odměna v rozsahu jedné poloviny počítaná z částky 44.012,15 Kč, když za rok 2015 byla žalobcům přiznána částka 50.141,40 Kč, za jeden měsíc jim byla přiznána částka 4.178,45 Kč, což za 3 měsíce k 30. 3. 2015 činí 12.535,35 Kč a dále předmětem řízení bylo bezdůvodné obohacení za roky 2013 a 2014 ve výši 31.476,80 Kč. Odměna z částky 44.012,15 Kč činí 2.900 Kč, snížená o 20 % (o 580 Kč), tj. 2.320 Kč/osoba, polovina úkonu pak 1.160 Kč/osoba. Za účast u jednání 12. 10. 2015, které se nekonalo, pak náleží rovněž zástupci žalobců odměna v rozsahu poloviny úkonu počítaná z dospělého bezdůvodného obohacení ve výši 41.784,50 Kč za 10 měsíců roku 2015 + 31.476,80 Kč za roky 2013 a 2014, tj. z částky 73.261,30 Kč, kdy z této částky činí odměna 4.060 Kč, snížená o 20 % (o 812 Kč), tj. 3.248 Kč/osoba a z této částky polovina činí 1.624 Kč/osoba. Za účast u jednání konaného dne 14. 6. 2017 činí odměna počítaná z částky 157.220 Kč, tj. přiznané bezdůvodné obohacení za rok 2013 a 2014 celkem ve výši 31.476,80 Kč, za rok 2015 51.141,40 Kč, za rok 2016 50.271,30 Kč a za 6 měsíců roku 2017 počítané z částky 50.661 Kč za rok, tj. za 6 měsíců 25.330,50 Kč, a z této částky činí odměna advokáta 7.420 Kč, snížená o 20 % (o 1.484 Kč), tj. 5.936 Kč/osoba. Za změnu žaloby podanou 12. 3. 2018 (č. l. 228) pak náleží advokátovi žalobců odměna již z celkově přiznané částky 191.210,50 Kč, tj. 8.780 Kč za 1 úkon právní služby, snížená o 20 % (o 1.756 Kč), tj. 7.024 Kč/osoba. V této výši pak již náleží odměna zástupci žalobců za účast u jednání konaného dne 11. 4. 2019, a to v rozsahu 2 úkonů právní služby (ústní jednání trvalo od 12.30 do 15.00 hod.), v rozsahu 2 úkonů právní služby za účast u jednání konaného dne 16. 7. 2020 (doba trvání ústního jednání 13.00 až 15.25 hod.), za účast u jednání konaného dne 13. 8. 2020 v rozsahu 2 úkonů právní služby (doba trvání ústního jednání 9.00 až 12.30 hod.), za účast u jednání konaného dne 8. 10. 2020 (doba trvání 12.30 – 13.39 hod.), za účast u jednání konaného dne 14. 4. 2023 v rozsahu 2 úkonů právní služby (doba trvání ústního jednání 12.48 – 15.35 hod.), za účast u jednání konaného dne 7. 11. 2023 (doba trvání 9.00 – 10.54 hod.) a dne 24. 10. 2024 (doba trvání ústního jednání 13.20 – 14.00 hod.). Dále náleží zástupci žalobců odměna za podání ze dne 13. 5. 2014 (rozšíření žaloby), za vyjádření k návrhu na náhradu škody, v rozsahu poloviny úkonu za námitky ke znaleckému posudku, dále za doplnění tvrzení ohledně staveb, za všechny úkony po datu 18. 3. 2018, tj. celkem 15,5 úkonů po 7.024 Kč/osoba tak náleží odměna ve výši 105.360 Kč. Celkem tak činí odměna advokáta 123.304 Kč/osoba, za 2 osoby to je 246.608 Kč. Zástupkyni žalobců dále náleží cestovné k ústnímu jednání konanému 24. 10. 2024, za cestu z [Anonymizováno] do [adresa] a zpět, při ujetí 110 km osobním automobilem [Anonymizováno], RZ [SPZ], při průměrné spotřebě 6,8 l/100 km benzínu Natural, vyhláškové ceně 38,20 Kč/l a paušální sazbě 5,60 Kč/km, tj. celkem 902 Kč a dále náhrada za ztrátu času za 4 půlhodiny po 400 Kč. Dále náleží zástupkyni žalobců režijní paušál po 300 Kč, celkem za 22 úkonů právní služby, tj. celkem 6.600 Kč, tj. celkem činí náklady řízení 254.510 Kč. Z této částky náleží 21% DPH, tj. 53.447,10 Kč a celkem tak činí náklady řízení 307.957,10 Kč. Kromě toho náleží žalobcům náhrada za zaplacený soudní poplatek ve výši 16.123 Kč a celkem tak činí náklady řízení před soudem I. stupně 324.080,10 Kč. V tomto směru odvolací soud změnil rozsudek okresního soudu tak, že uložil tuto povinnost zaplatit žalované. Dále je žalovaná povinna zaplatit žalobcům jimi vynaložené finanční prostředky na zálohy na důkaz ve výši 8.000 Kč a 3.000 Kč, tj. 11.000 Kč a tuto částku je nutno připočíst k nákladům řízení ve výši a celkem tak činí náklady řízení 335.08010 Kč.

29. V řízení dále vznikly náklady státu, kdy celkem náklady, které platil stát činily 30.254,47 Kč, nikoliv 31.254,47 Kč, jak uvádí okresní soud. Tyto náklady státu je pak nutno zaplatit podle úspěchu a neúspěchu ve věci, kdy žalobci byli neúspěšní v rozsahu 60 %, když se včetně úrokového příslušenství domáhali zaplacení částky 763.558,82 Kč a přiznána jim byla částka spolu s úrokovým příslušenstvím ve výši 304.288,36 Kč, úspěšní tak byli v rozsahu 40 %. Jsou tak povinni zaplatit náklady státu ve výši 18.152,68 Kč a žalovaná 12.101,79 Kč. V tomto směru byl změněn rozsudek okresního soudu v souladu s ust. § 220 odst. 1 o. s. ř.

30. V odvolacím řízení byli žalobci plně úspěšní, náleží jim tak plná náhrada nákladů odvolacího řízení v souladu s ust. § 142 odst. 1 a 3 o. s. ř. V odvolacím řízení učinili 1 úkon právní služby, a to odvolání proti výroku o náhradě nákladů řízení, kdy požadovali náklady řízení dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. Zástupkyni žalobců tak náleží polovina mimosmluvní odměny v souladu s ust. § 11 odst. 2 písm. c), snížená o 20 % dle ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu v platném znění, tj. ve výši 4.390 Kč/osoba, za 2 osoby 7.029 Kč (8.780 Kč/2 rovná se 4.390 Kč mínus snížení o 20 %), dále 1 režijní paušál ve výši 450 Kč, 21% DPH z částky 7.474 Kč, tj. 1.569,54 Kč. Celkem tak činí náklady odvolacího řízení částku 9.043,54 Kč, kterou je povinna žalovaná zaplatit do tří dnů od právní moci rozsudku v souladu s ust. § 160 odst. 1 o. s. ř., k rukám zástupkyně žalobců.

Poučení