8 Co 220/2025 - 500

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D. ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], IČO: [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO: [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení 1.345.500 Kč s příslušenstvím k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 19. 6. 2025, č. j. 130 C 47/2019-429, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 34.243 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám [Jméno advokáta], advokáta sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 1.345.500 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky za dobu od 1. 10. 2018 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku. Dále uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 566.404,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce a státu na účet Okresního soudu v Ostravě částku 58.998,33 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne 4. 6. 2014 uzavřená písemná smlouva o dílo na opravu [Anonymizováno], v níž byla sjednaná záruka v délce 120 měsíců. Žalovaný dle smlouvy dílo provedl a o předání a převzetí díla byl sepsán předávací protokol dne 26. 8. 2014. Dne 1. 3. 2015 žalobce žalovanému písemně oznámil výskyt [Anonymizováno]. Dne 13. 6. 2016 byl sepsán záznam o [Anonymizováno] zkoušce, kterou provedl žalovaný na konci května 2016 a žalobce následně opakovaně oznamoval výskyt [Anonymizováno] a požadoval odstranění vad opravou. Žalovaný odpovědnost za vady odmítl, reklamaci vad požadoval za neoprávněnou, sdělil žalobci, že tvrzené vady díla neodstraní. Po předání díla došlo [Anonymizováno] v roce 2018 ke stavební činnosti realizované z podnětu žalobce třetí osobou, svědkem [svědek], v místě, kde se nachází [Anonymizováno] byla zhotovena [Anonymizováno] Příčinou [Anonymizováno] bylo způsobeno vadným provedením všech [Anonymizováno] vrstev. Tento závěr vyplývá ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který byl rovněž dne 25. 10. 2017 přítomen provedení sondy [Anonymizováno]. Protože žalovaný vady neodstranil a požadavek na odstranění vady díla ze strany žalobce považoval za neoprávněný, zajistil provedení opravy díla třetí osobou žalobce, a to společností [právnická osoba] za cenu 1.345.500 Kč vč. DPH.

3. Okresní soud po právní stránce dospěl k závěru, že dílo neodpovídalo smlouvě, neboť po předání díla docházelo opakovaně [Anonymizováno]. Při posuzování příčin [Anonymizováno] vyšel ze závěrů znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO]. Námitku podjatosti tohoto znalce neshledal důvodnou. [Anonymizováno] bytové jednotky nacházející se [Anonymizováno] zjistil dne 27. 2. 2015, tímto podal reklamaci a vyzval žalovaného k odstranění příčin [Anonymizováno]. Výskyt [Anonymizováno] žalobce žalovanému oznámil dne 1. 3. 2015. Dne 30. 1. 2018, 19. 6. 2018 a 15. 8. 2018 žalobce sdělil žalovanému, že pokud nezajistí dokončení oprav [Anonymizováno] ve lhůtě do sedmi dnů od doručení výzvy, bude žalobce trvat na slevě z ceny díla. Neshledal důvodnou námitku promlčení, když vada krytá zárukou musí být vytknuta poskytovateli záruky ve lhůtě určené délkou záruční doby dle § 2117 o. z. a neshledal rovněž důvodnou námitku, že některá oznámení vad nejsou řádná. Rovněž neshledal důvodnou námitku ve smyslu ust. § 2116 o. z., že objednatel nemá právo ze záruky, způsobila-li vadu po přechodu nebezpečí škody na věci na žalobce vnější událost. Ohledně liberačního důvodu dovodil, že žalobce neunesl břemeno důkazní, když neprokázal, že k [Anonymizováno] došlo i z důvodu nečinnosti žalobce, který neprováděl řádnou údržbu [Anonymizováno]. Žalobce poté, co žalovaný vadu díla neodstranil, požadavek na odstranění vady díla ze strany žalobce považoval za neoprávněný, zajistil provedení opravy díla třetí osobou a požadoval po žalovaném slevu z ceny díla. Slevu z ceny díla přiznal soud I. stupně ve výši částky zaplacené za opravu společnosti [právnická osoba] ve výši 1.345.500 Kč vč. DPH.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včas odvolání a domáhal se jeho změny tak, že žaloba bude zamítnuta, příp. že bude rozsudek okresního soudu zrušen a věc vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. Vytýkal soudu I. stupně, že se dopustil závažné vady řízení, když přes opakované a důkazy předložené námitky nevyloučil ze znaleckého zkoumání [tituly před jménem] [jméno FO] pro systémovou podjatost. Ten prováděl kontrolu kvality a dodržování technologie opravy, sám zástupce žalobce u jednání uvedl, že s [tituly před jménem] [jméno FO] byla uzavřena smlouva na zajištění dohledu. Okresní soud chybně interpretoval přejímací protokol a ignoroval vnější příčiny [Anonymizováno], když bylo konstatováno: „Při převzetí díla nezjištěny zjevné závady. Dřívější [Anonymizováno] bylo zapříčiněno špatným ukotvením [Anonymizováno]. I kdyby [tituly před jménem] [jméno FO] nebyl podjatý, posudek trpí zásadními nedostatky, kdy ignoroval význam úspěšně provedené [Anonymizováno] zkoušky. Doc. Tichomirov ve své Premediační technické analýze vytkl, že posudek [tituly před jménem] [jméno FO] postrádá základní metodologický prvek – [Anonymizováno], což znemožňuje posoudit příčinnou souvislost. Soud se nevypořádal s alternativními příčinami [Anonymizováno], které ve svém posudku identifikoval znalec [právnická osoba]. Jednalo se o zanedbání údržby. Bylo prokázáno, že žalobce jako vlastník zanedbal svou povinnost provádět řádnou a pravidelnou údržbu [Anonymizováno]. Dále zde byl zásah třetí osoby do díla, když svědek [svědek] potvrdil, že i v době, kdy [Anonymizováno] prováděla své práce, se na ní nacházela rozsáhlá infrastruktura třetích stran: [Anonymizováno]

5. Pokud se týká právního hodnocení věci, okresní soud pochybil, když odmítl námitku promlčení a v tomto směru žalovaný odkázal na rozsudek NS ČR sp. zn. 23 Cdo 3107/2020. Žalobce poprvé uplatnil právo z vad 1. 3. 2015, od tohoto data počala běžet tříletá promlčecí lhůta dle § 629 o. z. a soud nesprávně směšuje lhůtu pro vytknutí vad v rámci záruky se lhůtou pro podání žaloby. Opakované reklamace na běh promlčecí lhůty nemají vliv. Dále soud I. stupně pochybil, když se nezabýval prekluzí práva. V souladu s ust. § 2629 odst. 1 o. z. musí objednal oznámit skrytou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit, tato lhůta je lhůtou prekluzivní, propadnou. Její nedodržení, namítne-li to druhá strana, vede k zániku práva. Žalobce poprvé zjistil [Anonymizováno] v únoru 2015, ale následné reklamace byly činěny v nepravidelných a dlouhých intervalech. Okresní soud nesprávně posoudil odpovědnost ze záruky a liberační důvod dle § 2116 o. z. Dále chybně stanovil výši slevy, když dle rozsudku NS ČR sp. zn. 33 Cdo 2045/2021 se sleva určuje jako rozdíl mezi hodnotou díla bez vad a díla s vadami v době jeho předání. Ohledně slevy okresní soud ignoroval posudek [tituly před jménem] [jméno FO] a rovněž [tituly před jménem] [jméno FO], které se podrobně zabývaly cenou skutečně provedených prací a dospěli k podstatně nižším částkám. Soud implicitně aplikoval úvahu dle § 136 o. s. ř., aniž by pro to byly splněny podmínky. V doplnění odvolání dále žalovaný uvedl, že soud ignoroval sporný rozsah a cenu opravy, když svědek [svědek] výslovně potvrdil, že nejvyšší část [Anonymizováno] označená jako „D“ nebyla kompletně rekonstruována.

6. V dalším doplnění odvolání již původně uvedené výtky žalovaný dále specifikoval a rozvedl. Dále vytýkal soudu I. stupně ignorování čtyřletého užívání díla, když soud nezohlednil skutečnost, že žalobce dílo, byť údajně vadné, po dobu čtyř let užíval. Hodnota užívání měla být od přiznané částky odečtena.

7. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. 8. – k námitce podjatosti [tituly před jménem] [jméno FO] žalobce uvedl, že tato námitka je nedůvodná, když znalce [jméno FO] oslovili poté, kdy navštívili informační oddělení Okresního soudu v Ostravě a požádali o seznam znalců s příslušnou odborností. Znalce vybrali za účelem posouzení stavu [Anonymizováno] a zpracování znaleckého posudku. K tomu, aby mohl znalec, zejména dodatek č. 2 ke znaleckému posudku, zpracovat, tak byl přítomen provádění prací na střešním plášti zhotovitelem [právnická osoba]. Pokud žalovaný v odst. I. odst. 1 prvního doplnění odvolání odkazuje na zák. č. 254/2019, tento zákon nabyl účinnosti až 1. 1. 2021, přičemž znalecký posudek včetně dodatku 1 a dodatku 2 byl vyhotoven v roce 2017 a 2018. 9. – námitka vnějšími příčinami [Anonymizováno] – jako jednoznačná příčina [Anonymizováno] byl zjištěn [Anonymizováno], jak tento závěr vyplývá ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. [tituly před jménem] [jméno FO] znalecký posudek zpracoval, aniž by se se střešním pláštěm místním šetřením seznámil. Žalovaný mylně uvádí, že bylo prokázáno, že žalobce zanedbal svou povinnost provádět řádnou a pravidelnou údržbu [Anonymizováno]. Přítomnost náletové vegetace byla dána nesprávně provedeným dílem žalovaným. Náletová vegetace nijak [Anonymizováno] nepoškodila. 10. – k námitce promlčení – okresní soud učinil správné závěry, jakým způsobem, kdy a v kolika případech oznámili žalovanému [Anonymizováno]. I ze záznamu o [Anonymizováno] zkoušce vyplývá, že žalovaný v návaznosti na oznámení vad provedl [Anonymizováno] v záruce rozsáhlé činnosti a rovněž tyto jednoznačně chápal jako vyhovění požadavku na odstranění vad. K odstranění příčin [Anonymizováno] nedošlo, [Anonymizováno] bylo zjištěno znova. Odmítl-li žalovaný svou odpovědnost za vady, uplatnili nárok na slevu z ceny díla v srpnu až září 2018. 11. – k námitce prekluze – [Anonymizováno] bylo oznamováno žalovanému vždy bez zbytečného odkladu v řádu hodin, popř. do druhého dne poté, kdy bylo zjištěno (viz data e-mailu), proto nemůže být námitka důvodná. 12. – otázka liberačních důvodů – vliv vnějších událostí stojících mimo předmět díla nebo osobu zhotovitele nebyl v řízení prokázán. 13. – přiměřenost slevy z ceny díla – okresní soud svou úvahu o přiměřenosti slevy odůvodňuje konstatováním o tom, že jednoznačná kritéria zákon nestanoví, v každém jednotlivém případě je na soudu, aby vymezil okruh okolností rozhodných pro posouzení výše slevy. Okresní soud výslovně uvádí, k čemu při stanovení přiměřenosti slevy z kupní ceny přihlížel. Uvádí-li žalovaný, že takovou úvahu nalézací soud vůbec neprovedl, zcela zjevně opomíjí uvedená hlediska, která vzal nalézací soud výslovně v potaz při učinění právního závěru. Požadovaná sleva z ceny díla činila 56 % z ceny, kterou zaplatili žalovanému za jeho provedení. 14. – pokud je vytýkáno, že dílo užívali 4 roky – [Anonymizováno], kterou docházelo [Anonymizováno], nebylo možno řádně užívat a takové konstatování žalovaného je cynické. Žalovaný pomíjí základní smluvní závazek, a to poskytnutí záruky v délce 10 let. Žalovanému učinili nabídku v rámci jednání u mediátora ještě předtím, než soud začal věc projednávat a navrhli uhrazení částky 50 %.

15. V replice na vyjádření žalobce žalovaný uvedl, že znalec se dopustil prokazatelných nepravd a manipulací, když tvrdil a uvedl do protokolu, že [Anonymizováno]. Listinné důkazy ve spise prokazují, že [Anonymizováno] bylo reklamováno pouze ve dvou bytech pana [jméno FO] a [jméno FO]. Znalec tak svévolně a lživě rozšířil rozsah škody na celé podlaží, odmítl klíčový důkaz, tj. [Anonymizováno] zkoušku. Byly prokázány vnější příčiny vad – liberační důvody dle § 2116 o. z., a to [Anonymizováno], varování žalovaného e-mail 16. 2. 2015, kdy žalovaný písemně vyzval žalobce, aby odstranil ostatní závady na svislých konstrukcích, přes které podle jejich uvážení [Anonymizováno], zásah třetí osoby [jméno FO], když doznal práce na fasádě a připustil kotvení přes fólii. Fotodokumentace prokazuje masivní růst stromků [Anonymizováno], což vedlo k degradaci [Anonymizováno]. Soud přiznal žalobci částku za novou střechu. Svědek [svědek] ([právnická osoba]) v protokolu z 11. 4. 2024 uvedl: [právnická osoba] po dohodě s investorem z větší části použil zpátky a je to odhad, 90-95 % tepelné izolace bylo vráceno. Nedokončená oprava: „…mimo tu nejvyšší část, kde má [právnická osoba] [Anonymizováno] … nedělala se z titulu tepelné izolace“. K promlčení nároku došlo, když první vytknutí vady bylo 1. 3. 2015, konec tříleté lhůty 1. 3. 2018 a žaloba je podána 22. 8. 2019.

16. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

17. Odvolací soud se plně ztotožňuje se skutkovými zjištěními, jak je učinil okresní soud a na ta v podrobnostech odkazuje jako na správná a úplná, když okresní soud vyšel z provedeného dokazování a důkazy hodnotil zcela v souladu s ust. § 132 o. s. ř.

18. Okresnímu soudu je především vytýkáno, že učinil skutková zjištění ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], s ohledem na jeho podjatost nemělo být z jeho znaleckého posudku vycházeno.

19. Odvolací soud má za to, že tento znalec není podjatý, když nemá vztah k účastníkům ani k jeho zástupcům. Podle ust. § 11 odst. 1 zák. č. 36/67 Sb. (znalec byl ustanoven za účinnosti tohoto zákona) znalec nesmí podat posudek, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k orgánům provádějícím řízení, k účastníkům nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Znalec nemá vztah ani ke společnosti [právnická osoba]. Na [Anonymizováno] se dostavil v době, kdy společnost [právnická osoba] prováděla práce [Anonymizováno], bylo to pouze za účelem zjištění skutečných příčin [Anonymizováno] tak, aby svůj znalecký posudek doplnil dodatky č. 1 a 2. Okresní soud tak při stanovení vad díla žalovaného vyšel správně ze znaleckého posudku tohoto znalce, když znalec [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] zpracoval znalecký posudek, aniž by se se [Anonymizováno] místním šetřením seznámil. Sám uvedl, že nelze jednoznačně stanovit příčinu [Anonymizováno] v objektu a stanovil vícero příčin.

20. Okresní soud tak dospěl ke správnému skutkovému závěru, že příčinou [Anonymizováno] bylo způsobeno vadným provedením všech [Anonymizováno] Jak vyplývá ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO], ze strany zhotovitele došlo k závažnému porušení technologických pokynů pro montáž [Anonymizováno], kdy mezi každou fólií a tepelnou izolací [Anonymizováno] Sondami znalec zjistil, že zhotovitel [Anonymizováno]

21. Pokud se týká námitek žalovaného, že [Anonymizováno] způsobila nedostatečná péče žalobce [Anonymizováno], k tomuto znalec uvedl, že náletová zeleň [Anonymizováno] byla, ale v žádném případě, kdy byla posléze při opravě [Anonymizováno] likvidována, nepronikla a jakkoliv nepoškodila [Anonymizováno]. Pokud došlo k perforování fólie kotvami soklového zateplení [Anonymizováno], toto nemohlo být a nebylo příčinou [Anonymizováno]. Stejně tak, pokud je namítáno, že tento znalec nepřihlédl k [Anonymizováno] zkouškám, znalec se s tímto vypořádal ve znaleckém posudku a uvedl výslovně, že toto by neovlivnilo závěr jeho posudku, kdy jednoznačnou příčinou [Anonymizováno] byl [Anonymizováno]

22. Na závěrech znaleckého posudku a jeho správnosti nemůže mít vliv skutečnost, že znalec potvrdil [Anonymizováno] nikoliv jen do bytu pana [jméno FO] a pana [jméno FO], což bylo předmětem reklamace, ale že dospěl k závěru, že docházelo [Anonymizováno] do všech bytů v celém podlaží. Znalec připustil, že [Anonymizováno] dochází i vadným provedením skryté stávající [Anonymizováno]. Rovněž uvedl, že následné sondy, které provedl, dosvědčily, že zhotovitel vůbec nepoužil [Anonymizováno].

23. Pokud se týká nepřihlédnutí k provádění [Anonymizováno] zkoušky, jednoznačně uvedl, že pokud v době provádění [Anonymizováno] zkoušky [Anonymizováno], neprokazuje, zda [Anonymizováno] s tím, že [Anonymizováno] následující v době po provedení [Anonymizováno] zkoušky s velkou pravděpodobností hraničí s jistotou, což se mohlo projevit až následkem [Anonymizováno]

24. Pokud se týká perforování fólie kotvami [Anonymizováno], k tomu došlo, avšak použitá kotva v žádném případě neprochází skrz obvodové zdivo, ke kterému je kotva kotvena, kotva drží pevně desku polystyrenu, což znamená, že zaplňuje celý svůj předvrtaný anebo udělaný prostor. Odmítl také názor, že by taková kotva byla jediným a vážným zdrojem [Anonymizováno], neboť tato je mimo [Anonymizováno] v úplně jiném směru.

25. Konstatování v přejímacím protokole ze dne 26. 8. 2014: „Při převzetí díla nezjištěny zjevné závady. Dřívější [Anonymizováno] bylo zapříčiněno špatným ukotvením [Anonymizováno], nemůže na závěrech znaleckého posudku a na zjištěních soudu I. stupně o nekvalitně provedením díle ze strany žalovaného ničeho změnit, neboť znalec jednoznačně vyloučil, že by dřívější [Anonymizováno] bylo způsobeno špatným ukotvením [Anonymizováno]. Stejně tak na závěrech znalce a zjištění okresního soudu nemůže nic změnit konstatování, že na přilehlých stěnách [Anonymizováno] jsou [Anonymizováno] místa, které mají za následek [Anonymizováno]. Je to pouhé konstatování, zjištění znalce a závěry znaleckého posudku toto jednoznačně vyloučily, když dle závěrů znalce [Anonymizováno] bylo způsobeno vadným provedením všech [Anonymizováno] vrstev.

26. Odvolací soud dále přejímá skutková zjištění učiněná okresním soudem, že [Anonymizováno] do bytu pana [jméno FO] ve 12. podlaží bylo zjištěno 27. 2. 2015 a 1. 3. 2015 žalobce žalovanému oznámil [Anonymizováno]. Sdělil mu, že podává reklamaci a vyzval žalovaného k odstranění příčin [Anonymizováno]. Další [Anonymizováno] bylo zjištěno dne 9. 4. 2016 do bytu opět pana [jméno FO], což bylo oznámeno žalovanému téhož dne a dále mu to bylo oznámeno dne 10. 4. 2016, [Anonymizováno] dále bylo zjištěno 7. 9. 2016 do bytu [jméno FO] a téhož dne to bylo oznámeno žalovanému, dále bylo oznámeno žalovanému dne 19. 6. 2017 [Anonymizováno] do bytu pana [jméno FO], dále bylo toto zatékání zjištěno 20. 9. 2017 a toto bylo rovněž oznámeno téhož dne žalovanému.

27. Okresní soud učinil rovněž správný skutkový závěr (bod 10. rozsudku), že žalovaný prováděl po oznámení vad až do září 2017 sousledné práce na [Anonymizováno], nicméně i následně od září 2017 docházelo k [Anonymizováno], žalovaný odmítl odpovědnost za vady a poté, co žalovaný neuznal nárok žalobce, tak dne 30. 1. 2018, 19. 6. 2018 a následně 15. 8. 2018 žalobce žalovanému sdělil, že pokud nezajistí dokončení oprav [Anonymizováno] nejpozději ve lhůtě do sedmi dnů od doručení výzvy, bude žalobce trvat na slevě z ceny díla a zajistí odstranění vad pomocí třetí osoby, na což byl upozorněn dopisem ze dne 19. 6. 2018. Dopisem ze dne 22. 8. 2018 jednoznačně žalobce sdělil žalovanému, že je nucen požadovat na místě odstranění vad, slevu z ceny díla ve výši 1.293.088 Kč, když tato sleva odpovídá předpokládaným nákladům na odstranění vad třetí osobou a zaplacení této částky požadoval žalobce zaplatit do 30. 9. 2018, a to z důvodu, že žalovaná neodstranil vady díla na základě smlouvy o dílo.

28. Na základě skutkových zjištění okresní soud dospěl rovněž ke zcela správným právním závěrům.

29. Dle § 3028 odst. 3 o. z. je namístě aplikovat ustanovení občanského zákoníku ve znění ke dni uzavření smlouvy o dílo, tj. ke dni 4. 6. 2014.

30. Dle § 1914 odst. 1 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Dle odst. 2 je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

31. Dle § 1916 odst. 1 o. z. dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti.

32. Dle § 1919 odst. 1 o. z. převezme-li zcizitel záruku za jakost, zaručuje se, že předmět plnění bude po určitou dobu po splnění způsobilý pro použití k ujednanému účelu a že si podrží ujednané vlastnosti; nejsou-li ujednány, vztahuje se záruka na účel a vlastnosti obvyklé.

33. V souladu s ust. § 2615 odst. 1 o. z. má dílo vadu, neodpovídá-li smlouvě.

34. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že dílo tak, jak ho žalovaný provedl, mělo vady, které spočívají v [Anonymizováno]. Znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] bylo prokázáno, že dílo mělo vady a neodpovídalo smlouvě a účelu, pro který byla smlouva o dílo sjednána.

35. V souladu s ust. § 1921 o. z. může nabyvatel právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění, dle odst. 2 vadu krytou zárukou musí nabyvatel vytknout zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost předmět plnění prohlédnout a vadu zjistit, nejpozději však v reklamační lhůtě určené délkou záruční doby. Tím není dotčen odst.

1. Dle odst. 3, nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná (věta prvá).

36. V souladu s ust. § 2618 o. z. platí, že soud nepřizná objednateli právo z vadného plnění, neoznámí-li objednatel vadu díla bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději do dvou let od předání díla, namítne-li zhotovitel, že právo bylo uplatněno opožděně.

37. Dle § 2619 o. z. dal-li zhotovitel za jakost díla záruku, použijí se obdobně ustanovení o kupní smlouvě.

38. V souladu s těmito ustanoveními žalobce vadu vytkl bez zbytečného odkladu, když vadu [Anonymizováno] zjistil 27. 2. 2015 a hned 1. 3. 2015 e-mailem oznámil vadu spočívající v [Anonymizováno] a současně v souladu s ust. § 2106 odst. 2 o. z. sdělil žalovanému, jaké právo uplatňuje, tj. odstranění příčin [Anonymizováno].

39. V souladu s ust. § 2106 odst. 2 o. z. za situace, kdy žalovaný neodstranil vadu v přiměřené lhůtě, příp. kdy žalovaný oznámil žalobci, že vady neodstraní, pak mohl žalobce místo odstranění vady požadovat přiměřenou cenu z kupní ceny nebo mohl od smlouvy odstoupit.

40. Žalobce pak zcela v souladu s těmito ustanoveními provedl změnu volby práva, když žalovaný vady neodstranil a posléze je ani neuznával.

41. Nárok žalobce na zaplacení slevy z ceny díla není promlčen, když změnu volby práva provedl žalobce v roce 2018 a v roce 2019 podal žalobu. Jedná se o nový nárok, tedy nárok jiný, než původně žalobce uplatňoval, když původně požadoval odstranění vad, a tudíž se nemůže počátek běhu promlčecí lhůty počítat ode dne vytčení vad, tj. ode dne 1. 3. 2015. V tomto směru odvolací soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2009, sp. zn. 23 Cdo 3362/2007, kdy z právní věty jednoznačně vyplývá, že plní-li zhotovitel svoji povinnost (závazek) z odpovědnosti za vady jejich odstraňováním a dojde-li ke změně nároku z vad díla a poté objednatel požaduje slevu z ceny díla, nelze dospět k závěru, že odstraňováním vad díla byl nárok uznáván, neboť se jedná o jiný nárok (plnění). Námitka promlčení vznesená žalovaným je tak nedůvodná.

42. Okresní soud zcela správně posoudil výši nároku žalobce na slevu z ceny díla.

43. Slevou z ceny díla se zabývá např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2025, sp. zn. 23 Cdo 2666/2024, 23 Cdo 1207/2023 a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2025, sp. zn. 23 Cdo 532/2025. Z těchto rozhodnutí vyplývá závěr, že „přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídat míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada snižuje použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy, zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní cena apod.“.

44. Jak správně uvádí okresní soud, zákon jednoznačná kritéria pro určení výše slevy z ceny díla výslovně nestanoví a je na soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil okruh okolností rozhodných pro posouzení výše slevy z ceny díla. Okresní soud pak při posouzení slevy vyšel z toho, jak byl předmět smlouvy vymezen ve smlouvě o dílo, tedy že se žalovaný zavázal [Anonymizováno] opravit, zavázal se, že dílo bude po dobu 120 měsíců způsobilé k použití pro obvyklý účel a že si tedy zachová obvyklé vlastnosti a že [Anonymizováno] zcela podstatným způsobem komplikovalo a omezovalo řádné užívání žalovaným zhotoveného díla, komplikovalo práva nájemců na pokojné užívání bytových jednotek [Anonymizováno] a snižovalo funkční vlastnosti a životnost [Anonymizováno]. Účelem práv z vadného plnění je poskytnutí ochrany žalobci, který neobdržel smluvně dohodnuté plnění a tato ochrana spočívá v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. V tomto směru odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020. Rovněž správně uvedl, že přiznáním přiměřené slevy z ceny díla je docílen rovnovážný stav mezi poskytnutým vadným plněním a plněním, které jako bezvadné mělo být poskytnuto.

45. Okresní soud nepochybil, pokud výši slevy stanovil ve výši částky, kterou musel žalobce zaplatit za opravu [Anonymizováno] ve výši 1.345.500 Kč vč. DPH. Tato výše není nepřiměřená rovněž s ohledem na skutečnost, že jiné firmy nacenily opravu na částku 1.370.543,03 Kč (společnost [právnická osoba].) a [tituly před jménem] [jméno FO] na částku 1.696.715,73 Kč. Rovněž je nutno přihlédnout ke skutečnosti, že cena díla byla sjednána ve výši 2.384.069,02 Kč vč. DPH a částka rovnající se slevě ceny díla je částkou poloviční, než skutečně žalovaný za opravu díla požadoval.

46. Okresní soud správně uvedl, že žalobcem vynaložená cena za opravu je cenou přiměřenou v porovnání k ceně se skutečně provedenými pracemi, jak byla stanovena znalcem [jméno FO] ve výši 1.004.885,48 Kč vč. DPH. Znalci [jméno FO] a [jméno FO] vycházeli z cen dle soustavy ÚRS, příp. RTS. Ceníky těchto cenových soustav slouží primárně jako vodítko, metodika či katalog pro oceňování stavebních prací, dodávek a materiálů, a jsou tzv. cenami směrnými, tedy doporučenými. Oproti tomu smluvní cena je cena dohodnutá mezi smluvními stranami v rámci konkrétní smlouvy a je výsledkem smluvního vyjednávání mezi stranami a odráží konkrétní faktory a specifika daného smluvního vztahu, tedy odpovídá množství skutečně provedených prací a použitého materiálu.

47. Okresní soud se zcela správně rovněž vypořádal s námitkou žalovaného ve smyslu ust. § 2116 o. z., dle kterého nemá žalobce jako objednatel právo ze záruky, způsobila-li vadu po přechodu nebezpečí škody na věci na žalobce vnější událost; to neplatí, způsobil-li vadu prodávající. Vnější událostí, pro kterou by žalobce pozbyl nároky ze záruky, nemůže být skutečnost, že žalobce neprováděl řádnou údržbu [Anonymizováno], příp. byly [Anonymizováno] třetí osobou neodborně provedeny činnosti (zateplení). Jak správně uvádí okresní soud, žalovaný neprokázal, že [Anonymizováno] došlo i z důvodu nečinnosti žalobce, když [Anonymizováno], s tímto se již vypořádal znalec [jméno FO], jak je uvedeno shora, kdy přítomnost [Anonymizováno] byla dána nesprávně provedeným dílem, konkrétně šlo o přesah jedné z vrstev, což vytvořilo na okrajích [Anonymizováno] půdu a vlhké prostředí ideální pro to, aby tam bujela vegetace, pokud se tato vegetace [Anonymizováno] vyskytla, dle znalce tato v žádném případě nepronikla a nepoškodila jakkoli [Anonymizováno]. Stejně tak nemůže mít vliv na [Anonymizováno], pokud by došlo k perforování fólie kotvami soklového zateplení [Anonymizováno], když kotva neprocházela skrz celé obvodové zdivo, ke kterému je kotvena. Znalec také odmítl, že by taková kotva byla jediným a vážným zdrojem [Anonymizováno].

48. S ohledem na shora uvedené byl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrzen v souladu s ust. § 219 o. s. ř., a to včetně nákladových výroků.

49. Žalobce byl v odvolacím řízení plně úspěšný, proto mu v souladu s ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. náleží plná náhrada nákladů odvolacího řízení. V odvolacím řízení zástupce žalobce učinil dva úkony právní služby, to je vyjádření k odvolání a účast u odvolacího jednání, za což mu náleží odměna dvakrát po 13.700 Kč, dále náleží dva režijní paušály po 450 Kč, což je částka 900 Kč, tj. celkem 28.300 Kč a z této částky dále mu náleží 21% DPH, což je částka 5.943 Kč, celkem tak činí náklady odvolacího řízení částku 34.243 Kč, kterou je žalovaný povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

50. Zástupci žalobce nenáleží odměna za přípravu a převzetí věci, když plná moc mu byla udělena již pro řízení před soudem I. stupně, a to dne 24. 6. 2019.

Poučení