8 Co 238/2024 - 326

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D., ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupen advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení částky 1.356.410 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 20. 5. 2024, č. j. 108 C 26/2022-126, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavcích I. a IV. výroku, potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 36 118,50 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám [Jméno advokátky], advokátky sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 818.759,70 Kč spolu s úrokovým příslušenstvím (odstavec I. výroku). Řízení bylo zastaveno co do částky 159.761,12 Kč spolu s úrokovým příslušenstvím (odstavec II. výroku). Žaloba žalobkyně byla zamítnuta co do částky 377.888,12 Kč spolu s úrokovým příslušenstvím (odstavec III. výroku). Žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 33.694,20 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že právní předchůdkyně žalobkyně společnost [právnická osoba]. uzavřela s žalovanou jako nájemcem dne [Anonymizováno] dle ust. § 663 a násl. tehdy platného občanského zákoníku a zákona č. 116/1990 Sb. smlouvu o nájmu nemovitosti, jejímž předmětem byl [adresa], přičemž doba nájmu byla sjednána na dobu určitou a v článku IX. bylo ujednáno, že jakékoli změny a doplňky smlouvy je možno provést po dohodě smluvních stran, a to písemným dodatkem. Rovněž bylo dohodnuto, že otázky neupravené touto smlouvou se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Písemným dodatkem č. 1 ze dne [Anonymizováno] byla změněna doba nájmu na dobu neurčitou a byla vymezena výměra užívaných ploch pronajaté nemovitosti tak, že od data podpisu dodatku do 31. 3. 2012 činí výměra [Anonymizováno], z čehož podkrovní půdní prostory mají výměru [Anonymizováno] a od 1. 4. 2012 bude užívaná výměra činit [Anonymizováno] s podkrovními půdními prostory v rozsahu [Anonymizováno], přičemž se jedná o veškerou podlahovou plochu nemovitosti po odečtu [Anonymizováno] ploch v přízemí, vzniklých úpravou prostoru [Anonymizováno], který bude pronajímatel pronajímat samostatně. Roční nájemné bylo sjednáno na částku 354.000 Kč bez DPH ročně, splatné v měsíčních splátkách ve výši 29.500 Kč, navýšené o aktuální výši DPH, splatnými 20. dne v měsíci, jež předchází měsíci, za který se nájem platí. Podkladem pro placení nájemného je tato smlouva a po obdržení platby nájemného včetně DPH vystaví pronajímatel nájemci daňový doklad. Stejné smluvní strany uzavřely smlouvu o zajištění správy domu ze dne [Anonymizováno], ve které se žalovaná jako správce zavázala provádět činnost odpovídající správě domu za odměnu ve výši 5.000 Kč ročně, splatnou na základě faktury vystavené žalovanou k poslednímu dni v roce. V průběhu nájemního vztahu uzavřela společnost [právnická osoba] se společností [právnická osoba] smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly nebytové prostory ve 2. patře o výměře [Anonymizováno], které byly předmětem nájmu žalované, dne 1. 2. 2019 uzavřela společnost [právnická osoba]. smlouvu o nájmu se společností [právnická osoba] na nebytové prostory ve 2. nadzemním podlaží o výměře [Anonymizováno]. Zbývající nebytové prostory v 1. nadzemním podlaží, které nebyly předmětem nájemní smlouvy ze dne [Anonymizováno] ve znění dodatku č. 1, pronajímala společnost [právnická osoba] dalším nájemcům a žalovaná užívala (vyjma uvedených prostor o celkové výměře 75 m2) nebytové prostory ve 2. nadzemním podlaží, případně je dávala do podnájmu třetím osobám. Dne 12. 1. 2022 uzavřeli [právnická osoba]., žalobce a žalovaná dohodu o ukončení všech smluv uzavřených v minulosti mezi [právnická osoba] a žalovanou, mimo jiné i smlouvy o nájmu nemovitosti, smlouvy o provádění správy domu a smlouvy o nabídkové povinnosti prodeje nemovitosti ke dni 31. 12. 2021. Na základě toho došlo k předání a převzetí nemovitosti ze strany žalobkyně žalované. Okresní soud dále uvedl, že neuvěřil tvrzení žalované, že na konci roku 2015 došlo k ústní změně smlouvy o nájmu, dle které měla žalovaná od roku 2016 užívat pouze část prostor ve 2. patře, nájemné za tyto prostory mělo být kompenzováno výkonem správy domu a zajišťováním služeb spojených s nájmem pro celý dům a že půdní prostory o celkové výměře 280,70 m2 přestaly být předmětem nájmu. Toto tvrzení je v rozporu s výpovědí jednatelky žalované [jméno FO], která vypověděla, že od písemného dodatku k nájemní smlouvě nedošlo k žádné dohodě o změně nájemní smlouvy, když bylo mezi účastníky dohodnuto, že bude uzavřena nová nájemní smlouva s novými podmínkami a ta uzavřena nebyla. Tato účastnická výpověď odpovídá e-mailové korespondenci zástupců smluvních stran ze dne 21. 10. 2015 a 24. 11. 2015, z níž je patrno, že nájemce a pronajímatel v souladu s ujednáním o možnosti změn a doplňků nájemní smlouvy pouze písemným dodatkem, měli zájem provést změnu nájemní smlouvy tak, že předmětem nájmu se stanou pouze nebytové prostory ve 2. nadzemním podlaží (horní patro) se změnou nájemného na částku 5.000 Kč měsíčně oproti zajišťování správy domu zdarma, avšak k dohodě o změně nájemní smlouvy a dalších navazujících smluv mezi smluvními stranami nedošlo. Skutková zjištění pak okresní soud podřadil pod ustanovení § 663 zákona č. 40/1964 Sb., § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., § 3036 téhož zákona a dospěl k závěru, že nárok žalobkyně na zaplacení částky 818.759 Kč s příslušenstvím představujícím nezaplacené nájemné za dobu 26 měsíců od 1. 11. 2019 do 31. 12. 2021 je důvodná. Dále okresní soud uvedl, že nájemní smlouva nemohla zaniknout, jak tvrdí žalovaná před 31. 12. 2021 v důsledku rekonstrukce nebytových prostor v 1. nadzemním podlaží, které navíc z větší části ani nebyly předmětem nájmu, neboť žádný právní předpis takovou změnu zániku nájemního vztahu nespojuje. Od roku 2012 nedošlo ke změně nájemní smlouvy a účastníci smlouvy byli povinni se smlouvu ve znění dodatku č. 1 řídit a žalovaná měla povinnost platit sjednané nájemné. Na tomto závěru nemůže nic změnit ani žalovanou tvrzená skutečnost, že neužívala všechny pronajaté prostory, tedy zejména podkroví, ani to, že pronajímatel nájemné, které nebylo placeno od roku 2016, nevymáhal, případně ho nefakturoval, neboť toto mělo být zaplaceno dle smlouvy až po zaplacení nájemného, kdy měl být vystaven příslušný účetní doklad. Žalobkyně se pak nedomáhala nájemného za 75 m2 nebytových prostor, které dle smlouvy byly předmětem nájmu, ale které žalovaná nemohla užívat, neboť byly právním předchůdcem žalobkyně pronajaty třetím osobám. Výše měsíčního nájemného činila 35.695 Kč, žalobkyně se domáhala měsíčního nájemného ve výši 31.490,76 Kč.

3. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání, a to proti výrokům v odstavcích I. a IV. rozsudku a domáhala se jeho změny tak, že žaloba bude zamítnuta. Uvedla, že okresní soud neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl žalovanou navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností a rozhodnutí soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Původní smlouva o nájmu nemovitosti ze dne [Anonymizováno] ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 2. 1. 2012 byla změněna ústní dohodou mezi jednatelkou žalované [jméno FO] a jednatelem společnosti [právnická osoba] – [jméno FO], a to co do předmětu nájmu i co do výše nájemného. Na konci roku 2015 po provedení rekonstrukce prostor 1. NP se jednatelka žalované nejprve e-mailem a poté ústně dohodla s jednatelem společnosti [právnická osoba] [jméno FO], že od roku 2016 bude žalovaná užívat pouze část prostor v 2. NP a nájemné za tyto prostory bude kompenzováno tím, že žalovaná bude vykonávat správu domu a zajišťovat služby spojené s nájmem pro celý dům, tedy i pro ostatní nájemníky společnosti [právnická osoba]. Půdní prostory o celkové výměře [Anonymizováno] , které ve skutečnosti nebylo možno nijak využívat, prostory celého 1. NP a část prostor v 2. NP tak dle dohody stran již nebyly dále předmětem pronájmu ze strany žalované a nebyly žalovanou nikterak využívány. Dohoda stran o kompenzaci nájemného za tuto část prostor zajišťováním správy domu byla vyvážená. Žalovaná navíc hradila veškeré opravy domu, které jednotliví nájemníci hlásili, a to vše ze svých prostředků. V řízení před soudem prvého stupně bylo prokázáno, že v průběhu roku 2015 došlo k rekonstrukci prostor 1. NP, poté se změnil do té doby současný stav, kdy po provedené rekonstrukci začala žalobkyně napřímo pronajímat část prostor v 1. NP i ve 2. NP, které byly do té doby pronajaty žalované a tato změna nebyla promítnuta do žádné písemné podoby. Žalobkyně tak napřímo pronajímala prostory společnosti [právnická osoba] v 1. NP o výměře [Anonymizováno], spol. [právnická osoba] prostory v 1. NP o výměře [Anonymizováno], ve 2. NP prostory o výměře [Anonymizováno] představující prostory označené č. [hodnota] spol. [právnická osoba], a to prostory v 1. NP o výměře [Anonymizováno] a [jméno FO] prostory v 1. NP o výměře [Anonymizováno]. Žalovaná požadovala po p. [jméno FO], aby byly tyto změny promítnuty do písemné formy a byl sepsán nový dodatek k nájemní smlouvě. Mezi smluvními stranami došlo k výměně e-mailové korespondence, kde smluvní strany řešily znění nového dodatku, k jeho podpisu však nakonec nikdy nedošlo. Dle původního návrhu měla žalovaná platit za užívání pronajatých prostor nájemné ve výši 5.000 Kč, toto bylo nakonec smluvními stranami změněno tak, že nájemné nebude žalovaná hradit žádné, a to bude kompenzováno tím, že žalovaná bude bezplatně zajišťovat správu předmětného domu. Obě smluvní strany, tedy jak žalovaná, tak právní předchůdce žalobkyně společnost [právnická osoba] se podle této ústní dohody chovaly a tuto dohodu respektovaly po dobu více než šesti let. O této dohodě věděl a byl jí přítomen svědek [jméno FO], který existenci této dohody v řízení před soudem prvého stupně potvrdil. Pokud soud prvního stupně poukazuje na rozpory ve výpovědi jednatelky žalované [jméno FO] s tím, co tvrdí žalovaná, je nutno uvést, že soudce kladl jednatelce otázky dosti odborným způsobem a ne vždy došlo ze strany jednatelky k pochopení těchto dotazů, což zapříčinilo údajné rozpory, které však rozpory vůbec nejsou, a jednatelka žalované vše dovysvětlila. To se týká např. dotazu, jaké smlouvy byly uzavřeny mezi společností [právnická osoba] a žalovanou, a jak byly tyto smlouvy měněny. Jednatelka chápala, že dotaz směřuje na smlouvy, tj. dle jejího chápání smlouvy písemné, proto popsala pouze smlouvu o nájmu a smlouvu o správě domu a předkupním právu na budovu, jinak se od roku 2010 smluvně neměnilo nic. Z toho soud prvého stupně vyvodil závěr, že jednatelka vypovídá v rozporu s písemnými vyjádřeními žalované, což ale není pravda. Připustila, že sice k uzavření žádné nové písemné smlouvy po provedené rekonstrukci v roce 2016 nedošlo, ale podmínky se změnily a dle jejího názoru již stará smlouva nemohla platit, protože došlo právě ke změnám podmínek. Proto mezi p. [jméno FO] a jí došlo na základě předchozí emailové korespondence a poté i osobní domluvy k domluvě, jak bude dále nájem probíhat a za jaké částky, ale následně již nedošlo k uzavření žádné nové písemné smlouvy. Jednatelka se řídila novou ústní dohodou a podle této ústní domluvy se choval i právní předchůdce žalobkyně společnosti [právnická osoba] a tuto dohodu strany respektovaly po dobu více než šesti let. Strany nesepisovaly žádný písemný dodatek nájemní smlouvy ani v případě, že ke změnám nájmu prostor došlo od roku 2016, kdy část prostor pronajímala společnost [právnická osoba] vlastním jménem. Soud prvního stupně se nikterak nevypořádal s jediným písemným důkazem svědčícím o dohodě mezi žalovanou a společností [právnická osoba] o faktickém zániku předchozí písemné smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne 23. 10. 2003 ve znění jejího dodatku č. [hodnota]. ze dne 2. 1. 2012. Z e-mailu ze dne 21. 10. 2015 a 24. 11. 2015 včetně konceptu smlouvy o nájmu nebytových prostor s datem 25. 11. 2015, návrhu dodatku č. 1 smlouvy o nabídkové povinnosti prodeje nemovitosti a návrhu dohody o ukončení nájemní smlouvy a dalších souvisejících smluv s datem 25. 11. 2015, soud zjistil, že jednatelka žalované [jméno FO] svým e-mailem ze dne 21. 10. 2015 navrhla jednateli [právnická osoba] [jméno FO], že [právnická osoba] bude přímo pronajímat přízemní prostory, za horní patro a malou místnost po bankomatu navrhuje platit [právnická osoba] 5.000 Kč měsíčně a samozřejmě správu zdarma. Na to reagoval [právnická osoba] sdělením z 24. 11. 2015, ve kterém uvedl, že souhlasí s návrhem, že přízemní prostory a prostory [právnická osoba]/[jméno FO] bude pronajímat přímo [právnická osoba], všechny ostatní prostory bude mít pronajaty [Anonymizováno] za měsíční nájemné ve výši 5.000 Kč s možností podnájmu a správu nemovitosti bude bezúplatně zajišťovat [Anonymizováno] v rozsahu alespoň jako doposud. V příloze zaslal současně používané nájemní smlouvy a dokumenty potřebné k řádnému ukončení smluvních vztahů, které fakticky již zanikly, s žádostí, aby do návrhu nájemní smlouvy byly doplněny předpokládané podmínky žalované s tím, že by je s [jméno FO] následující den probral a uvítal případný návrh smlouvy o správě nemovitosti. Tímto e-mailem je tedy jednoznačně prokázána vůle stran o zániku původních smluvních vztahů. Přestože bylo v nájemní smlouvě ze dne 23. 10. 2003 ujednáno, že jakékoliv změny a doplňky smlouvy je možné provést pouze po dohodě smluvních stran, a to písemným dodatkem této smlouvy, nebylo toto ustanovení ve skutečnosti dodržováno, žádná ze smluvních stran se nikdy nedovolávala neplatnosti ústně učiněných změn a tyto ústní změny a dohody obě strany respektovaly. Taková byla praxe smluvních stran. V tomto směru odkázala žalovaná na nález ústavního soudu I. ÚS 1264/2011 ze dne 12. 11. 2011. Dále uvedla, že nový občanský zákoník výslovně stanoví, že nájemní smlouva, s výjimkou nájmu bytu, nemusí mít písemnou formu. Přestože tedy nájemní smlouva ze dne [Anonymizováno] obsahuje ujednání, že jakékoliv změny a doplňky smlouvy je možné provést pouze po dohodě smluvních stran, a to písemným dodatkem této smlouvy, bylo možno provádět změny této smlouvy i ústní formou a žádná ze stran se nikdy nedovolala relativní neplatnosti této změny provedené ústní formou. Tyto změny nájemní smlouvy ústní formou byly ústně přijaty a smluvními stranami respektovány a dodržovány. Pokud by odvolací soud dospěl k závěru, že e-mailová korespondence a ústní dohoda nepostačovala ke změně původní písemné smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne [Anonymizováno] ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 2. 1. 2012, je nutno se vypořádat s otázkou faktického zániku původní nájemní smlouvy, a to pro podstatnou změnu okolností. Mezi smluvními stranami se totiž změnil předmět nájmu, kdy z původního rozsahu zůstalo žalované v nájmu pouze pár kanceláří ve 2. NP. Skutečnost, že obě smluvní strany považovaly původní nájemní vztahy za fakticky zaniklé, potvrdila jak jednatelka žalované, tak jednatel právní předchůdkyně žalobkyně [právnická osoba] ve svém e-mailu ze dne 24. 11. 2015. Bohužel již nedošlo k uzavření nové nájemní smlouvy v písemné podobě, smluvní strany nevěděly, podle čeho se mají řídit, a jak vypověděla jednatelka žalované, z toho důvodu nic neplatila, protože k uzavření nové smlouvy nedošlo a řídila se touto e-mailovou domluvou. Žalované není zřejmé, jak soud dospěl k výši nájemného 31.490,76 Kč měsíčně. Rovněž se soud nevypořádal s tvrzeními žalované o tom, že pokud by právní předchůdkyně žalobkyně evidovala vůči žalované jakékoliv pohledávky, zcela jistě by měla o tomto záznamy ve svém účetnictví a zasílala žalované k odsouhlasení každoroční sjetinu pohledávek. Nic takového žalovaná nikdy neobdržela a nikdy nebyla o existenci jakéhokoliv svého dluhu upomínána. Žalovaná navrhla důkaz vyžádání účetnictví žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně, zejména ke vztahu k evidování pohledávek za dlužníky, případně navrhovala výslech účetní, která měla vedení účetnictví na starosti.

4. Žalobkyně navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu v odvoláním napadené části. Uvedla, že žalovaná před soudem prvého stupně neprokázala uváděná tvrzení o jakékoliv změně nájemní smlouvy (ani o zúžení předmětu nájmu, ani o kompenzaci úhrady nájemného výkonem správy nemovitosti, ani žalovaná neprokázala, že by hradila jakékoliv opravy domu ze svého). Žalobkyně s žalovanou jednaly o změně nájemní smlouvy, ale k dohodě nakonec nedošlo, neboť ze strany žalobkyně byl zájem na ukončení či změně všech smluvních vztahů s žalovanou, s čímž žalovaná nesouhlasila. Před soudem prvého stupně nebylo prokázáno, že se po rekonstrukci jakkoliv změnila nájemní smlouva. Rekonstrukce se týkala prostor, které žalovaná neměla nikdy pronajaty, když se jednalo o část prostor v 1. NP, které žalobkyně přímo pronajímala nejprve [právnická osoba] a po rekonstrukci je pronajímala přímo firmě spol. [právnická osoba] a [jméno FO]. Tyto rekonstruované prostory nebyly nikdy žalované pronajaty. Pokud jde o prostory ve 2. NP, celkem o výměře [Anonymizováno], které žalobkyně v rozporu s nájemní smlouvou pronajala přímo společnosti [právnická osoba] (1. NP) a [právnická osoba], nebyly pronajímány na základě dohody s žalovanou, ale v rozporu s uzavřenou nájemní smlouvou a nebyly způsobilé založit změnu písemné nájemní smlouvy, která mohla být měněna pouze na základě dohody smluvních stran, a to pouze písemně. Důvody, pro které pronajala žalobkyně tyto prostory napřímo, se podávají z účastnické výpovědi jednatele žalobkyně. V řízení před soudem prvého stupně bylo prokázáno, že došlo pouze k jednáním o změně celého komplexu smluv uzavřených mezi žalobkyní a žalovanou, mimo jiné i nájemní smlouvy, předložením písemných návrhů jednotlivých smluvních dokumentů současně bylo prokázáno, že k žádné dohodě o změně obsahu jakékoliv, byť i nájemní smlouvy nedošlo. Nesouhlasila s tvrzením, že soudce kladl jednatelce žalované otázky odborným způsobem. Jednatelka žalované má jistě znalosti mimo jiné s uzavíráním nejen písemných, ale i ústních dohod, když je 35 let podnikající osobou OSVČ, která obchoduje s nemovitostmi. Žalobkyně měla zájem na komplexní písemné změně veškerých smluv uzavřených s žalovanou, a proto byly žalované předloženy písemné návrhy smluvních vztahů, které měly být řešeny komplexně. Vzhledem ke skutečnosti, že k dohodě o změně jednotlivých smluvních vztahů nedošlo, nebyly tyto písemné návrhy písemně uzavřeny. Tato skutečnost byla v řízení před soudem prvého stupně prokázána. Žalovaná v řízení před soudem prvého stupně neprokázala, že mezi žalobkyní a žalovanou došlo k jakékoliv, byť ústní změně nájemní smlouvy v období po uzavření písemného dodatku č. 1 nájemní smlouvy. Nález Ústavního soudu, na který žalovaná odkazuje, nelze vykládat tak, že pokud smluvní strana jedná tak, že smlouvu porušuje a druhá smluvní strana na tuto skutečnost nereaguje, již není porušováním smlouvy, ale jednáním dle sjednané změny. Tato konstrukce je absurdní, ale právě takto žalovaná předmětný nález ÚS interpretuje. Jinak řečeno, pokud jsem žádnou změnu smlouvy ústně nedohodl, nemůže mi být vykládáno k tíži, že jsem se proti této neexistující změně neohradil (nenamítal její relativní neplatnost). Písemné neupomínání dluhu nemůže být vykládáno tak, že se strany dohodly na neexistenci tohoto dluhu. Sama jednatelka žalované ve své účastnické výpovědi potvrdila, že k žádné další změně smlouvy nedošlo. Navíc v řízení před soudem prvého stupně bylo prokázáno, že nájemní smlouva ve znění jejího dodatku č. 1 byla ukončena písemnou dohodou ke dni 31. 12. 2021. Podstatná změna okolností nebyla žalovanou v řízení před soudem prvého stupně potvrzena, natož prokázána. Stejně tak nebyl prokázán zánik smluvních vztahů mezi žalobkyní a žalovanou, a to ani nájemní smlouvy. Naopak v řízení před soudem prvého stupně bylo prokázáno, že písemnou dohodou uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou dne 12. 1. 2022 došlo k ukončení všech smluv uzavřených v minulosti mezi žalobkyní a žalovanou, mimo jiné i nájemní smlouvy, smlouvy o provádění správy domu a smlouvy o nabídkové povinnosti prodeje nemovitosti, vše ke dni 31. 12. 2021. Tvrzení žalované, že nevěděla, podle čeho se má řídit a proto nehradila nájemné, je zcela absurdní. Právním titulem žalobou uplatněného nároku je předmětná nájemní smlouva ve znění jejího dodatku. Titulem pro úhradu nájemného byla samotná nájemní smlouva a žalobkyně jako pronajímatel neměla povinnost vystavovat daňový doklad (fakturu). Pokud žalovaná namítala, že soud prvého stupně neprovedl důkaz navržený žalovanou spočívající ve vyžádání si účetnictví žalobkyně, tento důkaz by nebyl způsobilý prokázat skutečnost tvrzenou žalovanou, a to že žalovaná nebyla povinna hradit nájemné za žalované období. Relevantním důkazem ohledně prokázání této skutečnosti by byla pouze dohoda žalobkyně a žalované o ukončení nebo změně nájemní smlouvy. Toto však žalovaná v řízení před soudem prvého stupně neprokázala.

5. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu v odvoláním napadené části v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

6. Okresní soud na základě provedených důkazů dospěl ke správným skutkovým zjištěním, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nemovitosti dne 23. 10. 2003, přičemž tato byla změněna dodatkem č. 1 ze dne 2. 1. 2012, když tímto dodatkem byla změněna doba nájmu na dobu neurčitou a byla vymezena výměra užívaných ploch pronajaté nemovitosti tak, že od data podpisu dodatku do 31. 3. 2012 činí tato výměra [Anonymizováno], z čehož podkrovní půdní prostory mají výměru [Anonymizováno], od data 1. 4. 2012 bude užívaná výměra činit [Anonymizováno] opět s půdními prostorami v nezměněném rozsahu, přičemž se jedná o veškerou podlahovou plochu nemovitosti po odečtu [Anonymizováno] ploch v přízemí vzniklých úpravou prostor [Anonymizováno], které bude pronajímatel pronajímat samostatně. Roční nájemné bylo sjednáno na částku 354.000 Kč bez DPH s měsíčními splátkami ve výši 29.500 Kč, navýšené o aktuální DPH. Stejné smluvní strany rovněž uzavřely smlouvu o zajištění správy domu ze dne 23. 10. 2003, ve které se žalovaná jako správce zavázala provádět činnosti odpovídající správě domu za odměnu 5.000 Kč ročně. V průběhu nájemního vztahu uzavřela společnost [právnická osoba] se společností [právnická osoba] smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly nebytové prostory ve 2. NP o výměře [Anonymizováno], které byly předmětem nájmu s žalovanou a smlouvou o nájmu se společností [právnická osoba], rovněž ohledně prostor ve 2. NP o výměře [Anonymizováno], které byly předmětem nájmu žalované a žalobkyně, tedy žalovaná užívala původně sjednané prostory ve zmenšeném rozsahu o 75 m2.

7. Pokud se týká žalovanou tvrzené dohody o kompenzaci nájemného a plateb za služby a že se strany podle této dohody chovaly, tato svá tvrzení neprokázala. Žalovaná zejména ohledně obsahu dohody měnila v průběhu řízení svá stanoviska, jednak ohledně rozsahu užívání, ale také ohledně ceny. Jednatelka žalované ve své účastnické výpovědi uvedla, že v e-mailu bylo uvedeno, že bude uzavřena nová dohoda, ale k té nikdy nedošlo, přičemž dle této dohody měla platit 5.000 Kč měsíčně za nájem. Po předestření e-mailu jednatelka žalované uvedla, že si neumí vysvětlit proč neplatila pronajímateli měsíčně 5.000 Kč za nájem, také potvrdila, že chtěla uzavřít dohodu, k níž nedošlo a dále uvedla, že neví, jestli u této dohody byl její syn, dále uvedla, že spíše ne. Právě ten – [jméno FO] měl potvrdit novou dohodu, proto okresní soud zcela správně v bodu 21. rozsudku dovodil, že neuvěřil svědecké výpovědi syna jednatelky žalované společnosti [jméno FO] o dohodě smluvních stran, dle které [právnická osoba] bude pronajímat žalované kanceláře v celém horním patře za 5.000 Kč měsíčně a žalovaná bude provádět pro pronajímatele správu celé budovy rovněž za 5.000 Kč měsíčně. Tato výpověď je v rozporu s účastnickou výpovědí jednatelky žalované i s jejím návrhem zaslaným e-mailem ze dne 21. 10. 2015 (č. l. 87). Především pak nebylo možno přihlédnout k výpovědi svědka [jméno FO], pokud sama žalovaná, resp. jednatelka žalované uvedla, že tento u dohody „spíše nebyl.“ 8. Stejně tak správně okresní soud neuvěřil tvrzení žalované, že na konci roku 2015 došlo k ústní změně smlouvy o nájmu, když jednatelka žalované [jméno FO] vypověděla, že od písemného dodatku k nájemní smlouvě nedošlo k žádné dohodě o změně nájemní smlouvy, když především tvrdila, že změny měly být promítnuty do písemné formy a měl být sepsán nový dodatek nájemní smlouvy a ohledně toho došlo k výměně e-mailové komunikace, kde smluvní strany řešily znění nového dodatku. Tato výpověď plně odpovídá e-mailové korespondenci zástupců smluvních stran ze dne 21. 10. 2015 a 24. 11. 2015. Jednatel žalované p. [jméno FO] přitom popřel uzavření jakýchkoliv jiných smluv, když uvedl, že kromě dodatku č. 1 k žádné změně nájemní smlouvy nedošlo, navíc nutnost změny původní nájemní smlouvy ve znění dodatku pouze písemnou formou odpovídá email [jméno FO] ze dne 24. 11. 2015, kdy zároveň reaguje na e-mail jednatelky žalované, když přílohou tohoto e-mailu jsou další smlouvy, kromě návrhu změny nájemní smlouvy, také smlouva o nabídkové povinnosti a dohoda o ukončení. Z výpovědi jednatele p. [jméno FO], ale také z výpovědi jednatelky žalované je zřejmé, že se předpokládalo, že bude uzavřen komplex smluv v písemné formě, jak je právě uvedeno v příloze shora citovaného e-mailu. K tomuto však nikdy nedošlo. Pro žalobkyni bylo přitom rozhodné, aby tyto smlouvy byly brány jako jednotný komplex smluv, na písemné změně smlouvy se nedohodly právě proto, že jednatelka žalované se nechtěla vzdát předkupního práva.

9. Okresní soud správně neuvěřil tvrzení žalované o ujednání účastníků o tzv. bezdlužnosti, tedy že ke dni předání a převzetí předmětu nájmu žalovaná žalobkyni ničeho nedlužila. Toto tvrzení bylo vyvráceno samotnou výpovědí jednatelky žalované společnosti, která uvedla, že prohlášení o bezdlužnosti nikdo nepřipravoval a nebylo nikým podepsáno, což je v rozporu s tím, co uvedl svědek [jméno FO]. Proto okresní soud správně neuvěřil svědecké výpovědi [jméno FO] o podpisu takové listiny, kterou pochopil jako dohodu o bezdlužnosti, když svědek tuto listinu nečetl a dle něhož měla být při předání a převzetí podepisována pouze jedna listina, kterou byl nepochybně předávací protokol z 5. 4. 2022, jak uvádí okresní soud.

10. Z provedených důkazů tak vyplývá, že mezi žalobkyní a žalovanou nebyla uzavřena dohoda v podobě, kterou žalovaná tvrdí, tedy že bude bezplatně užívat prostory a bude vykonávat bezplatně správu, když to nevyplývá ani z e-mailové komunikace, kde je naopak uvedeno, že bude platit nájemné 5.000 Kč, za správu jí nebude placeno nic. Žalovaná přitom sama neuměla vysvětlit, proč neplatila částku 5.000 Kč, jak bylo navrhováno. Nebylo prokázáno, že by se podle jí tvrzené dohody měly strany chovat, tedy že by si nic neplatily ani za správu, ani za nájem a že žalovaná bude užívat prostory v užším rozsahu, když v tomto směru, jak je již shora uvedeno, žalovaná měnila svá stanoviska, o jaký rozsah se mělo jednat.

11. Z e-mailové komunikace, ale rovněž z výpovědi [jméno FO] vyplývá, že vůlí stran nebylo opustit písemnou formu. Především pak z e-mailové komunikace, ale rovněž i z výpovědi jednatelky žalované, jak je shora uvedeno, je zřejmé, že obě strany předpokládaly, že podepíšou smlouvy jako komplex.

12. Nelze přisvědčit námitkám odvolatelky, že okresní soud nehodnotil řádně provedené důkazy, a že tak dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, když naopak všechny provedené důkazy okresní soud vyhodnotil, především v bodu 21. rozsudku, kde hodnotí výpověď jednatelky žalované, ale také svědků [jméno FO] a [jméno FO]. Okresní soud tak hodnotil důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř. jednotlivě i ve vzájemné souvislosti a zcela logicky.

13. Pokud se týká námitky žalované, že okresní soud neprovedl další účastníky navrhované důkazy, pak pokud se týká důkazu, který navrhovala žalovaná, a to je účetnictví žalobkyně, kde by měly být zachyceny případné dluhy žalované, má odvolací soud za to, že nelze provést důkaz, který tyto dluhy nezaznamenával, jak vyplývá z výpovědi jednatele žalobkyně [jméno FO], který uvedl, že v účetnictví společnosti se dlužné nájemné objevilo až po podání žaloby, do té doby nikoliv, protože přešli na účtování zaplaceného nájemného. Evidenci dlužného nájemného vedli v tzv. pomocných dokladech, tedy měli tabulku či přehled předepsaného a uhrazeného nájemného. Pokud se týká důkazů, které navrhovala žalobkyně, a to svědecká výpověď paní [jméno FO] a svědecká výpověď pana Ing. [jméno FO], případně svědecká výpověď pana [jméno FO], v tomto směru bylo nesporné, že p. [jméno FO] a p. [jméno FO] měli pronajaty prostory, které byly předmětem nájmu žalobkyně a žalované, toto bylo nesporné, navíc, tato skutečnost byla doložena písemnými nájemními smlouvami.

14. Lze tak uzavřít a souhlasit s žalobkyní, že nebyla prokázána změna nájemní smlouvy, rekonstruované prostory nebyly žalované nikdy pronajaty, tedy ani před rekonstrukcí, prostory o výměře [Anonymizováno], které byly pronajaty žalované a posléze je žalobkyně pronajímala jiným subjektům, nebyly způsobilé založit změnu písemné nájemní smlouvy, která mohla být měněna jen písemně, došlo k jednáním ohledně celého komplexu smluv, přičemž k dohodě o změně jednotlivých smluv nedošlo a právním titulem nároku žalobkyně je uzavřená původní písemná nájemní smlouva ze dne 23. 10. 2003, změněná dodatkem č. 1 ze dne 2. 1. 2012.

15. Okresní soud na základě provedených důkazů dospěl ke zcela správným právním závěrům, pokud na smlouvu o nájmu aplikoval ust. § 663 zákona č. 40/1964 Sb. a přechodná ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., kdy vznik nájmu, jakož i práva i povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinností tohoto zákona se posuzuje podle dosavadních právních předpisů. Daná smlouva byla uzavírána v souladu se zákonem č. 116/1990 Sb. o nájmu nebytových prostor.

16. Okresní soud k námitce žalované, že nájemní smlouva zanikla v důsledku rekonstrukce nebytových prostor v 1. NP, správně vyhodnotil, že takto nájemní smlouva zaniknout nemohla. Tyto nebytové prostory z větší části ani nebyly předmětem nájmu žalobkyně s žalovanou. Dle ust. § 2226 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, zanikne-li věc během doby nájmu, nájem skončí. Dle odst. 2 zanikne-li věc během doby nájmu z části, má nájemce právo buď na přiměřenou slevu z nájemného anebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Zánik nájmu v důsledku zničení pronajaté věci je zvláštním případem následné nemožnosti plnění podle § 2006 citovaného občanského zákoníku. Zničením věci se přitom myslí její faktický zánik, kdy již nelze čerpat její užitné vlastnosti. Pouhé poškození věci není jejím zánikem, nájemci svědčí právo na slevu nebo prominutí nájemného, a pronajímateli vzniká povinnost obnovit způsobilost předmětu nájmu. Tato ustanovení v tomto případě nelze aplikovat, neboť nebytové prostory z větší části nebyly předmětem nájmu. Navíc dle judikatury z dřívější doby, konkrétně 26 Cdo 229/2010, je zánik nájmu spojován s nemožností užívání, což nebyl případ prostor, které byly pronajaty žalované dle předmětné nájemní smlouvy. Žalované navíc nic nebránilo v tom, aby nájemní smlouvu vypověděla. Jak dále vyplývá z rozhodnutí 26 Cdo 831/2011 „je-li předmětem nájmu, resp. právního vztahu obdobného, určitý prostor (část stavby), je třeba za jeho zničení považovat nejen fyzický zánik stavby, v níž se prostor nachází, ale též takovou stavební úpravu této stavby, že se v ní uvedené prostory již nadále fakticky nenachází. Rozhodující tak je, zda takový prostor fyzicky existuje.“ 17. Pokud se dále žalovaná bránila, že neužívala všechny prostory, zejména podkroví, ani to není důvod pro neplacení sjednaného nájemného, pokud smlouva nebyla změněna. Dle judikatury NS ČR, např. 28 Cdo 3341/2010, faktické vyklizení pronajatých nebytových prostor nezakládá zánik nájemní smlouvy a žalobkyně je oprávněna požadovat dlužné nájemné. Pokud tedy žalovaná, jak tvrdila, neužívala prostory, které žalobkyně pronajala jiným subjektům, a které byly předmětem nájemní smlouvy žalované, o tuto částku žalobkyně ponížila svůj nárok na nájemné. Navíc prostory, o nichž žalovaná tvrdila, že je neužívala, pronajímala jiným subjektům, jak tvrdila a prokazovala žalobkyně, půdní prostory mohly sloužit jako skladiště a v době vyklizení žalované zde byl uložen nábytek.

18. Z nálezu Ústavního soudu I. ÚS 1264/11, na který žalovaná poukazovala, vyplývá závěr, že „písemně uzavřenou smlouvu se sjednanou výhradou změn v písemné podobě lze změnit i jinou formou (např. ústně učiněnými právními úkony), není-li včas namítána jejich relativní neplatnost; tento závěr se netýká smluv, u nichž písemnou formu stanoví zákon. Podle ust. § 272 odst. 2 obchodního zákoníku obsahuje-li písemně uzavřená smlouva ustanovení, že může být měněna nebo zrušena pouze dohodou stran v písemné formě, může být smlouva měněna nebo zrušena pouze písemně, přičemž jde o ustanovení kogentní (§ 263 odst. 1 obchodního zákoníku), od něhož se smluvní strany nemohou dohodou odchýlit.“ Dále se zde uvádí, že důsledky nedodržení formy právního úkonu upravuje výhradně občanský zákoník. Podle ust. § 40 odst. 1 občanského zákoníku nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje dohoda účastníků, je neplatný. Podle ust. § 40a občanského zákoníku nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje dohoda účastníků, považuje se právní úkon za platný, pokud se ten, kdo takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá. Neplatnosti se nemůže dovolávat ten, kdo ji sám způsobil. Změna smlouvy vyžaduje ofertu a její akceptaci, což jsou jednostranné právní úkony co do svého obsahu shodné. Zákonodárce vyřešil konflikt dřívější shodné vůle smluvních stran činit právní úkony ve vymíněné formě a pozdější – taktéž shodné vůle – projevené v rozporu s její dřívější dohodou takto: Obecně může oblát namítat relativní neplatnost oferty, není-li dodržena sjednaná forma. Akceptant může projevit svoji vůli přijmou návrh a ofertu akceptovat taktéž ve formě s dohodou rozporné. Oferent pak může namítat relativní neplatnost této akceptace. Je zřejmé, že zákonodárce preferoval faktickou (shodnou) vůli účastníků smlouvy s tím, že kterákoliv ze smluvních stran může včas svým právním úkonem způsobit neplatnost úkonu protistrany a tím docílí stavu vymíněného dříve: aby takové právní úkony byly činěny v písemné formě. Nedostatek náležitostí právního úkonu, které si smluvní strany vymínily, nejsou tak zásadní překážkou pro to, aby z tohoto důvodu byla jejich shodná vůle od počátku negována. Považuje-li oprávněný účastník, tj. ten, kdo je neplatností právního úkonu chráněn a kdo se jí může dovolat, učiní právní úkon za vyhovující a přijatelný, neměl by mu zákon nad míru nutnou a přiměřenou jeho svobodnou vůli a uvážení omezovat.“ 19. V době, kdy byla nájemní smlouva uzavírána, tj. v roce 2003 a dále měněna dodatkem 2. 1. 2012, zákon předpokládal pro takto uzavřenou smlouvu písemnou formu. Strany si dále v bodu X. ujednaly, že jakékoliv změny a doplňky smlouvy je možné provést po dohodě smluvních stran, a to písemným dodatkem této smlouvy. Jak je již shora uvedeno, vůlí smluvních stran nebylo změnit smlouvu ústně, ale změna měla být provedena písemnými dodatky, které byly rovněž přílohou emailu, jak je již shora uvedeno především žalobkyně trvala na písemné formě jakýchkoliv změn. Nebylo tedy vůlí stran opustit tuto písemnou formu při sjednávání jakékoliv změny smluv. Přílohou e-mailu byly návrhy smluv v písemné podobě, které měla žalovaná zkorigovat a poté podepsat. Nemohlo tak dojít ke změně původní smlouvy, ať už ústní formou nebo konkludentně, jak namítala žalovaná. Jak správně namítá žalobkyně, pokud žádnou změnu smlouvy ústně nedohodla, nemůže jí být vykládáno k tíži, že se oproti této neexistující změně neohradila a nenamítala její relativní neplatnost. Stejně tak skutečnost, že žalovaná nehradila nájemné a žalobkyně toto nevymáhala nebo neupomínala žalovanou o placení, nelze považovat za ústně učiněný právní úkon, kterým by bylo možné vyvolat změnu písemně sjednané nájemní smlouvy, a nelze jí považovat za uzavření ústní dohody o změně obsahu nájemní smlouvy.

20. Jak správně uvádí okresní soud, v daném případě mělo být placeno nájemné dle smlouvy, až po zaplacení měl být vystaven příslušný daňový doklad. Žalobní nárok se tak zakládá na existenci písemné nájemní smlouvy včetně jejího dodatku, když k dalším změnám nedošlo.

21. S ohledem na shora uvedené okresní soud správně uložil povinnost žalované zaplatit částku 818.759 Kč, což představuje nájemné za dobu 26 měsíců od 1. 11. 2019 do 31. 12. 2021 a pokud je namítáno ze strany žalované, že není zřejmé, jak dospěl k výpočtu nájemného okresní soud, odvolací soud odkazuje na odůvodnění v bodu 32. rozsudku, kde okresní soud uvedl, jak k výši nájemného, které uložil žalované zaplatit, dospěl. S tímto se odvolací soud ztotožňuje.

22. S ohledem na shora uvedené byl rozsudek okresního soudu v odvoláním napadené části v odstavci I. výroku a v odstavci IV. výroku, kterým bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení, potvrzen jako věcně správný v souladu s ust. § 219 o. s. ř.

23. V odvolacím řízení byla žalobkyně plně úspěšná, proto jí v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. náleží plná náhrada nákladů odvolacího řízení. Za odvolací řízení náleží zástupkyni žalobkyně odměna za dva úkony právní služby, to je za podané vyjádření a účast u odvolacího jednání, za což jí náleží odměna 2x po 11.580 Kč, dále jí náleží polovina z této částky za účast u jednání, při kterém došlo k vyhlášení rozhodnutí, tedy částka 5.790 Kč, tři režijní paušály, jak požadovala, ve výši 300 Kč, tj. 900 Kč, tj. celkem 29.850 Kč a z této částky jí náleží 21% DPH, což je částka 6.268,50 Kč. Celkem činí náklady odvolacího řízení 36.118,50 Kč. Další náklady zástupkyně žalobkyně nepožadovala.

Poučení