83 CO 222/2021-289

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Marka a soudkyň Mgr. Petry Vogelové a JUDr. Pavlíny Havelkové ve věci údaje o účastníkovi advokátem údaje o zástupci proti žalované údaje o účastníkovi advokátem údaje o zástupci , o určení vlastnictví k nemovitým věcem, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Liberci č. j. 17 C 133/2018-232 ze dne 25. 5. 2021, <b>I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit každému z žalobců náhradu nákladů tohoto odvolacího řízení ve výši 9 547 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. [jméno] [příjmení]</b> 1. Shora označeným rozsudkem okresní soud určil, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky, a to každý podílu o velikosti ideální jedné poloviny, pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] v části obce Liberec VIII – [ulice] [anonymizováno], a pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Dolní Hanychov, a dále že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky, každý podílu o velikosti ideální jedné čtvrtiny, pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Dolní Hanychov (výrok I) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 77 281,40 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců (výrok II).

2. Okresní soud dovodil, že je v daném případě dán naléhavý právní zájem na určení dle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o.s.ř.), neboť žalobci, kteří tvrdí, že jsou vlastníky shora uvedených nemovitostí, nejsou zapsáni jako vlastníci v katastru nemovitostí a jako vlastník je evidována žalovaná. Žalobci přitom nemohou dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí jinak, než na základě rozhodnutí soudu, kterým bude určeno, že jsou vlastníky nemovitostí.

3. V řízení před okresním soudem bylo objasněno, že účastníci (žalobci na straně prodávající a žalovaná na straně kupující) uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byla budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] v katastrálním území Dolní Hanychova a ideální podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. [číslo] rovněž v katastrálním území Dolní Hanychov (dále jen nemovitosti). V době uzavření kupní smlouvy byly nemovitosti ve společném jmění žalobců, kteří v té době byli manžely. Ve smlouvě se žalobci zavázali převést vlastnické právo k nemovitostem na žalovanou a žalovaná se zavázala zaplatit kupní cenu ve výši 2 500 000 Kč. Pokud jde o úhradu kupní ceny, smluvní strany v kupní smlouvě prohlásily, že část kupní ceny ve výši 1 250 000 Kč již byla kupující uhrazena před podpisem smlouvy v hotovosti k rukám prodávajících oproti vystavení účetních dokladů, část kupní ceny ve výši 919 427 Kč se kupující zavázala zaplatit [právnická osoba] (CYPRUS) LIMITED za účelem splacení závazků prodávajících plynoucích ze smlouvy o úvěru a zbývající část kupní ceny ve výši 330 573 Kč se zavázala zaplatit na účet specifikovaný v kupní smlouvě za účelem úhrady daňových a poplatkových povinností. Právní účinky vkladu vlastnického práva vznikly ke dni [datum]. Za účelem potvrzení úhrady části kupní ceny ve výši 1 250 000 Kč byly vystaveny příjmové pokladní doklady, dle kterých měli žalobci přijmout od žalované dne [datum] částku 390 000 Kč, dne [datum] částku 395 000 Kč, dne [datum] částku 250 000 Kč a dne [datum] částku 215 000 Kč. Žalobci po uzavření kupní smlouvy nemovitosti užívali nadále jako nájemci. Dne [datum] uzavřeli s žalovanou v pořadí již druhou nájemní smlouvu, v níž žalovaná jakožto pronajímatel přenechává žalobcům jako nájemcům k dočasnému užívání na dobu určitou od [datum] do [datum] nemovitosti za nájemné ve výši 7 500 Kč měsíčně. Dále byly mezi účastníky uzavřeny dvě smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Ve smlouvě ze dne [datum] se žalovaná zavázala nejpozději do [datum] uzavřít s žalobci kupní smlouvu, jejímž předmětem budou shora uvedené nemovitosti, za kupní cenu 2 500 000 Kč. Ve smlouvě ze dne [datum] se pak žalovaná zavázala uzavřít s žalobci kupní smlouvu o převodu nemovitostí nejpozději do [datum] s tím, že výše kupní ceny bude korespondovat s aktuální výší zůstatku hypotečního úvěru realizovaného refinancováním původních závazků ke dni uzavření budoucí kupní smlouvy.

4. Okresní soud se v napadeném rozsudku, v pořadí již druhém, vázán názorem odvolacího soudu vysloveným ve zrušujícím usnesení č. j. 83 Co 19/2019-139 ze dne 5. 5. 2020, zabýval tvrzením žalobců o tom, že kupní cena uvedená v kupní smlouvě neodpovídá skutečné vůli účastníků, neboť ve skutečnosti byla dohodnutá kupní cena o 1 250 000 Kč menší. Tato část kupní ceny také neměla být dle tvrzení žalobců zaplacena a příjmové pokladní doklady vystavené ohledně zaplacení této části kupní ceny ve dnech [datum], [datum], [datum] a [datum] měly být pouze fiktivní. Odvolací soud ve zrušujícím usnesení odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2216/2007 ze dne 20. 5. 2008, v němž Nejvyšší soud uzavřel, že pokud by zde byl rozpor mezi kupní cenou uvedenou v kupní smlouvě a mezi kupní cenou ve skutečnosti dohodnutou, byl by zde nedostatek vůle stran uzavřít kupní smlouvu s kupní cenou v ní uvedenou. Taková smlouva by pak byla absolutně neplatná dle § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (obč. zák.), neboť dohoda o ceně by v kupní smlouvě nebyla učiněna vážně. Je tomu tak proto, že kupní smlouva o převodu nemovitostí musí být uzavřena písemně (§ 46 obč. zák.), a to včetně písemné dohody o ceně. Z tohoto důvodu by také nemohla být platnou pro nedostatek formy ani zastřená kupní smlouva s kupní cenou odlišnou od ceny uvedené v písemném vyhotovení kupní smlouvy.

5. Na základě objasněných skutečností pak soud prvního stupně dospěl k závěru, že vůlí žalobců nebylo prodat předmětné nemovitosti žalované za kupní cenu uvedenou ve smlouvě, a proto je kupní smlouva absolutně neplatnou dle § 37 odst. 1 obč. zák. Vedle listinných důkazů okresní soud svůj závěr o nedostatku vůle uzavřít smlouvu za kupní cenu uvedenou v kupní smlouvě založil zejména na svědecké výpovědi JUDr. [jméno] [příjmení], který měl uvést, že žalobci nechtěli prodat nemovitosti žalované za kupní cenu uvedenou v kupní smlouvě, a že bylo dohodnuto, že po„ vymazání žalobce [jméno] [příjmení] z registru dlužníků“ budou jako vlastníci nemovitostí zapsáni v katastru nemovitostí opět žalobci, s tím, že se mělo jednat o postup vymyšlený žalovanou. Okresní soud tedy žalobě vyhověl a určil, že žalobci jsou spoluvlastníky nemovitostí. Výrok I o věci samé napadeného rozsudku přitom koresponduje s okresním soudem připuštěnou změnou žalobního petitu (viz usnesení z [datum] na č.l. 146 spisu), která odráží skutečnost, že žalobci se do tří let od rozvodu manželství nedohodli na vypořádání společného jmění a ani nepodali návrh na vypořádání společného jmění manželů soudem, a proto se stali podílovými spoluvlastníky nemovitostí se stejnou velikostí podílů (§ 741 písm. b/ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Podle § 142 odst. 1 o.s.ř. pak byla v řízení neúspěšné žalované uložena povinnost zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v plné výši 77 281,40 Kč, zahrnující náhradu odměny za celkem 9 úkonů právní služby po 4 960 Kč, s tím spojenou náhradu hotových výdajů v paušální výši a náhradu daně z přidané hodnoty.

6. Proti rozsudku se včas odvolala žalovaná, která má za to, že není v daném případě dán naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva žalobců., jak plyne i z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2147/2018. Poukazuje na to, že žalobci ani jednou nevyužili svých možností k uzavření kupní smlouvy na základě budoucí kupní smlouvy, přičemž právo, které žalobcům svědčilo na základě budoucích kupních smluv, se promlčelo. Žalobci nepostupovali v souladu se zásadou vigilantibus iura, tedy řádně nehájili svá práva. Žaloba na určení by byla na místě, pokud by žalobci postupovali v souladu se zákonem a od původní kupní smlouvy odstoupili pro částečné neuhrazení kupní ceny, jak tvrdí. Okresní soud své rozhodnutí opřel o svědeckou výpověď JUDr. [jméno] [příjmení], jeho závěry však dle odvolatele neodpovídají tomu, co svědek uvedl do protokolu o jednání okresního soudu dne [datum]. Svědek uvedl, že mu není známa výše kupní ceny, neví, jak byla určena kupní cena uvedená v kupní smlouvě, neví ani, jakým způsobem a zda bylo na kupní cenu něco uhrazeno. Z výpovědi svědka [příjmení] neplyne žádné zjištění, které by se týkalo skutečné vůle stran ohledně výše kupní ceny. Není pravdou, že by mezi účastníky bylo dohodnuto, že žalobci budou opětovně zapsáni do katastru nemovitostí jako vlastníci poté, kdy bude žalobce [jméno] [příjmení] vymazán z registru dlužníků. Okresní soud se rovněž dostatečně nevypořádal s tím, nakolik lze výpověď svědka [příjmení] považovat za věrohodnou, když jeho výpověď byla dle žalované motivována sporem mezi nimi o nevyplacené finanční prostředky. Má za to, že pro daný spor není podstatnou skutečnost, že kupní cena nebyla zčásti uhrazena. Pokud by tomu tak bylo, mohli žalobci žalovat žalovanou o úhradu nezaplacené části kupní ceny, případně mohli od kupní smlouvy odstoupit a požadovat„ vrácení“ nemovitostí, pokud by se jednalo o podstatné porušení smlouvy. Poukazuje na smlouvy uzavřené mezi účastníky počátkem roku 2010 a na konci roku 2012, kdy byla mimo jiné uzavřena i druhá budoucí kupní smlouva, v níž byla prodloužena lhůta k uzavření kupní smlouvy do [datum], přičemž žalobci uhradili žalované částečně kupní cenu, o čemž svědčí příjmové doklady. Tyto platby pak byly promítnuty do kupní ceny nové budoucí kupní smlouvy. O výši kupní ceny nebyl mezi účastníky žádný spor. To, že žalobci nepostupovali tak, aby byla uzavřena kupní smlouva, nelze klást za vinu žalované. Navrhuje změnu napadeného rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta.

7. Žalobci ve vyjádření k odvolání uvedli, že rozsudek okresního soud považují za věcně správný a navrhují jeho potvrzení. Mají za to, že okresní soud řádně vyhodnotil provedené důkazy, a to včetně výpovědí obou svědků, které dal do souvislosti s ostatními provedenými důkazy. Oba svědci byli řádně poučeni dle § 126 o.s.ř. o povinnosti vypovídat pravdu a nic nezamlčovat. Svědek [příjmení] svůj vztah k žalované a jeho vývoj popsal a vysvětlil, jeho výpověď byla přesvědčivá. Hlavním cílem žalobců bylo nepřijít o dům, z tohoto důvodu se také báli proti žalované právně jednat.

8. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu a řízení jeho vydání předcházející a po doplnění dokazování účastnickými výslechy obou žalobců, sdělením obsahu kupní smlouvy datované [datum] získané ze sbírky listin katastru nemovitostí, sdělením obsahu příjmového pokladního dokladu datovaného [datum], dle kterého měla žalovaná přijmout od žalobců částku 270 000 Kč za účelem„ částečné úhrady [list vlastnictví], [list vlastnictví], k. ú. [ulice] [anonymizováno]“, a částečném zopakování dokazování sdělením obsahu příjmových pokladních dokladů, dle kterých měli žalobci zaplatit žalované v hotovosti dne [datum] částku 380 000 Kč, dne [datum] částku 225 000 Kč a dne [datum] částku 375 000 Kč, dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Pro určení vlastnictví předmětných nemovitostí je v nyní posuzované věci rozhodné posouzení platnosti kupní smlouvy uzavřené dne [datum], která měla být titulem pro převod vlastnického práva z žalobců na žalovanou. Vzhledem k datu uzavření kupní smlouvy je třeba na věc aplikovat zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (obč. zák.), účinný do 31. 12. 2013 (přechodná ustanovení § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), jak činí správně i soud prvního stupně.

10. Okresní soud učinil správná skutková zjištění, pokud jde o uzavření jednotlivých smluv mezi účastníky a jejich obsah, tj. pokud jde o kupní smlouvu o převodu předmětných nemovitostí ze dne [datum], nájemní smlouvu či obě budoucí kupní smlouvy. Odvolací soud pouze ověřil ve sbírce listin katastru nemovitostí, že kupní smlouva o převodu nemovitostí byla uzavřena dne [datum] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Dále bylo odvolacím soudem doplněno dokazování sdělením obsahu příjmového pokladního dokladu ze dne [datum], dle kterého měla žalovaná od žalobců přijmout částku 270 000 Kč. Jako účel platby je v příjmovém pokladním dokladu uvedeno:„ částečná úhrada [list vlastnictví], [list vlastnictví], k. ú. [ulice] [anonymizováno]“. Uvedený příjmový pokladní doklad nebyl předložen okresnímu soudu spolu s dalšími příjmovými pokladními doklady, ačkoliv byl před okresním soudem rovněž označen. Nejde proto o důkaz, jehož provedení by bylo v odvolacím řízení nepřípustné (§ 118b, § 119a, § 205a o.s.ř.). Dále odvolací soud doplnil dokazování výslechem žalobců jako účastníků řízení, a to především k objasnění skutečnosti, jaká byla vůle stran při uzavírání kupní smlouvy ohledně kupní ceny. Rovněž účastnický výslech žalobců byl navržen již v řízení před okresním soudem, okresní soud však tento důkaz neprovedl, ačkoliv tak učinit měl v situaci, kdy tento důkaz byl označen a kdy při sjednávání obsahu kupní smlouvy, resp. dohodě o kupní ceně, neměl být přítomen nikdo jiný, než smluvní strany. Odvolací soud tedy toto pochybení okresního soudu napravil (§ 213 odst. 4 o.s.ř.) a oba žalobce vyslechl.

11. Žalobci uvedli, že žalované zcela důvěřovali, byli v té době v tísni, potřebovali vyřešit svoji finanční situaci a nechtěli přijít o dům. Žalovaná jim slibovala pomoc s tím, že je ve finančnictví zdatná a že se v tomto oboru pohybuje. Ujistila je, že se nemusí ničeho obávat a že jim chce pomoci. Žalobkyně uvedla, že si nepamatuje přesnou výši domluvené ceny, ví však, že to bylo o něco více, než 1 000 000 Kč, rozhodně dohodnutá kupní cena byla velmi rozdílná od toho, co bylo uvedeno v kupní smlouvě. Žádné platby peněz mezi smluvními stranami neproběhly, a to ani z jedné strany. Veškeré doklady, včetně příjmových pokladních dokladů, a to i těch, které jsou datované rokem 2012, byly podepsány ve stejný den, stejnou hodinu a na stejném místě, konkrétně v kanceláři žalované v [obec]. Žádné peníze se nepředávaly. Rovněž žalobce uvedl, že k předání žádných peněz nedošlo a že veškeré příjmové pokladní doklady byly podepsány v jeden den ve firmě žalované v [obec]. Dle podepsaných příjmových pokladních dokladů měla žalovaná žalobcům vyplatit v souhrnné částce 1 250 000 Kč a v součtu měli stejnou částku zaplatit také žalobci žalované. K žádnému předání peněz však nedošlo. Dohoda s žalovanou byla taková, že si žalovaná po dobu zápisu žalobce [jméno] [příjmení] v registru dlužníků vezme hypoteční úvěr, který však bude platit on (z nájemného), za to mělo být žalované zaplaceno 120 000 Kč. Ze strany žalované jim bylo sděleno, že je nutné uskutečnit veškeré úkony k tomu, aby se realizovala kupní smlouva. Žalobci žalované zcela důvěřovali, kupní smlouvu proto podepsali, a to i proto, že se jim žalovaná zároveň v budoucí kupní smlouvě zavázala převést nemovitost na jejich žádost zpět. K tomu také žalovanou v roce 2015 a 2016 vyzvali, avšak žalovaná nic z toho, co jim slibovala, nesplnila.

12. Odvolací soud byl připraven vyslechnout jako účastníka řízení také žalovanou, avšak ta se na předvolání k odvolacímu soudu nedostavila, a proto být vyslechnuta nemohla.

13. Jde v posuzovaném případě o určovací žalobu dle § 80 o.s.ř., dle kterého se lze žalobou domáhat určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Naléhavý právní zájem o určení právního vztahu nebo práva je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistým. Soudní teorie a praxe (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2412/2006 ze dne 27. 3. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2446/2007 ze dne 12. 8. 2008 či sp. zn. 33 Cdo 4443/2009 ze dne 13. 5. 2010) je ustálena v tom, že je vždy naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí, jestliže žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitostí, není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán. Soudní rozhodnutí v takovém případě slouží k dosažení shody mezi stavem právním a stavem zapsaným do katastru nemovitostí, neboť bez tohoto určení nelze dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí. Jiný závěr neplyne ani z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2147/2018 ze dne 22. 1. 2019, na které poukazovala žalovaná, neboť v něm Nejvyšší soud posuzoval otázku naléhavého právního zájmu ve skutkově jiné věci. Nešlo v případě posuzovaném Nejvyšším soudem v uvedeném usnesení o určení vlastnického práva k nemovitosti, ale o určení, že žalovaná nemá k domu a pozemku žádné právo, které ji opravňuje zřídit na pozemku stavbu či provést změnu stavby (vybudovat podkroví).

14. Podle § 37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

15. Podle § 40 odst. 1 obč. zák. nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.

16. Podle § 41a odst. 1 obč. zák. má-li neplatný právní úkon náležitosti jiného právního úkonu, který je platný, lze se jej dovolat, je-li z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby. Podle § 41a odst. 2 obč. zák. má-li být právním úkonem zastřen právní úkon jiný, platí tento jiný úkon, odpovídá-li to vůli účastníků a jsou-li splněny všechny jeho náležitosti. Neplatnosti takového právního úkonu se nelze dovolat vůči účastníku, který jej považoval za nezastřený.

17. Podle § 46 odst. 1 obč. zák. písemnou formu musí mít smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků. Podle § 46 odst. 2 obč. zák. pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině.

18. Podle § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

19. Z citovaných ustanovení vyplývá, že podstatnými náležitostmi, bez nichž kupní smlouva nevznikne, jsou určení předmětu koupě a sjednání kupní ceny. Je-li předmětem kupní smlouvy nemovitost, musí být smlouva uzavřena písemně a projevy účastníků musí být na téže listině. Dohoda o náležitostech kupní smlouvy, tedy i dohoda o ceně, přitom musí být učiněna svobodně a vážně, určitě a srozumitelně.

20. V již citovaném rozsudku sp. zn. 30 Cdo 2216/2007 ze dne 20. 5. 2008 Nejvyšší soud vysvětlil, že směřovala-li vůle účastníků smlouvy k jejímu uzavření za jiných podmínek (za jinou kupní cenu), než je ve smlouvě uvedeno, je uzavřená smlouva simulovaným úkonem a zastřeným úkonem je smlouva uzavíraná za cenu, kterou účastníci mezi sebou skutečně dohodli. Jde-li o kupní smlouvu týkající se nemovitosti, pro níž zákon předepisuje obligatorní písemnou formu (§ 46 obč. zák.), a v jejím písemném vyhotovení je uvedena kupní cena odlišná od kupní ceny skutečně dohodnuté, je neplatná dle § 37 odst. 1 obč. zák. celá kupní smlouva, neboť nebyla v kupní smlouvě učiněna vážně dohoda o ceně. Platí přitom, že není možné za platnou považovat nejen písemnou kupní smlouvu, ale ani kupní smlouvu s cenou skutečně dohodnutou (smlouvu zastřenou), a to pro nedostatek formy (§ 40 odst. 1 obč. zák.), neboť písemnou formu musí splňovat celá smlouva včetně dohody o kupní ceně.

21. Tak i v nyní posuzovaném případě je kupní smlouva ze dne [datum], která byla titulem k převodu vlastnického práva k nemovitostem z žalobců na žalovanou, absolutně neplatná dle § 37 odst. 1 obč. zák., neboť svým obsahem v podstatných náležitostech (konkrétně v ujednání o ceně) neodpovídá vůli účastníků. Z důkazů, jak byly provedeny před soudy obou stupňů vyplývá, že úmyslem smluvních stran nebylo převést vlastnické právo k nemovitostem za kupní cenu 2 500 000 Kč, jež je uvedená v písemné kupní smlouvě ze dne [datum].

22. Fakt, že skutečná vůle smluvních stran směřovala k uzavření kupní smlouvy za jinou kupní cenu, než byla uvedena v písemné kupní smlouvě, vyplývá zejména z výpovědí žalobců jako účastníků řízení. Jejich výpovědi v dané věci je přitom třeba považovat za zásadní, neboť jimi měla být prokázána dohoda smluvních stran o výši kupní ceny za situace, kdy této dohodě měly být přítomny pouze smluvní strany (účastníci řízení). Z jejich výpovědí vyplývá, že dohoda smluvních stran o kupní ceně byla jiná a že kupní cena 2 500 000 Kč uvedená v písemné kupní smlouvě z [datum] neměla být nikdy zaplacena, resp. nemělo být na uvedenou kupní cenu zaplaceno 1 250 000 Kč. Veškeré příjmové pokladní doklady jsou fingované, byly podepsány v jeden den (a to i příjmové pokladní doklady datované rokem 2012) spolu s kupní smlouvou ve firmě žalované v [obec] a k žádnému placení peněz v hotovosti ani z jedné ze stran ve skutečnosti nedošlo a ani dojít nemělo. Oba účastníci vypovídali ve shodě, jejich výpovědi působili věrohodně a autenticky a jimi přednesená skutková verze zcela koresponduje s ostatními důkazy, zejména s příjmovými pokladními doklady a s ujednáním ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě ze dne [datum], odvolací soud proto nemá důvod žalobcům nevěřit.

23. Příjmové pokladní doklady datované [datum], [datum], [datum] a [datum], dle kterých měla žalovaná platit žalobcům část kupní ceny za převod vlastnického práva k nemovitostem, byly vystaveny v souhrnu na celkem 1 250 000 Kč, tj. na stejnou částku, jakou měly naopak žalobci v součtu zaplatit žalované dle příjmových pokladních dokladů datovaných [datum], [datum], [datum] a [datum]. Skutkové verzi, že ve skutečnosti k žádnému placení peněz v hotovosti na část kupní ceny nedošlo a ani dojít nemělo a že i příjmové pokladní doklady datované rokem 2012 byly podepsány společně s kupní smlouvou a příjmovými pokladními doklady datovanými rokem 2009 a 2010 svědčí i ujednání obsažená v budoucích kupních smlouvách. V budoucí kupní smlouvě ze dne [datum] bylo dohodnuto, že část kupní ceny ve výši 1 250 000 Kč bude zaplacena budoucími kupujícími (žalobci) budoucí prodávající (žalované) v hotovosti oproti vystavení účetních dokladů, tj. byl dohodnut stejný mechanismus placení části kupní ceny, což logicky zapadá do výpovědí žalobců o tom, že šlo pouze o simulované jednání smluvních stran, které mělo zastřít skutečnou dohodu o kupní ceně. Je navíc nelogické, aby žalobci platili část budoucí kupní ceny v době, kdy účastníci jednali o uzavření nové budoucí kupní smlouvy. Ta byla uzavřena dne [datum] a kupní cena v ní byla sjednána odlišně – ve výši aktuálního zůstatku„ hypotečního úvěru realizovaného refinancováním původních závazků pronajímatele ke dni uzavření budoucí kupní smlouvy na předmětné nemovitosti“, žádné ujednání o placení části kupní ceny (ve výši 1 250 000 Kč) v hotovosti oproti příjmovým dokladům již v této smlouvě nebylo. V budoucí kupní smlouvě ze dne [datum] byla prodloužena doba pro uzavření budoucí kupní smlouvy do [datum]. Téhož dne byla zároveň mezi účastníky uzavřena také nájemní smlouva, v níž žalovaná přenechala žalobcům do užívání nemovitosti na dobu od [datum] do [datum] za nájemné ve výši 7 500 Kč měsíčně. Nedává proto ani smysl, aby žalobci platili žalované zálohu na kupní cenu v době, kdy byla prodloužena doba pro uzavření budoucí kupní smlouvy, když tato doba měla končit až za tři roky, a proto nemohlo být vůbec zřejmé, zda se budoucí kupní smlouva realizuje. S uvedenými závěry a skutkovou verzí žalobců koresponduje také výpověď svědka [příjmení], jak je zachycena v protokolu o jednání před okresním soudem ze dne [datum]. Neplyne přitom z ničeho, že by svědek nevypovídal pravdu, popř. že by jeho výpověď měla být považována za nevěrohodnou. Svědek byl poučen o následcích křivé výpovědi, svůj vztah k účastníkům řízení vysvětlil a uvedl, že k žalované nemá, ani přes neshody v minulosti, žádný (negativní) vztah. Konečně je pak třeba poukázat také na postoj žalované v řízení, která, ač měla možnost skutkovou verzi žalobců vyvracet v rámci své účastnické výpovědi, se k jednání před odvolacím soudem nedostavila a této možnosti nevyužila.

24. Pokud jde o žalovanou navržený důkaz výpisem z registru dlužníků„ [příjmení]“ a výpisem z registru dlužníků vedeného společností [právnická osoba] k prokázání tvrzení žalované, že žalobci v době uzavírání v pořadí druhé budoucí kupní smlouvy měli další dluhy, odvolací soud jej neprovedl, neboť jeho provádění považuje za nadbytečné a nehospodárné. Ani případná existence dluhů žalobců v době uzavření v pořadí druhé budoucí kupní smlouvy v prosinci 2012 by totiž na závěru o nedostatku vůle stran uzavřít kupní smlouvu z [datum] za kupní cenu v ní uvedenou nemohla nic změnit.

25. Protože tedy dohoda o kupní ceně, jak byla vtělena do písemné kupní smlouvy ze dne [datum], nebyla učiněna vážně, když úmysl smluvních stran nesměřoval k uzavření kupní smlouvy za cenu 2 500 000 Kč, je kupní smlouva dle § 37 odst. 1 obč. zák. absolutně neplatná, a to jako celek, neboť nedostatek vážně projevené vůle se týká podstatné náležitosti kupní smlouvy. Případná ústní smlouva, v níž se účastníci dohodli na převodu nemovitostí za jinou kupní cenu, než jaká byla uvedena v písemné smlouvě, by pak byla absolutně neplatnou pro nedostatek formy dle § 40 odst. 1 obč. zák.

26. Rozsudek okresního soudu, kterým bylo žalobě vyhověno a bylo určeno, že žalobci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, byl proto jako věcně správný dle § 219 o.s.ř. potvrzen, a to včetně správného nákladového výroku II opírajícího se o ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř.

27. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a § 224 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná byla v odvolacím řízení zcela neúspěšná, je proto povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů odvolacího řízení v celkové výši 19 094 Kč. Jde o náhradu odměny ve výši 14 880 Kč za tři úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání žalované, účast u jednání před odvolacím soudem ve dnech [datum] a [datum]) po 4 960 Kč dle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 písm. písm. d), písm. g), § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), náhradu hotových výdajů v paušální výši 900 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhradu daně z přidané hodnoty, kterou je zástupce povinen z odměny za zastupování a náhrad odvést dle zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve výši 3 314 Kč (21 % z 15 780 Kč) dle § 137 odst. 3 o.s.ř. Na každého z žalobců tak připadá náhrada nákladů odvolacího řízení ve výši 9 547 Kč (tj. jedna polovina z částky 19 094 Kč), kterou je žalovaná povinna zaplatit v zákonné třídenní lhůtě k plnění (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám advokáta žalobců (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).