83 CO 241/2021-280

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Marka a soudkyň Mgr. Petry Vogelové a JUDr. Pavlíny Havelkové ve věci žalobce údaje o účastníkovi advokátem údaje o zástupci proti žalovanému údaje o účastníkovi advokátem údaje o zástupci , o určení vlastnického práva k nemovitým věcem, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Jablonci nad Nisou č.j. 11 C 167/2019-171 ze dne 31. 5. 2021, <b>I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I o věci samé potvrzuje.</b> <b>II. Ve výroku II o nákladech řízení se rozsudek okresního soudu mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši 16 953 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [jméno].</b> <b>III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 10 103,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [jméno].</b> 1. Shora označeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem nemovitých věcí v katastrálním území Loučná nad Nisou, a to pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], rodinný dům, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] (výrok I), a žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. [jméno] [jméno] náhradu nákladů řízení ve výši 25 151,06 Kč (výrok II).

2. Z odůvodnění se podává, že bylo rozhodováno o požadavku žalobce na určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Loučná nad Nisou (dále jen nemovité věci, popř. nemovitosti). Žalobce tvrdí, že je vlastníkem nemovitých věcí, neboť kupní smlouva, na jejímž základě měl žalobce převést vlastnické právo k nemovitým věcem na žalovaného, je absolutně neplatnou pro rozpor s dobrými mravy, dále z důvodu jeho neúměrného zkrácení a pro naplnění znaků lichvy. Tvrdí, že žalovaný zneužil finanční tísně a nepříznivého [anonymizováno] stavu žalobce na počátku roku 2018 a že sjednaná kupní cena je v hrubém nepoměru k tržní hodnotě převáděných nemovitostí.

3. Okresní soud dospěl k závěru, že je ve smyslu ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o.s.ř.), dán v dané věci naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva a objasnil, že dne [datum] uzavřel žalobce jako zájemce se [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatelem smlouvu o zprostředkování, v níž žalobce prohlásil, že je vlastníkem ve smlouvě označených nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Loučná nad Nisou a že má vážný zájem převést vlastnické právo k těmto nemovitostem na třetí osobu, a to„ dům a pozemek 250 m2“ za kupní cenu 3 390 000 Kč a„ zbytek pozemku“ za kupní cenu 700 000 Kč. Zprostředkovatel se ve smlouvě zavázal vykonávat činnost, na základě které vznikne žalobci příležitost uzavřít kupní smlouvu. Dne [datum] uzavřeli žalobce a žalovaný„ Dohodu o společném postupu“, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a smlouvu o advokátní úschově. V„ Dohodě o společném postupu“ se účastníci dohodli na tom, že žalovaný poskytne žalobci prostředky na vyplacení zástavních práv váznoucích na předmětných nemovitostech a že vlastnické právo k nemovitostem bude převedeno kupní smlouvou na žalovaného. Ve prospěch žalobce bylo za dohodnutých podmínek ujednáno právo zpětné koupě, a to za částku odpovídající ceně, za kterou žalovaný dané nemovitosti koupil. Kupní cena v dohodnuté výši 1 800 000 Kč měla být uhrazena do advokátní úschovy na účet schovatele, advokáta Mgr. [jméno] [příjmení], do 30 dnů od podpisu smlouvy. Schovatel se ve smlouvě o advokátní úschově zavázal provádět výplatu částek požadovaných jednotlivými exekutory a výplatu částek požadovanou jednotlivými věřiteli. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní se účastníci dohodli na tom, že nejpozději do sedmi dnů od výmazu všech poznámek exekucí a zástavních práv váznoucích na předmětných nemovitostech uzavřou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude prodej pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], [příjmení] nad [anonymizováno], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Loučná nad Nisou, za kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč. Dne [datum] byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitým věcem označeným v budoucí kupní smlouvě za kupní cenu 1 800 000 Kč. V kupní smlouvě bylo uvedeno, že kupní cena již byla v souvislosti s předešlými ujednáními stran, zejména pak smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum], zaplacena, a to na účet advokátní úschovy dle smlouvy o advokátní úschově uzavřené s Mgr. [jméno] [příjmení], s tím, že vypořádání kupní ceny bude provedeno dle smlouvy o advokátní úschově. Účastníci prohlásili, že bez výhrad souhlasí s obsahem kupní smlouvy, že kupní smlouva byla sepsána na základě pravdivých údajů a jejich svobodné, pravé a vážně projevené vůle, a že jim nejsou známy žádné okolnosti ani překážky bránící uzavření smlouvy. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, v níž se žalovaný jako pronajímatel zavázal přenechat žalobci jako nájemci nemovité věci, které byly předmětem kupní smlouvy, k dočasnému užívání a žalobce se zavázal platit žalovanému dohodnuté nájemné ve výši 18 000 Kč měsíčně. Žalobce byl dle smlouvy oprávněn nemovité věci a jejich části dále pronajímat třetím osobám. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení písemnou dohodou obou smluvních stran.

4. Prodej nemovitých věcí měla zprostředkovat [jméno] [příjmení], která byla v řízení před okresním soudem vyslechnuta jako svědkyně a která uvedla, že se na ni obrátil žalobce se záměrem prodat nemovité věci, a to za účelem splacení svých dluhů, vyřešení exekucí a na nemovitých věcech váznoucích zástavních práv. Ona začala po podpisu zprostředkovatelské smlouvy nemovité věci veřejně nabízet k prodeji a inzerovat, aktivně oslovovala případné zájemce. Takto kontaktovala i žalovaného, který přišel na prohlídku nemovitých věcí, ale tehdy se s žalobcem nedohodli na kupní ceně, neboť cena požadovaná žalobcem nebyla pro žalovaného akceptovatelná. Až po měsících žalobce přistoupil na nabídku žalovaného. Svědkyně zajišťovala smluvní dokumentaci. Uvedla, že byla uzavřena budoucí kupní smlouva, smlouva o advokátní úschově a„ Dohoda o společném postupu“, jak si to přál žalobce. Následně žalovaný poslal do advokátní úschovy peníze a advokát Mgr. [jméno] [příjmení] vyplácel exekuce a dluhy. Po uhrazení dluhů, kdy již nebyly nemovité věci zatíženy žádnými exekucemi a zástavními právy, vyzvala žalobce k podpisu kupní smlouvy. Obsah kupní smlouvy spolu probrali, žalobce si ji odvezl a sám ji podepsal. Následně si ji od něho vyzvedla a předala k podpisu žalovanému. Poté zajistila návrh na vklad do katastru nemovitostí. Kupní smlouvu, smlouvu o budoucí kupní smlouvě i smlouvu o advokátní úschově připravoval Mgr. [příjmení] a„ Dohodu o společném postupu“ připravoval advokát Mgr. [příjmení]. S žalobcem se sešla a společně četli texty smluv a podrobně je probírali, přičemž žalobce vznesl požadavky na nějaké úpravy. K hodnotě převáděných nemovitých věcí svědkyně uvedla, že potenciální zájemci byli ochotni zaplatit s ohledem na stav nemovitých věcí maximálně 2 000 000 Kč. Svědkyně věděla, že žalobce má [anonymizováno] problémy se zády, na psychické problémy si nikdy nestěžoval, nebylo na něm nic patrné.

5. Na základě provedeného dokazování okresní soud uzavřel, že nebylo v řízení prokázáno, že by kupní smlouva byla z některého z důvodů tvrzených žalobcem neplatná a že by z tohoto důvodu nepřešlo vlastnické právo na žalovaného. Soubor smluv uzavřených v blízké časové souvislosti svědčí o úmyslu žalobce nemovité věci prodat, stejně tak takový úmysl žalobce vyplývá i ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], kterou okresní soud hodnotí jako věrohodnou, bez logických rozporů a v souladu s ostatními provedenými důkazy. Za zásadní pro posouzení toho, zda v daném případě byla naplněna skutková podstata lichvy dle § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.), či tzv. neúměrného zkrácení dle § 1793 o.z., považoval okresní soud skutečnost, zda žalovaný věděl nebo musel vědět, že sjednaná kupní cena ve výši 1 800 000 Kč je v hrubém nepoměru k tržní hodnotě převáděných nemovitých věcí ke dni uzavření kupní smlouvy. Tato vědomost žalovaného o hrubém nepoměru mezi kupní cenou sjednanou a kupní cenou obvyklou však nebyla prokázána. Je dle okresního soudu sama o sobě nepodstatnou žalobcem dokládaná cena předmětných nemovitých věcí 4 140 000 Kč ke dni [datum]. Žalovaný nebyl povinen vědět, jaká je skutečná tržní cena převáděných nemovitých věcí. Žádný právní předpis kupujícímu neukládá povinnost před uzavřením kupní smlouvy zjišťovat tržní cenu předmětu koupě. Okresní soud nezjišťoval, jaké nemovité věci žalovaný na území České republiky vlastní, neboť případné vlastnictví dalších nemovitých věcí žalovaným nemůže vést k závěru o jeho vědomosti o výši tržní ceny převáděných nemovitých věcí v době uzavření kupní smlouvy. Posouzení tržní ceny konkrétních nemovitých věcí totiž vyžaduje odborné znalosti, kterými laik nedisponuje. Protože tedy žalovaný ke dni uzavření kupní smlouvy [datum] nevěděl (a ani vědět nemusel) o tom, že tržní cena předmětných nemovitých věcí by měla být vyšší než 1 800 000 Kč, pak již jen z tohoto důvodu nemůže jít ani o neúměrné zkrácení dle § 1793 odst. 1 o.z., ani o lichvu dle §1796 o.z. Nadto nelze uvažovat o nepoměru vzájemných plnění v situaci, kdy v exekučních řízeních byly předmětné nemovitosti oceněny maximální částkou 2 000 000 Kč. Konečně pak okresní soud neshledal kupní smlouvu ani rozpornou s dobrými mravy s tím, že žádný právní předpis v daném případě nereguluje výši kupní ceny a účastníci kupní smlouvy nejsou v tomto směru nijak omezeni. Proto, i kdyby tržní cena předmětných nemovitých věcí byla ke dni uzavření kupní smlouvy několikrát vyšší než kupní cena sjednaná, jak tvrdí žalobce, samo o sobě by to nezakládalo rozpor kupní smlouvy s dobrými mravy a její neplatnost dle § 580 odst. 1 o.z.

6. Proti rozsudku okresního soudu se včas odvolal žalobce, který v odvolání uvádí, že se počátkem roku 2018 ocitl v tíživé sociální a zdravotní situaci. V důsledku četných exekucí potřeboval získat peněžní prostředky na úhradu svých závazků a zároveň se zhoršil jeho dlouhodobě nepříznivý zdravotní stav. Žalobce byl přes paní [příjmení] ze [právnická osoba] s.r.o. kontaktován žalovaným, který žalobci nabídl 1 800 000 Kč potřebných k zaplacení dluhů. Zároveň se dohodli, že žalobce na žalovaného převede vlastnické právo k nemovitým věcem s tím, že po vrácení zapůjčených finančních prostředků žalobcem žalovanému žalobce nabude své vlastnické právo k nemovitým věcem zpět. Jako odměnu za půjčení peněz měl žalobce žalovanému platit peněžní prostředky ve formě nájmu. Převod nemovitých věcí měl sloužit výlučně jako zajišťovací institut. Žalovaný však odmítl zpětný prodej s odůvodněním, že žalobce dluží na nájemném. Poukazuje na to, že hodnota nemovitých věcí je cca 3 x vyšší, než je částka 1 800 000 Kč, za níž došlo k převodu vlastnického práva na žalovaného. Žalobce má za to, že došlo k jeho neúměrnému zkrácení, současně také k faktické realizaci nepřípustné tzv. propadné zástavy a k naplnění institutu lichvy. Žalobce tvrdí, že žalovaný je v oboru obchodu s nemovitostmi profesionál, neboť několik nemovitostí vlastní a následně je pronajímá či prodává. [příjmení] tedy vědět, že sjednaná kupní cena je v hrubém nepoměru s cenou tržní. Poukazuje na to, že byl v době uzavírání kupní smlouvy ve velice špatném fyzickém a psychickém stavu, smlouvu uzavíral v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. O jeho nepříznivé finanční situaci vypovídá to, že kupní cena byla užita na úhradu jeho dluhů. Vytýká okresnímu soudu, že neprovedl jím navržené důkazy a navrhuje zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

7. U jednání před odvolacím soudem žalobce doplnil svá tvrzení ohledně nepříznivého zdravotního stavu. Uvedl, že byl po [anonymizováno] páteře, byl opakovaně [anonymizováno], několik měsíců strávil v nemocnici, učil se znovu chodit, byla mu přiznána invalidita II. stupně. [příjmení] [příjmení] za ním jezdila do nemocnice. V důsledku medikace a bolestí bylo jeho uvažování ovlivněno. Nemovitosti nechtěl prodat, chtěl pouze vyřešit dluhy.

8. Žalovaný ve vyjádření k odvolání odkazuje na své vyjádření k žalobě a na svědeckou výpověď [jméno] [příjmení]. Poukazuje na to, že žalobce v této věci argumentuje totožně jako v jiných, souvisejících řízeních vedených u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou, přičemž soudy se v nich s argumenty žalobce vyčerpávajícím způsobem vypořádaly. Striktně odmítá tvrzení, že by kdy podnikal na trhu s nemovitostmi nebo že by sám s vlastními nemovitostmi obchodoval. Soudy se opakovaně zabývaly i tvrzeným špatným [anonymizováno] stavem žalobce. Sám žalovaný se sešel s žalobcem pouze dvakrát, vždy za přítomnosti makléře, a žádné zdravotní problémy žalobce při osobním setkání neregistroval. Odvolání žalobce považuje za účelové, vedené snahou oddálit negativní důsledky rozhodnutí spojené s povinností opustit předmětné nemovitosti užívané po celou dobu řízení žalobcem. Rozsudek soudu prvního stupně považuje za věcně správný a navrhuje jeho potvrzení.

9. Odvolací soud po přezkoumání rozsudku okresního soudu a řízení jeho vydání předcházejícího dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

10. Okresní soud provedl dokazování v potřebném rozsahu a na jeho základě pak učinil správná skutková zjištění. Odvolací soud proto pro stručnost na skutkové závěry okresního soudu plně odkazuje.

11. Po právní stránce okresní soud na věc aplikoval správný právní předpis, tj. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.).

12. Podle § 580 odst. 1 o.z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

13. Podle § 1793 o.z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

14. Podle § 1795 o.z. právo podle § [číslo] zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

15. Podle § 1796 o.z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

16. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

17. V nyní posuzovaném případě uzavřel žalobce coby prodávající s žalovaným coby kupujícím dne [datum] kupní smlouvu dle § 2079 a násl. o.z., jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemkům parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], parc. [číslo] parc. [číslo] (v současnosti sloučený s pozemkem parc. [číslo] pod parc. [číslo]) a parc. [číslo] v katastrálním území Loučná nad Nisou za kupní cenu 1 800 000 Kč. Po formální stránce kupní smlouva splňuje všechny zákonné náležitosti, tj., jsou v ní dostatečně určitě vymezeny smluvní strany, předmět koupě a kupní cena.

18. Neplyne z žádných v řízení objasněných skutečností, že by úmyslem smluvních stran bylo něco jiného, než převod vlastnického práva k v kupní smlouvě vymezeným nemovitým věcem z prodávajícího (žalobce) na kupujícího (žalovaného) za dohodnutou kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč. Skutečnost, že žalobce měl od samého počátku v úmyslu nemovité věci prodat, plyne již ze smlouvy o zprostředkování uzavřené dne [datum] mezi žalobcem jakožto zájemcem a [právnická osoba] s.r.o. jakožto zprostředkovatelem. V ní žalobce deklaroval„ vážný zájem převést vlastnické právo“ k nemovitým věcem na třetí osobu a zprostředkovatel se zavázal vyvíjet činnost, na jejímž základě vznikne žalovanému příležitost takovou kupní smlouvu uzavřít. Zájem a úmysl žalobce nemovité věci prodat potvrdila ve své svědecké výpovědi i [jméno] [příjmení] (jejíž výpověď považuje odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně za zcela věrohodnou), jednající za zprostředkovatelskou společnost, která popsala vývoj událostí od podpisu zprostředkovatelské smlouvy dne [datum] až po završení celého kontraktačního procesu uzavřením kuní smlouvy dne [datum]. Svědkyně uvedla, že důvodem zájmu žalobce o zprostředkování prodeje nemovitých věcí mělo být uhrazení dluhů žalobce z kupní ceny, proti žalobci bylo vedeno více exekučních řízení a dluhy vázly i na nemovitých věcech, žádný z případných zájemců však nebyl ochoten zaplatit kupní cenu ve výši původně požadované žalobcem, který nakonec akceptoval cenu nabízenou žalovaným, přičemž jejich dohoda vyústila v uzavření kupní smlouvy. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum] a jejímu uzavření předcházely tři smlouvy uzavřené dne [datum]. V prvé řadě to byla„ Dohoda o společném postupu“, v níž si účastníci dohodli postup při prodeji nemovitých věcí. Dohoda obsahuje ujednání o tom, že nemovité věci jsou zatížené zástavními právy a exekucemi a že žalovaný poskytne žalobci peníze na zaplacení jeho dluhů a následně žalobce převede vlastnické právo k nemovitým věcem na žalovaného s tím, že kupní cena bude složena do advokátní úschovy advokáta Mgr. [jméno] [příjmení]. Dále bylo v dohodě sjednáno právo zpětné koupě pro žalobce (a jeho dceru) za„ dodržení dále uvedených podmínek včetně všech závazků“ a byl sjednán nájem s tím, že bude uzavřena samostatná nájemní smlouva a nájemné bude ve výši 18 000 Kč měsíčně. Prodlení nájemce (žalobce) s placením nájmu po dobu delší než tři měsíce bylo sankcionováno právem pronajímatele (žalovaného) ukončit nájem a zánikem práva zpětné koupě. Právo zpětné koupě byl žalobce oprávněn uplatnit kdykoliv do 48 měsíců (případně v náhradním termínu odsouhlaseném oběma stranami), zároveň byl povinen doložit, že má k dispozici prostředky na zaplacení kupní ceny, která byla dohodnuta ve shodné výši jako cena, za níž žalovaný od žalobce nemovité věci koupil, a navýšená o případný nedoplatek na nájemném. Dále uzavřeli účastníci smlouvu o smlouvě budoucí kupní, v níž bylo deklarováno vlastnictví nemovitých věcí budoucím prodávajícím (žalobcem) a existence nařízených exekucí. Smluvní strany se v ní dohodly na uzavření kupní smlouvy do 7 dnů po výmazu všech poznámek exekucí a zástavních práv na nemovitých věcech a na kupní ceně 1 800 000 Kč, která bude zaplacena do 30 dnů od podpisu smlouvy do advokátní úschovy. Smlouva o advokátní úschově uzavřená téhož dne obsahuje závazek složitele (žalovaného) složit do advokátní úschovy do 30 dnů od podpisu smlouvy kupní cenu 1 800 000 Kč, které budou vyplaceny v dohodnuté době exekutorům a věřitelům žalobce a zbytek bude vyplacen žalobci. Nájemní smlouva mezi žalobcem jakožto nájemcem a žalovaným jakožto pronajímatelem, jak se na ní dohodli účastníci v „ Dohodě o společném postupu“ byla uzavřena dne [datum].

19. V uvedených smlouvách si tedy účastníci podrobně vymezili, jakým způsobem budou postupovat při prodeji nemovitých věcí. Ze všech těchto smluv je přitom zřejmý úmysl žalobce nemovité věci prodat a úmysl žalovaného tyto od něho koupit za dohodnutou kupní cenu. Žalobce, jak plyne z výpovědi [jméno] [příjmení], měl všechny smlouvy k dispozici, přečetl si je, navrhoval jejich změny a doplnění a fakticky se dle nich také choval, včetně částečného placení nájemného. Z ničeho neplyne a nebylo prokázáno, že by dohoda účastníků byla jiná a že by jejich úmyslem bylo něco jiného (např. sjednání tzv. propadné zástavy), než převod vlastnického práva za dohodnutou kupní cenu. Existence žádné jiné dohody, než co bylo sjednáno v písemných smlouvách, nebyla prokázána a okolnosti případu a chování smluvních stran tomu ani nenasvědčují.

20. Nelze přisvědčit žalobci ani v tom, že by kupní smlouva byla neplatná z důvodu neúměrného zkrácení či naplnění znaků lichvy, popř. pro rozpor s dobrými mravy 21. Aplikace institutu tzv. neúměrného zkrácení dle § [číslo] v dané věci nepřichází v úvahu. Je tomu tak proto, že s neúměrným zkrácením zákon spojuje právo zkrácené strany žádat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu (§ 1793 odst. 1 o.z.) a že toto právo zaniká (prekluduje), není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy (§ 1795 o.z.). Jestliže tedy žalobce přišel s tvrzením, že došlo v daném případě k jeho neúměrnému zkrácení, až v žalobě o určení vlastnického práva podané u soudu dne [datum], tj. více než jeden rok po uzavření kupní smlouvy, pak se tak stalo pozdě a žádná práva, i kdyby snad k neúměrnému zkrácení skutečně došlo, mu již z tohoto důvodu nelze přiznat. [příjmení] toho zákon v ustanovení § 1793 odst. 1 o.z. dává zkrácenému právo žádat zrušení smlouvy a navrácení do původního stavu a nesměřuje k podání určovací žaloby.

22. Lichevní smlouvy ve smyslu § 1796 o.z. jsou„ takové smlouvy, které smluvní strana uzavře zneužívaje něčí nezkušenosti, tísně nebo rozumové slabosti nebo něčího rozrušení, přičemž dá sobě nebo jinému poskytnout nebo slíbit plnění, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění v hrubém nepoměru. O lichevní smlouvu podle občanského práva jde v případě, kdy jednající z okolností věci věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena okolnostmi uvedenými shora, a tuto okolnost využil“ (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2737/2021 ze dne 13. 12. 2021). V citovaném rozsudku (shodně např. i v rozsudku sp. zn. 30 Cdo 4665/2009 ze dne 26. 1. 2010) pak Nejvyšší soud rozebral také znaky lichvy, a to jak ty objektivní, tak i subjektivní.„ Objektivním znakem lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod nemovitého majetku, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde vskutku o hrubý nepoměr takového vzájemného plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo či nepřímo – společně s naplněním alespoň jednoho (z níže rozvedených) subjektivních znaků lichevního jednání – mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.)“. Mezi subjektivní znaky lichvy pak náleží„ např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenost, přičemž alespoň jeden z těchto znaků musí být v konkrétním případě naplněn a ve vztahu k popsanému hrubému nepoměru musí být také v příčinné souvislosti, tj. uvedený stav„ poškozeného“ je alespoň jednou z příčin, kdy lichevním jednáním postižený účastník vstoupil do nevýhodného vztahu s účastníkem, který tímto zákonem nedovoleným způsobem na uvedeném majetkovém transferu pro již zmíněný hrubý nepoměr ve vzájemném plnění profituje, anebo kdo takové plnění (profit) poskytne nebo slíbí jinému. Z uvedeného také vyplývá, že lichvář musí jednat úmyslně alespoň v nepřímém úmyslu“.

23. Ze skutkových zjištění v nyní posuzovaném případě neplyne, že by pojmové znaky lichvy byly naplněny. Neplyne z ničeho, že by v kupní smlouvě dohodnutá kupní cena byla v hrubém nepoměru k obvyklé hodnotě předmětu koupě. Nelze takový hrubý nepoměr mezi kupní cenou sjednanou a cenou obvyklou bez dalšího učinit toliko na základě znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] předloženého žalobcem, který ocenil převáděné nemovité věci ke dni [datum] (tedy nikoliv ke dni uzavření kupní smlouvy) částkou 4 140 000 Kč. Na druhé straně je totiž třeba vzít v úvahu, že v exekučních řízeních vedených na majetek žalobce coby povinného byly předmětné nemovité věci oceněny maximální částkou 2 000 000 Kč, byť také ne k datu uzavření kupní smlouvy, ale v listopadu 2016. Do výše kupní ceny, jak byla dohodnuta v daném případě, se promítá podstatnou měrou, a to tak že cenu snižuje, skutečnost, že nemovité věci byly zatíženy exekucemi a zástavními právy a že z tohoto pohledu šlo pro případného kupujícího o značně rizikový kontrakt, a skutečnost, že bylo mezi účastníky sjednáno právo zpětné koupě, v daném případě jako výrazný benefit pro žalobce, neboť pro případ realizace zpětné koupě byla sjednána kupní cena ve shodné výši, jaká byla dohodnuta v kupní smlouvě z [datum]. Konečně je pak třeba přihlédnout také k tomu, že žalobce se pokoušel nemovité věci prodat minimálně od listopadu 2016, kdy uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu se [právnická osoba] s.r.o., a že po celou dobu se nenašel nikdo, kdo by byl ochoten akceptovat vyšší kupní cenu. Tyto okolnosti ve svém souhrnu nesvědčí o tom, že by sjednaná cena byla v hrubém nepoměru k hodnotě nemovitých věcí v době uzavření kupní smlouvy.

24. Nebyl tedy naplněn již objektivní znak lichvy spočívající v existenci hrubého nepoměru mezi v kupní smlouvě dohodnutou (a realizovanou) kupní cenou a hodnotou převáděných nemovitých věcí v době koupě. Proto již z tohoto důvodu nelze o lichvě v daném případě uvažovat a je nadbytečné zabývat se tím, zda byly naplněny další (subjektivní) znaky lichvy, i když ani o těch okresním soudem objasněné skutečnosti nesvědčí. Odvolací soud se k nim přesto s ohledem na odvolací námitky žalobce dále pouze ve stručnosti a pro úplnost vyjadřuje.

25. Nemůže mít z důvodu neprokázání hrubého nepoměru mezi sjednanou kupní cenou a hodnotou předmětu koupě žádnou relevanci námitka žalobce, že žalovaný musel vědět, že hodnota převáděných nemovitých věcí je ve skutečnosti vyšší, než kupní cena sjednaná v kupní smlouvě, neboť žalovaný vlastní další nemovité věc a tyto dále pronajímá a prodává. Nadto ani ze samotné okolnosti, že žalovaný případně vlastní více nemovitých věcí (ukázalo-li by se toto tvrzení žalobce pravdivým), by nebylo možné bez dalšího dovodit, že by žalovaný byl profesionálem na trhu s nemovitostmi a z tohoto důvodu by disponoval potřebnou kvalifikací a odbornými znalostmi, na základě kterých by měl znát obvyklou cenu předmětu koupě. Nepochybil proto soud prvního stupně, jestliže neprovedl pro nadbytečnost důkazy směřující ke zjištění, zda a jaké další nemovité věci žalovaný vlastní.

26. Okresní soud nepochybil ani v tom, že neprovedl důkazy označené žalobcem k prokázání jeho nepříznivého zdravotního stavu.

27. Obecně může mít nepříznivý zdravotní stav účastníka kupní smlouvy vliv na její platnost, a to ve dvou rovinách. Nepříznivý zdravotní stav buď může zasáhnout do volní složky kontrahenta natolik, že ten není vůbec schopen jednat, což má za následek nicotnost takového jednání (§ 551 o.z.), to však nebylo v nyní souzené věci tvrzeno, anebo společně s dalšími skutečnostmi (zde špatná finanční situace) může mít za následek stav tísně kontrahenta. K této druhé možnosti také tvrzení žalobce směřovala, avšak pouze ve zcela obecné rovině, kdy žalobce toliko namítal nepříznivý zdravotní stav po fyzické i psychické stránce, aniž by tento stav jakkoliv blíže popsal. Neučinil tak žalobce ani poté, kdy byl k doplnění tvrzení ohledně nepříznivého zdravotního stavu a označení důkazů k prokázání svých tvrzení vyzván okresním soudem. Žalobce vyhověl pouze druhé části výzvy soudu prvního stupně a označil důkazy, avšak žádná konkrétní tvrzení o konkrétních [anonymizováno] problémech a o tom, zda a jak jej v době kontraktačního procesu ovlivňovaly, neuvedl. Chyběla-li konkrétní tvrzení o zdravotním stavu žalobce, pak nebylo možné ani provést žalobcem označené důkazy, neboť dokazování se provádí zásadně k prokazování konkrétních (individualizovaných) skutečností tvrzených účastníkem a není možné chybějící tvrzení (zde o konkrétních [anonymizováno] omezeních žalobce a jejich případném vlivu na jeho jednání) teprve zjišťovat z prováděných důkazů. Pokud žalobce svá tvrzení v tomto směru doplnil u jednání před odvolacím soudem, učinil tak pozdě a odvolací soud již k těmto jeho tvrzením nemohl přihlížet, neboť by to bylo v rozporu s ustanovením § 118b o.s.ř. o koncentraci řízení a v rozporu s § 205a o.s.ř. ve spojení s § 119a o.s.ř. (tzv. nepřípustné novoty v odvolacím řízení). Nutno však dodat, že ani případné prokázání nepříznivého zdravotního stavu žalobce (včetně toho, zda a jak se tato okolnost projevila ve volní složce žalobce při uzavírání kupní smlouvy), pokud by se jím soud zabýval, by nemělo na výsledek sporu s ohledem na shora uvedené (neprokázání hrubého nepoměru mezi kupní cenou a hodnotou převáděných nemovitých věcí jakožto jednoho ze základních znaků lichvy) žádný vliv.

28. Konečně je pak třeba uvést, že žalobce neuzavíral kupní smlouvu pod žádným tlakem, o prodej nemovitých věcí usiloval již od listopadu 2016, měl tedy dostatek času na to, aby si svůj postup promyslel a zvážil jeho případné důsledky. Rovněž pak v průběhu kontraktačního procesu měl žalobce dostatečný prostor, aby si smlouvy před jejich podpisem přečetl, tak také učinil, seznámil se s jejich obsahem a dokonce navrhoval jejich změny. Žalovaný jej k podpisu kupní smlouvy nijak nenutil a z výše dohodnuté kupní ceny pro případ zpětné koupě lze dovodit, že na koupi nechtěl ani profitovat.

29. Nedůvodná je rovněž námitka žalobce, že kupní smlouva je neplatná dle § 580 o.z., neboť se příčí dobrým mravům. Rozpor s dobrými mravy žalobce spatřoval v podstatě ve stejných skutečnostech, pro které namítal lichevní jednání, zejména pak ve sjednání nepřiměřeně nízké (3 x nižší) kupní ceny. Jak již bylo vysvětleno výše, znaky lichvy naplněny v daném případ nejsou. Nebylo ani prokázáno, že by sjednaná kupní cena byla nepřiměřeně nízká, resp. že by zde byl hrubý nepoměr mezi sjednanou kupní cenou a hodnotou převáděných nemovitých věcí. Nadto by nepřiměřeně nízká cena (jakkoliv to není tento případ) sama o sobě bez dalšího (aniž by k tomu přistoupily další závažné okolnosti) rozpor s dobrými mravy nezpůsobila. Občanský zákoník, jímž se řídí smluvní vztah účastníků, je založen na principu smluvní volnosti, tedy i kupní cena, nejde-li o cenu regulovanou právními předpisy o cenách (§ 1792 odst. 2 o.z.), což v daném případě nejde, je věcí dohody účastníků. V případě excesu (nepřiměřeného ujednání) v ujednání o kupní ceně tak nejde samo o sobě bez dalšího o jednání, které by bylo v rozporu s dobrými mravy.

30. Protože tedy nebyl prokázán žádný z žalobcem tvrzených důvodů neplatnosti kupní smlouvy a z tvrzení účastníků ani z obsahu spisu se nepodávají žádné skutečnosti, pro které by kupní smlouva byla z nějakého jiného důvodu absolutně neplatnou, je správný závěr soudu prvního stupně, že kupní smlouva je platná a že vlastníkem nemovitých věcí je žalovaný. Odvolací soud proto rozsudek okresního soudu ve výroku I o věci samé, v němž byla žaloba zamítnuta, podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrdil.

31. Podle § 220 o.s.ř. však musel být změněn výrok II o nákladech řízení. Okresní soud při rozhodování o nákladech řízení aplikoval správné ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého má v řízení zcela úspěšný žalovaný právo na náhradu nákladů řízení, avšak pochybil při určení jejich výše. Dle § 142 odst. 1 o.s.ř. zakotvující zásadu úspěchu ve věci při rozhodování o nákladech řízení lze účastníku, kterému svědčí právo na náhradu nákladů řízení, přiznat náhradu toliko těch nákladů, které byly v řízení vynaloženy účelně na uplatňování či bránění práva. Takovými neúčelnými náklady, jejichž náhradu nelze žalovanému přiznat, jsou v daném případě náklady vynaložené na písemná vyjádření ze dne [datum] a ze dne [datum]. V podání ze dne [datum] žalovaný neuvádí žádná relevantní tvrzení, která by nemohl sdělit do protokolu u následně konaného ústního jednání dne [datum]. Podání ze dne [datum] je v podstatě pouze průvodním dopisem k zaslaným listinným důkazům.

32. Žalovanému tedy za řízení před soudem prvního stupně náleží náhradu nákladů řízení v celkové výši 16 953 Kč. Jde o náhradu odměny ve výši 12 400 Kč za čtyři úkony právní služby (převzetí zastoupení, písemné vyjádření k žalobě, účast u jednání před soudem ve dnech [datum] a [datum]) po 3 100 Kč dle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 písm. a), písm. d), písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), náhradu hotových výdajů v paušální výši 1 200 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhradu cestovného ke dvěma jednáním u okresního soudu (celkem 2 x 30 km, osobní vozidlo [anonymizováno], [registrační značka], spotřeba paliva /motorové nafty/ dle technického průkazu 9 l [číslo] km, cena 1 litru paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. 27,20 Kč a náhrada za 1 km jízdy 4,40 Kč dle téže vyhlášky) ve výši 411 Kč a náhradu daně z přidané hodnoty, kterou je zástupce povinen z odměny za zastupování a náhrad odvést dle zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve výši 2 942 Kč (21 % z 14 011 Kč) dle § 137 odst. 3 o.s.ř.

33. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a § 224 odst. 1 o.s.ř. Žalobce byl v odvolacím řízení zcela neúspěšný, je proto povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 10 103,50 Kč. Jedná se o náhradu odměny ve výši 6 200 Kč za dva úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání a účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum]) po 3 100 Kč dle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 písm. g), písm. k) advokátního tarifu, náhradu hotových výdajů v paušální výši 600 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhradu ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny, tj. 1 550 Kč, za účast u jednání dne [datum], které bylo odročeno bez projednání věci, a náhradu daně z přidané hodnoty, kterou je zástupce povinen z odměny za zastupování a náhrad odvést dle zák. č. 235/2004 Sb. ve výši 1 753,50 Kč (21 % z 8 350 Kč) dle § 137 odst. 3 o.s.ř.

34. Náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů je žalobce povinen zaplatit v zákonné třídenní lhůtě k plnění (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám advokáta žalovaného [příjmení] [jméno] [jméno] (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).