14 Co 47/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Josefa Růžičky a soudkyň JUDr. Věry Skalické a JUDr. Jitky Levové ve věci žalobců: a/ Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b/ Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: právnická osoba , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená advokátem jméno zástupce zainteresované společnosti sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Kroměříži z 12. 10. 2023, čj. 17 C 271/2022-143 I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzujeII. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 7 260 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokátky , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, .

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, , kterou měl skončit nájem dle nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi , jméno FO, a , jméno FO, a , jméno FO, , je neoprávněná (výrok I) a žalované uložil povinnost nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 21 602 Kč k rukám zástupkyně žalobců, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Proti tomuto rozsudku podala v zákonné lhůtě odvolání žalovaná. Vytýká v něm soudu I. stupně, že nesprávně posoudil obsah a účel právního vztahu sjednaného mezi účastníky , datum, a označeného jako „nájemní smlouva“. Přes označení listiny je dle žalované zřejmé, že pravým úmyslem a vůlí účastníků bylo sjednat smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Ujednání o nájemní smlouvě je pouze vedlejším ujednáním této budoucí smlouvy, která upravuje užívání předmětných nemovitostí do uzavření kupní smlouvy. Tomu odpovídá i celá struktura smlouvy i ujednání ohledně platební povinnosti žalobců. Zrušením hlavního závazku uzavřít kupní smlouvu došlo i ke zrušení závazku závislého o užívání nemovitosti. Soud I. stupně se odmítl zabývat tvrzením žalované a navrženým důkazem, a to jednostranným právním jednáním žalobců z , datum, . Odstoupení se přitom vztahuje přímo k předmětu řízení, a pokud došlo k zrušení celého právního vztahu účastníků, mělo to za následek i právní nemožnost vyslovení neplatnosti výpovědi z nájmu. Je pak zcela nerozhodné, zda k odstoupení od smlouvy došlo před nebo po učinění výpovědi z nájmu. Soud I. stupně se dále dle žalované nezabýval dostatečně otázkou, nakolik smlouva z , datum, naplňuje všechny obligatorní znaky nájemní smlouvy k bytu. Tyto jsou i dle soudu I. stupně ujednány přinejmenším sporně a dle žalované tato míra neurčitosti ujednání již překračuje onu hranici, kdy je nutno tyto nedostatky označit za natolik podstatné, že zakládají důvod neplatnosti smlouvy. Jedná se zejména o ujednání o platbách v článku 5 smlouvy, kde je uvedeno, že „nájemné se sjednává částkou 4 700 Kč měsíčně a jsou v něm započítány služby a výše zálohy se zvýší podle aktuální spotřeby v jednotlivých letech“. Není tak zřejmé, jaká je výše nájemného a jaká výše záloh a na jaké služby ani jakým způsobem se budou jednotlivé služby vyúčtovávat. Navíc položka „příspěvek do fondu oprav a údržby“ ani není službou a nemůže být takto nájemcem placena. Žalovaná dále poukázala na ustanovení § 9 zákona č. 67/2013 Sb. a navrhla zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení.

3. Žalobci ve vyjádření k odvolání žalované navrhli potvrzení napadeného rozsudku. Uvedli, že nájemní smlouva byla uzavřena za účinnosti nového občanského zákoníku, dle něhož na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné a absolutně neplatné je jen jednání, které se příčí dobrým mravům nebo odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Dále zákon zakotvuje, že týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas. S tím je v rozporu názor žalované, že by sjednání nájemného a služeb paušální platbou způsobilo neplatnost celé nájemní smlouvy. I kdyby toto smluvní ujednání bylo v rozporu s § 9 zákona č. 67/2013 Sb., nejednalo by se o neplatnost absolutní ani o neplatnost celé nájemní smlouvy. Pokud by měla být nájemní smlouva či její část relativně neplatná, vznesli žalobci námitku promlčení. Námitka neplatnosti nájemní smlouva je uplatněna zcela účelově, neboť právní předchůdce žalované se nájemní smlouvou řídil po celou dobu trvání nájemního vztahu a na základě smlouvy si obě smluvní strany vzájemně plnily. Žalobci poukázali na nález Ústavního soudu České republiky z 11. 7. 2017, sp. zn. IV ÚS 3168/16 a uvedli, že obě smluvní strany si nepochybně sjednaly nájemní smlouvu, neboť se jedná o přenechání věci k dočasnému užívání za úplatu. Zcela proti vůli smluvních stran je výklad žalované, že by smlouva měla být údajně smlouvou o smlouvě budoucí kupní a že ujednání o nájmu má být potenciálně vedlejší. Smlouvě o smlouvě budoucí kupní se věnuje pouze jediný článek smlouvy a všechna zbývající ujednání jsou věnována nájmu. Vedlejším ujednáním naopak má být smlouva o smlouvě budoucí kupní. Mylný pak je dle žalobců i argument, že by odstoupením od této smlouvy zanikl i závazek ze smlouvy nájemní. Text nájemní smlouvy umožňuje, aby si smluvní strany plnila a smlouvou se řídily i po zániku smlouvy o smlouvě budoucí. Nejedná se o závazky na sobě závislé, ale samostatné, které mohou zaniknout samy o sobě se současným zachováním závazku druhého.

4. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející (§ 212 věta prvá, § 212a odstavec 1, 3, 5 občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“), a po zjištění, že odvolání je podáno oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.), a je podáno včas (§ 204 o. s. ř.), a po doplnění dokazování posléze uvedenými listinnými důkazy (§ 213 odstavec 4, § 213a odstavec 2 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

5. Žalobci se v dané věci domáhají určení, že výpověď z nájmu předmětného bytu ze , datum, byla dána neoprávněně, a to na základě tvrzení, že předmětný byt užívají na základě nájemní smlouvy z , datum, , že výpověď byla odůvodněna hrubým porušováním povinností nájemců, a to rušením hlasitými projevy, večírky a hlasitým pouštěním hudby, vyhrožováním ostatním obyvatelům domu, kdy závadné chování po nesčetných výzvách neodstranili. Soud I. stupně žalobě vyhověl s odůvodněním, že výpověď byla dána neoprávněně neboť v řízení nebyly prokázány uplatněné výpovědní důvody. S tímto rozhodnutím se odvolací soud ztotožňuje.

6. Dle ustanovení § 2256 odstavec 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., dále jen „o. z.“, nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.

7. Dle ustanovení § 2288 odstavec 1 písmeno a/, odstavec 3 o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Vypoví-li pronajímatel nájem, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

8. Dle ustanovení § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

9. Nájemce je povinen dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Dodržováním pravidel obvyklých pro chování v domě se rozumí dodržování zásad občanského soužití, tedy například nerušit noční klid, neznečišťovat společné prostory, neubližovat ostatním nájemcům v domě fyzickými či slovními útoky, schválnosti či hrubým chováním a nepoškozovat cizí majetek v domě. Porušování těchto povinností může být v závislosti na jeho intenzitě posouzeno jako hrubé či zvlášť závažné porušení povinností nájemce opravňující pronajímatele nájem vypovědět. V řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí soud posoudit i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy, tedy zda nejde o zjevné zneužití práva ve smyslu ustanovení § 2 odstavec 3 a § 8 o. z., jakož i to, zda je výpověď ze zákona platná.

10. Z dokazování provedeného soudem I. stupně bylo prokázáno, že předmětný byt byl žalobcům pronajat původním žalovaným , jméno FO, nájemní smlouvou uzavřenou , datum, na dobu určitou do , datum, . Nájemní smlouva obsahuje ujednání o nájemném ve výši 4 700 Kč měsíčně a jsou v něm započítány služby spojené s nájmem (elektřina, zemní plyn, vodné a stočné, UPC televize a internet a příspěvek do fondu oprav a údržby). V nájemní smlouvě je i dohoda o budoucí smlouvě kupní k předmětnému bytu, v níž se původní žalovaný zavázal převést vlastnické právo k bytu na nájemce. V , měsíc, rok, pronajímatel sdělil žalobcům novou výši zálohových plateb, oznámil jim ukončení služby UPC internetu a televize a vyzval je k vyklizení sklepních prostor. Nato následovala výpověď z nájmu bytu ze , datum, , která byla žalobcům doručena , datum, a byla odůvodněna tím, že se množí stížnosti na chování žalobců od ostatních obyvatel domu tím, že je ruší svými hlasitými projevy, večírky a hlasitým pouštěním hudby, že v nedávné době úmyslně rozbili skleněné výplně vstupních a vchodových dveří, že jsou časté výhrůžky ostatním obyvatelům bytového domu eskalující až do podoby fyzického napadení jednoho z těchto ostatních obyvatel a žalobci byli nesčetněkrát vyzváni k odstranění závažného jednání, avšak k nápravě nedošlo a projevy se spíše i vůči osobě původního žalovaného stupňují.

11. Z výpovědi svědků bylo prokázáno, že mezi žalobci a , jméno FO, byly neshody, které vyvrcholily , datum, , kdy žalobce po předcházející písemné a následně slovní rozepři chytil tuto svědkyni za vlasy a odstrčil ji, aniž by došlo k zranění. Věc byla řešena v přestupkovém řízení a byl vydán příkaz čj. , sp. zn., , kterým byl žalobce uznán vinným ze spáchání přestupku a bylo mu uloženo napomenutí. Svědkyně , jméno FO, měla informace od původního žalovaného, , jméno FO, a paní , jméno FO, , že z bytu žalobců se ozýval hluk, že žalobce žalobkyni zbil a tato měla i modřiny, což však svědkyně , jméno FO, ani , jméno FO, nepotvrdily, naopak uvedly, že žalobci jsou zcela bezproblémoví nájemci a neví ani nic o stížnostech ostatních obyvatel domu na ně.

12. Na základě takto provedeného dokazování odvolací soud dospěl stejně jako soud I. stupně k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení nebyly prokázány skutečnosti odůvodňující výpověď z nájmu bytu původního žalovaného žalobcům podle ustanovení § 2288 odstavec 1 písmeno a/ o. z., zejména nebylo prokázáno, že by se v bytovém domě množily stížnosti na chování žalobců, že by docházelo k rušení ostatních obyvatelů bytového domu hlasitými projevy, večírky a hlasitým pouštěním hudby. Prokázána byla pouze skutečnost fyzického napadení , jméno FO, žalobcem, jednalo se však o ojedinělou událost v emočně vypjatém okamžiku při vzájemné slovní rozepři. Byly prokázány i neshody mezi žalobci provázené i vzájemnými napadáními včetně fyzického násilí, nicméně žádný ze slyšených svědků nepotvrdil, že by je vnímali natolik rušivě, aby v nich bylo možno spatřovat jednání hrubě porušující povinnosti nájemců. V řízení pak nebylo prokázáno ani to, že by žalobci byli původním žalovaným nesčetněkrát upozorněni na své závadné jednání a nutnost je změnit, ani stupňující se útoky na původního žalovaného.

13. Žalovaný pak zcela nedůvodně poukazuje na to, že soud I. stupně se nevypořádal s jeho argumentací týkající se neplatnosti nájemní smlouvy z , datum, z důvodu použití některých neurčitých formulací a odstoupení od smlouvy. Ustanovení § 9 zákona č. 67/2013 Sb. umožňuje stanovit cenu nájemného tak, že částka za služby bude součástí nájemného. I když v daném případě do paušální platby byly zahrnuty i platby za dodávku vody a odvádění odpadních vod, ačkoliv se jednalo o nájemní smlouvu uzavřenou na dobu delší než dva roky, nemá tuto skutečnost vliv na její celkovou platnost. Je třeba poukázat na konstantní judikaturu Ústavního soudu České republiky zdůrazňující, že smlouvy je třeba vykládat tak, aby byla dovozena jejich platnost, nikoli neplatnost, neboť je třeba podporovat princip autonomie vůle smluvních stran. V soukromoprávní sféře ne každý rozpor se zákonem má za následek neplatnost právního úkonu, proto je nutné vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně, když opačná interpretace by byla v rozporu s článkem 4 odstavcem 4 Listiny základních právních a svobod. V dané věci není přitom vyloučeno, že ve skutečnosti účastníci nájemní smlouvy jednotlivé částky určené na placení záloh na služby znali a ohledně jejich výše mezi nimi byla shoda, čemuž nasvědčuje zjištění, že až do , měsíc, rok, nebyl mezi nimi ohledně placení výše úhrady za užívání bytu a záloh na služby žádný spor. Posouzení předmětné nájemní smlouvy jako neplatné pouze z důvodu, že v částce nájemného neměla být zahrnuta i záloha na dodávku vody a odvádění odpadních vod, proto odporuje shora uvedeným zásadám pro posuzování platnosti smluv uzavíraných v soukromoprávní sféře, v daném případě dokonce mezi blízkými příbuznými. Uvedený nedostatek nepochybně neměl žádný vliv na řádné užívání předmětného bytu i případná vyúčtování služeb, která byla bezproblémová až do , měsíc, rok, , kdy se původní žalovaný rozhodl jednotlivé platby zvýšit. Absolutní neplatnost smlouvy pak nemůže způsobit ani neurčitost některých ujednání, jak žalovaná namítá, neboť úmysl smluvních stran sjednat nájemní smlouvu je zjevný, s jejím obsahem i právy a povinnostmi z nich vyplývajícími byli srozuměni a řídili se jí až do , měsíc, rok, , kdy začala probíhat jednání o změně zejména výše nájemného.

14. Obdobně je nedůvodnou námitka žalované poukazující na nesprávné posouzení smlouvy jako smlouvy nájemní a nikoliv jako smlouvy o budoucí smlouvě kupní Dle ustanovení § 555 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu a v daném případě z obsahu smluvních ujednání je nepochybné, že strany měly v úmyslu uzavřít nájemní smlouvu a smlouva o smlouvě budoucí je obsažená v jediném článku celé smlouvy byla učiněna sice její součástí, ale jedná se o zcela samostatnou smlouvu. Odstoupení od ní proto nemělo žádný vliv na další trvání nájemní smlouvy.

15. S ohledem na vše shora uvedené byl proto rozsudek soudu I. stupně dle ustanovení § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrzen, a to včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení, která byla dle ustanovení § 142 odstavec 1 o. s. ř. přiznána úspěšným žalobcům a je tvořena odměnou za šest úkonů právní služby po 1 200 Kč pro každého z žalobců, celkem 14 400 Kč (§ 7 bod 4., § 9 odstavec 1, § 11 odstavec 1 písmeno a/, d/ a g/ vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradou advokátů za poskytování právních služeb, dále jen „advokátní tarif“), šesti paušálními náhradami hotových výdajů zástupkyně žalobců po 300 Kč, celkem 1 800 Kč (§ 13 odstavec 4 advokátního tarifu), a částkou 3 402 Kč odpovídající 21% dani z přidané hodnoty. Celkem tak náklady řízení žalobců před soudem I. stupně činí částku 21 602 Kč správně přiznanou soudem I. stupně.

16. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ustanovením § 224 odstavec 1 a § 142 odstavec 1 o. s. ř. V odvolacím řízení úspěšní žalobci mají právo na náhradu nákladů odvolacího řízení tvořených odměnou za dva úkony právní služby po 1 200 Kč, celkem 4 800 Kč (§ 9 bod 4., § odstavec 1 písmeno d/ a g/ advokátního tarifu) za sepis vyjádření k odvolání a účast zástupkyně u jednání odvolací soudu, dvěma paušálními náhradami hotových výdajů zástupkyně po 300 Kč, celkem 600 Kč (§ 13 odstavec 4 advokátního tarifu), náhradou za promeškaný čas za šest půlhodin po 100 Kč, celkem 600 Kč (§ 14 odstavec 3 advokátního tarifu), a částkou 1 260 Kč odpovídající 21% dani z přidané hodnoty. Celkem tak náklady odvolacího řízení žalobců činí 7 260 Kč splatných k rukám jejich zástupkyně (§ 149 odstavec 1 o. s. ř.).