17 C 271/2022

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl samosoudkyní Mgr. Kristýnou Stratilovou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 bytem Adresa zainteresované společnosti 0/0 , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Výpověď z nájmu ze dne , datum, , kterou měl skončit nájem dle nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi , jméno FO, a , Anonymizováno, a , Jméno zainteresované osoby 1/0, , je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 21 602 Kč, k rukám zástupkyně žalobců, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem doručeným soudu dne , datum, domáhali se žalobci určení, že výpověď ze , datum, , kterou obdrželi , datum, , k nájmu bytu č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, na , adresa, , udělená jim pronajímatelem , jméno FO, , je neoprávněná. Nesouhlasí s výpovědními důvody, dle kterých si mají ostatní obyvatelé domu stěžovat na jejich chování, mají rušit hlasitými projevy, večírky, hlasitým puštěním hudby, mají vyhrožovat ostatním obyvatelům domu. Vše popírají, rovněž i to, že by byli pronajímatelem vyzývání k odstranění svého chování. Jeho jednání považují za účelové, neboť tento projevil zájem o nové ujednání o výši nájemného a zálohových plateb, k dohodě však nedošlo.

2. Žalovaný (, jméno FO, ) nejdříve navrhl zamítnutí žaloby, neboť obě strany tvrdí totéž, a to, že je výpověď neplatná, na výpovědi již netrval. Nicméně uvedl, že k výpovědi ho vedly stížnosti na chování žalobců ze strany sourozenců a ostatních vlastníků bytového domu. Žalobce fyzicky napadl svou ženu, žalobkyni, rovněž došlo k eskalaci násilí s jinou nájemnicí bytového domu , jméno FO, , došlo k poškození majetku domu při setkání s , jméno FO, . Pokud chtěl stanovit skutečné nájemné, bylo to upozornění, že vhledem k závadového chování žalobců není možno dále čerpat výhody uvedeného nájemního vztahu. S ohledem na zvyšující se ceny energií požadoval také vyšší zálohové platby na služby. S žalobci se chtěl dohodnout i na jednorázovém vypořádání, avšak bezúspěšně s odůvodněním, že nemají finanční prostředky.

3. U jednání soudu , datum, uvedl žalovaný, že má za to, že výpověď byla oprávněná., právnická osoba, průběhu řízení došlo ke změně vlastnického práva k dotčené bytové jednotce, proto bylo v řízení pokračováno s v záhlaví uvedenou společností jako se žalovanou. Tato v závěrečném návrhu namítla neplatnost nájemní smlouvy pro absenci obligatorních náležitostí (nájemné a jednotlivé platby za služby) a s ohledem na to, že primárním záměrem smluvních stran nebylo uzavřít smlouvu nájemní, ale dohodu o převodu jednotky.

5. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:

6. Z nájemní smlouvy bylo zjištěno, že tato byla uzavřena dne , datum, mezi , jméno FO, , jako pronajímatelem, a žalobci jako nájemci. Pronajímatel přenechal nájemcům byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, v , Anonymizováno, , a to na dobu od , datum, do , datum, . Nájemné za užívání bylo sjednáno ve výši 4 700 Kč měsíčně a bylo splatné k 15. dni v měsíci. Výše zálohy se zvýší podle aktuální spotřeby v jednotlivých letech. V nájemném jsou započítány služby s nájmem spojené elektrická energie, zemní plyn, vodné a stočné, UPC televize a internet a příspěvek do fondu oprav a údržby. Dále smlouva obsahuje práva a povinnosti pronajímatele a nájemců. Čl. 11 smlouvy obsahuje dohodu o smlouvě budoucí k přechodu vlastnického práva na nájemce. Pronajímatel stvrdil závazek přenechat vlastnictví bytu nájemcům za částku 1 700 000 Kč po jeho úplném splacení. Dohodli se na jednorázové záloze 500 000 Kč, která byla složena v hotovosti , datum, k rukám pronajímatele, a dále na plnění zbytku v měsíčních splátkách 10 000 Kč.

7. Z výpovědi z nájemní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že tato byla adresována žalobkyni a žalobci zástupcem , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, . Je v ní uvedeno, že mezi panem , jméno FO, a žalobci byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, v , Anonymizováno, . Tímto dopisem byla nájemní smlouva vypovězena, a to pro množící se stížnosti na chování žalobců od ostatních obyvatel domu, když mají porušovat povinnosti nájemce mimo jiné tím, že ruší ostatní obyvatele bytového domu svými hlasitými projevy, večírky a hlasitým pouštěním hudby. V nedávné době úmyslně rozbili skleněnou výplň vstupních vchodových dveří. Časté mají být také jejich výhružky ostatním obyvatelům bytového domu, které eskalovaly až do podoby fyzického napadení jednoho z ostatních obyvatel bytového domu, což bylo řešeno v rámci přestupkového řízení. Stížnosti jsou již po dobu minimálně jednoho roku, k nápravě přes opakovaně výzvy k odstranění závadného stavu nedošlo, naopak se projevy stupňují, a to i vůči osobě pronajímatele. Žalobci byli poučeni o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, a to ve lhůtě 2 měsíců.

8. Z dopisu ze dne , datum, včetně dokladu o odeslání ze dne , datum, , bylo zjištěno, že tímto zástupkyně žalobců podala , tituly před jménem, , jméno FO, námitky proti výpovědi nájmu bytu, když její klienti výpovědní důvod označují za smyšlený.

9. Z dopisů , jméno FO, žalobcům ze dne , datum, bylo zjištěno, že těmito upravil výši zálohových plateb od , datum, na částku 13 500 Kč měsíčně, učinil oznámení o ukončení služby UPC internet a televize a vyzval je k neužívání sklepních prostor.

10. Z dopisu zástupkyně žalobců , jméno FO, ze dne , datum, bylo zjištěno, že je možná úprava nájemného i zálohových plateb, nicméně požádala o jednání k ujasnění si jednotlivých ustanovení smlouvy, nové dohodě o platbách.

11. Z následné e-mailové komunikace zástupkyně žalobců a , jméno FO, z období od října 2022 bylo zjištěno, že k dohodě smluvních stran nedošlo, , jméno FO, odmítal jakékoliv jednání, měl za to, že jako vlastník může stanovit nájemné a další platby, může být omezen pouze zákonem.

12. Z e-mailu adresovaného , jméno FO, dne , datum, bylo zjištěno, že pan , jméno FO, oznamoval, že pokud někdo příště z rodiny pana , jméno FO, při svých alkoholových excesech způsobí škodu na majetku společenství, bude volat policii. Problém se týkal rozbitých vstupních dveří.

13. Z dopisů , jméno FO, žalobcům a jejich zástupkyni včetně dokladů o odeslání z prosince 2022 bylo zjištěno, že je upozorňoval na neoprávněné stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele, zpětvzetí výpovědi či úpravu cen energií, nežádoucí chování žalobců i dne , datum, .

14. Z e-mailu , jméno FO, ze dne , datum, a , datum, bylo zjištěno, že žalobci jim házeli koule do oken, posílají vyhrožující SMS. Žádá zástupkyni žalobců, aby těmto domluvila, ze strany žalobců se jedná o výhružky a telefonování.

15. Z e-mailu , jméno FO, ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce měl telefonicky vyhrožovat jejímu manželovi, byla tomu přítomna i dcera.

16. Ze zprávy o pověsti , právnická osoba, , adresa, , odboru občansko-správních agend, oddělení občansko-správních přestupků ze dne , datum, bylo ve vztahu k žalobci zjištěno, že v jedné věci přestupkové řízení nebylo vedeno (spácháno 1. , právnická osoba, . 2020), v jedné bylo řízení příkazní (spácháno , datum, ).

17. Z usnesení , právnická osoba, , adresa, , odboru občansko-správních agend, oddělení občansko-správních přestupků ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bylo zjištěno, že tímto byla odložena věc proti občanskému soužití urážkou na cti, které se měl dopustit žalobce dne , datum, a , datum, tím, že zasílal Barboře , jméno FO, urážlivé SMS. K odložení došlo, neboť osoba postižená spácháním přestupku nedala k řízení souhlas.

18. Z příkazu , právnická osoba, , adresa, , odboru občansko-správních agend, oddělení občansko-správních přestupků ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bylo zjištěno, že tímto byl žalobce uznán vinným z přestupku proti občanského soužití úmyslným narušením občanského soužití hrubým jednáním, kterého se dopustil tím, že úmyslně dne , datum, v době kolem 19:15 hodin na adrese , adresa, v , Anonymizováno, po slovní rozepři jeho ženy s , jméno FO, , r. 1984, chytil pravou rukou , jméno FO, za vlasy a odstrčil ji. Ke zranění nedošlo. Za to mu bylo uloženo napomenutí. Z odůvodnění se mimo jiné podává, že takového jednání se žalobce dopustil poprvé a s policií spolupracoval, své jednán nepopíral.

19. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že bydlela v bytovém domě jako žalobci asi osm let, přičemž poslední čtyři roky tam již nebydlí, odstěhovala se, neboť měla se žalobci nedorozumění. Společně v domě bydleli asi rok. Nejdříve měli dobré vzájemné vztahy, byli jako rodina, nicméně následně žalobci nesouhlasili s tím, že se vrátila ke svému předchozímu příteli. Žalobkyně jí psala urážlivé zprávy, proto k nim šla, že se s nimi nechce hádat, žalobce na ni vyletěl, trochu se poškubali na chodbě, tím se rozloučili. Následně se chtěla udobřit, ale zase se hádali, proto se odstěhovala. Myslí si, že nikdo jiný se žalobci problém neměl. , jméno FO, si stěžovali i na ni, např. když klepala koberec. Osobně o stěžování si na žalobce ve vztahu k rušení, hluku, večírkům, nic neví, ani o výhružkách v domě či rozbitých dveřích. Vyjma chování ke své osobě, neví o chování žalobců v domě nic špatného. Ví, že jednou žalobce žalobkyni fyzicky napadl, další den měla žalobkyně modřiny a plakala. Toto slyšela, nikoliv viděla, v bytě byl hluk. Žalobci se dle ní hádávali častěji, někdy byly jejich hádky hlučnější než u ostatních. Ona si však na to nikdy nestěžovala.

20. Svědkyně , jméno FO, , sestra , jméno FO, a žalobkyně, uvedla, že od bratra ví, že na žalobce bylo hodně stížností od nájemníků, že se oba napijí, dělají binec, řvou, mlátí se. Informaci má od , jméno FO, , se kterými mluvila 2-3 roky zpětně, a pana , Anonymizováno, , který jí psal e-mail, osobně s ním mluvila 2-3 roky zpětně. Toto je tam vesměs pořád, říkala jí to i paní , jméno FO, z vedlejšího vchodu domu, se kterou komunikuje na messengeru pořád, naposledy ji potkala asi před rokem. Na konkrétní incident si nevzpomíná. I ona měla se žalobci konflikt, když jí žalobce psal hnusné zprávy, proto za ním šel její manžel. Ten, když zjistil, že žalobce spí, šel domů, ale jak odcházel, bouchl do vchodových dveří a rozbil skleněnou výplň. Ke vzájemné potyčce nedošlo. Ví, že pokud žalobci užívají alkohol, žalobce žalobkyni liská, mlátí a tak různě. Sama byla svědkem napadení asi čtyři roky zpětně. Je to asi dva roky zpátky, co jí sestra naposledy volala s tím, že ji manžel zbil.

21. Svědek , jméno FO, , švagr , jméno FO, a žalobkyně, uvedl, že o vztazích v domě nic neví, neví o rušení, hluku, výhružkách. Sem tam něco zaslechl, ale nic konkrétního. Žalobce posílal jeho ženě škaredé zprávy, proto se ho šel na to zeptat. V ten okamžik žalobce spal, mluvil jen se žalobkyní. Při odchodu bouchl do zdi a do skla dveří, sklo se rozsypalo, byl rozrušený a byla to jeho chyba. Mezitím se žalobce probudil, poté byl u toho, nicméně žalobce nemohl za to, že se sklo rozbilo. Následně škodu uhradil. S žalobci si popovídali, věc je uzavřena. Z doslechu ví, že v domácnosti žalobců měly být nějaké liskance a bitky, na vlastní oči to neviděl, ani když u nich pracoval.

22. Svědkyně , jméno FO, Gabrhlíková uvedla, že bydlí ve stejném domě jako žalobci do roku 1980. Nemá s nimi žádné spory, problémy, nemá k nim žádné výhrady, naopak, pokud potřebuje, pomohou jí. Jedná se o bezproblémové sousedy. Není možno ve vztahu k nim uvažovat o hlasitých večírcích, hudbě a hádkách, ani o vyhrožování nic neví. Pokud si někdo stěžoval, jednalo se o problémové nájemníky, a navíc se jednalo o štěkot psa po dobu 14 dnů.

23. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že bydlí ve vedlejším vchodě od žalobců, a to od roku 1962. Považuje je za bezproblémové sousedy, kolikrát o nich ani neví. Nezaznamenala nikdy nic takového jako hluk, večírky, hudbu, vyhrožování či problémy s nimi. Neví o tom, že by si stěžoval někdo jiný.

24. Z informace o jednotce, výpisu z katastru nemovitostí a obchodního rejstříku bylo zjištěno, že na základě kupní smlouvy z , datum, , s právními účinky zápisu ke , datum, a provedeným zápisem dne , datum, , je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., IČO , IČO zainteresované společnosti 0/0, .

25. Z e-mailu , jméno FO, , potvrzení o splnění dluhu ze dne , datum, , předpisu poplatků spojených s bydlením a záloh na plnění spojených s užíváním bytu s platností od ledna 2023, komunikace se , Anonymizováno, z roku 2018 nebylo pro předmětné řízení zjištěno ničeho relevantního.

26. Soud neprovedl výslech , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť tyto měly vypovídat o vzniku nájemního vztahu v roce 2019 a o chování žalobců v rámci předchozího nájemního vztahu. Měly tedy vypovídat o okolnostech nesouvisejících s předmětem řízení. Pokud měla , tituly před jménem, , jméno FO, vypovídat i o fyzickém napadení žalobkyně žalobcem, pak ani toto nebylo předmětem řízení. , jméno FO, a , jméno FO, měly vypovídat o vyhrožování pronajímateli žalobcem dne , datum, , tedy o skutečnosti nastalé až po učinění výpovědi z nájmu bytu, jednalo se tedy o výpovědi nadbytečné, proto také nebyly provedeny. Jelikož není předmětem řízení ani finanční situace žalobců, zamítl soud návrh na provedení dokazování dále výslechem zaměstnavatele žalobce. Svědek , jméno FO, volán nebyl, neboť tento měl sdělit shodné skutečnosti jako do té doby svědci vyslechnutí, jeho výpověď by tedy ničeho nového nepřinesla.

27. Soud neprovedl dokazování listinami vztahujícími se ke komunikaci o zálohových platbách, nemají vztah k předmětu řízení a problémy mezi smluvními stranami v této oblasti již byly prokázány jinými důkazními prostředky. Rovněž soud neprovedl listinu nazvanou jako odstoupení od smlouvy z , datum, , neboť se jedná o odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nevztahuje se tedy přímo k předmětu řízení, rovněž tato byla učiněna až po výpovědi z nájmu bytu a není zřejmé, kdy byla žalobcům doručena.28. , jméno FO, (v pozici žalovaného) na své výpovědi netrval, rovněž ani na výpovědi žalobců, kteří na ní následně také netrvali, proto o těchto návrzích nebylo rozhodováno v rámci jednání soudu.

29. Závěr o skutkovém stavu:

30. Dne , datum, byla mezi , jméno FO, , jako pronajímatelem, a žalobci jako nájemci, uzavřena nájemní smlouva, na základě které pronajímatel přenechal nájemcům byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, v Kroměříži, a to na dobu od , datum, do , datum, . Smlouva samotná obsahuje ujednání o nájemném tak, že toto je sjednáno ve výši 4 700 Kč měsíčně a je splatné k 15. dni v měsíci. Dále uvádí, že výše zálohy se zvýší podle aktuální spotřeby v jednotlivých letech. V nájemném jsou započítány služby s nájmem spojené elektrická energie, zemní plyn, vodné a stočné, UPC televize a internet a příspěvek do fondu oprav a údržby. Mimo nájemního vztahu obsahuje smlouva i dohodu o smlouvě budoucí k přechodu vlastnického práva na nájemce. Pronajímatel stvrdil závazek přenechat vlastnictví bytu nájemcům za částku 1 700 000 Kč po jeho úplném splacení. Dohodli se na jednorázové záloze 500 000 Kč, která byla složena v hotovosti , datum, k rukám pronajímatele, a dále na plnění zbytku v měsíčních splátkách 10 000 Kč.

31. V říjnu roku 2022 navrhl pronajímatel nájemcům novou výši zálohových plateb, učinil oznámení o ukončení služby UPC internet a televize a vyzval je k neužívání sklepních prostor. Na to reagovali nájemci prostřednictvím své zástupkyně s tím, že je úprava možná, avšak po vzájemné dohodě. Na uvedené navazovala výpověď z nájemní smlouvy uzavřené , datum, k dotčené bytové jednotce ze dne , datum, adresovaná žalobkyni a žalobci zástupcem , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, . Důvodnost byla spatřována v množících se stížnostech na chování žalobců od ostatních obyvatel domu, když měli porušovat povinnosti nájemce mimo jiné tím, že rušili ostatní obyvatele bytového domu svými hlasitými projevy, večírky a hlasitým pouštěním hudby. V nedávné době měli úmyslně rozbít skleněnou výplň vstupních vchodových dveří. Časté měly být také jejich výhružky ostatním obyvatelům bytového domu, které eskalovaly až do podoby fyzického napadení jednoho z ostatních obyvatel bytového domu, což bylo řešeno v rámci přestupkového řízení. Stížnosti měly být již po dobu minimálně jednoho roku, k nápravě přes opakovaně výzvy k odstranění závadného stavu nedošlo, naopak se projevy stupňují, a to i vůči osobě pronajímatele. Žalobci byli poučeni o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, a to ve lhůtě 2 měsíců. Nájemci prostřednictvím své zástupkyně sdělili pronajímateli, že námitky proti výpovědi mají, výpovědní důvod označili za smyšlený. Na uvedené navazovala e-mailová komunikace , jméno FO, a zástupkyně žalobců či přímo žalobců, týkala se zálohových plateb energií, výše nájemného, neoprávněných stavebních úprav v bytě, zpětvzetí výpovědi z nájmu i upozornění na nežádoucí chování z prosince 2022. Na posledně uvedené upozorňovala i , jméno FO, . V prosinci 2022 si na nežádoucí chování žalobců stěžovala i , jméno FO, , sestra žalobkyně a , jméno FO, . Mělo se jednat o házení koulí do oken a vyhrožující zprávy.

32. K chování žalobců v bytovém domě, ve kterém žijí, bylo zjištěno to, že zde asi rok společně žili s , jméno FO, , se kterou měli téměř rodinný vztah. Tento byl však narušen, docházelo mezi nimi k neshodám, které vyústily až dne , datum, v to, že po písemné a slovní rozepři žalobkyně s paní , jméno FO, tuto žalobce chytil za vlasy a odstrčil ji, ke zranění nedošlo. Tato věc byla řešena v přestupkovém řízení, dne , datum, byl , právnická osoba, , adresa, , odborem občansko-správních agend, oddělením občansko-správních přestupků vydán příkaz č. j. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterým byl žalobce uznán vinným a bylo mu za toto jednání uloženo napomenutí. Z odůvodnění se mimo jiné podává, že takového jednání se žalobce dopustil poprvé a s policií spolupracoval, své jednán nepopíral. Přestože bylo oznámeno i zasílání urážlivých SMS ze strany žalobce shodné osobě, přestupkové řízení vedeno nebylo, neboť paní , jméno FO, nedala k tomuto souhlas, jednalo se také o jednání v květnu roku 2020. K narovnání vztahů mezi žalobci a paní , jméno FO, nedošlo, tato se proto odstěhovala. Nicméně tato nezaznamenala žádné stížnosti na chování žalobců od ostatních obyvatel bytového domu. Ví, že se žalobci hádávali, v jednom případě ví, že žalobce žalobkyni zbil, neboť slyšela hluk z jejich bytu a viděla modřiny žalobkyně. To, že v domácnosti žalobců mělo docházet k fyzickému napadení vypovídala i , jméno FO, , sama mu měla být přítomna před čtyřmi lety, poslední informaci má dva roky zpětně. Podle této mají být na žalobce stížnosti od ostatních obyvatel bytového domu, když se oba napijí, mají dělat binec, řvát a mlátit se. Tyto informace jí měl sdělit , jméno FO, , , jméno FO, , pan , Anonymizováno, a paní , jméno FO, . Nicméně doplnila, že osobně hovořila s , jméno FO, a panem Adoltem dva až tři roky zpětně, s paní , jméno FO, asi před rokem, jinak si společně píší. Nicméně posledně uvedená při výpovědi soudu sama sdělila, shodně jako paní , jméno FO, , že se žalobci nejsou v bytovém domě žádné problémy, neví o žádných stížnostech na ně. Obě přitom v domě žijí mnoho let. Poškození bytového domu žalobcem nebylo prokázáno, naopak bylo zjištěno, že skleněnou výplň dveří rozbil švagr , jméno FO, a žalobců , jméno FO, , a to, když přišel řešit spory se žalobcem, který však v tu dobu spal, mluvil proto pouze se žalobkyní a při odchodu ze vzteku bouchl do dveří, až došlo k rozbití skla. , jméno FO, sám potvrdil, že se jednalo o jeho pochybení, nikoliv žalobce. Byl to i on, kdo škodu nahradil.

33. Na základě kupní smlouvy z , datum, , s právními účinky zápisu ke , datum, a provedeným zápisem dne , datum, , je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., IČO , IČO zainteresované společnosti 0/0, , tj. žalovaná.

34. Podle § 2286 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

35. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

36. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

37. Právní posouzení věci:

38. Mezi pronajímatelem a nájemci byla dne , datum, platně uzavřena nájemní smlouva. Přestože v části týkající se plateb, nájemné a služby spojené s užíváním bytu, může smlouva působit částečně neurčitě, byla vůle smluvních stran zcela nepochybná, je ji proto nutno vykládat v jejím souladu, neboť tito se smlouvou více než další dva roky řídili, aniž by měli s jejím výkladem jakékoliv problémy. Ač výše sjednaného nájemného není vysoká, odpovídá to tvrzení , jméno FO, (v pozici žalovaného) o tom, že smlouva byla uzavřena s cílem pomoci žalobcům v jejich životní situaci. Byť byly součástí nájemného i platby za služby spojené s užíváním bytu, zákon uvedené nezakazuje a nezpůsobuje to neplatnost smlouvy (na rozdíl od předchozí právní úpravy). Podstatné je, že z textu smlouvy plyne její úplatnost. Neplatnost smlouvy soud nespatřuje ani v tom, že smlouva obsahuje i dohodu/smlouvu o smlouvě budoucí. Nejedná se o ujednání odporující smlouvě nájemní, ze znění smlouvy ani projevené vůle smluvních stran neplyne, že by se nemělo jednat o jejich skutečně projevenou vůli, že by se mělo jednat o zastřené právní jednání. Naopak tato dohoda dotváří rámec celého ujednání smluvních stran – jakým způsobem se mezi sebou rodinní příslušníci dohodli na užívání bytu v době, kdy nájemci neměli prostředky na úhradu celé kupní ceny a jakým způsobem bude tato postupně umořována, vše v rámci pomoci mezi sourozenci. Dle názoru soudu nelze nyní po změně vlastnictví bytové jednotky odkazovat na neplatnost smlouvy, neboť vůle smluvních stran při jejím přijetí byla zcela jasně projevena, dle této se i v průběhu trvání smluvního vztahu řídili. Problémy mezi nimi vyvstaly až v okamžiku možnosti změny smluvního ujednání – podstatně vyšší měsíční platby.

39. Pronajímatel zaslal žalobcům výpověď nájmu bytu s poukazem na § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., se zdůvodněním, že hrubě porušili svou povinnost vyplývající z nájmu tím, že ruší ostatní obyvatele bytového domu svými hlasitými projevy, večírky a hlasitým pouštěním hudby, rozbili skleněnou výplň dveří bytového domu, došlo k i fyzickému napadené jedné z obyvatelek domu, přitom jejich projevy se stupňují, a to i vůči osobě pronajímatele.

40. Výpověď byla učiněna v písemné podobě, je odůvodněna a nájemci byli upozorněni na právo vznést námitky proti ní a navrhnout její přezkoumání oprávněnosti soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců. V tomto ohledu tedy nelze výpověď shledat neplatnou.

41. V zákonem stanovené lhůtě dvou měsíců (§ 2290 o. z.), když výpověď byla učiněna , datum, , dle tvrzení žalobců jim byla doručena , datum, a již , datum, bylo řízení zahájeno, žalobci doručili svůj návrh soudu, tento řádně odůvodnili.

42. Soud se v řízení dále zabýval chováním žalobců do učinění výpovědi včetně, a to v rozsahu výpovědních důvodů. Jiné, než vytýkané chování, či chování po učinění výpovědi, nebylo pro soud rozhodné, mohly pouze dokreslovat celkové vztahy – není však možno odkazovat na ojedinělé vyhrožování pronajímateli v prosinci 2022, tímto se soud proto nezabýval.

43. Po provedeném dokazování má soud za to, že předmětná výpověď je neoprávněná. V řízení nebyl prokázán pronajímatelem uvedený výpovědní důvod. Mimo popírání žalobců, že z jejich strany nedošlo k porušení jejich povinností nájemců hrubým způsobem vytýkaným jednáním či chováním, toto bylo prokázáno zejména svědeckými výpověďmi , jméno FO, a , jméno FO, . Obě svědkyně žijí v bytovém domě jako žalobci po mnoho let, nikdy ve vztahu k nim nezaznamenaly žádné závadové chování, nemají s nimi žádné problémy. Soud neměl důvodu svědkyním neuvěřit, neprojevovaly ve vztahu k žalobcům žádnou obavu, naopak byl zřejmý jejich vzájemný pozitivní vztah. Pokud svědkyně , jméno FO, měla mít od těchto svědkyň jiné informace, nebyly potvrzeny, naopak byly vyvráceny, přičemž soud přihlédl k tomu, že svědkyně , jméno FO, s výše uvedenými osobně hovořila před rokem (ve vztahu k paní , jméno FO, jsou to dva až tři roky), nebydlí s nimi ve shodném bytovém domě, informace tedy mohla mít pouze zprostředkovaně, na rozdíl od výše uvedených svědkyň, navíc není možno odhlédnout ani od osobní zainteresovanosti, když je sestrou žalobkyně, se kterou má problémový vztah. Ostatně ani paní , jméno FO, žádný konkrétní incident k výpovědnímu důvodu neuvedla. Rozbité dveře nemohou jít k tíži žalobců, rozbila je jiná osoba, navíc nikoliv při fyzickém kontaktu se žalobci – k jejich rozbití došlo až při odchodu po debatě se žalobkyní. Ani konflikt s , jméno FO, , navíc v roce 2020, nemůže naplnit uvedený výpovědní důvod, neboť se jednalo o událost ojedinělou, bez jakýchkoliv následků či opakování. Žalobkyně popírala, že by ji žalobce, manžel, fyzicky napadal, kdy i pokud by tomu tak bylo, jednalo se o informaci minimálně dva (dle sdělení svědkyně , jméno FO, ) až tři roky staré (dle svědkyně , jméno FO, ), nikoliv aktuální k datu výpovědi, nebylo prokázáno, že by z tohoto důvodu, např. hluku, si ostatní obyvatelé domu na žalobce stěžovali, nad to samotné fyzické násilí mezi žalobci nebylo ani výpovědním důvodem. Tvrzení žalovaného o špatném chování žalobců v bytovém domě, na které si měli stěžovat jeho ostatní obyvatelé, tedy byla vyvrácena.

44. Žalovaný byl vyzván k doplnění tvrzení, jaké projevy žalobců se měly stupňovat i vůči jeho osobě, a rovněž i k označení důkazů k prokázání svého tvrzení. K tomu uvedl, že již navrhovat ničeho nebude.

45. S ohledem na vše výše uvedené tak soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

46. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobci byli v řízení zcela úspěšní a mají tak nárok na náhradu nákladů řízení v plné výši vůči žalované. Náklady řízení představují uhrazený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a náklady zastoupení, kdy soud při jejich výpočtu vycházel z vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“). Zástupkyně žalobců má nárok na odměnu ve výši 14 400 Kč, při odměně 1 200 Kč za jeden úkon právní služby pro jednoho ze žalobců dle § 7 bod 4 advokátního tarifu ve spojení s § 9 odst. 1 advokátního tarifu (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , podle kterého v řízení o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu se za tarifní hodnotu pro určení mimosmluvní odměny advokáta za jeden úkon právní služby považuje částka 10 000 Kč § 9 odst. 1) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu, neboť zástupkyně zastupovala dva žalobce. Jedná se o šest úkonů právní služby pro každého z žalobců dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu – příprava a převzetí zastoupení dle písm. a), podání žaloby dle písm. d), vyjádření z , datum, dle písm. d), účast u jednání dne , datum, dle písm. g), návrh na změnu žalované dle písm. d), účast u jednání dne , datum, dle písm. g). Dále má zástupkyně žalobců nárok na náhradu hotových výdajů ve výši 1 800 Kč, a to za 6 úkonů právní služby specifikovaných výše, tj. 6 x 300 Kč, dle § 13 advokátního tarifu. Vzhledem k tomu, že zástupkyně žalobců je plátcem daně z přidané hodnoty, na kterou má v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. nárok, činí náhrada za tuto daň ve výši 21 % 3 400 Kč. Soud přiznal žalobcům na nákladech zastoupení celkem částku ve výši 21 602 Kč.

47. Náklady řízení je žalovaná v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. povinna uhradit k rukám zástupkyně žalobců.

48. Lhůta k placení byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.