15 CO 85/2022

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jiřího Vašíčka a soudců Mgr. Martiny Polákové a Mgr. Pavla Mádra ve věci JUDr. jméno příjmení , IČO sídlem adresa zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení jméno , sídlem adresa anonymizována dvě slova , IČO sídlem adresa . jméno jméno sídlem adresa o přezkoumání oprávněností výpovědí z nájmu prostor sloužících k podnikáni, o odvolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 18. 11. 2021, č. j. 43 C 100/2020-261,

I. Rozsudek soudu I. stupně se v napadeném výroku I. potvrzuje.

II. Ve výroku II. o nákladech řízení se rozsudek soudu I. stupně mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 25 716 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech odvolacího řízení částku 6 776 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D.

1. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 18. 11. 2021, č. j. 43 C 100/2020-261, bylo určeno, že výpověď žalované ze dne 26. 2. 2020 z nájmu nebytových prostor a parkovacího stání, jak jsou vymezeny ve výroku I. rozsudku, je neoprávněná (výrok I.) a žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 15 246 Kč (výrok II.).

2. Proti tomuto rozhodnutí podala odvolání žalovaná, která namítá, že soud I. stupně věc nesprávně posoudil po právní stránce. Ujednání čl. V.l. nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky o době určité je neurčité, neboť z něho nevyplývá, na jak dlouho je nájemní smlouva uzavřena. Úvodní věta, že smlouva je uzavřena na dobu určitou, je v rozporu se zbytkem ustanovení, podle kterého nájemce může měsíc před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán nebo prodloužen, tuto smlouvu prodlužovat, což je neurčité. Fakticky tím dochází k prodloužení doby nájmu na dobu neurčitou. Pronajímatel nemá možnost prodloužení nájmu odmítnout. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, výpověď mohla být dána i bez uvedení důvodu. O nájem na dobu určitou se nemůže jednat, když není jasné, zda určitý okamžik nastane. Nesprávný je závěr soudu I. stupně o tom, že smlouva není nevypověditelná, jestiiže občanský zákoník v § 2309 stanoví zákonné důvody pro výpověď. V tomto zákonném ustanovení jsou uvedeny konkrétní důvody a nenastanou-li, může nájem trvat neomezeně dlouho při sjednané prolongaci. Pokud nájemce dodržuje své povinnosti, nemá pronajímatel možnost smlouvu ukončit, což je v rozporu s dobrými mravy.

3. Žalobce navrhl, aby byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen. Interpretace smlouvy žalovanou je zcela účelová, nepřípadná a nelze jí přisvědčit. Soud I. stupně posoudil správně, že nájem byl sjednán na dobu určitou, když je jisté, kdy nájem skončí. Tvrdí-li žalovaná rozpor smluvního ujednání s dobrými mravy, neboť zakládá výhodné postavení žalobce jako nájemce v tom smyslu, že toto není v obchodním styku obvyklé, když kancelářské prostory jsou běžně pronajímány na kratší dobu, je třeba upozornit, že i sídlo právního zástupce žalované je zapsáno na téže adrese již od roku 2013, tj. dosavadní doba trvání jeho nájmu není významně kratší než v případě nájmu žalobce založeného nájemní smlouvou ze dne 6. 2. 2013. Rozpor s dobrými mravy a s poctivým obchodním stykem je třeba spatřovat spíše v postupu žalované a jejího právního zástupce, který chce předmětné prostory, dotčené výpovědí z nájmu, využívat pro svoji vlastní potřebu a podnikatelskou činnost. Žalovaná nájem vypověděla a nikterak se netajila tím, že o předmět nájmu požádala advokátní společnost, která ji nyní v řízení zastupuje. Tento postup hodnotí žalobce jako diskriminační. Žalobce si vždy své smluvní povinnosti řádně plml, k předčasnému ukončení nájemního vztahu nezavdal žádnou příčinu. I dle komentářové literatury jsou ustanovení smlouvy o nájmu dispozitivní, nájem lze ujednat i jako nevypověditelný, tj. vyloučit zákonné důvody pro výpověď, ujednání o možnosti výpovědi mohou být rovněž disproporční. Není důvod pro zvýšenou ochranu některé ze smluvních stran. Občanský zákoník nikterak nebrání existenci dlouhodobějších nájemních vztahů, je třeba respektovat autonomii vůle stran. V projednávaném případě z povahy věci nejde o podmínku rozvazovací, jak tvrdí žalovaná ve svém odvolání, nýbrž o podmínku odkládací. Otázkou prolongace nájmu sjednaného na dobu určitou se zabýval i Ústavní soud, který dospěl k závěru, že pokud strany mezi sebou uzavřely dohodu o prodlužování nájemního vztahu, jedná se o dohodu o pokračování v nájmu za určitých smluvně sjednaných podmínek, to je s odkládací podmínkou. Sjednaná prolongační doložka je v souladu s principem smluvní volnosti.

4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou (ust. § 201 o.s.ř.), ve lhůtě (ust. § 204 o.s.ř.) a proti rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípusmé (ust. § 201 o.s.ř., ust. § 202 o.s.ř. a contrario), přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání ve věci samé není důvodné.

5. Předmětem žaloby podané dne 25. 5. 2020 je přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor ze dne 26. 2. 2020. Žalobce tvrdí, že mu byla dne 26. 2. 2020 doručena výpověď z nájmu nebytových prostor a parkovacího stání v nemovitosti žalované s tříměsíční výpovědní dobou. Dne 9. 3. 2020 podal nájemce proti výpovědi námitky, které doručil žalované do datové schránky 16. 3. 2020. Pronajímatel ve výpovědi neuvádí žádný důvod, odkazuje na ustanovení § 2312 občanského zákoníku. Vypovídaná smlouva je však uzavřena na dobu určitou, lze ji vypovědět pouze z důvodů uvedených v § 2309 občanského zákoníku a musí v ní být uveden výpovědní důvod. Nájemní smlouva byla uzavřena dne 6. 3. 2013 na dobu určitou s možností prodloužení o dalších 5 let za podmínek stanovených ve smlouvě. Nájem je v nyní platně sjednán do 1.1. 2023. Žalobce dále namítá, že výpověď je v rozporu s dobrými mravy, neboť právní zástupce žalované chce předmětné prostory získat pro podnikání osob, s nimiž je personálně propojen, a pro své podnikání. Výpověď byla zaslána v rozpom s ujednáním stran o zasílání korespondence, nebyla podepsána a zástupce žalované neměl plnou moc k hmotněprávnímu jednání.

6. Žalovaná navrhla, aby byla žaloba zamítnuta, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, neboť ujednání o době určité je neurčité, nevyplývá z něj, na jak dlouho byla smlouva uzavřena. O nájem na dobu určitou se nejedná, protože není jisté, zda určitý okamžik nastane. Nájemce může smlouvu opakovaně prolongovat, tudíž se jedná o smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou a lze ji vypovědět i bez uvedení důvodů.

7. Soud I. stupně provedl dokazování listinami označenými účastníky, jak vyplývá z protokolů o jednání. Po provedeném dokazování žalobě vyhověl. Dospěl k závěm, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla dne 6. 3. 2013 uzavřena předměmá nájemní smlouva na dobu určitou do 31. 12. 2017. Bylo ujednáno, že nájemce může sdělit pronajímateli nejpozději 1 měsíc před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán či prodloužen, svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období. V takovém případě se nájem prodlužuje na další pětileté období za podmínek dohodnutých smlouvou. Žalobce sdělením domčeným žalované dne 6. 11. 2017 sdělil svou vůli pokračovat v nájmu, tím se nájem prodloužil na další pětileté období počínající 1. 1. 2018. Žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu, která byla doručena žalobci do datové schránky dne 26. 2. 2020. Ve výpovědi nebyl uveden žádný důvod. Žalobce podal proti výpovědi námitky, které byly domčeny žalované do datové schránky dne 16. 3. 2020, poštovní dopomčenou zásilkou dne 17. 3. 2020, zástupci žalované datovou schránkou a poštovní dopomčenou zásilkou dne 17. 3. 2020. Žalobce již v minulosti užíval jiné prostory ve stejném areálu ve vlastnictví žalované na základě nájemní smlouvy ze dne 19. 10. 2006, v níž byla rovněž sjednána možnost pokračování v nájmu. V dubnu 2012 spolu účastníci komunikovali ve věci dispozičních úprav předmětných prostor pro budoucí užívání žalobcem a osobami, které s ním spolupracují. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, neboť bylo sjednáno konkrétní datum konce nájemního vztahu. Ani při současném sjednání oprávnění nájemce sdělit svou vůli pokračovat v nájmu a tím prodloužit trvání nájemní smlouvy o další pětileté období, nelze souhlasit s žalovanou v tom, že není jisté, kdy sjednaná doba nájmu uplyne. Není pochyb o tom, že den, kdy měla doba nájmu uplynout, nedojde-li k úkonu ze strany nájemce, je 31. 12. 2017. Nejde o situaci, kdy není jisté, že daný okamžik nastane. Nejisté je pouze to, zda nájemce uplatní své právo na pokračování v nájmu na další pětileté období. Pokud žalovaná namítala, že nemá možnost prodloužení nájmu odmítnout, soud I. stupně zdůraznil, že smlouva byla uzavřena mezi profesionály, obsah smlouvy je dán smluvní volností účastníků a je na nich, obzvláště jde-li o podnikatele, aby věnovali uzavření smlouvy náležitou pozornost. V této souvislosti nelze přehlédnout, že již v dubnu 2012 spolu účastníci komunikovah ve věci úpravy dispozice budoucích pronajímaných prostor a předmětná nájemní smlouva byla uzavřena až v únoru 2013. Nadto obdobné ujednání o délce trvání nájmu bylo i v nájemní smlouvě uzavřené mezi účastníky 19. 10. 2006, přičemž žalobce možnost prodloužení nájmu podle této smlouvy rovněž využil. Ujednání ve smlouvě není nové či překvapivé, žalovaná nájemní smlouvu obsahující uvedené ujednání uzavřela. Nelze souhlasit ani s tím, že smlouva je nevypověditelná. I v případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou má pronajímatel právo nájemní smlouvu vypovědět ze zákonem stanovených důvodů. Ve výpovědi nebyl uveden důvod, tudíž je neplatná.

8. Mezi účastníky byla sjednána nájemní smlouva podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Ve smyslu § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen občanský zákoník) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

9. Práva a povinnosti stran při ukončení nájmu je třeba posuzovat podle ust. § 2201 a následujících občanského zákoníku, neboť se nejedná o smlouvu pachtovní ani o smlouvu o nájmu movité věci.

10. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby z důvodů uvedených v § 2309 občanského zákoníku.

11. Podle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplamá.

12. Soud I. stupně zjistil skutkový stav v rozsahu potřebném pro právní posouzení věci. Odvolací soud odkazuje na skutková zjištění uvedená v rozhodnutí soudu I. stupně. Žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu, proti které podal žalobce námitky. Vzhledem k tomu, že žalovaná nevzala výpověď zpět, žalobce podal včas návrh na určení neoprávněnosti výpovědi. Odvolací soud se ztotožňuje s právním názorem soudu I. stupně, že uzavřená nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou. Z textu smlouvy jednoznačně vyplývá, že nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2017. Strany se současně v čl. V. nazvaném„ Trvání nájmu“ dohodly, jakým způsobem je možno smlouvu prolongovat, kdy nájemce může sdělit pronajímateli nejpozději 1 měsíc před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán či prodloužen, svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období. Ze smlouvy vyplývá, že byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2017, mohla být prolongována na další pětileté období, tj. od 1. 1. následujícího roku po skončení doby určité, na niž byla původní nájemní smlouva sjednána, na dobu dalších pěti let. Vzhledem k tomu, že žalobce svého práva využil, nájem byl prolongován na dobu do 31. 12. 2022. Zákon vyžaduje v případě výpovědi nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, aby v ní byl uveden výpovědní důvod. Ve výpovědi žalované žádný výpovědní důvod uveden není, proto je neplatná. Žalobce tedy podal žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi podle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku důvodně.

13. Namítá-li žalovaná, že ujednání je neurčité z důvodu vnitřního rozporu v určení doby, ve které musí nájemce projevit svou vůli pokračovat v nájmu, kdy ve smlouvě je sjednáno, že se tak musí stát„ před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán či prodloužen^, odvolací soud tento názor nesdílí. Z ujednání jednoznačně vyplývá, že lhůta 1 měsíce před skončením doby, na kterou byl nájem sjednán, je vázána k datu 31. 12. 2017 (doba, na kterou byl nájem sjednán), lhůta 1 měsíce před skončením doby, na kterou byl nájem prodloužen, určuje časové období, v němž může nájemce projevit svou vůli pokračovat v nájmu v případě opakované prolongace. Ujednáni o prolongaci smlouvy je platné, je jasné, určité a srozumitelné a nevzbuzuje pochybnosti o tom, jakou vůli chtěly strany při sjednání tohoto závazku projevit. Ostamě žalobce již možnost prolongace smlouvy využil a žalovaná jeho jednání jako souladné se smlouvou akceptovala. Případné neurčité ujednání ohledně možnosti prolongace by nemělo za následek neplamost smlouvy o nájmu jako celku, ale jen prolongačního ustanovení, tj. stále by se jednalo o smlouvu uzavřenou na dobu určitou.

14. Žalovaná sice odkazuje na rozhodnutí Nejvyššrho soudu sp. zn. 31 Cdo 513/2003, ale toto řeší situaci odlišnou. Ve věci, na kterou žalovaná odkazuje, byla v nájemní smlouvě doba trvání nájmu vymezena tak, že nájem je uzavřen na dobu trvání pracovního poměru nájemce, ale pracovní poměr byl sjednán na dobu neurčitou, tudíž nebylo zřejmé, kdy pracovní poměr konkrétně skončí. V projednávané věci byla doba trvání nájmu vázána na objektivní právní skutečnost, na dobu do 31. 12. 2017. Z ujednání bylo zřejmé, že smlouva zanikne uplynutím doby, tj. v důsledku objektivní právní skutečnosti, nedojde-li ke stranami dohodnuté prolongaci smlouvy. Prolongaci, která je projevem smluvní volnosti stran, judikatura připouští (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5307/2008, rozhodnutí Ústavního soudu III. ÚS 1593/19), a to i v případě nájmu bytu, který je tzv. nájmem chráněným. Nejednalo se o prolongaci automatickou, ale byla vázána na aktivní jednání smluvní strany, v jejíž prospěch byla tato možnost dohodnuta.

15. V době, kdy byla nájemní smlouva sjednána, nebylo vyloučeno, aby si strany, dokonce i v případě smlouvy o nájmu bytu na dobu určitou, sjednaly obnovení nájmu za dohodnutých podmínek. Taková dohoda nebyla v rozporu s ustanovením § 686a zák. č. 40/1964 Sb. Pro obecnou nájemní smlouvu bylo stanoveno automatické obnovení nájemní smlouvy podle § 676 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb., při naplnění zákonných podmínek. I nový občanský zákoník v případě skončení nájmu na dobu určitou upravuje možnost automatické prolongace. Ujednání stran není zakázané, není nemravné. Jednou ze základních zásad soukromého práva je zásada smluvní volnosti. Žalovaná pronajímá nebytové prostory v nemovitosti, kterou vlastní, třetím osobám za účelem výkonu jejich samostatné výdělečné činnosti. Žalovaná podniká, účelem nadace, pro který byla zřízena, není pronájem nebytových prostor. Žalovaná není v postavení spotřebitele či slabší strany. Soud I. stupně správně poukázal na skutečnost, že již v předchozím období byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva s možností prolongace a tuto možnost žalobce využil. V tomto směru se nemohlo jednat o ujednání překvapivé nebo o ujednání, jehož následky pronajímatel nemohl posoudit. Vůli stran projevenou v uzavřené smlouvě je třeba respektovat, smlouvy je třeba dodržovat.

16. Rozpor s dobrými mravy nezakládá ani skutečnost, že dodržuje-li nájemce své povinnosti, nemá pronajímatel možnost smlouvu uzavřenou na dobu určitou jednostranně ukončit, využije-li nájemce práva daného smlouvu a projeví svoji vůli pokračovat v nájmu. Nesjednají-li si strany nad rámec zákona další důvody pro výpověď nájemní smlouvy, je možno smlouvu vypovědět jen ze zákonných důvodů. Smluvní straně nelze přičítat k tíži, že si řádně plní povinnosti nájemce, že si strany nesjednaly možnost výpovědi z jiných než zákonných důvodů a že využívá možnosti dané jí smlouvou směřující k prodloužení nájmu o dalších pět let za podmínek ve smlouvě stanovených. Chování v souladu s právem a uzavřenou smlouvou mezi účastníky rozpor s dobrými mravy nezakládá. Nechce-li být žalovaná uzavřenou smlouvou dále vázána, musí dojít buď k dohodě stran o změně obsahu smlouvy, k naplnění zákonných důvodů pro případné zrušení závazku ze smlouvy, či k naplnění zákonných důvodů pro zánik závazku ze smlouvy.

17. Námitka žalobce, že plná moc, kterou zástupce žalované dokládal oprávnění učinit výpověď z nájmu, je pouze procesní, není důvodná. Plná moc obsahuje hmotněprávní zmocnění k zastupování ve věci ukončení nájemní smlouvy, k dání výpovědi nájemní smlouvy a ke všem navazujícím úkonům. Výpověď byla zaslána sice elektronicky, ale do datové schránky nájemce. Byla zaslána z datové schránky osoby zmocněné k dání výpovědi. Autenticita zasílaného dokumentu je zajištěna samotným systémem datových schránek, výpověď nájemní smlouvy byla v datové zprávě obsažena, zaslala ji osoba k tomu zmocněná. Jednání činěné prostřednictvím datové schránky má stejné účinky jako jednání písemné a podepsané. Odesílatel byl při zasílání výpovědi systémem datových schránek ověřen. Byť by se mohlo na první pohled jevit, že se nejednalo o dohodnutý způsob zasílání korespondence, strany si sjednaly možnost zaslání doporučeným dopisem, přičemž podání zaslané datovou schránkou má tytéž účinky.

18. Rozsudek soudu I. stupně byl podle § 219 o.s.ř. ve věci samé jako věcně správný potvrzen.

19. Ve výroku o nákladech řízení byl rozsudek soudu I. stupně podle § 220 odst. 1 o.s.ř. změněn, protože tento vycházel při vyčíslení odměny advokáta z nesprávné tarifní hodnoty předmětu sporu a účelným nákladem řízení neshledal zaplacený soudní poplatek. Při určení odměny advokáta nebylo možno postupovat podle § 9 odst. 1 advokátního tarifu, nýbrž podle § 9 odst. 3 písm. e/ advokátního tarifu. Jedná se totiž o nepeněžitý spor ve věci nájmu nebytových prostor. Tarifní hodnota předmětu sporu činí 35 000 Kč, sazba mimosmluvní odměny činí 2 500 Kč za každý ze sedmi účelně vynaložených úkonů právní služby. Účelně vynaloženým nákladem je i náhrada hotových výdajů příslušející ke každěmu z úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve výši 300 Kč, 21 % DPH z odměny a náhrad ve výši 4 116 Kč a zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč Náklady před soudem I. stupně činí celkem 25 716 Kč. Náhrada nákladů řízení je splatná k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o.s.ř. Úspěšnému žalobci přísluší podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. náhrada nákladů odvolacího řízení, které jsou představovány odměnou zástupce za 2 úkony právní služby pro 2 500 Kč (účast na jednání odvolacího soudu, vyjádření k odvolání), paušální náhradou podle §13 odst. 4 advokátního tarifu ve výši 2x 300 Kč a 21 % DPH z odměny a náhrad ve výši 1 176 Kč, celkem 6 776 Kč. Náhrada nákladů odvolacího řízení je splatná k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o.s.ř.