43 C 100/2020

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Janou Leblochovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; JUDr. celé jméno žalobce , IČO , sídlem adresa žalované a žalobce , zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení , Ph.D., sídlem adresa žalované a žalobce proti žalovanému: ; název žalované , IČO , sídlem adresa žalované a žalobce , PSČ obec zastoupený advokátem Mgr. jméno jméno , sídlem adresa žalované a žalobce o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání,

I. Výpověď žalovaného ze dne 26.2.2020 z nájmu prostor a parkovacího stání, tj. místnosti B [číslo] - kancelář o výměře 10,4 m2, místnosti B [číslo] – kancelář – jednací místnost o výměře 9,2 m2, místnosti B [číslo] – kancelář o výměře 11,5 m2, místnosti B [číslo] – kancelář o výměře 17,2 m2, chodby B [číslo] o výměře 5,8 m2 a ½ chodby B [číslo] o výměře 5,7 m2, tj . 2,85 m2, nacházejících se v budově bez čísla popisného, objekt občanské vybavenosti, na pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], a parkovacího stání na pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] doručená žalobci dne 26.2.2020, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 15.246 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 25.5.2020 domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor a parkovacího stání uvedených ve výroku rozsudku (dále jen„ předmětné prostory“) doručené žalobci dne 26.2.2020, s odůvodněním, že není dán žádný z přípustných zákonných či smluvních výpovědních důvodů a ani ve výpovědi není uveden žádný důvod, pouze odkaz na ustanovení § 2312 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "o.z.), týkající se nájmu na dobu neurčitou. Nájemní smlouva však byla sjednána na dobu určitou do 31.12.2017 s možností prodloužení trvání nájmu o další pětileté období. Žalobce (nájemce) uplatnil právo na prodloužení nájmu sdělením ze dne 1.11.2017, proti tomu neměl žalovaný (pronajímatel) žádné námitky. Nájem tak byl sjednán na dobu určitou do 1.1.2023. Výpověď je pro neuvedení jejího důvodu neplatná a pro neurčitost zdánlivá. Výpověď je postižena i dalšími nedostatky a vadami. Zástupce žalovaného zaslal žalobci výpověď pouze v elektronické podobě ze své datové schránky, dokument nebyl elektronicky podepsán. Nebyla tak dodržena písemná forma výpovědi a žalobce se dovolává její relativní neplatnosti. Neplatnost způsobil žalovaný, proto nemůže uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Není ani nepochybně prokázána totožnost osoby, která poštovní datovou zprávu žalobci odeslala, neboť přístupové údaje do datové schránky mohou být známy více osobám. Plná moc udělená žalovaným přiložená k výpovědi je koncipována jako procesní a nevyplývá z ní oprávnění zástupce k podpisu výpovědi. Nebyly splněny ani zákonné předpoklady pro doručení poštovní datové zprávy obsahující výpověď z nájmu, neboť žalobce nepožádal o dodávání poštovních datových zpráv od jiných fyzických osob. Žalovaný při odeslání výpovědi postupoval v rozporu se smlouvou, neboť nevyužil žádného ze sjednaných způsobů zasílání korespondence mezi stranami. Požadavek na vyklizení je také neetický, žalobce v nemovitostech žalovaného poskytuje advokátní služby 25 let, přičemž žalovaný dal žalobci výpověď z podnětu konkurenční advokátní kanceláře, jejímž společníkem a jednatelem je zástupce žalovaného, jíž by se prostory užívané žalobcem hodily k zamýšlenému rozšíření působení seskupení [jméno] [příjmení], které je tvořeno nejméně sedmi právnickými osobami a které již užívá rozsáhlé prostory v areálu. Dne 29.1.2020 bylo žalobci žalovaným navrženo ukončení nájmu dohodou, nebo výpovědí danou žalovaným s tím, že o prostory si požádal jiný zájemce, a to [právnická osoba] Postup zástupce žalovaného představuje podle žalobce porušení generální klauzule proti nekalé soutěži a postup žalovaného hodnotí žalobce jako bezdůvodný zásah do pokojného stavu a pokojných sousedských vztahů a neoprávněné svémocné rušení poctivé držby nájemního práva. Pro žalobce bylo nemožné se přestěhovat i s ohledem na nouzový stav, protipandemická opatření a svůj věk. Žalobce se jako budoucí nájemce pronajatých prostor podílel v době jejich výstavby na určení jejich výsledné podoby. Výpověď se tedy příčí dobrým mravům a je absolutně neplatná. V průběhu tohoto řízení obsadila společnost [právnická osoba] další prostory, které před tím užívala daňová poradkyně [titul]. [jméno] [příjmení] [příjmení], přičemž ukončení nájmu pravděpodobně mohlo být iniciováno nynějším uživatelem. Prolongační doložka byla stranami sjednána zcela srozumitelně a určitě tak, že nájem eventuálně prolongovaný na základě uplatnění odkládací podmínky je ujednáván opět na dobu určitou v délce pěti let. Potenciální dlouhodobost právního vztahu je vyvážena sjednanou inflační doložkou. Žalovaný valorizaci nájemného opakovaně využíval. Nájem na dobu určitou může být sjednán jako nevypověditelný a lze i ujednat možnost výpovědi disproporční. Žalobce užíval jako advokát nebytové prostory na adrese [adresa žalované a žalobce], nepřetržitě od 1.5.1996 na základě několika po sobě jdoucích nájemních smluv, jejichž předmětem byly postupně různé nebytové prostory v areálu, jehož vlastníkem se stal žalovaný ke dni 23.8.2006. Žalobce a žalovaný poté uzavřeli dne 19.10.2006 nájemní smlouvu o nájmu jiných nebytových prostor na stejné adrese, která byla rovněž uzavřena na dobu určitou a současně byla sjednána možnost nájemce sdělit pronajímateli vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období, žalobce toto právo uplatnil, žalovaný toto akceptoval a trvání nájemního vztahu bylo takto prodlouženo na další pětileté období. Šlo o praxi zavedenou, akceptovanou a opakovaně aplikovanou stranami. Žalovaný nijak neprojevil vůli změnit jím nyní rozporované ujednání o možnosti uplatnění opce na prolongaci nájmu ani při uzavření aktuální nájemní smlouvy. Žalobce nesouhlasil s námitkou žalovaného, že při kontraktačním procesu neměl žalovaný čas navrhovat změny smlouvy ani si návrh posoudit vlastním právním zástupcem. Poukazuje na to, že šlo o nemovitosti v hodnotě asi 40 milionů Kč, jak vyplývá z ocenění nepeněžitého vkladu zapsaného v nadačním rejstříku. Žalovaný měl dostatečnou možnost i časový prostor věnovat pozornost existujícím i novým nájemním smlouvám a kontraktačnímu procesu s nájemci, nejedná se o případ, kdy by kterákoli ze stran neměla možnost o obsahu smlouvy rozumně vyjednávat, obě smluvní strany jsou v rovném postavení, obě provozují podnikatelskou činnost.

2. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítl. Namítl, že ujednání obsažené v článku V.1 smlouvy je neurčité, neboť z něj nevyplývá, na jak dlouho je nájemní smlouva uzavřena. Úvodní věta, že smlouva je uzavřena na dobu určitou, je v rozporu se zbytkem ustanovení, které stanoví možnost nájemce opakovaně jednostranně prodlužovat nájem. Není tak jasné, kdy a zda konec nájmu nastane. O nájem na dobu určitou se podle odborné literatury a judikatury nejedná v případě, kdy není jisté, že daný okamžik nastane, a to bez ohledu na to, zda víme, kdy tomu případně bude (např. pronájem do 85. narozenin nájemce). Na smlouvu je tak nutno hledět jako na smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou a smluvní strany nejsou v možnosti výpovědi omezeny. Vůle žalobce uzavřít smlouvu na dobu neurčitou je zřejmá i ze žaloby, v níž žalobce uvádí, že v předmětných nemovitostech vykonává advokacii již 25 let, prostory si při rekonstrukci navrhl a zařídil a v současné době je pro něj nemožné přestěhovat agendu a zaměstnance do jiného místa podnikání. Nájemní smlouva byla navržena a sepsána žalobcem, předsmluvní jednání byla krátká, smlouva měla být uzavřena rychle v době, kdy žalovaný stavbu rekonstruoval, žalobce byl nájemcem v době, kdy žalovaný nebyl vlastníkem budovy, při rekonstrukci a změně vlastníka bylo třeba rychle vyřešit smluvní vztahy se stávajícími nájemníky. Žalovaný neměl čas navrhovat změny smlouvy ani si návrh nechat posoudit. Žalobce je advokátem a tím, kdo předložil neurčitou smlouvu, nelze ji proto vykládat v jeho prospěch. Pokud by byl výklad žalobce správný, žalovaný by neměl možnost smlouvu ukončit nikdy, pokud by nedošlo k porušení povinností. Předložení smlouvy směřující k nevypověditelnosti lze považovat za neetické. Výpověď není neetickým jednáním, naopak smlouva uzavřená na dobu neurčitou, kterou by nebylo možné vypovědět, by byla uzavřena v rozporu se zákonem a v rozporu s dobrými mravy. Žalobce není slabší smluvní stranou, neboť je v pozici podnikatele, advokáta. Protože nájemní smlouvu je třeba posoudit jako uzavřenou na dobu neurčitou, vypověděl ji žalovaný s odkazem na ustanovení § 2312 o.z. Výpověď smlouvy na dobu neurčitou není třeba odůvodňovat, uvedení důvodu není obsahovou náležitostí výpovědi, a tedy ani podmínkou její účinnosti. Zákon v případě výpovědi nájmu na dobu neurčitou sice stanoví šestiměsíční výpovědní dobu, toto ustanovení je však dispozitivní, přičemž výpovědní dobu si strany ve smlouvě sjednaly odlišně, a to tři měsíce. Žalovaný nesouhlasí ani s tím, že výpověď je neurčitá, když z výpovědi vyplývá vůle žalovaného nájemní smlouvu vypovědět, je zřejmé, o jakou nájemní smlouvu jde, je zřejmé, že žalovaný vypovídá smlouvu na dobu neurčitou podle ustanovení § 2312 o.z., tedy bez důvodu, ve výpovědní době dle smlouvy a je zřejmé, kdy má nájem skončit. Výpověď tak není ani zdánlivá. Výpověď byla udělena v písemné formě, byla podepsána zástupcem žalovaného na základě plné moci, následně naskenována a byla žalobci doručena prostřednictvím datové schránky, což je uznávaný způsob doručení dle zákona č. 300/2008 Sb. Doručení do datové schránky je ekvivalentem doporučené poštovní zásilky. Žalovaný zdůraznil, že struktura společností, jejichž je společníkem či členem statutárního orgánu zástupce žalovaného, je irelevantní pro posouzení oprávněnosti výpovědi, kterou ze svého rozhodnutí dal žalobci žalovaný. S posouzením oprávněnosti ani nesouvisí, že část prostor ve 4. nadzemním podlaží si pronajímá společnosti [právnická osoba], dříve byl tento prostor pronajat [právnická osoba], s.r.o., na základě jejíhož podnětu byl nájem ukončen dohodou.

3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy.

4. Z nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 6.2.2013 (dále též jen "předmětná nájemní smlouva") soud zjistil, že byla sjednána mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem. Smlouvou dal žalovaný žalobci do nájmu předmětné prostory za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobce - výkonu advokacie, žalobce se zavázal hradit měsíčně nájemné ve výši 12.219 Kč plus DPH. V článku V. odstavci 1. smlouvy bylo sjednáno, že "nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou, počínaje dnem podpisu do 31.12.2017. Nájemce může sdělit pronajímateli nejpozději jeden měsíc před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán či prodloužen, svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období za podmínek dohodnutých touto smlouvou. V takovém případě se nájem prodlužuje na další pětileté období za podmínek dohodnutých touto smlouvou. V článku V. odstavci 2. bylo sjednáno, že nájem může být ukončen dohodou smluvních stran nebo výpovědí ze zákonných důvodů. V článku IX. odstavci 1. bylo sjednáno, že nájemní poměr zaniká a) uplynutím sjednané doby nájmu v ustanovení článku V. odstavci 1 smlouvy, b) písemnou dohodou smluvních stran, c) písemnou výpovědí, d) odstoupením od smlouvy. V článku X. odstavci 1. byla sjednána možnost a důvody každé ze smluvních stran pro odstoupení od smlouvy. V článku X. odstavci 2. bylo sjednáno, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. V článku X. odstavci 4. smlouvy bylo sjednáno, že "veškerá korespondence mezi účastníky bude činěna na adresy uvedené v záhlaví této smlouvy, pokud nesdělí smluvní strana druhé smluvní straně písemně jinou adresu, a to buď osobním doručením, kurýrní službou nebo doporučenou listovní zásilkou. Korespondence může být rovněž činěna faxem nebo elektronickou poštou s následným doručením originálu předmětné písemnosti některou z předchozích forem doručení." Byla sjednána inflační doložka.

5. Ze sdělení ze dne 1.11.2017 soud zjistil, že žalobce žalovanému sdělil, že ve smyslu článku V. odst. 1 smlouvy o nájmu uzavřené dne 6.2.2013 na dobu určitou do 31.12.2017 uplatňuje dohodnuté právo na prodloužení doby nájmu na další pětileté období za podmínek stanovených nájemní smlouvou s tím, že v dohodnuté lhůtě nejpozději jeden měsíc před uplynutím shora uvedené doby, na kterou byl nájem sjednán, sděluje žalovanému pronajímateli svou vůli pokračovat v nájmu v dalším pětiletém období od 1.1.2018 do 1.1.2023. Sdělení bylo osobně doručeno žalovanému dne 6.11.2017.

6. Z e-mailové komunikace z února 2020 soud zjistil, že účastníci spolu komunikovali v návaznosti na výzvu žalovaného ze dne 29.1.2020 k ukončení nájemního vztahu s tím, že žalovaný zastával názor, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, žalobce tento názor měl za nesprávný a žádal, aby se žalovaný zdržel nátlaku na něj kvůli vyklizení jím užívaných prostor a žalovaný avizoval kroky směřující k vypovězení smlouvy.

7. Z výpovědi z nájemní smlouvy ze dne 26.2.2020 ve spojení s plnou mocí ze dne 26.2.2020 soud zjistil, že žalovaný, zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [jméno], sdělil žalobci, že mu ve smyslu § 2312 o.z. a odst. IX.1 písm. c) nájemní smlouvy vypovídá nájemní smlouvu ze dne 6.2.2013, a to v tříměsíční výpovědní době podle bodu X.2 smlouvy. Z plné moci soud zjistil, že ji dne 26.2.2020 udělil žalovaný, zastoupený ředitelem [titul]. [jméno] [příjmení], advokátu Mgr. [jméno] k zastupování ve věci předmětné nájemní smlouvy, a to k jednání se žalobcem o ukončení nájemní smlouvy, včetně případného uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy nebo k podání výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele, a ke všem úkonům navazujícím a souvisejícím jednáním a úkonům.

8. Z doručenek datové zprávy a detailu odeslané zprávy a detailu přijaté zprávy soud zjistil, že výpověď a plná moc byly žalobci doručeny z datové schránky zástupce žalovaného do datové schránky žalobce jako podnikající fyzické osoby dne 26.2.2020, typ zprávy - kreditní poštovní datová zpráva.

9. Z námitek ze dne 9.3.2014 soud zjistil, že žalobce vznesl proti výpovědi ze dne 26.2.2020 doručené žalobci téhož dne námitky s odkazem na ustanovení § 2314 o.z. s tím, že ve výpovědi nejsou uvedeny věcné ani formální podmínky pro uplatnění výpovědi a není odůvodněno, proč pronajímatel odkazuje na ustanovení § 2312 o.z., když nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, což vyplývá z textu nájemní smlouvy i ze sdělení nájemce ze dne 1.11.2017 o pokračování v nájmu v dalším pětiletém období, proti kterému neměl pronajímatel žádné námitky; výpověď je neplatná a zdánlivá.

10. Z podacích lístků soud zjistil, že žalobce odeslal námitky žalovanému i jeho zástupci doporučenou zásilkou prostřednictvím České pošty, s.p. dne 16.3.2020. Z druhopisu dodejky, výzvy k vyzvednutí zásilky, e-mailů od pošty ze dne 17.3.2020 a 8.4.2020 a sledování zásilek soud zjistil, že žalovanému byly námitky doručeny dne 17.3.2020. Z druhopisu dodejky, výzvy k vyzvednutí zásilky, e-mailů od pošty ze dne 17.3.2020 a 8.4.2020 a sledování zásilek soud zjistil, že zástupci žalovaného byly námitky doručeny rovněž dne 17.3.2020. Z doručenek datové zprávy soud zjistil, že žalovanému i jeho zástupci byly námitky doručeny i jako datové zprávy z datové schránky žalobce, a to dne 16.3.2020 do datové schránky žalovaného a dne 17.3.2020 do datové schránky zástupce žalovaného.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem předmětných prostor.

12. O uzavření nájemní smlouvy nebylo mezi účastníky sporu, jakož ani o tom, že žalobce doručil žalovanému sdělení o uplatnění práva na pokračování v nájemním vztahu, že žalovaný, zastoupený na základě plné moci Mgr. [jméno], dal žalobci výpověď z nájmu, že výpověď byla odeslána z datové schránky zástupce žalovaného a doručena do datové schránky žalobce dne 26.2.2020, že žalobce uplatnil ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výpovědi námitky proti výpovědi, které byly doručeny žalovanému i jeho zástupci prostřednictvím datové schránky i poštovní zásilkou prostřednictvím České pošty, že žalovaný nevzal výpověď zpět a že žalovaný je výlučným vlastníkem předmětných prostor.

13. Z oznámení o podání žaloby soud zjistil, že žalobce oznámil žalovanému i jeho zástupci, že podal žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu. Oznámení byla doručena z datové schránky žalobce do datových schránek žalovaného a zástupce žalovaného dne 26.5.2020.

14. Z nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 19.10.2006 soud zjistil, že byla sjednána mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem, předmětem nájmu byly jiné nebytové prostory na adrese [adresa] smlouvy bylo sjednáno, že nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou, počínaje dnem 1.11.2006 do 31.10.2011. Nájemce může sdělit pronajímateli nejpozději jeden měsíc před vypršením doby, na kterou byl nájem sjednán či prodloužen, svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období za podmínek dohodnutých touto smlouvou. V takovém případě se nájem prodlužuje na další pětileté období za podmínek dohodnutých touto smlouvou. Z dopisu ze dne 16.4.2011 soud zjistil, že žalobce oznámil žalovanému, že využívá svého práva na prodloužení trvání nájemní smlouvy ze dne 19. října 2006 na další pětileté období za podmínek dohodnutých nájemní smlouvou.

15. Z e-mailu ze dne 22.4.2012 soud zjistil, že žalovaný a žalobce v dubnu 2012 jednali o úpravě budoucí dispozice v prostorách ve 4. nadzemním podlaží, žalovaný informoval mimo jiné žalobce, že vyšel vstříc požadavkům budoucích uživatelů – žalobce, paní [příjmení], pánů [příjmení], [příjmení] a [obec].

16. Z výtisku internetové stránky www.saxl.cz soud zjistil, že žalobce spolupracuje s advokáty JUDr. Bc. [jméno] [příjmení], Ph.D., Mgr. [jméno] [příjmení], Mgr. [jméno] [příjmení], Mgr. [jméno] [příjmení] a dalšími osobami.

17. Z výpisu z nadačního rejstříku soud zjistil, že za žalobce jedná samostatně předseda správní rady, místopředseda a ředitel. Jako ředitel byl 9.7.2019 zapsán [titul] [jméno] [příjmení]. V nadačním rejstříku byly 6.12.2006 zapsány jako nadační jmění nepeněžité nemovitosti na adrese [adresa žalované a žalobce], v ceně 40.000.000 Kč. Z výpisu z veřejné části živnostenského rejstříku soud zjistil, že žalovaný měl vydána tři živnostenská oprávnění.

18. Z e-mailu ze dne 11.1.2018 soud zjistil, že žalovaný zaslal žalobci oznámení o zvýšení nájemného. Z oznámení o zvýšení nájemného ze dne 10.1.2018 soud zjistil, že žalovaný oznámil žalobci že na základě nájemní smlouvy ze dne 6.2.2013 (mimo jiné) zvyšuje počínaje lednem 2018 nájemné o průměrnou inflaci za rok 2017 s tím, že nájemné za rok 2018 bude činit 12.663 Kč měsíčně bez DPH.

19. Z e-mailu ze dne 16.1.2019 soud zjistil, že žalovaný zaslal žalobci oznámení o zvýšení nájemného. Z oznámení o zvýšení nájemného ze dne 15.1.2019 soud zjistil, že žalovaný oznámil žalobci že na základě nájemní smlouvy ze dne 6.2.2013 (mimo jiné) zvyšuje počínaje lednem 2019 nájemné o průměrnou inflaci za rok 2018 s tím, že nájemné za rok 2019 bude činit 12.929 Kč měsíčně bez DPH.

20. Z e-mailu ze dne 16.1.2020 soud zjistil, že žalovaný zaslal žalobci oznámení o zvýšení nájemného. Z oznámení o zvýšení nájemného ze dne 15.1.2020 soud zjistil, že žalovaný oznámil žalobci že na základě nájemní smlouvy ze dne 6.2.2013 (mimo jiné) zvyšuje počínaje lednem 2020 nájemné o průměrnou inflaci za rok 2019 s tím, že nájemné za rok 2020 bude činit 13.291 Kč měsíčně bez DPH.

21. Z e-mailu ze dne 17.1.2021 soud zjistil, že žalovaný zaslal žalobci oznámení o zvýšení nájemného. Z oznámení o zvýšení nájemného ze dne 14.1.2021 soud zjistil, že žalovaný oznámil žalobci že na základě nájemní smlouvy ze dne 6.2.2013 (mimo jiné) zvyšuje počínaje lednem 2021 nájemné o průměrnou inflaci za rok 2020 s tím, že nájemné za rok 2018 bude činit 13.716 Kč měsíčně bez DPH.

22. Z výsledku vyhledávání advokátů a koncipientů soud zjistil, že v rámci [právnická osoba] působí 5 společníků, 12 advokátních koncipientů a 10 trvale spolupracujících advokátů. Z výpisu subjektů z veřejného rejstříku soud zjistil, že na adrese [adresa], [právnická osoba], [jméno] [příjmení] [jméno], z.s., [jméno] [příjmení] [jméno], zájmové sdružení právnických osob, [jméno] [příjmení] [jméno] z.s. a [právnická osoba] Z výpisů z obchodního rejstříku ohledně uvedených společností soud zjistil, že společnosti jsou personálně propojené. Z výtisku z internetových stránek [webová adresa] soud zjistil, že je prezentováno, že [jméno] [příjmení] [jméno] jsou členem expertní skupiny [jméno] [příjmení] vzniklé v roce 2013 a jsou uvedeny fotografie, jména pozice členů týmu. Z fotografie zachycující domovní zvonky soud neučinil žádné skutkové zjištění.

23. Z e-mailové komunikace z ledna 2021 a dohody o skončení nájmu soud zjistil, že žalovaný jako pronajímatel a [právnická osoba], s.r.o, zastoupená jednatelkou [titul]. [jméno] [příjmení] [příjmení], jako nájemce, se z podnětu nájemce dohodly k 31.3.2021 na skončení nájmu prostor pronajatých smlouvou ze dne 21.1.2013.

24. Z výtisku internetové stránky datoveschranky.info soud zjistil, že bylo zveřejněno, že poštovní datová zprava je elektronickou obdobou doporučené zásilky. Z výtisku internetové stránky mojedatovaschranka.cz soud zjistil, že bylo zveřejněno, že adresátům, kteří nejsou orgány veřejné moci a nemají povolen příjem placených datových zpráv, není možné do jejich datových schránek odesílání placených datových zpráv. Z textu označeného datové schránky a činnost správních orgánů soud zjistil, že jde o text aktualizovaný k 31.10.2012 obsahující zobecnění odpovědí na dotazy adresované odboru legislativy a koordinace předpisů Ministerstva vnitra, soud zjistil, že bylo vyloženo, že i v případě doručení dokumentu odesílaného a dodávaného podle § 18a zákona č. 300/2008 Sb., kdy jde o doručování v soukromoprávních vztazích, se uplatní ustanovení § 18 odst. 2 uvedeného zákona, tzn. dokument odeslaný osobou uvedenou v § 8 odst. 1 až 4 uvedeného zákona nebo pověřenou osobou, pokud k tomu byla pověřena, bude považován za podepsaný, ledaže jiný právní předpis nebo vnitřní předpis požaduje podpis více z uvedených osob.

25. Soud pro nadbytečnost neprovedl další navrhované důkazy, když měl s ohledem na dále uvedené právní posouzení věci skutkový stav za dostatečně zjištěný.

26. Na základě nesporných skutečností a provedeného dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu věci.

27. Mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem byla dne 6.2.2013 sjednána předmětná nájemní smlouva. Žalobce uplatnil právo na pokračování v nájmu sdělením doručeným žalovanému dne 6.11.2017. Žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu, která byla doručena žalobci do datové schránky dne 26.2.2020. Ve výpovědi nebyl uveden žádný důvod. Žalobce podal proti výpovědi námitky, které byly doručeny žalovanému do datové schránky dne 16.3.2020 a poštovní doporučenou zásilkou dne 17.3.2020 a zástupci žalovaného do datové schránky i poštovní doporučenou zásilkou dne 17.3.2020. Žalobce užíval jiné prostory ve stejném areálu ve vlastnictví žalovaného na základě nájemní smlouvy ze dne 19.10.2006 a uplatnil právo na pokračování v nájmu dopisem ze dne 16.4.2011. V dubnu 2012 spolu účastníci komunikovali ve věci dispozičních úprav předmětných prostor pro budoucí užívání žalobcem a s ním spolupracujícími osobami.

28. Právním posouzením zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

29. Mezi účastníky byla dne 6.2.2013 uzavřena nájemní smlouva, jíž přenechal žalovaný žalobci do užívání předmětné prostory za účelem provozování podnikatelské činnosti. V souladu s ustanovením § 3074 odst. 1 o.z. se nájem řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., zejména ustanovením § 2302 a násl. o.z., tj. zvláštními ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího podnikání.

30. Podle ustanovení § 2314 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu (odstavec 1). Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne (odstavec 2). Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (odstavec 3).

31. Žalovaný (pronajímatel) dal žalobci (nájemci) výpověď z nájmu, která byla žalobci doručena do datové schránky dne 26.2.2020. Žalobce vznesl proti výpovědi ve lhůtě do jednoho měsíce od doručení výpovědi námitky, které byly doručeny žalovanému do datové schránky dne 16.3.2020 a poštovní doporučenou zásilkou dne 17.3.2020 a zástupci žalovaného do datové schránky i poštovní doporučenou zásilkou dne 17.3.2020. Žalovaný nevzal poté do jednoho měsíce ode dne doručení námitek svou výpověď zpět. Žalobce podal žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi dne 25.5.2020, tedy ve lhůtě do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta žalovanému pro zpětvzetí výpovědi podle ustanovení § 2314 odst. 3 o.z.

32. Při přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání v řízení podle § 2314 odst. 3 o.z. se soud zabývá i otázkou zdánlivosti či absolutní neplatnosti výpovědi. Neoprávněná výpověď je i neplatná či zdánlivá výpověď bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu. Zjistí-li soud v řízení, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná či zdánlivá, rovněž žalobě vyhoví (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.8.2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017).

33. Předmětná nájemní smlouva mezi účastníky byla uzavřena na dobu určitou ode dne podpisu smlouvy, tj. od 6.2.2013, do 31.12.2017. Dále bylo sjednáno, že nájemce může sdělit pronajímateli nejpozději jeden měsíc před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán či prodloužen, svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období za podmínek dohodnutých touto smlouvou. V takovém případě se nájem prodlužuje na další pětileté období za podmínek dohodnutých touto smlouvou. Žalobce (nájemce) dříve než měsíc před skončením nájmu, a to sdělením doručeným žalovanému dne 6.11.2017, sdělil žalovanému svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období za podmínek dohodnutých smlouvou. Nájem se tím prodloužil na další pětileté období počínající 1.1.2018.

34. Soud se neztotožňuje s názorem žalovaného, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Z jednoznačného znění nájemní smlouvy nepochybně vyplývá, že byla sjednána na dobu určitou ode dne podpisu smlouvy (6.2.2013) do 31.12.2017. Současně bylo sjednáno oprávnění nájemce sdělit ve stanovené lhůtě před uplynutím uvedené doby svou vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období s tím, že se v takovém případě nájem prodlužuje na další pětileté období za podmínek dohodnutých smlouvou. Nelze souhlasit se žalovaným, že není jisté, kdy sjednaná doba nájmu uplyne. Není pochyb o tom, že a kdy den 31.12.2017 nastane. Nejde o situaci, kdy není jisté, že daný okamžik nastane. Nejisté je pouze to, zda nájemce uplatní své právo na pokračování v nájmu na další pětileté období. V případě, že nájemce toto právo uplatní, opět je jisté, že a kdy konec pětiletého období nastane. Poukazuje-li žalovaný, že nemá možnost prodloužení nájmu odmítnout, pak je třeba zdůraznit, že smlouva byla uzavřena mezi podnikateli, tj. profesionály, a obsah smlouvy je dán smluvní volností smluvních stran, a je věcí smluvních stran, obzvlášť jde-li o podnikatele, aby věnovali uzavření smlouvy náležitou pozornost. V této souvislosti nelze přehlédnout, že již v dubnu 2012 spolu účastníci komunikovali ve věci úpravy dispozice budoucích pronajímaných prostor a předmětná nájemní smlouva byla uzavřena až v únoru 2013. Nadto obdobné ujednání o délce trvání nájmu jako v předmětné nájemní smlouvě bylo uvedeno i v nájemní smlouvě uzavřené mezi účastníky dne 19.10.2006 a žalobce možnost prodloužení nájmu již dle uvedené nájemní smlouvy také využil. Obdobné ujednání v předmětné nájemní smlouvě proto nebylo pro žalovaného ani nové či překvapivé a žalovaný nájemní smlouvu obsahující uvedené ujednání uzavřel. Nelze souhlasit ani s tím, že smlouva je žalovaným nevypověditelná, neboť i v případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou má pronajímatel právo nájemní smlouvu vypovědět před uplynutím ujednané doby, protože však ve smlouvě nebylo sjednáno jinak (naopak bylo sjednáno, že nájemní vztah lze ukončit výpovědí ze zákonných důvodů), je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět před uplynutím ujednané doby pouze ze zákonem stanovených důvodů (srov. § 2309 o.z.).

35. Na výpověď nájmu uzavřeného na dobu určitou se vztahuje ustanovení § 2310 odst. 1 o.z., podle kterého ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

36. Protože mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou a ve výpovědi, kterou dal žalovaný (pronajímatel) žalobci (nájemci) nebyl uveden její důvod, je výpověď žalovaného (pronajímatele) ze dne 26.2.2020 podle ustanovení § 2310 odst. 1 o.z. neplatná.

37. Soud proto žalobě vyhověl, aniž se zabýval dalšími namítanými důvody neplatnosti či zdánlivosti výpovědi.

38. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Zcela procesně úspěšný žalobce má proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení. Náklady sestávají z odměny za zastupování advokátem za 7 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, vyjádření doručené soudu dne 16.9.2021, vyjádření ze dne 18.10.2021, účast na jednání před soudem dne 19.10.2021 a dne 11.11.2021 /přesahující 2 hodiny, tj. 2 úkony/) po 1.500 Kč (§ 7, § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), náhrady hotových výdajů za tytéž úkony právní služby po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), a z částky 2.646 Kč odpovídající 21 % dani z přidané hodnoty z odměny a paušálních náhrad (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o.s.ř.), tj. celkem 15.246 Kč. Žalobce sice doručil soudu dne 16.9.2021 dvě podání, soud však přiznal náhradu pouze za jeden úkon, neboť argumentace uvedená v podáních mohla být soustředěna do jednoho podání, a náklady na druhé podání tak nelze mít za účelné náklady uplatňování práva. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., platební místo podle § 149 odst. 1 o.s.ř.