17 Co 144/2025

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jaroslava Buriana a soudců JUDr. Ivany Tomkové a Mgr. Bc. Aleše Klempy ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta, sídlem Adresa advokáta proti žalované: právnická osoba sídlem adresa o vyklizení bytu, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu ve Znojmě ze dne 26. 3. 2025, č. j. 7 C 287/2023-106,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 8 107 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce Jméno advokáta, advokáta.

1. Okresní soud ve Znojmě (dále jen „soud prvního stupně“) rozhodl rozsudkem ze dne 26. 3. 2025, č. j. 7 C 287/2023-106, že žalovaná je povinna vyklidit bytovou jednotku č. číslo, byt, v budově č. p. číslo popisné, bytový dům, ve adresa, stojící na pozemku parcela č. číslo parcely spolu se spoluvlastnickým podílem v rozsahu číslo na společných částech budovy č. p. číslo popisné a pozemku parcela č. číslo parcely ve výši podílu číslo zapsaného na LV č. číslo LV u právnická osoba, na LV č. číslo LV pro obec Katastrální úřad, spolu se všemi, kdo v předmětném bydlí do jednoho měsíce od právní moci rozsudku (výrok I). Výrokem II byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku náklady řízení ve výši 32 819,60 Kč k rukám právního zástupce žalobce Jméno advokáta.

2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná, v němž namítá, že bytová jednotka, která je předmětem sporu, je chybně zapsána, žalobce není legitimním vlastníkem, jeho práva k nakládání s bytem jsou z důvodu chybného zápisu omezena. Pokud by chtěl žalobce bytovou jednotku prodat nebo použít jako zástavu, katastrální úřad by jej vyzval, aby zajistil v první řadě odstranění nedostatků v zápisu do katastru. Bez odstranění nedostatků v zápisu do katastru nemovitostí nemůže žalobce vykonávat vlastnická práva, soud prvního stupně vydal na základě chybného zápisu v katastru nemovitostí nesprávný rozsudek, který je zatížen vadou. Žalobce je omezen v právu nakládání s bytovou jednotkou, žalovaná nemůže nést odpovědnost za nezákonný zápis v katastru nemovitostí. Navrhla proto, aby odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil a vyzval žalobce k podání nové žaloby, jakmile dojde ke sjednání nápravy.

3. Žalobce se k odvolání žalované vyjádřil písemně s tím, že není zřejmé, co žalovaná soudu prvního stupně vytýká a zda má odvolání žalované požadované náležitosti. Dle názoru žalobce soud prvního stupně dospěl na základě provedeného dokazování ke správným skutkovým zjištěním a věc správně právně posoudil, pokud žalobě vyhověl. Žalobce je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník předmětné bytové jednotky v rozsahu, jak je na příslušném listu vlastnictví uvedeno, jeho vlastnictví je nezpochybnitelné a z oprávnění žalobce jako vlastníka vyplývá i oprávnění podat žalobu na vyklizení. Žalovaná se v předmětné bytové jednotce zdržuje protiprávně, bez právního důvodu, pokud by vlastnictví žalobce mělo být zpochybněno, musela by být v jiném řízení podána žaloba na určení, což se v daném případě nestalo. Žalovaná byla oprávněna předmětnou bytovou jednotku užívat za účelem bydlení své rodiny do 30. 6. 2023, ani přes výzvy bytovou jednotku nevyklidila, žalobci nepředala. Žaloba na vyklizení je podána po právu, neboť bytová jednotka je žalovanou užívána bez právního titulu a její užívání představuje zásah do vlastnického práva žalobce. Soud prvního stupně správně uzavřel, že žaloba je důvodná a žalobce proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil.

4. Krajský soud v Brně, jako soud odvolací, po zjištění, že odvolání žalované bylo podáno v zákonné lhůtě, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení a že směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně v celém jeho rozsahu, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

5. Odvolací důvody, o které žalovaná opřela své odvolání, lze podle názoru odvolacího soudu podřadit pod ustanovení § 202 odst. 2 písm. e), g) o. s. ř., tzn., že soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Skutečnosti, zakládající odvolací důvod ve smyslu § 205 odst. 2 písm. a) o. s. ř., které odvolací soud zkoumá z úřední povinnosti, nebyly odvolatelkou tvrzeny a odvolací soud je ze spisu nezjistil.

6. Z obsahu předloženého spisu se podává, že žalobou doručenou soudu prvního stupně (po jejím upřesnění a doplnění) se žalobce domáhal uložení povinnosti žalované vyklidit bytovou jednotku č. číslo byt, v budově č. p. číslo popisné obce Katastrální úřad, stojící na pozemku parcela č. číslo parcely spolu se spoluvlastnickým podílem v rozsahu číslo na společných částech budovy č. p. číslo popisné a pozemku parcela č. číslo parcely ve výši podílu číslo k celku, zapsanou u Katastrální úřad na LV č. číslo LV pro obec Katastrální úřad spolu se všemi, kdo v předmětném bytě bydlí, nejpozději do 15 dnů od právní moci rozsudku.

7. K odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že na základě kupní smlouvy ze dne 29. 7. 2022 uzavřené se žalovanou jako prodávající se stal výlučným vlastníkem předmětné bytové jednotky. V článku VIII kupní smlouvy se žalovaná zavázala, že žalobci bytovou jednotku se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi předá do 30. 6. 2023. Do doby předání byla žalovaná povinna hradit veškerá plnění související s užíváním bytové jednotky. Žalovaná svůj závazek z kupní smlouvy nedodržela, bytovou jednotku žalobci ke dni 30. 6. 2023 nepředala. Na výzvu žalobce k vyklizení reagovala tak, že mu zaslala přípis označený jako „odstoupení od kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ze dne 1. 12. 2023“. Žalobce prostřednictvím svého zástupce sdělil žalované, že odstoupení od kupní smlouvy považuje za neplatné a neúčinné, neuznává jej a žádá žalovanou, aby vyklidila předmětný byt a vyklizený jej žalobci předala nejpozději do 15. 12. 2023, kdy od 1. 7. 2023 užívá bytovou jednotku protiprávně, bez právního důvodu. Žalobce vyzval žalovanou, aby mu předala bytovou jednotku ve stavu obvyklého opotřebení, předala mu klíče od vstupních dveří bytu a domu, v němž se byt nachází. Rovněž žalobce vyzval žalovanou k vrácení všech finančních prostředků, které jí v mezidobí zapůjčil, a vyzval ji, aby uhradila veškeré náklady za služby spojené s užíváním bytu do 30. 6. 2023. Žalovaná reagovala tak, že sdělila zástupci žalobce dne 18. 12. 2023, že na odstoupení od uzavřené kupní smlouvy trvá a že byt nevyklidí. Za této situace žalobci nezbylo, než se vyklizení bytu domáhat po žalované soudní cestou, která stále byt se svojí rodinou obývá. Jakákoliv dohoda se žalovanou na termínu, kdy byt vyklidí a vyklizený žalobci předá, nebyla ze strany žalované dodržena, za užívání bytu žalovaná navíc nic žalobci nehradí. Ke smírnému vyřízení věci, jak bylo avizováno několikrát žalobcem v odvolacím řízení nedošlo, nedošlo k podpisu dohody o narovnání.

8. Žalovaná se k žalobě vyjádřila písemně a trvala na jejím zamítnutí. Popřela, že by měla jakékoliv závazky vůči žalobci před uzavřením kupní smlouvy. Žalobci byla známa skutečnost, že k prodeji bytu žalovaná přistupuje z důvodu řešení její finanční situace, čehož žalobce zneužil, stejně tak zneužil důvěry jednatelky žalované, kterou k němu jako bratranci měla. Žalobce žalovanou oslovil s výhodnější nabídkou, žalovaná však měla zájemce připraveného uhradit v hotovosti částka mil. Kč. Dále žalovaná namítla, že v době prodeje bytu až do dnešního dne je vlastnicí pozemku, který je nedílnou součástí bytové jednotky, platná právní legislativa neumožňuje, aby byla v bytovém domě zapsána bytová jednotka na jednoho vlastníka a pozemek náležející k bytové jednotce byl zapsán na jiného vlastníka. Žalovaná nechala připravit smlouvu na převod pozemku patřícího k bytu, k podpisu nedošlo z důvodů na straně žalobce, nedošlo ani k opravě elektroinstalace, neboť žalobce nedodal materiál, k čemuž se zavázal. Žalovaná považuje podanou žalobu za reakci na odstoupení od kupní smlouvy, které žalobci doručila.

9. Žalobce na vyjádření žalované reagoval podáním, v němž uvedl, že je nepochybně vlastníkem předmětné bytové jednotky č. číslo popisné v domě č. p. číslo popisné v rozsahu tak, jak je zapsána v katastru nemovitostí. Nedomáhá se vyklizení jiné bytové jednotky než té, u které je jako vlastník v katastru nemovitostí zapsán. Pokud žalovaná namítá, že část nemovitého majetku žalované nebyla kupní smlouvou ze dne 29. 7. 2022 převedena, jedná se o jednotku č. číslo popisné která je označena jako jiná nebytový prostor s podílem na společných částech domu a pozemku, která s podanou žalobou nesouvisí a nemá vliv na právní posouzení žaloby na vyklizení předmětné bytové jednotky č. číslo popisné 10. Soud prvního stupně po dokazování provedeném listinnými důkazy ve spise založenými (výpisem žalované z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl C vložka 117879, výpisem z katastru nemovitostí LV č. číslo LV, k. ú. adresa osvědčujícím vlastnické právo žalobce k bytové jednotce č. číslo popisné v budově č. p. číslo popisné, kupní smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne 29. 7. 2022, na základě níž se žalobce jako kupující a žalovaná jako prodávající dohodli na kupní ceně ve výši částka, kdy první část ve výši částka poukáže kupující do pěti pracovních dnů ode dne uzavření kupní smlouvy do úschovy advokáta tituly před jménem jméno FO, druhou část kupní ceny ve výši 350 000 Kč uhradí kupující nejpozději do pěti pracovních dnů ode dne povolení vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitostem a třetí část kupní ceny ve výši 350 000 Kč bude uhrazena prodávajícímu nejpozději do 31. 12. 2022. Dle článku VIII kupní smlouvy se žalovaná jako prodávající zavázala předat žalobci jako kupujícímu nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi do 30. 6. 2023. Do doby předání nemovitosti kupujícímu je prodávající povinna hradit veškerá plnění související s užíváním nemovitosti (služby) a odstoupením od kupní smlouvy učiněným dne 1. 12. 2023 žalovanou prostřednictvím své jednatelky jméno FO), jakož i účastnickým výslechem jednatelky žalované jméno FO, skutkově uzavřel, že žalobce je na základě kupní smlouvy ze dne 29. 7. 2022 výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti (bytové jednotky), kterou od žalované zakoupil za smluvní kupní cenu částka s tím, že v článku IV odst. 2 smlouvy byl sjednán způsob zaplacení a vypořádání kupní ceny, který zohledňoval, že na nemovitostech vázlo zástavní právo smluvní ve prospěch zástavního věřitele právnická osoba. a související zákaz zcizení a zatížení předmětné nemovitosti. Výlučné vlastnické právo pro žalobce bylo zapsáno v katastru nemovitostí s právními účinky zápisu ke dni 15. 8. 2022, v katastru nemovitostí nejsou zapsána žádná věcná práva zatěžující předmětné nemovitosti, žádné poznámky, plomby a upozornění, je tedy nepochybné, že došlo k vypořádání nároků původního zástavního věřitele. Podle článku VIII kupní smlouvy byla žalovaná oprávněna předmětnou bytovou jednotku užívat do 30. 6. 2023 a k tomuto datu byla povinna ji se všemi součástmi a příslušenstvím žalobci předat. Žalovaná svoji povinnost nesplnila, jednatelka společnosti se svými rodinnými příslušníky nadále předmětnou bytovou jednotku bez právního důvodu (titulu) užívá a brání realizaci vlastnického práva žalobce, čímž zasahuje do práv žalobce jako vlastníka.

11. Žalovaná namítla, že od uzavřené kupní smlouvy platně odstoupila z důvodu snížené kupní ceny, odstoupení od smlouvy adresovala dne 18. 12. 2023 právnímu zástupci žalobce. Odstoupení žalované od kupní smlouvy neshledal soud prvního stupně důvodným, jelikož možnost odstoupení od smlouvy nebyla ve smlouvě ujednána a tvrzený důvod žalované pro odstoupení od smlouvy – snížená kupní cena neshledal soud prvního stupně podstatným a závažným, kupní cena byla mezi účastníky řádně sjednána, byl smluvně upraven způsob jejího zaplacení a vypořádání. Žalovaná k odstoupení od kupní smlouvy přistoupila až poté, kdy byla žalobcem vyzvána k vyklizení nemovitosti.

12. Soud prvního stupně k odstoupení od kupní smlouvy žalovanou nepřihlédl, podanou žalobu na vyklizení shledal oprávněnou, neboť žalovaná předmětnou bytovou jednotku dlouhodobě (od 1. 7. 2023) užívá bez právního důvodu (titulu), žalobci neposkytuje žádná finanční plnění, nehradí platby za služby spojené s užívám bytu. Žalobce chce vykonávat své vlastnické právo, chce disponovat se svým nemovitým majetkem, soud prvního stupně proto napadeným rozsudkem žalobě zcela vyhověl a uložil žalované povinnost předmětnou bytovou jednotku vyklidit a vyklizenou předat žalobci do jednoho měsíce od právní moci rozsudku, kdy bylo přihlédnuto k tomu, že byt je užíván jednatelkou žalované spolu s rodinnými příslušníky.

13. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník účinný, od 1. 1. 2014, (dále jen „o. z.“), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

14. Podle ustanovení § 1042 o. z., vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

15. Vycházeje ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, který odvolací soud považuje za správný a úplný, pod citovaná zákonná ustanovení se odvolací soud zcela ztotožňuje se závěry soudu prvního stupně o důvodnosti podané žaloby na vyklizení předmětné bytové jednotky. Z důkazů provedených v řízení před soudem prvoinstančním bylo nepochybně prokázáno, že žalobce se na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanou dne 29. 7. 2022 stal výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti (bytové jednotky č. číslo popisné byt, v budově č. p. číslo popisné bytový dům, stojící na pozemku parc. č. číslo parcely spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku parc. č. číslo parcely pro obec adresa a k. ú. adresa), kterou od žalované zakoupil za smluvní kupní cenu ve výši částka, způsob zaplacení a vypořádání kupní ceny byl výslovně sjednán v článku IV odst. 2 kupní smlouvy. Podle kupní smlouvy byla žalovaná oprávněna předmětnou bytovou jednotku užívat do 30. 6. 2023, kdy v článku VIII smlouvy se zavázala, že nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím žalobci předá do 30. 6. 2023. Žalovaná tuto povinnost nesplnila, jednatelka žalované jméno FO se svými rodinnými příslušníky nadále bytovou jednotku bez právního důvodu užívá a žalobci za její užívání neposkytuje žádné finanční plnění. Poté, kdy byla žalovaná vyzvána žalobcem k vyklizení nemovitosti, žalovaná prostřednictvím své jednatelky jméno FO dne 1. 12. 2023 zaslala žalobci přípis označený jako odstoupení od smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem s tím, že prodej bytové jednotky byl na základě kupní smlouvy realizován nikoliv za cenu obvyklou. Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce zaslal žalované dne 7. 12. 2023 přípis, v němž jí sděluje, že považuje odstoupení od smlouvy za neplatný právní úkon, za nedůvodné a opětovně vyzval žalovanou, aby byt vyklidila a vyklizený žalobci předala nejpozději do 15. 12. 2023, uhradila veškeré náklady spojené s užíváním bytu do 30. 6. 2023 a vrátila žalobci poskytnuté finanční zápůjčky.

16. Odvolací soud stejně jako soud prvního stupně nepovažuje odstoupení od kupní smlouvy učiněné žalovanou dne 1. 12. 2023 za platné a účinné (§ 2001 o. z.), neboť účastníci si možnost odstoupení od smlouvy nesjednali v kupní smlouvě a nejednalo se ze strany žalobce o podstatné porušení povinností vyplývajících z kupní smlouvy, pro které by žalovaná byla oprávněna od kupní smlouvy odstoupit. Žalobce splnil veškeré povinnosti kupujícího, k nimž se v kupní smlouvě zavázal, sjednanou kupní cenu beze zbytku žalované uhradil, v katastru nemovitostí bylo vlastnické právo ve prospěch žalobce zapsáno s právními účinky zápisu ke dni 15. 8. 2022, nejsou zde zapsána žádná věcná práva zatěžující předmětné nemovitosti, žádné poznámky, plomby a upozornění.

17. Soud prvního stupně nepochybil, pokud uzavřel, že podaná žaloba na vyklizení nemovitosti je důvodná, žalovaná od 1. 7. 2023 předmětnou bytovou jednotku užívá bez právního důvodu, resp. jednatelka žalované jméno FO se svými rodinnými příslušníky, za užívání bytu žalobci neposkytuje žádné finanční plnění a brání realizaci vlastnického práva žalobce, čímž zasahuje neoprávněně do jeho práv a brání mu nakládat s bytovou jednotkou, jejímž je vlastníkem.

18. Soud prvního stupně své rozhodnutí založil na relevantních důkazech, odůvodnil je srozumitelně a logicky a vypořádal se se všemi argumenty účastníků, které byly z pohledu uplatněné právní normy pro rozhodnutí ve věci významné.

19. Odvolací soud proto napadený rozsudek soudu prvního stupně, jímž byla žalované uložena povinnost vyklidit bytovou jednotku tak, jak je konkrétně specifikována ve výroku I, jako věcně správný dle § 219 o. s. ř. potvrdil, včetně souvisejícího výroku II o nákladech řízení, když náklady řízení účelně vynaložené úspěšným žalobcem byly soudem prvního stupně vypočteny ve správné výši.

20. S ohledem na výsledek odvolacího řízení je dle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. na straně úspěšného žalobce dáno právo na náhradu účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení, které spočívají v odměně advokáta dle § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, a to za dva úkony právní služby po 2 300 Kč, ke dvěma úkonům právní služby učiněným v odvolacím řízení (vyjádření žalobce k odvolání žalované a účast na jednání odvolacího soudu dne 2. 6. 2026) přísluší dvě paušální náhrady hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhrada za promeškaný čas ve výši 1 200 Kč, tj. osm půlhodin po 150 Kč dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu. Po navýšení odměny a náhrad hotových výdajů o 21 % DPH (§ 137 o. s. ř.) činí náklady odvolacího řízení úspěšného žalobce částku 8 107 Kč, které uložil odvolací soud zaplatit žalované tak, jak je uvedeno ve výroku II tohoto rozsudku. Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání k Nejvyššímu soudu ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení prostřednictvím soudu, který rozhodoval v prvním stupni.