17 Co 28/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jaroslava Buriana a soudců JUDr. Ivany Tomkové a Mgr. Bc. Aleše Klempy ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem tituly před jménem se sídlem adresa proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozený dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky se sídlem Adresa advokátky o přiměřenou slevu z kupní ceny, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu ve Vyškově ze dne 24. 10. 2023, č. j. 10 C 49/2018-364, I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výrocích II, III. V potvrzuje.II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku VI mění tak, že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobkyni náklady řízení v částce 126 549 Kč, ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , tituly před jménem, , jméno zástupce zainteresované osoby, , advokáta se sídlem v , adresa, .III. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku VII mění tak, že žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Vyškově náklady řízení vzniklé státu v částce 21 821,30 Kč ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.IV. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku VIII mění tak, že výše nákladů řízení vzniklých státu, které jsou žalovaní povinni společně a nerozdílně nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Vyškově, činí 5 663,10 Kč, přičemž žalovaní již tuto svoji povinnost splnili formou úhrady zálohy na znalečné.V. Usnesení soudu prvního stupně ze dne , datum, , č. j. 10 C 49/2018-383 se zrušuje.VI. Žalovaným oprávněným společně a nerozdílně bude vrácena částka 9 336,90 Kč ze složené zálohy na znalečné z účtu Okresního soudu ve Vyškově ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Okresní soud ve Vyškově („dále jen soud prvního stupně“) rozhodl rozsudkem ze dne , datum, , č. j. 10 C 49/2018-364 („dále jen rozsudek soudu prvního stupně“) tak, žeI. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni 76 310 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá, aby žalovaní společně a nerozdílně zaplatili žalobkyni částku 425 690 Kč, se zamítáIII. Žaloba o zaplacení částky 71 964 Kč, se zamítá.IV. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni 1 500 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.V. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá, aby žalovaní společně a nerozdílně zaplatili žalobkyni částku 8 500 Kč, se zamítá.VI. Žalobkyně je povinna nahradit žalované 1. a žalovanému 2. společně a nerozdílně náklady řízení k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátky se sídlem ve , adresa, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku ve výši 138 096 Kč.VII. Žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Vyškově zálohované náklady řízení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku ve výši 16 861,80 Kč a dále ve výši, kterou soud určí v následném samostatném usnesení.VIII. Žalovaná 1. a žalovaný 2 jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Vyškově zálohované náklady řízení do tří dnů od právní moci usnesení, kterým soud náklady určí.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně obsáhlé odvolání, ve kterém připomenula, že svůj nárok na slevu z kupní ceny uplatnila v souladu se závěry znaleckého posudku , jméno zástupce zainteresované osoby, jehož závěry soud bagatelizoval a popřel, a to pouze na základě znaleckého posudku , jméno FO, zaniklo znalecké oprávnění ke dni , datum, . Skryté vady nemovitosti, v důsledku kterých požaduje slevu z kupní ceny, nevychází z běžného opotřebení vlivem životnosti objektu, případně jeho jednotlivých konstrukcí, ale tyto nelze běžně předpokládat a prodávající ji tak uvedli v omyl. Žalobkyně se pak obsáhle vyjádřila k jednotlivým vytknutým vadám a jejím hodnocením soudem, k čemuž uvedla následující: k vadám střechy poukázala na zejména svědeckou výpověď , jméno FO, , který potvrdil, že střecha byla ve špatném stavu, jelikož se na ní nacházely rozlepené spoje po celé její ploše, asfaltové pásy nebyly správně slepeny a zatmeleny a dle tohoto svědka oprava nebyla možná pouhým přelepením pásu, ale pásy se musely přetavit, zatmelit a poklást novou vrstvou. Soud však vycházel ze závěrů , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce, který střechu neviděl ani v původním ani opraveném stavu a vycházel pouze z pár fotografií ve spise založených. Ke stropu v prvním patře žalobkyně uvedla, že z jí doložených fotografií je zřejmé obnažení železobetonových panelů a desek hurdisek, což znalec , tituly před jménem, , jméno FO, nepotvrdil, přičemž toto jeho vyjádření svědčí o neznalosti spisu. Podle žalobkyně s ohledem na zatečení mezi hurdisky nebylo možné pouze strop omítnout, ale bylo třeba strop zabezpečit sádrokartonovou konstrukcí. Tyto tvrzené skutečnosti žalobkyně dle svého názoru prokázala příjmovými stvrzenkami vystavenými , jméno FO, . Soud však tyto předložené písemné důkazy bez rozumného důvodu opomíjí a přejímá závěry znalce, který vycházel pouze z obecného postupu při opravách poškozených omítek. K elektroinstalaci žalobkyně uvedla, že pověřeným pracovníkem , jméno FO, bylo v roce 2017 konstatováno, že tato neodpovídá aktuálním bezpečnostním požadavkům a pro dnešní přístroje je zcela nevyhovující. V elektroinstalaci se vyskytovaly další závady, přičemž bylo nezbytné celou elektroinstalaci udělat znovu za účelem získání revizní zprávy. Za opravu žalobkyně vynaložila částku 136 048 Kč. Podle žalobkyně svědecká výpověď pana , jméno FO, byla podrobná a přesvědčivá. Znalec opětovně viděl pouze fotografie, a přesto závěry svědka , jméno FO, zpochybňuje. Závěry znalce k otázce elektroinstalace jsou ve vztahu k závěrům svědka , jméno FO, vytržené z kontextu daného případu a nemělo by k nim být přihlíženo. K plynovému kotli a ohřívače vody , název, žalobkyně poukázala na revizní zprávu technika , jméno FO, , který stav plynového kotle prověřoval a disponuje patřičným osvědčením k revizi plynových zařízení a jedná se tedy o osobu odborně způsobilou, jejíž závěry by neměly být, a to ani soudním znalcem zpochybňovány. Zpráva technika , jméno FO, byla zcela přehlížena, plynový kotel byl v roce 2017 na hranici své životnosti a nastalá situace tedy vyžadovala výměnu za kotel nový, a to i výměnu ohřívače vody. K vlhkým stěnám v suterénu domu a vadě hydroinstalace žalobkyně poukázala na skutečnost, že v roce 2017 při koupi nemovitosti byla vlhká pouze jedna stěna v suterénu, která dle žalovaných byla odůvodněna pouze prasklou trubkou, která již byla opravena. Tato skrytá vada se v čase výrazně zhoršovala a vlhkost se začala rozšiřovat. Sám znalec , tituly před jménem, , jméno FO, uvedl ve své výpovědi, že takto vlhká stěna není následkem prasklé trubky, ale vadou hydroizolace, která se projevuje vzlínáním vlhkosti zespod stěny směrem nahoru. Znalec potvrdil, že se jednalo o skrytou vadu. K topné soustavě žalobkyně uvedla, že nefunkčnost topné soustavy doložila zprávou technika, fakturu za realizované plnění a toto bylo rovněž podpořeno v rámci výslechu svědka , jméno FO, . K dlažbě v předsíni a přístavku na popelnice uvedla, že z titulu těchto vad žádnou finanční částku nepožadovala. Žalobkyně ve svém odvolání dále poukázala na procesní vadu spočívající v použitelnosti závěru , tituly před jménem, , jméno FO, , který sice v době zpracování znaleckého posudku znalcem zapsaným v seznamu znalců byl, avšak ještě při soudním jednání, v jehož rámci vypovídal jako svědek, průkaz znalce odevzdal. Žalobkyně s ohledem na judikaturu Nejvyššího soudu a konstatovala, že rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Žalobkyně připomenula, že v posuzované věci bylo na soudu, a nikoliv na znalci, aby na základě své úvahy učinil právní závěr o výši přiměřené slevy ze sjednané ceny tak, aby odpovídala povaze a rozsahu vad. Výsledná výše slevy musí vycházet z komplexního hodnocení specifických okolností každého případu. Žalobkyně dále podrobila kritice závěry znalce , tituly před jménem, , jméno FO, a jeho výpověď. Opakovaně zdůraznila, že skutečnost, že znalci zaniklo po podání písemného znaleckého posudku znalecké oprávnění, je významný zásah do provedeného dokazování, respektive následného hodnocení takto provedených důkazů. Kriticky se vyjádřila rovněž i k závěrům znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl v dané věci rovněž ustanoven znalcem, kde dle jejího názoru tento znalec překročil znalecký úkol. Žalobkyně v závěru uvedla, že podstata celého sporu netkví ve skutečnosti, že stavba vykazovala vzhledem ke svému stáří určité vady, ale v tom, že o těchto zásadních vadách nebyla ze strany žalovaných informována a dům byl prezentován jako způsobilý a bezpečný k okamžitému nastěhování. Při znalosti skutečného stavu nemovitosti by kupní smlouvu za cenu , částka, neuzavřela, neboť následně v průběhu téměř roční rekonstrukce a oprav vynaložila dalších více jak 800 000 Kč, aby se s rodinou do domu mohla nastěhovat. Žalované opakovaně vyzývala k jednání, ti to však odmítli. Žalobkyně poukázala na to, co je možno dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu považovat za zjevné vady, připomenula, že za účelem uplatnění slevy z kupní ceny si nechala zpracovat znalecký posudek, dle jejího názoru jakýkoliv další postup v ověřování pravdivosti doporučení řemeslníků nelze po ní spravedlivě požadovat. V řízení předložila množství konformních a neodporujících si důkazů, k nim však nebylo soudem prvního stupně přihlédnuto a nad tyto byl slepě postaven znalecký posudek, k jehož obsahu uplatnila řadu námitek, které nebyly v řízení vyvráceny. V závěru poukázala na nesrovnalosti v odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně a navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně kromě výroku I zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

3. Žalovaní ve svém písemném vyjádření k odvolání žalobkyně uvedli, že předmětná budova domu byla postavena v roce 1974 a oni ji koupili se zahradou v roce 1983. Po dobu jejich bydlení dům prošel částečnou rekonstrukcí, která zahrnovala zateplení domu, výměnu oken a dveří, rekonstrukci střechy, výměnu obkladů v koupelnách a novou kuchyňskou linku. O stáří domu i rozsahu rekonstrukce byla žalobkyně z jejich strany podrobně informována, což i sama v žalobním návrhu potvrdila. Žalobkyni byla dle žalovaných předána veškerá stavebně technická dokumentace domu a rovněž jí byly předány veškeré doklady, záruční listy a revizní zprávy od technických zařízení v domě. Žalovaní vyslovili názor, že žalobkyně trpí důkazní nouzí, jak ohledně prokázání existence jakékoliv skryté vady, tak i ohledně nákladů na jejich přípravné opravy. Výši kupní ceny si žalobkyně s nimi dojednala a s její výší po podrobné prohlídce nemovitosti souhlasila. Žalovaní vyslovili názor, že nemovité věci byly před zásahy žalobkyně ve stavu, jenž naprosto nebránil běžnému užívání. Tvrzení uváděná v žalobě žalovaní označili za ryze účelová. Žalovaní uvedli, že ikdyž jsou nadále přesvědčeni, že nároky žalobkyně jsou zcela neoprávněné, přesto se rozhodli s ohledem na své silné psychické vyčerpání sporem akceptovat svoji povinnost k částečné úhradě žalobkyni ve výši 76 310 Kč. Žalovaní navrhli potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.

4. Odvolací soud posoudil odvolání žalobkyně jako včas podané, podané osobou oprávněnou k podání odvolání, jako přípustné a řádné (§ 204 odst. 1, § 201, § 202 odst. 2 a contrario, § 205 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu – dále již jen o.s.ř.). Ve svých důvodech je odvolání žalobkyně podřaditelné pod ustanovení § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř., tedy, že soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Skutečnosti zakládající odvolací důvod uvedený v ustanovení § 205 odst. 2 písm. a) o.s.ř., které zkoumá soud z úřední povinnosti, nebyly ze spisu zjištěny a v odvolání žalobkyně nebyly namítány.

5. Odvolací soud přezkoumal odvoláním napadený rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích II, III, V až VIII, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné. Dle názoru odvolacího soudu soud prvního stupně ve věci provedl odpovídající a dostačující dokazování a z provedených důkazů učinil zcela logická skutková zjištění, která pak také správně právně posoudil.

6. Z obsahu spisu bylo zjištěno, že žalobkyně se žalobou podanou u soudu prvního stupně domáhala uložení povinnosti žalovaným zaplatit jí částku , částka, jako přiměřenou slevu z kupní ceny a dále částky 81 964 Kč z titulu náhrady škody. Žalobkyně poukazovala na skutečnost, že se žalovanými dne , datum, uzavřela kupní smlouvu ohledně převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. , číslo parcely, jehož součástí je budova č. p. , číslo popisné, rodinný dům ve , adresa, v části obce , adresa, a k pozemku – zahrada parc. č. , číslo parcely, za kupní cenu , částka, Po faktickém předání nemovitosti žalobkyni dne 4. 6. 2017 se na domě objevila řada skrytých vad, které si vyžádaly rozsáhlé rekonstrukce. Žalobkyně tvrdila, že žalovanými byla ujištěna, že na dané nemovitosti neváznou žádné právní ani faktické vady, s výjimkou případných drobnějších vad zjevně viditelných při osobní prohlídce. Žalobkyně poukázala na skutečnost, že nemovitost prodělala v roce 2015 částečnou rekonstrukci a byla nabízena ke koupi jako objekt vhodný ihned k nastěhování. Žalobkyně jednotlivé vady a náklady na jejich odstranění vymezila takto:- vadná střecha, kterou do rodinného domu zatéká, náklady vyčísleny na opravu střechy částkou 70 116 Kč (dále také jen „vada střechy“),- poničené stropy z důvodu dlouhodobého zatékání, náklady vyčísleny částkou 73 693 Kč (dále též jen „poničené stropy“),- poničené omítky z důvodu dlouhodobého zatékání, vyčíslená částka 124 380 Kč (dále též jen „poničené omítky“),- zvednutí dlažby v předsíni z důvodu dlouhodobého zatékání (dále též jen „zvednutí dlažby“),- vlhké stěny suterénu domu (dále též jen „vlhké stěny suterénu domu“),- opadávání dlaždic u přístřešku na popelnice (dále též jen „opadání dlaždic u přístřešku“),- vadná elektroinstalace v celém domě, náklady vyčísleny částkou 96 112 Kč (dále též jen „vadná elektroinstalace“),- vadná topná soustava v havarijním stavu, vyčíslené náklady 92 639 Kč (dále též jen „vadná topná soustava“),- nefunkční kotel a ohřívač vody, vyčíslené náklady 35 000 Kč (dále též jen „nefunkční kotel a ohřívač vody“),- vadná vodoinstalace s nutnou výměnou některých rozvodů vody, náklady vyčísleny částkou 22 410 Kč (dále též jen „vadná vodoinstalace“),- jističová skříň neodpovídá normám ČSN (dále též jen „jističová skříň“),- poškozena výmalba v horním patře domu z důvodu dlouhodobého zatékání, náklady vyčísleny částkou 6 490 Kč (dále též jen „poškozena výmalba v horním patře domu“),7. Žalobkyně poukázala dále na skutečnost, že obvyklá cena předmětné nemovitosti dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , právnická osoba, , který si nechala zpracovat, činila , částka, , tedy o 502 000 Kč cenu nižší, než ve skutečnosti žalovaným uhradila. Žalovaná částka 81 964 Kč žalovaná z titulu náhrady škody představovala nájemné, které musela hradit za pobyt v původním bydlení na adrese , adresa, , když se do zakoupené nemovitosti po dobu devíti měsíců nemohla nastěhovat, neboť musela provádět rekonstrukci domu. Náklady na toto nájemné činily 71 964 Kč a zbývající částka 10 000 Kč představovala náklady vynaložené na znalecký posudek, který si nechala ve věci zpracovat.

8. Žalovaní se žalobkyní uplatněnými nároky nesouhlasili, poukazovali na stáří domu, na rekonstrukce, kterými dům za jejich vlastnictví prošel, na skutečnost, že žalobkyně byla o stáří domu i rozsahu rekonstrukcí z jejich strany podrobně informována. Opakovaně tvrdili, že žalobkyni předali veškerou dokumentaci, záruční listy a revizní zprávy k domu. Žalovaní připustili, že do nemovitosti dříve zatékalo, přičemž po tom zůstaly viditelné stopy na chodbě a v koupelně v prvním patře, střecha byla rekonstruovaná společností , právnická osoba, . Stopy po zatékání byly zcela nepřehlédnutelné. Střecha byla od roku 2014 po opravě zcela v pořádku. S vlhkými omítkami v suterénu byla žalobkyně seznámena a tyto byly zcela evidentní při prohlídce. Žalobkyně byla dle žalovaných rovněž upozorněna na skutečnost, že do kuchyně není zavedena teplá voda. Elektroinstalace a jističová skříň odpovídala stáří nemovitosti a bojler byl nainstalován odbornou firmou v roce 2002, s čímž byla rovněž žalobkyně seznámena. V roce 2016 navíc byla provedena revize a technik konstatoval, že zařízení je v naprostém pořádku. V roce 2002 bylo v předmětném domě vyměněno i topení. Topná soustava sice odpovídala svému stáří, nicméně byla plně funkční a plně funkční byl i plynový kotel. Svému stáří odpovídala rovněž i vodoinstalace v domě, nicméně i tato byla plně funkční. Žalovaní předložený znalecký posudek žalobkyní označili za neobjektivní.

9. Soud prvního stupně ve věci provedl obsáhlé dokazování, k důkazu přečetl listiny blíže specifikované pod bodem 4 odůvodnění rozsudku, ve věci nechal zpracovat revizní znalecký posudek znaleckou kanceláří , právnická osoba, ., vyslechl zpracovatele znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , nechal zpraovat uanlecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , vyslechl svědky , jméno FO, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , a poté dospěl k závěru, že žaloba je částečně důvodná. S ohledem na závěry znaleckého posudku soud prvního stupně dospěl k závěru, že vadná střecha, poničené omítky a vadná elektroinstalace, částečně nefunkční kotel a ohřívač vody a poškozené výmalba v horním patře doma jsou skrytou vadou, zvednutí dlažby, vlhké stěny v suterénu domu a odpadání dlaždic u přístřešku jsou také vadami, avšak vadami zjevnými a poničené stropy, vadná topná soustava, vadná vodoinstalace a jističová skříň vadou nejsou (v rozsahu tvrzeném žalobkyní). Právně věc soud prvního stupně podřadil pod ustanovení občanského zákoníku, která podrobně pod body 16 až 20 odůvodnění svého rozsudku citoval. Soud prvního stupně v souladu se závěry revizního znaleckého posudku zpracovaného společností , právnická osoba, . dospěl k závěru, že žalobkyni za skryté vady na nemovitosti přísluší sleva z ceny v podobě účelně vynaložených nákladů na odstranění těchto skrytých vad. Za účelem zjištění obvyklé ceny na odstranění skrytých vad soud prvního stupně ustanovil znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který tuto obvyklou cenu stanovil a k věci byl také vyslechnut.

10. Soud prvního stupně poté stanovil přiměřenou slevu z kupní ceny na částku 76 310 Kč, která spočívá v nákladech na odstranění vad, a to v rozsahu uvedení do funkčního stavu. Soud prvního stupně dále konstatoval, že zjevnými vadami byly zvednutí dlažby, vlhké stěny v suterénu, opadání dlaždic u přístřešku. Dle soudu prvního stupně za náklady na odstranění těchto vad, které byly zjevné při převzetí domu, nelze pak po žalovaných požadovat slevu z ceny. Dle soudu prvního stupně žalobkyně neprokázala, že dům měl vady – poničené stropy, vadná topná soustava, vadná vodoinstalace a jističová skříň. Soud prvního stupně uzavřel, že doplnění dokazování revizním znaleckým posudkem a znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, bylo prokázáno, že žalovaná částka neodpovídá povaze ani rozsahu vad a že bylo nutné řešit situaci náhradním bydlením. Žádná z prokázaných skrytých vad nebyla takového rozsahu, že by neumožňovala – byť krátkodobě méně komfortní – bydlení v domě. Nárok na náhradu škody ve výši 71 964 Kč shledal soud prvního stupně jako nedůvodný. Nárok na úhradu nákladů za zpracovaný znalecký posudek ve výši 10 000 Kč shledal soud prvního stupně opodstatněný pouze co do částky 1 500 Kč. V závěru odůvodnění rozsudku soud prvního stupně zdůvodnil výroky o náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem a ve vztahu k státu. S bližším odvolací soud odkazuje na podrobný rozsudek soudu prvního stupně, který byl účastníkům řízení doručen a tito jsou s jeho obsahem seznámeni.

11. Předmětem řízení byla žalobkyní požadovaná sleva z kupní ceny jí zakoupené nemovitosti od žalovaných, a to s ohledem na údajné skryté vady, které po koupi a převzetí nemovitosti vyšly najevo a s tím související náhrada škody. Soud prvního stupně se podrobně zabýval jednotlivými vadami, které žalobkyně žalovaným vytkla, přičemž s ohledem na provedené důkazy a na závěry revizního znaleckého posudku správně vyhodnotil, které vady lze považovat za skryté vady a které jako zjevné. Odvolací soud se se závěry soudu prvního stupně v této otázce hodnocení vad ztotožnil a rovněž tak se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, jakým způsobem je v daném případě třeba určit výši slevy za skryté vady, a to v podobě nákladů účelně vynaložených na odstranění vad. Ze závěrů revizního znaleckého posudku zcela jednoznačně vyplynulo, že vady, byť skryté, které žalobkyně žalovaným vytkla, byly vadami odstranitelnými, a to způsobem, který stanovil revizní znalecký posudek, za cenu, která byla rovněž znalcem stanovena. Odvolací soud má za to, že náklady, které žalobkyně musela vynaložit na opravu těchto skrytých vad na jejich odstranění jsou ekvivalentem plnění, které žalobkyně žalovaným poskytla a za něž by se jí mělo dostat odpovídající plnění v podobě funkčních prvků zakoupené nemovitosti. Dle názoru odvolacího soudu nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalobkyně kupovala od žalovaných nemovitost, která byla vystavěna před 43 lety od uzavření kupní smlouvy, tudíž zcela důvodně musela předpokládat, a to i bez hlubších odborných znalostí, že určité stavební prvky nemovitosti, jako vodoinstalace, topení, elektroinstalace, izolace jsou v podstatě na pokraji své životnosti a budou vyžadovat zásadnější rekonstrukci. Nicméně žalobkyně mohla důvodně očekávat s ohledem na inzerci nemovitosti, že je způsobilá k okamžitému nastěhování a že tyto základní prvky budou funkční. Naopak žalobkyně nemohla důvodně očekávat, že tyto stavebně technické prvky v nemovitosti budou splňovat technické parametry a normy dle současné platné úpravy. Jestliže se žalobkyně po dohodě s jednotlivými řemeslníky a techniky rozhodla pro zásadní rekonstrukci nemovitosti, pak jí vynaložené náklady na tuto rekonstrukci nelze považovat jako adekvátní slevě z ceny.

12. S ohledem na skutečnost, že soud prvního stupně při svém rozhodování vycházel ze závěrů revizního znaleckého posudku zpracovaného znaleckou kanceláří , právnická osoba, ., jakož i z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, , kterého soud prvního stupně vyslýchal jako znalce, byť již v době jeho výslechu znalcem nebyl, považuje odvolací soud za nezbytné uvést, že ve skutečnosti, že , tituly před jménem, , jméno FO, již v době svého výslechu nebyl znalcem, nepovažuje za vadu řízení, která by měla vliv na správnost rozhodnutí soudu prvního stupně. Soud prvního stupně v dané věci nerozhodoval pouze na základě revizního znaleckého posudku a výslechu znalců, ale na základě listinných důkazů, jakož i výpovědí řady svědků, řádně tyto svědecké výpovědi i listinné důkazy zhodnotil a také řádně zdůvodnil, proč neakceptoval závěry znaleckého posudku předloženého žalobkyní a proč přiznal vyšší váhu znaleckým posudkům zpracovaných ve věci než odborným vyjádřením, která žalobkyně k prokazování vad předložila. K námitce žalobkyně, že soud prvního stupně přecenil závěry znaleckého posudku, aniž by zohledňoval odborná vyjádření řemeslníků a techniků, kteří stav nemovitosti viděli a na odstraňování vad se podíleli, odvolací soud uvádí, že aniž by snižoval odbornou úroveň těchto řemeslníků a techniků, závěry znaleckého posudku mají zcela nepochybně vyšší váhu, když navíc, jak bude uvedeno níže, vystavené odborné zprávy byly velmi obecné, dostatečným způsobem nezachycující objektivní stav, přičemž nelze rovněž přehlédnout i určitou zainteresovanost těchto řemeslníků na odstraňování těchto vad formou komplexní rekonstrukce jednotlivých prvků. Oba znalecké posudky zpracované ve věci i výpovědi slyšený znalců považuje odvolací soud za přesvědčivé a pro rozhodnutí zcela použitelné.

13. K vytknuté vadě střechy je třeba uvést, že nutnost její celkové rekonstrukce žalobkyně prokazovala zejména svědeckou výpovědí , jméno FO, , který měl na zakázce osobně pracovat, měl stav střechy před opravou vidět, nicméně z žádných dalších důkazů nezbytnost celkové rekonstrukce střechy nevyplývá, naopak ze založené fotografie, kterou žalobkyně předložila, je dle znalce možná oprava v takovém rozsahu, jak znalec vymezil. Jestliže soud prvního stupně svůj závěr o rozsahu nezbytnosti provedení oprav střechy postavil na závěrech znaleckého posudku za situace, kdy kromě výpovědi svědka , jméno FO, a předložené fotografie, kterou znalec posoudil, nejsou žádné další žalobkyní navrhovány důkazy, jimiž by byla prokázána nezbytnost celkové rekonstrukce střechy, pak soudu prvního stupně v jeho postupu a hodnocení důkazů nelze ničeho vytknout.

14. Ve vadě spočívající v poničených omítkách stropu v prvním patře a obnažení železobetonových konstukcí a desek hurdisek je třeba uvést, že žalobkyní tvrzený rozsah nezbytných oprav stropních konstrukcí je pouze v rovině jejího tvrzení. Že by bylo nezbytné s ohledem na zatečení vody mezi hurdisky strop zabezpečit sádrokartonovou konstrukcí, z žádných listinných ani jiných důkazů nevyplývá. Navíc i bez jakýchkoli hlubších odborných znalostí je možno uzavřít, že smyslem stropních konstrukcí pro uchycení sádrokartonových podhledů není zabezpečení samotných nosných konstrukcí stropu. Náklady nezbytné na odstranění vad poničeného stropu tak byly znalcem řádně vypočteny.

15. K vadné elektroinstalaci odvolací soud uvádí, že se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že odstranění vad elektroinstalace nebylo třeba řešit v takovém rozsahu, jak žalobkyně učinila. Je zcela logické, že elektroinstalace, která byla instalována před 43 lety, nemůže odpovídat současným požadavkům na technické normy, a že taková instalace může být pro dnešní přístroje nevyhovující. Nicméně v této skutečnosti nelze spatřovat skrytou vadu, žalobkyni nelze přiznat důvodnost s jejím nárokem na úhradu nákladů, které vynaložila na celkovou rekonstrukci elektroinstalace. Jestliže bylo možno, jak uvedl znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , provést opravu elektroinstalace tak, aby byla funkční, s podstatně nižšími náklady, pak lze žalobkyni přiznat slevu z ceny pouze v podobě takto vynaložených nákladů.

16. K vadě spočívající v nefunkčnosti plynového kotle a ohřívače vody , název, a k poukazu žalobkyně na zprávu revizního technika , jméno FO, odvolací soud uvádí, že zpráva , jméno FO, ze dne , datum, v případě plynového kotle pouze konstatuje, že kotel je velmi opotřebený, možnost vzniku závad a poruch ohrožujících životy lidí a majetku, nicméně z této zprávy není vůbec zřejmé, jaké vady předmětný kotel vykazuje. Z této zprávy tedy nelze dovodit, že by kotel byl neopravitelný, že by jej bylo třeba vyměnit za nový. V této souvislosti je třeba zmínit, že z žádných žalobkyní doložených listinných dokladů či svědeckých výpovědí nevyplývá, že by bylo nutno přistoupit k výměně všech rozvodů rozvodů topení. Je však zcela logické, že pokud se žalobkyně rozhodla v nemovitosti instalovat kondenzační kotel, že s ohledem na způsob vytápění tímto kondenzačním kotlem bylo třeba změnit i celou topnou soustavu. Nicméně náklady vynaložené na rekonstrukci celé topné soustavy nelze přičítat k tíži žalovaným. Jestliže tedy znalec posoudil, že kotel bylo možno opravit a vyčíslil částku, za jakou by bylo možno tuto opravu zrealizovat, pak lze žalobkyni přiznat pouze částku představující náklady na opravu tohoto kotle. Jestliže kotel byl s ohledem na svůj věk na hranici životnosti, pak žalobkyně si při koupi nemovitosti této skutečnosti musela být vědoma. Obdobné závěry lze učinit i k plynovému ohřívači vody , název, , kdy ze zprávy , jméno FO, ze dne , datum, nevyplývá, že by tento ohřívač nebyl provozu schopný, případně opravitelný.

17. Pokud se jedná o vadu spočívající ve vlhkých stěnách suterénu domu, pak ohledně této vytknuté vady se odvolací soud ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že se v daném případě se jedná o vadu zjevnou, neboť tato vada byla při převzetí nemovitosti žalobkyní zcela zřejmá, žalobkyně tedy zcela evidentně byla s touto vlhkostí srozuměna. Navíc žalobkyně si při koupi nemovitosti musela být vědoma stáří nemovitosti i při běžné laické opatrnosti a za pomoci odborného pracovníka, kterého si před koupí nemovitosti k její prohlídce přibrala, jí muselo být zřejmé, že vlhkost suterénu se na zdích skutečně nachází. Rozsah a ujištění žalovaných, že důsledkem vlhkosti je prasklá a opravená vodovodní trubka, mohla zachytit v předávacím protokole. Nic takového však žalobkyně neučinila.

18. K vytknuté vadě spočívající ve zdvihnuté dlažbě v předsíni a opadávání dlaždic v přístřešku není třeba se blíže vyjadřovat, neboť z tohoto titulu žalobkyně slevu z ceny následně nepožadovala.

19. Pokud se jedná o žalobkyní uplatněný nárok na náhradu škody představující náklady vynaložené na bydlení v původním bytě po dobu rekontrukce domu odvolací uvádí, že se ztotožnil se soudem I. stupně, že tento nárok důvodný není. Pokud se žalobkyně rozhodla provádět v zakoupené nemovitosti rozsáhlé rekontrukce přesahující rámec odstranění vad, což jí zřejmě bránilo v řádném užívání nemovitosti, nelze toto klást k tíži žalovaným. Odtraňování skrytých vad sice mohlo po určitou dobu snížit komfort užívání nemovitosti, nikoli však natolik, že by žalobkyně nemohla, byť s určitým omezením, nemovitost využívat a bydlet zde.

20. Odvolací soud tedy s přihlédnutím k výše uvedenému dospěl k závěru, že rozsudek soudu prvního stupně je věcně správný, a proto jej ve smyslu ustanovení § 219 o.s.ř. v odvoláním napadených výrocích II, III a V potvrdil.

21. Odvolací soud se však neztotožnil s rozhodnutím soudu prvního stupně ve výroku VI, kterým byla žalobkyni uložena povinnost nahradit žalované 1) a žalovanému 2) společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 138 096 Kč. Soud prvního stupně při rozhodování o náhradě nákladů řízení postupoval dle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. a zohlednil úspěch a neúspěch účastníků ve věci, kdy žalovaní byli v převážné míře úspěšní, a proto jim přiznal náhradu nákladů řízení. Odvolací soud má však za to, že v dané věci by měly být přiznány náklady řízení žalobkyni, byť nebyla se svým nárokem v celém rozsahu úspěšná, a to dle ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř., neboť výše plnění přiznaného žalobkyni záviselo v dané věci v nemalé míře na znaleckém posudku a rovněž i na úvaze soudu. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení bylo třeba zohlednit i skutečnost, že v průběhu rozsáhlého dokazování, a to i na základě znaleckých posudků bylo zjištěno, že na předmětné nemovitosti koupené žalobkyní od žalovaných se skutečně skryté vady vyskytovaly a dále i to, že žalobkyně svoji žalobu opírala o znalecký posudek, který před podáním žaloby pro ni zpracoval , tituly před jménem, , právnická osoba, . Sleva z ceny, kterou žalobkyně požadovala, ze závěrů tohoto znaleckého posudku vycházela. S ohledem na závěry tohoto znaleckého posudku se žalobkyně zcela důvodně mohla domnívat, že se svojí žalobou, i co do jejího rozsahu bude úspěšná. Proto je tedy na místě přiznat náklady nalézacího řízení žalobkyni.

22. Náklady řízení, které byly žalobkyni přiznány, spočívají v zaplaceném soudním poplatku z celkové jí přisouzené částky 77 810 Kč, tedy ve výši 3 891 Kč. Náklady řízení přiznané žalobkyni dále představují odměnu advokáta za zastupování žalobkyně v nalézacím řízení, a to za následující úkony právní služby:23. převzetí a příprava zastoupení,24. předžalobní výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé ze dne 25. 7. 2017,25. návrh ve věci samé – žaloba,26. účast u jednání dne 29. 11. 2018,27. vyjádření k věci samé ze dne 22. 12. 2018,28. účast u jednání dne 11. 4. 2018,29. vyjádření k věci na výzvu soudu ze dne 25. 4. 2019,30. účast u jednání dne 18. 6. 2019 přesahující dvě hodiny,31. účast u jednání dne 20. 6. 2019 přesahující dvě hodiny,32. účast u jednání 14. 11. 2019,33. účast u jednání 8. 6. 2021,34. účast u jednání 10. 6. 2021,35. vyjádření k reviznímu znaleckému posudku,36. účast u jednání 4. 10. 2022,37. vyjádření k věci samé ze dne 17. 10. 2022,38. účast u jednání dne 11. 4. 2023,39. vyjádření k věci samé na výzvu soudu ze dne 24. 4. 2023,40. vyjádření ke znaleckému posudku,41. účast u jednání 24. 10. 2023(§ 11 odst. 1 písm. a), písm. d), písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb – dále již jen advokátní tarif).

42. Odměna za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 77 810 Kč (přisouzená částka žalobkyni) činí 4 220 Kč, za 21 úkonů právní služby 88 620 Kč. Odvolací soud nepřiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení spočívajících v odměně advokáta za další výzvu k plnění ze dne 28. 11. 2017, za nahlédnutí do soudního spisu před nařízeným jednáním 18. 10. 2018, za sdělení soudu ze dne 14. 5. 2018, za doložení důkazů ze dne 14. 6. 2019, za sdělení soudu (navržení svědků ze dne 25. 6. 2019, jakož i za navržení revizního posudku, když tyto úkony neshledal za úkony právní služby, za které by zástupci žalobkyně příslušela odměna. Opakovanou výzvu k plnění nepovažuje odvolací soud za účelně vynaložený úkon právní služby, nahlédnutí do soudního spisu považuje za součást přípravy jednání a písemná podání adresovaná soudu navrhující procesní postup ve věci jako navržení svědků či návrh na provedení revizního znaleckého posudku nepovažuje odvolací soud za úkon právní podřaditelný pod ustanovení § 11 odst. 2 či odst. 3 advokátního tarifu.

43. Náklady řízení, které žalobkyni byly přiznány, pak dále představují 21 x 300 Kč režijní náhradu hotových výdajů na 21 úkonů právní služby učiněné jejím advokátem v nalézacím řízení, tedy ve výši 6 300 Kč. Náklady řízení rovněž představují cestovné advokáta žalobkyně k jednotlivým jednáním před soudem prvního stupně osobním automobilem , typ, registrační značky , SPZ, , při hodnotách spotřeby motorové nafty na 100 km dle technického průkazu 6,8, 4,6, 5,4. Jedna cesta ze sídla zástupce žalobkyně do sídla soudu prvního stupně a zpět představovala70 km. Cestovné k jednání dne 29. 11. 2018 pak při sazbě 4 Kč na 1 km jízdy a průměrné spotřebě 29,80 Kč dle vyhlášky č. 463/2017 Sb. činí 396,81 Kč. Cestovné k jednání dne 11. 4. 2019, 18. 6. 2019 a 20. 6. 2019 při sazbě 4,10 Kč na 1 km jízdy a ceně 33,60 Kč za 1 litr motorové nafty dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. činí 418,71 Kč za každou jednotlivou jízdu. Stejně tak je tomu i v případě cestovného za jednání dne 14. 11. 2019. Cestovné k jednání soudu prvního stupně dne 8. 6. 2021 a dne 10. 6. 2021 při sazbě 4,40 Kč a ceně 1 l motorové nafty 27,20 Kč dle vyhlášky č. 586/2020 Sb. činí 414,62 Kč za každou jednotlivou jízdu. Cestovné k jednání dne 4. 10. 2022 při sazbě za 1 km jízdy 4,70 Kč a ceně 1 l nafty 47,10 Kč dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. a vyhlášky č. 116/2022 Sb. činí 513,63 Kč. Cestovné k jednání dne 11. 4. 2023 při sazbě na 1 km jízdy 5,20 Kč a ceně 1 l nafty 44,10 Kč dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. činí 536,87 Kč. Cestovné k jednání dne 24. 10. 2023 při sazbě 5,20 Kč na 1 km jízdy a ceně 1 l motorové nafty 34,40 Kč dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. ve spojení s vyhláškou č. 191/2023 Sb. činí 498,84 Kč. Cestovné celkem pak činí 4 450,20 Kč. Zástupci žalobkyně pak dále přísluší náhrada za ztrátu času stráveného cestou k výše uvedeným soudním jednáním, tedy za 10 cest, celkem za 20 započatých půlhodin po 100 Kč, tedy 2 000 Kč (§ 14 odst. 3 advokátního tarifu). K celkovým nákladům ve výši 101 370,23 Kč bylo třeba připočítat 21 % daň z přidané hodnoty, neboť zástupce žalobkyně je plátcem této daně a daň z přidané hodnoty, která je součástí nákladů řízení (§ 137 odst. 3 o.s.ř.). K celkovým nákladům řízení ve výši 122 658 Kč bylo rovněž třeba připočítat výše zmíněný soudní poplatek ve výši 3 891 Kč, přičemž celkové náklady řízení, které byly žalobkyni přiznány, činí 126 549 Kč. Tuto částku uložil odvolací soud zaplatit žalovaným žalobkyni společně a nerozdílně ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, přičemž lhůta k plnění vyplývá z ustanovení § 160 odst. 1 o.s.ř. a místo plnění § 149 odst. 1 o.s.ř.

44. Pokud se jedná o výroky III a IV tohoto rozsudku, kterými odvolací soud změnil výroky VII a VIII rozsudku soudu prvního stupně, pak k těmto odvolací soud uvádí, že při rozhodování o náhradě nákladů řízení vzniklých státu vycházel z poměru úspěchu a neúspěchu účastníků ve věci samé, když žalobkyně byla neúspěšná v rozsahu 86,67 %, tudíž by měla nahradit státu náklady vzniklé v rozsahu těchto 86,67 %. Žalovaní měli neúspěch v rozsahu 13,33 %, tudíž by měli hradit z celkových nákladů řízení vzniklých státu těchto zmíněných 13,33 %. Celkové náklady vzniklé státu představované uhrazeným svědečným a znalečným činí 42 484,50 Kč. Tyto výdaje vzniklé státu byly částečně hrazeny zálohami účastníků, kdy žalobkyně uhradila zálohu na znalecký posudek ve výši 15 000 Kč a žalovaní rovněž 15 000 Kč. 86,67 % z nákladů řízení vzniklých státu z částky 42 484,50 Kč činí 36 821,31 Kč a po odpočtu složené zálohy žalobkyní činí částka, kterou je žalobkyně povinna zaplatit České republice na nákladech řízení 21 821,31 Kč. Tuto částku tedy uložil odvolací soud zaplatit žalobkyni státu ve lhůtě do tří dnů na účet Okresního soudu ve Vyškově. Žalovaní s ohledem na svůj neúspěch ve věci mají uhradit na nákladech řízení státu z částky 42 484,50 Kč 13,33 %, což činí 5 663,11 Kč. Protože žalovaní tuto svoji povinnost již uhradili formou zálohy ve výši 15 000 Kč, nebyla jim odvolacím soudem ukládána povinnost, aby tuto částku opětovně uhradili, a protoi odvolací soud pouze tuto jejich povinnost ve výroku IV konstatoval. S ohledem na skutečnost, že žalovaní uhradili na zálohách 15 000 Kč, vznikl jim přeplatek ve výši 9 336,90 Kč, který by měli obdržet zpět od státu, tudíž odvolací soud rozhodl pod výrokem VI tak, že tato částka bude žalovaným vrácena z účtu Okresního soudu ve Vyškově.

45. S ohledem na skutečnost, že odvolací soud změnil výroky VII a VIII rozsudku soudu prvního stupně a rozhodl sám o nákladech vzniklých státu, ztratilo pak opodstatnění usnesení soudu prvního stupně ze dne 22. 1. 2024, č. j. 10 C 49/2018-383, kterým soud prvního stupně v souladu s výrokem VII rozsudku Okresního soudu ve Vyškově ze dne , datum, , č. j. 10 C 49/2018-364 určil žalobkyni uhradit státu ve výši 4 250 Kč. Odvolací soud proto toto usnesení jako nadbytečné zrušil.