10 C 49/2018

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudcem JUDr. Mgr. Alešem Vylamem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozený dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o přiměřenou slevu z kupní ceny I. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni 76 310 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá, aby žalovaní společně a nerozdílně zaplatili žalobkyni částku 425 690 Kč, se zamítá.III. Žaloba o zaplacení částky 71 964 Kč, se zamítá.IV. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni 1 500 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.V. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá, aby žalovaní společně a nerozdílně zaplatili žalobkyni částku 8 500 Kč, se zamítá.VI. Žalobkyně je povinna nahradit žalované 1. a žalovanému 2. společně a nerozdílně náklady řízení k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátky se sídlem ve , adresa, , do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku ve výši 138 096 Kč.VII. Žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Vyškově zálohované náklady řízení do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku ve výši 16 861,80 Kč a dále ve výši, kterou soud určí v následném samostatném usnesení.VIII. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Vyškově zálohované náklady řízení do 3 dnů od právní moci usnesení, kterým soud náklady určí.

1. Žalobkyně se žalobou domáhá zaplacení částek 502 000 Kč jako přiměřené slevy z kupní ceny a částky 81 964 Kč z titulu náhrady škody. Žalobkyně a žalovaní uzavřeli , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům ve , Anonymizováno, v části obce , adresa, a k pozemku – zahrada parc. č. , Anonymizováno, za kupní cenu ve výši 3 900 000 Kč. Po jejím faktickém předání k rukám žalobkyně dne , datum, se projevila řada skrytých vad, dům byl řadu měsíců neobyvatelný a tento stav si vyžádal provedení rozsáhlé rekonstrukce. Žalobkyně byla ujištěna, že na dané nemovitosti neváznou žádné právní, ani faktické vady s výjimkou případných drobnějších vad zjevně viditelných při osobní prohlídce, nemovitost prodělala v roce 2015 částečnou rekonstrukci a byla nabízena ke koupi jako objekt vhodný ihned k nastěhování. Tato částečná rekonstrukce se měla týkat střechy budovy, zateplení fasády, oken, dveří a interiéru domu. Po absolvování běžné, laické prohlídky nemovitosti ze strany žalobkyně nic nenasvědčovalo tomu, že by rodinný dům vykazoval závažné skryté vady bránící jeho řádnému užívání. Z odborného revizního vyjádření, pořízené dokumentace, sdělení sousedů je podle žalobkyně zřejmé, že do předmětné nemovitosti dlouhodobě zatékalo, stropy poškozené dlouhodobým zatékáním byly maskovány instalací polystyrenových podhledů, v souvislosti s netekoucí teplou vodou byla žalobkyně při osobní prohlídce ujištěna, že se jedná o závadu drobnou, nikoliv skutečnost, že teplá voda není na první pohled do moderní kuchyně vůbec zavedena. O stavu elektroinstalace v rozporu se zákonem a nefunkčním kotli nebyla vůbec rovněž informována a žalobkyně vyčíslila náklady za jí uvedené skryté a podle ní podstatné vady takto:- vadná střecha, kterou do rodinného domu zatéká, náklady vyčísleny na opravu střechy částkou 70 116 Kč (dále také jen „vada střechy“),- poničené stropy z důvodu dlouhodobého zatékání, náklady vyčísleny částkou 73 693 Kč (dále též jen „poničené stropy“),- poničené omítky z důvodu dlouhodobého zatékání, vyčíslená částka 124 380 Kč (dále též jen „poničené omítky“),- zvednutí dlažby v předsíni z důvodu dlouhodobého zatékání (dále též jen „zvednutí dlažby“),- vlhké stěny suterénu domu (dále též jen „vlhké stěny suterénu domu“),- opadávání dlaždic u přístřešku na popelnice (dále též jen „opadání dlaždic u přístřešku“),- vadná elektroinstalace v celém domě, náklady vyčísleny částkou 96 112 Kč (dále též jen „vadná elektroinstalace“),- vadná topná soustava v havarijním stavu, vyčíslené náklady 92 639 Kč (dále též jen „vadná topná soustava“),- nefunkční kotel a ohřívač vody, vyčíslené náklady 35 000 Kč (dále též jen „nefunkční kotel a ohřívač vody“),- vadná vodoinstalace s nutnou výměnou některých rozvodů vody, náklady vyčísleny částkou 22 410 Kč (dále též jen „vadná vodoinstalace“),- jističová skříň neodpovídá normám ČSN (dále též jen „jističová skříň“),- poškozena výmalba v horním patře domu z důvodu dlouhodobého zatékání, náklady vyčísleny částkou 6 490 Kč (dále též jen „poškozena výmalba v horním patře domu“).

2. Obvyklou, tedy skutečnou cenu pozemku, jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, a pozemku – zahrada stanovil žalobkyní zadaný znalecký posudek částkou 3 400 000 Kč. V důsledku popsaného havarijního stavu nebylo možné nemovitost od převzetí do března 2018 obývat, a to zejména s ohledem na nefunkční topnou soustavu a probíhající rekonstrukci a žalobkyně byla nucena se svými blízkými pobývat v původním bydlení na adrese , adresa, , tyto náklady činily 7 996 Kč měsíčně, a to až do měsíce března 2018, kdy došlo k faktickému nastěhování do rodinného domu, tj. po dobu 9 měsíců – částka 71 964 Kč. Žalobkyně požaduje také úhradu účelně vynaložených nákladů na zpracování znaleckého posudku ve výši 10 000 Kč. Žalobkyni tedy porušením smluvních povinností žalovaných vznikla škoda minimálně ve výši 81 964 Kč. Z tohoto důvodu žalobkyně uplatnila u žalovaných přiměřenou slevu z kupní ceny. Po neúspěšných jednáních probíhajících mezi právními zástupci obou zúčastněných stran oslovila žalobkyně znalce , tituly před jménem, , právnická osoba, , který ve znaleckém posudku konstatoval, že z důvodu skrytých vad je skutečná kupní cena snížena o 502 000 Kč a tuto tudíž žalobkyně uplatňuje podaným žalobním návrhem.

3. Žalovaní se žalobou nesouhlasí, převáděný dům byl postaven cca v roce 1974 a žalovaní dům se zahradou koupili v roce 1983. Po dobu bydlení žalovaných tento prošel částečnou rekonstrukcí, která zahrnovala zateplení domu, výměnu oken a dveří, rekonstrukci střechy, výměnu obkladů v koupelnách a novou kuchyňskou linku. O stáří domu i rozsahu rekonstrukce byla žalobkyně ze strany žalovaných podrobně informována, žalobkyni byla ze strany žalovaných rovněž předána stavebně technická dokumentace k domu, předány všechny doklady, záruční listy a revizní zprávy. Ke tvrzené vadě - poničené stropy, polystyreny nebyly použity na maskování, ale tyto byly nainstalovány před více než 14 lety, pokud v minulosti do minulosti zatékalo, došlo k opravě střešní krytiny, kterou prováděla firma , anonymizováno, , v roce 2014, v důsledku tohoto dřívějšího zatékání zůstalo na stropě v chodbě a v koupelně v 1. patře viditelné poškození, na které však byla žalobkyně upozorněna, toto bylo navíc naprosto nepřehlédnutelné. Žalovanými byla sdělena i skutečnost týkající se zvednutí dlažby v chodbě, pokud jde o fotografie střechy, tyto považují žalovaní za zcela neprůkazné, střecha byla od roku 2014 po opravě naprosto v pořádku. S vlhkými omítkami v suterénu byla žalobkyně seznámena, tyto byly zcela evidentní při prohlídce. Žalobkyně byla upozorněna i na to, že není zavedena do kuchyně teplá voda, žalovaní neměli důvod toto tajit. Elektroinstalace a jističová skříň odpovídala zcela stáří nemovitosti a bojler byl instalován odbornou firmou v roce 2002, s čímž byla rovněž žalobkyně seznámena. V roce 2016 navíc byla provedena revize a technik konstatoval, že zařízení je v naprostém pořádku. V roce 2002 bylo v předmětném domě vyměněno i topení. Topná soustava sice odpovídala svému stáří, nicméně byla plně funkční a plně funkční byl i plynový kotel. Tvrzení žalobkyně považují žalovaní za ryze účelové, stejně tak svému stáří odpovídala i vodoinstalace v domě, nicméně i tato byla plně funkční. Předmětný posudek nepovažují žalovaní za objektivní a cokoliv prokazující.

4. Z kupní smlouvy ze dne , datum, , protokolu o předání nemovitosti, listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a kat. území , adresa, , z potvrzení v členství v družstvu, smlouvy o nájmu bytu a dokladů SIPO za měsíce červenec, září, listopad a říjen 2017, předpisů záloh od 1. 2. 2017, výzvy ze dne 15. 8. 2017, přípisu ze dne 23. 11. 2017, vyúčtování dodávek plynu vystavené žalovaným, zástavní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaní převedli na žalobkyni kupní smlouvou pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova – rodinný dům č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , části obce , adresa, a pozemek – zahrada parc. č. , Anonymizováno, za dohodnutou kupní cenu 3 900 000 Kč. Žalovaní jako prodávající prohlásili, že na předmětu převodu neváznou žádné závady s výjimkou těch, které jsou uvedené ve veřejném seznamu, žalobkyně jako kupující prohlásila, že se seznámila se stavem předmětu převodu, k této smlouvě účastníci uzavřeli dne , datum, dodatek, kterou došlo k úpravě původně uvedeného výlučného vlastnictví prodávajících na 2 spoluvlastnické podíly, z nichž jeden je spoluvlastnictvím žalované a druhý ve společném jmění žalovaných. Účastníci dne , datum, stvrdili předání odpovídající smluvní dohodě, to upřesnili stavem elektřiny, plynu a vody. Ke dni , datum, byla žalobkyně zapsána jako vlastník pozemků uvedených v kupní smlouvě. Před uzavřením kupní smlouvy uzavřela žalobkyně a , jméno FO, smlouvu o nájmu bytu (od 2. 1. 2009) spojenou s členstvím v družstvu a s předpisem měsíčních záloh od 1. 2. 2017 ve výši 6 315 Kč, zálohami za elektřinu 1 110 Kč, plynu 160 Kč, nájmu 6 315 Kč a dalších částek spočívajících v poplatcích UPC. Žalovaní neakceptovali výzvu k úhradě vadného plnění ze dne 25. 7. 2017 a nesouhlasí se slevou z kupní ceny. Žalobkyně opětovně vytknula skryté vady a vady jsou uvedeny tak, jak v tomto odůvodnění pod č. , hodnota, s vyčíslením částek. Žalovaní spotřebovávali plyn v období od 29. 10. 2016 do 1. 8. 2017, od 27. 10. 2013 do 28. 10. 2016 od , Anonymizováno, . Z daňového dokladu ze dne 10. 11. 2014, že , jméno FO, fakturovali za opravu střešní krytiny částku 33 910 Kč. Zástavní smlouvu ke splacení hypoteční jistiny zřízené k předmětným nemovitostem uzavřeli žalovaní jako zástavci a žalobkyně jako dlužník - s , Anonymizováno, Z inzerátu žalovaných soud zjistil, že svůj dům inzerovali tak, že jde o velikost 5+1 a větší, volný od 2. 3. 2017 za částku 3 900 000 Kč jako řadový rodinný dům v centru města , Anonymizováno, , jde o 2. podlažní budovu se zahradou, dům je po rekonstrukci, ze zprávy o výchozí revizi elektrické instalace soud zjistil, že tuto vystavil revizní technik , jméno FO, pro žalobkyni, jde o zprávu o výchozí revizi elektrické instalace s revizí ke dni 16. 2. 2018 se zjištěním závad - nevyhovující nebezpečné umístění zásuvky nad umyvadlem v koupelně 1. nadzemního podlaží a nízko umístěný vývod pro svítidlo nad umyvadlem.

5. Za stěžejní důkazy ke zjištění skutkového stavu soud považuje revizní znalecký posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, . (dále též jen „znalecký ústav“) č. , hodnota, ze dne 18.2.2022 (dále též jen „revizní znalecký posudek“) ve spojení s výslechem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, (který sice v době výslechy již nebyl evidovaným znalcem, nicméně ve své výpovědi neuvedl ničeho nad rámec vyhotoveného revizního znaleckého posudku, tento pouze upřesnil, žalobkyně ostatně s tímto znaleckým ústavem dne 18.8.2021 výslovně souhlasila) a znalecký posudek č. , hodnota, ze dne 2. 8. 2023 znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ve spojení s jeho výslechem dne 24. října 2023.

6. Z revizního znaleckého posudku, který rovněž posoudil znalecký posudek , anonymizováno, ze dne 9. 2. 2018, a to tak, že pro účely obvyklé ceny byla správně zvolena porovnávací metoda, ale v rozporu s jeho definicí nebyla použita pro srovnávací ceny nedávno prodané porovnatelné nemovité věci, ale kombinují se údaje s nabídkových i realizovaných cen, obvyklou cenu posudek neodhaduje, ale vypočítává aritmetický průměr a toto řešení není vhodné. Znalcem odhadnutá obvyklá cena koresponduje s dosaženou cenou prodejní. Při zohlednění uvedených vad stanovuje přezkoumávaný znalecký posudek nákladovou cenu bez vad a s vadami a pro stanovení nákladové ceny používá oceňovací předpis, koeficient polohový, který však neovlivňuje nákladovou cenu, a proto by neměl být zohledněn, opotřebení stanovuje metodou analytickou podle stáří a opotřebení, věcnou hodnotu s vadami stanovuje stejným způsobem, pouze u vybavení neuvažuje o zdroji teplé vody, opotřebení vypočítává metodou analytickou. Je běžné, že pokud je opotřebení stavební konstrukce větší než 80 %, přestává plnit svou funkci, předmětná stavba byla ale běžně obyvatelná, což potvrzují i účastníci řízení a vyplývá i z předložených fotografií a videí (přezkoumaný znalecký posudek uvažuje opotřebení u několika stavebních prvků 100 % a u některých větší než 95 %). Přezkoumávaný znalecký posudek dospěl k názoru, že celkové opotřebení stavby se zohledněním vad je 60 %. Následně odečetl od obvyklé ceny nemovitosti bez vad a obvyklou cenu s vadami a tento rozdíl označil jako snížení kupní ceny z důvodů skrytých vad. S tímto postupem však nelze souhlasit. Jednak výši ocenění ovlivňuje maximální opotřebení konstrukcí, které prokazatelně maximální opotřebení nevykazovaly a žádnou vadou netrpěly, až s přihlédnutím k běžnému opotřebení byly v uživatelném stavu. Tento postup dále nezohledňuje závažnost vady a hlavní náklady na její odstranění. Znalcem zvolený postup neprokazuje, že jím zjištěný rozdíl cen tak neodpovídá nákladům na odstranění vad, naopak akceptovatelnou metodou by měl být odhad obvyklé ceny nemovitostí a od něj by měly být odečteny účelně vynaložené náklady na odstranění vad stanovené výše uvedeným způsobem.

7. Z revizního znaleckého posudku soud dále zjistil:- U střechy jde o vadu skrytou, když krytina skutečně vykazovala poruchy a do střechy zatékalo. V roce 2014 byla pořízena nová střešní krytina z živičných asfaltových pásů, která při správném provedení má životnost 40 let. Bylo-li stáří krytiny ke dni posouzení 3 roky a živičné pásy rozlepené, tudíž spoje nebyly řádně slepeny, z fotografií je zřejmé pouze jedno místo poškození. I přes obtížný přístup na střechu žalovaným nemusel být žalovaným znám stav střešní krytiny a nekvalitní nalepení spojů střešní krytiny nemusí být při běžné prohlídce patrné. Stopy po vlhkosti se projevily až po stržení polystyrenových šablon a tapety na stěně ložnice. Jedná se však o vadu opravitelnou a vzhledem ke stáří střešní krytiny a použitého materiálu je zcela neopodstatněná nutnost provedení nové střešní krytiny a střešní krytina byla jednoduše opravitelná přetavením spojů, v horším případě přelepením spojů pásy krytiny. Je nepochybné, že porucha tam byla, jinak se vlhkost do předmětných míst nemohla dostat, v žádném případě neměl vliv malý spád střechy na tento závěr.- Stropy, poničené z důvodu dlouhodobého zatékání, byly provedeny z železobetonových stropních panelů a kvůli zlepšení tepelné izolace byly na strop nalepeny polystyrenové šablony, při jejichž odstranění došlo k opadání omítky stropů a obnažení stropních panelů, na fotografií však nejsou patrné trhliny a na panelech ani obnažená výztuž, není zřejmé ani statické narušení panelů. Nejedná se o vadu stropů, ale omítek na stropě. Po stržení polystyrenových šablon došlo k opadání omítek stropů a byly zjištěny stopy po vlhkosti, vlhkostí tedy došlo k narušení omítek, voda se do nich dostala zatékáním přes střešní krytinu a byla zadržována šablonami, příčinou opadávání mohla být i malá přídržnost k hladkému povrchu stropních panelů, nedostatečnou penetrací při provádění. Jednalo se o skrytou vadu, která se projevila až po obnažení konstrukce, a to vadu odstranitelnou.- Znalec dále shledal 3 zjevné vady, a to zvednutí dlažby v předsíni, vlhké stěny v suterénu a opadávání dlaždic u přístřešku na popelnice. Zvednutá dlažba v předsíni byla pravděpodobně způsobena špatným provedením a je nepravděpodobné, že by dlažba pod střechou byla výrazně narušena vlhkostí, to by se musely projevit trhliny ve spárách nebo v dlažbě. Výrazné stopy po vlhkosti v suterénu domu se projevily opadáváním v dolních částech zdiva, stopy po vlhkosti byly patrné i při místním šetření 10. února 2022 a vada je způsobená nefunkčností hydroizolace, patrně špatným provedením. Na fasádu domu navazující přístřešek na popelnice je vyzděn a obložen keramickým obkladem, část tohoto obkladu se odlupuje, což je patrno i z fotografií a tato vada se projevovala i v době přejímky a byla patrná i při místním šetření. Všechny tyto vady byly rozpoznatelné, a tudíž zjevné. Porucha hydroizolace se projevuje vlhnutím stěn směrem od podlahy nahoru, tato proniká porušenou hydroizolací, pokračuje dál kapilárami po stěně, čím je výše, tím je vlhkosti méně a poruchy vnitřních omítek jsou menší, jinak je to v případě poruchy. Vlhkost je viditelná na spodních částech stěn, a nikoliv pod podlahou, obvykle to bývá v rozích, kde je menší proudění vzduchu a vysychání je menší, porucha může být pouze lokálního charakteru. V předmětné věci se znalec přiklonil k závěru, že vlhkost nebyla ovlivněna stářím, ale kvalitou provedení hydroizolace, která již v 70. letech byla kvalitní a při kvalitním provedení by měla mít větší životnost, vliv může mít i hladina kolísání spodní vody.- Původní elektroinstalace v domě byla provedena v souladu s tehdejšími normami hliníkovými vodiči a v rámci rekonstrukce koupelen a kuchyně byla v roce 2002 provedena úprava elektroinstalace. Nekvalitní provedení opravy zjištěné svědkem , jméno FO, není prokázáno fotografiemi, amatérské zásahy do elektroinstalace pravděpodobně vznikly v roce 2002 při rekonstrukci, přičemž po každém zásahu do rozvodů je nutno vypracovat revizní zprávu. Použití hliníkových vodičů bylo v minulosti běžné a jsou ve velkém množství staveb dodnes, tyto rozvody lze kvalifikovaně opravovat a případné poruchy není nutno provádět novou elektroinstalací, ta se však vzhledem k tomu, že neodpovídá dnešním požadavkům, doporučuje. Pokud by bylo prokázáno, že zásah do elektroinstalace byl proveden nekvalitně, jednalo by se o skrytou vadu, o které žalovaní jako laici nemuseli vědět, za vadu je možno považovat i to, že po zásahu do elektroinstalace nebyla vypracována revizní zpráva. Případné napojení dvou materiálů (mědi a hliníku) je již vyřešeno technologicky speciálními svorkami, které však nebyly použity, byly použity plastové krabice, které byly na fotografiích zdeformovány a při zapnutí více spotřebičů mohlo dojít k většímu zahřátí vodičů. Vada se zjistila až při obnažení zásuvek.- Vytápění v rodinném domě ke dni převodu bylo plynové, radiátory plechové, deskové, rozvody z ocelových trubek, původní z roku 1974. Stáří rozvodů 43 let, kotle a těles 15 let – při takovém stáří těles je velmi nepravděpodobná neschopnost provozu. Nepravděpodobná je i koroze potrubí, které bylo používáno, případné poškození potrubí je zjevné a opravitelné, nelze tudíž konstatovat havarijní stav. Netěsnost potrubí by se projevila únikem kapaliny, ztrátou tlaku, což je opravitelné. Doklad svědka , Anonymizováno, nelze považovat za prokázání havarijního stavu, nebyly provedeny příslušné zkouška, neplyne ani z fotografií. Naopak, žalovaní výpisy o odběru plynu prokázali odběr do 1. 8. 2017.- Kotel nevykazoval špatnou instalaci ani nadměrné opotřebení, byl umístěn v dostatečně velké místnosti, veškeré komponenty bylo možné vyměnit, nešlo o složité zařízení, díly jsou běžně dostupné, včetně elektroniky. Provedení zkoušky zjištění tloušťky kotlového tělesa nebylo ani zaznamenáno, přitom jde o první zkoušku, kterou by měl instalatér udělat. Důvodem výměny kotle v dnešní době může být technologický vývoj – výměna za kotel je úspornější a účinnější, kondenzační kotel má větší účinnost řádově v desítkách procent.- Ohřívač , Anonymizováno, byl osazen v místnosti bez stálého odvětrání, ani z vyjádření technika , jméno FO, neplyne, že byl v havarijním stavu, vada ohřívače byla zjevná, vznikla při montáži, je odstranitelná – osazením expanzní nádoby, bez které sice může ohřívač fungovat, a zajištění stálého přívodu vzduchu – lze řešit jednoduše osazením mřížky do dveří, což však laik nemusí poznat.- Existence rozvodu pouze studené vody v kuchyni byla od počátku stavby a nelze ji považovat za vadu.- Jističová skříň byla provedena podle technických požadavků v době provedení, byla nutná revizní zpráva ke kolaudaci, podle tehdejší norem je třeba posuzovat toto zařízení i dnes.- Poškozená výmalba v horním patře je vadou skrytou, projevila se až po stržení polystyrénových šablon a tapet.

8. Protože znalecký ústav přezkoumal účastníky předložený znalecký posudek a tento z hlediska cen posoudil jako koncepčně chybný, soud v tomto rozsahu vychází ze závěrů revizního znalce, tudíž z předloženého posudku žalobkyní soud I. stupně neučinil žádná skutková zjištění pro rozhodnutí ve věci, samotný znalecký ústav se k otázce cen nevyjádřil, proto bylo možné k cenám ustanovit znalce (nikoliv revizního) – toliko ke zjištění obvyklé ceny na odstranění skrytých vad.

9. Ze znaleckého posudku a výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil obvyklou cenu:- opravy stropů jednak pomocí sádrokartonových desek na samostatném rámu s dodatečnou tepelnou izolací a parotěsnou folií (jak uplatňuje žalobkyně – ve výši 124 380 Kč) ve výši 75 619 Kč, resp. v cenové hladině roku 2017 – 76 700 Kč, roku 2018 – 78 265 Kč,- opravy stropů omítanou technologií – v roce 2022 – 30 872 Kč, resp. v cenové hladině roku 2017 – 31 314 Kč, roku 2018 – 31 953 Kč,- výmalba v horním patře domu – obvyklá cena v roce 2022 – 13 106 Kč, resp. v cenové hladině roku 2017 – 13 294 Kč, roku 2018 – 13 265 Kč,- oprava střechy výměnou střešní krytiny – v roce 63 697 Kč, resp. v cenové hladině roku 2017 64 608 Kč, roku 2018 – 65 926 Kč,- oprava elektroinstalace - do provozuschopného stavu bylo možné vynaložit mnohem menší náklady, a to spočívající ve vizuální kontrole a proměření elektrorozvodů, úpravě a doplnění rozvaděče, tj. přechodových můstků pro nové měděné rozvody, provedení proměření přechodových odporů a revizní zprávu, dopravu, celkem 4 370 Kč. Činnosti, které byly fakticky na domě provedeny, obsahující zcela nové položky, jde v podstatě o celkovou rekonstrukci, nikoliv odstranění vad, zejména pokud jde o koaxiální kabely, UTB kabely, proudový chránič, světla, ventilátor, moderní zásuvky či přepínače.- oprava nefunkčního kotle – 29 497 Kč.

10. Z montážního listu , Anonymizováno, ze dne 3. 10. 2016 soud dále zjistil, že byla provedena údržba plynového zařízení , Anonymizováno, a vše shledáno bez zjevných vad. Z předávacího protokolu ústředního topení , jméno FO, , kdy tento v tomto protokolu uvedl, že ústřední topení bylo napuštěno topným médiem a natlačeno na předepsaný tlak a zjistila se netěsnost radiátorů, rezavé a shnilé železné potrubí, spoje netěsnily a nefunkční, byl plynový kotel , Anonymizováno, , resp. že nefunkční bylo celé ústřední topení. Proto bylo vyměněno potrubí za měděné včetně nových otopných těles a kotel byl vyměněn za kotel kondenzační včetně vyvložkování komína. Nutnost této výměny byla zcela vyvrácena revizním znaleckým posudkem, když tyto práce, byť provedeny dle závěrů svědka , Anonymizováno, , nebyly nutné k odstranění vady. To i přesto, že ze zprávy zkušebního technika , jméno FO, ze dne 9. 8. 2017 plyne, že u kotle bylo špatné odvětrání, a že kotel byl velmi opotřebovaný a je zde možnost vzniku závad a poruch, podle technika tyto mohou ohrožovat i životy lidí a majetek, proto bylo doporučeno kotel vyměnit, a to za kondenzační, pak k této skutečnosti se vyjádřil znalecký ústav, stejně pokud jde o výměnu bojleru, i nutnost této výměny byla vyvrácena znaleckým ústavem. Při výslechu svědek , Anonymizováno, ostatně uvedl, že je to již delší dobu, kdy se prováděla demontáž a montáž veškerého topení, kotle a ohřívače, z tohoto důvodu se pouze svědek domnívá, že kotel již nefungoval, starý kotel byl vyměněn za kondenzační. Na základě toho se pak měnily i tělesa tak, aby byl kondenzační kotel funkční, svědek nevyloučil možnost opravy kotle, zpochybnil však možnost, zda by se toto vyplatilo. Podle svědka nebylo funkční čerpadlo. Podle svědka možnost opravy netěsností těles vyloučit nelze, i tak by však byla nutná výměna, pokud by došlo k výměně na kondenzační kotel, z důvodu výhřevnosti. Výslech svědka , Anonymizováno, tak není nijak v rozporu se závěry znaleckého ústavu. Svědek opravu kotle nevyloučil. Výměnou stacionárního kotle za kondenzační, došlo ke zvýšení komfortu bydlení žalobkyně a tento kondenzační kotel vyžadoval i výměnu topného systému, jehož opravitelnost svědek rovněž nevyloučil. Pokud však již došlo k výměně kotle a celého topného systému, není již možné stanovit, jaká by byla případná cena opravy - pokud žalobkyně se rozhodla, byť i na základě doporučení svědka , Anonymizováno, , k výměně celého kotle a s tím související výměně celé topné soustavy - tudíž nešlo o takovou (neodstranitelnou) vadu, která by vyžadovala výměnu kotle a celého topného systému. Bylo možné uvažovat o opravě stávajícího kotle a opravě topných těles (pokud by žalobkyně přistoupila pouze k opravě a odstranění vad a nikoliv k celkové výměně), soud by pokračoval v dokazování (a poskytl příslušné poučení) o rozsahu těchto vad a nákladech na jejich odstranění. Za daného zjištěného skutkového stavu, kdy již došlo k výměně, není možné původní stav posoudit, v tomto rozsahu žalobkyně svůj nárok neprokázala ani svědeckou výpovědí svědka , Anonymizováno, .

11. Z revize elektroinstalace vypracované , jméno FO, soud zjistil, že stav elektroinstalace neodpovídá dnešním požadavkům a je nevyhovující pro dnešní přístroje, většina vedení je provedena z hliníku a na několika místech je amatérsky spojeno hliníkové vedení a s vedením v mědi a dochází k odporovému jevu a zahřátí takto provedených spojů. Svědek písemně doporučil celkovou rekonstrukci elektroinstalace. Podle svědka byla v nemovitosti řada nedostatků, zásadní je, že by se vedení hliníku a mědi nemělo dotýkat, jinak může dojít k oxidaci, kterou svědek viděl. Ve vedení bylo částečně dvoužilové, a to znemožňuje funkci proudového chrániče. Pokud jde však o svorkovnice, tak veškeré fázové vodiče byly dohromady a v druhé svorkovnici zelené a modré tak, jak se to regulérně před 20 lety dělalo. Ani stav zjištěný svědkem , jméno FO, není v rozporu se závěry znaleckého ústavu, který posoudil rovněž stav elektroinstalace za vadu, a to vadu skrytou, jak je uvedeno výše. Pokud však jde o provedený rozsah, zde soud nevychází ze svědecké výpovědi svědka , jméno FO, a dalších listin, nýbrž z výslechu a znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , když do provozuschopného stavu bylo možné vynaložit mnohem menší náklady, a to spočívající ve vizuální kontrole a proměření elektrorozvodů, úpravě a doplnění rozvaděče, tj. přechodových můstků pro nové měděné rozvody, provedení proměření přechodových odporů a revizní zprávu, dopravu, celkem 4 370 Kč. Činnosti, které byly fakticky na domě provedeny, obsahující zcela nové položky, jde v podstatě o celkovou rekonstrukci, nikoliv odstranění vad, zejména pokud jde o koaxiální kabely, UTB kabely, proudový chránič, světla, ventilátor, moderní zásuvky či přepínače, tím znalec zcela vyvrátil nutnost zaplacení fakturovaných položek na faktuře č. , hodnota, , kterou vystavil svědek , jméno FO, .

12. Z protokolu o stavu střechy na objektu , adresa, ze dne 22. 8. 2017 vyhotoveného , právnická osoba, . soud zjistil, že svědek , jméno FO, posoudil střechu ve špatném stavu, z důvodu rozlepených spojů stávající lepenky svědek uzavřel, že spoje není možno dát do stavu, který by zajistil správnou funkčnost střechy a uzavřel stav tak, že je třeba položit novou hydroizolační vrstvu s nutným oplechováním komínu, nátěru plechu přední atiky a doporučením zatmelit spoje bitumenovým tmelem, k tomuto protokolu jsou připojeny 3 fotografie, ke kterým se následně vyjádřil znalec tak, že skutečně šlo o vadu skrytou, nikoliv však s nutností položení nové hydroizolační vrstvy, nýbrž pouze spočívající v přetavení spojů a v tomto rozsahu soud vyšel ze závěrů znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který takové náklady vyčíslil částkou 4 000 Kč. Soud se proto neztotožnil se závěry protokolu, stejně jako výslechů dalších svědků a v tomto rozsahu soud uzavírá, že nebylo nutné provést kompletní položení hydroizolační vrstvy, ale střecha byla možná opravit přelepením pásů tak, jak uvedl znalec. Svědek , jméno FO, se rekonstrukce neúčastnil, fotografie udělal jeho bratr, byl tam zvednutý pás třeba o délce 20 cm o 3 cm do vrchu, svědek však neví na kolika místech, svědek neuvedl nic, co by bylo v rozporu se závěry znalce, pokud jde o svědka , jméno FO, , podle svědka byl dříve použitý materiál nevhodný na předmětný sklon střechy, životnost pásů kolem 15 let a původní tam nebyly více než 10 let, podle spojů odhadoval na roky 2. Podle svědka nebyla možná oprava a bylo nutné udělat vše znovu, byť se tento svědek vyjádřil k řadě technických detailů ohledně pásů a jejich pokládání, soud v tomto rozsahu vyšel ze závěrů znaleckého ústavu, jehož závěry soud posoudil jako více odborné a erudované, závěry svědků v tomto rozsahu soud posoudil jako nedostatečné, nižší odborné úrovně. Byť tedy soud shledal tuto vadu jako skrytou, bylo možné tuto odstranit s nižšími náklady, než jak učinily ve skutečnosti osoby spolupracující se svědky , jméno FO, . Závěry revizního znaleckého posudku jsou v souladu i s výslechem svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , z jehož výslechu soud zjistil, že v roce 2014 byla na původní krytinu položena nová, druhý asfaltový pás, do spoje mezi sousedy se vložil plech a již při této výměně se provedlo zamezení zatíkání žalovaným tak, že se krytina rozřízla a vložil se vlastně do ní dilatační plech. Pás má životnost kolem 30 let, svědek neeviduje žádnou reklamaci v letech 2015 a 2016 spočívající v zatečení, šlo o jednodenní zakázku, svědek nepředpokládá, že by následně bylo prováděno záplatování, tedy že by došlo k nějakému zjevnému protržení. Svědek odhadl, že by se jednalo o opravu v řádech 100 Kč, že by byla dražší cesta než provedené práce. V souladu se závěry znaleckého ústavu svědek předpokládá, že rozlepený spoj je možné přetavit, při zvednuté krytině jsou však obvyklé boule, které svědek na fotografiích neshledal. Výslech tohoto svědka byl tak zcela v souladu se závěry znaleckého ústavu i znalce , tituly před jménem, , jméno FO, .

13. Se zjištěným skutkovým stavem na základě revizního znaleckého posudku a posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, není v rozporu ani svědecká výpověď , tituly před jménem, , jméno FO, , sousedky účastníků, tato v minulosti řešila prasklou trubku v suterénu, bylo to asi ½ roku před odstěhováním žalovaných, jednalo se o trubku s čistou vodou, tento závěr je v souladu se závěrem znalce, že šlo o vadu zjevnou. V rozporu s těmito závěry není ani výslech , jméno FO, , který potvrdil, že se v domě v roce 2017 v srpnu nebo v září dělala kompletní rekonstrukce, v kuchyni nebyla teplá voda, svědek se nijak nevyjádřil k otázce vad, tím spíše ani k její zjevnosti či skrytosti. V rozporu s revizními závěry není ani výpověď svědkyně , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , z těchto výpovědí soud nezjistil žádné další podstatné skutečnosti, které by nebyly podstatné pro zjištění skutkového stavu. To platí i pro výpověď žalobkyně a žalovaných. V rozporu se závěry znalců není ani výpověď , jméno FO, , která do domu docházela jak k žalovaným, tak byla v domě již po převodu na žalobkyni. Pokud jde o zbylé svědky, pak svědek , jméno FO, se vyjádřil k elektroinstalaci, napojoval dráty a rozvaděč, doplnil zásuvky v kuchyni, rozvody dělal v mědi, ani tato svědecká výpověď není v rozporu s revizním závěrem, ani znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, . Z výpovědi , jméno FO, , partnerky žalobkyně soud zjistil, že žalovaní je upozornili na zatíkání nad schody, bylo to i vidět, ve sklepě v jedné části bylo vlhko, dříve tam praskla nějaká trubka, která byla opravena, na stropech v 2. patře byly polystyrenové podhledy, ty se žalobkyni a svědkovi nelíbili a chtěli je strhnout. Měli v úmyslu poté stropy zapravit, namalovat a nastěhovat se, následně to celé spadlo. Pokud však úmyslem žalobkyně a svědka bylo polystyrenové stropy strhnout a až jejich zásahem došlo k jejich pádu, ačkoliv nic nenasvědčovala, že by tyto stropy byly vadné, není tato svědecká výpověď v rozporu se závěrem znalce revizního, že v případě stropů nešlo o vadu. Situace se zcela jistě následně zkomplikovala tím, že do nových stropů proteklo první letním deštěm, který jak svědek uvedl, je překvapil. Pokud jde o střechu, měl informace svědek pouze od osob spojených s firmou , Anonymizováno, , ke které se soud vyjádřil v odůvodnění výše, v případě elektriky chtěli přidat 2 zásuvky, v případě zbylých vad svědek poukazoval na již vyslechnuté svědky s tím, že soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti, pro které by bylo nutné korigovat závěry jak revizního znalce, tak znalce , tituly před jménem, , jméno FO, .

14. Fotografie, kterými sice soud I. stupně provedl dokazování před ustanovením znalců, byly náležitě zhodnoceny znalci a soud I. stupně z nich již za takového stavu neučinil z nich žádná další skutková zjištění podstatná pro rozhodnutí ve věci.

15. Z revizního znaleckého posudku má soud tak za prokázané, že- vadná střecha, poničené omítky a vadná elektroinstalace, částečně nefunkční kotel a ohřívač vody a poškozená výmalba v horním patře doma jsou skrytou vadou,- zvednutí dlažby, vlhké stěny v suterénu domu a odpadávání dlaždic u přístřešku jsou také vadami, avšak vadami zjevnými a- poničené stropy, vadná topná soustava, vadná vodoinstalace a jističová skříň vadou nejsou (v rozsahu tvrzeném žalobkyní).

16. Podle § 2079 odst. 1, § 2084, § 2128 odst. 1, § 2129 odst. 2 občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. Při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

17. Podle § 2095, § 2099 odst. 1, § 2100 odst. 1, § 2103, § 2104 občanského zákoníku prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

18. Podle § 2106 občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

19. Podle § 2107, § 2112 občanského zákoníku je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího. Neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

20. Podle § 2894, § 2913, § 2915 odst. 1, § 2951 odst. 1, § 2952 občanského zákoníku povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody). Nebyla-li povinnost odčinit jinému nemajetkovou újmu výslovně ujednána, postihuje škůdce, jen stanoví-li to zvlášť zákon. V takových případech se povinnost nahradit nemajetkovou újmu poskytnutím zadostiučinění posoudí obdobně podle ustanovení o povinnosti nahradit škodu. Poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí. Je-li k náhradě zavázáno několik škůdců, nahradí škodu společně a nerozdílně; je-li některý ze škůdců povinen podle jiného zákona k náhradě jen do určité výše, je zavázán s ostatními škůdci společně a nerozdílně v tomto rozsahu. To platí i v případě, že se více osob dopustí samostatných protiprávních činů, z nichž mohl každý způsobit škodlivý následek s pravděpodobností blížící se jistotě, a nelze-li určit, která osoba škodu způsobila. Škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. Hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu. I nemovitost může vykazovat vady zjevné a vady skryté. Skrytou vadou je takový nedostatek, který je kupujícímu neznám a který mu zůstal neznám i po prohlídce nemovitosti. Zpravidla tato vada není známa ani prodávajícímu. Skrytá vada má svůj původ v době, kdy nemovitost byla ve vlastnictví prodávajícího (či předchozího vlastníka), nikoliv pokud nastala (má příčinu) až po převodu vlastnictví na kupujícího, i když pro něho mohla být po určitou dobu skrytá, projevila-li se (stala se zjevnou) až po určité době od svého vzniku. Předpokladem odpovědnosti prodávajícího za skrytou vadu stavby je, že mu byla kupujícím oznámena ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnictví ke stavbě kupujícím.

21. Žalobkyně se žalovanými uzavřela kupní smlouvu k nemovitostem, na domě byly po převzetí zjištěny skryté vady:- Vada střechy je vadou, kterou nebylo nutné odstranit přelepením novým pásy, bylo možné pouze přetavit vadné spoje za náklady 4 000 Kč, přistoupila-li žalobkyně k opravě dle návrhu svědka , jméno FO, , vynaložené náklady nemůže ve výši přesahující částku 4 000 Kč požadovat po žalovaných.- Poničené omítky - z důvodu dlouhodobého zatékání jde o vadu, vadu skrytou, nezbytné (obvyklé) náklady na její odstranění spočívají v částce 31 953 Kč, rozdíl mezi vynaloženou částkou žalobkyní ve výši 124 380 Kč nelze požadovat po žalovaných.- Vadná elektroinstalace - vadu nebylo nutné řešit v rozsahu provedené svědkem , jméno FO, , bylo možné vynaložit mnohem menší náklady, a to spočívající za vizuální kontrolu a proměření elektrorozvodů, úpravě a doplnění rozvaděče, tj. přechodových můstků pro nové měděné rozvody, provedení proměření přechodových odporů a revizní zprávu, dopravu, celkem ve výši 4 370 Kč, vynaložené náklady nemůže ve výši přesahující částku 4 370 Kč požadovat po žalovaných.- Nefunkční kotel a ohřívač vody - odstranění vady bylo možné řešit osazením expanzní nádoby a mřížky do dveří, výměnou tělesa, zkouškou a příslušnými pracemi s náklady 29 497 Kč.- Poškozena výmalba v horním patře domu - je vadou, vadou skrytou, žalobkyně ji odstranila za menší náklady, než jsou náklady obvyklé.

22. Existence těchto skrytých vad je podstatným porušením kupní smlouvy, žalobkyně zvolila právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Ta spočívá v částce 76.310 Kč, přiměřená sleva totiž spočívá v nákladech na odstranění vad, a to v rozsahu uvedení do funkčního stavu. Sleva není přiměřená, pokud požadovaná sleva je za práce, které nebyly za opravu, nýbrž vedly ke zvýšení komfortu, případně zvolila-li žalobkyně místo opravy nepřiměřenou výměnu.

23. Dále na domě byly vady zjevné:- zvednutí dlažby - žalobkyně se ostatně rozhodla za tuto vadu žádnou částku nenárokovat (podání ze dne 17. 10. 2022, ke změně žaloby však nepřistoupila),- vlhké stěny suterénu domu,- opadání dlaždic u přístřešku - žalobkyně se ostatně rozhodla za tuto vadu žádnou částku nenárokovat (podání ze dne 17. 10. 2022, ke změně žaloby však nepřistoupila).

24. Náklady na odstranění těchto vad, byly-li zjevné při převzetí domu, nelze požadovat po žalovaných slevu.

25. Žalobkyně dále neprokázala, že dům měl vady - poničené stropy, vadná topná soustava, vadná vodoinstalace a jističová skříň.

26. Soud nijak nepochybuje o tom, že žalobkyně jako laik věřila ve správnosti závěrů svědků, kteří se podíleli na rekonstrukci domu, nicméně pokud tyto závěry žalovaní zpochybnili a nedošlo mezi účastníky k dohodě o povaze vad a finančního požadavku, nezbylo než v předmětné ustanovit znalce, k posouzení otázky existence a povahy vad – předložila-li žalobkyně znalecký posudek – ustanovit znalce revizního. Po doplnění dokazování revizním znaleckým posudkem, a znaleckým posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, bylo prokázáno, že částka převyšující 800 000 Kč (viz závěrečný návrh žalobkyně) neodpovídá povaze ani rozsahu vad a že bylo nutné řešit situaci náhradním bydlením. Žádná z prokázaných skrytých vad nebyla takového rozsahu, že by neumožňovala – byť krátkodobě méně komfortní – bydlení v domě. Proto není důvodný ani nárok žalobkyně na zaplacení částky 71.964 Kč, když tuto částku žalobkyně vynaložila nikoliv z důvodu odstranění skrytých vad, nýbrž z důvodu celkové rekonstrukce domu, která byla nad rámec skrytých vad. Proto vynaložené náklady za náhradní bydlení nebyly v příčinné souvislosti s prokázanými skrytými vadami. Ze stejného důvodu nejsou účelně vynaložené náklady ani náklady za vypracovaný znalecký posudek ve výši 10.000 Kč. Znalecký posudek se však – byť dle revizního znalce chybně – vyjádřil k vadám, soud I. stupně však tyto náklady posoudil poměrně dle výsledku sporu, soud I. stupně shledal za oprávněný nárok ve výši 1 500 Kč, když tento důkaz proveden byl, jeho nesprávnost byla shledána soudem I. stupně až na základě revizního znaleckého posudku.

27. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn procesním úspěchem žalovaných, tito byli úspěšní v 85 %, žalobkyně byla úspěšná v 15 %, proto mají žalovaní právo na náhradu nákladů v rozsahu 70 % - § 142 odst. 2 o.s.ř. Náklady žalovaných spočívají v nákladech právního zastoupení advokátem – 18 úkonech právní služby – příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 16. 7. 2018, účast u jednání dne 29. 11. 2018, 11. 4. 2019, 18. 6. 2019 (přesahující 2 hodiny), 20. 6. 2019 (přesahující 2 hodiny), 14. 11. 2019, 8. 6. 2019, 10. 6. 2019, 4. 10. 2022, 11. 4. 2023, 24. 10. 2023, jednání na místě samém se znalcem 3. 2. 2022, 22. 7. 2023, vyjádření na výzvu soudu ze dne 21. 4. 2023 a 5. 9. 2023 (soud neshledal za účelně vynaložené náklady za vyjádření ze dne 19. 12. 2018 a 18. 10. 2022, když tato doplnění mohla být učiněna u jednání), tj. 18 x 10 660 Kč dle § 7 bodu 6. vyhlášky č. 177/1996 Sb., a 18 x 300 Kč - režijní paušál dle § 13 téže vyhlášky. Náklady celkem 197 280 Kč. Z toho 70 % činí 138 096 Kč.

28. České republice vznikly v průběhu řízení náklady spočívající ve svědečném 209,50 Kč, znalečném 14 563 Kč, 3 712 Kč a 19 000 Kč. (Rozhodnutí o znalečném ve výši 5 000 Kč není ke dni vyhotovení tohoto rozsudku dosud pravomocné.) Celkové náklady – dle pravomocných usneseních činí 37,484,50 Kč. Z důvodu procesního úspěchu a neúspěchu účastníků uhradí tyto náklady z 15 % žalovaní a z 85 % žalobkyně. Při složených zálohách 15 000 Kč soud zavázal žalobkyni k doplacení (zatím) částky 16 861,80 Kč a žalovaní jsou povinni zaplatit 5 622,70 Kč (což je zatím zcela pokryto složenou zálohou). Protože však dosud nebylo zcela rozhodnuto o znalečném, soud o případném vrácení zálohy rozhodne samostatným usnesením - společně s rozhodnutím o dosud nepravomocném znalečném.