17 Co 92/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jaroslava Buriana a soudců JUDr. Ivany Tomkové a Mgr. Bc. Aleše Klempy ve věci žalobce: Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A zastoupený Jméno žalobce B advokátem se sídlem adresa proti žalovaným: 1) Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované 2) jméno FO , narozený dne Datum narození dědice A bytem adresa oba zastoupeni jméno FO , advokátem se sídlem adresa o určení vlastnického práva k nemovistem, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Prostějově ze dne 27. 9. 2023, č. j. 13 C 215/2022-127,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně náklady odvolacího řízení ve výši 20 671, 40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných , jméno zástupce zainteresované osoby, , advokáta se sídlem ve , adresa, .

1. Okresní soud v Prostějově (dále jen „soud prvního stupně“) rozhodl rozsudkem ze dne 27. 9. 2023, č. j. 13 C 215/2022-127, že se zamítá žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem nemovitosti – pozemku parc. č. st. , číslo parcely, , zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parcela č. st. , číslo parcely, , jak je zapsána na listu vlastnictví č. , číslo LV, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , v katastru nemovitostí u , adresa, , a pro případ, že nebude dán důvod vyhovění tomuto návrhu se žalobce domáhal, aby soud rozhodl tak, že se ruší kupní smlouva ze dne , datum, ve znění dodatku č. 1 s účinky vkladu ke dni 27. 10. 2021, kterou bylo převedeno vlastnické právo k pozemku parcela č. st. , číslo parcely, , zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parcela č. st. , číslo parcely, jak je zapsána na listu vlastnictví č. , číslo LV, pro obec , adresa, , v katastru nemovitostí u , Katastrální úřad, , na žalovanou 1) a žalovaného 2) a žalovaná 1) a žalovaný 2) jsou povinni převést na žalobce vlastnické právo k této nemovitosti a podepsat společně se žalobcem souhlasné prohlášení o tomto převodu vlastnického práva za účelem provedení zápisu vlastnického práva žalobce k této nemovitosti do katastru nemovitostí oproti povinnosti žalobce zaplatit žalovaným částku 50 000 Kč, nebo že jsou žalovaní 1) a 2) povinni žalobci doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou obdržel žalobce za tuto nemovitosti, a obvyklou hodnotou této nemovitosti, která bude zjištěna na základě zpracovaného znaleckého posudku ke dni uzavření kupní smlouvy (výrok I). Výrokem II byla žalobci uložena povinnost zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 47 818,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce, v němž vytýká soudu prvního stupně, že nezadal znalecký posudek ohledně zjištění ceny předmětného pozemku parcela. č. st. , číslo parcely, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parc. č. st. , číslo parcely, v obci , adresa, . Skutkový stav věci potřebný pro rozhodnutí soudu nebyl dle žalobce v řízení řádně zjištěn a věc tak nemohla být rozhodnuta v souladu se zákonem a správně. Žalobce namítá, že soud prvního stupně nevyslechl svědka , jméno FO, který by sdělil, že žalovaní věděli o nadměrném zkrácení kupní ceny a krajní nevýhodnosti prodeje pozemku pro žalobce. Dále žalobce uvedl, že soud prvního stupně nepřiměřeným způsobem aplikoval ustanovení § 420 o. z., nejednal jako podnikatel, při uzavírání kupní smlouvy nepoužíval své IČO. Navrhl proto, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

3. Žalovaní se k odvolání žalobce vyjádřili písemně s tím, že je nepovažují za důvodné a zcela se ztotožňují s rozhodnutím soudu prvního stupně, které je správné. Žalovaní mají za to, že soud prvního stupně úplně a správně zjistil skutkový stav věci a dostatečně se vypořádal s argumentací žalobce. Žalobce nechce přijmout skutečnost, že vědomě a opakovaně činil kroky vedoucí ke zcizení předmětných nemovitostí za danou cenu, byl seznámen s cenou nemovitostí a za požadovanou cenu nemovitosti prodal, kupní cenu v plné výši od žalovaných obdržel. Pokud žalobce jednal v omylu, nejednalo se o omluvitelný omyl. Žalobce naplnil definiční znaky podnikatele, systematicky vykonával výdělečnou činnost spekulací na trhu nemovitých věcí. Žalobce věděl, že prodává soubor nemovitostí, za který se mu dostalo adekvátní kupní ceny, kterou požadoval. Sám žalobce uvedl, že nemovitosti nabyl v dražbě a jednal za účelem jejich následného prodeje se ziskem. Uváděný svědek , jméno FO, není dle názoru žalovaných schopen prokázat žádné skutečnosti ohledně ceny nemovitostí, jeho výslech je nadbytečný, stejně jako je neúčelné provádět znalecký posudek k ocenění souboru nemovitostí, neboť ve spise je založen odhad banky, který stanovil kupní cenu. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

4. Krajský soud v Brně, jako soud odvolací, po zjištění, že odvolání žalobce bylo podáno v zákonné lhůtě, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení a že směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně v celém jeho rozsahu, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

5. Odvolací důvody, o které žalobce opřel své odvolání, lze podle názoru odvolacího soudu podřadit pod ustanovení § 205 odst. 2 písm. d), e), g) o. s. ř., tzn., že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností, na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Skutečnosti, zakládající odvolací důvod ve smyslu ustanovení § 205 odst. 2 písm. a) o. s. ř., které odvolací soud zkoumá z úřední povinnosti, nebyly odvolatelem tvrzeny a odvolací soud je ze spisu nezjistil.

6. Z obsahu předloženého spisu se podává, že žalobou doručenou soudu prvního stupně dne 30. 8. 2022 (po jejím následném doplnění a upřesnění) se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, jímž by bylo určeno, že je vlastníkem nemovitosti – pozemku parc. č. st. , číslo parcely, , zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku p. č. st. , číslo parcely, vše v obci , adresa, , a pro případ, že nebude dán důvod vyhovění tomuto návrhu, žalobce požadoval, aby soud rozhodl, že kupní smlouva ze dne , datum, ve znění dodatku č. 1 s účinky vkladu ke dni , datum, , kterou bylo převedeno na žalované vlastnické právo k této nemovitosti se ruší, a žalovaní jsou povinni převést na žalobce vlastnické právo k této nemovitosti a podepsat společně se žalobcem souhlasné prohlášení o převodu vlastnického práva za účelem provedení zápisu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí oproti povinnosti žalobce zaplatit žalovaným částku 50 000 Kč nebo že jsou žalovaní povinni žalobci doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou žalobce obdržel za předmětnou nemovitost, a obvyklou hodnotou této nemovitosti, která bude zjištěna na základě zpracovaného znaleckého posudku ke dni uzavření kupní smlouvy.

7. Uplatněný nárok opíral žalobce o tvrzení, že na základě kupní smlouvy ze dne 31. 8. 2021 ve znění dodatku č. 1 převedl na žalované vlastnické právo k předmětné nemovitosti za kupní cenu ve výši 50 000 Kč, vklad vlastnického práva k nemovitosti na žalované byl proveden dne 25. 11. 2021 a žalovaní jsou stále zapsáni v katastru nemovitostí jako spoluvlastníci nemovitosti ve společném jmění manželů. Ohledně výše kupní ceny byl žalobce uveden v omyl jak ze strany žalovaných, tak ze strany , jméno FO, a jejího otce , jméno FO, , kteří působili jako makléři v realitní kanceláři , právnická osoba, , se kterou měl žalobce uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu na zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti. , jméno FO, a , jméno FO, využili jisté nezkušenosti žalobce ohledně realitních obchodů a také jeho důvěřivosti a určité lehkomyslnosti a ujistili výslovně žalobce, že kupní cena za předmětné nemovitosti ve výši 50 000 Kč je vyšší než cena obvyklá, a že lepší ceny nemůže být v daném místě a čase dosaženo. Tím uvedli žalobce v omyl, přičemž žalovaní se na tomto omylu žalobce podíleli, následně jeho omylu využili, neboť si byli velmi dobře vědomi, že sjednaná kupní cena je nepřiměřeně nízká oproti ceně obvyklé. Dle žalobce činila obvyklá cena předmětné nemovitosti ke dni uzavření kupní smlouvy se žalovanými částku 150 000 Kč, jedná se o nemovitost v dobrém technickém stavu, udržovanou a dobře využitelnou např. jako dílna či sklad. Vzhledem k okolnostem při uzavírání kupní smlouvy dne 31. 8. 2021 je dán důvod pro vyslovení neplatnosti smlouvy z důvodů uvedených v § 1796 o. z., neboť žalovaní využili nezkušenosti a lehkomyslnosti žalobce a koupili nemovitost od něj za cenu, která je v hrubém nepoměru k poskytnuté kupní ceně. Žalobce nejednal se žalovanými jako podnikatel, v jeho jednání nelze spatřovat podnikatelský záměr, neboť podnikatelská činnost je činností soustavnou, za tuto činnost nelze považovat to, že žalobce v určitém období koupil několik nemovitostí, které obratem prodal. Žalobce nemovitosti prodával s tím, že jeho záměrem bylo vybudovat minizoo a ekofarmu, ten se však ukázal jako obtížně uskutečnitelný. Žalobce není podnikatelem, je zaměstnán na , právnická osoba, jako sociální pracovník na plný úvazek. Dále žalobce uvedl, že měl plnou důvěru v jednání , jméno FO, , byli spolu domluveni, že mu nemovitosti prodá za co nejvýhodnější cenu, žalobce mu k tomu dal veškeré pravomoci, absolutně mu důvěřoval, ani nečetl, co mu pan , jméno FO, předložil k podpisu. Se žalovanými se žalobce osobně nesetkal, vše probíhalo prostřednictvím realitních makléřů, resp. , jméno FO, .

8. Žalovaní se k žalobě vyjádřili písemně s tím, že nárok žalobce neuznávají ani z části, žalobu považují za nedůvodnou. Namítli, že skutková tvrzení uváděná žalobcem v podané žalobě jsou zavádějící a klamavá, neboť nabídku na prodej předmětné nemovitosti žalovaní našli na internetu v nabídce realitní kanceláře , právnická osoba, , která měla uzavřenou se žalobcem zprostředkovatelskou smlouvu. Žalobce nabízel různé varianty prodeje, buď jako celek nemovitostí nebo jednotlivé pozemky a jejich části po rozdělení geometrickým plánem, v nabídce bylo celkem šest variant prodeje s cenou uvedenou žalobcem. Žalovaní si vybrali variantu, v níž koupí zahradu parc. č. , číslo parcely, a budovu bez čp/če stojící na pozemku parc. č. st. , číslo parcely, tím, že geometrickým plánem dojde k rozdělení parc. č. st. , číslo parcely, a zbylou část pozemku (nyní parc. č. st. , číslo parcely, ) s budovou č. p. , číslo popisné, si žalobce ponechá. Pro tuto variantu žalobce požadoval kupní cenu ve výši 1 300 000 Kč, k prodeji učinil relevantní kroky, tzn. dodal geometrický plán na oddělení pozemku. Žalovaní požádali banku o poskytnutí úvěru na kupní cenu, banka provedla ocenění předmětných nemovitostí kvůli poskytnutí zástavy, přičemž bylo zjištěno, že budova na pozemku parc. č. st. , číslo parcely, je v dezolátním stavu, podstatně snižuje hodnotu nemovitostí a nelze ji vzít do zástavy, proto nedoporučila tuto budovu přičlenit k pozemku parc. č. , číslo parcely, Předmětné nemovitosti se proto musí posuzovat jako celek a jeden záměr a projev vůle žalobce směřující k jejich prodeji. Žalobcem požadovaná kupní cena 1 300 000 Kč byla žalovanými akceptována, dne 10. 5. 2022 byla uzavřena trojstranná dohoda o složení blokovacího depozita. Účastníci se dohodli na tom, že kupní cena bude v kupní smlouvě rozdělena tak, , Anonymizováno, cena za pozemek parc. č. , číslo parcely, zahrada, činila 1 250 000 Kč a cena za pozemek parc. č. st. , číslo parcely, s budovou bez čp/če činila 50 000 Kč. Jednalo se jen o rozdělení , Anonymizováno, kupní ceny 1 300 000 Kč za obě nemovitosti na částku 1 250 000 Kč a 50 000 Kč, s čímž byl žalobce srozuměn a takto se vedla jednání. Od reakce žalovaných na inzerát realitní kanceláře , právnická osoba, do převodu majetku na katastru nemovitostí uběhla doba šesti měsíců, po kterou žalobce ani jednou nevznesl žádnou námitku. Žalovaní se setkali se žalobcem poprvé osobně až po převodu vlastnického práva, kdy se dostavil na pozemek a sdělil žalovaným, že bude žalovat realitní kancelář, která jednala jako jeho zmocněnec. Dále žalovaní poukázali na to, že žalobce nakupuje nemovitosti a tyto následně prodává, jeho jednání v této oblasti vykazuje definiční znaky podnikání, proto je mu problematika kupních cen známá a těžko lze uvěřit jeho tvrzené lehkovážnosti, nedůvěřivostia neschopnosti na trhu s nemovitostmi. Dle odhadu banky pro účely poskytnutí úvěru činila hodnota pozemku parc. č. , číslo parcely, 1 050 000 Kč, žalobce za ni požadoval 1 250 000 Kč. Snahu žalobce o zdání neúměrného zkrácení kupní ceny proto žalovaní považují za nemorální a v rozporu s dobrými mravy, nemovitosti žalobce nabyl v dražbě krátce před prodejem a obratem je chtěl zpeněžit za účelem dosažení zisku.

9. Soud prvního stupně po dokazování provedeném listinnými důkazy ve spise založenými (výpisem z katastru nemovitostí osvědčujícím vlastnické právo žalovaných, emailovou korespondencí účastníků, trojstrannou dohodou o složení blokovacího depozita ze dne 10. 5. 2021, v níž je podrobně popsán stav nemovitostí, oceněním nemovitostí pro potřeby úvěrového řízení v , právnická osoba, , veřejným výpisem z registru ekonomických subjektů a výpisem z živnostenského rejstříku žalobce, kupní smlouvou ze dne , datum, uzavřenou mezi účastníky, emailovou korespondencí žalobce a , jméno FO, ) skutkově uzavřel, že žalobce se žalovanými uzavřel dne , datum, kupní smlouvu ohledně nemovitosti, pozemku parc. č. st. , číslo parcely, zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku p. č. st. , číslo parcely, v k. ú. , adresa, , za kupní cenu 50 000 Kč a dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. , číslo parcely, , zahrada, v k. ú. , adresa, , za kupní cenu 1 250 000 Kč. Žalovaní jsou jako spoluvlastníci nemovitostí (SJM) evidováni v katastru nemovitostí vedeném , Katastrální úřad, . Žalobce nemovitosti prodával prostřednictvím zprostředkovatele realitní kanceláře , právnická osoba, , od prosince 2020 byly nemovitosti nabízeny k prodeji ve více variantách – jako celek nebo po různě velkých částech. Žalovaná 1) realitní kancelář , právnická osoba, poprvé kontaktovala e-mailem dne 6. 4. 2021, poté probíhala jednání ohledně kontraktačního procesu a získání hypotečního úvěru na kupní cenu. Dne 10. 5. 2021 byla uzavřena trojstranná dohoda o složení blokovacího depozita podepsaná žalobcem i oběma žalovanými, v níž byly dohodnuty podmínky prodeje. Nemovitosti byly prodávány jako celek – pozemek parc. č. , číslo parcely, zahrada, spolu s částí pozemku parc. č. st. , číslo parcely, jehož součástí je budova bez čp/če, která byla oddělena od pozemku parc. č. st. , číslo parcely, Oběma stranám byl stav prodávaných nemovitostí znám, kupní cena ve výši 1 300 000 Kč byla stanovena žalobcem a žalovanými byla akceptována. Pro potřeby poskytnutí zástavy, resp. čerpání hypotečního úvěru žalovanými na kupní cenu, byl úvěrující bankou oceněn pozemek parc. č. , číslo parcely, zahrada k datu , datum, na 1 050 000 Kč, stanovená kupní cena ve výši 1 250 000 Kč je tak o cca 10 % vyšší, než ceny srovnatelných pozemků v místě a čase. Pozemek parc. č. st. , číslo parcely, jehož součástí je stavba bez čp/če, nebyl úvěrující bankou oceňován, neboť bylo zjištěno, že stavba (stodola) je staticky narušená, má mínusovou hodnotu, nelze ji přijmout jako vhodnou zástavu, náklady na demolici činí cca 500 000 Kč. Soudem prvního stupně bylo rovněž zjištěno, že žalobce v rozhodném období vlastnil několik dalších nemovitostí, je fyzickou osobou podnikající podle živnostenského zákona v mnoha oborech činností, mimo jiné i v oblasti nákupu a prodeje nemovitostí a je zaměstnancem Statutárního města , adresa, .

10. Soud prvního stupně postupoval správně, pokud se nejprve zabýval otázkou naléhavého právního zájmu žalobce na určení vlastnického práva ve smyslu § 80 o. s. ř. a nepochybil, pokud uzavřel, že naléhavý právní zájem žalobce na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem je dán, neboť na základě navrhovaného soudního rozhodnutí bude dosaženo shody mezi stavem právním a stavem faktickým, resp. stavem zapsaným v katastru nemovitostí, kde jsou jako spoluvlastníci nemovitostí v SJM zapsáni žalovaní.

11. Soud prvního stupně po kladném posouzení otázky naléhavého právního zájmu žalobce na určení dospěl k závěru, že žalobce ani po poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. neunesl své břemeno tvrzení a důkazní, poněvadž dostatečně neprokázal svá tvrzení, že to byli právě žalovaní, kteří při uzavření kupní smlouvy uvedli žalobce v omyl ohledně výše kupní ceny a že to byli právě žalovaní, kteří využili tísně, nezkušenosti a lehkomyslnosti žalobce a že by tak kupní smlouva uzavřená účastníky dne 31. 8. 2021 měla být absolutně neplatná. Žalobce neprokázal, že při uzavírání kupní smlouvy byl uveden ze strany žalovaných v omyl nebo byl uveden do stavu tísně. Jednání se žalovanými o prodeji nemovitostí započalo v dubnu 2021 výlučně prostřednictvím realitní kanceláře , právnická osoba, , se kterou měl žalobce uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu, prostřednictvím realitních makléřů , jméno FO, a , jméno FO, nemovitosti nabízel k prodeji. Sám žalobce potvrdil, že realitnímu makléři , jméno FO, dal plnou moc k zastupování ohledně prodeje nemovitostí, naprosto mu důvěřoval, ani nečetl, co mu předložil k podpisu. Konkrétní jednání žalovaných, kterým měli uvést žalobce v omyl, žalobce nebyl schopen specifikovat, jeho tvrzení tak zůstala pouze v obecné rovině v tom směru, že žalobci museli o jeho omylu o nízké kupní ceně vědět a že toho zneužili.

12. Soud prvního stupně se neztotožnil s tvrzením žalobce o hrubém nepoměru skutečně zaplacené kupní ceny za pozemek parc. č. st. , číslo parcely, výši 50 000 Kč k obvyklé ceně této nemovitosti v době prodeje, neboť záměrem obou stran (prodávajícího žalobce i kupujících žalovaných) bylo uskutečnit prodej nemovitostí jako souboru, čemuž také odpovídala celková dohodnutá kupní cena 1 300 000 Kč. Pouze v důsledku nevhodnosti zástavy – pozemku parc. č. st. , číslo parcely, , jehož součástí je stavba bez čp/če, která je určena s ohledem na svůj velmi špatný technický stav k demolici, s čímž žalovaným vzniknout nemalé náklady, došlo mezi účastníky k dohodě o sepisu dvou kupních smluv a rozdělení dohodnuté kupní ceny 1 300 000 Kč na dvě části (50 000 Kč za pozemek parc. č. st. , číslo parcely, spolu se stavbou bez čp/če a 1 250 000 Kč za pozemek parc. č. , číslo parcely, zahrada. Kupní cena za pozemek parc. č. , číslo parcely, je dle odhadu banky o 100 000 Kč vyšší, než cena obvyklá v místě a čase. Žalobci tak dle závěru soudu prvního stupně nevznikla žádná újma, neboť předmětné nemovitosti byly žalovaným prodány za cenu obvyklou a sjednaná kupní cena byla žalobci v plné výši žalovanými zaplacena.

13. Soud prvního stupně nad rámec merita věci vzal za prokázáno, že žalobce je podnikatelem ve smyslu § 421 odst. 2 o. z., je osobou podnikající dle živnostenského oprávnění, fyzickou osobou zapsanou v živnostenském rejstříku, mimo jiné s oborem podnikání nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. Pokud další záměry žalobci na trhu s nemovitostmi nevyšly, nepřinesly mu takový zisk, jaký očekával, nelze tuto skutečnost klást k tíži žalovaným, kdy je to pouze a jen žalobce, který nese odpovědnost za svá konání a rozhodnutí. Jestliže žalobce udělil plnou moc k zastupování realitní kanceláři , právnická osoba, , realitním makléřům při prodeji nemovitostí bezmezně důvěřoval a ti překročili meze svého zmocnění, případně způsobili žalobci nějakou újmu, je na žalobci, aby svoje nároky uplatnil proti těmto osobám.

14. Podle ustanovení § 1793 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014 (dále jen „o. z.“), zaváží-li se strany ke vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla, ani vědět nemusela.

15. Podle ustanovení § 1796 o. z., neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

16. Vycházeje ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, který odvolací soud považuje za správný a úplný, a jeho podřazením pod citovaná zákonná ustanovení se odvolací soud zcela ztotožňuje se závěry soudu prvního stupně o nedůvodnosti podané žaloby. Soud prvního stupně nepochybil, pokud se nejprve zabýval otázkou, zda je dán naléhavý právní zájem žalobce na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve smyslu § 80 o. s. ř. a správně uzavřel, že takový zájem na určovací žalobě je dán, neboť na základě vyhovujícího soudního rozhodnutí by bylo dosaženo shody mezi stavem právním a stavem faktickým, resp. došlo by k zápisu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí, kde jsou jako spoluvlastníci předmětných nemovitostí zapsáni žalovaní.

17. Důvodnost uplatněného nároku z hlediska hmotného práva soud prvního stupně správně neshledal, neboť ani po náležitém poučení poskytnutém žalobci v průběhu řízení soudem prvního stupně dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. žalobce neunesl břemeno tvrzení ani břemeno důkazní. Žalobce netvrdil ani neprokázal, jakého konkrétního jednání se měli žalovaní při uzavírání kupní smlouvy dne 31. 8. 2021 dopustit, jaké konkrétní jednání, kterým by žalovaní využili tísně, nezkušenosti a lehkomyslnosti žalobce, měli učinit, v důsledku čehož by byla uzavřená kupní smlouva absolutně neplatná a účastníci by si měli navzájem vrátit poskytnutá plnění.

18. Sám žalobce protvrdil, že po celou dobu byl při kontraktačním procesu zastoupen a předmětné nemovitosti prodával prostřednictvím realitní kanceláře , právnická osoba, , se kterou měl uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu a prostřednictvím které již v minulosti nějaké nemovitosti prodával. Žalobce udělil plnou moc realitnímu makléři , jméno FO, , kterému absolutně důvěřoval a který předmětné nemovitosti žalobce v k. ú. , adresa, nabízel k prodeji. Žalobce nabízel prodej nemovitostí v několika variantách – jako celek, případně po částech, stanovená kupní cena 1 300 000 Kč za nemovitosti – pozemek parc. č. , číslo parcely, , zahrada, a pozemek parc. č. st. , číslo parcely, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez čp/če, byla dle dohody žalobce a žalovaných na základě ocenění úvěrující bankou rozdělena na částku 1 250 000 Kč za parcelu č. , číslo parcely, zahrada, která byla použita jako zástava při čerpání hypotečního úvěru žalovanými, a částku 50 000 Kč za parcelu č. st. , číslo parcely, , jejíž součástí je stavba bez čp/če, která je staticky narušená, určena k demolici, má mínusovou hodnotu, banka ji nepřijala jako zástavu a pouze snižuje hodnotu pozemku. Dohodnutou kupní cenu 1 300 000 Kč žalovaní žalobci akceptovali, byla o 10 % vyšší, než ceny srovnatelných pozemků v daném místě a čase, v plné výši ji žalobci vyplatili.

19. Nelze tudíž v žádném případě hovořit o nějakém zavrženíhodném jednání, kterého by se měli žalovaní při uzavírání kupní smlouvy se žalobcem dopustit, kterým by měli zneužít žalobcových neznalostí a nezkušeností na trhu s nemovitostmi, navíc žalovaní při uzavírání kupní smlouvy jednali s realitní kanceláří , právnická osoba, , která zprostředkovávala pro žalobce prodej nemovitostí, inzerovala ho na svých webových stránkách, žalovaní se poprvé se žalobcem setkali osobně až po převodu vlastnického práva, kdy jim žalobce sdělil, že bude žalovat realitní kancelář , právnická osoba, , která jednala jako jeho zmocněnec.

20. Soud prvního stupně správně uzavřel, že žalovaní řádně nabyli do spluvlastnictví předmětné nemovitosti – pozemek parc. č. st. , číslo parcely, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parc. č. st. , číslo parcely, , jak je zapsáno pro k. ú. , Katastrální úřad, v katastru nemovitostí u , Katastrální úřad, na základě kupní smlouvy uzavřené se žalobcem dne 31. 8. 2021 ve znění dodatku č. 1 s účinky vkladu ke dni 27. 10. 2021, která je platná a účinná. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení vlastnického práva k těmto nemovitostem, je neoprávněná a nedůvodná a soud prvního stupně nepochybil, pokud ji v celém rozsahu zamítl.

21. Soud prvního stupně své rozhodnutí založil na relevantních důkazech, odůvodnil je srozumitelně a logicky a vypořádal se se všemi argumenty účastníků, které byly z pohledu uplatněné právní normy pro rozhodnutí ve věci významné.

22. Odvolací soud proto napadený rozsudek soudu prvního stupně, kterým byla ve výroku I zamítnuta v celém rozsahu žaloba o určení vlastnického práva žalobce k nemovitostem, jakož i souvisejícím výroku II o nákladech řízení, jako věcně správný dle § 219 o. s. ř. potvrdil, když v podrobnostech odkazuje na jeho přiléhavé a přesvědčivé odůvodnění.

23. S ohledem na výsledek odvolacího řízení je dle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. na straně úspěšných žalovaných dáno právo na náhradu účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení, které spočívají v odměně advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání žalobce a účast na odvolacím jednání dne 29. 7. 2025), a to za jeden úkon ve výši 4 960 Kč dle § 9 odst. 4 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (ve znění účinném do 31. 12. 2024) a za jeden úkon ve výši 10 116 Kč dle § 9 odst. 4 ve spojení s § 12 odst. 4 advokátního tarifu (ve znění účinném od 1. 1. 2025). Ke dvěma úkonům právní služby učiněným v odvolacím řízení přísluší jedna paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč a jedna ve výši 450 Kč dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu, dále náhrada za promeškaný čas ve výši 600 Kč, tj. 4 půlhodiny po 150 Kč § 14 odst. 3 advokátního tarifu a cestovné ve výši 658 Kč k odvolacímu jednání dne 29. 7. 2025 z , adresa, a zpět, tj. 77,2 km osobním automobilem , značka, registrační značka , SPZ, , při průměrné spotřebě 7,6 l benzinu 75 a ceně 1 l pohonných hmot 35,80 Kč dle vyhlášky č. 475/2024 Sb. Po navýšení odměny a náhrad hotových výdajů o 21 % DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) činí náklady odvolacího řízení úspěšných žalovaných částku 20 671,40 Kč, kterou uložil odvolací soud zaplatit žalobci tak, jak je uvedeno ve výroku II tohoto rozsudku.