18 Co 94/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jana Zavřela a soudců JUDr. Petry Flídrové a JUDr. Jana Kolby ve věci žalobce: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 o vyklizení bytu o odvolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne Anonymizováno , č. j. Anonymizováno

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že se zamítá žaloba o povinnosti žalované vyklidit byt č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1 situovaný v prvním podlaží stavby č. p. , Anonymizováno, , bytový dům v části obce , adresa, , obec , adresa, , jež je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obci , adresa, .

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku , částka, Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Rozsudkem, který byl napaden odvoláním, bylo rozhodnuto, že žalovaná je povinna vyklidit byt č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1 situovaný v prvním podlaží stavby s č. p. , Anonymizováno, , bytový dům v části obce , adresa, , obec , adresa, , jež je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , a to do patnácti dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalovaná byla dále zavázána zaplatit žalobci náklady řízení ve výši , částka, Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho právního zástupce žalobce (výrok II).

2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání. V něm uvedla, že soud prvního stupně nesprávně věc právně posoudil, pokud dospěl k závěru, že posuzovaná výpověď z nájmu je platná. Tato výpověď obsahovala nesprávné poučení pro podání návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi v délce šedesáti dnů. Z ustanovení § 2290 občanského zákoníku přitom vyplývá, že je nezbytné řádné poučení o právech nájemce a jeho deficit působí neplatnost výpovědi. Na tomto závěru nemůže ničeho změnit, že lhůta uvedená žalobcem byla kratší pouze o jeden den. Pokud soud prvního stupně svůj závěr dále podepřel tím, že z korespondence účastníků nelze vyčíst, že by žalovaná měla v úmyslu podat žalobu o neplatnost výpovědi, pak není vůbec zřejmé, jak by tento její úmysl mohl být zjistitelný z předmětných důkazů. Poukazuje také na to, že případné pochybnosti nemohou být připisovány k tíži slabší smluvní strany, přičemž stanovení zákonné lhůty zákonodárcem je projevem zásady legitimního očekávání, kdy může daný subjekt v dobré víře spoléhat na to, že při uplatnění práva, byť v poslední den lhůty, bude mít toto uplatnění stejné právní následky. Na pronajímateli přitom je, aby o tom nájemce řádně poučil. Navrhuje proto, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítne.

3. K odvolání žalované se žalobce vyjádřil tak, že se ztotožňuje se závěry soudu prvního stupně v tom smyslu, že splnil veškeré své povinnosti vyplývající pro něj z ustanovení § 2286 odst. 2 občanského zákoníku, kdy jednak žalovanou poučil o jejím právu podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a také o lhůtě, v níž se může proti doručené výpovědi bránit u soudu. Pouze administrativním pochybením však neuvedl lhůtu dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, nýbrž lhůtu šedesáti dnů ode doručení výpovědi. Tato skutečnost nemůže být vyhodnocena tak, že žalovaná byla tímto zkrácena na svým právech. Žalovaná se navíc výpovědi nijak nebránila, a to ani po uplynutí uvedené lhůty nepodala žádné námitky či návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. Naopak výpověď respektovala, neboť požádala o uzavření nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu, která jí byla zamítnuta. Je zřejmé, že uvedení o den kratší lhůty k podání návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem v předmětné výpovědi nemělo na běh událostí žádný vliv. Výklad a argumentaci žalované, která dovozuje neplatnost výpovědi z nájmu bytu pouze z toho, že tato obsahovala lhůtu pro podání návrhu podle § 2290 občanského zákoníku o den kratší, pokládají i s ohledem na pasivitu žalované za velmi tvrdý, nespravedlivý a formalistický. Z žádného právního předpisu ani judikatury nevyplývá, že by pronajímatel měl povinnost ve výpovědi z nájmu bytu poučit nájemce o lhůtě, v níž se tento může svým návrhem domáhat přezkumu oprávněnosti výpovědi. Navrhují proto, aby odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně.

4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 201 o. s. ř.), v zákonem stanovené lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), a směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 202 o. s. ř. a contrario), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

5. Podle § 2286 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „OZ“) výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2)

6. Podle § 2290 OZ nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

7. Neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení o možnosti přezkoumání její oprávněnosti soudem, má to za následek její absolutní neplatnost ve smyslu § 588 (srov rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019 sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, publikovaný na stránkách www.nsoud.cz, stejně jako další uvedené).

8. Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 26 Cdo 928/2023, pak vyplývá, že již v rozsudku ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, Nejvyšší soud uvedl, že ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 2290 o. z., a že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje (absolutní) neplatnost výpovědi. Podle názoru dovolacího soudu je smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 OZ ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení musí získat nejen vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ale také o lhůtě, ve které může nájemce své právo u soudu uplatnit (do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla). Na tyto závěry Nejvyšší soud aktuálně navázal v rozsudku ze dne 15. 4. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2029/2023, kde již výslovně uzavřel, že obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele je nejen poučení nájemce bytu o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, jinak je výpověď absolutně neplatná. Tento požadavek je odůvodněn zejména tím, že lhůta k uplatnění návrhu u soudu je svým charakterem hmotněprávní prekluzivní, tedy lhůtou k jejímuž zachování je nezbytné, aby žaloba nejpozději posledního dne lhůty došla soudu, a jejíž zmeškání nelze prominout. Ke stejnému závěru dospěla i komentářová literatura [srov. shodně Hulmák M. a kol., Občanský zákoník VI, Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 452–455, nebo Janoušková M. in: Petrov, J. a kol., Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, Forma a podstatné náležitosti výpovědi (§ 2286)].

9. Odvolací soud vychází ze soudem prvního stupně správně zjištěného skutkového stavu o tom, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, na základě které byla žalovaná nájemkyní bytu č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1, v prvním podlaží stavby č. p. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalobce a že žalobce výpovědí ze dne , datum, (dále jen „výpověď“) tento nájem žalované vypověděl z důvodu zvlášť závažného porušení povinností žalovanou, a to s okamžitou platností a bez výpovědní doby, konkrétně pro nezaplacení plateb nájemného a záloh na služby poskytované s užíváním bytu za část měsíce dubna a dále měsíce květen, červen, srpen, září, říjen, listopad a prosinec , Anonymizováno, . Z výpovědi z nájmu také soud prvního stupně správně zjistil, že v závěrečném poučení pronajímatel uvedl, že proti ní může žalovaná do šedesáti dnů od jejího doručení podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Žalovaná žalobu o neplatnost výpovědi nepodala. Z přípisu žalobce ze dne , datum, pak soud prvního stupně zjistil, že žalovaná podala žádost o uzavření nové nájemní smlouvy, které však nebylo vyhověno s poukazem na usnesení Rady městské části , adresa, , přijaté na , Anonymizováno, . zasedání dne , datum, .

10. V předmětném řízení o vyklizení bytu žalovaná namítala, že výpověď z nájmu bytu je absolutně neplatná, neboť obsahovala nesprávné poučení o tom, že žalobu na určení neplatnosti výpovědi může podat u soudu do 60 dnů od doručení této výpovědi, ačkoli ze zákona vyplývá, že žalobu může nájemce podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Odkazovala na komentářovou literaturu, která potvrzuje názor, že v případě nepoučení o lhůtě k podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi, je taková výpověď neplatná.

11. Soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku uvedl, že je třeba souhlasit s žalovanou, že výpovědní lhůta byla žalobcem, v listině datované dne , datum, , uvedena nesprávně, neboť namísto zákonu odpovídající lhůtě dvou měsíců je zde výslovně uvedeno „šedesát dní“. Rovněž soud přitakal žalované v tom, že v uvedené věci je slabším partnerem. Za podstatné považoval to, že lhůta, uvedená žalobcem v poučení o možnosti podat žalobu o neplatnost výpovědi, byla kratší pouze o jeden jediný den, než je lhůta zákonná, že žalovaná předmětnou žalobu nepodala, že po uplynutí výpovědní lhůty požádala o uzavření nové nájemní smlouvy a to, že proti výpovědi nevznesla žádné zákonem předpokládané námitky. Dále poukázal na to, že komentář k ustanovení § 2286 OZ výslovně uvádí, že „poučení o výpovědi nemusí obsahovat výpovědní dobu“.

12. Odvolací soud se s právním posouzením, které učinil soud prvního stupně neztotožňuje, neboť i v případě, kdy nebyla platnost výpovědi napadena žalobou podle ustanovení § 2290 OZ, je třeba posoudit (i v řízení o vyklizení), zda výpověď z nájmu není absolutně neplatným jednáním, když žalovaná tvrdí, že nebyla řádně poučena o lhůtě k podání žaloby. Vycházel přitom z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 2. 2019 sp. zn. 26 Cdo 4049/2018, z něhož mimo jiné vyplývá, že přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu je třeba chápat v širším smyslu, proto zjistí-li soud v řízení podle § 2290 OZ, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná (absolutně či relativně) či zdánlivá, žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď by nebyla „po právu“, a proto je „v širším smyslu“ neoprávněná. Avšak nelze ztratit ze zřetele, že ustanovení § 2290 o. z. nijak nebrání tomu, aby soud k neplatnosti či zdánlivosti výpovědi přihlédl i v jiném řízení. Neuplatní-li nájemce v řízení podle § 2290 o. z. důvody neplatnosti (absenci písemné formy, neuvedení výpovědního důvodu, nepoučení o možnosti podat žalobu podle § 2290 o. z., rozpor s dobrými mravy atd.) či zdánlivosti výpovědi (výpovědní důvod je uveden neurčitě, nesrozumitelně apod.) a v řízení nevyjdou najevo ani jinak, nebrání to jejich uplatnění v dalších řízeních. Zákon nestanoví žádnou lhůtu ani neupravuje žádné zvláštní řízení k jejich uplatnění. Odvolací soud proto postupoval v souladu s touto judikaturou a dospěl k závěru, že odvolání žalované je důvodné.

13. V řízení bylo prokázáno, že výpověď z nájmu neobsahovala řádné poučení o tom, do kdy může žalovaná u soudu uplatnit přezkoumání oprávněnosti výpovědi, přičemž není podstatné, že lhůta pronajímatelem uvedená se liší od zákonné dvouměsíční lhůty pouze o jeden den, neboť se v takovém případě nejedná o poučení řádné. Jak vyplývá ze shora citovaného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 26 Cdo 928/2023, je obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele nejen poučení nájemce bytu o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, jinak je výpověď absolutně neplatná. Tento požadavek je odůvodněn zejména tím, že lhůta k uplatnění návrhu u soudu je svým charakterem hmotněprávní prekluzivní, tedy lhůtou, k jejímuž zachování je nezbytné, aby žaloba nejpozději posledního dne lhůty došla soudu, a jejíž zmeškání nelze prominout.

14. Z uvedených důvodů odvolací soud dospěl k závěru, že žalobě o vyklizení předmětu nájmu nelze vyhovět, neboť výpověď z nájmu ze dne , datum, je absolutně neplatným právním jednáním. Změnil proto rozsudek soudu prvního stupně (§ 220 odst. 1 o. s. ř.) tak, že žalobu na uložení povinnosti žalované vyklidit byt č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1 situovaný v prvním podlaží stavby č. p. , Anonymizováno, , bytový dům v části obce , adresa, , obec , adresa, , jež je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obci , adresa, , zamítl.

15. Výrok II tohoto rozsudku o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů vychází ze zásady úspěchu ve věci (§ 224 odst. 1, 2 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř.). Žalovaná byla se svým odvoláním úspěšná, proto je neúspěšný žalobce povinen zaplatit jí účelně vynaložené náklady řízení před soudy obou stupňů, spočívající v mimosmluvní odměně za zastupování advokátem, za čtyři tři úkony právní služby po 1 500 Kč, tři učiněné v řízení před soudem prvního stupně (příprava a převzetí věci, vyjádření k žalobě, účast u jednání) jeden v řízení odvolacím (odvolání proti rozsudku, § 9 odst. 1, § 7 bod 4, § 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/ a k/ vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů), a dále mu přísluší čtyři paušální náhrady režijních nákladů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), celkem , částka, Kč. Uvedenou částku nákladů řízení je žalobce povinen zaplatit přímo žalované, neboť její zástupce přípisem ze dne , datum, soudu sdělil, že došlo k ukončení zastupování žalované.