61 C 165/2022

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Alenou Mezníkovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: Anonymizováno , IČO: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení bytu

I. Žalovaná je povinna vyklidit byt č. , hodnota, o velikosti 3 + 1 situovaný v 1. podlaží stavby s č. p. , Anonymizováno, , bytový dům v části obce , adresa, , obec , adresa, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , a to do patnácti dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 5 900 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se návrhem podaným dne 11.7.2022 domáhal vyklizení bytu specifikovaného ve výroku tohoto rozhodnutí žalovanou s odůvodněním, že on je vlastníkem bytu a žalovaná byt užívala počínaje lednem 2017 na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. V období měsíců dubna až prosince 2020 žalovaná nehradila řádně nájemné a úhrady za služby poskytované s užíváním bytu a vznikl jí tak dluh ve výši přesahující trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na služby. Žalobce pro porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem nájem vypověděl, a to bez výpovědní doby ve smyslu ust. § 2291 o. z. Výpověď byla žalované doručena, vznikla jí tak povinnost vyklidit předmětný byt, což neučinila a užívala jej i nadále. Bez právního důvodu byt užívá do současné doby, nereaguje na opakované výzvy k vyklizení a žalobci není známo, že by v zákonné lhůtě dvou měsíců po doručení výpovědi z nájmu podala u soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi.

2. Žalovaná se k návrhu písemně vyjádřila tak, že namítá absolutní neplatnost výpovědi z nájmu, neboť tato neobsahovala řádné poučení stanovené zákonem, bylo v ní uvedeno, že může do šedesáti dnů od doručení podat žalobu na určení neplatnosti. Zákonná lhůta pro přezkoumání výpovědi je však zákonem upravena v délce dvou měsíců, nikoliv šedesáti dnů. Odkazovala na právní literaturu, která potvrzuje názor, že v případě nepoučení o lhůtě k podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi je taková výpověď neplatná. Nájemní vztahy mezi účastníky trvají již po dobu patnácti let a vyjma vytýkaného období žalovaná platila nájemné a související platby vždy řádně, pouze v uvedeném období roku 2020 se dostala do druhotné platební neschopnosti související s důsledky pandemie Covid 19.

3. Žalobce reagoval na vyjádření žalované tak, že výpověď z nájmu, kterou dal žalované je platná, odkazoval na ust. § 2286 odst. 2 o. z. podle kterého vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Z tohoto ustanovení však nevyplývá, že by pronajímatel byl povinen poučovat o délce lhůty a výklad žalované považuje za příliš extenzivní. Komentovaná literatura k příslušným ustanovením uvádí, že výpověď by měla obsahovat poučení o lhůtě, není tam však výslovně uvedeno, že je obsahovat musí. Předmětná výpověď takové poučení obsahovala, i když administrativní chybou došlo k jejímu zkrácení o jeden den a výklad žalované je tedy třeba považovat za formalistický. Navíc žalovaná proti podané výpovědi nepodala žádné námitky, nebránila se návrhem k soudu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi a své námitky uplatnila teprve v řízení o vyklizení bytu poté, co prekluzivní lhůta pro podání žaloby již dávno uplynula. Námitka neplatnosti výpovědi pronajímatele nemůže být uplatňována úspěšně teprve v řízení o vyklizení bytu. Dále žalobce odkázal na to, že žalovaná byla sama přesvědčena o tom, že nájem předmětného bytu skončil doručenou výpovědí, neboť si následně podala žádost o uzavření nové nájemní smlouvy, s čímž však nevyjádřila souhlas Rada městské části , adresa, . Své povinnosti nájemce žalovaná porušovala dlouhodobě, v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby byla po dobu téměř osmi měsíců, řešeny byly i stížnosti z řad ostatních nájemců, které však nebyly předmětem výpovědi.

4. Soud ve věci provedl dokazování nájemní smlouvou ze dne 27.1.2017, ze které zjistil, že byla uzavřena mezi účastníky, a to žalobcem v pozici pronajímatele a žalovanou v pozici nájemce. Dále z výpisu z katastru nemovitostí vzal za prokázané, že dům, ve kterém se předmětný byt nachází je ve vlastnictví žalobce.

5. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného pro období od 1.5.2022 a evidence předpisu plateb od ledna do října 2023 vzal soud za prokázané, že žalovaná v období od dubna 2020 do prosince 2020 nehradila nájemné a zálohy na služby poskytované s užíváním bytu a za období od ledna do října 2023 rovněž tyto platby nehradila řádně, konkrétně v měsících lednu, dubnu, květnu, červnu, červenci a srpnu 2023. Za uvedené období byl dluh na platbách za užívání bytu žalobcem vyčíslený částkou 78 347 Kč.

6. Z výpovědi z nájmu bytu datované 14.4.2021 soud zjistil, že žalobce žalované vypověděl nájem bytu č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, na pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, na , adresa, z důvodu zvlášť závažného porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, a to s okamžitou platností a bez výpovědní doby, konkrétně pro nezaplacení plateb nájemného a záloh na služby poskytované s užíváním bytu za část měsíce dubna a dále měsíce květen, červen, srpen, září, říjen, listopad a prosinec 2020. V závěrečném poučení obsaženém v této výpovědi se uvádí, že proti ní žalovaná může do šedesáti dnů od jejího doručení podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Dle připojené doručenky žalovaná převzala zásilku 19.4.2021.

7. Z výzvy k uhrazení dluhu a vyklizení bytu před podáním žaloby datované 10.12.2021 bylo zjištěno, že žalobce zrekapituloval předcházející události, konstatoval, že žalovaná byla povinna byt vyklidit a předat po skončení nájmu, a to nejpozději do 10.1.2022. Neučinila tak a dosud navíc nezaplatila nájemné za měsíc listopad 2021 a vyúčtování služeb roku 2020 v celkové výši 10 003 Kč bez příslušenství. Byla vyzvána k úhradě této částky a předání vyklizeného bytu. Tato zásilka jí dle přiložené doručenky byla doručena 15.12.2021.

8. Z přípisu ve věci žádosti o uzavření nové nájemní smlouvy po výpovědi z nájmu bytu ze dne 4.4.2022 vzal soud za prokázané, že žalobcem bylo žalované sděleno k žádosti o uzavření nové nájemní smlouvy, že Rada městské části , adresa, na , Anonymizováno, dne 28.3.2022 vzala na vědomí její žádost o uzavření nové nájemní smlouvy po výpovědi z nájmu bytu, s tímto uzavřením nesouhlasí a uložila odboru bydlení ve spolupráci se zastupujícím advokátem zajistit podání žaloby na vyklizení bytu v případě, že k vyklizení nedojde dobrovolně.

9. Soud zhodnotil výsledky provedeného dokazování a dospěl k následujícím závěrům.

10. Je třeba souhlasit s žalovanou, že výpovědní lhůta byla žalobcem v listině datované dne 14.4.2021 uvedena nesprávně, neboť namísto zákonu odpovídající lhůtě dvou měsíců je zde výslovně uvedeno „šedesát dní“. Rovněž soud přitakal žalované v tom, že v uvedené věci je slabším partnerem. Naproti tomu ovšem bylo třeba přihlédnout ke skutečnosti, že lhůta takto žalobcem ve výpovědi stanovená byla kratší pouze o jeden jediný den. Žalovaná předmětnou žalobu nepodala, a dokonce po uplynutí výpovědní lhůty požádala o uzavření nové nájemní smlouvy, proti výpovědi nevznesla žádné zákonem předpokládané námitky a komentář k ust. § 2286 o. z. výslovně uvádí, že poučení o výpovědi nemusí obsahovat výpovědní dobu.

11. Žalovaná na svou obranu tvrdí bezproblémové užívání bytu a šikanózní postup žalobce. Oproti tomu argumentuje žalobce problémy v domě, které žalovaná působila a působí, nicméně ani jeden z účastníků tyto skutečnosti neprokázal. Soud v tomto kontextu nepovažuje okolnosti týkající se chování žalované za relevantní pro rozhodnutí ve věci a dospěl k závěru, že není třeba zjišťovat v tomto směru další podrobnosti. Je nepochybné, že žalovaná v době, kdy jí byla dána žalobcem výpověď dlužila nájemné, výpověď obsahující zákonem stanovené náležitosti obdržela a ve lhůtě plynoucí ze zákona se ani nepokusila výpovědi zabránit, neboť o uzavření nové nájemní smlouvy požádala až v reakci na výzvu k vyklizení bytu. Nelze tedy dospět k jinému závěru, než že nájem na základě shora popsaného jednání účastníků zanikl a žalované vznikla povinnost byt vyklidit.

12. Žalovaná ve svém písemném vyjádření odkazuje na existující judikaturu, ta se však délkou výpovědní lhůty nezabývá. Z korespondence účastníků nelze vyčíst, že by žalovaná měla ve skutečnosti v úmyslu podat žalobu o neplatnost výpovědi nebo žádat ve lhůtě stanovené ust. § 2290 o. z. o přezkum oprávněnosti výpovědi. Žalovaná tak neučinila a pouze žalobce požádala o uzavření nájemní smlouvy nové. Tento úkon učinila vůči pronajímateli nikoliv v rámci obrany u soudu, který její námitky neshledal důvodnými a dospěl k závěru o existenci platné výpovědi a povinnosti žalované předmětný byt vyklidit, neboť jej užívá bez právního důvodu. Žalobě bylo tedy vyhověno.

13. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Úspěšnému žalobci byla přiznána náhrada nákladů sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč a odměny nezastoupeného účastníka dle ust. § 151 odst. 3 o.s.ř. a ust. § 1 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. třikrát 300 Kč za sepis a podání návrhu, písemnou reakci na obranu žalované a účast u jednání dne 15.11.2023. Odměna advokáta žalobci s ohledem na ustálenou judikaturu Ústavní soudu přiznat nelze.