21 Co 15/2026

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobce: právnická osoba , IČO IČO sídlem adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným: 1) Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2) Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A zastoupená obecným zmocněncem Jméno zmocněnce , narozeným Datum narození zmocněnce bytem Adresa zmocněnce o určení výše nájemného o odvolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 24. 10. 2025, č. j. 44 C 52/2025-46,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobci na nákladech odvolacího řízení , Anonymizováno, Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Rozsudkem soud I. stupně ve výroku I určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, a jehož nájemci jsou žalovaní 1) a 2), činí , Anonymizováno, Kč měsíčně, a to s účinky od , datum, . Ve výroku II byli žalovaní 1) a 2) zavázáni nahradit společně a nerozdílně žalobci na nákladech řízení částku , Anonymizováno, Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Proti rozsudku soudu I. stupně podali odvolání žalovaní. Uvedli, že v roce , Anonymizováno, neplatila regulace nájemného. Evidenční list ze dne , datum, navýšil nájemné oproti evidenčnímu listu ze dne , datum, . Nájemné zvýšené evidenčním listem v roce , Anonymizováno, poté žalovaní akceptovali, toto platili. Byla tedy uzavřena dohoda o nájemném, ve věci tak nelze použít § 3074 odst. 2 občanského zákoníku. Při zvýšení nájemného je třeba aplikovat § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, a nikoli § 2249 odst. 2 občanského zákoníku. Platí proto i 20% limitace navýšení nájemného. Evidenčními listy z roku , Anonymizováno, sice nedošlo ke změně výše nájemného, což však není podstatné. Rozhodné je, že šlo o ujednání pronajímatele a nájemce. Evidenční listy jsou součástí nájemní smlouvy. Jakmile pronajímatel vystavil nový evidenční list a nájemce podle něj plnil, šlo o změnu smluvního ujednání o výši nájemného. Šlo o konkludentní souhlas nájemce zřejmý z toho, že zvýšené nájemné platil. Odvolatelé v této souvislosti citovali z judikatury Nejvyššího soudu. Měli za to, že výkon práva žalobce je rozporný s dobrými mravy z důvodů v odvolání specifikovaných. Dále měli za to, že znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, je vadný. Znalec použil při vypracování posudku nesprávné metody, vstupní údaje a byl zde nesoulad závěrů posudku se skutečnými poměry v místě a čase. Existuje totiž rozsáhlý soubor nájemních vztahů v dané městské části, z nějž je zřejmá odlišná výše nájemného, než jak ji určil znalec , tituly před jménem, , jméno FO, . Obvyklé nájemné je tak nadhodnoceno. Odvolatelé žádali změnu rozsudku soudu I. stupně tak, že žaloba bude zamítnuta, nebo nájemné bude určeno ve výši s přihlédnutím k 20% limitaci, in eventum aby byl rozsudek soudu I. stupně zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.

3. V doplnění odvolání žalovaní nesouhlasili s tím, že by ve věci došlo ke zvyšování nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. Takový postup podle tohoto zákona nebyl v řízení prokázán. Závěr soudu I. stupně o nájemném od , datum, ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně nemá oporu v provedeném dokazování. Nájemné podle evidenčního listu ve skutečnosti činilo , Anonymizováno, Kč měsíčně. Podpisem evidenčního listu žalovaní nepotvrzovali pouze dílčí závěrečnou pasáž v evidenčním listu, ale šlo ve skutečnosti o dohodu o výši nájemného a úhradách spojených s užíváním bytu. Odvolatelé opětovně zpochybňovali závěry znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který nevycházel z nájemného, které nájemci v dané městské části obvykle hradí.

4. V dalším doplnění odvolání žalovaní opět zpochybňovali, že by nájemné bylo jednostranně zvyšováno podle zákona č. 107/2006 Sb., neboť rozpisy úhrad nesplňují náležitosti tohoto zákona. Šlo o neurčitý právní úkon. Žalovaní po celou dobu nájemního vztahu vycházeli z toho, že mezi účastníky byl smluvní vztah, i co se týče výše nájemného. Jednotlivé evidenční listy jako nedílné součásti nájemní smlouvy představovaly písemný instrument konkretizace a aktualizace výše plateb. Písemná forma potřebná pro změnu nájemní smlouvy tak byla zachována.

5. Žalobce ve vyjádření k odvolání s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu setrval na stanovisku, že nájemné bylo žalovaným vždy určováno podle právních předpisů, nikdy nedošlo k dohodě účastníků z důvodů ve vyjádření specifikovaných. Znalecký posudek je správný. Znalec v souladu s vyhláškou č. 441/2013 Sb. nezahrnul do posudku byty s regulovaným nájemným. Žalobce požaduje nájemné ve výši ani ne poloviny, než jaká byla jako obvyklá zjištěna znalcem. Žalobce též poukázal na soudní rozhodnutí v obdobné věci, kde soud ve skutkově a právně podobné věci přisvědčil argumentaci žalobce.

6. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející a dospěl poté k závěru, že odvolání žalovaných není opodstatněné.

7. Pokud jde o jednotlivá ustanovení právních předpisů vztahující se na nyní projednávanou věc, lze pro stručnost odkázat na body 26 až 42 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně.

8. Odvolací soud zopakoval dokazování listinou – evidenčním listem pro výpočet nájemného podle obecně platných předpisů ze dne , datum, , který se týká předmětného bytu. Z tohoto evidenčního listu je zřejmé, že maximální základní nájemné bylo určeno celkem částkou , Anonymizováno, Kč, dále byla připočtena částka za vybavení bytu ve vlastnictví pronajímatele , Anonymizováno, Kč, takže celkové měsíční nájemné činilo , Anonymizováno, Kč. V závěrečné části tohoto evidenčního listu bylo uvedeno, že nájemce (žalovaný 1) potvrzuje správnost údajů v tomto evidenčním listě a je si vědom povinnosti neprodleně hlásit veškeré změny v údajích tohoto evidenčního listu, zejména pak změnu počtu osob užívajících tento byt.

9. Po takto doplněném dokazování lze uvést, že rozsudek soudu I. stupně je ve výroku věcně správný, odůvodnění je souladné s požadavky vymezenými v § 157 odst. 2 o. s. ř. a je přesvědčivé. S tímto se odvolací soud ztotožňuje ve všech bodech a lze na ně zcela odkázat.

10. K jednotlivým odvolacím námitkám žalovaných je třeba uvést:

11. Výše nájemného byla regulována naposledy výměrem Ministerstva financí č. 01/2002, vydaného na základě § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Tento právní předpis byl účinný ode dne 1. 1. 2002 a byl zrušen výměrem Ministerstva financí č. 01/2003 Sb. ode dne 1. 1. 2003. Je tedy odpovídající tvrzení žalovaných z jejich odvolání, že v roce , Anonymizováno, neexistoval právní předpis, který by reguloval výši nájemného. Výše nájemného k bytu č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“) byla regulována dříve platnými a účinnými právními předpisy.

12. Nájemní smlouva mezi účastníky byla uzavřena dne , datum, (nikoli tedy , datum, , jak žalovaní tvrdí v bodě 2 odvolání ze dne , datum, ), v té době byla výše nájemného regulována vyhláškou č. 60/1964 Sb., od 1. 1. 1994 pak vyhláškou č. 176/1993 Sb. a od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2002 výše zmíněným výměrem Ministerstva financí. Zákon č. 107/2006 Sb. poté od 31. 3. 2006 upravil postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu, nereguloval tedy již výši nájemného.

13. Ze samotné nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne , datum, je zřejmé, že nájemné mělo být hrazeno ve výši „dle platných cenových předpisů“.

14. Nájemné ve vztahu k předmětnému bytu bylo zvýšeno v době účinnosti výměru Ministerstva financí č. 01/2002 od července roku 2002 na částku , Anonymizováno, Kč. Dále bylo nájemné zvyšováno jednostrannými úkony žalobce podle zákona č. 107/2006 Sb. tak, jak je uvedeno v bodech 13 až 15 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně.

15. S ohledem na výše uvedené je zřejmé, že v době od , datum, výše nájemného skutečně regulována nebyla. Jinými slovy, pokud by byla uzavřena nájemní smlouva k bytu v době ode dne , datum, nadále, šlo by již o smlouvu, ve které by nájemné nebylo určeno na základě jiného (výši nájemného regulujícího) právního předpisu, ale ujednáním pronajímatele a nájemce.

16. Odvolatelé neustále akcentují datum , datum, , kdy mělo dojít k navýšení nájemného (dalšímu) oproti období předchozímu. V té souvislosti žalovaní dovozují, že byla uzavřena dohoda o zvýšení nájemného mezi účastníky, nešlo tak již o určení nájemného na základě jiného právního předpisu. Žalovaní však přehlížejí, že předmětem smlouvy o nájmu je byt jako místnost či soubor místností v domě tvořících obytný prostor a pouze ve vztahu k bytu byla regulujícími právními předpisy až do konce roku , Anonymizováno, určována výše nájemného. Odlišnou kategorií však bylo nájemné za vybavení bytu. To ve vztahu k poslednímu období, kdy regulace nájemného probíhala (do konce roku , Anonymizováno, ) je vyjádřeno v oddíle A bod 5/7 výměru Ministerstva financí č. 01/2002, kde se uvádí, že „k nájemnému z bytu se připočte nájemné za předměty vybavení bytu“. V posléze uvedeném případě jde ve své podstatě o nájem movitých věcí umístěných v bytě ve vlastnictví pronajímatele. Pokud je tedy v evidenčním listě ze dne , datum, uvedeno, že maximální základní nájemné činí celkem , Anonymizováno, Kč, jde o částku zcela shodnou s výší nájemného určeného na základě posledního regulujícího právního předpisu (výměr Ministerstva financí č. 01/2002) od , Anonymizováno, . Další částka uvedená v evidenčním listu ze dne , datum, ve výši , Anonymizováno, Kč je již pouze nájemným za movité věci tvořící vybavení bytu.

17. Smyslem zakotvení § 3074 odst. 2 o. z. do zákona bylo, aby dlouhodobě regulované základní nájemné k bytu mohlo být navýšeno způsobem odpovídajícím reálným ekonomickým poměrům v České republice. Ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. zmiňuje § 2249 odst. 1 o. z. (který se nemá použít ve zde specifikovaných situacích), resp. § 2249 odst. 3 o. z. Tato ustanovení jsou zařazena v pododdíle druhém upravujícím nájem bytu, konkrétně pak v části nazvané „nájemné a jiné platby“. Těmito jinými platbami jsou plnění spojená s užíváním bytu (jejich konkretizace je uvedena v zákoně č. 67/2013 Sb. účinného ode dne 1. 1. 2014). Pokud je však v § 2248 a násl. o. z. zákonodárcem zakotveno zvyšování nájemného, týká se samotného nájmu za byt, nikoli nájmu movitých věcí jako vybavení bytu. Je tedy třeba vycházet z nájemného dřívějšími právními předpisy (zmíněny shora) upraveného jako nájemné nebo maximální základní nájemné, přičemž nájemné za vybavení bytu je odlišnou kategorií. Ono základní nájemné se v případě předmětného bytu od , datum, nijak nezměnilo oproti nájemnému předchozímu určenému regulujícími právními předpisy. Žalovanými tvrzené zvýšení nájemného v roce , Anonymizováno, oproti roku , Anonymizováno, a dohoda (konkludentní) o placení zvýšeného nájemného proti není důvodnou odvolací námitkou. Neuplatní se z tohoto důvodu limitace 20 % uvedená v § 2249 odst. 1 o. z. Toto ustanovení zákona se v souladu se zněním § 3074 odst. 2 o. z. nepoužije pro posouzení nyní projednávané věci.

18. Kromě výše uvedeného lze dodat, že z jednotlivých evidenčních listů, včetně evidenčního listu ze dne , datum, jasně vyplývá, že šlo o jednostranný projev vůle žalobce, pokud je uvedeno, že jsou vydávány „podle obecně platných předpisů“, případně odkazují na konkrétní regulující vyhlášku či zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu č. 107/2006 Sb. Nejde tedy o dohodu účastníků, na základě které by byla určena výše nájemného z předmětného bytu. Žalovaní podpisem jednotlivých evidenčních listů či rozpisů úhrad pouze vzali na vědomí, co jim jednostranným právním úkonem bylo písemně sděleno. Složité právní konstrukce žalovaných z odvolání a jeho doplnění proto nemohou obstát.

19. Na shora uvedeném závěru nic nemění ujednání z nájemní smlouvy, že evidenční listy jsou součástí nájemní smlouvy. Při přijetí argumentace odvolatelů by se ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. stalo obsolentním. Informace pronajímatele o výši nájemného podle cenových předpisů a jeho následné placení nájemcem by pak vždy bylo konkludentní dohodou. Evidenční list sice může být uveden jako součást smlouvy (především z důvodu, aby podrobné údaje z evidenčního listu nemusely být vtěleny do samotné nájemní smlouvy), ale to automaticky neznamená, že výpočet nájemného v něm uvedený je dvoustranným právním úkonem při existenci dříve platných a účinných výši nájemného regulujících právních předpisů. Vždy je třeba rozlišovat, zda šlo o návrh pronajímatele na novou výši nájemného odvíjející se od jeho autonomní vůle, nebo šlo o návrh vycházející z cenových předpisů (předpisů regulujících výši nájemného), jak tomu bylo v nyní projednávané věci. V posléze uvedeném případě je nutno aplikovat § 3074 odst. 2 o. z. a nelze proto použít ustanovení § 2249 odst. 1 o. z., jehož se žalovaní dovolávají.

20. Jestliže žalovaní poukázali na nerespektování jednotlivých ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., pak v tomto řízení nemohou úspěšně tvrdit případnou nesprávnost či snad neplatnost postupu žalobce při zvýšení nájemného ve smyslu § 3 odst. 2 až 5 tohoto zákona, neboť by tím docházelo k obcházení zákonné tříměsíční lhůty pro podání žaloby o neplatnost zvýšení nájemného ve smyslu § 3 odst. 6 zákona.

21. Odvolateli zmiňované možné námitky, jejichž podání vyplývá z evidenčních listů (rozpisů úhrad), by se uplatnily v případě nesprávného výpočtu výše nájemného podle cenových předpisů. Nešlo však o nabídku a její akceptaci, jak žalovaní tvrdí v odvolání. Pokud jde o rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, lze zcela odkázat na odůvodnění rozsudku soudu I. stupně v jeho bodě 51.

22. Právní jednání žalobce směřující k navýšení nájemného ode dne , datum, není rozporné s dobrými mravy, pokud žalobce využívá svého zákonného práva a má snahu alespoň přiblížit výši nájemného placeného žalovanými výši nájemného obvyklého. Odvolací soud souhlasí s argumentací soudu I. stupně v bodě 55 odůvodnění rozsudku, že žalovanými dlouhodobě placené nájemné ve výši pouhých , Anonymizováno, Kč měsíčně je mimo ekonomickou realitu roku 2025 (a též roku 2026).

23. Hodnotit znalecký posudek znalce , tituly před jménem, , adresa, ze dne , datum, č. , anonymizováno, lze (stejně jako všechny znalecké posudky) nikoli ohledně odborných závěrů, nýbrž z pohledu splnění zadání, přezkoumatelnosti a souladu s jinými důkazy. Tomuto hodnocení se soud I. stupně nijak nezpronevěřil (viz body 25 a 54 až 56 odůvodnění rozsudku). Žalovaní v průběhu řízení před soudem I. stupně nenavrhovali vypracování jiného (revizního) znaleckého posudku a nežádali výslech znalce.

24. Rovněž ani námitky žalovaných ohledně nesprávnosti znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , z nějž byla zjištěna obvyklá cena nájemného v místě a čase, neshledal odvolací soud důvodnými. Jak je zřejmé ze shrnutí zadání ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , úkolem znalce bylo stanovit výši obvyklého nájemného bytů, s nimiž hospodaří městská část , adresa, , a které jsou konkretizovány v příloze znaleckého posudku. Úkolem znalce tedy nebylo určit, jaké je v současnosti běžné nájemné v pronajatých bytech žalobce (jak se snaží zadání interpretovat žalovaní 1) a 2)), neboť k tomuto úkolu by žalobce ani nepotřeboval znalecký posudek a stačilo by mu vypočítat průměr z nájemného v jím pronajímaných bytech. Úkolem znalce tedy jednoznačně bylo určit srovnatelné nájemné obvyklé v městské části , adresa, (ve smyslu § 2 písm. a) a b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb.), což i učinil. Jako správný hodnotí odvolací soud rovněž postup znalce, pokud do databáze srovnatelných nájemních bytů zařadil pouze byty s tzv. tržním/komerčním nájemným. Podle § 4 odst. 3 písm. f) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se totiž při zjišťování srovnatelnosti nezohledňuje nájemné z bytů, které mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků. Není tedy možné do srovnání zařazovat např. městské byty, u nichž nájemné není stanoveno na tržním principu (tj. např. právě byty žalobce, v nichž výše stávajícího nájemného obvykle není takovým nájemným, které by za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách bylo v současné době účastníky ujednáno při novém uzavření nájemní smlouvy). Ostatně takovýmto bytem s limitovaným nájemným je, resp. doposud byl právě byt žalovaných, kdy nájemné u tohoto třípokojového bytu o podlahové ploše celkem , Anonymizováno, m2 činí pouhých , Anonymizováno, Kč měsíčně (přičemž tato výše nájemného se od roku , Anonymizováno, nezměnila). Je zcela zjevné, že takováto výše nájemného je mimo ekonomickou realitu roku 2026. Žalobce přitom žalobou požadoval určení nájemné ve výši podstatně nižší, než jaká byla výše nájemného zjištěná znaleckým posudkem, jako výše v místě a čase obvyklá.

25. S ohledem na shora uvedené odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to i ve výroku II o náhradě nákladů řízení (oproti rozsudku odvolacího soudu ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, ). V nyní projednávané věci žalovaní postavili svou obranu na velmi obsáhlých a právně složitých konstrukcích (argumentech), takže náklady žalobce v souvislosti se zastoupením advokátem lze pokládat za náklady potřebné k účelnému uplatňování práva ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. Výše náhrady nákladů byla soudem I. stupně vypočtena správně.

26. Plně úspěšnému žalobci přísluší podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. náhrada nákladů odvolacího řízení. Advokát učinil v odvolacím řízení dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu dne , datum, ). Odměna činí , Anonymizováno, Kč podle § 9 odst. 1 a § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, náhrada hotových výdajů , Anonymizováno, Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, celkem se jedná o částku , Anonymizováno, Kč.