44 C 52/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem JUDr. Ing. Danielem Bartoněm ve věci žalobce: Anonymizováno IČO: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A o určení výše nájemného I. Určuje se, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 5. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemci jsou žalovaní 1. a 2., činí 8.920 Kč měsíčně, a to s účinky od 1. 3. 2025.II. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 14.600 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 1. 3. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 5. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále též „předmětný byt“), a jehož nájemci jsou žalovaní 1. a 2., činí 8.920 Kč měsíčně, a to s účinky od 1. 3. 2025. Žalobu odůvodnil tím, že nájemní bytový dům na adrese , adresa, , je ve vlastnictví , Anonymizováno, . Žalovaní předmětný byt užívají na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 8. 1993. Nájemné bylo stanoveno vyhláškou č. 60/1964 Sb., nebylo tedy stanoveno dohodou ani rozhodnutím soudu. Nájemné bylo zvyšováno v souladu s vývojem právní úpravy, a to vyhláškou č. 176/1993 Sb. a zákonem č. 107/2006 Sb. V současnosti nájemné činí 3.204 Kč měsíčně. Dne 4. 10. 2024 byl žalovaným doručen návrh žalobce na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 ve spojení s § 3074 odst. 2 občanského zákoníku na zvýšení nájemného na částku 8.920 Kč. Přílohou byl znalecký posudek č. , č. účtu, , č.j. , Anonymizováno, , který stanovil obvyklé nájemné za předmětný byt v dané lokalitě na 18.108 Kč. Žalobce žalobou požaduje nájemné ve výši 8.920 Kč.

2. Žalovaní 1. a 2. ve vyjádření ze dne 23. 4. 2025 k žalobě uvedli, že návrh na zvýšení nájemného zvyšuje nájemné o 178,2 %. Navrhované nájemné vysoce překračuje srovnatelné nájemné v daném místě a čase. Žalovaní poukázali na to, že žalobce za dobu užívání bytu (32 let) nijak nezvýšil kvalitu bydlení, naopak to byli žalovaní, kteří v roce 2003 byt rekonstruovali a v roce 2008 provedli zasklení balkónu. Žalovaní mají za to, že předložený znalecký posudek v rozporu se zadáním hodnotil komerční nájmy, a nikoliv byty s nimiž hospodaří městská část. Znalecký posudek je tedy dle žalovaných irelevantní a nelze k němu přihlížet. S odkazem na rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, a sp. zn. , spisová značka, tak mají žalovaní za to, že žalobce nedostál povinnosti aby ověřitelně doložil, že navržené nájemné nepřesahuje hranici srovnatelného nájemného a nesplnil tak podmínku pro podání žaloby.

3. Žalobce v podání ze dne 15. 5. 2025 reagoval tak, že režim změn v bytě provedených žalovanými spadá pod § 2263 popř. § 2220 občanského zákoníku, a podle toho, zda změny byly se souhlasem žalobce nebo bez bude postupováno při skončení nájmu. Pro účely tohoto řízení jsou však úpravy bytu nerozhodné. Rozporovaný znalecký posudek je dle žalobce dostatečný. Žalobce dále poukázal na to, že posuzoval, jaké jsou jeho možnosti u stávajících smluv upravovat nájemné. U části nájemních smluv, mezi které spadá i případ žalovaných, žalobce zvolil postup dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobce činí kroky, aby nájemné ve všech jeho bytech činilo 120,69 Kč/m2 měsíčně. Žalobce dále poukázal na to, že ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku uvádí, že se nepoužije § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Žalobce tedy k návrhu na zvýšení nájemného nemusel dokládat obvyklou výši nájemného., právnická osoba, podání ze dne 27. 5. 2025 žalovaní 1. a 2. doplnili, že postup žalobce dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku je nesprávný. Od 31. 12. 2001 již nic nebránilo uplatnění zásady smluvní volnosti a svobodném projevu vůle stran při sjednávání nájemného. Zákon č. 107/2006 Sb. neurčoval výši nájemného, ale pouze stanovoval procesní postup pro jednostranné zvyšování nájemného. V tomto směru žalovaní poukázali na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019. Žalovaní mají za to, že v období od 07/2002 došlo mezi účastníky k dohodě na výši nájemného, kdy bylo nájemné zvýšeno na 2.092 Kč měsíčně. K dohodě na výši nájemného došlo mezi účastníky i od 11/2003, kdy bylo nájemné zvýšeno na 2.153 Kč měsíčně a od 06/2017, kdy bylo nájemné zvýšeno na 3.204 Kč. Jelikož došlo mezi účastníky k dohodě na zvýšení nájemného, nelze postup dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku použít. Žalovaní mají tudíž za to, že žalobce měl respektovat limit dle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku.

5. Na jednání dne 23. 10. 2025 žalobce poukázal na to, že judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 na projednávanou věc nedopadá, neboť skutkový základ je jiný. Na projednávanou věc naopak dopadá judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3927/2020. Evidenční listy dle žalobce neznamenají, že mezi účastníky došlo k dohodě, podpis na evidenčním listě je dokladem pouze o tom, že se nájemník s evidenčním listem seznámil. Ke zvyšování nájemného docházelo v souladu s právními předpisy – vyhláškou č. 176/1993 Sb., zákonem č. 526/1990 Sb. a výměrem , Anonymizováno, č. 01/2002, a poté zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Uplatnění jednostranného zvýšení nájemného dle zákona 107/2006 Sb. není dohodou o výši nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem. Od posledního zvýšení dle zákona č. 107/2006 Sb. již nájemné nijak zvyšováno nebylo.

6. Žalovaní na jednání dne 23. 10. 2025 uvedli, že od roku 2003 zde neexistoval kogentní předpis, který by určoval výši nájemného. bylo tedy na pronajímateli, jaké nájemné v bytě stanoví. Žalobce vystavoval evidenční listy a tyto zasílal nájemcům, tito zpravidla nově určené nájemné akceptovali a hradili ho ve zvýšené výši. Od roku 2003 tedy bylo nájemné zvyšováno dohodou. Evidenční list je nabídka na zvýšení nájemného a nájemci tento návrh akceptovali a začali zvýšené nájemné platit. Žalovaní dále poukázali na to, že judikáty Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 a sp. zn. 26 Cdo 3927/2020 nejsou v rozporu, jsou pouze aplikovány na odlišné skutkové okolnosti. Judikát sp. zn. 26 Cdo 3927/2020 se však skutkově od projednávané věci liší – nájemné v dané věci nebylo po celou dobu zvyšováno. Žalovaní mají za to, že tím, že akceptovali nabídku dle evidenčního listu a začali platit zvýšené nájemné, byla konkludentně uzavřena smlouva, a výše nájemného tak byla mezi účastníky ujednána vzájemnou dohodou. Ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku tudíž v této věci nelze použít. Co se týče znaleckého posudku, žalovaní mají za to, že znalec neměl vycházet z komerčního nájemného, ale měl vycházet z nájemného v bytech městské části , adresa, .

7. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.

8. Z výpisu z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 29. 11. 2024, soud zjistil, že stavba č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , je postavená na pozemcích p.č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a je ve vlastnictví , Anonymizováno, .

9. Z nájemní smlouvy ze dne 4. 8. 1993, která byla sjednána mezi , právnická osoba, ., jako pronajímatelem a žalovanými 1. a 2. jako nájemci, soud zjistil, že pronajímatel přenechal žalovaným do nájmu byt č. , hodnota, , o třech pokojích, ve 4. poschodí domu na , adresa, , a to na dobu neurčitou. V čl. IV. odst. 1 smlouvy bylo sjednáno, že nájemce se zavazuje platit pronajímateli měsíčně nájemné a zálohy na poskytování služeb s bydlením spojených ve výši dle platných cenových předpisů. Výše nájemného a záloh je uvedena na evidenčním listě, který je nedílnou součástí této smlouvy.

10. Dle evidenčního listu ze dne 4. 8. 1993 činilo měsíční nájemné za byt 332 Kč. Dle výpočtového listu ze dne 21. 12. 1993 činilo od 1. 1. 1994 měsíční nájemné 479 Kč. Dle evidenčního listu nájemného platného od července 1995 činilo měsíční nájemné 566,53 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 20. 6. 1996 činilo od července 1996 měsíční nájemné 765 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 18. 6. 1997 činilo od července 1997 měsíční nájemné 1.236,20 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 11. 6. 1998 činilo od července 1998 měsíční nájemné 1.596,40 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 10. 6. 1999 činilo od července 1999 měsíční nájemné 1.745 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 15. 6. 2000 činilo od července 2000 měsíční nájemné 1.830,20 Kč.

11. Rozpisem nájemného ze dne 5. 6. 2001 bylo od července 2021 měsíční nájemné zvýšeno na 1.903,10 Kč. V rozpisu je uvedeno, že výše nájemného byla stanovena na základě vyhlášky MF ČR č. 176/1993 Sb.

12. Evidenčním listem ze dne 20. 6. 2002 bylo od července 2002 měsíční nájemné zvýšeno na 2.031,82 Kč.

13. Rozpisem úhrad ze dne 9. 3. 2007 bylo od dubna 2007 měsíční nájemné zvýšeno na 2.579 Kč. V rozpisu je uvedeno, že je prováděno zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.

14. Rozpisem úhrad ze dne 12. 5. 2008 bylo od června 2008 měsíční nájemné zvýšeno na 3.009 Kč. V rozpisu je uvedeno, že od 1. 6. 2008 dochází ke zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.

15. Rozpisem úhrad ze dne 9. 2. 2009 bylo od března 2009 měsíční nájemné zvýšeno na 3.204 Kč. V rozpisu je uvedeno, že od 1. 3. 2009 dochází ke zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.

16. Dle Evidenčního listu platného od 1. 1. 2025 měsíční nájemné za byt stále činí 3.204 Kč. Celková podlahová plocha bytu včetně balkónu a sklepa činí 76,91 m2. Podlahová plocha bytu pro účely nájemného činí 73,91 m2.

17. Žalovaní 1. a 2. soudu doložili evidenční listy ze dne 1. 10. 2003, ze dne 15. 5. 2017 a ze dne 30. 5. 2025. Na těchto evidenčních listech jsou podpisy jak osoby jednající za žalobce (včetně razítka), tak žalovaného 1. Těmito evidenčními listy však nebylo zvyšováno nájemné (v evidenčním listu ze dne 1. 10. 2003 zůstává nájemné ve výši 2.031,82 kč měsíčně; v evidenčním listu ze dne 15. 5. 2017 zůstává nájemné ve výši 3.204 Kč; v evidenčním listu ze dne 30. 5. 2025 zůstává nájemné ve výši 3.204 Kč). Na konci evidenčních listů, před podpisy, je uvedeno: Potvrzuji správnost údajů v tomto evidenčním listě a jsem si vědom povinnosti neprodleně hlásit veškeré změny v údajích tohoto evidenčního listu, zejména pak změnu počtu osob, užívajících tento byt/prostor.

18. Návrhem na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 žalobce navrhl žalovaným 1. a 2. zvýšení nájemného na částku 8.920 Kč měsíčně (120,69 Kč/m2/měsíc). V návrhu je uvedeno, že obvyklé nájemné v daném místě bylo určeno znaleckým posudkem a činí 18.108 Kč měsíčně (245 Kč/m2/měsíc), přičemž kopie znaleckého posudku je přiložena. Návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému 1. doručen dne 4. 10. 2024 a žalované 2. dne 7. 10. 2024.

19. Žalovaní 1. a 2. na návrh na zvýšení nájemného reagovali přípisem ze dne 18. 11. 2024 tak, že navrhují nájemné ve výši 4.807,10 Kč. Žalobcem navrhovanou výši nájmu – tj. zvýšení o 178 % považují za rozporné s dobrými mravy.

20. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, , č.j. , Anonymizováno, , od znalce , tituly před jménem, , adresa, , plyne, že dle objednávky bylo úkolem znalce zpracovat znalecký posudek na obvyklou cenu nájmu v , Anonymizováno, , adresa, . Dle upřesněného zadání měl znalec stanovit výši obvyklého nájemného v bytech, s nimiž hospodaří městská část , adresa, , a které jsou konkretizovány v příloze podle jednotlivých kategorií, a to za 1 m2 podlahové plochy. Z přílohy znaleckého posudku plyne, že obvyklé nájemné mělo být stanoveno i u bytů na adrese , adresa, . Znalec v posudku uvedl, že neprováděl odhad nájemného konkrétního bytu, ale na jednotku výměry typického bytu. Odhad je rozdělen dle kategorií, které dle analýzu trhu vykazovaly odlišné hodnoty. Ze znaleckého posudku dále plyne, že znalec využíval databázi nabídkových cen nájmů především z realitních serverů (neboť se mu nepodařilo v lokalitě získat ani jednu smlouvu na realizované nájemné za tržní ceny; obce některé byty pronajímají za nákladové nájemné a někdy i nižší) a odborný odhad výše nájemného učinil na základě výsledků přímého porovnání s obdobnými nájmy. Znalec zpracoval databázi nájemného z let 2022 a 2023 z městské části , adresa, , celkem znalec získal 94 prvků databáze v městské části , adresa, a 109 prvků databáze v městské části , adresa, (databáze nájmů je uvedena v příloze znaleckého posudku). Na základě databáze znalec odhadl obvyklé nájem v bytech, s nimiž hospodaří městská část , adresa, , a to tak, že u bytů o velikosti v rozmezí 66 až 95 m2 činí obvyklé nájemné 245 Kč/m2. Znalecký posudek splňuje náležitosti podle § 127a o. s. ř.

21. Žalovaní 1. a 2. soudu doložili nájemní smlouvy a evidenční listy, popř. návrhy na zvýšení nájemného, k jiným bytům ve vlastnictví žalobce v městské části , adresa, (celkem k 5 bytům). Z nich plyne, že nájemné v těchto bytech se pohybuje na úrovni něco málo přes 52 Kč/m2/měsíc.

22. Z usnesení Rady městské části , adresa, , Anonymizováno, ze dne , datum, plyne, že rada městské části rozhodla u nájemních smluv, kde byla výše regulována dle vyhlášky MF č. 176/1993 Sb., stanovit nájemné ve výši 109,02 Kč/m2. U nájemních smluv na které dopadá § 2249 občanského zákoníku uplatnit zvýšení o 20 % za 3 roky.

23. Z Vyřízení žádosti o informace ze dne 18. 3. 2024 soud nezjistil žádné skutečnosti, které by byly relevantní pro posouzení věci tak, jak je uvedeno níže.

24. Soud pro nadbytečnost neprovedl žalovanými 1. a 2. navržený důkaz 1.100 nájemními smlouvami, které má městská část , adresa, uzavřeny, a všemi evidenčními listy k těmto nájemním smlouvám (důkazní návrh na č.l. 26v spisu). Soud nepovažuje pro rozhodnutí projednávané věci za rozhodné, jakým způsobem žalobce postupuje při navyšování nájemného u jiných svých nájemníků. Pro posouzení projednávané věci je rozhodné, jakým způsobem žalobce postupoval vůči žalovaným, a zda u žalovaných docházelo ke zvyšování nájemného jednostranně nebo dohodou (k tomu více níže).

25. Soud pro nadbytečnost rovněž neprovedl žalobcem navržený důkaz písemným sdělením soudního znalce , tituly před jménem, , adresa, , případně jeho výslechem (důkazní návrh na č.l. 14 spisu). Soud nemá pochybnosti o správnosti znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, a nepovažuje za potřebné znalce žádat o písemné vysvětlení či provádět jeho výslech. Soud má za to, že znalec postupoval v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 Sb. (k tomu více níže). Zbývá dodat, že sami žalovaní na jednání dne 23. 10. 2025 uvedli, že nenavrhují vyhotovení nového znaleckého posudku ani výslech znalce (viz č.l. 26v spisu).

26. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

27. Podle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

28. Podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

29. Podle § 2249 odst. 2 občanského zákoníku prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

30. Podle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

31. Podle § 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen „nařízení vlády č. 453/2013 Sb.“), toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb.

32. Podle § 2 písm. a) a b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se pro účely tohoto nařízení rozumí a) srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného, b) srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných.

33. Podle § 4 odst. 3 písm. f) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se při zjišťování srovnatelnosti nezohledňuje nájemné z bytů, které f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků.

34. Podle § 696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „zákon č. 40/1964 Sb.“), ve znění od 1. 1. 1992 do 30. 3. 2006, způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis.

35. Podle § 696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění od 31. 3. 2006 do 24. 5. 2011, nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.

36. Podle § 1 odst. 1 vyhlášky č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, ve znění od 16. 1. 1992 do 31. 12. 1993 (dále jen „vyhláška č. 60/1964 Sb.“), vyhláška stanoví způsob výpočtu nájemného z bytu a způsob sjednávání a placení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen "ceny služeb") mezi vlastníky, popřípadě správci domů jako pronajímateli a nájemci.

37. Podle § 1 vyhlášky ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění od 1. 1. 1994 do 31. 12. 2001 (dále jen „vyhláška č. 176/1993 Sb.“), tato vyhláška stanoví způsob určení maximální výše nájemného z bytu a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen "ceny služeb") a způsob sjednávání a placení nájemného a cen služeb mezi pronajímatelem a nájemcem.

38. Podle části I. oddílu A bodu 5. odst. 2 výměru ministerstva financí č. 01/2002, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, ve znění od 1. 1. 2002 do 14. 11. 2002 (dále jen „výměr MF č. 01/2002“), s účinností od 1. července 2002 se maximální základní měsíční nájemné v bytě uvedeném v bodě 1 stanoví jako součin podlahové plochy bytu a maximálního základního měsíčního nájemného v obci za 1 m2 pro příslušnou kategorii bytu podle bodu 3.

39. Podle § 1 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“), ve znění od 31. 3. 2006 do 31. 12. 2012, tento zákon upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen "nájemné").

40. Podle § 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění od 31. 3. 2006 do 31. 5. 2009, jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010.

41. Podle § 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění od 1. 6. 2009 do 31. 12. 2012, jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech , adresa, , , adresa, , končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, dnem 31. prosince 2012.

42. Podle § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění od 31. 3. 2006 do 31. 12. 2012, pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak.

43. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

44. Soud předně uvádí, že je mu známa judikatura Nejvyššího soudu vztahující se k § 3074 odst. 2 občanského zákoníku, a to zejména rozsudek ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, a usnesení ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3927/2020.

45. Co se týče rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, závěry Nejvyšším soudem v tomto rozsudku uvedené vycházejí ze skutkových okolností zcela odlišných od projednávané věci. V dané věci byla nájemní smlouva uzavřena dne 1. 12. 2005, tedy v době, kdy již nebyla výše nájemného nuceně regulována právními předpisy (a nájemné tak bylo ujednáním pronajímatele a nájemce). Na základě toho Nejvyšší soud konstatoval, že výjimku dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku nelze v dané věci aplikovat. Nejvyšší soud zároveň uvedl, že zákon č. 107/2006 Sb., „nestanovil (nereguloval) výši nájemného ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z., ale (s účinností od 1. 1. 2007) upravil postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (§ 1 odst. 1 zákona). Nerozlišoval, zda se jednalo o nájemné „regulované“ či tržní, nevztahoval se pouze na nájemné v bytech vyjmenovaných v § 1 odst. 2 tohoto zákona. Pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodl jinak, měl možnost zvýšit nájemcům nájemné zákonem předepsaným způsobem. Jestliže nájemce se zvýšením nesouhlasil, mohl v zákonem stanovené lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného (§ 3 odst. 6 zákona). Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.“46. Co se týče usnesení sp. zn. 26 Cdo 3927/2020, v dané věci byla nájemní smlouva uzavřena dne 12. 7. 1990, tedy v době, kdy byla výše nájemného regulována. Výši nájemného z bytu tak určovala původně vyhláška č. 60/1964 Sb., kterou posléze nahradila vyhláška č. 176/1993 Sb. Podle Nejvyššího soudu byly v této věci naplněny podmínky pro aplikaci výjimky dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku.

47. Projednávaná věc se od obou výše uvedených případů řešených Nejvyšším soudem odlišuje. V projednávané věci byla nájemní smlouva uzavřena dne 4. 8. 1993, tedy v době, kdy byla výše nájemného regulována vyhláškou č. 60/1964 Sb. Následně bylo nájemné opakovaně zvyšováno v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb. (kterou byla rovněž výše nájemného regulována), a to v období její účinnosti, tedy v období od 1. 1. 1994 do 31. 12. 2001. Konkrétně se jednalo o zvýšení nájemného provedené od ledna 1994, od července 1995, od července 1996, od července 1997, od července 1998, od července 1999, od července 2000 a od července 2021 (viz odstavce 10. a 11. tohoto rozsudku). Od července 2002 (evidenčním listem ze dne 20. 6. 2002) pak došlo k navýšení nájemného dle výměru MF č 01/2002, který byl vydán na základě § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Tato úprava výše nájemného provedená výměrem MF č. 01/2002 byla taktéž regulací nájemného, jak ostatně i jednoznačně plyne z nálezu Ústavního soudu ze dne 20. 11. 2002, č. 528/2002 Sb.

48. Následně pak došlo třikrát (od dubna 2007, od června 2008 a od března 2009) k navýšení nájemného na základě zákona č. 107/2006 Sb. (což bylo v příslušných rozpisech úhrad i výslovně uvedeno – viz odstavce 13. až 15. tohoto rozsudku). Soud v tomto směru zdůrazňuje, že jak je zřejmé z jednotlivých ustanovení zákona č. 107/2006 Sb. (např. § 1 odst. 1 či § 3 odst. 1 a 2), tak i ostatně z názvu tohoto zákon (zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu), jednalo se o jednostranné zvýšení nájemného úkonem pronajímatele. Nejednalo se tedy o žádnou dohodu na výši nájemného, jak tvrdí žalovaní.

49. Co se pak týče evidenčních listů ze dne 1. 10. 2003, 15. 5. 2017 a 30. 5. 2025, na které poukazovali žalovaní (viz odstavec 17. tohoto rozsudku), to, že žalobce (resp. osoba za něj jednající) a žalovaný 1. podepsali tyto evidenční listy neznamená, že by mezi účastníky došlo k dohodě na výši nájemného. Podpisem evidenčních listů žalovaný 1. pouze potvrdil správnost údajů uvedených v evidenčním listu a potvrdil, že si je vědom povinnosti neprodleně hlásit veškeré změny v údajích (jak je zřejmé z textu před podpisy). Evidenčními listy ze dne 1. 10. 2003, ze dne 15. 5. 2017 a ze dne 30. 5. 2025 navíc ani nedošlo ke změně nájemného. V evidenčním listu ze dne 1. 10. 2003 zůstalo nájemné ve výši 2.031,82 Kč měsíčně (tak jak bylo stanoveno od července 2002 evidenčním listem ze dne 20. 6. 2002), v evidenčních listech ze dne 15. 5. 2017 a ze dne 30. 5. 2025 zůstalo nájemné ve výši 3.204 Kč (tak jak bylo stanoveno již od března 2009 rozpisem úhrad ze dne 9. 2. 2009).

50. Soud tedy uzavírá, že v projednávané věci nikdy nedošlo k dohodě/ujednání mezi pronajímatelem (žalobce) a nájemcem (žalovaní 1. a 2.) o výši nájemného (resp. žalovaní 1. a 2. ani přes výzvu soudu učiněnou na jednání dne 23. 10. 2025 neprokázali, že by k takovéto dohodě došlo). Nájemné bylo v projednávané věci od počátku stanoveno právními předpisy (konkrétně vyhláškou 60/1964 Sb.), a následně docházelo jednostranně k navyšování nájemného v souladu s příslušnými právními předpisy (nejprve na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., poté na základě výměru MF č 01/2002 a nakonec na základě zákona č. 107/2006 Sb.). Nájemné tedy nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce ani rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. Podmínky pro aplikaci výjimky dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku tudíž byly v projednávané věci naplněny.

51. K argumentaci Nejvyššího soudu uvedené v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 citované v odstavci 45. tohoto rozsudku, na kterou žalovaní odkazovali (že zákon č. 107/2006 Sb. nereguloval výši nájemného a že jednostranné zvýšení nájemného postupem podle tohoto zákona není určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku), soud uvádí následující. Rozhodující soud se se závěry Nejvyššího soudu uvedenými v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 plně ztotožňuje a považuje je za správné. Žalovaní 1. a 2. však jednotlivé věty z tohoto rozsudku dezinterpretují a vytrhávají z kontextu (včetně kontextu skutkových okolností, na základě nichž Nejvyšší soud rozhodoval). Zákon č. 107/2006 Sb. skutečně nereguloval výši nájemného, ale upravoval postup při jeho jednostranném zvyšování. Klíčové tedy je, jak bylo určeno nájemné před jeho jednostranným zvýšením postupem dle zákona č. 107/2006 Sb. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 rozhodoval za situace, kdy nájemné bylo dohodnuto ujednáním pronajímatele a nájemce (nájemní smlouva byla uzavřena dne 1. 12. 2005) a následně došlo k jednostrannému zvýšení tohoto nájemného postupem dle zákona č. 107/2006 Sb. Aplikace jednostranného zvýšení postupem dle zákona č. 107/2006 Sb. tedy zcela logicky nemohla změnit to, že nájemné bylo původně dohodnuto ujednáním pronajímatele a nájemce. V projednávané věci bylo naopak nájemné určeno na základě právního předpisu (vyhláškou 60/1964 Sb.; a následně zvyšováno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb. a výměru MF č 01/2002). Následné jednostranné zvýšení nájemného postupem dle zákona č. 107/2006 Sb. na tom nic nemění. V projednávané věci tudíž bylo nájemné určeno na základě jiného právního předpisu a podmínky pro aplikaci výjimky dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku byly naplněny.

52. S odkazem na aplikaci § 3074 odst. 2 občanského zákoníku se tedy v projednávané věci nepoužije § 2249 odst. 1 občanského zákoníku (včetně 20 % omezení navýšení nájemného uvedeného v tomto ustanovení). Žalobce tedy byl oprávněn navrhnout žalovaným zvýšení nájemného až do výše, která je v místě a čase obvyklá (ustanovení § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, které se použije obdobně). Žalobce tedy byl oprávněn navrhnout žalovaným 1. a 2. zvýšení nájemného z 3.204 Kč měsíčně na 8.920 Kč měsíčně (dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, činí obvyklé nájemné u bytů žalobce o velikosti mezi 66 až 95 m2 částku 245 Kč/m2/měsíčně, tedy při podlahové ploše pro účely nájemného 73,91 m2 se jedná u předmětného bytu o obvyklé nájemné po zaokrouhlení ve výši 18.108 Kč).

53. S ohledem na to, že se nepoužije § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, nebyl žalobce povinen k návrhu na zvýšení nájemného připojovat znalecký posudek dokládající obvyklou výši nájemného (resp. nebyl povinen dokládat, že navržené nájemné nepřesahuje hranici srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě). Žalobce tak však přesto učinil a znalecký posudek od znalce , tituly před jménem, , adresa, žalovaným společně s návrhem na zvýšení nájemného zaslal.

54. Co se týče znaleckého posudku č. , č. účtu, , č.j. , Anonymizováno, , od znalce , tituly před jménem, , adresa, , soud nemá pochybnosti o správnosti tohoto znaleckého posudku. Není pravdou (jak tvrdí žalovaní 1. a 2.) že by znalec při zpracování znaleckého posudku postupoval v rozporu se zadáním. Jak je ze shrnutí zadání ve znaleckém posudku zřejmé, úkolem znalce bylo stanovit výši obvyklého nájemného bytů, s nimiž hospodaří městská část , adresa, , a které jsou konkretizovány v příloze znaleckého posudku. Úkolem znalce tedy nebylo určit jaké je v současnosti běžné nájemné v pronajatých bytech žalobce (jak se snaží zadání dezinterpretovat žalovaní 1. a 2.). Ostatně k tomuto by ani žalobce nepotřeboval znalecký posudek a stačilo by mu vypočítat průměr z nájemného v jím pronajímaných bytech. Úkolem znalce bylo určit srovnatelné nájemné obvyklé v městské části , adresa, (ve smyslu § 2 písm. a) a b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb.).

55. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, postupoval správně když při zpracování znaleckého posudku do databáze srovnatelných nájemních bytů zařadil pouze byty s tzv. tržním/komerčním nájemným. Podle § 4 odst. 3 písm. f) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se totiž při zjišťování srovnatelnosti nezohledňuje nájemné z bytů, které mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků. Není tedy možné do srovnání zařazovat např. městské byty, u nichž nájemné není stanoveno na tržním principu. Ostatně takovýmto bytem je právě byt žalovaných, kdy nájemné u tohoto třípokojového bytu o podlahové ploše celkem , hodnota, m2 (včetně balkónu a sklepa) činí pouhých 3.204 Kč měsíčně (přičemž toto nájemné se od roku 2009 nezměnilo). Je zcela zjevné, že takováto výše nájemného je mimo ekonomickou realitu roku 2025. Obdobná situace je pak i u 5 bytů žalobce, k nimž žalovaní doložili nájemní smlouvy a evidenční listy, kdy z těchto plyne výše nájemného na úrovni něco málo přes 52 Kč/m2/měsíc (viz odstavec 21. tohoto rozsudku).

56. Ke znaleckému posudku č. , č. účtu, , č.j. , Anonymizováno, , od znalce , tituly před jménem, , adresa, , soud dále dodává, že si je vědom toho, že tento znalecký posudek se nezabýval výhradně bytem žalovaných, ale zabýval se všemi byty s nimiž hospodaří městská část , adresa, , specifikovanými v příloze posudku (včetně bytů na adrese , adresa, , tedy včetně bytu žalovaných). Znalecký posudek tak neurčoval obvyklé nájemné konkrétního bytu žalovaných, ale určil obvyklé nájemné na jednotku výměry (1 m2) typického bytu, s nímž hospodaří městská část , adresa, . Výše nájemného na 1 m2 se přitom ve znaleckém posudku lišila a byla rozčleněna do kategorií dle velikosti bytu (na byty velkosti od 11 do 40 m2, od 41 do 65 m2, od 66 až 95 m2 a nad 95 m2). U bytů o velikosti mezi 66 až 95 m2 (sem spadá i byt žalovaných) činila obvyklá výše nájemného částku 245 Kč/m2/měsíčně. Soud má za to, že takto je možné postupovat a je možné vyhotovit znalecký posudek na určení obvyklého nájemného většího množství bytů (toto je rozumné a logické zvlášť v případě, kdy pronajímatel chce zvyšovat nájemné u většího množství bytů ve svém vlastnictví a zároveň se jedná o byty v totožné lokalitě a podobném stavu). Na druhou stranu je nutné připustit, že v případě vyhotovení znaleckého posudku výhradně na jeden konkrétní byt by mohlo být určení obvyklého nájemného přesnější (neboť by znalec zohlednil konkrétní specifika daného bytu). Pro projednávanou věc však soud považuje znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, za plně dostačující a nebylo potřeba nechávat soudem vyhotovovat další znalecký posudek, který by určil obvyklé nájemné výhradně bytu žalovaných. Důvodem je ta skutečnost, že žalobce se podanou žalobou domáhá určení nájemného pouze ve výši 8.920 Kč měsíčně. Dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, přitom činí obvyklé nájemné u bytů žalobce o velikosti mezi 66 až 95 m2 částku 245 Kč/m2/měsíčně, tedy při podlahové ploše pro účely nájemného 73,91 m2 se jedná u bytu žalovaných o obvyklé nájemné po zaokrouhlení ve výši 18.108 Kč. Žalobce se tedy podanou žalobou domáhá určení nájemného ve výši, která nedosahuje ani poloviny obvyklého nájemného dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, . Není proto potřeba vyhotovovat další znalecký posudek, neboť na výsledek tohoto řízení by měl nový znalecký posudek vliv pouze tehdy, pokud by obvyklé nájemné bytu žalovaných určil nižší než 8.920 Kč měsíčně (tj. nižší než nájemné, kterého se žalobce žalobou domáhá), což však očekávat nelze. Zbývá dodat, že sami žalovaní na jednání dne 23. 10. 2025 uvedli, že nenavrhují vyhotovení nového znaleckého posudku ani výslech znalce, neboť mají za to, že znalecký posudek nemá význam pro posouzení této věci (viz č.l. 26v spisu).

57. K argumentaci žalovaných, že předmětný byt na své náklady rekonstruovali, soud uvádí, že případné úpravy/změny bytu provedené žalovanými nejsou pro projednávanou věc nikterak relevantní. Změny bytu se budou řešit až při případném skončení nájmu (viz § 2263, § 2220 a § 2293 občanského zákoníku), a to podle toho, zda byly změny učiněny se souhlasem pronajímatele či nikoliv.

58. S ohledem na výše uvedené soud podané žalobě v plném rozsahu vyhověl a výrokem I. tohoto rozsudku určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 5. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemci jsou žalovaní 1. a 2., činí 8.920 Kč měsíčně, a to s účinky od 1. 3. 2025.

59. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalobce byl ve věci plně úspěšný, proto mu soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení. Náklady řízení žalobce sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2.000 Kč a nákladů právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou tvořeny odměnou za zastoupení žalobce advokátem podle § 11 odst. 1 ve spojení s § 9 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, vyjádření ze dne 15. 5. 2025, účast na jednání dne 23. 10. 2025) po 2.300 Kč (tarifní hodnota 30.000 Kč), jednou odměnou ve výši jedné poloviny podle § 11 odst. 2 písm. f) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (účast při vyhlášení rozsudku dne 24. 10. 2025) ve výši 1.150 Kč a 5 paušálními částkami náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 4 této vyhlášky po 450 Kč. Zástupce žalobce není plátcem DPH. Celkem tak soud přiznal žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 14.600 Kč. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení společně a nerozdílně.