21 Co 65/2026

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A b) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce B oba bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o Anonymizováno Kč s příslušenstvím o odvolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 27. 11. 2025, č. j. 33 C 58/2025-40,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobci a) a b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované.

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu na zaplacení částky , Anonymizováno, Kč s příslušenstvím (výrok I) a uložil žalobcům, aby společně a nerozdílně uhradili žalované na náhradě nákladů řízení částku , Anonymizováno, Kč (výrok II).

2. Proti rozsudku podali odvolání žalobci a) a b). Namítli, že ve smyslu judikatury Nejvyššího soudu podléhá rezervační smlouva, kterou s žalovanou uzavřeli, režimu zákona o realitním zprostředkování. Žalobci jako spotřebitelé tedy nemohou být sankcionováni za to, že neuzavřeli samotnou kupní smlouvu, neboť taková sankce by byla nepřípustná a neplatná. Mají za to, že rezervační smlouva, kterou s žalovanou uzavřeli, zanikla již dnem, kdy žalovaná vytvořila a uzavřela další rezervační smlouvu s , právnická osoba, (tj. rezervační smlouva ze dne , datum, ), neboť akceptací nových zájemců došlo fakticky ke zrušení původní dohody s žalobci pro nemožnost naplnění jejího účelu. Za zcela nesprávný a rozporný s § 2453 o. z. považují žalobci závěr soudu I. stupně, že rezervační smlouva ze dne , datum, zůstala účinná i po sjednaném datu , datum, . V neposlední řadě poukázali na to, že mají v řízení postavení spotřebitelů, přičemž při uzavření rezervační smlouvy, podle svého přesvědčení, nebyli ze strany žalované dostatečně informováni o důsledcích svého právního jednání. Jelikož žalovaná pro žalobce neobstarala žádnou příležitost ke koupi nemovitostí, nemohl jí ani vzniknout nárok na provizi. Nelze přitom směšovat, resp. účelově zaměňovat žalobce jako fyzické osoby a účastníky původní rezervační smlouvy se společnostmi , právnická osoba, a , právnická osoba3. Žalovaná k odvolání žalobců stručně zrekapitulovala skutkový děj následující po uzavření rezervační smlouvy ze dne , datum, a zdůraznila, že rezervační smlouva ze dne , datum, byla uzavřená s , právnická osoba, na žádost žalobců. Zdůraznila, že právě na základě jednání a projevů žalobců dospěla k závěru, že žalobci mají stále zájem předmětné nemovitosti zakoupit, avšak pouze řeší, zda nemovitosti nabudou přímo oni jakožto fyzické osoby, či zda je nabude některá právnická osoba, kterou ovládají. Žalovaná považuje za paradoxní, že by měla být fakticky trestána za situaci, kdy plnila příkazy a pokyny žalobců. Rovněž považuje za správný závěr soudu I. stupně, že z ujednání stran obsaženého v rezervační smlouvě (a to ujednání, že … tato smlouva „končí zúčtováním rezervačního poplatku“) je zcela zřejmé, že doba trvání rezervační smlouvy byla zcela nezávislá na běhu rezervační lhůty. Žalovaná rovněž odmítla, že by snad nedostatečně splnila svou informační povinnost vůči žalobcům.

4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a je přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř. a contrario) – přezkoumal napadené rozhodnutí a u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává, že účastníci uzavřeli dne , datum, rezervační smlouvu na nemovitosti zapsané na LV č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“), které žalobci hodlali nabýt za kupní cenu , Anonymizováno, Kč. Žalobci se rezervační smlouvou zavázali uhradit žalované rezervační poplatek ve výši , Anonymizováno, Kč, žalovaná se zavázala rezervovat předmětné nemovitosti do , datum, pro žalobce a nenabízet je dalším zájemcům. Žalovaná se zavázala vykonávat činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít kupní smlouvu k předmětným nemovitostem. Žalobci dne , datum, uhradili žalované sjednaný rezervační poplatek , Anonymizováno, Kč, a to z účtu , právnická osoba, Žalobce a) byl iniciátorem změny v osobě zájemce o koupi předmětných nemovitostí, neboť žalobci jako fyzické osoby nedosáhli na úvěr na koupi předmětných nemovitostí. Dne , datum, [footnoteRef:1] byla podepsána rezervační smlouva prakticky stejného znění jako rezervační smlouva ze dne , datum, (a to včetně výše rezervačního poplatku a platebních údajů, jak má být rezervační poplatek uhrazen), pouze namísto žalobců a) a b) byla jako druhá smluvní strana (označovaná jako „nabyvatel“) uvedena , právnická osoba, [1: Za žalovanou byla smlouva podepsána dne , datum, , za , právnická osoba, jako nabyvatele byla smlouva podepsána , Jméno žalobce A, již dne , datum, . ]

6. Pro úplnost odvolací soud dodává, že došlo ještě k (pro toto řízení již nepodstatné) další změně na straně subjektu, který namísto žalobců dále jednal s žalovanou a vystupoval jako zájemce o koupi předmětných nemovitostí, a to , právnická osoba, , neboť návrh kupní smlouvy ze dne , datum, a ze dne , datum, vypracovaný žalovanou již na straně kupující předepisuje , právnická osoba, (viz odst. 12 a 18 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Žalovaná též předložila žalobci a) k podpisu dodatek rezervační smlouvy ze dne , datum, s označením nabyvatele , právnická osoba, Dodatek nebyl ze strany , právnická osoba, podepsán (viz odst. 19 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Žalobce a) byl v rozhodné době společníkem a jednatelem společností , právnická osoba, a , právnická osoba7. U jednání odvolacího soudu dne , datum, strany shodně prohlásily, že , právnická osoba, v souvislosti s uzavřením (nové) smlouvy o rezervaci ze dne , datum, neuhradila znovu sjednaný rezervační poplatek, tj. jediný rezervační poplatek uhrazený žalované v souvislosti předmětnými nemovitostmi a shora popsanými rezervačními smlouvami byl poplatek ve výši , Anonymizováno, Kč, který byl žalované uhrazen již dne , datum, (viz shora).

8. Podle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

9. V souladu s § 9 odst. 1 zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, v platném znění (dále jen „ZRZ“), realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

10. Podle § 2 písm. a) ZRZ realitním zprostředkováním je činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy.

11. Podle § 1895 odst. 1 o. z. nevylučuje-li to povaha smlouvy, může kterákoli strana převést jako postupitel svá práva a povinnosti ze smlouvy nebo z její části třetí osobě, pokud s tím postoupená strana souhlasí a pokud nebylo dosud splněno.

12. Odvolací soud dospěl k závěru, že rozsudek, jímž byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta, je věcně správný, a to především již z toho důvodu, že žalobci a) a b) nebyli a nejsou v tomto řízení aktivně legitimováni. Toto hledisko má přitom přednost před právním posouzením, které učinil soud I. stupně. Žalobcům a) a b) totiž nemůže náležet žalobou tvrzené právo na vrácení rezervačního poplatku, když v souladu s § 1895 odst. 1 o. z. prokazatelně došlo k postoupení rezervační smlouvy[footnoteRef:2] z žalobců na třetí osobu (, právnická osoba, ), s čímž žalovaná vyslovila svůj souhlas tak, že souhlasila s „výměnou“ subjektu na straně smlouvy označené jako „nabyvatel“ a podepsala „novou“ rezervační smlouvu ze dne , datum, stejného znění jako rezervační smlouva ze dne , datum, , pouze se shora uvedenou změnou v osobě nabyvatele. Fakt, že došlo právě k postoupení smlouvy ve smyslu § 1895 odst. 1 o. z. (byť možná dané právní jednání nebylo účastníky takto výslovně právně kvalifikováno – pozn. odvolacího soudu), vyplývá z porovnání obsahu obou rezervačních smluv, ze zjištěných skutkových okolností věci (viz zejména odst. 11, 27 a 28 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně), ale též z toho, že žalovaná nevyžadovala po „novém“ nabyvateli z rezervační smlouvy ze dne , datum, nový – další rezervační poplatek[footnoteRef:3] a ani , právnická osoba, jakožto nový nabyvatel žádný nový rezervační poplatek žalované neuhradila. Zároveň, postoupení smlouvy ve smyslu § 1895 odst. 1 o. z. nebrání ani to, že žalobci ke dni postoupení smlouvy již splnili svou povinnost z rezervační smlouvy (tj. povinnost uhradit rezervační poplatek ve výši , Anonymizováno, Kč), neboť postoupení nebrání, pokud již ze smlouvy jedna strana plnila, byť šlo o její plnění hlavní[footnoteRef:4]. Žalobci a) a b) tedy veškerá svá práva a povinnosti z rezervační smlouvy ze dne , datum, (a to včetně práva na zúčtování již uhrazeného rezervačního poplatku), postoupili na třetí osobu; již proto se jich tedy nemohou úspěšně soudně domáhat. [2: jejímž podstatným obsahem byla smlouva o zprostředkování koupě předmětných nemovitostí ve smyslu § 9 odst. 1 zák. č. 39/2020 Sb. ve spojení s § 2445 odst. 1 o. z. ] [3: Rezervační poplatek byl sice ve smlouvě ze dne , datum, sjednán, avšak pod stejným variabilním symbolem, jako již dříve uhrazený rezervační poplatek podle smlouvy z , datum, . ] [4: K tomu srov. GURIČOVÁ, Jana. § 1895 [Postoupení smlouvy]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č.

9. Dostupné na beck-online.cz. ]

13. Z uvedených důvodů odvolací soud v souladu s § 219 o. s. ř. potvrdil rozsudek soudu I. stupně jako ve výroku věcně správný, a to včetně správně přiznané a vyčíslené náhrady nákladů řízení vzniklých žalované před soudem I. stupně (výrok I).

14. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud v souladu s § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že uložil plně neúspěšným žalobcům a) a b) povinnost uhradit společně a nerozdílně náhradu nákladů odvolacího řízení žalované. Náklady odvolacího řízení žalované spočívají v odměně advokáta za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne , datum, a účast u jednání dne , datum, ) v hodnotě , Anonymizováno, Kč za úkon (tj. , Anonymizováno, Kč) ve smyslu § 8 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) ve spojení s § 7 bod 6 a. t. a dále v náhradě hotových výdajů advokáta za shora uvedené 2 úkony právní služby po , Anonymizováno, Kč podle § 13 odst. 4 a. t. (tj. , Anonymizováno, Kč), celkem tedy , Anonymizováno, Kč. Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř., místo plnění k rukám zástupkyně žalované – advokátky podle § 149 odst. 1 o. s. ř.