33 C 58/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Martinem Cahlíkem ve věci žalobců:a) Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce A , narozená dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupení advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného ., IČO: IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení částky 350 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba na zaplacení částky 350 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 350 000 Kč od 21. 4. 2025 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit žalovanému společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 30 450 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobou podanou dne 21. 4. 2025 se žalobci domáhali vydání rozsudku, kterým by byl žalovaný zavázán zaplatit jim částku 350 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že uzavřeli s žalovaným dne 22. 4. 2022 smlouvu o rezervaci č. , hodnota, , na základě které se žalovaný zavázal pro žalobce zprostředkovat uzavření realitní smlouvy k domu č. p. , Anonymizováno, , nacházejícího se na pozemku parc. č. , hodnota, , pozemku p. č. , hodnota, a pozemku p. č. , Anonymizováno, , to vše v k. ú. , adresa, v obci , adresa, (dále jen „předmětná nemovitosti“), za kupní cenu 18 350 000 Kč, a dále po dobu rezervační lhůty nenabízet tuto nemovitost třetím osobám. Rezervační lhůta byla stanovena do 15. 6. 2022. Žalobci na základě rezervační smlouvy složili rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč. Tuto částku za ně složila společnost , právnická osoba, Žalobci po uzavření smlouvy zjistili, že nedostanou od banky dostatečně vysoký úvěr na koupi předmětné nemovitosti, o čemž informovali žalovaného. Následně žalovaný začal o koupi předmětné nemovitosti jednat s jiným subjektem, a to společností , právnická osoba, , se kterou dne 10. 5. 2022 uzavřel novou rezervační smlouvu. Ani této společnosti se nepovedlo sehnat financování koupě předmětné nemovitosti. Jako třetí subjekt do vztahu vstoupila společnost , právnická osoba, , se kterou žalovaný též jednal. Žalovaný této společnosti zaslal dne 9. 5. 2022 návrh kupní smlouvy, kde tato společnost vystupovala jako kupující. Žalovaný žalobcům nikdy nezprostředkoval možnost uzavření kupní smlouvy na předmětnou nemovitost. Dále porušil svoji povinnost a nabízel předmětnou nemovitost dalším zájemcům. Rezervační lhůta uplynula a smlouva k tomuto datu skončila. Dále žalobci po uzavření smlouvy zjistili, že do domu výrazně prosakuje podzemní voda a že na domě vázne zástava. Tyto informace žalovaný žalobcům před uzavřením smlouvy nesdělil. Žalovaný do dnešního dne žalobcům nevrátil rezervační poplatek ani přes výzvu žalobců ze dne 21. 4. 2025. Žalobci se tak domáhají vrácení zaplaceného rezervačního poplatku v částce 350 000 Kč.

2. Žalovaný nárok žalobců neuznal. Považuje za nesporné, že mezi účastníky byla uzavřena rezervační smlouva dne 22. 4. 2022, na základě které si žalobci do 15. 6. 2022 zarezervovali příležitost k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti za cenu 18 350 000 Kč. Na základě této smlouvy žalobci složili rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč k prokázání svého vážného zájmu o koupi nemovitosti. Následně žalobci žalovanému sdělili, že nebudou mít dost peněz na úhradu ceny předmětné nemovitosti a navrhnuli dne 3. 5. 2022, aby na straně kupujícího za ně vystupovala společnost , právnická osoba, Žalovaný dne 9. 5. 2022 zaslal žalobci a) návrh smlouvy na koupi předmětné nemovitosti, ve kterém vystupovala společnost , právnická osoba, Poté žalobce a) z účetních důvodů navrhl další změnu na straně kupujícího, a to na společnost , právnická osoba, S touto společností žalovaný následně uzavřel novou rezervační smlouvu dne 10. 5. 2022. Platnost první rezervační smlouvy však nebyla ukončena. Smlouva končí až vyúčtováním rezervačního poplatku. Jak ve společnosti , právnická osoba, , tak ve společnosti , právnická osoba, byl toho času jediným společníkem a jednatelem žalobce. a). Z chování žalobců žalovaný dospěl k závěru, že mají zájem předmětnou nemovitost zakoupit, avšak pouze řeší, zda nemovitost nabydou přímo žalobci, nebo ji nabyde jedna ze společností, kterou žalobci ovládají. Žalovaný celou dobu komunikoval s žalobcem a). Z těchto důvodů nikdy nebyl připravován návrh smluvní dokumentace, kde by vystupovali přímo žalobci. I když žalovaný žalobcům zprostředkoval uzavření realitní smlouvy, žalobci realitní smlouvu neuzavřeli a dožadovali se slevy z ceny předmětné nemovitostí ve výši 2 miliony Kč. K uzavření realitní smlouvy s kterýmkoliv z výše uvedených subjektů nakonec nedošlo. Předmětnou nemovitost následně koupil za sníženou cenu otec žalobkyně a) , jméno FO, a smlouvou ze dne 19. 9. 2023 ji daroval žalobcům. Žalovaný žalobcům zprostředkoval možnost uzavření realitní smlouvy a vznikl mu tak dle článku V. odstavec 4 smlouvy nárok na uhrazení provize za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku, když žalobci zmařili uzavření realitní smlouvy. Případně žalovanému vznikl nárok na uhrazení provize dle článku VI. odstavec 3 smlouvy, když k podpisu realitní smlouvy dojde se žalobci nebo osobou se žalobci majetkově či personálně propojenou nebo žalobcům blízkou po skončení rezervační lhůty. Žalovaný započítal složený rezervační poplatek oproti vzniklému nároku na zaplacení provize za zprostředkování.

3. Žalobci uvedli, že žalobkyně b) není s předmětnými společnostmi nijak propojená.

4. Žalovaný uvedl, že propojení žalobkyně b) s předmětnými společnostmi je přes žalobce a), který její manžel.

5. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že účastníci dne 22. 4. 2022 uzavřeli rezervační smlouvu na předmětnou nemovitost. Žalobci zaplatili rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč. Žalovaný nikdy nepředložil žalobcům návrh na uzavření realitní smlouvy přímo se žalobci. Poplatek dosud nebyl žalobcům vrácen. Žalobce a) byl v předmětné době vlastníkem a jednatelem společností , právnická osoba, a , právnická osoba, Žalobce a) byl iniciátorem změny osoby zájemce na koupi předmětné nemovitosti. Žalobci nedosáhli na úvěr na koupi předmětné nemovitosti.

6. Z provedených písemných důkazů, a to výpisu z OR ze dne 21. 4. 2025, smlouvy o rezervaci č. , hodnota, ze dne 22. 4. 2022, výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22. 4. 2022, potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady ze dne 29. 4. 2022, e-mailu ze dne 29. 4. 2022, e-mailu ze dne 27. 4. 2022, smlouvy o rezervaci č. , hodnota, ze dne 10. 5. 2022, e-mailu ze dne 9. 5. 2022 včetně příloh, a to kupní smlouvy bez data a podpisu, návrhu na vklad bez data a smlouvy o advokátní úschově, výzvy k plnění ze dne 9. 4. 2025 včetně doručenky, e-mailu ze dne 3. 5. 2022, kupní smlouvy ze dne 26. 7. 2022, e-mailu ze dne 9. 5. 2022, výpisu z OR ze dne 6. 8. 2025 společnosti , Anonymizováno, , adresa, II. s.r.o., e-mailu ze dne 28. 7. 2022, e-mailu ze dne 22. 7. 2022, e-mailu ze dne 28. 7. 2022 od , jméno FO, , e-mailu ze dne 29. 6. 2022, protokolu o jednání ze dne 16. 10. 2024, kupní smlouvy ze dne 24. 1. 2023, darovací smlouvy ze dne 19. 9. 2023, přípisu ze dne 28. 7. 2022, e-mailu ze dne 1. 7. 2022, výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12. 10. 2023, e-mailu ze dne 16. 5. 2022, protokolu o jednání ze dne 7. 6. 2024, potvrzení o provedené lustraci v CEO ze dne 27. 11. 2023, kupní smlouvy ze dne 4. 7. 2022, výpisu z OR společnosti , právnická osoba, ze dne 6. 8. 2025, dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o rezervaci č. , hodnota, ze dne 22. 4. 2022 a SMS komunikace v počtu 3 kusů soud zjistil následující skutečnosti:

7. Ze smlouvy o rezervaci ze dne 22. 4. 2022 soud zjistil, že žalobci uzavřeli se žalovaným smlouvu, na základě které se žalovaný zavázal zprostředkovat příležitost žalobcům ke koupi předmětné nemovitosti za cenu 18 350 000 Kč. Dále se žalovaný zavázal po dobu rezervační lhůty, tedy do 15. 6. 2022, nenabízet předmětnou nemovitost dalším zájemcům. Žalobci se zavázali uhradit rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč. Podle odstavce 2. článku V. smlouvy vznikl žalovanému nárok na uhrazení odměny za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku podpisem smlouvy o převodu. Pohledávka měla být uspokojena vzájemným zápočtem se dříve složeným rezervačním poplatkem. Dle odstavce 3. článku V. smlouvy v případě, že prodávající bude vyvíjet činnost, na základě které do konce rezervační lhůty nedojde k podpisu smlouvy o převodu, bude rezervační poplatek neprodleně vrácen žalobcům. Nárok na odměnu žalovanému vzniká také tehdy, pokud žalobci nevyužijí zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu, tedy pokud od koupě nemovitosti upustí nebo pokud zmaří uzavření smlouvy o převodu v rezervační lhůtě. Dle článku VI. odstavce 3. smlouvy žalovanému vzniká nárok na odměnu i když k podpisu smlouvy o převodu mezi prodávajícím a žalobci, nebo mezi prodávajícím a 3. osobou se žalobci majetkově či personálně propojenou nebo žalobcům blízkou, dojde po skončení rezervační lhůty. Dle závěrečných ustanovení smlouva končí zúčtováním rezervačního poplatku. Ve smlouvě bylo uvedeno, že na předmětné nemovitosti se nachází zástavní právo smluvní, a to zákaz zatížení.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22. 4. 2022 bylo zjištěno, že předmětná nemovitost je ve vlastnictví pana , jméno FO, a paní , právnická osoba, .

9. Z e-mailu ze dne 27. 4. 2022 vyplývá, že pro žalobce byl schválen úvěr na nákup předmětné nemovitosti ve výši 6 900 000 Kč.

10. Žalovaný e-mailem ze dne 29. 4. 2022 potvrdil převzetí rezervačního poplatku.

11. Z e-mailu ze dne 3. 5. 2022 soud zjistil, že žalovaný požádal pana , jméno FO, , který pomáhal žalobcům s nabytím nemovitosti, aby mu zaslal název firmy a IČO, na kterou se měla psát kupní smlouva.

12. E-mailem ze dne 9. 5. 2022 byl mimo jiné žalobci a) zaslán návrh kupních smluv k předmětné nemovitosti spolu s návrhem na vklad a smlouvu o úschově. V těchto listinách vystupovala na straně kupujícího společnost , právnická osoba13. Žalovaný e-mailem ze dne 9. 5. 2022 komunikoval s žalobcem a ohledně návrhu kupních smluv.

14. Ze smlouvy o rezervaci ze dne 10. 5. 2022 vyplývá, že žalovaný uzavřel rezervační smlouvu prakticky stejného znění jako byla rezervační smlouva sedne 22. 4. 2022 se společností , právnická osoba15. Z emailu ze dne 16. 5. 2022 vyplynulo, že právník žalobců měl odsouhlasit návrh smlouvy s drobnými výtkami.

16. E-mailem ze dne 1. 6. 2022 měl žalovaný zaslat žalobci a) další verzi návrhu smlouvy o koupi předmětné nemovitosti.

17. E-mailem ze dne 29. 6. 2022 měl být společnosti , právnická osoba, schválen úvěr ve výši 6 900 000 Kč.

18. Dle obsahu kupní smlouvy ze dne 4. 7. 2022 byl vytvořen další návrh na uzavření kupní smlouvy předmětné nemovitosti se společností , právnická osoba, .

19. Žalovaný předložil dodatek ke smlouvě o rezervaci ze dne 15. 7. 2022, kde mělo dojít k prodloužení rezervační lhůty do 31. 7. 2022. Smlouva je podepsána pouze žalobcem a) a jako účastník smlouvy je uvedena společnost , právnická osoba, a žalobkyně b). Smlouva odkazuje na smlouvu o rezervaci ze dne 22. 4. 2022. Dodatek byl zaslán žalovaným žalobci a) emailem ze dne 22. 7. 2022.

20. Z SMS komunikace vyplynulo, že žalovaný vyzýval žalobce a) resp. pana , jméno FO, k podpisu realitních smluv dne 26. 7. 2024.

21. Z kupní smlouvy ze dne 26. 7. 2022 vyplynulo, že prodávající podepsali kupní smlouvu na prodej předmětné nemovitosti společnosti , právnická osoba, . Smlouva je ze strany kupující nepodepsána.

22. V e-mailu ze dne 28. 7. 2022 zástupce prodávajících shrnul události, které proběhly od rezervační od uzavření rezervační smlouvy až do 1. 8. 2022. K podpisu realitní smlouvy mělo dojít dne 27. 7. 2022, avšak den předem pan , jméno FO, požadoval slevu ve výši 2 miliony Kč, jinak smlouvu žalobci nepodepíšou.

23. Přípisem ze dne 28. 7. 2022 měl žalobce a) jako jednatel , právnická osoba, odstoupit od dalšího jednání vedoucího k uzavření realitní smlouvy, a to zejména z důvodu financování.

24. E-mailem ze dne 28. 7. 2022 od , jméno FO, byl žalobce a) vyzván k podepsání realitní smlouvy do dne 29. 7. 2022.

25. Z kupní smlouvy ze dne 24. 1. 2023 vyplynulo, že předmětnou nemovitost od prodávajících koupil , jméno FO, za cenu 17 milionů Kč. Předmětná nemovitost byla darována žalobcům , jméno FO, darovací smlouvou ze dne 19. 9. 2023. Žalobci se stali ke dni 20. 9. 2023 vlastníky předmětné nemovitosti, jak vyplynulo z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12. 10. 2023. Dle potvrzení o provedené lustraci v CEO je , jméno FO, otcem žalobkyně b).

26. Výzvou ze dne 9. 4. 2025 žalobci vyzvali žalovaného k vrácení rezervačního poplatku v částce 350 000 Kč nejpozději do 16. 4. 2025. Tato výzva byla žalovanému doručena dne 10. 4. 2025.

27. Z protokolu o jednání ze dne 16. 10. 2024 bylo zjištěno, že ve věci vedené u Okresního soudu , adresa, – západ pod jednacím číslem , spisová značka, bylo vedeno jednání, kde byl vyslechnut , jméno FO, , který dříve vykonával funkci realitního makléře pro žalovaného. Z výslechů vyplynulo, že pan , jméno FO, měl žalobce zastupovat při sjednávání koupě předmětné nemovitosti. Žalobci svědkovi měli oznámit, že nemovitost budou kupovat, ale budou je kupovat na firmu. Komunikace měla dál probíhat se žalobcem a). Dále byl vyslechnut , jméno FO, , který uvedl, že pomáhal žalobcům s koupí nemovitosti, avšak plnou moc uzavřenou neměli. Žalobci potřebovali rezervační smlouvu jako podklad pro jednání s bankou se žádostí o poskytnutí úvěru. Banka úvěr neschválila, a proto se smlouva předělávala na společnost , právnická osoba, , která úvěr taky nezískala, takže došlo ještě ke třetí změně na společnost , právnická osoba, . Byl to pan , jméno FO, , kdo žalovanému oznamoval, že žalobci nemají schválený úvěr na koupi nemovitosti. Byl doručen návrh kupní smlouvy, kde již jako kupující vystupuje společnost , právnická osoba, . , právnická osoba, nakonec odmítla koupit nemovitost ze stejného důvodu jako , právnická osoba, . Úvěr byl sice předschválen, ale nebyl nakonec schválen v požadovaných parametrech.

28. Z protokolu o jednání ze dne 16. 10. 2024 bylo zjištěno, že ve věci vedené u Okresního soudu , adresa, – západ pod jednacím číslem , spisová značka, bylo vedeno jednání, na kterém se žalobci (v daném jednání žalovaní) vyjádřili tak, že měli zájem koupi předmětné nemovitosti, avšak na koupi nemovitosti nebudou mít dost peněz. Koupí se tak pokusili převést na jiný subjekt, a to společnost , právnická osoba, . Ani ta však nezískala úvěr a žalovaní se tak pokusili a převedení na společnost , právnická osoba, .

29. Z ostatních provedených důkazů nebyly zjištěny žádné další rozhodné skutečnosti.

30. Soud z důvodu procesní ekonomie neprovedl dokazování výslechem , jméno FO, , , jméno FO, , Mgr. , adresa, a , jméno FO, , a účastnickou výpovědí , jméno FO, , když měl všechny rozhodné skutečnosti za prokázané již provedenými důkazními prostředky.

31. Soud zhodnotil provedené listinné důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Pravost ani pravdivost těchto listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována.

32. Dle ust. § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „OZ“), smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

33. Dle ust. § 2453 OZ závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

34. Dle ust. § 1982 OZ dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

35. Dle odst. 2 stejného paragrafu započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

36. Dle ust. § 9 odst. 1 zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, v platném znění (dále jen „ZRZ“), realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

37. Dle ust. § 2 písm. a) ZRZ realitním zprostředkováním je činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy.

38. Dle ust. § 19 odst. 1 ZRZ není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

39. Dle odst. 2 stejného paragrafu ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

40. Dle odst. 4 stejného paragrafu byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.

41. Po podřazení výše zjištěných skutečností pod uvedenou právní úpravu soud dospěl k závěru, že mezi účastníky uzavřená rezervační smlouva byla smlouvou o realitním zprostředkování dle ust. § 2 písm. a) ZRZ, když cílem smlouvy bylo zprostředkovat žalobcům uzavření realitní smlouvy – smlouvy na koupi předmětné nemovitosti. Jednalo se o smlouvu uzavřenou se žalobci jako spotřebiteli (fyzické osoby uzavírající smlouvu k naplnění svých soukromých potřeb) a žalovaným jako podnikatelem (realitním zprostředkovatelem, který v daném oboru podniká) a smlouva se tak řídí rovněž úpravou o spotřebitelských smlouvách.

42. V dané smlouvě o rezervaci se žalovaný zavázal zprostředkovat žalobcům příležitost uzavřít realitní smlouvu na předmětnou nemovitost a dále nenabízet předmětnou nemovitost dalším zájemcům, a žalobci se zavázali složit rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč a zaplatit odměnu žalovanému za zprostředkování. Žalobci rezervační poplatek složili, avšak dosud jim nebyla vrácena. Z dané smlouvy vyplývá, že jsou tu dvě možnosti, na základě kterých by žalobcům vzniklo právo na vrácení rezervačního poplatku. Za prvé ukončením smlouvy a za druhé, pokud prodávající vyvinul během rezervační lhůty činnost, na základě které nedošlo k uzavření realitní smlouvy.

43. Žalobci tvrdili, že k ukončení rezervační smlouvy došlo uplynutím rezervační lhůty. Tato skutečnost však již z pouhého textového znění smlouvy nevyplývá, když k ukončení smlouvy mělo dojít až vyúčtováním rezervačního poplatku. § 2453 OZ je normou dispozitivní a účastníci si mohli zánik závazku sjednat jiným způsobem. Do vyúčtování byla smlouva platná a účinná a žalovaný byl povinen zprostředkovat žalobcům uzavření realitní smlouvy a poskytnout další součinnost i přes uplynutí rezervační lhůty. S uplynutím rezervační lhůty byl spojen vznik a zánik dalších práv uvedených ve smlouvě, např. zánik povinnosti nenabízet nemovitost třetím osobám, vymezení doby, do které zmařením uzavření realitní smlouvy žalobci žalovanému vzniká nárok na odměnu apod. Porušením povinností žalovaného vyplývajících ze smlouvy (nenabízení nemovitosti třetím osobám po dobu rezervační lhůty, nezprostředkováním příležitosti uzavřít realitní smlouvu přímo žalobcům, neposkytnutím informací o závadách nemovitosti apod.) žalobcům vzniklo právo na odstoupení od smlouvy. Tohoto práva však nevyužili. K vyúčtování rezervačního poplatku došlo až započtením v rámci procesní obrany žalovaného. Smlouva tak dle závěru soudu trvala až do okamžiku, kdy dané započtení došlo žalobcům, tedy dne 13. 8. 2025. Před tímto datem se vrácení poplatku nemohli z tohoto důvodu domáhat. Mohli se domáhat vyúčtování poplatku.

44. Z provedeného dokazování vyplývá, že k uzavření realitní smlouvy mezi žalobci a prodávajícími do 15. 6. 2022 nedošlo. Byli to právě prodávající prostřednictvím žalovaného, kteří navrhli v době, kdy běžela rezervační lhůta žalobcům, smlouvu o koupi nemovitosti se třetí osobou, a to společností , právnická osoba, , jak vyplývá z e-mailové komunikace ze dne 9. 5. 2022. Žalobcům tak vniklo právo na vrácení rezervačního poplatku dle čl. V. odstavce 3. smlouvy. Na této skutečnosti nezmění nic ani fakt, že to byli právě žalobci, resp. žalobce a), kdo navrhnul změnu osoby, se kterým měla být realitní smlouva uzavřena. Žalovaný vystupuje jako profesionál ve svém oboru, zatímco žalobci jsou laici a vystupují v roli spotřebitele. Žalovanému jako profesionálovi mělo být zřejmé, že změnou osoby, pro kterou zprostředkovává uzavření realitní smlouvy, mělo dojít také ke změně smluvního vztahu mezi účastníky, která by tuto změnu osoby reflektovala. Ostatně svým následným jednáním pak tuto změnu alespoň částečně reflektoval, když po další změně osoby došlo k uzavření nové smlouvy o rezervaci se společností , právnická osoba, . Žalovaný však změny reflektoval nedostatečně, když smluvně neošetřil vypořádání rezervačního poplatku či ukončení rezervační smlouvy se žalobci, dále jednal pouze se žalobcem a) jako jednatelem předmětných společností a zprostředkoval příležitost k uzavření realitní smlouvy těmto předmětným společnostem a nikoliv žalobcům Z provedeného dokazování, především dodatku k rezervační smlouvě (který dle soudu nebyl platně uzavřen, jelikož byl buď uzavřen s osobou, která se původního závazku ze dne 22. 4. 2022 neúčastnila, nebo nebyl podepsán všemi účastníky – žalobkyní b), a nemohl tak být uzavřen) vyplývá zmatenost žalovaného, který ani sám nevěděl, s kým jedná a pro koho má zprostředkovat příležitost k uzavření smlouvy. V této věci je tak třeba důsledně oddělovat jednání žalobců od jednání společností , právnická osoba, a , právnická osoba, . Těmto společnostem, resp. nejméně společnosti , právnická osoba, vznikají samostatná práva a povinnosti vůči žalovanému vyplývající ze smlouvy o rezervaci ze dne ze dne 10. 5. 2022. Tyto společnosti navíc nejsou spotřebitelé a vztahuje se na ně tak odlišná právní úprava, než na žalobce.

45. Žalobci tak ke dni vydání rozsudku měli právo na vrácení zaplaceného realitního poplatku. Žalovaný proti tomuto právu však uplatnil zápočet svého práva na zaplacení odměny za zprostředkování s odkazem na čl. V. odst. 4 smlouvy, případně čl. VI. odst. 3 smlouvy. Splatnost odměny se řídí ust. § 19 ZRZ.

46. Jak již bylo výše uvedeno, žalovaný nikdy přímo žalobcům nezprostředkoval příležitost k uzavření realitní smlouvy a nepředložil žádnou realitní smlouvu, ve které by vystupovali přímo žalobci jako kupující. Poměrně záhy po uzavření rezervační smlouvy byla žalovanému panem , jméno FO, , resp. žalobci (což činili nesporným) navržena změna na straně kupujících na společnost , právnická osoba, . Nejzazší realitní smlouva předložená žalovaným obsahovala společnost , právnická osoba, jako kupující a byla doručena žalobci a) již 9. 5. 2022 prostřednictvím e-mailu. Nejméně k tomuto okamžiku je jasné, že žalovaný již zprostředkovával příležitost k uzavření realitní smlouvy společnosti , právnická osoba, a nikoliv žalobcům. Žalovanému tak nemohl vzniknout nárok na odměnu za zprostředkování dle čl. V odst. 4 smlouvy.

47. Žalovanému však vnikl nárok na odměnu za zprostředkování dle čl. VI. odst. 3 smlouvy. Jak bylo výše uvedeno, smlouva byla účinná nejméně do 18. 3. 2025. Za doby účinnosti této smlouvy, konkrétně kupní smlouvou ze dne 24. 1. 2023, předmětnou nemovitost nabyl na základě realitní smlouvy otec žalobkyně b), tedy osoba blízká žalobcům, za cenu o 1 350 000 Kč nižší, než na kterou byla uzavřena rezervační smlouva s žalobci. Následně, pořád za účinnosti rezervační smlouvy, byla ke dni 20. 9. 2023 dle výpisu z KN předmětná nemovitost z této osoby blízké převedena přímo na žalobce. Byly tak naplněny všechny podmínky pro vznik nároku na odměnu za zprostředkování dle čl. VI. odst. 3 rezervační smlouvy. Čl. VI. odst. 3 smlouvy není dle svého obsahu ujednáním o smluvní pokutě za neuzavření realitní smlouvy, když nesankcionuje neuzavření realitní smlouvy, ale naopak uzavření realitní smlouvy s jinou osobou než žalobci. Nelze říct, že se vůbec jedná o sankční ustanovení, když toto ustanovení ve své podstatě upravuje vznik nároku na odměnu za zprostředkování v případě, kdy k uzavření realitní smlouvy dojde až po uplynutí rezervační lhůty. Toto ustanovení v podstatě upravuje situace, kdy by se žalobci pokusili obejít žalovaného a sjednat uzavření realitní smlouvy bez vzniku nároku na odměnu žalovaného za zprostředkování tím, že by realitní smlouvu za ně uzavřela třetí osoba. Závěry rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. , spisová značka, tak na dané ustanovení nedopadají. I když se jedná o spotřebitelskou smlouvu, v době, kdy byla uzavřena realitní smlouva s otcem žalobkyně b), byla rezervační smlouva, jak bylo výše uvedeno, nadále platná a účinná a závazek žalovaného zprostředkovat příležitost k nabytí předmětné nemovitosti trval, neuplatní se ust. § 19 odst. 4 ZRZ. Skutečnost, že k uzavření realitní smlouvy došlo až více jak 6 měsíců po uplynutí rezervační lhůty nemá na závěry soudu vliv, když rezervační smlouva byla nadále platná a účinná. Pokud by žalobci smlouvu vypověděli nebo byla jinak ukončena před 24. 1. 2023, žalovanému by nárok dle čl. VI. odst. 3 smlouvy nevzniknul.

48. Jak pohledávka na vrácení rezervačního poplatku, tak pohledávka na zaplacení odměny za zprostředkování, jsou pohledávky stejného druhu. Pohledávky lze uplatnit před soudem. Pohledávky vycházejí ze stejného smluvního vztahu a jsou na peněžité plnění. Pohledávka na zaplacení odměny za zprostředkování není svým obsahem ani neurčitá, ani nejistá (důvod vzniku i její výše vychází přímo ze smlouvy) a žalovaný tak měl právo ji započíst na pohledávku žalobců v souladu s ust. § 1982 a násl. OZ. Žalovaný nejméně k 18. 3. 2025 své právo využil a pohledávku započítal do výše nárokované pohledávky žalobců. Jelikož jistina pohledávek byla ve stejné výši, došlo započítáním k jejich vzájemnému zrušení. Co se týká příslušenství pohledávek, tak žalobcům vzniklo nejpozději ke dni 10. 5. 2022 právo na úrok z prodlení dle ust. § 1970 OZ, když nejpozději ke dni 9. 5. 2022 došlo k porušení povinností prodávajících dle čl. V. odst. 3 smlouvy a žalovaný měl okamžitě rezervační poplatek žalobcům vrátit, což však neučinil a dostal se do prodlení s peněžitým plněním. Žalobci nárokovali úrok z prodlení však až od 21. 4. 2025. Splatnost pohledávky žalovaného nastala podpisem smlouvy o převodu předmětné nemovitosti na osobu blízkou dle čl. VI. odst. 3 smlouvy ve spojení s čl. V. odst. 1 smlouvy, tedy dne 24. 1. 2023. Žalovaný v rámci svého zápočtu uplatnil i tento úrok z prodlení počítaný od data 25. 1. 2023. Uplatněný nárok žalovaného tak byl vyšší jak nárok žalobců a došlo k zrušení pohledávky žalobců v plném rozsahu v souladu s ust. § 1982 odst. 2 OZ. Ke dni vyhlášení rozhodnutí tak žalobci neměli pohledávku za žalovaným na zaplacení částky 350 000 Kč z titulu vrácení rezervačního poplatku a soud žalobu v plném rozsahu zamítnul.

49. Výrok II. o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. Účelně vynaložené náklady procesně úspěšného žalovaného spočívají v odměně právního zástupce žalovaného ve výši 29 100 Kč dle ust. § 7, § 9 odst. 3 a § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), v platném znění, a to za tři úkony právní služby po 9 700 Kč, dále za tři náhrady hotových výdajů po 450 Kč dle ust. § 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu, a to za tyto úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ve věci samé – vyjádření k žalobě a účast na jednání. Celkem se jedná o částku 30 450 Kč, kterou jsou žalobci povinni zaplatit společně a nerozdílně k rukám zástupce žalovaného v souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku. O třídenní lhůtě bylo rozhodnuto dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.