21 Co 811/2025

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobkyně: Česká republika – Jméno žalobkyně, IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně adresa pro doručování: Adresa žalobkyně Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o 401 698 Kč s příslušenstvím o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu ve Znojmě ze dne 26. 3. 2025, č. j. 14 C 109/2014-717,

I. Rozsudek soudu I. stupně se v napadeném výroku I potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se v napadeném výroku III mění tak, že žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení před soudem I. stupně Anonymizováno Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Rozsudek soudu I. stupně se v napadeném výroku IV mění tak, že žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu ve adresa na nákladech řízení Anonymizováno Kč a žalovaný je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu ve adresa na nákladech řízení Anonymizováno Kč, oba účastníci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech odvolacího řízení Anonymizováno Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Rozsudkem soud I. stupně ve výroku I zavázal žalovaného k zaplacení částky žalobkyni ve výši Anonymizováno Kč s příslušenstvím. Ve výroku II byla žaloba zamítnuta ohledně částky Anonymizováno Kč s příslušenstvím. Výrokem III byl žalovaný zavázán nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku Anonymizováno Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Ve výroku IV soud I. stupně rozhodl, že žalovaný je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu ve adresa na nákladech řízení Anonymizováno Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

2. Proti rozsudku soudu I. stupně podal odvolání žalovaný. Uvedl, že žaloba je rozporná s dobrými mravy z důvodů v odvolání specifikovaných a uváděných již v řízení před soudem I. stupně. Žalovaný po skokovém navýšení ceny za užívání pozemku pod stavbou z původní částky Anonymizováno Kč/m2/rok na Anonymizováno Kč/m2/rok žádal o odkup pozemku, popřípadě uzavření řádné nájemní smlouvy. Žalobkyně však jakákoliv jednání odmítla. Žalobkyně zamlčela žalovanému před odkupem stavby, že dojde ke skokovému navýšení nájemného. Tím způsobila žalovanému škodu v podobě vyšší ceny nemovitosti placené předchozímu vlastníku budovy. Toto jednání žalobkyně je taktéž rozporné s dobrými mravy. Přestože soud již rozhodl o ceně obvyklého nájemného, žalobkyně po čase znovu vyzývala žalovaného k platbě v diametrálně odlišné výši. Ta je však pro žalovaného likvidační. Tato suma také neodpovídá obvyklému nájemnému. V další části odvolání žalovaný popsal zvýhodněné postavení žalobkyně ve sporu. Žalovaný brojil proti znaleckým posudkům ve věci vypracovaným. Výše obvyklého nájemného byla určena takřka výhradně porovnávací metodou, což pro specifika projednávané věci nebylo správné. Byly oceňovány pozemky bez stavby ve vlastnictví jiné osoby. Dále byly oceňovány pozemky, jejichž správu, včetně stanovování výše nájemného provádí žalobkyně. Žalobkyně tak ve své podstatě určuje cenu obvyklého nájemného těchto pozemků, což je zavádějící. Žalobkyně zneužívá své právo a jedná v rozporu s dobrými mravy. Znalecké posudky nereflektují skutečnost, že stavba ve vlastnictví žalovaného je pevně spjata s pozemkem ve vlastnictví žalobkyně, není ji možné přemístit jinam, nejedná se o vztah založený na smluvní svobodě účastníků. Výše obvyklého nájemného by měla být vypočtena doplňujícími metodami, pokud nebude dostatek srovnatelných pozemků nikoli ve vlastnictví žalobkyně a cena poté adekvátně ponížena s ohledem na specifičnost případu. Ze strany žalobkyně se jedná o nepoctivé jednání v závazkových vztazích, strany nemají rovné postavení. Jednání žalobkyně by neměla být poskytnuta soudní ochrana. Její jednání je šikanózní z důvodů v odvolání popsaných. Závěrem žalovaný navrhl změnu rozsudku soudu I. stupně tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta a žalovanému přiznány náklady řízení.

3. Žalobkyně se k odvolání žalovaného písemně nevyjádřila.

4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející a dospěl poté k závěru, že odvolání žalovaného není opodstatněné.

5. Zamítavý výrok II rozsudku soudu I. stupně nebyl napaden odvoláním, stal se již pravomocným a nepodléhá přezkumu odvolacího soudu.

6. Odvolací soud se ztotožňuje s bodem 20 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně o použití dosavadních právních předpisů na projednávanou věc (občanský zákoník č. 40/1964 Sb.).

7. Podle § 451 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.

8. Podle § 451 odst. 2 obč. zák. bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

9. Podle § 3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

10. Podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku), pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.

11. Podle § 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

12. Závazek z bezdůvodného obohacení vzniklého bezesmluvním užíváním pozemku ve vlastnictví jiné osoby vzniká též tehdy, je-li pozemek zastavěn stavbou jiného vlastníka. Vlastník stavby stojící na cizím pozemku se obohatí tím, že neplatí vlastníkovi pozemku přiměřenou náhradu, ač je k této úhradě povinen. Jeho majetek se tedy nezmenší, i když za běžného běhu věcí by se zmenšit měl úhradou za užívání pozemku. Přiměřená náhrada se pak zpravidla rovná obvyklému nájemnému, které by vlastník stavby na cizím pozemku byl povinován platit vlastníkovi pozemku za jeho užívání. Při určení výše obvyklého nájemného je nutno vyjít z § 2 odst. 1 a 2 zákona o oceňování majetku.

13. Při určení výše obvyklého nájemného v místě a čase se soud zpravidla neobejde bez vypracování znaleckého posudku, neboť se jedná o posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí (§ 127 odst. 1 o. s. ř.).

14. Soud při hodnocení znaleckého posudku podle § 132 o. s. ř. nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce. Musí ovšem zkoumat, zda provedený úkon znalce byl učiněn řádně, tedy zda znalec zodpověděl otázky kladené mu soudem, zda závěry posudky jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda závěry znaleckého posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení – je přezkoumatelné (k tomuto např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2012, sp. zn. 30 Cdo 971/2012; rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 329/2010 a řada dalších).

15. Zneužití práva je protiprávním jednáním, které sice formálně vyhovuje obsahovým hranicím subjektivního práva, ale je vykonáváno s cílem škodit jinému bez vlastního užitku nebo je jeho výkon rozporný se společenským určením subjektivního práva.

16. Výkon práva v rozporu s dobrými mravy je výkon nesouladný s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Toto obecné východisko musí být posuzováno z hlediska konkrétního případu v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu.

17. Organizační složky státu, mezi něž patří také Jméno žalobkyně (§ 1 odst. 3 zákona č. 201/2002 Sb.), jsou povinny ve smyslu § 14 odst. 4 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky, mimo jiné, důsledně využívat všechny právní prostředky při uplatňování a hájení práv státu jako vlastníka a při ochraně majetku před neoprávněnými zásahy a včas uplatňovat zejména právo na náhradu škody a právo na vydání bezdůvodného obohacení. Organizační složka státu je také povinna průběžně sledovat, zda dlužníci řádně a včas plní své dluhy a zejména včasným uplatněním a vymáháním práv státu zajistit, aby nedošlo k promlčení nebo zániku těchto práv (§ 14 odst. 5 zákona č. 219/2000 Sb.).

18. V právním řádu se uplatní zásada vigilantibus iura scripta sunt, tedy práva patří bdělým, resp. každý nechť si střeží svá práva. Jde v soukromoprávních vztazích o uplatnění zásady, která předpokládá odpovědnost účastníka soukromoprávního vztahu za ochranu jeho práv, která má plně ve své dispozici.

19. Výše uvedené obecné závěry promítnuty do nyní projednávané věci znamenají, že žádné z odvolacích námitek žalovaného nelze přiznat relevanci. Odvolací soud se ztotožňuje s výrokem I rozsudku soudu I. stupně o věci samé, na odůvodnění jeho rozsudku lze odkázat.

20. K odvolacím námitkám žalovaného je třeba uvést: Bylo na žalovaném, aby odpovědně přistoupil k ochraně svých práv a nespoléhal se pouze na ústní sdělení zástupce organizační složky státu o výši nájemného placeného předchozím vlastníkem budovy č. p. Anonymizováno na pozemku č. Anonymizováno v k. ú. adresa. Před koupí předmětné budovy žalovaný mohl a měl uzavřít se žalobkyní nájemní smlouvu s tím, že se stane účinnou nabytím vlastnictvím budovy žalovaným (odkládací podmínka), případně uzavřít ve smyslu tehdy platného a účinného ustanovení § 50a obč. zák. smlouvu o smlouvě budoucí, ať již nájemní či kupní, ohledně předmětného pozemku. Že se tak nestalo, nemůže jít k tíži žalobkyně v té podobě, že by snad žalobkyni neměla být za užívání pozemku v jejím vlastnictví žalovaným placena náhrada odpovídající obvyklému nájemnému v daném místě a čase. Skutečnost, že předchozí vlastník budovy snad měl platit nájemné Anonymizováno Kč/m2/rok je irelevantní. Žalovaný se se žalobkyní mohl dohodnout na jakékoli konkrétní výši nájemného či kupní ceně za koupi předmětného pozemku pod budovou, případně, pokud by k dohodě nedošlo, nepřistupovat k uzavření kupní smlouvy, na základě které získal do vlastnictví předmětnou budovu, jestliže právní vztah účastníků, pokud jde o náhradu za užívání předmětného pozemku, zůstal nevyjasněn.

21. S ohledem na výše uvedené nelze dovodit, že by žalobkyně jednala v rozporu s dobrými mravy nebo dokonce zneužívala své právo. Je zákonnou povinností právnická osoba jako organizační složky státu včas uplatňovat právo na vydání bezdůvodného obohacení. Tím, že žalovaný neplatil v roce Anonymizováno a Anonymizováno žalobkyni žádnou náhradu za užívání pozemku ve vlastnictví žalobkyně, bezpochyby mu bezdůvodné obohacení vzniklo. Žalobkyně je proto povinna domáhat se vydání bezdůvodného obohacení u soudu, když k dohodě účastníků nedošlo. Poukaz odvolatele na procesní postavení žalobkyně (spory ji nic nestojí, nehradí soudní poplatky apod.) je nepřípadný, neboť nemá žádnou souvislost s institutem dobrých mravů či zneužitím práv v soukromoprávním vztahu. Povinnost platit úroky z prodlení a hradit náklady je dána příslušnými hmotněprávními nebo procesními předpisy a opět nesouvisí s dobrými mravy nebo zneužitím práva ze strany žalobkyně.

22. Dále se odvolací soud ztotožňuje s hodnocením znaleckého posudku právnická osoba ze dne datum č. Anonymizováno, jak je uvedeno v bodě 23 odůvodnění rozsudku. Znalcem zvolená porovnávací metoda je správná, neboť obvyklá ceně nájemného v místě a čase se odvozuje právě z porovnání realizací obdobných obchodních transakcí. Ze znaleckého posudku je zřejmé, že znalec zohledňoval nejen pronájmy pozemků ve vlastnictví žalobkyně zastavěných stavbou jiného vlastníka (zde zjištěno nájemné v rozmezí od Anonymizováno Kč po Anonymizováno Kč/m2/rok), ale byly též posuzovány nájmy nemovitostí, kde žalobkyně pronajímatelkou nebyla. Dále bylo porovnáno 10 prodaných obdobných pozemků, tj. pozemků v adresa zastavěných stavbou jiného vlastníka, kdy vlastníkem pozemku nebyl stát a z těchto prodejů bylo odvozeno obvyklé nájemné. Není tedy důvodná odvolací námitka týkající se zkreslení výše obvyklého nájemného z důvodu určování ceny samotnou žalobkyní.

23. Předmětný znalecký posudek zodpověděl otázky kladené soudem, jeho závěr o výši obvyklého nájemného Anonymizováno Kč/m2/rok pro roky Anonymizováno a Anonymizováno jsou náležitě odůvodněny a podloženy obsahem nálezu a korespondují se závěry znalců týkajících se výše obvyklého nájemného v obdobích blízkých nyní posuzovaným rokům, o kterých již bylo soudy pravomocně rozhodnuto (v roce Anonymizováno byla výše obvyklého nájemného určena částkou Anonymizováno Kč/m2/rok, v roce Anonymizováno částkou Anonymizováno Kč/m2/rok a v roce Anonymizováno částkou Anonymizováno Kč/m2/rok. Neobstojí tak odvolací námitka, že výše žalobkyni přiznané částky z titulu bezdůvodného obohacení nezohledňují specifika tohoto případu.

24. Lze uzavřít, že pro shora uvedené je odvoláním napadeným výrok I rozsudku soudu I. stupně o věci samé správný a jako takový byl potvrzen podle § 219 o. s. ř.

25. Ke změně podle § 220 o. s. ř. došlo pouze ve vztahu k výrokům III a IV rozsudku soudu I. stupně. Ohledně náhrady nákladů řízení ve sporu více úspěšné žalobkyně odvolací soud zohlednil aktuální judikaturu Nejvyššího soudu, který v rozhodnutí ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, dovodil, že s ohledem na změnu vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif) ode dne datum, kdy advokátům přísluší náhrada hotových výdajů 450 Kč (§ 14 odst. 1 a 4 advokátního tarifu), přísluší paušální náhrada nezastoupenému účastníkovi v téže výši. Náhrada nákladů byla proto navýšena ve vztahu ke třem úkonům žalobkyně učiněným po 1. 1. 2025 (viz bod 27 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně) o celkem 450 Kč za 3 úkony po 450 Kč na místo 3 úkonů po 300 Kč. Celková náhrada nákladů řízení před soudem I. stupně je tak představována částkou Anonymizováno Kč, když pokud jde o aplikaci § 142 odst. 2 o. s. ř., se odvolací soud ztotožňuje s důvody uvedenými v bodě 27 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně.

26. Ve výroku IV napadeného rozsudku došlo k určitému zpřesnění částky, kterou má hradit žalovaný na nákladech státu. Není žádný důvod nezavazovat žalobkyni, za niž jedná Jméno žalobkyně, k náhradě nákladů řízení jiné organizační složce státu – Okresnímu soudu ve adresa, neboť § 148 odst. 1 o. s. ř. se ve vztahu k ní neuplatní. S ohledem na poměr úspěchu a neúspěchu ve věci samé tak byla žalobkyně zavázána nahradit státu na nákladech řízení Anonymizováno % těchto nákladů, což představuje částku Anonymizováno Kč.

27. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., když v rámci odvolacího řízení byla žalobkyně ve věci samé plně úspěšná. Přísluší jí proto právo na náhradu nákladů odvolacího řízení za přípravu účasti na jednání a účast na jednání odvolacího soudu dne datum po Anonymizováno Kč, celkem Anonymizováno Kč. Proti tomuto rozsudku je dovolání přípustné za předpokladu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává k Nejvyššímu soudu prostřednictvím soudu, který rozhodoval ve věci v prvním stupni, ve lhůtě do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí / exekuci.