14 C 109/2014

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl samosoudcem JUDr. Jaroslavem Koubou ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO: IČO , sídlem Adresa žalobce doručovací adresa: adresa proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení částky 401.698 Kč s Anonymizováno

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 259.470 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z částky 129.735 Kč od 1. 6. 2011 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. V částce 142.228 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z částky 71.114 Kč se od 1. 6. 2011 do zaplacení se návrh zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení v částce 4.761,35 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Znojmě náklady řízení v částce 24.272 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Na základě totožnosti účastníků a skutkových tvrzení došlo usnesením Okresního soudu ve Znojmě ze dne 21. 7. 2014 ke spojení sporů vedených u Okresního soudu ve Znojmě pod sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, s tím, že vedoucím spisem bude , spisová značka, .

2. Žalobou doručenou soudu dne 21. 12. 2012 domáhal se žalobce zaplacení částky ve výši 200.849 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění uvedl, že , stát, je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, o výměře , výměra, m2, druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV , číslo, , v k. ú. , adresa, a obci , adresa, , zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , adresa, kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , na LV , číslo, pro k. ú. , adresa, a obec , adresa, (dále jen „předmětný pozemek“), kdy od 1. 1. 2023 je s uvedeným pozemkem příslušný hospodařit ode dne 1. 1. 2003 ve smyslu ust. § 9 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupováním v právních vztazích, , Jméno žalobce, . Žalovaný, dle výpisu z katastru nemovitostí, vedených na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, a obec , adresa, , je na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , s právními účinky vkladu k 21. 10. 2008 vlastníkem budovy , adresa, , způsob využití – obec. vyb., na výše uvedeném pozemku parc. č. , hodnota, postavené. Žalovaný užíval mimo jiné po dobu od 1. 1. 2011 do 31. 12. 2011 shora uvedený předmětný pozemek ve vlastnictví žalobce z titulu vlastnictví budovy č. p. , číslo, na daném pozemku postavené, bez právního důvodu, aniž by za dané užívání uhradil žalobkyni jakoukoliv částku. Žalobce vyčíslil bezdůvodné obohacení ve výši 209 Kč/m2/rok, tj. 200.849 Kč za rok užívání, cena za užívání byla stanovena v souladu se závěry znaleckého posudku č. , hodnota, ze dne 3. 10. 2010, zpracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , z nichž vyplývá, že cena v místě a čase obvyklá za rok , rok, dosahovala u předmětného pozemku výše 209 Kč/m2/rok. Ve věci pův. sp. zn. , spisová značka, byla žaloba podána dne 28. 12. 2011 místně nepříslušnému Okresnímu soudu , adresa, , žalobce vyčíslil bezdůvodné obohacení žalovaného ke shodnému pozemku za období od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 ve výši dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ve výši 209 Kč/m2/rok, v částce 200.849 Kč, uvedenou částku požaduje společně s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení od 1. 6. 2011 do zaplacení. Žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu dne 22. 4. 2011 se splatností k 31. 5. 2011. Podáním ze dne 8. 9. 2015 žalobce doplnil podání o příkadný výčet dalších pozemků žalobce, u nichž za užívání v obdobných lokalitách jako oceňovaný pozemek s obdobným účelem využití v rozhodném období bylo uhrazeno nájemné.

3. Podáním z 25. 4. 2016 uvedl, že spornou mezi účastníky zůstala pouze výše bezdůvodného obohacení, Ve vztahu k znaleckým posudkům znalců , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, uvedl, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, při ocenění pozemku zvolil metodu porovnávací, dospěl k obvyklému nájemnému za rok 2010 ve výši 209 Kč/m2/rok, postup znalce má za odůvodněný a přezkoumatelný vč. ceny. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , předložený žalovaným, nepovažuje za správný z hlediska metodického, výběr porovnávaných nemovitostí nemá za vhodný pro značný cenový rozptyl, metoda ekonomického nájemného nemá vypovídací hodnotu pro cenu obvyklou, znalecký posudek nepovažuje za určující pro danou právní věc. Znalecký posudek‚ , tituly před jménem, , jméno FO, , se stanovenou cenou 180 Kč/m2/rok, považuje žalobce za srozumitelný a přezkoumatelný. Odkaz žalovaného na pravomocně skončené řízení u Okresního soudu , adresa, -venkov, sp. zn. , spisová značka, a zde zpracovaný posudek znal. kanceláře , právnická osoba, . nemá za použitelný v této věci, kdy v dané věci bylo rozhodným obdobím rok 2009, posudek má za nízce transparentní a nepřezkoumatelný, kdy není pro žalobce zřejmé, o co konkrétně se znalecký ústav při svých úvahách opřel, namítal nerelevantnost srovnávaných pozemků. Má za to, že nárok je co do základu i co do výše důvodný, proto navrhuje, aby bylo soudem v plném rozsahu vyhověno. Ve vztahu k znaleckému posudku , právnická osoba, žalobce namítl podáním z 25. 3. 2017 důvodné pochybnosti ke kvalitě, kdy závěry má za neobjektivní a nesprávné, založené na subjektivních úvahách zpracovatele, znalec se rozhodl pro zjištění nájemného použít náhradní metodu – výnosovou, nedisponoval vlastní databází, využil Naegeliho metodu, jež neprovedl odpovídajícím způsobem a bezchybně, při míře kapitalizace vycházel z výnosu dlouhodobých státních dluhopisů, výnos neodůvodnil.

4. Při jednání soudu dne 17. 3. 2025 žalobce uvedl, že má za to, že základ nároku je dán, žalovaný jej nepopíral, spornou je pouze výše bezdůvodného obohacení, ze závěrů znaleckých posudků je zjevné, že ceny se diametrálně liší, nemá za to, že nárok je v rozporu s dobrými mravy, neboť požaduje pouze to, co jí zákon ukládá, coby organizační složka státu, nemůže se této své povinnosti zprostit. Žalovaný nezaplatil po celou dobu na nároku ničeho, ani část, kterou by považoval sám za důvodnou, žalobce žádá částku nadále dle žalobního návrhu s tím, že má být rozhodnuto dle znaleckého posudku.

5. Proti platebnímu rozkazu Okresního soudu , adresa, , č. j. , spisová značka, ze dne , datum, podal žalovaný včas odpor dne 26. 3. 2013, podáním z 17. 4. 2013 odpor odůvodnil tak, že má za to, že žaloba na vydání bezdůvodného obohacení je v rozporu s dobrými mravy, měla by být soudem zamítnuta. Od roku , rok, byl v budově v pronájmu, provozuje zde hostinskou činnost, v roce , rok, mu předchozí vlastník oznámil záměr nemovitost prodat. Při koupi znalec oceňující nemovitost pracoval s informacemi ohledně zátěže v podobě nájmu za pozemek pod nemovitostí ve vlastnictví žalobce, z několika posledních vyúčtování jednoznačně vyplynulo, že žalobce po celou dobu účtoval předchozímu vlastníku budovy nájemné ve výši 28 Kč/m2/rok. Dle sdělení , právnická osoba, neměl předchozí vlastník uzavřenou nájemní smlouvu, částka byla účtována na základě bezesmluvního užívání, nebyl sdělen záměr zvýšit skokově tuto částku v době realizace koupě budovy. Žalovaný kontaktoval žalobce s písemnou žádostí o odkup předmětného pozemku, jež byla zamítnuta. Po odkoupení nemovitosti bylo žalovanému zasláno vyúčtování ve výši 128 Kč/m2/rok, žalobce sdělil žalovanému, že předchozímu vlastníku bylo vyúčtování omylem vystavováno o 100 Kč nižší. Výši nájmu nechal vypracovat posudek znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , se stanoveným nájemným pro rok , rok, ve výši 72 Kč/m2/rok. Žalobce následně navýšil částku na 209 Kč/m2/rok na základě nového posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Částku má ji za rozpornou s dobrými mravy, kdy žalobce mohl sporu předejít přímým prodejem, či sdělením částky nájemného před realizací obchodu. Má za to, že znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, při stanovení ceny nezohlednil vliv zastavěnosti pozemku na výši nájmu, navrhl zpracování nového znaleckého posudku na stanovení ceny nájmu za žalované období. Proti platebnímu rozkazu Okresního soudu , adresa, , č. j. , spisová značka, ze dne , datum, podal žalovaný včas odpor dne 29. 6. 2012, kdy odpor odůvodnil shodně jako výše uvedený odpor z 26. 3. 2013. Ve vztahu ke znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , uvedl, že tento trpí stejnými vadami, jako posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , oba znalci použili převážně pro výpočet nájemného pozemky ve vlastnictví státu, u kterých se nevedou jednání ve vztahu k ujednání výše nájmu, žalobce tak má neomezenou možnost výši obvyklého nájemného v těchto případech určovat, znalci současně nereflektovali zastavěnost pozemku budovou ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, odhadnutá výše není moderována doplňujícími metodami s ohledem na specifika. K dotvrzení uvádí v rámci jiného řízení Krajského soudu , adresa, byla pro období roku , rok, v lukrativnější lokalitě k. ú. , adresa, znaleckým ústavem , označení, stanovena výše obvyklého nájemného v částce 127,50 Kč/m2/rok. Má rovněž za to, že je v rozporu s dobrými mravy, že žalobce nemá vůli uzavřít s žalovaným nájemní smlouvu či jednat o odkupu pozemku.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí k 21. 12. 2012 se podává, že dle listu vlastnictví 60000 pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, , zaps. u , právnická osoba, pro , adresa, , je žalobce vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, o výměře , výměra, m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, nabývacím titulem a jiným podkladem zápisu je ohlášení příslušnosti hospodařit s majetkem státu ze dne 1. 4. 2003 pro , Jméno žalobce, , , adresa, , , adresa, , způsob využití stavba LV , číslo, . Z uvedeného má soud osvědčenu aktivní legitimaci žalobce.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí k 21. 12. 2012 se podává, že dle listu vlastnictví , číslo, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, , zaps. u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , je žalovaný vlastníkem stavby , adresa, , způsob využití obč. vyb., nacházející se na parcele , číslo, , LV , číslo, , nabývacím titulem je smlouva kupní ze dne , datum, , s právními účinky vkladu práva ke dni 21. 10. 2008.

8. Z dokladů předložených žalobcem, a to smlouvy o nájmu nemovitosti č. , číslo, z , datum, , oznámení o změně nájmu ze dne 22. 9. 2010, 15. 3. 2010, 22. 4. 2011, 30. 11. 2011, smlouvy o nájmu nemovitosti č. , číslo, , dopisů žalobce ze dne 25. 4. 2012, 22. 9. 2010, 18. 4. 2011, 25. 4. 2013 bylo zjištěno, že obvyklá cena nájmu žalobce u v obdobných lokalitách jako oceňovaný pozemek s obdobným účelem využití v rozhodném období se pohybuje v rozmezí 150-190 Kč/m2/rok, jednotlivě příkladmo za pozemek v k. ú. , adresa, parc. č. , číslo, o výměře , výměra, m2, pro rok , rok, nájemné činilo 170 Kč/m2/rok, pozemek v k. ú. , adresa, parc. č. , číslo, o výměře , výměra, m2, pro rok , rok, nájemné činilo 174,58 Kč/m2/rok, pozemek v k. ú. , adresa, , parc. č. , číslo, o výměře , výměra, m2, nájemné pro rok , rok, činilo 189,29 Kč/m2/rok, pozemek v k. ú. , adresa, parc. č. , hodnota, o výměře , výměra, m2, nájemné pro rok , rok, činilo 183,20 Kč/m2/rok, pozemek v k. ú. , adresa, parc. č. , číslo, o výměře , výměra, , nájemné pro rok , rok, činilo 161 Kč/m2/rok, pozemek v k. ú. , adresa, parc. č. , číslo, o výměře , výměra, m2, nájemné pro rok , rok, činilo 190 kč/m2/rok, pozemek v k. ú. , adresa, parc. č. , číslo, o výměře , výměra, m2, nájemné pro rok , rok, činilo 179,40 kč/m2/rok, pozemek v k. ú. , adresa, parc. č. , číslo, o výměře , výměra, m2, nájemné pro rok , rok, činilo 150 Kč/m2/rok.

9. Rozsudkem Okresního soudu , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, byla výrokem I. žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 119.164 Kč se 7,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 119.164 Kč od 28. 12. 2010 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozhodnutí, výrokem II. byla částečně zamítnu ta žaloba žalobce na zaplacení částky 12.493 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně od 28. 12. 2010 do zaplacení, výrokem III. nebylo žádnému z účastníků přiznáno právo na náhradu nákladů řízení, výrokem IV. byla žalovanému uložena povinnost zaplatit , stát, znalečné ve výši 1.642 Kč a soudní poplatek 4.770 Kč do 3 dnů od právní moci rozhodnutí. Rozsudkem , soud, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, byl k odvolání žalovaného rozsudek , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, výrokem ve výroku I. rozsudku soudu I. stupně pokud se žalobce domáhal nad rámec již pravomocně přisouzené částky 49.997 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z této částky za dobu od 28. 12. 2010 do zaplacení, ještě další částky ve výši 69.192 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z této částky za dobu od 28. 12. 2010 do zaplacení, změněn tak, že v tomto rozsahu se žaloba zamítá, výrokem II. byla žalobci uložena povinnost nahradit žalovanému na nákladech řízení před soudem I. stupně částku 19.855 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku, výrokem III. byla žalobci uložena povinnost nahradit žalovanému na nákladech odvolacího řízení částku 13.624 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku, výrokem IV. byl ve výroku IV., pokud jím bylo rozhodnuto o nákladech státu, rozsudek soudu I. stupně změněn tak, že žalovaný je povinen zaplatit státu na účet Okresního soudu , adresa, náklady řízení ve výši 3.664 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku, , stát, nebyla náhrada nákladů v částce 1.642 Kč přiznána, výrokem V. byl rozsudek soudu I. stupně změněn ve výroku IV., pokud jím bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného k úhradě soudního poplatku, tak, že žalovanému se povinnost zaplatit soudní poplatek za řízení neukládá.

10. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, z , datum, o ceně nemovitostí – obvyklého nájemné pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , číslo, , obec , adresa, , k. ú. , adresa, , viz list vlastnictví č. , hodnota, , objednatele , Jméno žalobce, , , adresa, , za účelem posudku stanovení obvyklého nájemného pozemků, vypracovaného k , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, , , adresa, , se podává, že obvyklé nájemné pozemku parc. č. , hodnota, pro rok , rok, činí 196 Kč/m2/rok, pro rok , rok, činí 209 Kč/m2/rok, pro rok , rok, rovněž 209 Kč/m2/rok.

11. Usnesením Okresního soudu ve , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, byl ustanoven znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, , tituly před jménem, , právnická osoba, , kterému bylo uloženo podat znalecký posudek k úkolu znalce stanovit obvyklé nájemné z pozemku parc. č. , hodnota, v obci , adresa, , k. ú. , adresa, za období od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2011. Znalci bylo za znalecký posudek přiznáno a vyplaceno 6.844 Kč, z toho ze zálohy zaplacené žalovaným ve výši 5.000 Kč, za doplnění a výslech znalce dne 12. 2. 2016 byla znalci vyplacena částka ve výši 1.694 Kč.

12. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, o stanovení obvyklého nájemného z pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, zpracovatele , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že znalec stanovil obvyklou výši nájemného za rozhodné období ve výši 180 Kč/m2/rok, kdy znalec vycházel při ocenění ze srovnávacího způsobu ve spojení s odvozením z obvyklé ceny pozemku, jednotkový obvyklý nájem stanovil s přihlédnutím k místním podmínkám polohy a zejména srovnávacímu způsobu. Z vyjádření znalce z 29. 10. 2015 se podává, že základní metodou pro stanovení obvyklého nájemného je obecně přijímaná metoda porovnání obvyklého nájemného, porovnání s nabídkami v realitní inzerci, pomocně metoda odvození nájemného procentem z obvyklé ceny pozemků, ve svém znaleckém posudku použil obě základní metody a rovněž pomocnou metodu. Při výslechu znalce při jednání soudu dne 12. 2. 2016 znalec doplnil, že všechny srovnávané pronájmy jsou nájmy komerční, většina srovnávaných nemovitostí má horší komerční využití než oceňovaný pozemek, není rozdíl mezi pronájmem pozemku pod budovou a volného pozemku dle znaleckých standardů, ve vztahu k pomocné metodě odvození z obvyklé ceny pozemků vycházel z cenové mapy, základní metodou je metoda porovnávací, uvedené doložil listinou dalších realizovaných nájmů pozemku v letech , rok, .

13. Usnesením Okresního soudu ve , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, byl ustanoven znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, znalecký ústav , právnická osoba, , , adresa, , úkolem znalce bylo vyjádřit se ke správnosti znaleckého posudku , tituly před jménem, , právnická osoba, ze dne , datum, č. , hodnota, , k použitým metodám zjištění obvyklé ceny nájmu, zda lze akceptovat závěr znalce, že zastavěnost pozemku cenu nájmu neovlivní a stanovit obvyklou cenu nájmu z předmětného pozemku za období od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2011. Za znalecký posudek byla znalci přiznána odměna ve výši 17.067 Kč, k odvolání žalobce , soud, usnesením z , datum, , č. j. , spisová značka, usnesení Okresního soudu ve , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení s tím, že se soud dostatečně nezabýval kvalitou posudku znaleckého ústavu, závěry znaleckého ústavu jsou v příkrém nesouladu s ostatními provedenými důkazy – znaleckými posudky, kdy tyto znalecké posudky vzájemně nekorespondují, je třeba posoudit zda nesoulad závěrů znaleckého posudku není důvodem pro mimořádné snížení či odepření odměny. Zástupce znaleckého ústavu byl vyslechnut dne , datum, , pro neodstranění rozporů byl vyzván k vyhotovení dodatku znaleckého posudku. Soud přiznal znaleckému ústavu znalečné ve výši 10.174,47 Kč.

14. Z revizního znaleckého posudku , právnická osoba, , č. , číslo, z , datum, se podává použití metody výnosové pro stanovení obvyklého nájemného z pozemků, kdy je aplikována Naegeliho metoda třídy polohy, jež nahrazuje stanovení obvyklé ceny tam, kde není trh dostatečně rozvinut, znalecký ústav stanovil s přihlédnutím k míře zastavěnosti pozemku a jeho využití obvyklé nájemné pro rok , rok, ve výši 46 Kč/m2/rok, a pro rok ve výši 44 Kč/m2/rok. K námitkám žalobce a závěrům odvolacího soudu znalecký ústav uvedl, že zvolená metoda není metodou náhradní, ale metodou, která nejlépe odpovídá pro stanovení obvyklé metody, já za adekvátní počet tržně konformních údajů pro porovnávání, reprodukční cenu stanovil znalecký ústav vlastním odhadem, srovnávání alternativních výnosů má za tradiční součást výnosové metody. Soud při přiznání znalečného ve vztahu k úrovni zpracování znaleckého posudku konstatoval značné vzdálení od závěrů ostatních znaleckých posudků zpracovaných či předložených v rámci tohoto řízení či řízení Okresního soud , adresa, -venkov, , tituly před jménem, , jméno FO, stanovil cenu běžného nájemné v dané lokalitě pro rok , rok, ve výši 209 Kč/m2/rok, , tituly před jménem, , právnická osoba, ve výši 180 Kč/m2/rok pro roky , rok, , , tituly před jménem, , jméno FO, ve výši 175 Kč/m2/rok, závěry ostatních znalců jsou tedy ve značném rozporu, znalecký ústav nebyl schopen odůvodnit takto markantní rozdíl, znalecký ústav nevyhledával inzertní nabídky nájmu podobných pozemků v lokalitě, nevlastní databázi pro užití Naegeliho metody výpočtu nájemného, znalecký posudek proto není dostatečně kvalitně zpracován a nelze jej užít při řešení sporu mezi účastníky.

15. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , se podává, že znalec stanovil obvyklou výši nájemného pro předmětný pozemek pro rok , rok, částkou 175 Kč/m2/rok, a to pro účely řízení u Okresního soudu , adresa, -venkov, sp. zn. , spisová značka, .

16. Usnesením Okresního soudu ve , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, byla ustanovena znalecká kancelář , právnická osoba, ., , adresa, , znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady, úkolem znalce bylo vyjádřit se ke správnosti znaleckého posudku , tituly před jménem, , právnická osoba, ze dne , datum, č. , hodnota, , k použitým metodám zjištění obvyklé ceny nájmu, míře kapitalizace, vyjádřit své stanovisko, zda zastavěnost pozemku cenu nájmu ovlivní či neovlivní a v jaké míře, stanovit obvyklou výši nájemného za užívání předmětného pozemku za období od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 a do 1. 1. 2011 do 31. 12. 2011 s přihlédnutím k závěrům znaleckého posudku zpracovaného pro Okresní soud , adresa, , jeho sp. zn. , spisová značka, k totožnému pozemku pro období předcházející 1. 1. 2009 – 31. 12. 2009. Znalecké kanceláři bylo za podaný posudek přiznáno znalečné ve výši 23.189 Kč, za účast na jednání dne 1. 11. 2023 - 3.411 Kč.

17. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, ze dne , datum, o výši obvyklého nájemného za užívání pozemku parc. č. , hodnota, , evidovaný na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a to v období od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 a od 1. 1. 2011 do 31. 12. 2011, vyhotoveného zpracovatelem , právnická osoba, ., , adresa, , kdy na zpracování se podíleli , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, a , tituly před jménem, , jméno FO, , bylo zjištěno, že znalecká kancelář pro stanovení obvyklé výše nájemného použila stanovení obvyklého nájemného porovnávacím způsobem ve více variantách – informací o realizovaných pronájmech poskytnuté žalobcem, vlastní analýzou trhu s nájmy obdobných pozemků, kdy předmětem porovnávání bylo 6 nemovitostí, a dále výpočtem obvyklého nájemného z obvyklé ceny pozemku s 10 porovnávanými nemovitostmi, jednotková cena obvyklého nájemného byla za užití HB indexu stanovena v částce 135 kč/m2/rok pro rok , rok, . Ve vztahu ke znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, znalecká kancelář má rozdíl ve výsledcích s jejich znaleckým posudkem dán primárně odlišným výběrem reprezentantů pro srovnání, mají za to, že ve znaleckém posudku chybí detailnější analýza trhu a stanovení hodnoty pozemku pomocí porovnání. Z výslechu znalecké kanceláře , právnická osoba, . dne1. 11. 2023 má soud za prokázané, že znalec ve vztahu k porovnávací hodnotě u pozemku uvedl, že byl upravován pouze koeficient polohy a velikosti, ve vztahu ke odvozením obvyklého nájemné, u nájemného z rozhodnutí Rady města , adresa, sice v roce , rok, neexistovaly volně dostupné informace o uzavřených nájmech, nebyla povinnost vkládat do registru smluv tyto smlouvy, schválené nájmy však nejsou bez reálného základu dle odborného posudku , rozptyl je marginální, HB index je v praxi hojně používaný, neboť sleduje dlouhodobý trend vývoje nemovitostí a má dobrou vypovídací schopnost. Inflace nekopíruje cenu nemovitosti i cenu nájmu, vlastníci nemovitostí nezvyšují o inflaci, maximálně o polovinu, protože si chtějí nájemce udržet, v rámci výběru srovnávaných nemovitostí vybírali pouze pozemky zastavěné, nevybíraly žádné volné pozemky určené k výstavbě.

18. Další důkazy navržené a doložené účastníky řízení neshledal soud pro rozhodnutí ve věci potřebnými, nečinil z nich další závěry, protože skutkový stav pro právní posouzení věci byl zjištěn dostatečně, další důkazy již soud neprovedl.

19. Po přezkoumání všech důkazů má soud za to, že žaloba byla podána důvodně pouze částečně.

20. S ohledem na znění § 3028 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), je nutno posuzovat nárok na právo či povinnost vzniklou před dnem 1. 1. 2014 podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“).

21. Podle § 541 odst. 1 obč. zák. kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Podle odst. 2 téhož ustanovení bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

22. Při posuzování daného případu soud přihlédl k rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, ustálené v závěru, že v případě pozemku zastavěného stavbou ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku povinnosti vlastníka pozemku strpět jeho užívání koresponduje povinnost vlastníka stavby poskytnout za užívání pozemku náhradu; neplní-li vlastník stavby tuto povinnost, obohacuje se tím na úkor vlastníka pozemku, neboť se nezmenšuje jeho majetek, ač by se tak v případě plnění uvedené povinnosti nepochybně dělo (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). K obohacení vlastníka stavby dochází přitom již ze samotného titulu vlastnického práva, která zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Mezi účastníky pak nepanovalo sporu ve vztahu k základu nároku žalobce, mezi účastníky byla od počátku sporná pouze výše bezdůvodného obohacení odpovídající částce bezesmluvního užívání předmětného pozemku žalovaným.

23. Žalobce se domáhal vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku žalobce parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, a obci , adresa, o výměře , výměra, m2 za období roku , rok, . Co základu je návrh důvodný, v obdobných věcech soudy rozhodovaly o vydání bezdůvodného obohacení od roku , rok, , ve vztahu k bezdůvodnému obohacení za rok , rok, rozhodoval Okresní soud , adresa, v rámci řízení sp. zn. , číslo jednací, , kdy přiznal částku bezdůvodného obohacení dle znaleckého posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, ., ve výši 124 Kč/m2/rok, pro rok , rok, bylo rozhodnuto platebním rozkazem ve věci , spisová značka, bez provedeného dokazování, částka bezesmluvního užívání byla žalobcem stanovena ve výši 129,54 Kč/m2/rok, pro rok , rok, bylo rozsudkem pro uznání Okresního soudu ve , adresa, , sp. zn. , spisová značka, přiznána částka bezdůvodného obohacení ve výši 152 Kč/m2/rok, pro rok , rok, byla pro účely řízení u Okresního soudu , adresa, , sp. zn. , spisová značka, dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, přiznána částka bezdůvodného obohacení ve výši 175 Kč/m2/rok. Soud při stanovení bezdůvodného obohacení za rok , rok, nechal vyhotovit 3 znalecké posudky, a to nejprve posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , vzhledem k jeho neprůkaznosti byl zadán revizní posudek znaleckému ústavu , právnická osoba, , vzhledem k obsahové nepoužitelnosti tohoto revizního posudku, jenž byla konstatována i odvolacím soudem, bylo nezbytné vyhotovit nový revizní posudek znaleckou kanceláří , právnická osoba, . Soud při svém hodnocení posléze vycházel ze znaleckého posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, ., ze dne , datum, , a to z důvodů uvedených dále. , právnická osoba, použila dvě metody ocenění – porovnávací způsob ve dvou variantách, a to dle informací o realizovaných pronájmech, poskytnutých žalobcem, a rovněž vlastní analýzou trhu s nájmy obdobných pozemků, a dále rovněž vyšla z výpočtu z obvyklé ceny pozemku. V části 4.3 znaleckého posudku pak znalecká kancelář stanovila jednotkové obvyklé nájemné, a to pro rok , rok, v částce 132,30 Kč/m2/rok a pro rok , rok, v částce 136,50/m2/rok, z těchto hodnot pak stanovila obvyklé nájemné v částce 135 Kč za m2 a rok pro oba roky , rok, kdy se jedná o zaokrouhlený průměr dílčích hodnot dle jednotlivých variant. , právnická osoba, , právnická osoba, ., se také vyjádřils ke správnosti znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy metodiku pro posouzení obvyklého nájemného považuje za správnou, znalec však stanovuje obvyklé nájemné odvozením z ceny pozemků, kterou přebírá z cenové mapy bez jakýchkoliv úprav, primárně je rozdíl mezi posudky , tituly před jménem, , jméno FO, a revizním posudkem znalecké kanceláře , právnická osoba, . ve výběru reprezentantu pro srovnání, v posudku , tituly před jménem, , jméno FO, oproti reviznímu posudku chybí detailnější analýza trhu a stanovení hodnoty pozemku pomocí porovnávání. Znalecký posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, ., je pečlivě zpracovaný, vychází z dostatečně reprezentativního vzorku nemovitostí, zpracovává více variant stanovení obvyklého nájemného, přičemž u všech variant vychází přibližně stejný výsledek v rozmezí 132,30 – 137 Kč/m2/rok.

24. Námitky žalovaného, ve vztahu k projevům státu vůči žalovanému od roku , rok, , coby příčinám vzniku sporu, nedostatečné informování o výši bezesmluvního užívání před koupí nemovitosti, splátky úvěru za koupi, a s tím související tvrzeně likvidační charakter výše nájemného, rozpor s dobrými mravy při jednostranném určení výše nájemného ze strany žalobce při jednání s vlastníky, a ve vztahu ke znaleckým posudkům ve vztahu ke tvrzení, že nedorážejí rozumnou a spravedlivou částku, kterou by měl platit za užívání pozemku, jež žalovaný žádal vzít v úvahu, soud uvedené námitky neshledává důvodnými. Ve věci mezi účastníky nepanuje sporu o tom, že nemovitost ve vlastnictví žalovaného je umístěna na pozemku ve vlastnictví žalobce, žalobce má právo za bezesmluvní užívání na vyplacení částky odpovídající tomuto užívání, spor panuje pouze o výši této částky, kdy žalovaný nesouhlasí s výší jak požadovanou žalobcem dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , tak dle znaleckých posudků vyhotovených v rámci tohoto řízení , tituly před jménem, , jméno FO, či znaleckou kanceláří , právnická osoba, . (kdy závěry znaleckého posudku znaleckého ústavu , právnická osoba, soud v souladu se závěry odvolacího soudu do svých úvah nepřevzal), okolnosti předcházející období, za které žalobce žádá bezdůvodné obohacení odpovídající bezesmluvnímu užívání, či další mimosoudní jednání sice dokreslují historickou příčinu či její přispění k budoucímu sporu, nicméně ve vztahu k žalovanému období a částce a pro právní posouzení věci relevanci pro soud nemají. Ve vztahu k šikanóznímu výkonu práva ze strany žalobce směrem k žalovanému, kdy ten má jednání žalobce za rozporné s dobými mravy, soud má za to, že výkon práva žalobce vedoucí k tomu, aby žalovaný zaplatil cenu bezdůvodného obohacení odpovídající bezesmluvnímu užívání předmětného pozemku je zcela validní, kdy výkon práva žalobce nelze mít za směřující primárně k poškození žalovaného či jeho zdravotní, sociální či ekonomické likvidaci, je pouze důsledkem skutečnosti, že žalovaný reálně předmětný pozemek v daném období skutečně užíval a ničeho za své užívání neplatil, není šikanózním výkonem práva, vzhledem k povinnostem státu, coby řádného hospodáře, nelze tomuto klást k tíži, že požadoval za faktické užívání předmětného pozemku po žalovaném odpovídající náhradu. Její výše jako jediná pak byla předmětem sporu, nikoliv skutečnost, že žalovaný je k úhradě povinován, kdy žalovaný požadoval pouze snížení přiznané náhrady pro spravedlivější vypořádání sporu mezi stranami, soud pak při stanovení obvyklé ceny nájmu, jehož výše je zásadní pro určení výše bezdůvodného obohacení odpovídající bezesmluvnímu užívání vycházel ze znaleckého posudku vyhotoveného znaleckou kanceláří , právnická osoba, ., jenž má za správný a spravedlivý.

25. Vzhledem k výše uvedenému soud přiznal žalobci částku ve výši 259.470 Kč s příslušenstvím ve formě zákonného úroku z prodlení ve výši 7,75 % ročně z částky 129.735 Kč od 1. 6. 2011 do zaplacení, ve smyslu ustanovení § 517 odst. 2 obč. zák., když jeho výši stanoví nařízení vlády č. 163/2005 Sb., tak jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí, částku za m2/rok pro období roku , rok, , stanovenou znaleckou kanceláří , právnická osoba, ., má soud vzhledem k odůvodnění výše za správnou a spravedlivou, kdy znalecký ústav použité metody při zpracování posudku uspokojivě obhájil a se všemi námitkami se uspokojivě vypořádal.

26. Ve vztahu ke zbývající částce ve výši 142.228 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z částky 71.114 Kč se od 1. 6. 2011, představující rozdíl mezi výší nájemného stanovenou dle znaleckého posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, . a prvotním žalobními návrhy žalobce s nárokem v celkové výši 401.698 Kč, tj. 209 Kč/m2/rok, s příslušenstvím, byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta, neboť žalobce na svém původním požadavku setrval jak pro rok , rok, , tak pro rok , rok, , byť pro řízení období dřívějšího i pozdějšího tuto částku výrazněji modifikoval, a to směrem dolů, tento nepoměr však přesvědčivě nevysvětlil, žádný ze znaleckých posudků této částky ani v tomto, ani v žádným z jiných mezi účastníky vedených řízení nedosáhl a tudíž neosvědčil, částka je tedy zcela nepodložená, žalobce si musel být vědom, že závěry posudku , tituly před jménem, , jméno FO, nemusí být správné, neboť nájemné lze platit pouze v takové výši, kterou dovolí způsob využití pozemku, a to i vzhledem ke specifiku případu, kdy žalobce požaduje bezdůvodné obohacení za bezesmluvní užívání, kdy výši částky žalovaný nemohl žádným způsobem ovlivnit, v průběhu řízení částky stanovené znaleckými posudku této výše nedosahovaly, žalobce na uvedené však nijak nereagoval a částku odpovídajícím způsobem nemoderoval, byť mu uvedené bylo známo nejméně od roku , rok, vzhledem k právně závaznému názoru odvolacího soudu v rámci jiného řízení mezi týmiž účastníky, modifikaci žaloby sice žalobce avizoval již v roce , rok, vzhledem k upozornění podepsaného soudu, odpovídající procesní úkony však neučinil. Proto soud rozhodl tak, jak je uvedené ve výroku II. rozhodnutí.

27. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. podle výsledků řízení, postup dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. nemá soud za upřednostnitelný, již ve věci Okresního soudu , adresa, , sp. zn. , spisová značka, , který posuzoval bezdůvodné obohacení za rok 2009 a který vycházel z posudku zpracovaného shodným znalcem, tehdy ještě označeným znaleckým ústavem , právnická osoba, . Odvolací Krajský soud v , adresa, uvádí, že žalobce měl před podáním žaloby dva znalecké posudky, které se diametrálně lišily co do výše plnění a žalobce si měl být vědom, že závěry posudků, o který opřel svůj návrh, nemusí být správné, měl se v rámci hospodárnosti obrátit na jiného znalce či znalecký ústav s tím, aby se vypořádal s rozdílnými závěry obou posudků. Pokud tak neučinil a riskuje možný částečný neúspěch v řízení, musí nést následky v podobě povinnosti k náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 2 o. s. ř., tedy podle úspěchu ve věci, žalovaný byl v řízení úspěšný co do 62 % z předmětu řízení, neúspěšný co do 38 %, pro účely náhrady nákladů mezi účastníky 24 %, uvedené koresponduje s věci Okresního soudu ve , adresa, o vydání bezdůvodného obohacení za rok , rok, žalobce podal stejné žaloby, požadoval plnění ve stejné výši 209 Kč/m2/rok, v průběhu řízení žalobu neupravil, s ohledem na provedené dokazování, zejména znalecký posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, ., který výši bezdůvodného obohacení oproti původnímu posudku žalobce výrazně snižuje, a to o více než jednu třetinu. Žalobce se tedy nemůže dovolávat ust. § 142 odst. 3 obč. zák. při rozhodování o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (srov. nález Ústavního soudu z 11. 10. 2023, sp. zn. III. ÚS 1504/23, nález z 30. 11. 2021, sp. zn. III. ÚS 2389/20). Žalobce byl úspěšný v 64,6 % uplatněného nároku (jistina 259.470 Kč + zákonný úrok od 1. 6. 2011 z 129.735 Kč, kapitalizovaný k 26. 3. 2025, ve výši 139.054,59 Kč, neúspěšný co do 35,4 % uplatněného nároku (jistina 142.228 Kč + zákonný úrok od 1. 6. 2011 z 71.114 Kč, kapitalizovaný k 26. 3. 2025, proto mu přísluší náhrada řízení ve výši 29,2 %. Náklady řízení žalobce spočívají v náhradě cestovních výdajů za cesty osobním automobilem pověřeného zaměstnance žalobce k jednání soudu z , adresa, a zpět, jednotlivě vozidlem , osobní automobil, reg. zn. , SPZ, , na jednání soudu dne , datum, , v délce 144 km, kdy spotřeba činí 4,5 l/100 km, při paušální náhradě 3,70 Kč/1 km a průměrné ceně NM dle vyhlášky č. 328/2014 Sb., 36,10 Kč/l, celkem ve výši 777 Kč; vozidlem , osobní automobil, reg. zn. , SPZ, , na jednání soudu dne , datum, , v délce 144 km, kdy spotřeba činí 5,6 l/100 km, při paušální náhradě dle vyhlášky 385/2015 Sb., 3,80 Kč/1km a průměrné ceně NM 29,50 Kč/l, celkem ve výši 785 Kč; vozidlem , osobní automobil, reg. zn. , SPZ, , na jednání soudu dne 27. 4. 2016, v délce 144 km, kdy spotřeba činí 5,83 l/100 km, při paušální náhradě dle vyhlášky 385/2015 Sb., 3,80 Kč/1 km a průměrné ceně NM 29,50 Kč/l, celkem ve výši 785 Kč; vozidlem , osobní automobil, , reg. zn. , SPZ, , na jednání soudu dne 22. 11. 2017, v délce 144 km, kdy spotřeba činí 5,9 l/100 km, při paušální náhradě dle vyhlášky č. 440/2016 Sb., při paušální náhradě 3,90 Kč/1 km a průměrné ceně BA 29,50 Kč/l, celkem ve výši 812 Kč; vozidlem , osobní automobil, , reg. zn. , SPZ, , na jednání soudu dne 19. 2. 2018, v délce 144 km, kdy spotřeba činí 4,5 l/100 km, při paušální náhradě 4 Kč/1 km a průměrné ceně NM dle vyhlášky č. 463/2017 Sb., 29,80 Kč/l, celkem ve výši 769 Kč; vozidlem , osobní automobil, reg. zn. , SPZ, na jednání soudu dne 1. 11. 2023, v délce 136 km, kdy spotřeba činí 3,7 l/100 km, při paušální náhradě 5,20 Kč/1 km a průměrné ceně NM dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., účinné od 1. 7. 2023, ve výši 34,40 Kč, celkem ve výši 880 Kč; vozidlem , osobní automobil, . zn. , SPZ, , na jednání soudu dne 17. 3. 2025, v délce 136 km, kdy spotřeba činí 4,5 l/100 km, při paušální náhradě 5,80 Kč/1 km a průměrné ceně NM dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., 34,70 Kč/l, celkem ve výši 1.001 Kč; a z paušálních náhrad hotových výdajů podle ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. a vyhlášky č. 254/2015 Sb. (35x 300 Kč za úkony: předžalobní výzva z 22. 4. 2011, 2x žalobní návrh z 27. 12. 2011, žalobní návrh z 21. 12. 2012, písemné vyjádření z 22. 3. 2013, písemné vyjádření z 3. 12. 2014, písemné vyjádření z 18. 12. 2014, účast na místním šetření 23. 2. 2015, účast na jednání soudu 24. 8. 2015, příprava účasti na jednání soudu 24. 8. 2015, písemné vyjádření 8. 9. 2015, písemné vyjádření 25. 11. 2015, účast na jednání soudu 12. 2. 2016, příprava účasti na jednání soudu 12. 2. 2016, účast na jednání soudu 11. 4. 2016, příprava účasti na jednání soudu 11. 4. 2016, písemný závěrečný návrh z 25. 4. 2016, účast na jednání soudu 27. 4. 2016, písemné vyjádření 23. 6. 2016, účast na místním šetření 8. 9. 2016, písemné odvolání 23. 11. 2016, písemné vyjádření 23. 3. 2017, písemné odvolání 17. 7. 2017, účast na jednání soudu 22. 11. 2017, příprava účasti na jednání soudu 22. 11. 2017, účast na jednání soudu 19. 2. 2018, příprava účasti na jednání soudu 19. 2. 2018, písemný návrh na pokračování v řízení 9. 4. 2020, účast na místním šetření 13. 12. 2022, písemné vyjádření 2. 8. 2023, účast na jednání soudu 1. 11. 2023, příprava účasti na jednání soudu 1. 11. 2023, písemný návrh na pokračování v řízení 18. 11. 2024, účast na jednání soudu 17. 3. 2025, příprava účasti na jednání soudu 17. 3. 2025, účast na jednání soudu 26. 3. 2025, celkem 10.500 Kč. Částka nákladů na cestovné a paušální náhrady hotových výdajů činí celkem 16.306 Kč. Ve vztahu k žalobcem nárokované částce 493 Kč za 1/3 nákladů na žalobcem zaplacenou odměnu 1.480 Kč za znalecký posudek zpracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, , uvedený náklad na důkaz nemá soud za relevantní, neboť znalecký posudek určuje cenu nájemného za roky odlišné od žalobního nároku, soud nemá znalecký posudek za náklad účelně vynaložený, navíc i dle tvrzení žalobce nebyl placený v bezprostřední souvislosti s řízením před tímto soudem, částka ve výši 209 Kč/m2/rok pak byla znaleckým dokazováním v rámci řízení podstatně modifikovaná dolů, požadavek moderace nákladů na právě 1/3 se rovněž jeví nepřezkoumatelným. Proto tento náklad žalobci nepřiznal ani zčásti. S ohledem na výsledek řízení byla žalobci přiznána částka ve výši 4.761,35 Kč, což je 29,2 % vzniklých nákladů ve výši 16.306 Kč, které je žalovaný povinen uhradit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

28. Ve smyslu ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

29. O nákladech státu bylo rozhodnuto ve smyslu ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. Stát má podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V daném případě byly ve věci vypracovány 3 znalecké posudky, znalci , tituly před jménem, , jméno FO, bylo vyplaceno znalečné za znalecký posudek ve výši 6.844 Kč, 1.694 Kč za doplnění, za revizní znalecký posudek znaleckého ústavu , právnická osoba, , byla ze státních prostředků uhrazena částka ve výši 10.174,47 Kč, za revizní znalecký posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, ., byla vyplacena částka ve výši 23.189 Kč, za znalecký posudek, za účast při jednání soudu částka ve výši 3.411 Kč. Celkem byla částka 45.312,47 Kč poskytnuta ze rozpočtových prostředků, České republice tak vznikly náklady řízení, žalovaný byl ve věci neúspěšný v 64,6 % uplatněného nároku, tj. 29.272 Kč, po zohlednění složené zálohy 5.000 Kč nese tak povinnost zaplacení částky ve výši 24.272 Kč (výrok IV.).