21 Co 88/2026

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovaným: 1) Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2) Jméno žalované B , narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu o odvolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 12. 2. 2026, č. j. 33 C 52/2024-133,

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I mění jen tak, že výpověď z nájmu bytu označeného jako , Anonymizováno, , který se nachází ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , který tvoří součást pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. město , adresa, , daná listinou ze dne , datum, doručenou dne , datum, , kterou žalovaní vypověděli smlouvu o nájmu bytu ze dne , datum, , je neoprávněná.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II mění tak, že žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně částku , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobce.

III. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobce.

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď z nájmu bytu označeného jako , Anonymizováno, , který se nachází ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , který tvoří součást pozemku p. č. , Anonymizováno, , k. ú. město , adresa, , daná listinou ze dne , datum, doručenou dne , datum, , kterou žalovaní vypověděli žalobci smlouvu o nájmu bytu ze dne , datum, , je neplatná (výrok I) a uložil žalovaným, aby společně a nerozdílně uhradili žalobci na náhradě nákladů řízení částku , Anonymizováno, Kč (výrok II).

2. Proti rozsudku podali odvolání žalovaní, kteří namítli, že vývody soudu I. stupně ohledně údajného zneužití práva jsou pouhou spekulací. Uvedené závěry nadto nenaplňují zřejmost, jednoznačnost a nepochybnost tak, jak vyžaduje judikatura Nejvyššího soudu. Žalovaní zdůraznili, že aby mohlo jít o zneužití práva, museli by žalovaní zamýšlet způsobit žalobci újmu namísto deklarovaného výpovědního důvodu, takovou situaci však zákonodárce pokrývá, a to v § 2289 o. z., jímž stanoví případné právní následky nenaplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 o. z. Toho jsou si žalovaní vědomi, a i z toho vyplývá, že žalovaný skutečně hodlá předmětný byt využívat. Žalovaní dále namítli procesní pochybení soudu, neboť žalovanému 2) do dne vyhlášení rozsudku nebylo doručeno vyjádření žalobce ze dne , datum, a žalovaný se tak s ním nemohl seznámit.

3. Žalobce k odvolání žalovaných uvedl, že z judikatury Nejvyššího soudu sice vyplývá, že při posuzování naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 o. z. není významná okolnost, jaká je intenzita potřeby bydlení, nicméně tato okolnost (spolu s dalšími skutečnostmi) může být významná při posouzení neplatnosti výpovědi jako právního jednání pro jeho rozpor s dobrými mravy. Žalobce zdůraznil, že soud I. stupně správně přihlížel ke všem skutečnostem existujícím v době podání výpovědi, posuzoval je ve vzájemných souvislostech a svá zjištění správně právně zhodnotil tak, že výpověď pronajímatele byla neplatná pro rozpor s dobrými mravy a pro zneužití práva. Pokud žalovaní namítali, že žalobce řádně neplnil svou informační povinnost vůči pronajímateli, poukázal žalovaný na to, že tato okolnost nebyla výpovědním důvodem uvedeným ve výpovědi nájmu bytu. Případné nedoručení vyjádření žalobce ze dne , datum, žalovanému pak žalobce nepovažuje za takovou procesní vadu, která by měla jakýkoliv vliv na zákonnost ani věcnou správnost rozhodnutí soudu I. stupně. Žalobce dále poukázal na rozhodnutí Krajského soudu v Brně sp. zn. 13 Co 147/2025, jímž bylo v prakticky totožné situaci rozhodnuto, že výpověď je neplatná.

4. Žalovaní v replice na vyjádření žalobce zdůraznili skutkové a právní rozdíly mezi aktuálně projednávanou věcí a řízením vedeným před Krajským soudem v Brně pod sp. zn. 13 Co 147/2025. Nadto uvedli, že proti rozsudku Krajského soudu v Brně podali dovolání. Zdůraznili též část odůvodnění rozsudku soudu I. stupně, z nějž plyne, že „zájem žalovaných k efektivnímu a ekonomickému využívání zdrojů“ jistě není protizákonný a je projevem péče řádného hospodáře. Popřeli, že by měli jakýkoliv vliv na tvrzené nevhodné chování dalšího nájemce v domě pana , jméno FO, a poukázali na to, že tvrzení žalobce ve vztahu k této osobě jsou pro řízení zcela irrelevantní.

5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal napadené rozhodnutí, řízení jeho vydání předcházející a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných 1) a 2) není důvodné.

6. Z obsahu spisu se podává, že žalovaní jsou spoluvlastníky domu č. p. , Anonymizováno, , který tvoří součást pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. město , adresa, (dále jen „dům na , adresa, “), žalovaný je na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, nájemcem bytu označeného jako , Anonymizováno, , který se nachází ve 4. nadzemním podlaží zadního traktu domu na , adresa, (viz odst. 5 a 6 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Počátkem , Anonymizováno, žalovaní oslovili nájemníky bytového domu na , adresa, , kteří měli uzavřenu nájemní smlouvu na dobu neurčitou (a to pana , jméno FO, , pana , jméno FO, , paní , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, ), s tím, že jim navrhli uzavření nových nájemních smluv, a to se zvýšeným nájemným a na dobu určitou. Všichni jmenovaní, až na , jméno FO, (syna žalobce) a , Jméno žalobce, (žalobce), s novými smlouvami souhlasili (viz odst. 3 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Žalobci a , jméno FO, žalovaní následně nájem bytu vypověděli. Žalobci byla výpověď dána s odůvodněním, že byt bude užívat žalovaný 1), , jméno FO, z důvodu, že vlastník potřebuje byt pro svého syna , Anonymizováno, (viz odst. 3 a 7 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Žalovaní následně v rámci jednání s žalobcem nabídli uzavření nové nájemní smlouvy na dva roky s tím, že pak již smlouva nebude prodlužována (viz odst. 14 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). , jméno FO, , tak žalobce, podali žaloby, jimiž se domáhají přezkumu oprávněnosti, resp. (ne)platnosti výpovědi z nájmu bytu. Žaloba podle § 2290 o. z. byla podána včas (, datum, ).

7. Soud I. stupně dále zjistil, že žalovaní, kromě domu na , adresa, , vlastní mj. též bytový dům na , adresa, . Žalovaný 1) doposud užívá byt o velikosti cca , Anonymizováno, m2 v budově na , Anonymizováno, . Podle svědecké výpovědi syna žalovaného 1) , jméno FO, , žalovaný 1) již delší dobu (několik let) hovoří o svém záměru přestěhovat se ze svého bytu na , Anonymizováno, na , Anonymizováno, , a to ze zdravotních důvodů (viz odst. 21 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Bylo rovněž prokázáno, že v zadním traktu domu na , adresa, bydlel v bytě , Anonymizováno, (který je dispozičně shodný s bytem , Anonymizováno, , pouze je umístěn o patro níž), skončil na základě dohody k , datum, nájem bytu a od , datum, byl tento byt pronajat jiné osobě (viz odst. 16 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně).

8. Podle § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

9. Podle § 580 odst. 1 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

10. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

11. V souladu s § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.

12. Podle § 2289 o. z. dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

13. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Pokud se týká procesní námitky žalovaných, že žalovanému 2) nebylo před vyhlášením rozsudku I. stupně řádně doručeno vyjádření žalobce ze dne , datum, , odvolací soud uvádí, že z obsahu spisu se podává, že žalovanému byl uvedený přípis doručen dne , datum, ; oba žalovaní tedy ke dni rozhodnutí odvolacího soudu měli možnost se s podáním seznámit. Případné pochybení soudu I. stupně tedy jednoznačně bylo zhojeno. Nadto pak odvolací soud konstatuje, že nejde o vadu, která by byla jakkoliv způsobilá ovlivnit zákonnost ani věcnou správnost rozhodnutí soudu I. stupně, a to tím spíše, že žalovaný 1) se ještě před vydáním rozsudku soudu I. stupně k přípisu žalobce vyjádřil (čl. 122).

15. Jak konstatoval Nejvyšší soud svým rozsudkem ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, v řízení podle § 2290 o. z. soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména o tom, zda uplatněný výpovědní důvod byl naplněn; neoprávněná je však i výpověď, která je neplatná či zdánlivá. S ohledem na účel a smysl § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. V odůvodnění usnesení ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019, Nejvyšší soud vysvětlil, že neoprávněnou bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li tedy soud v řízení o neoprávněnost výpovědi ve smyslu § 2290 o. z., že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.

16. K mezím posouzení oprávněnosti výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. je nutno zdůraznit, že v případě výpovědních důvodů upravených v § 2288 odst. 2 o. z. nejde o sankční charakter výpovědi z důvodu porušení povinností nájemce, jde o důvody na straně pronajímatele. Pokud má pronajímatel bytu, jehož nájem je vypovídán, zájem nadále užívat daný byt sám (tj. byt má být podle záměru pronajímatele do budoucna užíván přímo jím samotným), je výpovědní důvod podle § 2888 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího, tj. není zapotřebí, aby byla zároveň splněna jakákoliv další zákonná podmínka pro dání výpovědi. Tím však zároveň není vyloučeno, aby nájemce v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi podle § 2290 o. z. tvrdil a prokazoval okolnosti, jimiž existenci uplatněného výpovědního důvodu vyvrátí. V daném případě musí jít o takové (konkrétní) okolnosti, z nichž bude možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení) není pravdivé (srov. odst. 19 odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, R 61/2018). Právní úprava obsažená v § 2289 o. z. je pak úpravou subsidiární, a to s ohledem na to, že proklamovaný záměr pronajímatele představuje ryze subjektivní skutečnost, jejíž existenci lze vyvrátit jen obtížně; zákon tedy daným způsobem poskytuje nájemci dodatečnou (nikoliv však výlučnou) ochranu před zneužitím výpovědi. K tomuto závěru výslovně dospěl Nejvyšší soud v usnesení z 16. 8. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1741/2022, když konstatoval, že nájemce, který má za to, že pronajímatel tento výpovědní důvod zneužil, nemusí vyčkávat až nájem skončí a poté postupovat podle § 2289 o. z.; proti zneužití výpovědního důvodu upraveného v § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. se může rovněž bránit postupem podle § 2290 o. z., tedy žalobou na přezkoumání (ne)oprávněnosti výpovědi. Aby přitom mohl být nájemce v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi podle § 2290 o. z. úspěšný, je nutné, aby tvrdil a prokázal okolnosti, jimiž existenci uplatněného výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. vyvrátí, tedy takové (konkrétní) okolnosti, z nichž bude možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení) není pravdivé. Bez ohledu na úpravu obsaženou v § 2289 o. z. je pak třeba vždy se zabývat též otázkou zneužití práva (§ 8 ve spojení s § 2 odst. 3 o. z.), popřípadě otázkou neplatnosti výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 o. z. ve spojení s § 588 o. z. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2023, sp. zn. 26 Cdo 1400/2023).

17. Po přezkumu rozhodnutí soudu I. stupně se odvolací soud zcela ztotožnil se závěry soudu I. stupně shrnutými zejména v odst. 52 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně, tj. že na základě zjištěného skutkového stavu, lze dovodit, že důvodem pro podání výpovědi z nájmu bytu žalobce ve skutečnosti nebyl výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z., tj. bytová potřeba žalovaného 1). Uvedené vyplývá zejména ze zjevné časové souslednosti jednání žalovaných (viz hromadná nabídka nových smluv na dobu určitou s výrazně vyšším nájemným, výpověď z nájmu bytu žalobce po jeho odmítnutí změny smlouvy, následná další nabídka na uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou). Obdobné jednání přitom bylo prokázáno jak ve vztahu k žalobci, tak i k jeho synovi , jméno FO, , který rovněž odmítl uzavření nové nájemní smlouvy. Oproti tomu pak lze postavit zcela opačný plošný postup žalovaných ve stejném období ve vztahu ke všem dalším nájemcům, kteří měli uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou, avšak na rozdíl od žalobce a , jméno FO, souhlasili s uzavřením nových nájemních smluv. Zároveň je, podle názoru odvolacího soudu, pro posouzení skutečné vůle žalovaného 1) podstatné rovněž to, že pokud by skutečným dlouhodobým záměrem žalovaného 1) bylo přestěhovat se do bytu nacházejícího se v zadním traktu domu na , adresa, , tuto možnost měl žalovaný 1) – bez nutnosti výpovědi kterémukoliv z nájemců - již o pár měsíců dříve v , Anonymizováno, (byt č. , Anonymizováno, ). Tuto příležitost žalovaní nikterak nevyužili. Na základě posouzení shora popsaného skutkového stavu tedy odvolací soud dospěl k závěru, že motivací žalovaných k podání předmětné výpovědi z nájmu bytu žalobce ve skutečnosti nebylo řešení bytové potřeby žalovaného 1), ale byly jí neshody s žalobcem ohledně změny smlouvy o nájmu z doby neurčité na dobu určitou a výše nájemného tak, aby obešli zákonnou ochranu nájemce. Tvrzený výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. tedy nebyl pravdivý (nebyl dán). Již proto tedy musela být včas podaná žaloba o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu ve smyslu § 2290 o. z. důvodná. Zároveň by pak takové jednání žalovaných bylo možno považovat za zjevné zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. a šlo by o jednání neplatné ve smyslu § 580 o. z. a § 588 o. z. (viz odst. 53 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně.

18. Z uvedených důvodů odvolací soud výrokem I svého rozsudku v souladu s § 219 o. s. ř. potvrdil výrok I rozsudku soudu I. stupně jako věcně správný, resp. jej změnil pouze tak, že zaměnil slovo neplatná za neoprávněná (k důvodům viz shora odst. 15).

19. Výrok II o náhradě nákladů před soudem I. stupně zdejší soud přezkoumal z úřední povinnosti a dospěl k závěru, že není správné vyčíslení výše náhrady nákladů žalobce, neboť soud I. stupně opomněl 1 úkon právní služby (za účast u jednání dne , datum, v délce přesahující 2 hodiny, nesprávně vycházel z výše odměny za jeden úkon právní služby po 1. 1. 2026 ve výši , Anonymizováno, Kč a neprávně se cítil být vázán výší nákladů žalobce tak, jak je vyčíslila právní zástupkyně žalobce. Náhrada nákladů řízení žalobce před soudem I. stupně tedy spočívá v zaplaceném soudním poplatku ve výši , Anonymizováno, Kč a nákladech právního zastoupení, jež sestávají z odměny advokáta a náhrady hotových výdajů. Odměna právní zástupkyně žalobce spočívá ve 2 úkonech právní služby vykonaných do , datum, (převzetí a příprava věci a sepis žaloby z , datum, ), tj. v hodnotě po , Anonymizováno, Kč za úkon podle § 7 ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) ve znění účinném do 31. 12. 2024 a dále 8 úkonech právní služby vykonaných po 1. 1. 2025 (účast u jednání dne , datum, , doplnění tvrzení ze dne , datum, , účast u jednání dne , datum, v rozsahu přesahujícím dvě hodiny, sepis vyjádření ze dne , datum, , sepis vyjádření a označení důkazů ze dne , datum, , sepis vyjádření ze dne , datum, a účast u jednání dne , datum, ), tj. v hodnotě po , Anonymizováno, Kč za úkon podle § 7 ve spojení s § 9 odst. 4 písm. a) a. t. ve znění účinném od 1. 1. 2025. Celkem tedy na odměně advokáta , Anonymizováno, Kč + , Anonymizováno, Kč, tj. , Anonymizováno, Kč. Náhrada hotových výdajů advokáta podle § 13 odst. 4 a. t. náleží žalobci za 2 úkony vykonané do 31. 12. 2024 (viz shora) po , Anonymizováno, Kč za úkon a za 8 úkonů právní služby vykonaných po , datum, po , Anonymizováno, kč za úkon (viz shora). Celkem tedy na náhradě hotových výdajů , Anonymizováno, + , Anonymizováno, Kč, tj. , Anonymizováno, Kč. Náklady právního zastoupení v celkové výši , Anonymizováno, Kč jsou navýšeny o 21% DPH, celkem tedy náhrada nákladů žalobce před soudem I. stupně činí , Anonymizováno, Kč (výrok II).

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud výrokem III svého rozsudku v souladu s § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že uložil plně neúspěšným žalovaným 1) a 2) povinnost uhradit společně a nerozdílně náhradu nákladů odvolacího řízení plně úspěšného žalobce. Náklady odvolacího řízení žalobce spočívají v odměně advokáta za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne , datum, a účast u jednání dne , datum, ) v hodnotě , Anonymizováno, Kč za úkon (tj. , Anonymizováno, Kč), a to ve smyslu § 9 odst. 4 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“), ve spojení s § 7 a. t. a dále v náhradě hotových výdajů advokáta za shora uvedené 2 úkony právní služby po , Anonymizováno, Kč podle § 13 odst. 4 a. t. (tj. , Anonymizováno, Kč), celkem tedy , Anonymizováno, Kč. Náklady právního zastoupení byly navýšeny o 21% DPH, celkem tedy náklady odvolacího řízení žalobce činí , Anonymizováno, Kč. Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř., místo plnění k rukám zástupkyně žalobce – advokátky podle § 149 odst. 1 o. s. ř.