21 Co 886/2025

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobce: jméno žalobce , IČO Anonymizováno sídlem adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným: 1) Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A 2) Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B oba bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o určení výše nájemného o odvolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 20. 8. 2025, č. j. 39 C 43/2025-76,

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II mění tak, že žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně částku , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce, Anonymizováno 1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně s účinky od , datum, určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemních podlaží domu na adrese , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemci jsou žalovaný 1) a žalovaná 2), činí , Anonymizováno, Kč měsíčně (výrok I) a uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku ve výši , Anonymizováno, Kč, k rukám zástupce žalobce (výrok II).

2. Proti rozsudku podali odvolání žalovaní. Nepokládají za správný závěr soudu, že nárok žalobce na zvýšení nájemného je dán ve smyslu § 3074 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), ve spojení s § 2249 odst. 3 o. z., naopak mají za to, že žalobce měl postupovat v souladu s § 2249 odst. 1 o. z. Zdůraznili, že žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu využil svého oprávnění daného zákonem č. 107/2006 Sb., takže v průběhu nájemního vztahu došlo ze strany žalobce ke zvyšování nájemného v souladu s tímto zákonem. Tento zákon však nebyl, podle jejich názoru, předpisem, který by určoval výši nájemného ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z., nýbrž pouze stanovil procesní postup pro jednostranné zvyšování nájemného ze strany pronajímatele (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019). U jednání dne , datum, žalovaní doplnili, že žalobce při zvyšování nájmu podle zák. č. 107/2006 Sb. ani nerespektoval předepsaný postup pro zvyšování nájmu, nemohlo tedy jít o zvýšení nájmu podle zák. č. 107/2006 Sb. Zároveň, žalovaní návrh žalobce na zvýšení nájemného akceptovali tím, že začali platit nájemné ve zvýšené výši, nájemné proto bylo stanoveno dohodou stran a není tedy možné postupovat při současném zvýšení nájmu podle § 2249 odst. 3 o. z. (tj. bez limitace zvýšení ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z.). Dále namítli nesprávnost předloženého znaleckého posudku. Mají za to, že znalec v rozporu se zadáním objednatele a v rozporu s pravidly pro určení obvyklého nájemného podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. hodnotil pouze komerční nájmy, když nevzal do úvahy výše nájemného v bytech pronajímaných žalobcem.

3. Žalobce k odvolání žalovaných uvedl, že rozsudek soudu I. stupně pokládá za věcně správný. Ve věci byl správně aplikován § 3074 odst. 2 o. z. ve spojení s § 2249 odst. 3 o. z., neboť závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020 nejsou pro posuzovanou věc relevantní (jde o skutkově jinak vymezenou věc). Žalobce rovněž setrval na názoru, že s žalovanými neuzavřel dohodu o současné výši nájemného (tak, jak tvrdí žalovaní), když zaslané oznámení o zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. bylo jednostranným právním jednáním žalobce, které se stalo perfektním dojitím do sféry žalovaných. Nadto pak upozornil, že zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, stanovoval obligatorní písemnou formu nájemní smlouvy i jejích případných změn či dodatků. Pouhým placením zvýšeného nájemného tak nemohlo dojít k uzavření konkludentní dohody o výši nájemného. Pokud se týká námitek žalovaných ke znaleckému posudku, žalobce zdůraznil, že žalobou požaduje určení zvýšeného nájemného ve výši méně než poloviny obvyklého nájemného. Znalec přitom, podle názoru žalobce, do svého posudku správně nezahrnul byty s regulovaným nájemným (§ 1a odst. 1 vyhl. č. 441/2013 Sb.).

4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal napadené rozhodnutí, řízení jeho vydání předcházející a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných 1) a 2) není důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává (viz zejm. odst. 8, 9, 12 a 14 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně), že žalobce je výlučným vlastníkem bytového domu na adrese , adresa, . Žalovaní, coby manželé, jsou společnými nájemci bytu číslo , Anonymizováno, o velikosti , Anonymizováno, a výměře podlahové plochy , Anonymizováno, m2, nacházejícího se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží bytového domu žalobce, a to na základě dohody o užívání bytu ze dne , datum, , kterou uzavřel tehdejší , právnická osoba, se žalovaným 1). Nájemné stanovené v dohodě o užívání bytu ze dne , datum, činilo , Anonymizováno, Kč. Podle evidenčního listu ze dne , datum, činí od , datum, nájemné v předmětném bytě částku , Anonymizováno, Kč. Ze závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny, odhady, oceňování nemovitostí č. , anonymizováno, , č. j. , Anonymizováno, , vyplývá, že obvyklá cena nájemného v daném čase a místě, tedy v oblasti Městské části , adresa, , činila u bytů od , Anonymizováno, m² do , Anonymizováno, m² celkem , Anonymizováno, Kč/m2. Obvyklé měsíční nájemné v lokalitě městské části , adresa, pro byt o velikosti , Anonymizováno, m² tedy v době podání posudku bylo , Anonymizováno, Kč měsíčně (, Anonymizováno, ); znaleckým posudkem odhadované obvyklé nájemné konkrétně pro byty v , Anonymizováno, domech žalobce (tj. právě i v bytovém domě, kde se nachází byt žalovaných – pozn. odvolacího soudu) bylo pro typ bytu , Anonymizováno, o velikosti , Anonymizováno, m² vyčísleno ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně.

6. Žalobce zaslal každému z žalovaných 1) a 2) návrh na zvýšení nájemného ze dne , datum, , tyto návrhy byly oběma žalovaným doručeny dne , datum, . Žalobce navrhl zvýšení nájemného na , Anonymizováno, Kč měsíčně za 1 m² bytové plochy, tj. celkem na , Anonymizováno, Kč měsíčně. Žalovaný 1) přípisem ze dne , datum, vyslovil nesouhlas s navrhovaným zvýšením (viz odst. 15 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Žalobce proto dne , datum, podal žalobu o určení výše nájemného, kde se vůči žalovaným domáhá určení výše nájemného pro byt č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně, a to s účinností od podání žaloby.

7. Odvolací soud v souladu s § 213 odst. 3 o. s. ř. doplnil dokazování plným zněním znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, (včetně příloh), z nějž zjistil, že podle objednávky zadavatele (žalobce) bylo úkolem znalce zpracovat znalecký posudek na obvyklou cenu nájmu v MČ , adresa, . Podle upřesněného zadání měl znalec stanovit výši obvyklého nájemného v bytech, s nimiž hospodaří městská část , adresa, , a které jsou konkretizovány v příloze podle jednotlivých kategorií, a to za 1 m2 podlahové plochy. Z přílohy znaleckého posudku plyne, že obvyklé nájemné mělo být stanoveno mj. i u bytů na adrese , adresa, . Znalec v posudku uvedl, že neprováděl odhad nájemného konkrétního bytu, ale na jednotku výměry typického bytu. Odhad je rozdělen podle kategorií, jež - podle analýzy trhu - vykazovaly odlišné hodnoty. Ze znaleckého posudku dále plyne, že znalec využíval databázi nabídkových cen nájmů především z realitních serverů (neboť se mu nepodařilo v lokalitě získat smlouvy - realizované nájemné za tržní ceny; obce některé byty pronajímají za nákladové nájemné a někdy i nižší) a odborný odhad výše nájemného učinil na základě výsledků přímého porovnání s obdobnými nájmy. Znalec zpracoval databázi nájemného z let 2022 a 2023 z městské části , adresa, , celkem znalec získal 94 prvků databáze v městské části , adresa, a 109 prvků databáze v městské části , adresa, . Výpis z databáze nájmů je uveden v příloze 2 znaleckého posudku. Na základě databáze znalec odhadl obvyklé nájem v bytech, s nimiž hospodaří městská část , adresa, , a to tak, že u bytů o velikosti v rozmezí 66 až 95 m2 činí obvyklé nájemné , Anonymizováno, Kč/m2. Znalecký posudek splňuje náležitosti podle § 127a o. s. ř.

8. Odvolací soud v souladu s § 213 odst. 3 a 4 o. s. ř. dále doplnil dokazování ve spise založenými rozpisy nájemného, evidenčními listy a rozpisem úhrad z let 1996 až 2009 (čl. 3 až 8 verte), z nichž zjistil, že nájemné k bytu č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , postupně navyšováno, přičemž k navýšení docházelo vždy na základě právního předpisu (výměr MF 02/96, vyhl. č. 176/1993 Sb., zák. č. 107/2006 Sb.). Naposledy bylo nájemné navýšeno s účinností od 03/2009, a to na částku , Anonymizováno, Kč měsíčně (viz rozpis úhrad ze dne , datum, a evidenční list ze dne , datum, se stejnou výší nájemného) s tím, že podle rozpisu úhrad ze dne , datum, došlo ke zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb.

9. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

10. Podle § 3074 odst. 2 o. z. se ustanovení § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

11. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

12. Podle § 2249 odst. 2 o. z. prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

13. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

14. Podle § 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen „nařízení vlády č. 453/2013 Sb.“), toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb.

15. Podle § 2 písm. a) a b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se pro účely tohoto nařízení rozumí a) srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného, b) srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných.

16. Podle § 4 odst. 3 písm. f) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se při zjišťování srovnatelnosti nezohledňuje nájemné z bytů, které f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků.

17. Podle § 696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „zákon č. 40/1964 Sb.“), ve znění od 1. 1. 1992 do 30. 3. 2006, způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis.

18. Podle § 696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění od 31. 3. 2006 do 24. 5. 2011, nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.

19. Podle § 1 odst. 1 vyhlášky č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, ve znění od 16. 1. 1992 do 31. 12. 1993 (dále jen „vyhláška č. 60/1964 Sb.“), vyhláška stanoví způsob výpočtu nájemného z bytu a způsob sjednávání a placení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen "ceny služeb") mezi vlastníky, popřípadě správci domů jako pronajímateli a nájemci.

20. Podle § 1 vyhlášky ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění od 1. 1. 1994 do 31. 12. 2001 (dále jen „vyhláška č. 176/1993 Sb.“), tato vyhláška stanoví způsob určení maximální výše nájemného z bytu a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen "ceny služeb") a způsob sjednávání a placení nájemného a cen služeb mezi pronajímatelem a nájemcem.

21. Podle části I. oddílu A bodu 5. odst. 2 výměru ministerstva financí č. 01/2002, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, ve znění od 1. 1. 2002 do 14. 11. 2002 (dále jen „výměr MF č. 01/2002“), s účinností od 1. července 2002 se maximální základní měsíční nájemné v bytě uvedeném v bodě 1 stanoví jako součin podlahové plochy bytu a maximálního základního měsíčního nájemného v obci za 1 m2 pro příslušnou kategorii bytu podle bodu 3.

22. Podle § 1 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“), ve znění od 31. 3. 2006 do 31. 12. 2012, tento zákon upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen "nájemné").

23. Podle § 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění od 31. 3. 2006 do 31. 5. 2009, jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010.

24. Podle § 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění od 1. 6. 2009 do 31. 12. 2012, jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, dnem 31. prosince 2012.

25. Podle § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění od 31. 3. 2006 do 31. 12. 2012, pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak.

26. Soud I. stupně postupoval správně, pokud na zjištěný skutkový stav aplikoval § 3074 o. z. ve spojení s § 2249 odst. 3 o. z., neboť i podle judikatury Nejvyššího soudu byly v posuzované věci naplněny podmínky pro aplikaci výjimky ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z. (tj. pro zvýšení nájemného až do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu, a to bez procentuální limitace zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z.).

27. K odvolacím námitkám žalovaných odkazujícím se na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, odvolací soud především uvádí, že závěry vyslovené Nejvyšším soudem v tomto rozsudku vychází ze skutkových okolností zcela odlišných od projednávané věci. Ve věci posuzované Nejvyšším soudem byla nájemní smlouva nově uzavřena dne , datum, , tedy v době, kdy již nebyla výše nájemného nuceně regulována právními předpisy. Nájemné tak – na rozdíl od právě projednávané věci - bylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce (byť ve výši, která neodpovídala tržnímu nájemnému). Právě na základě daného skutkového stavu pak Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, konstatoval, že výjimku dle § 3074 odst. 2 o. z. nelze v dané věci aplikovat.

28. Odvolací soud zdůrazňuje, že v posuzované věci byla nájemní smlouva uzavřena již dne , datum, , tedy v době, kdy výše nájemného byla regulována. Výši nájemného v bytě užívaném žalovanými určovala původně vyhláška č. 60/1964 Sb., kterou posléze nahradila vyhláška č. 176/1993 Sb. (kterou byla rovněž výše nájemného regulována), a to v období její účinnosti, tedy v období od , datum, do , datum, . Od července 2002 (evidenčním listem ze dne , datum, ) pak došlo k navýšení nájemného dle výměru MF č. 01/2002, který byl vydán na základě § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Tato úprava výše nájemného provedená výměrem MF č. 01/2002 byla taktéž regulací nájemného, jak ostatně i jednoznačně plyne z nálezu Ústavního soudu ze dne 20. 11. 2002, uveřejněného pod č. 528/2002 Sb.

29. Následně pak došlo třikrát (, Anonymizováno, ) k navýšení nájemného na základě zákona č. 107/2006 Sb. (což bylo v příslušných rozpisech úhrad i výslovně uvedeno). Od roku , Anonymizováno, do roku , Anonymizováno, nedošlo u žalovaných k zvýšení nájemného (viz shora). Odvolací soud přitom zdůrazňuje, že - jak je ostatně zřejmé z jednotlivých ustanovení zákona č. 107/2006 Sb. (např. § 1 odst. 1 či § 3 odst. 1 a 2), tak i z názvu tohoto zákona (zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu) - se při zvyšování v letech , Anonymizováno, jednalo o jednostranné právní jednání - zvýšení nájemného úkonem pronajímatele. Nemohlo se tedy jednat o žádnou (konkludentní) dohodu o výši nájemného, jak tvrdí žalovaní. K jednostrannému zvýšení nájemného tedy podle přesvědčení odvolacího soudu jednoznačně došlo podle zák. č. 107/2006 Sb. Žalovaní v tomto řízení (o určení výše nájemného) pak ani nemohou úspěšně tvrdit případnou nesprávnost, resp. neplatnost postupu žalobce při zvýšení nájemného ve smyslu § 3 odst. 2 až 5 zák. č. 107/2006 Sb., neboť by tím docházelo k obcházení zákonné 3měsíční lhůty pro podání žaloby o neplatnost zvýšení nájemného ve smyslu § 3 odst. 6 zák. č. 107/2006 Sb.

30. Rovněž ani námitky žalovaných ohledně nesprávnosti znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , z nějž byla zjištěna obvyklá cena nájemného v místě a čase, neshledal odvolací soud důvodnými. Jak je zřejmé ze shrnutí zadání ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , úkolem znalce bylo stanovit výši obvyklého nájemného bytů, s nimiž hospodaří městská část , adresa, , a které jsou konkretizovány v příloze znaleckého posudku. Úkolem znalce tedy nebylo určit, jaké je v současnosti běžné nájemné v pronajatých bytech žalobce (jak se snaží zadání interpretovat žalovaní 1) a 2)), neboť k tomuto úkolu by žalobce ani nepotřeboval znalecký posudek a stačilo by mu vypočítat průměr z nájemného v jím pronajímaných bytech. Úkolem znalce tedy jednoznačně bylo určit srovnatelné nájemné obvyklé v městské části , adresa, (ve smyslu § 2 písm. a) a b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb.), což i učinil. Jako správný hodnotí odvolací soud rovněž postup znalce, pokud do databáze srovnatelných nájemních bytů zařadil pouze byty s tzv. tržním/komerčním nájemným. Podle § 4 odst. 3 písm. f) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se totiž při zjišťování srovnatelnosti nezohledňuje nájemné z bytů, které mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků. Není tedy možné do srovnání zařazovat např. městské byty, u nichž nájemné není stanoveno na tržním principu (tj. např. právě byty žalobce, v nichž výše stávajícího nájemného obvykle není takovým nájemným, které by za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách bylo v současné době účastníky ujednáno při novém uzavření nájemní smlouvy). Ostatně takovýmto bytem s limitovaným nájemným je, resp. doposud byl právě byt žalovaných, kdy nájemné u tohoto třípokojového bytu o podlahové ploše celkem , Anonymizováno, m2 činí pouhých , Anonymizováno, Kč měsíčně (přičemž toto nájemné se od roku , Anonymizováno, nezměnilo). Je zcela zjevné, že takováto výše nájemného je mimo ekonomickou realitu roku 2026. Žalobce přitom žalobou požadoval určení nájemné ve výši podstatně nižší, než jaká byla výše nájemného zjištěná znaleckým posudkem, jako výše v místě a čase obvyklá.

31. S ohledem na shora uvedené odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve výroku I v souladu s § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil (výrok I).

32. Výrok II rozsudku soudu I. stupně o povinnosti žalovaných nahradit náklady žalobce vzniklé v řízení před soudem I. stupně odvolací soud změnil co do výše uvedených nákladů, a to s ohledem na recentní judikaturu Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025[footnoteRef:1] a s ohledem na nesprávný výčet úkonů, za něž žalobci ve smyslu vyhlášky č. 254/2015 Sb. náleží náhrada. Odvolací soud tedy na náhradě nákladů řízení žalobci přiznal náhradu za každý úkon ve smyslu § 1 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. (viz dále), a to nikoliv ve výši 300 Kč (podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu), ale náhradu ve výši 450 Kč za úkon ve smyslu § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění účinném od 1. 1. 2025 (dále jen „AT“). Žalobce přitom vykonal celkem čtyři úkony (sepis žaloby ze dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, , příprava na jednání a účast na jednání soudu dne , datum, ) po 450 Kč, celkem tedy , Anonymizováno, Kč; žalobci dále náleží náhrada zaplaceného soudního poplatku , Anonymizováno, Kč. Celkem tedy , Anonymizováno, (viz shora výrok II). [1: Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025: Za procesní úkony učiněné po 1. 1. 2025 náleží v případech, na které by dopadal § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., účastníku řízení, jenž není zastoupen zástupcem ve smyslu § 137 odst. 2 OSŘ, paušální náhrada hotových výdajů ve smyslu § 151 odst. 3 OSŘ ve výši 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT aplikovaného per analogiam. ]

33. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud výrokem III v souladu s § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že plně úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení podle obsahu spisu, a to ve výši , Anonymizováno, Kč. Kč. Žalobci náleží náhrada nákladů nezastoupeného účastníka podle § 1 vyhlášky č. 254/2015 Sb., tj. za tři úkony (vyjádření k odvolání ze dne , datum, , příprava na jednání a účast na jednání odvolacího soudu dne , datum, ) po , Anonymizováno, Kč, celkem , Anonymizováno, Kč. Jiné náklady odvolacího řízení žalobce neuplatnil.