39 C 43/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem Mgr. Václavem Rozmahelem ve věci žalobce: Anonymizováno IČO: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A žalovaní 1. a 2. zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o určení výše nájemného I. Určuje se, že výše nájemného za užívání bytu č. 51, který se nachází v 11. nadzemních podlaží domu na adrese , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemci jsou žalovaný 1. a žalovaná 2., činí 7 976 Kč měsíčně, s účinky od 1. 3. 2025.II. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů tohoto řízení částku ve výši 2 600 Kč, k rukám právního zástupce žalobce, , Jméno advokáta, , advokáta se sídlem , adresa, , ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se svojí žalobou podanou soudu 1. 3. 2025 domáhal vydání rozsudku, na základě kterého by bylo určeno, že výše nájemného za užívání bytu číslo , hodnota, , v 11. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , k. ú. , adresa, , jehož společnými nájemci jsou žalovaní, činí 7 976 Kč měsíčně, a to od 1. 3. 2025 s tím, že předmětný bytový dům na adrese bydliště žalovaných je ve vlastnictví , Anonymizováno, , když statutem byl svěřen k hospodaření Městské části , adresa, . Žalovaní užívají byt na základě smlouvy o užívání (nájmu) ze dne 19. 12. 1984, když nájemné za byt k datu podání této žaloby činí 2 866 Kč měsíčně, když bylo stanoveno právním předpisem, který reguluje maximální výši nájemného a bylo zvyšováno dle vývoje právní úpravy (vyhláška MF ČR č. 176/1993 Sb., zákon č. 107/2006 Sb.). 4. 10. 2024 byl žalovanému 1. a 2. doručen návrh žalobce na zvýšení nájemného na částku 7 976 Kč, když přílohou tohoto návrhu byl znalecký posudek Ing. , adresa, ze 14. 9. 2023. Žalovaní ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu nesdělili, zda se zvýšením nájemného souhlasí, a to ani počínaje třetím kalendářním dnem po dojití návrhu nezaplatili zvýšené nájemné. Ze závěru znaleckého posudku vyplývá, že obvyklé nájemné za byt v dané lokalitě činí 16 192 Kč. Z toho důvodu žalobce navrhl, aby soud rozhodl o tom, že nájemné se od data podání žaloby stanoví částkou 120,69 Kč/m2/měsíc, když při výměře bytu 66,09 m² činí nájemné ve zvýšené výši 7 976 Kč.

2. Žalovaní se vyjádřili k žalobě podáním ze dne 5. 5. 2025 s tím, že uplatněný nárok neuznávají. Žalovaní považují navýšení nájemného o 178,3 % jako neakceptovatelné, když žádnému z původních nájemníků na adrese bydliště žalovaných nebylo za poslední období takovéto navýšení realizováno. Žalovaní navíc investovali nemalé finanční prostředky do rekonstrukce bytu, když žalobce jako řádný hospodář byty neudržoval. Žalovaní navrhli zvýšení nájemného na výši srovnatelnou s dalšími nájemníky na 11. nadzemním podlaží na adrese , adresa, . Žalobce tento návrh a stanovisko žalovaných odmítl s tím, že původní návrh žalobce na zvýšení nájemného je polovinou obvyklého nájemného. Žalovaní dále namítli, že co se týče znaleckého posudku doloženého žalobcem, závěry znaleckého posudku pro bydlení v obecním bytě nejsou relevantní a nelze k nim přihlížet, když znalec nevyšel z nájemních smluv v bytech, se kterými hospodaří Městská část , adresa, . Žalobce disponuje cca s 1.100 obecními byty, má k dispozici stejný počet nájemních smluv, ze kterých lze nepochybně srovnatelný nájem v daném čase určit a stanovit. Navrhovaná výše nájemného nerespektovala výši investic, kterou žalovaní se souhlasem žalobce do bytu investovali (vybourání příčky v roce 2004, zasklení lodžie v roce 2005, rekonstrukce bytového jádra v roce 2009, výměna vchodových dveří za dveře bezpečnostní v roce 2013. Ze všech těchto důvodů navrhli žalovaní zamítnutí žaloby.

3. K vyjádření žalovaných zaujmul stanovisko žalobce podáním z 15. 5. 2025, kde setrval na svém původním stanovisku, tedy aby soud žalobě vyhověl s tím, že výše nájemného v bytech, se kterými hospodaří městská část, je pod hranicí udržitelnosti, nájemné na úrovni necelých 44 Kč/m2 měsíčně je výrazně pod hranicí obvyklého nájemného. Co se týče nájmů a nájemních smluv, značná část nájemních smluv obsahuje inflační doložku, kde je postup dle § 2249 OZ, s přihlédnutím k § 3074 vyloučen. U další části nájemních smluv byla výše nájemného stanovena dohodou mezi žalobcem a nájemcem, když u těchto nájemních smluv bylo navrženo zvýšení nájemného o 20 %. U poslední části nájemních smluv, kam spadá i případ žalovaných, bylo nájemné omezeno regulačními předpisy, kdy u těchto smluv žalobce zvolil postup dle § 3074 odst. 2 OZ. Žalobce činí kroky k tomu, aby nájemné ve všech jemu svěřených bytech odpovídalo částce 120,69 Kč/m2 měsíčně v budoucnu navýšené o inflační ukazatel. Tyto kroky žalobce činí podle možností, které mu zákon dává. Ohledně znaleckého posudku - tento dokladuje obvyklou výši nájemného v předmětném bytě, když žalobce v této žalobě požaduje nájemné, které nedosahuje ani poloviny obvyklého nájemného, a z toho titulu nemůže být navrhovaná výše nájemného nemravná. Pokud žalovaní ohledně znaleckého posudku namítali, že znalec nezahrnul do databáze další byty svěřené žalobci, tento krok je zcela logický, neboť by mohlo dojít ke zkreslení závěrů posudku. Žalobce potřeboval zjistit, jaká je obvyklá výše nájemného u srovnatelných bytů, aby mohl činit kvalifikované návrhy na zvýšení nájemného.

4. V replice žalovaných k doplňujícímu stanovisku žalobce z 1. 8. 2025 soud zjistil, že žalovaní trvají na svém původním stanovisku, kdy navrhovali zamítnutí žaloby v celém rozsahu s tím, že postup žalobce při zvýšení nájemného není správný. Žalobce mohl od roku 2002 požadovat zvýšení nájemného, neboť nebyl omezen žádným právním předpisem. V roce 2006 začal platit zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného. Tento zákon byl změněn zákonem č. 150/2009 Sb., kde byla prodloužena účinnost zákona do 31. 12. 2012. Žalobce svého oprávnění dle zákona využil a v průběhu nájemního vztahu došlo ke zvyšování nájemného podle zákona. Zákon však neurčoval výši nájemného, nebyl podle žalovaných předpisem, který by určoval výši nájemného podle § 2249 odst. 1 OZ. Tento závěr vyplývá i z rozsudku NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019. Žalovaní dále ve svém doplňujícím stanovisku uvedli, jak se vyvíjela výše nájemného, když od března 2009 bylo stanoveno nájemné ve výši 2 866 Kč měsíčně podle zákona č. 107/2006 Sb. dohodou, když z evidenčního listu ze 4. 2. 2025 vyplývá, že měsíční nájemné činí 43,37 Kč/m2/měsíc dle zákona č. 150/2009 Sb., když však tento zákon byl k 31. 12. 2013 zrušen. Žalobce chybně vychází z § 3074 odst. 2 OZ, kdy § 2249 odst. 1 OZ se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce či rozhodnutím soudu, ale jiným právním předpisem. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout zvýšení nájemného, kdy z § 2249 odst. 3 OZ se vychází obdobně. Žaloba je podána chybně, když žalobce se domáhá vydání rozhodnutí dle § 2249 odst. 3 OZ, s přihlédnutím k § 3074 odst. 2 OZ. Na tento případ nelze tuto právní úpravu aplikovat, s přihlédnutím k výjimce dle § 3074 odst. 2 OZ, přičemž žalobce měl respektovat limit a postup dle § 2249 odst. 1 OZ. Žalobce neprokázal, že navržené zvýšení odpovídá výši obvyklého nájemného v daném čase a místě, neboť znalecký posudek je zpracován v rozporu s nařízením vlády číslo 453/2013 a je právně irelevantní. Znalecký posudek byl vypracován v září 2023, byl zpracován tak, aby respektoval minimálně schválenou výši nájemného. Ze všech těchto důvodů žalovaní setrvali na zamítnutí žaloby.

5. V rámci nařízeného jednání dne 13. 8. 2025 obě strany sporu prostřednictvím právních zástupců setrvaly nadále na svém původním procesním stanovisku, když vyloučili smírné či mimosoudní vyřízení věci.

6. Soud v této právní věci provedl dokazování čtením listinných důkazů doložených do spisu, a to zejména pak rozpisem nájemného z 21. 6. 1996, 18. 6. 1997, 11. 6. 1998, 15. 6. 2000, 5. 6. 2001, evidenčním listem pro výpočet nájemného z 20. 6. 2022, rozpisem úhrad z 9. 3. 2007, 12. 5. 2008, 10. 2. 2009, evidenčním listem pro výpočet nájemného od 1. 1. 2025 ze 4. 2. 2025, návrhem žalobce na zvýšení nájemného z 1. 10. 2024, nepodepsaným souhlasem se zvýšením nájemného – vzor na č. l. 11, návrhem na zvýšení nájemného se vzorem souhlasu se zvýšením na č. l. 12-13, dohodou o užívání bytu z 19. 12. 1984, informací o pozemku z 28. 11. 2024, fotokopiemi doručenek žalovanému 1. a 2., evidenčním listem pro výpočet úhrady za užívání bytu z 19. 12. 1984, výpočtovým listem z 21. 12. 1993, duplicitně připojenou dohodou o užívání bytu z 19. 12. 1984, evidenčním listem pro výpočet nájemného z 26. 4. 2017, nesouhlasem žalovaného 1. se zvýšením nájemného z 23. 10. 2024, přípisem žalobce žalovanému 1. z 16. 12. 2024, duplicitně připojeným evidenčním listem pro výpočet nájemného z 19. 12. 1984, duplicitně připojeným výpočtovým listem z 21. 12. 1993, 21. 6. 1996, 18. 6. 1997, 11. 6. 1998, 10. 6. 1999, 15. 6. 2000, 5. 6. 2001, 20. 6. 2002, 9. 3. 2007, rozpisem úhrad z 10. 2. 2009, evidenčním listem z 26. 4. 2007, 4. 2. 2005, výpisem z usnesení schůze Rady MČ , adresa, /9 z 30. 8. 2023, vysvětlením skokového zdražení nájemného z 11. 3. 2024, stanoviskem Advokátní kanceláře JUDr. , jméno FO, k možnosti jednostranného zvyšování nájemného na č. l. 48 ze dne 30. 5. 2023, znaleckým posudkem č. , č. účtu, , č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, zpracovaným Ing. , adresa, ze dne 14. 9. 2023, přílohou k posudku ohledně pravidel pronájmu bytů v majetku , adresa, , statut bytu pro osamělé rodiče s dětmi.

7. Po zhodnocení výše uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemném souhrnu vzal soud za prokázaný tento následující skutkový děj:

8. Z internetové informace o pozemku je prokázáno, že žalobce, respektive , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , je zapsáno jako výlučný vlastník p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec a , adresa, , o výměře 442 m². Na této parcele se nachází objekt bydlení č. p. 4054, když se jedná o bytový dům na adrese , adresa, . Výlučné vlastnictví žalobce ke shora popsaným nemovitostem je zapsáno na LV č , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, , obec a , adresa, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Soudu je rovněž z jiné úřední a rozhodovací činnosti známo, že k převodu nájemního bytového domu a dalších nemovitostí na , Anonymizováno, , adresa, došlo zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí, když správu předmětného bytového domu vykonává na základě svěření Městská část , adresa, (výpis z LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec a , adresa, vyhotovený prostřednictvím internetového vstupu nahlížením do katastru nemovitostí ze dne 28. 11. 2024).

9. V předmětném shora specifikovaném bytovém domě se nachází bytová jednotka číslo , hodnota, v 11. nadzemním podlaží tohoto bytového domu (v 10. patře) o velikosti 3+1, když se jedná o adresu bydliště žalovaných. Z dohody o užívání bytu ze dne 19. 12. 1984 soud zjistil, že ve smyslu tehdy platné právní úpravy uzavřel tehdejší podnik bytového hospodářství ONV IV. se žalovaným 1. na základě rozhodnutí o přidělení bytu vydaného posádkovou správou 14. 12. 1984 pod č. j. , Anonymizováno, o užívání bytu, když ve smyslu tehdy platné právní úpravy byl předmětem této dohody byt, respektive užívání bytu I. kategorie o velikosti 3+1 v 10. patře domu č. p. 51 v Brně na adrese , adresa, . Součástí dohody byl v čl. 2 i předpis a závazek uživatele, tedy žalovaného 1. hradit měsíční úhrady za užívání tohoto bytu ve výši 425 Kč (dohoda o užívání bytu ze dne 19. 12. 1984). Z evidenčního listu pro výpočet úhrady za užívání bytu tehdejší vyhlášky č. 60/1964 Sb. ze dne 19. 12. 1984 je prokázáno, že spolu se žalovaným 1. bydlí v bytě dále osoby, a to žalovaná 2. jako manžela a synové Peter a , jméno FO, . Z tohoto evidenčního listu dále byla zjištěna nejen výše poplatku za užívání služby, za zařízení a vybavení bytu v podrobnější výši, než jak bylo uvedeno v dohodě s tím, že celková roční úhrada za užívání bytu činí 1 835 Kč, když se zohledněním služeb a záloh činila úhrada nájemného a služeb od 1. 1. 1985 částku 425 Kč od 1. 2. 1985 částku 414 Kč (evidenční list pro výpočet úhrady za užívání bytu z 19. 12. 1984).

10. Toto užívací právo k bytové jednotce číslo , hodnota, na adrese , adresa, se následně po právních úpravách přetransformovalo na nájemní vztah, respektive na společný nájem bytu manželů. Tento nájemní vztah nadále trvá, když v průběhu doby došlo k úpravě a případnému navyšování nájmu dle vývoje právní úpravy. S ohledem na výše uvedené soud konstatuje, že došlo tedy ke vzniku společného užívacího práva k bytu manžely, tedy žalovaným 1. a 2., kteří v předmětné bytové jednotce nadále bydlí.

11. Nájemné bylo následně upravováno, když k poslední úpravě výše nájemného došlo k datu, respektive od 1. 1. 2025, když z doloženého evidenčního listu ze 4. 2. 2025 vzal soud za prokázáno, že nájemné činilo od počátku roku 2025 částku 2 866 Kč. Z dalších doložených evidenčních listů a rozpisu úhrad bylo prokázáno, jakou výši nájemného, poplatků za služby a další náklady žalovaní jako společní nájemci hradili (rozpis nájemného od 7/1996, 7/1997, 7/1998, 7/1999, 7/2000, 7/2001, 7/2002, evidenční list pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů od 7/2002, rozpis úhrad od dubna 2007, června 2008, března 2009, leden 2005, výpočtový list nájemného za leden 1994, evidenční list nájemného od listopadu 1995, evidenční list od dubna 2017, rozpis nájemného od 7/1998, 7/1999, 7/2000, 7/2001, 4/2017).

12. Jak vyplynulo z výše uvedeného, poslední úprava nájemného byla provedena evidenčním listem od 1. 1. 2025, přičemž žalovaní dle tohoto evidenčního listu mají hradit nájemné ve výši 2 866 Kč, když toto nájemné hradili žalovaní dle evidenčního listu od roku 2017 (evidenční list pro výpočet nájemného od 1. 1. 2025, evidenční listy od dubna 2017).

13. Z výpisu z usnesení Rady městské části , adresa, /9 ze dne 30. 8. 2023 soud zjistil, že Rada městské části , adresa, schválila u nájemních smluv, kde byla výše nájemného regulována vyhláškou MF ČR č. 176/1993 Sb. stanovení nájemného částkou 109,02 Kč/m2, přičemž u nájemních smluv, na které dopadá § 2249 OZ, bude uplatněno zvýšení o 20 % za tři roky. Starostka Městské části , adresa, dala zastupitelstvu městské části k projednání materiál, a to na schůzi 11. 3. 2024, který se týkal vysvětlení skokového zdražení nájemného, když z tohoto vysvětlení soud zjistil, že příslušná městská část, tedy žalobce, spravuje bytový fond, který čítá 1.081 bytů. Jedná se mimo jiné o běžné byty se smlouvami uzavřenými za účinnosti pravidel pronájmu bytů v domech v majetku , Anonymizováno, , byty zvláštního určení (bývalé DPS), bydlení pro seniory, bezbariérové byty pro handicapované a sociální byty. Dále pak hospodaří i s byty se smlouvami, které byly uzavřeny před účinností pravidel pronájmu bytů v domech majetku města Brna, kde je široká škála typů smluv a široká škála sazeb nájemného, z nichž nejčastější je sazba 43,60 Kč/m2. Jednostranné zvýšení nájemného u těchto běžných bytů se smlouvami uzavřenými před účinností pravidel pronájmu bytů je možné v závislosti na typu smlouvy. Tyto byty byly v druhém pololetí roku 2023 roztříděny do tří základních skupin dle možnosti jednostranné úpravy ze strany pronajímatele. Toto zajišťoval právní zástupce žalobce, když byl rovněž zpracován posudek soudního znalce v oboru ekonomie Ing. , adresa, . Rada městské části , adresa, se otázkou dalšího postupu zabývala a 17. ledna 2024 bylo schváleno usnesení číslo 668/24/9, kde všichni nájemci shora uvedených bytů pod písmenem C vysvětlení budou osloveni s návrhem dohody, neboť dohodou lze dosáhnout sjednocení sazeb i typů, všech typů nájemních smluv za účelem sjednocení sazeb nájemného u různých smluv a sazeb. K tomuto bylo dáno i stanovisko Advokátní kanceláře JUDr. , jméno FO, , když se jedná o právní analýzu jednostranného zvyšování nájemného u nájemních smluv MČ , adresa, , když se toto týká všech smluv, kde je nižší než obvyklé nájemné (usnesení 14. schůze Rady městské části , adresa, /9 ze dne 30. 8. 2023, vysvětlení skokového zdražení nájemného ze dne 11. 3. 2024, stanovisko JUDr. , jméno FO, k možnosti jednostranného zvyšování nájemného u nájemních smluv MČ , adresa, z 30. 5. 2023, pravidla pronájmu bytů v domech majetku , Anonymizováno, pronájmu bytu se statutem sociálního bytu, statut startovacího bytu, statut bytu pro osamělé rodiče s dětmi).

14. Z doloženého znaleckého posudku soudního znalce Ing. , adresa, z oboru ekonomika, odvětví ceny, odhady, oceňování nemovitostí č. , č. účtu, , č. j. , Anonymizováno, soud zjistil, že zpracovatel znaleckého posudku, soudní znalec Ing. , jméno FO, v rámci znalecké doložky prohlásil, že si je vědom následků dle § 127a o.s.ř. Soud tedy tento důkaz provedl jako důkaz znaleckým posudkem, když úkolem znalce bylo zpracování znaleckého posudku na obvyklou cenu nájmu v bytech nacházejících se v Městské části , adresa, . Ze závěrů znaleckého posudku vyplývá, že obvyklá cena nájemného v daném čase a místě, tedy v oblasti Městské části , adresa, , činí u bytů od 66 m² do 95 m² celkem 245 Kč/m2, kdy obvyklé průměrné měsíční nájemné tedy činí s ohledem na závěry znaleckého posudku cca 16 192 Kč měsíčně v lokalitě , Anonymizováno, , adresa, (znalecký posudek číslo , č. účtu, ze dne 14. 9. 2023, pravidla pronájmu v domech majetku , Anonymizováno, a další přílohy k tomuto znaleckému posudku).

15. S ohledem na závěry zmiňované v listinných důkazech týkajících se jednání zastupitelstva a Rady městské části , adresa, žalobce zaslal žalovanému 1. a 2. návrh na zvýšení nájemného datovaný dne 1. 10. 2024, když z tohoto návrhu soud zjistil, že žalobce navrhl žalovanému 1. a 2. zvýšit stávající nájemné na částku 7 976 Kč měsíčně, tedy 120,69 Kč/m2/měsíc, když výměra bytu ve společném nájmu žalovaného 1. a 2. činí 66,09 m². Součástí návrhu na zvýšení nájemného byl i nepodepsaný souhlas, respektive návrh souhlasu se zvýšením nájemného. Žalovanému 1. a 2. byl tento návrh na zvýšení nájemného doručován na adresu jejich bydliště pod č. j. , Anonymizováno, /, adresa, , když se jedná o jednací číslo návrhu na zvýšení nájemného. Z doložených doručenek žalovanému 1. a 2.vyplývá, že tento návrh byl žalovaným vložen po marném uplynutí úložní lhůty dne 16. 10. 2024 do poštovní schránky na adrese bydliště žalovaného 1. a 2. (návrh žalobce na zvýšení nájemného z 1. 10. 2024 s připojeným souhlasem s návrhem na zvýšení nájemného, doručenky žalovanému 1. a 2. na č. l. 17). Na tento návrh reagovali žalovaní, respektive žalovaný 1. podáním 23. 10. 2024 nesouhlasem s tímto návrhem, když se jedná o navýšení o 178,3 %, které je pro žalované jako důchodce neakceptovatelné. V nesouhlasu bylo dále uvedeno, že žádnému z původních nájemníků v domě na adrese , adresa, nebylo za poslední období zvýšení nájemného realizováno, když v podlaží, kde se nachází byt v nájmu žalovaných, nájemné nepřesahuje 60 Kč/m2/měsíc. Dále pak žalovaný 1. uvedl, že v bytě č. , hodnota, bydlí žalovaní jako nájemci 40 let, za tuto dobu investovali nemalé finanční prostředky do rekonstrukce bytu, na rozdíl od Městské části , adresa, , když ze strany žalobce nebyly byty řádně udržovány. V současné době je v bytě v havarijní stavu elektroinstalace, neboť došlo dvakrát k vyhoření zásuvky. Smluvní pracovník elektro konstatoval, že je nutná rekonstrukce elektroinstalace. Z toho důvodu žalovaní nesouhlasili se zvýšením nájemného, navrhli zvýšení na výši srovnatelnou s nájemníky na 11. nadzemním podlaží na adrese , adresa, . Tento nesouhlas obdržela podatelna Městské části , adresa, . 10. 2024. V reakci na tento nesouhlas zaslal žalobce 16. 12. 2024 žalovanému 1. přípis, kde bylo sděleno, že žalobce se rozhodl navrhnout zvýšení nájemného na polovinu nájemného obvyklého s tím, že se stanoviskem žalovaných městská část, tedy žalobce nesouhlasí, neboť má o svěřený majetek pečovat jako řádný hospodář. Na návrhu na zvýšení nájemného tedy žalobce trvá, i když rozumí tomu, že situace pro žalované není komfortní. Žalovaným bylo dále sděleno, že pokud nedojde ke změně stanoviska, bude v zákonné lhůtě podána žaloba na stanovení výše nájemného (návrh na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 se vzorem souhlasu s tímto návrhem, doručenky k tomuto návrhu žalovaným 1. a 2. na č. l. 17, nesouhlas žalovaného 1. z 23. 10. 2024 s otiskem razítka bytového odboru Městské části , adresa, ohledně doručení téhož dne, reakce žalobce na nesouhlas ze dne 16. 12. 2024).

16. Co se týče právní kvalifikace této věci, jak již soud uvedl výše, žalobcům vzniklo dle tehdy platné právní úpravy (zákon o hospodaření s byty a tehdejší občanský zákoník) právo společného užívání bytu č. , hodnota, v 11. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, /.

6. Na základě následných změn právních úprav došlo k přetransformování tohoto práva užívání bytu na nájemní vztah dle § 2201 a násl., § 2270 odst. 1, 2 OZ, s přihlédnutím k § 3074 a násl. OZ, ve znění od 1. 1. 2014. Lze tedy konstatovat, že mezi žalobcem a žalovaným existuje nájemní vztah, na základě kterého jsou žalovaní společnými nájemci bytové jednotky č. , hodnota, v 11. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , když předmětná nemovitost je ve vlastnictví , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, . Právo hospodaření s bytovými jednotkami bylo , Anonymizováno, svěřeno příslušné městské části, tedy žalobci, který je aktivně legitimován k podání této žaloby či tohoto typu žalob.

17. Podle ustanovení § 2217 odst. 1 OZ nájemné se platí v ujednané výši a není-li sjednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy, s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

18. Podle ustanovení § 2246 odst. 1 OZ strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že nájemné se sjednává za jeden měsíc.

19. Podle § 2249 odst. 1 OZ neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném čase a místě, pokud navržené zvýšení spolu s ním, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

20. Podle ustanovení § 2249 odst. 3 OZ, souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli ve lhůtě dvou měsíců od dojetí návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky od data podání návrhu soudu.

21. Podle § 3074 odst. 2 OZ, § 2249 odst. 1 OZ se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce či rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného, když § 2249 odst. 3 OZ se použije obdobně.

22. Podle § 2263 odst. 1 OZ souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu či domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná s ohledem na zdravotní postižení nájemce, člena domácnosti či jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.

23. Podle ustanovení § 2220 odst. 1, 2 OZ nájemce má právo provést změnu věci s předchozím souhlasem pronajímatele. Byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu, když změnu věci provádí nájemce na svůj náklad, a dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení, když provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však do skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem bytu vypovědět bez výpovědní lhůty.

24. Po aplikaci shora uvedené právní kvalifikace této věci k prokázanému skutkovému ději vzal soud za to, že žalobce naprosto jednoznačně prokázal důvodnost své žaloby. Naposledy byla výše nájemného upravena v roce 2017, respektive od 1. 1. 2025, když z evidenčních listů vyplývá, že nájemné od 1. 1. 2025 činí za pronájem předmětného bytu částku ve výši 2 866 Kč, když se v současné době jedná o nájemné cca o 12 000 Kč nižší, než je nájemné obvyklé v daném čase a místě za obdobné byty. Z toho důvodu má soud za to, že nárok žalobce je dán dle ustanovení § 3074 odst. 1 OZ, s přihlédnutím k § 2249 odst. 3 OZ, když pokud žalobce navrhuje nájemné ve výši 7 976 Kč měsíčně za byt o výměře 66,09 m², nelze jinak než konstatovat, že takto navržená a žalobcem požadovaná výše nájemného je výší nájemného zhruba poloviční oproti běžnému a obvyklému nájemnému za obdobný či totožný typ bytů v daném čase a místě. Nájemné dříve vypočítávané a stanovené žalovaným jako společným nájemcům podléhalo ve smyslu tehdy platné právní úpravy tzv. „regulaci“, když v současné době neexistuje žádný právní předpis, který by umožňoval jakýmkoliv způsobem ponižovat a regulovat výši nájemného pod mírou obvyklou. Pokud činí cena nájemného žalobcem požadovanou částku 7 976 Kč, tedy 120,69 Kč/m2/měsíc, při výměře bytové jednotky 66,09 m², činí nájemné částku sice vyšší, než původně žalovaní hradili a měli hradit, nicméně i tato částka je výrazně nižší než nájemné obvyklé v dané lokalitě. Ze znaleckého posudku vyplynulo obvyklé nájemné za předmětný byt, když v rámci právního posouzení věci lze konstatovat, že soud neshledal žádný důvod pro zamítnutí žaloby, neboť žalobce důvodnost žaloby prokázal nejen po právní, ale i po skutkové stránce, přičemž, byť žalovaní argumentovali nesprávností závěru znaleckého posudku, znalec vycházel ze zadání , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Městské části , adresa, , kdy bylo stanoveno obvyklé nájemné v místě a čase za obdobný či totožný typ bytů, přičemž žalobce požaduje sice nájemné zvýšené, ale zdaleka nedosahující částky skutečného obvyklého nájemného.

25. Žalobce má zájem postupně upravovat výši nájemného v bytech, které spravuje, přičemž, i když je nájemné, jak vyplývá z tvrzení žalovaných, navýšeno o více jak 100 %, žalobce k tomuto navýšení přistoupil z důvodu a zájmu o sjednocení výše nájemného dle příslušné právní úpravy, respektive tak, jak mu právní úprava umožňuje. Soud neshledal žádný důvod, proč by mělo být nájemné placené žalovanými placeno ve stávající výši, respektive pouze ve výši, jak jimi bylo navrhováno. Ze všech těchto důvodů proto soud žalobě vyhověl, přičemž soudu není známo, jak na patře, kde se nachází byt v nájmu žalovaných, bylo nájemné ostatním účastníkům upravováno či zvyšováno.

26. Co se týče argumentace, že žalovaní vložili do bytu se souhlasem žalobce nemalé finanční prostředky, tuto skutečnost žalovaní pouze a toliko tvrdili, ale žádným způsobem nedoložili, když, pokud prováděli dle svého vlastního tvrzení investice od roku 2004 až do roku 2013, není zřejmé, zda měli souhlas žalobce jako nájemce a kolik činily vynaložené náklady na žalovanými tvrzené stavební úpravy.

27. Žalobce byl v této věci zcela úspěšný, vzniklo mu tedy právo na úhradu nákladů tohoto řízení. Žalobce je však orgánem veřejné správy, který má k dispozici aparát, včetně právního odboru či oddělení, jehož pracovníci by mohli kvalifikovaně obhajovat zájmy žalobce před soudem. Žalobce však využil do jisté míry svého oprávnění a pro zastupování v této věci si zvolil advokáta, kterému však soud náklady řízení za právní zastoupení přiznat nemůže. S přihlédnutím k § 151 odst. 3 o.s.ř. soud stanovil náklady řízení při zastupování žalobce v této věci podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. a přiznal pouze podle paragrafu 2 odst. 3 vyhlášky 254/2015 Sb. paušální náhradu 300 Kč za každý provedený úkon, když v této věci byly provedeny dva úkony právní služby, a to písemná žaloba soudu (§ 1 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 254/2015 Sb. a účast právního zástupce žalobce u jednaní soudu dle § 1 odst. 3 písm. c) této vyhlášky, kdy odměna na režijních paušálech tedy činí celkem částku ve výši 600 Kč. Takto stanoveným nákladům soud připočetl i soudní poplatek, který žalobce uhradil v souvislosti s podáním žaloby ve výši 2 000 Kč. Neúspěšní žalovaní tedy musí zaplatit úspěšnému žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 2 600 Kč k rukám právního zástupce žalobce ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř.