44 Co 115/2023

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Pavla Holzbauera a soudců Mgr. Dagmar Bastlové a JUDr. Jiřího Sýkory v právní věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 advokátem Adresa zainteresované osoby 2/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 3/0 Datum narození zainteresované osoby 3/0 Adresa zainteresované osoby 3/0 zastoupený Jméno zástupce zainteresované osoby 3/0 advokátem Adresa zainteresované osoby 4/0 o zaplacení 503 000 Kč, o odvolání žalobců a žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 26. 1. 2023, č. j. 52 C 151/2022-93,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v napadených výrocích I. a II. potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku III. mění tak, že žalobce a) a žalobce b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 64 130 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

III. Žalobce a) a žalobce b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 12 826 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne , datum, , č. j. 52 C 151/2022-93 bylo rozhodnuto, že se zamítá návrh, aby byl žalovaný zavázán k povinnosti zaplatit žalobcům a) a b) částku 500.000,- Kč (výrok I.), žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobcům a) a b) částku 3.000,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.), žalobci a) a žalobci b) byla uložena povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 53.200,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok III.), žalobci a) a žalobci b) byla uložena povinnost zaplatit společně a nerozdílně České republice - Městskému soudu v Brně na doplatku soudního poplatku částku 5.030,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.).

2. Proti rozsudku soudu prvního stupně podali odvolání žalobci, navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a III. změnil tak, že jejich návrhu bude vyhověno, přiznána náhrada nákladů řízení, případně v uvedeném rozsahu bude rozsudek zrušen a vrácen soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V rámci odůvodnění žalobci namítli, že soud prvního stupně nesprávně zjistil skutkový stav, učinil i nesprávné právní posouzení věci, nepřihlédl dostatečně k tvrzeným skutečnostem a označeným důkazům ze strany žalobců. Soud prvního stupně zejména nepřihlédl ke skutečnosti, že stavba nebyla řádně zkolaudována, toto je nutno považovat za skrytou (právní) vadu nemovitosti. Žalobci při koupi nemovitosti vycházeli z veřejné evidence (katastru nemovitostí), v níž byla stavba zapsána jako objekt k bydlení; stejně tak dle tvrzení žalovaného i ze znaleckého posudku předloženého žalobcům žalovaným před podpisem kupní smlouvy vyplývalo, že stavba je rodinným domem se dvěma bytovými jednotkami, které lze užívat pro účely trvalého bydlení. Skutečnost, že stavba nebyla řádně zkolaudována, pouze přízemí bylo zkolaudováno jako prodejna náhradních dílů pro automobily, žalobci zjistili, až na základě informací zjištěných od sousedů po převodu vlastnického práva k nemovitostem. Tuto skutečnost si žalobci následně ověřili i u příslušného stavebního úřadu. Žalobci byli nuceni provést rozsáhlou rekonstrukci stavby, aby bylo možno stavbu řádně zkolaudovat. Ze znaleckého posudku, který žalobcům předložil žalovaný, vyplývalo, že výška 2. NP byla 2,60 m, avšak žalobci zjistili, že skutečná výška byla pouhých 2,275 m, přičemž výška obytných místnosti v rodinném domě musí být nejméně 2 500 mm, v podkroví pak 2 300 mm. Díky této skutečnosti žalobci začali řešit výšku stropu a zjistili, že strop i trámy jsou shnilé, bylo nutno bezpodmínečně jeden stropní trám vyměnit. Soud prvního stupně se touto skrytou právní vadou nezaobíral, pouze v odůvodnění rozsudku uvedl, že kupní smlouva neobsahuje žádná ujednání ohledně kolaudace. Popsanou skrytou vadu žalobci považují za zásadní, znemožňující užívání stavby k účelu, pro který byla zakoupena. Žalobci nesouhlasí ani s hodnocením soudu ohledně vady - shnilých stropních trámů, vady spočívající v tom, že přes střešní okno do stavby zatékalo, toto bylo v havarijním stavu, tj., že se u obou vad nejedná o vady skryté. Pokud jde o vadu zdiva (stavba není postavena pouze z pálených cihel a z bloků Therm 450), žalobci předpokládali, že stav stavby odpovídá stavu, jak byl popsán ve znaleckém posudku; soud prvního stupně v tomto směru dospěl rovněž k nesprávnému závěru. Žalobci nesouhlasí ani s právními závěry prvoinstančního soudu, když uvedl, že vady uplatněné žalobci nejsou vadami skrytými, případně se vůbec nejedná o vady, s tím, že žalobci měli možnost si nemovitost prohlédnout a v souladu s ustanovením § 2103 občanského zákoníku mohli při vynaložení obvyklé pozornosti vady zjistit. Žalobci v dobré víře předpokládali, že stavba je vhodná pro účel obvyklý, tj. pro účel trvalého bydlení, když tato byla v katastru nemovitostí zapsána jako objekt k bydlení.

3. Proti rozsudku soudu prvního stupně, a to pouze proti výroku II., podal odvolání žalovaný, navrhl, aby odvolací soud v tomto rozsahu rozhodnutí soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu i v tomto rozsahu zamítne, případně rozhodnutí soudu prvního stupně zruší a věc mu vrátí k dalšímu řízení. Žalovaný má za to, že soud prvního stupně při přiznání smluvní pokuty nepřihlédl k tomu, že žalovaný nebyl informován, že došlo k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kupující ho neinformovali bezodkladně poté, co ke vkladu vlastnického práva došlo. Nadto lhůta předání nemovitostí kolidovala s velikonočními svátky, z tohoto důvodu žalovaný formálně nemovitosti předal po sjednané lhůtě, když nebyl schopen zajistit předání nemovitosti ve lhůtě do 5 dnů do zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

4. Pokud se žalobci i žalovaný dále vzájemně vyjadřovali k odvoláním, setrvali na svých stanoviscích, které vyjadřovali již před soudem prvního stupně.

5. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání žalobců i žalovaného byla podána včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu oprávněnými osobami (§ 201 o. s. ř.), jsou uplatněny zákonné odvolací důvody (§ 205 odst. 2 písm. d/, e/, g/ o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání nejsou důvodná.

6. Podle ustanovení § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

7. Podle ustanovení § 2128 odst. 1 o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

8. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

9. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

10. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit (§ 2106 odst. 2 o. z.).

11. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107 (§ 2106 odst. 3 o. z.).

12. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

13. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

14. Podle 1917 o. z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.

15. V projednávané věci nebylo sporné, že žalobci a/ a b/ uzavřeli s žalovaným dne , datum, kupní smlouvu ohledně nemovitostí: a/ pozemek parc. č. st. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , číslo, , jehož součástí je stavba , číslo, druh pozemku objekt k bydlení; b/ pozemek parc. č. , číslo, způsob využití zeleň, druh pozemku ostatní plocha, o výměře , číslo, to vše zapsáno na LV č. , číslo, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště , adresa, ; smluvní strany se dohodly na kupní ceně ve výši 1 760 000 Kč (viz čl. I. bod 1., čl. III. bod 1. kupní smlouvy). Prodávající se zavázal předat straně kupující vyklizené nemovitosti do 5 dnů od zápisu vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí, nedohodnou-li se smluvní strany na dřívějším termínu předání; pro případ prodlení prodávajícího s předáním nemovitostí se smluvní strany dohodly, že prodávající uhradí kupujícím smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení (viz čl. IV. bod 2. kupní smlouvy). K zápisu vlastnického práva žalobců k označeným nemovitostem do katastru nemovitostí došlo dne , datum, , žalovaný nemovitosti dle písemného předávacího protokolu žalobcům předal dne , datum, . Podáním ze dne , datum, žalobci vytkli prodávajícímu skryté vady (stavba nebyla po rekonstrukci jako celek řádně zkolaudována k trvalému bydlení; stavba měla shnilé stropní trámy, přičemž jeden z těchto bylo potřeba neprodleně vyměnit; přes střešní okno stavby zatékalo, byla nutná jeho výměna; výška podlaží stavby neodpovídá – 2. NP nemůže být v aktuálním stavu užíváno jako bytová jednotka, jelikož pokoje tohoto podlaží nedosahují minimální světlé výšky obytných nemovitostí; zdivo stavby nepozůstává pouze z pálených cihel a z bloků THERM tl. 450 mm, ale obsahuje též tvárnice; půdorysy stavby neodpovídají předaným podkladům; nedostatečně provedená hydroizolace stavby, což má za následek vlhké zdi na některých místech) a uplatnili slevu z kupní ceny v celkové výši 500 000 Kč. Podáním ze dne , datum, žalovaný žalobcům sdělil, že předmět koupě odpovídá obsahu kupní smlouvy, zápisu v katastru nemovitostí i faktickému stavu, proto uplatněné nároky považuje za nedůvodné, neakceptuje vytknutí vad a uplatněnou slevu z kupní ceny ve výši cca 1/3 ceny nemovitostí. Otázka důvodnosti nároků na přiměřenou slevu z kupní ceny a smluvní pokutu zůstala mezi účastníky spornou.

16. Soud prvního stupně v projednávané věci k uvedené sporné otázce provedl dokazování v dostatečném rozsahu a na základě zjištěného skutkového stavu učinil i správné právní závěry, přičemž v odůvodnění rozsudku jasně vyložil, které skutečnosti má za prokázané, o které důkazy opřel svá skutková zjištění, jakými úvahami se při hodnocení důkazů řídil, proč neprovedl příp. další důkazy.

17. Skytou vadou nemovitosti se rozumí především takový nedostatek, který není kupujícímu znám a který mu zůstal neznám i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti, přičemž se předpokládá, že každý průměrný kupující (§ 4 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), jenž je dbalý o svá práva, si nemovitou věc, kterou zamýšlí nabýt do svého vlastnictví, řádně zkontroluje (co do výměr, stavebně-technického stavu apod.), a to i s využitím profesionálů z příslušného oboru. V daném případě kupující (žalobci) využili možnosti seznámit se se stavem nemovitých věcí při prohlídce, přítomen byl i otec žalobce b/, který je tesař, prohlídka podle žalobce b/ trvala hodinu a půl. Z vyjádření obou žalobců pak plyne, že dům byl pořizován se záměrem jej rekonstruovat, podle žalobce a/ počítali s rekonstrukcí do dvou milionů, podle žalobce b/ počítali s rekonstrukcí do jednoho milionu; celkem je dle žalobce a/ měla rekonstrukce fakticky stát tři miliony, podle žalobce b/ 3 600 000 Kč. Dům po rekonstrukci za dva roky od nabytí od žalovaného žalobci prodali za 7 340 000 Kč (dle žalobce a/), za 7 365 000 Kč (dle žalobce b/).

18. V konkrétním případě soud prvního stupně k režimu odpovědnosti za skryté vady stavby správně zhodnotil, že namítané vady, byly zjistitelné při řádně provedené prohlídce, která byla ze strany žalovaného před podpisem kupní smlouvy ze dne , datum, žalobcům umožněna; a/ vada spočívající v tom, že přes střešní okno do stavby zatéká, je při náležité pozornosti vizuálně zjistitelná; b/ vada spočívající ve shnilém stropním trámu ve 2. NP a prohnutí stropu do neodpovídající výšky obytné místnosti rovněž musela být patrná, navíc, jak uvedl žalobce b/, oba žalobce při prohlídce stavby doprovázel otec žalobce b/, který je tesař, tedy kupující měli k dispozici i profesionála, který k vizuálnímu rozpoznání vady disponoval odborností pro úvahu o důsledcích takovéto vady na hodnotu předmětu plnění (zejm. kolik asi obvykle stojí náprava takové vady u starší stavby). Skutečnost, že žalobci „výšku stropu nebo detaily nezkoumali“, nelze klást k tíži žalovaného; žalobce b/ pak ve své účastnické výpovědi ze dne , datum, k uvedené vadě sám doplnil, že prohnutý trám a nízký strop byly ve stejné místnosti ve 2. NP, místnost byla nízká kvůli tomu trámu, další místnosti ve stejném podlaží byly ohledně stropu v pořádku, do těch nezasahovali.

19. Pokud jde o vadu c/ - zdivo stavby nesestává pouze z pálených cihel a z bloků THERM 450, ale obsahuje i tvárnice, soud prvního stupně správně poukázal na skutečnost, že z písemného smluvního ujednání účastníků ze dne , datum, neplyne, že stavba domu měla být provedena pouze z pálených cihel a označených bloků. Co se týče vady d/ - nedostatečně provedené hydroizolace stavby, zde žalovaný b/ ve výpovědi uvedl, že k podmáčení zadní stěny stavby docházelo návazně na prasklou trubku ze střechy sousedky, kterou vyměnili; skutečnost, že celý dům nebyl vůbec izolován, žalobci prokázána nebyla, žádnými relevantními důkazy ani žalobci neprokázali skutečnou realizaci a úhradu oprav.

20. Pokud jde o vadu e/ - půdorysy stavby neodpovídaly předaným podkladům a vadu f/ - dům nebyl jako celek zkolaudovaný (koncový řadový dvoupodlažní rodinný dům, postavený na místě původního objektu v roce 2001), pak v tomto směru soud prvního stupně správně zhodnotil, že kupní smlouva ze dne , datum, neobsahuje žádné ujednání účastníků (zde nutno zdůraznit, že písemné vyhotovení smlouvy bylo zajištěno žalobci) o povinnosti žalovaného předat žalobcům jakékoliv doklady, tj. projektovou dokumentaci k skutečnému provedení stavby, kolaudační rozhodnutí k současnému stavu domu č. p. , číslo, , adresa, , znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. 324-01/20 ze dne , datum, , příp. že by si žalobci určité provedení či vlastnosti předmětné nemovité věci návazně na tyto doklady vymínili (viz odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně pod bodem 37., 43.). Odvolací námitku žalobců o skryté právní vadě předmětu koupě postavené na nevydání kolaudačního rozhodnutí k současné stavbě rodinného domu č. p. , číslo, , adresa, nebyla shledána důvodnou; nabyvatelé (žalobci) získali k předmětu plnění práva v takovém rozsahu a takové kvality, která vyplývají ze smlouvy účastníků; nevydání veřejnoprávní listiny (kolaudačního rozhodnutí) nemá na soukromoprávní ujednání smluvních stran v konkrétním případě žádný dopad.

21. Pokud jde o nárok žalobců na zaplacení smluvní pokuty ve výši 3 000 Kč dle čl. IV. 2. kupní smlouvy ze dne , datum, , tento byl soudem prvního stupně správně shledán důvodným, neboť žalovaný převedené nemovitosti předal žalobcům po lhůtě, která byla ve smlouvě ujednána, a to o tři dny (viz odůvodnění napadeného rozsudku pod bodem 48.).

22. Na základě výše uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a II. jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), když se ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně.

23. Pokud jde o závislý výrok III. o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně, zde se odvolací soud se závěrem označeného soudu co do výše náhrady neztotožnil; při tarifní hodnotě 500 000 Kč (úspěch žalovaného) činí sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby 10 300 Kč (§ 8, § 7 bod 6. vyhl. č. 177/1996 Sb., dále jen „AT“), přičemž při pěti úkonech (§ 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/ AT) celková odměna činí 51 500 Kč, náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 1, 4 AT pak 5 x 300 Kč, tj. 1 500 Kč a DPH ve výši 21 % 11 130 Kč (advokát je plátcem DPH); celkem proto přiznána náhrada nákladů řízení ve výši 64 130 Kč. Z uvedeného důvodu byl rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku III. ve smyslu ustanovení § 220 odst. 1 o. s. ř. změněn, jak uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.

24. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení vychází rovněž z ustanovení § 224 odst. 1 a § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť i zde byl žalovaný neúspěšný pouze v poměrně nepatrné části (3 000 Kč) a vznikly mu náklady v souvislosti se zastoupením advokátem spočívající v odměně za jeden úkon právní služby potřebný k účelnému bránění práva (§ 11 odst. 1 písm. g/ AT – účast při jednání odvolacího soudu dne , datum, ) ve výši 10 300 Kč, k tomu náhrada hotových výdajů 300 Kč a DPH ve výši 2 226 Kč; celkem 12 826 Kč.