52 C 151/2022

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Štarkem ve věci žalobců:a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 o zaplacení 503 000 Kč

I. Zamítá se návrh, aby byl žalovaný zavázán k povinnosti zaplatit žalobcům a) a b) částku 500.000,- KčII. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a) a b) částku 3.000,- Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobce a) a žalobce b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 53.200,- Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalovaného.

IV. Žalobce a) a žalobce b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit ČR - Městskému soudu v Brně na doplatku soudního poplatku částku 5.030,- Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci a) a b) se žalobou doručenou soudu dne 24.3.2022 domáhali vydání rozhodnutí, kterým by byl žalovaný zavázán k povinnosti zaplatit částku 503.000,- Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že účastníci uzavřeli dne 27.2.2020 kupní smlouvu, na jejímž základě nabyli nemovité věci v k.ú. , adresa, , a to pozemek p.č. , Anonymizováno, v k.ú , adresa, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemek p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Žalobci uvedené nemovité věci koupili v dobré víře, že stav katastru nemovitostí – zápis jako objekt bydlení – je v souladu se skutečným stavem a znaleckým posudkem, který žalovaný žalobcům před uzavřením smlouvy poskytnul. Žalobci zaplatili částku 1.760.000,- Kč. Cena byla sjednána na základě znaleckého posudku, který předložil žalovaný. Následně ale žalobci zjistili, že stavba nebyla zkolaudována k trvalému bydlení, podle kolaudačního rozhodnutí bylo povoleno užívání části stavby jako prodejny náhradních dílů. V takové situaci cena nemovitých věcí nemohla odpovídat posudku. Žalobci měli možnost předmět koupě před uzavřením smlouvy prohlédnout, neměli však přístroje na měření výšky, neměli jak zjistit, že trámy jsou shnilé. Žalobci zjistili vady spočívající v:- Shnilých stropních trámech, kdy jeden bylo třeba okamžitě vyměnit- Výška podlaží stavby neodpovídá znaleckému posudku- Přes střešní okno zatéká- Zdivo nesestává pouze z pálených bloků cihel a bloků THERM, ale i z tvárnic- Půdorysy stavby neodpovídají předaným podkladům- Nedostatečně provedená hydroizolace mající za následek vlhké zdi na několika místech.Dopisem z 24.7.2020 žalobci tyto vady oznámili žalovanému a vyzvali jej k úhradě slevy z kupní ceny ve výši 500.000,- Kč. Nejednalo se o rodinný dům, ale o nebytový prostor. Vady činily 700.000,- Kč, žalobci žádají slevu toliko v částce 500.000,- Kč. Žalovaný však tuto slevu neuhradil. Žalobci uvedenou stavbu na vlastní náklady zrekonstruovali a vady odstranili, poté nemovité věci prodali třetí osobě. Většinu vad odstranili svépomocí, nedisponují tedy účty. Náklady spočívají v investovaném čase. Projektantovi, který se vyjádřil k potřebě změny kolaudace zaplatili 45.000,- Kč. Další náklady činily 130.000,- Kč. Rovněž bylo třeba vybudovat nový hromosvod. Žalovaný se ve smlouvě zavázal předat nemovitou věc žalobcům do 5 dnů od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zatímco k zápisu došlo dne 7.4.2020, žalovaný tuto povinnost splnil až 15.4.2020. Po tři dny tak byl v prodlení. Ve smlouvě pro tento případ byla sjednána smluvní pokuta ve výši 1.000,- Kč za každý den prodlení žalovaného s předáním nemovité věci. Žalobci nárok na smluvní pokutu uplatnili dopisem z 18.11.2020 a rovněž v předžalobní výzvě dne 6.8.2021, žalovaný však nezaplatil ničeho.

2. Žalovaný se bránil tím, že na straně žalobců absentuje aktivní legitimace, když nemovité věci prodali. Vady tvrzené účastníky byly zjevné a nebyly žalobci vytknuty, přestože se se stavem nemovité věci seznámili. Prodávající přitom odpovídá pouze za vady, které měla věc v momentě převzetí, a to ještě za takové, které neodpovídají míře používání a opotřebení. V kupní smlouvě žalobci prohlásili, že je jim znám faktický stav nemovitých věcí, se kterým se mohli seznámit při prohlídce a právní stav v rozsahu zjistitelném z veřejné evidence, jakož i v rozsahu, ve kterém je prodávající s faktickým a právním stavem seznámil. Koupili tedy starší nemovitou věc a potvrdili znalost faktického stavu poté, co si ji prohlédli Nevymínili si žádné vlastnosti či stav nemovité věci. Nepřísluší jim tedy námitky dle § 1914 o.z. Nemohou namítat ani jimi vytýkané vady, neboť je mohli zjistit při prohlídce. Předmětem právního jednání nebyl v žádném případě dům se dvěma bytovými jednotkami, ani zkolaudování. Znalecký posudek, kterým žalobci argumentují byl zpracován pro daňové účely, nesloužil jako podklad o stavu domu. Znalecký posudek nebyl předmětem smluvního ujednání. Ani ve vztahu k ceně o něm není zmínka. Právo na slevu žalobcům nemohlo vzniknout. Žalovaný je nikdy neujišťoval, že by nemovitá věc byla celá užívána k bydlení, ani je neinformoval o rozměrech. Vadu spočívající ve shnilém stropním trámu nikdy neprokázali. Žalovaný poukázal na ust. § 1917 o.z., podle něhož kupující nemá právo z vadného plnění, jedná-li se o vadu, která byla nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, leda by byl prodávajícím ujištěn o opaku. Žalobci ujištění netvrdí, naopak ve smlouvě prohlásili, že jim faktický stav nemovitosti byl znám. Částečně tedy tvrzené vady nejsou vadami, částečně byl žalobcům stav nemovité věci znám a částečně tvrzené vady nedokládají ani neprokazují. Žalobci požadují slevu ve výši 28%, přitom nedoložili, jakým způsobem byla snížena funkční hodnota nemovité věci.

3. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

4. Žalobce byl ke dni 2.2.2020, 24.2.2020 (sjetiny katastru nemovitostí) a 7.4.2020 (výpis z katastru nemovitostí) evidován jako vlastník pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 151m2, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , bydlení a pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 36m2, oba v k.ú. , adresa, , zaps. na , Anonymizováno, , [dále předmětné nemovité věci]

5. Žalovaný inzeroval prodej nemovitých věcí, žalobci na inzerát reagovali a nemovitost navštívili a cca 1,5 hodiny prohlíželi, a to za přítomnosti otce žalobce b). (výpověď žalobce b). Při prohlídce neřešili výšky stropu nebo detaily, natočili video, zaměřili se na to, co bude potřeba rekonstruovat. Nezkoumali ani vlhkost zdí. (výpověď žalobce a). Byl jim přitom předložen k nahlédnutí znalecký posudek č. 324-01/20, a to bez komentáře. Rozhodli se nemovitou věc zakoupit, počítali s rekonstrukcí v hodnotě cca 1.000.000,- Kč. (výpověď žalobce a)). Rozsah rekonstrukce měl zahrnovat strop, hydroizolace, vylití zadní místnosti, zazdění dveří, výměny oken, hromosvod, zdi, koupelny, podlaha, schodiště, půdní nástavby, rozvody vody, topení, plynový kotel, rozvody na kuchyň, terasy a opěrné zdi (výpověď žalobce a). O ceně nesmlouvali, akceptovali cenu uvedenou v posudku. (výpověď žalobce b).

6. Následně žalobci, resp. jimi zajištěný právník, sepsali písemnou smlouvu. Žalovaný do textu nezasahoval. (výpověď žalobců a) a b).

7. Dne 27.2.2020 účastnící kupní smlouvu podepsali. Jejím předmětem byl závazek žalovaného převést ze svého vlastnictví na žalobce předmětné nemovité věci, přičemž každý z žalobců měl vlastnit id. ½, a zaplatit měli 1.760.000,- Kč s tím, že každý z žalobců zaplatí ½ kupní ceny. Žalobci prohlásili, že jim je znám faktický stav předmětných nemovitých věcí v rozsahu, se kterým se mohli seznámit při prohlídce a právní stav v rozsahu zjistitelném z veřejné evidence nemovitostí, jakož i v rozsahu, ve kterém je žalovaný s faktickým i právním stavem seznámil. Žalovaný se zavázal předat vyklizené nemovitosti do 5 dnů od zápisu vlastnického práva žalobců do katastru nemovitostí. V případě prodlení žalovaného s předáním, je žalovaný povinen uhradit žalobců smluvní pokutu ve výši 1.000,- Kč za každý den prodlení. V okamžiku předání měla být předmětná nemovitá věc ve stavu, s jakým byli žalobci seznámeni při prohlídce, pouze s přihlédnutím k běžnému opotřebení za dobu užívání. (smlouva z 27.2.2020).

8. Předmětné nemovité věci předal žalovaný žalobcům dne 15.4.2020, což potvrzuje předávací protokol z téhož dne. Je v něm uvedena poznámka, že nemovitost nebyla předána ve lhůtě 5 dnů od zápisu vlastnického práva a nebyla vyklizena dle smlouvy. Zároveň žalovaný žalobcům předal znalecký posudek č. 324-01/20 a dokumentace stavby (výpověď žalobců a ) a b)).

9. Znalecký posudek byl zpracován znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a v oboru stavebnictví dne 2.2.2020. Znalecký posudek byl zpracován pro daňové účely, neobsahuje doložku dle § 127a o.s.ř. Znalecký posudek uvádí obvyklou cenu 1.755.681,- Kč. Posudek označuje stavbu jako rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami.

10. Stavba, která je součástí předmětné nemovité věci byla zkolaudována dne 6.10.1997 stavebním úřadem , právnická osoba, v , adresa, pod č.j. Výst. , Anonymizováno, , datum, , který povolil užívání přestavby předmětného rodinného domu na prodejnu náhradních dílů pro automobily. (kolaudační rozhodnutí).

11. Žalobci po převzetí předmětných nemovitých věcí zahájili práce na rekonstrukci, a to převážně svépomocí a OSVČ zedníků, konkrétní náklady na konkrétní práce jim známy nejsou. (výpověď žalobců a) a b)).

12. Při rekonstrukci zjistili prohnutí trámu, snížený strop, havarijní stav okna, vlhkost, složení zdiva (výpověď žalobců a) a b), fotodokumentace).

13. Žalobci vytknuli dne 24.7.2020 žalovanému vady a uplatnili nárok na slevu z kupní ceny. Uvedli, že předmětné nemovité věci koupili v dobré víře, že stav zapsaný v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem, tedy, že je stavba způsobilá k užívání jako objekt k bydlení a že její stav odpovídá znaleckému posudku č. 324-01/20 z 2.2.2020. Následně však zjistili, že stavba nebyla po rekonstrukci jako celek řádně zkolaudována k trvalému bydlení. Kupní cena uhrazená žalobci je tak v hrubém nepoměru se skutečnou obvyklou cenou předmětných nemovitých věcí. Rovněž nemovité věci nebyly předány ve lhůtě 5 dnů od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Žalobci ve vytknutí vad uvedli, že zjistili vady předmětných nemovitých věcí:- shnilé stropní trámy, přičemž jeden z nich bylo potřeba neprodleně vyměnit- přes střešní okno zatéká a obecně je natolik v havarijním stavu, že z bezpečnostních důvodů je nutná jeho výměna.- výška podlaží stavby neodpovídá znaleckému posudku, a to do té míry, že 2. nadzemní podlaží nemůže být v aktuálním stavu užíváno jako bytová jednotka.- zdivo stavby nepozůstává pouze z pálených cihel a bloků Therm 450, ale obsahuje též tvárnice- půdorysy stavby neodpovídají předaným podkladům- nedostatečně provedená hydroizolace stavby, což má za následek vlhké zdi na několika místech,Žalobci uzavřeli tím, že nemůžou stavbu užívat k zamýšlenému účelu a požadují slevu z kupní ceny ve výši 500.000,- Kč. (vytknutí vad z 24.7.2020.

14. Žalovaný uplatněný nárok odmítnul s tím, že žalobci zakoupili nemovité věci, jejichž faktický stav jim byl znám, za sjednanou cenu, která nebyla konstruována s odkazem na znalecký posudek. Zdůraznil, že znalecký posudek nebyl součástí smluvních ujednání, předmět koupě odpovídá obsahu kupní smlouvy, zápisu v katastru i faktickému stavu. (přípis z 11.8.2020).

15. Následně žalobci (předžalobní výzva z 18.11.2020) i žalovaný (odpověď na předžalobní výzvu z 10.8.2020) setrvali na svých shora uvedených stanoviscích.

16. Po ukončení rekonstrukce žalobci v předmětné nemovité věci bydleli cca měsíc a půl, pak ji prodali (výpověď žalobce b). Důvodem prodeje byla skutečnost, že nemovitost byla i po rekonstrukce tmavá a úplně se jim tam nelíbili. Prodali je za cenu 7.340.000,- Kč jako zkolaudovaný rodinný dům, dva roky po nákupu (výpověď žalobce a).

17. Z dalších provedených důkazů soud skutková zjištění nečerpal, neboť byla již bez vztahu k meritu věci, popřípadě v předloženy až po koncentraci ve smyslu ust. § 118b o.s.ř. (faktura 0/20 týkající se hromosvodu).

18. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, z hlediska pravosti, pravdivosti i věrohodnosti. Dospěl k následujícím závěrům.

19. Co se týče fotografií, neměl pochyb o jejich pravosti a správnosti, když z metadat je zřejmé, že byly pořízeny v předmětné nemovitosti a v průběhu rekonstrukce.

20. Co se týče čestného prohlášení , jméno FO, , je zjevné, že bylo sepsáno jinou osobou, když je psáno na počítači, avšak údaje jména, data narození, bydliště, atd. jsou doplněna ručně. Dále je obsahuje tvary nejasného mluvnického rodu (viděl/a, vědom/a). S ohledem na to, že skutečnosti uváděné v této listině byly prokázány jinými důkazními prostředky, neshledal soud důvod paní Kubovou vyslýchat. Zároveň však z této listiny nevycházel.

21. Co se týče listinných důkazů, neměl soud pochyb o jejich pravosti, o tom, že byly sepsány a podepsány subjekty tam uvedenými, když mezi nimi není vzájemných ani vnitřních rozporů.

22. Co se týče účastnických výslechů žalobců a) a b), soud je shledal věrohodnými. Jedná se sice o důkazní prostředek ve smyslu ust. § 131 o.s.ř., tedy primárně spíše podpůrné povahy, avšak žalobci souladně, detailně a věrohodně vylíčili jak průběh koupě, tak oprav předmětné nemovité věci, přičemž jejich výpovědi odpovídají ostatním provedeným důkazům včetně fotodokumentace.

23. Co se týče účastnické výpovědi žalovaného, tu soud neshledal věrohodnou, když je v rozporu s výpověďmi žalobců a) a b) (např. počet prohlídek a jejich průběh) a fotodokumentací (stav trámů) a ostatními provedenými důkazy (např. když uvádí, že o vytčení vad se dozvěděl až z žaloby, přestože žalobci písemně vytýkali vady již předtím). Není vyloučeno, že ohledně některých údajů žalovanému splývají skutečnosti týkající se jednotlivých zájemců o koupi (počet prohlídek), popř. si je přesně nepamatuje nebo nevybavuje. Z jeho výpovědi soud proto nevycházel.

24. Soud ve věci aplikoval zejména následující zákonná ustanovení:

25. Podle ust. § 2079 o.z. 1) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

26. Podle ust. § 2128 odst. 1 o.z., při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

27. Podle ust. § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

28. Podle ust. § 2106 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právoa) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,b) na odstranění vady opravou věci,c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebod) odstoupit od smlouvy.(2) Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.(3) Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

29. Podle ust. § 2129 odst. 2 o.z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

30. Podle ust. § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

31. Podle ust. 1917 o.z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.

32. Po podřazení shora uvedených skutkových zjištění citovaným zákonným ustanovením dospěl soud k závěru, že žaloba v převážné části není důvodná.

33. Mezi účastníky byla platně a účinně, v písemné formě, sjednána kupní smlouva ve smyslu ust. § 2079 a § 2128 o.z., když žalovaný se zavázal odevzdat žalobcům předmětné nemovité věci a žalobci za ně zaplatit, což bylo i realizováno. Současně byla platně a účinně sjednána smluvní pokuta ve smyslu ust. § 2048 o.z., pro případ porušení povinnosti předat předmětné nemovité věci do 5 dnů od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to ve výši 1.000,- Kč za den. Smluvní pokuta byla sjednána určitě a srozumitelně, její výše odpovídá významu zajišťované povinnosti vzhledem k hodnotě převáděné nemovité věci.

34. Žalobci a) a b) se domáhali slevy z kupní ceny v rozsahu cca 1/3 původní ceny nemovitosti (§ 2106 odst. 1 písm. c) o.z.). Odvíjeli ji od tvrzených skrytých vad prodávané nemovitosti.

35. Skrytou vadou rozumí zákonodárce především takový nedostatek, který je kupujícímu neznám a který mu zůstal neznám i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že žalobci měli možnost - jak sami potvrdili - si nemovitost prohlédnout. Ust. § 2103 o.z. předpokládá vynaložení obvyklé pozornosti. Tedy při nákupu nemovité věci lze mít za to, že se jedná o vyšší úroveň zkoumání stavu předmětu koupě, než při nákupu věci movité věci nižší ceny nebo spotřebního zboží. Pokud tedy sami žalobci uvádějí, že „výšky stropu nebo detaily nezkoumali“, nelze tyto skutečnosti klást k tíži žalobci.

36. Jednotlivé vady nebyly skryté, nebo se nejednalo o vady.

37. Rovněž je třeba zdůraznit, že smlouvu připravovali žalobci, nikoliv žalovaný, který do formulace a vyjednávání o smluvních podmínkách spíše nezasahoval. Ten pouze určil cenu (zjevně dle znaleckého posudku, kterou žalobci bez dalšího akceptovali, to však na uvedeném ničeho nemění). Bylo tedy zcela v jejich dispozici upravit pro ně důležité a podstatné záležitosti (zejména co se týče povahy a vlastností kupované nemovité věci). Pokud oni sami do smlouvy výslovně uvedli, že je jim znám faktický stav nemovité věci v rozsahu, se kterým se mohli seznámit při prohlídce, nemohou vizuálně zjevně patrné vady považovat za skryté. Smlouva neobsahuje nic o povaze stavby, kolaudaci, atd. Neobsahuje nic ani o znaleckém posudku a jeho vazbě na určení ceny či nemovité věci. Smlouva žádným způsobem nezmiňuje ani projektovou dokumentaci, když v ní není ve vztahu k technické povaze stavby ničeho. Ani z předsmluvních jednání, jejichž obsah se podává z provedeného dokazování, nevyplývá, že by tyto otázky byly nějakým způsobem mezi účastníky řešeny, nebo že by si žalobci určité vlastnosti předmětné nemovité věci vymínili.

38. K jednotlivým vadám.

39. Nejzásadnější vadou byly shnilé stropní trámy, přičemž jeden z těchto bylo potřeba neprodleně vyměnit. Z provedeného dokazování - zejména výpovědi žalobce b), který výslovně uvedl, že prohnutí vidět bylo – však plyne, že tato vada nebyla skrytá a splývala s vadou spočívající v neodpovídající výšce podlaží. Jednalo se totiž o místnost v patře, kde v jediné bylo vidět prohnutí stropu zaviněné shnilým trámem. To působilo snížení výšky stropu o 11cm oproti normě. Ostatní místnosti ve stejném podlaží byly v pořádku. Pokud je prohnutí - a snížení stropu - patrné, nejedná se o skrytou vadu, ani když si jí žalobci při prohlídce nemovitosti nevšimnuli.

40. Co se týče vady spočívající v tom, že přes střešní okno stavby zatéká a obecně je toto natolik v havarijním stavu, že z bezpečnostních důvodu je nutná jeho výměna, je zřejmé, že pokud bylo okno v havarijním stavu požadujícím okamžitou výměnu, nemohla být při vizuální prohlídce nezjistitelná.

41. Co se týče vady spočívající v tom, že výška podlaží stavby neodpovídá znaleckému posudku, a to dokonce natolik, že 2. nadzemní podlaží ani nemůže být v aktuálním stavu užíváno jako bytová jednotka, jelikož pokoje tohoto podlaží nedosahují minimální světlé výšky obytných místností, dospěl soud na základě provedeného dokazování (viz. výše) k závěru, že výška podlaží byla dána nikoli nesprávnou konstrukcí domu, ale shnilým trámem, jehož prohnutí bylo vizuálně patrno. Tedy, stavba byla postavena tak, že výška stropu v podlaží, kde bylo více místností, by nebyla sama o sobě překážkou kolaudace, problémem byl vadný trám, který v jedné místnosti propadal a strop snižoval.

42. Co se týče vady spočívající v tom, že zdivo stavby nepozůstává pouze z pálených cihel a z bloků Therm 450, jak uvádí znalecký posudek, ale obsahuje též tvárnice, je třeba poukázat na výše uvedené – ze smluvního ujednání neplyne, že by měla stavba být postavena pouze z pálených cihel a bloků. Ani posudek se neomezuje pouze na bloky Therm 450, ale rovněž uvádí tvárnice.

43. Co se týče vady spočívající v tom, že půdorysy stavby neodpovídají předaným podkladům, z provedeného dokazování vyplynulo, že podklady byly předány až po prodeji, nebyly součástí smluvního ujednání, nemůže se tedy jednat o vadu.

44. Co se týče vady spočívající v nedostatečně provedené hydroizolaci stavby, z provedeného dokazování vyplynulo, že příčinou vlhkosti zdí byl vadný okap sousedky.

45. Pro úplnost je třeba dodat, že se soud nezabýval hromosvodem, neboť ten nebyl vytčen jako vada a rovněž v řízení byl uplatněn až po zákonné koncentraci.

46. Rovněž je třeba pro úplnost dodat, že soud nepřisvědčil námitce nedostatku aktivní věcné legitimace vznesené žalovaným. Nárok plyne ze smluvního vztahu mezi účastníky, následný prodej předmětných nemovitých věcí tedy na pasivní věcnou legitimaci žalovaného nemá žádný vliv.

47. Soud proto žalobu v rozsahu částky 500.000,- Kč zamítnul.

48. Co se týče smluvní pokuty za pozdní předání, tam byly naplněny podmínky smluvního ujednání účastníků. Nebylo ani sporu o tom, že nemovitá věc byla předána později, než bylo ujednáno v čl. IV odst. 2 po tři dny později, čemuž odpovídá i výše smluvní pokuty. Soud proto žalovaného zavázal k povinnosti zaplatit částku 3.000,- Kč, určenou jako 1.000,- Kč za každý den. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.

49. Co se týče výroku III. o náhradě nákladů řízení, je odůvodněn ust. § 142 odst. 3 o.s.ř., podle něhož procesně převážně úspěšný účastník má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. Neúspěch žalovaného spočíval toliko v poměrně nepatrné části – 3.000,- Kč, úspěch v části převážné – 500.000,- Kč, soud mu proto přiznal plnou náhradu nákladů řízení. Ty spočívají v nákladech právního zastoupení. Ty sestávají z odměny advokáta dle § 11 odst. 1 vyhlášky 177/1996 Sb., advokátního tarifu [AT], a to za následující úkony právní služby:- příprava a převzetí zastoupení 2.9.2022- písemné podání ve věci 7.9.2022- účast na jednání 8.11.2022, 15.12.2022, 17.1.2022Za každý z těchto úkonů náleží dle § 7 AT odměna ve výši 10.340,- Kč a režijní paušál ve výši 300,- Kč. Celkem se jedná o částku 53.200,- Kč. Tu jsou žalobci povinni zaplatit společně a nerozdílně k rukám zástupce žalovaného, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.).

50. Co se týče výroku IV., kterým bylo žalobcům uloženo zaplatit doplatek soudního poplatku v částce 5.030,- Kč, ten je odůvodněn ust. § 4 odst. 1 písm. j) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích vzhledem ke skutečnosti, že žalobní návrh byl podán jako návrh na vydání elektronického platebního rozkazu, který je zpoplatněn dle položky 2 odst. 1 písm. c) sazebníku soudních poplatků 4% z předmětu řízení, avšak k vydání elektronického platebního rozkaz nedošlo, soud tedy v souladu s bodem 2 odst. 2 sazebníku soudních poplatků doměřil podle položky 1 odst. 1 písm. b) sazebníku soudních poplatků. Rozdílu mezi zaplaceným poplatkem (20.120,- Kč) a doměřeným poplatkem (25.150,- Kč) odpovídá částka 5.030,- Kč. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.