49 Co 109/2025

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Moniky Kyselové a soudců JUDr. Jiřího Handlara a Mgr. Hany Slané ve věci žalobce: právnická osoba zastoupený Jméno žalobce sídlem Adresa žalobce Anonymizováno žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o nahrazení projevu vůle, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Hodoníně ze dne 28. 1. 2025, č. j. 13 C 115/2024-171,

I. Rozsudek soudu I. stupně se mění tak, že soud nahrazuje projev vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy následujícího znění: KUPNÍ SMLOUVA Smluvní strany: Jméno žalovaného narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného (dále jen „prodávající”) a právnická osoba IČO IČO se sídlem adresa (dále jen „kupující") uzavírají podle ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění následující k u p n í s m l o u v u:

I. Prodávající jako podílový vlastník o velikosti ideálních 3/16 vzhledem k celku prodává kupujícímu nemovitost uvedenou v čl. II této smlouvy s veškerými součástmi a příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi (dále jen „Předmět koupě“) za kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy. Kupující tímto od prodávajícího kupuje Předmět koupě s veškerými součástmi a příslušenstvím a se všemi právy a povinnostmi a přijímá jej do svého vlastnictví a zavazuje se za Předmět koupě zaplatit kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy.

II. Předmětem koupě je spoluvlastnický podíl o velikosti 3/16 nemovitosti – nezastavěného pozemku parc. č. číslo (trvalý travní porost), zapsaný v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví číslo pro katastrální území adresa, obec adresa. Prodávající neposkytuje kupujícímu žádnou záruku, zajištění nebo příslib ohledně jakosti předmětu koupě; kupující se o stavu Předmětu koupě informoval.

III. Kupní cena se sjednává částkou ve výši 30 000 Kč (slovy: třicet tisíc korun českých). Kupní cena nepodléhá DPH. Vlastnické právo k Předmětu koupě nabývá kupující zápisem do katastru nemovitostí. Kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu nejpozději do 30 dnů ode dne tohoto zápisu. Prodávající je povinen sdělit kupující bankovní spojení ve lhůtě 7 dnů od zápisu vlastnického práva kupující. Návrh na zápis vkladu vlastnického práva k Předmětu koupě podá u právnická osoba pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště adresa, pro katastrální území adresa, obec adresa, kupující, a to nejpozději do 60 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku, kterým byla nahrazena vůle prodávajícího.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do 3 dnů od právní moci rozsudku na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku Kč 4 837 Kč.

1. Rozsudkem soudu I. stupně byla zamítnuta žaloba, aby soud nahradil projev vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy ve znění uvedeném ve výroku I. tohoto rozsudku (výrok I.). Dále bylo rozsudkem rozhodnuto o povinnosti žalobce zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 12 403,23 Kč (výrok II.) a o povinnosti zástupce žalovaného zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 1 859 Kč (výrok III.).

2. Soud I. stupně tak rozhodl o žalobě skutkově odůvodněné tím, že žalobci svědčí zákonné předkupní právo k pozemku parcelní číslo číslo v katastrálním území adresa, které bylo porušeno, neboť prodávající, od něhož žalovaný spoluvlastnický podíl 3/16 nezastavěného pozemku koupí získal, nesplnil svou povinnost plynoucí ze zmíněného zákonného předkupního práva a žalobci pozemek ke koupi nenabídl. Žalobce uplatnil tzv. právo retraktu a domáhal se uzavření kupní smlouvy se žalovaným. Žalovaný se bránil tím, že žalobci opakovaně nabídl uzavření kupní smlouvy za podmínek, za kterých on sám nemovitost získal, kterým však podmínky kupní smlouvy formulované žalobcem naprosto neodpovídají.

3. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že předkupní právo žalobce je založeno § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny. Realizace zákonného předkupního práva není samostatně upravena a podpůrně se použije úprava obsažená v § 2140 a následujících zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o. z.). Předkupní právo žalobce bylo porušeno, neboť prodávající žalobci pozemek ke koupi nenabídl. Žalobci tak vzniklo právo tzv. retraktu ve smyslu § 2144 odst. 1 o. z. Dle soudu I. stupně by i v případě retraktu měly být dodrženy podmínky původního převodu, měly by být dodrženy základní parametry původní smlouvy nebo se jim přiblížit, aby podmínky převodu byly srovnatelné. Nárok žalobce vtělený do návrhu kupní smlouvy obsaženého v žalobě neodpovídá dle soudu I. stupně nároku, který žalobci v důsledku porušení předkupního práva vznikl. Významnou odchylku od podmínek původního převodu shledal soud I. stupně ve způsobu stanovení splatnosti kupní ceny. V původní smlouvě byla splatnost stanovena do 5 dnů od uzavření smlouvy, v návrhu kupní smlouvy, který žalobce vtělil do žaloby, byla splatnost stanovena do 30 dnů od zápisu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí. I s ohledem na interní předpisy a mechanismy žalobce, které mají sloužit k ochraně majetku státu, nepovažoval soud I. stupně lhůtu pěti dnů od uzavření (podpisu) smlouvy za nesplnitelnou. S ohledem na uvedené soud I. stupně žalobu zamítl.

4. Proti výroku I., II. rozsudku soudu I. stupně podal odvolání žalobce, kdy uvedl, že spor podle něho není o skutkovém stavu, ale pouze o právním posouzení podmínek, za nichž může být právo retraktu uplatněno. Žalobce argumentoval tím, že zákon pro retrakt vyžaduje jen převod věci za příslušnou úplatu, což splnil, požaduje-li převod spoluvlastnického podílu za stejnou kupní cenu 30 000 Kč, za kterou jej nabyl žalovaný. Od původní smlouvy se liší pouze splatnost kupní ceny, kterou navrhl až po zápisu vlastnického práva do katastru. Podle žalobce soud I. stupně nesprávně dovodil, že při retraktu musí být zachovány podmínky původního převodu, zejména stejná splatnost kupní ceny. Tvrdí, že takový požadavek nemá oporu v občanském zákoníku, protože ustanovení o předkupním právu ani o retraktu neukládají povinnost převzít všechny podmínky původní kupní smlouvy. Podpůrně žalobce uvádí, že i kdyby se otázka splatnosti posuzovala podle obecné úpravy předkupního práva, bylo by namístě vycházet z § 2148 odst. 1 o. z., podle něhož je u nemovitosti zákonná lhůta k zaplacení kupní ceny tři měsíce, není-li ujednáno jinak. Jeho návrh tedy nebyl nepřiměřený. Žalobce zdůraznil, že otázka převzetí stejné lhůty splatnosti závisí i na tom, zda je taková podmínka vůbec splnitelná. Za podstatné považuje, že jako organizační složka státu nemůže objektivně splnit pětidenní lhůtu od podpisu smlouvy, protože uzavření smlouvy podléhá postupu podle zákona o majetku České republiky, včetně schvalovací doložky Ministerstva životního prostředí. Současně považuje za nepřijatelné a rozporné s pravidly hospodaření se státním majetkem, aby kupní cena byla placena před vkladem do katastru a bez odpovídající ochrany (např. úschovy). Odvolatel tvrdí, že odlišná splatnost kupní ceny nebyla tak významnou odchylkou, aby odůvodnila zamítnutí žaloby, zvlášť když nepřesahovala zákonné limity a původní pětidenní lhůta byla právně i fakticky nesplnitelná. Na základě všech těchto argumentů žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví.

5. Žalovaný považoval rozhodnutí soudu I. stupně za věcně správné, navrhoval jeho potvrzení odvolacím soudem.

6. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání žalobce (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v napadených výrocích I. a II. i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům.

7. Podle § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny Česká republika má předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Ministerstvo životního prostředí podá návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí na základě potvrzení o vzniku předkupního práva, které vydá Ministerstvo životního prostředí a ve kterém uvede výčet pozemků označených údaji katastru nemovitostí, ke kterým má Česká republika předkupní právo. Vlastníci těchto pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i v případě, že se tyto pozemky nacházejí v předmětných územích jen zčásti. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od doručení nabídky pozemku ke koupi písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit.

8. Podle § 2144 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

9. Podle § 14 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích majetek musí být využíván účelně a hospodárně k plnění funkcí státu a k výkonu stanovených činností; jiným způsobem lze majetek použít nebo s ním naložit pouze za podmínek stanovených zvláštním právním předpisem anebo tímto zákonem. Organizační složka si počíná tak, aby svým jednáním majetek nepoškozovala a neodůvodněně nesnižovala jeho rozsah a hodnotu anebo výnos z tohoto majetku.

10. Podle § 14 odst. 4 zákona č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích příslušná organizační složka důsledně využívá všechny právní prostředky při uplatňování a hájení práv státu jako vlastníka a při ochraně majetku před neoprávněnými zásahy a včas uplatňuje zejména právo na náhradu škody, právo na vydání bezdůvodného obohacení a výhradu soupisu pozůstalosti, je-li stát povolán za dědice. Zvláštní právní předpis může stanovit, ve kterých případech a za jakých podmínek v řízení před soudy a jinými orgány ve věcech týkajících se majetku vystupuje za stát jiná než příslušná organizační složka.

11. Podle § 22 odst. 6 zákona č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, pokud se převádí pozemek ve zvláště chráněném území a jeho ochranném pásmu anebo stavba, která se eviduje v katastru nemovitostí, pokud je zřízena na pozemku ve zvláště chráněném území a jeho ochranném pásmu, vyžaduje jejich převod schválení Ministerstvem financí vždy, nejde-li o převod silničního pozemku podle odstavce 4 písm. i). K převodu vydá z hlediska své působnosti stanovisko Ministerstvo životního prostředí podle zákona o ochraně přírody a krajiny. Pokud bude stanovisko nesouhlasné, převezme neprodleně převáděnou hmotnou nemovitou věc bezúplatně podle své územní působnosti Agentura ochrany přírody a krajiny České republiky nebo správa národního parku. S tímto majetkem je Agentura ochrany přírody a krajiny České republiky nebo správa národního parku příslušná hospodařit podle § 9.

12. Odvolací soud se shoduje se soudem I. stupně v tom, že mezi účastníky nebyly sporné skutkové okolnosti věci. Soud I. stupně rovněž správně aplikoval § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny a § 2144 o. z. Spornou zůstala pouze otázka právního posouzení, zda žalobce mohl při uplatnění nároku na nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy dodržet podmínky původního převodu týkající se lhůty splatnosti kupní ceny, jinak řečeno, zda byla lhůta splatnosti sjednaná v původní kupní smlouvě mezi převodcem a žalovaným pro žalobce splnitelná.

13. Obecně k právu retraktu podle § 2144 odst. 1 o. z. je třeba uvést, že poskytuje předkupníkovi ochranu proti porušení věcného předkupního práva tím, že se může vůči nabyvateli domáhat převodu věci za podmínek odpovídajících převodu, jímž bylo jeho právo porušeno. Ačkoli citované ustanovení výslovně hovoří o převodu za příslušnou úplatu, nelze je vykládat izolovaně, nýbrž v souvislosti s § 2147 o. z., podle něhož se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem uskuteční za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Z toho plyne, že i při uplatnění práva retraktu je zásadně třeba vycházet ze shodných podmínek, za nichž došlo k původnímu převodu na nabyvatele. Tomuto závěru odpovídá i judikatura Nejvyššího soudu. V rozsudku ze dne datum, sp. zn. 22 Cdo 805/2021, Nejvyšší soud dovodil, že při ochraně předkupníka podle § 2144 o. z. je třeba vyjít z podmínek sjednaných v původní kupní smlouvě, kterou bylo předkupní právo porušeno, a to i ve vztahu ke lhůtě splatnosti kupní ceny. Současně však toto rozhodnutí uvádí, že v případě lhůty splatnosti je třeba vyjít z původně sjednané lhůty, je-li splnitelná.

14. Odvolací soud především zdůrazňuje, že předkupní právo v projednávané věci je zvláštním zákonným předkupním právem upraveným v § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. Smyslem a účelem tohoto ustanovení je zajistit, aby Česká republika měla při zamýšleném převodu zákonem vymezených pozemků v nejcennějších chráněných územích přednostní možnost tyto pozemky nabýt do svého vlastnictví, a tím účinně zabezpečovat veřejný zájem na ochraně přírody a krajiny. Již z tohoto účelu plyne, že výklad podmínek realizace takového předkupního práva nesmí být veden způsobem, který by jeho výkon činil jen formálně možným, avšak fakticky neuskutečnitelným. V návaznosti na tento zvláštní účel je třeba přihlédnout k povaze samotného předkupníka, jímž je zde stát. Česká republika při nabývání majetku nevystupuje jako běžný soukromý subjekt, nýbrž prostřednictvím organizační složky státu, jejíž postup je vázán zákonnými pravidly hospodaření s majetkem státu (§ 14 odst. 1, 4, § 22 zákona č. 219/2000 Sb.).

15. Z uvedeného odvolací soud dovozuje, že ačkoli je při uplatnění práva retraktu podle § 2144 odst. 1 o. z. zásadně třeba zachovat podmínky původního převodu, včetně ujednání o splatnosti kupní ceny (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. 22 Cdo 805/2021), nelze tento požadavek vykládat odtrženě od účelu předkupního práva podle § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. ani od zákonného režimu, jímž je stát jako předkupník vázán. Podmínka splatnosti proto musí být nejen převzata z původní převodní smlouvy, ale současně musí být objektivně a právně splnitelná. Není-li tomu tak, nelze na doslovném převzetí takové podmínky trvat, neboť by to ve svém důsledku vedlo k popření samotného smyslu zákonem zřízeného předkupního práva státu.

16. V projednávané věci převzetí pětidenní lhůty splatnosti z původní kupní smlouvy mezi převodcem a žalovaným nebylo za poměrů žalobce reálně možné, a to nikoli z důvodu jeho neochoty, nýbrž z důvodu zákonného režimu, jímž je při nakládání s majetkem státu vázán. Je-li předkupníkem stát, který při nabývání majetku postupuje prostřednictvím organizační složky státu a je vázán pravidly hospodaření s majetkem České republiky, nelze odhlížet od zákonných limitů a postupů, které musí být při uzavření smlouvy a úhradě kupní ceny dodrženy. Lhůta splatnosti navržená žalobcem v předložené kupní smlouvě proto nepředstavuje svévolné odchýlení od podmínek původního převodu, ale přiměřenou úpravu odpovídající rozumnému uspořádání vztahů mezi účastníky a umožňující faktickou realizaci zákonného předkupního práva státu.

17. Soud I. stupně proto pochybil, pokud samotnou odlišnost v ujednání o splatnosti kupní ceny bez dalšího považoval za důvod zamítnutí žaloby. Odvolací soud naopak uzavírá, že žalobcem předložená kupní smlouva vyhovuje požadavkům práva retraktu a že jsou tudíž splněny podmínky pro nahrazení projevu vůle žalovaného k jejímu uzavření.

18. Jelikož odvolací soud na rozdíl od soudu I. stupně dospěl k závěru, že nárok žalobce vyjádřený v návrhu kupní smlouvy obsaženém v žalobě odpovídá právu, které žalobci v důsledku porušení předkupního práva vzniklo, změnil napadené rozhodnutí podle § 220 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. tak, že žalobě vyhověl.

19. S ohledem na změnu rozsudku soudu I. stupně odvolací soud rozhodl znovu o náhradě nákladů před soudem I. stupně (§ 224 odst. 2 o. s. ř.) a současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovaný byl zavázán k povinnosti zaplatit v řízení úspěšnému žalobci na jeho nákladech řízení částku 4 837 Kč ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř. Uvedená částka je představována náklady nezastoupeného účastníka v řízení před soudem I. stupně i odvolacím soudem (§ 151 odst. 3 o. s. ř.) za 3 úkony á 450 Kč (písemná podání ze dne datum, datum, datum) dle § 1 odst. 3 písm. a/ vyhlášky č. 254/2015 Sb., 2 úkony á 450 Kč (2 x příprava účasti na jednání) dle § 1 odst. 3 písm. b/ vyhlášky č. 254/2015 Sb, 2 úkony á 450 Kč (účast na jednání dne datum a dne datum) dle § 1 odst. 3 písm. c/ vyhlášky č. 254/2015 Sb. Paušální náhradu za úkon pro účely § 151 odst. 3 o. s. ř. stanovil soud ve výši 450 Kč za úkon s ohledem na závěry nálezu Ústavního soudu ze dne datum, sp. zn. II. ÚS 2925/20, bod 55, usnesení Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, nebo jeho usnesení ze dne datum, sp. zn. 23 Cdo 2535/2025. Dále náklady žalobce představují náklady na jízdné k jednání před soudem I. stupně z adresa a zpět dne datum vlakem v celkové výši 1 027 Kč (ověřeno dle jízdních dokladů) a náklady na jízdné k jednání před odvolacím soudem z adresa a zpět dne datum vlakem a autobusem v celkové výši 660 Kč (ověřeno dle jízdních dokladů).

20. Změnou výroku o náhradě nákladů řízení podle výsledku sporu není dotčen samostatný výrok o náhradě separovaných nákladů (výrok III. rozsudku soudu I. stupně) podle § 147 o. s. ř., který nebyl napaden odvoláním, neboť náklady vzniklé zaviněním účastníka nebo jeho zástupce lze podle § 151 odst. 4 o. s. ř. přiznat výlučně z tohoto důvodu, nikoli v rámci rozhodnutí o náhradě nákladů podle § 142 a § 224 odst. 2 o. s. ř. Proti tomuto usnesení lze podat dovolání ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení jeho písemného vyhotovení k Nejvyššímu soudu prostřednictvím Okresního soudu v Hodoníně; přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud.