13 C 115/2024

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Helenou Podveskou ve věci žalobkyně: Anonymizováno sídlem Anonymizováno níž jedná Anonymizováno - Jméno žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o nahrazení projevu vůle

I. Soud zamítá návrh žalobkyně, kterým se domáhala, aby byl nahrazen projev vůle žalovaného s uzavřením této kupní smlouvy: KUPNÍ SMLOUVA Smluvní strany: Jméno žalovaného nar. Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného (dále jen „prodávající”) a Anonymizováno IČ: IČO se sídlem adresa (dále jen „kupující") uzavírají podle ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění následující k u p n í s m l o u v u:

I. Prodávající jako podílový vlastník o velikosti ideálních 3/16 vzhledem k celku prodává kupujícímu nemovitost uvedenou v čl. II této smlouvy s veškerými součástmi a příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi (dále jen „Předmět koupě“) za kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy. Kupující tímto od prodávajícího kupuje Předmět koupě s veškerými součástmi a příslušenstvím a se všemi právy a povinnostmi a přijímá jej do svého vlastnictví a zavazuje se za Předmět koupě zaplatit kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy.

II. Předmětem koupě je spoluvlastnický podíl o velikosti 3/16 nemovitosti – nezastavěného pozemku parc. č. Anonymizováno (trvalý travní porost), zapsaný v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví Anonymizováno pro katastrální území adresa, obec adresa. Prodávající neposkytuje kupujícímu žádnou záruku, zajištění nebo příslib ohledně jakosti předmětu koupě; kupující se o stavu Předmětu koupě informoval.

III. Kupní cena se sjednává částkou ve výši 30 000 Kč (slovy: třicet tisíc korun českých). Kupní cena nepodléhá DPH. Vlastnické právo k Předmětu koupě nabývá kupující zápisem do katastru nemovitostí. Kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu nejpozději do 30 dnů ode dne tohoto zápisu. Prodávající je povinen sdělit kupující bankovní spojení ve lhůtě 7 dnů od zápisu vlastnického práva kupující. Návrh na zápis vkladu vlastnického práva k Předmětu koupě podá u právnická osoba pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště adresa, pro katastrální území adresa, obec adresa, kupující, a to nejpozději do 60 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku, kterým byla nahrazena vůle prodávajícího.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 12 403,23 Kč k rukám zástupce žalovaného Jméno advokáta, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Zástupce žalovaného Jméno advokáta, je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení vzniklých v souvislosti s odročením jednání nařízeného na den 21. 11. 2024 částku 1 859 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala, aby soud nahradil projev vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy ve znění uvedeném ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnila tím, že k pozemku, který měl být kupní smlouvou převeden (spoluvlastnický podíl o velikosti 3/16 nezastavěného pozemku parcelní číslo Anonymizováno nacházejícího se v katastrálním území adresa), jí svědčí zákonné předkupní právo, které bylo porušeno, neboť prodávající, od něhož žalovaný pozemek (spoluvlastnický podíl na něm) koupí získal, nesplnil svou povinnost plynoucí ze zmíněného zákonného předkupního práva a žalobkyni pozemek ke koupi nenabídl. Žalobkyně tedy v tomto řízení uplatnila tzv. právo retraktu a domáhala se uzavření kupní smlouvy se žalovaným.

2. Žalovaný v rámci své obrany poukázal na skutečnost, že předkupní právo nebylo zapsáno v katastru nemovitostí a dále se bránil tím, že žalobkyni opakovaně nabídl uzavření kupní smlouvy za podmínek, za kterých on sám nemovitost získal, kterým však podmínky kupní smlouvy formulované žalobkyní naprosto nedopovídají. Takovýto postup žalovaný označil za protiprávní, odporující koncepci předkupního práva upravené v občanském zákoníku a navrhl zamítnutí žaloby.

3. Existence zákonného předkupního práva nebyla mezi stranami sporná a vyplývá též ze žalobkyní předložených listin (kopie katastrální mapy zachycující dotčenou parcelu, výnos Ministerstva kultury Československé socialistické republiky ze dne 17. 6. 1987, č. Anonymizováno, kterým byla zřízena státní přírodní rezervace „adresa“, srovnávací sestavení parcel, orientační soutisk mapy pozemkového katastru a katastru nemovitostí pro katastrální území adresa, grafické zobrazení původního pozemku parcelní číslo hodnota a pozemku parcelní číslo Anonymizováno, informace o pozemku, detail katastrální mapy a ortofotomapy, identifikace parcely z hlediska její lokalizace k platnému vymezení hranic zvláště chráněných území, zákres parcely s překryvem chráněného území, sdělení Městského úřadu adresa, odboru životního prostředí a územního plánování, oddělení územního plánování ze dne 14. 2. 2023).

4. Aktuální stav zachycuje předložený výpis z katastru nemovitostí, podle kterého je žalovaný vlastníkem podílu ve výši 3/16 na pozemku nacházejícím se v katastrálním území adresa parcelní číslo Anonymizováno Z katastru je též patrné, že žalovaný označený podíl nabyl kupní smlouvou ze dne 22. 11. 2022. Z obsahu této kupní smlouvy vyplývá, že žalovaný dotčený podíl zakoupil od společnosti právnická osoba, a to za cenu 30 000 Kč, přičemž bylo sjednáno, že částka bude uhrazena bezhotovostně do 5 dnů od podpisu kupní smlouvy oběma stranami. Dále kupní smlouva obsahuje prohlášení kupujícího o tom, že se seznámil se stavem převáděných nemovitostí, prohlášení prodávající o absenci právních vad, ceně nemovitostí, prohlášení o postoupení pohledávek vzniklých v souvislosti s užíváním dotčeného pozemku, prohlášení o povinnosti poskytnout si vzájemnou součinnost za účelem provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a prohlášení o tom, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami.

5. Žalobkyně žalovaného o existenci svého předkupního práva a o požadavku na uzavření kupní smlouvy zpravila dopisem ze dne 4. 1. 2024. Žalovaný reagoval dopisem ze dne 11. 1. 2024, v němž namítl, že předkupní právo nebylo zapsáno v katastru nemovitostí, a tudíž vůči němu nemůže být uplatněno. V odpovědi ze dne 15. 1. 2024 žalobkyně setrvala na svém stanovisku. Žalovaný dále předložil emailovou komunikaci, kterou se žalobkyní vedl, v níž žalobkyni nabízel mimo jiné uzavření smlouvy o výpůjčce, následně vyjádřil ochotu uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu a byl mu zaslán její návrh (kupní cena ve výši 30 000 Kč měla být uhrazena do 60 dnů ode dne, kdy bude kupující vyrozuměna katastrálním úřadem o provedení vkladu). Žalovaný opětovně žalobkyni nabídl možnost užívání pozemku prostřednictvím výpůjčky či věcného břemene, nicméně vyjádřil ochotu uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu, ovšem za stejných podmínek, za jakých dotčený podíl nabyl. Žalovanému byl zaslán nový návrh kupní smlouvy, ohledně kterého se dotazoval, v čem se liší od původního a žalobkyni zaslal svůj návrh kupní smlouvy (obsahově v zásadě totožný s kupní smlouvou, kterou nabyl podíl na pozemku on sám). Žalobkyně dále předložila návrh kupní smlouvy, v němž byla úhrada kupní ceny sjednána do 15 dnů od dne, kdy bude kupující vyrozuměna katastrálním úřadem o provedení vkladu.

6. Mezi stranami nepanoval spor o skutkových otázkách, nicméně sporné bylo právní posouzení obsahu předkupního práva, k jehož realizaci žaloba směřovala. Předkupní právo žalobkyni zakládá § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny: „(1) Česká republika má předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Ministerstvo životního prostředí podá neprodleně návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Vlastníci těchto pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i v případě že se tyto pozemky nacházejí v předmětných územích jen z části. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od doručení nabídky pozemku ke koupi písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit.“ 7. Realizace zákonného předkupního práva není samostatně upravena a podpůrně se použije úprava obsažená v občanském zákoníku v § 2140 a následujících. V projednávané věci bylo předkupní právo žalobkyně porušeno, neboť prodávající žalobkyni pozemek ke koupi nenabídl. Žalobkyni tak vzniklo právo tzv. retraktu ve smyslu § 2144 odst. 1 občanského zákoníku: „(1) Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.“ 8. Co se týče podmínek převodu věci v rámci retraktu, zákon stanoví, že se jedná o převod „za příslušnou úplatu“. Mohlo by se tedy zdát, že jedinou podmínkou, která musí být souladná s podmínkami původního převodu věci, je cena věci. Nicméně není zřejmé, proč by v důsledku porušení předkupního práva měl předkupník získat věc za odlišných podmínek, které si sám dle své úvahy stanoví (zatímco při splnění nabídkové povinnosti by se koupě uskutečnila v souladu s § 2147 odst. 2 občanského zákoníku „za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým“). Soud je tedy toho názoru, že i v případě retraktu by měly být dodrženy podmínky původního převodu. To neznamená, že by bylo nutné, aby podoba smlouvy doslovně kopírovala obsah smlouvy původní (tak, jak to požadoval žalovaný), neboť to v některých případech nebude ani možné (např. v situaci, kdy by zaplacení kupní ceny bylo v původní smlouvě sjednáno formou zápočtu pohledávek), nicméně měla by dodržet základní parametry původní smlouvy nebo (tam, kde nejsou z důvodů specifických pro určitou situaci objektivně splnitelné) se jim přiblížit, aby podmínky převodu byly srovnatelné.

9. V projednávané věci soud považuje za významnou odchylku od podmínek původního převodu ve způsobu stanovení splatnosti kupní ceny. V původní smlouvě byla splatnost stanovena do 5 dnů od uzavření smlouvy, v návrhu kupní smlouvy, který žalobkyně vtělila do žaloby, je splatnost stanovena do 30 dnů od zápisu vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí. Otázkou určení splatnosti kupní ceny při realizaci retraktu se zabýval Nejvyšší soud ve svém rozsudku č. j. 22 Cdo 805/2021 ze dne 29. 7. 2021, v němž dospěl k závěru, že je třeba vyjít ze lhůty, která byla sjednána v předmětné kupní smlouvě mezi převodcem a nabyvatelem (pokud je splnitelná). Žalobkyně argumentovala tím, že standardním postupem je zaplacení kupní ceny do 60 dnů ode dne, kdy byla vyrozuměna o provedení vkladu. Poukazovala též na to, že není běžné, aby kupní cena byla (bez dalšího) uhrazena ještě před provedením vkladu, zaštiťovala se též § 14 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, který upravuje základní povinnosti při hospodaření s majetkem státu. Soud si je pochopitelně vědom toho, že žalobkyně je do jisté míry svázána interními předpisy a mechanismy, které mají sloužit k ochraně majetku státu, přesto však lhůtu pěti dnů od uzavření (podpisu) smlouvy nepovažuje za nesplnitelnou. Této lhůtě by s ohledem na skutečnost, že právo retraktu bylo uplatněnou žalobou, odpovídala lhůta pěti dnů od právní moci rozsudku, kterým byla nahrazena vůle žalovaného s uzavřením smlouvy a soud nevidí důvod, proč by její splnění měl považovat za nemožné (tím méně vidí důvod pro to, aby bylo zaplacení vázáno až na provedení vkladu, jak to žádala žalobkyně).

10. S ohledem na výše uvedené má soud za to, že nárok žalobkyně vtělený do návrhu kupní smlouvy obsaženého v žalobě neodpovídá nároku, který žalobkyni v důsledku porušení předkupního práva vznikl. V této souvislosti je třeba podotknout, že žaloba na nahrazení projevu vůle je specifickou žalobou na plnění a soud je petitem žaloby vázán (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). Nemůže tedy žalobkyni přisoudit něco jiného, než bylo žalobou požadováno, jinými slovy nemůže obsah návrhu kupní smlouvy formulovat dle svého uvážení a nemůže na obsahu smlouvy, resp. na jejích podstatných náležitostech ničeho měnit. Splatnost kupní ceny takovou podstatnou náležitostí bezpochyby je a jelikož soud dospěl k závěru, že v tomto směru žalobní požadavek s ohledem na právní úpravu předkupního práva neobstojí, žalobu jako nedůvodnou zamítnul.

11. Právo na náhradu nákladů řízení má podle § 142 odst. 1 o. s. ř. žalovaný, který byl ve věci úspěšný. Náklady žalovaného představují náklady spojené s tím, že byl v řízení zastoupen advokátem. Soud postupoval dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif). Advokát učinil ve věci tři úkony právní služby dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast u jednání). Sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon činí dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 advokátního tarifu 1 500 Kč (za první dva úkony uskutečněné do 31. 12. 2024) a 2 300 Kč za účast u jednání dne 27. 1. 2025. Dále advokátu podle § 13 advokátního tarifu náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč (za první dva úkony uskutečněné do 31. 12. 2024) a ve výši 450 Kč za účast u jednání dne 27. 1. 2025. V souvislosti s účastí u jednání má advokát právo na náhradu cestovních výdajů za cestu z adresa a zpět (celkem hodnota kilometrů) uskutečněnou osobním automobilem s doloženou spotřebou pro kombinovaný provoz 5,9 litru na 100 kilometrů. Výše této náhrady činí při průměrné ceně pohonných hmot 34,70 Kč za litr a sazbě základní náhrady 5,80 Kč za kilometr 4 253,23 Kč. Dále mu náleží náhrada za čas promeškaný cestou k jednání a zpět, která dle § 14 advokátního tarifu činí 150 Kč za každou započatou půlhodinu, což za 12 půlhodin je celkem 1 800 Kč. Celkem tedy náklady žalovaného činí 12 403,23 Kč.

12. V souvislosti s jednáním nařízeným na den 21. 11. 2024, které bylo na žádost zástupce žalovaného ze dne 20. 11. 2024 odročeno (žádost byla soudu doručena uvedeného dne v 15:51 hodin a pracovnice žalobkyně byla o zrušení jednání telefonicky informována dne následujícího v 8:31 hodin), vznikly žalobkyni náklady ve výši 1 859 Kč, neboť již měla zakoupenu jízdenku adresa (842 Kč) a adresa Kč). Soud proto postupoval dle § 147 odst. 1 o. s. ř. a uložil zástupci žalovaného, aby žalobkyni takto vzniklé náklady nahradil. Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání, a to do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím Okresního soudu v Hodoníně (Velkomoravská 4, Hodonín 695 46). Nebude-li povinnost uložená tímto rozhodnutím splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce.