60 CO 6/2022

Plný text

Krajský soud v Brně, pobočka ve Zlíně, rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Rezka a soudců JUDr. Ladislava Pavlíčka a JUDr. Karla Šabaty, PhD., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce sídlem adresa . zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitých věcí o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu ve Zlíně ze dne 9. 11. 2021, č. j. 46 C 181/2021-138,

I. Napadený rozsudek se ve výroku II., III. potvrzuje.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

1. Rozsudkem Okresního soudu ve Zlíně ze dne 9. 11. 2021, č. j. 46 C 181/2021-138, bylo rozhodnuto, že žalovaný je povinen vyklidit pozemek p. č. st. [anonymizováno] zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] do patnácti dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žaloba, kterou se žalobkyně vůči žalovanému domáhala vyklizení nebytového prostoru o výměře 37,2 m2 nacházejícího se v 1. PP budovy [adresa], rodinný dům, jež je součástí pozemku p. č. st. 338, vše zapsáno v Katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] se zamítá (výrok II.), žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.).

2. Své rozhodnutí odůvodnil soud I. stupně v podstatných částech tím, že žalobkyně [jméno] [příjmení] je vlastníkem pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. a obci [obec], zapsanému v Katastru nemovitostí vedenému [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] jehož součástí je budova [adresa], rodinný dům. Žalovaný je spolkem. Žalovaný vznikl [datum] tehdy jako občanské sdružení. Dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení] tehdy jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli písemnou smlouvu, na podkladě níž Ing. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel přenechal žalovanému jakožto nájemci do nájmu pozemek p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. a obci [obec] s výjimkou stavebního objektu nacházejícího se na daném pozemku, a to pro výkon aktivit žalovaného - pro vznik tematické naučné ministezky. Nájem byl sjednán na dobu 10 let do [datum] s ujednanou možností jeho prodloužením. Tuto smlouvu v době jejího vzniku právně posoudil soud I. stupně jako smlouvu o nájmu, s tím, že se tato smlouva od [datum] počala s odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. řídit obecnou úpravou nájmu podle § 2201 o. z. Ke dni [datum] vstoupila původní žalobkyně [jméno] [příjmení] do práv pronajímatelky. V roce 2019 původní žalobkyně [jméno] [příjmení] neudělila souhlas žalovanému ke vzniku audiovizuálního infokiosku na pozemku p. č. st. [anonymizováno]. V roce 2020 žalovaný prováděl stavbu infokiosku na pozemku p. č. st. [anonymizováno]. S provedením stavby infokiosku neudělil výslovný souhlas ani Ing. [jméno] [příjmení], ani původní žalobkyně [jméno] [příjmení]. Dopisem z [datum], který byl doručen žalovanému [datum], vypověděla původní žalobkyně [jméno] [příjmení] tuto smlouvu. Tuto výpověď odůvodnila prováděním stavby bez souhlasu žalobkyně, přičemž vyzvala žalovaného k odstranění rozestavěné stavby. Prováděním stavby infokiosku bez souhlasu vlastníka pozemku jednal žalovaný v rozporu se svými smluvními povinnostmi a původní žalobkyně [jméno] [příjmení] byla oprávněna nájem založený smlouvou vypovědět bez výpovědní doby podle § 2232 o. z. Doručením výpovědi tj. dne [datum] zanikl nájem předmětného pozemku. Tímto vzniklo původní žalobkyni [jméno] [příjmení] právo na vrácení předmětu nájmu. Jelikož žalovaný pozemek nevyklidil a vyklizený nepředal původní žalobkyni [jméno] [příjmení], zavázal jej k tomu soud I. stupně svým rozhodnutím. Dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel žalovaný jako nájemce uzavřeli ještě další smlouvu, kterou Ing. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel přenechal žalovanému jakožto nájemci do nájmu nebytový prostor v objektu na pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. a obci [obec], a to pro výkon aktivi žalovaného - pro vznik minigalerie rozhleden. V prvním podzemním podlaží se nachází nebytový prostor o výměře 37,2 m2. Nájem byl ujednán na 15 let do [datum] s ujednanou možností jeho prodloužení. Tuto smlouvu v době jejího vzniku právně posoudil soud I. stupně jako smlouvu o nájmu, s tím, že se od [datum] počala s odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. řídit obecnou úpravou nájmu podle § 2201 o. z. Soud I. stupně zohlednil, že žalovaný je spolkem, svou činnost nemá zaměřenu na dosažení zisku, faktická činnost primárně neslouží k dosažení zisku, ale ke všeobecné vzdělávací a osvětové činnosti. Dne [datum] učinil Ing. [jméno] [příjmení] písemné prohlášení vlastníka nemovitosti, ve kterém prohlásil, že souhlasí s provedením minigalerie rozhleden, že v případě poskytnutí dotace bude vybudovaná stavba předána do vlastnictví žalovaného, v případě poskytnutí dotace po dobu stanovenou v rozhodnutí o poskytnutí dotace pronajatou část nemovitosti nepřevede jinému, nepředá jinému, nezmění účel užívání a nezřídí zástavní či jiná práva, nevypoví Smlouvu II., neodstoupí od ní, s výjimkou výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinností nájemcem. Ke dni [datum] vstoupila původní žalobkyně [jméno] [příjmení] do práv pronajímatelky. Dopisem z [datum], který byl doručen žalované [anonymizována dvě slova], vypověděla původní žalobkyně [jméno] [příjmení] tuto smlouvu. Tuto smlouvu vypověděla bez udání důvodu. Dne [datum] vypověděla původní žalobkyně [jméno] [příjmení] tuto smlouvu opětovně, a to opětovně bez udání důvodu. Soud I. stupně dospěl k závěru, že se nejednalo o nájem prostoru sloužícího podnikání. Jelikož šlo o nájem na dobu určitou, bylo možné nájem vypovědět podle § 2229 o. z., pouze pokud byly ve smlouvě ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba, což nebylo splněno. Nájemní vztah založený touto smlouvou nadále trvá. Původní žalobkyni [jméno] [příjmení] tak nevznikl nárok na vrácení předmětu nájmu a tato nedisponuje reivindikačním nárokem na vyklizení předmětu nájmu. Jelikož byla strana žalující i žalovaný shodně úspěšná i neúspěšná, bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

3. Proti tomuto rozsudku podala odvolání původní žalobkyně [jméno] [příjmení]. Toto odvolání směřuje do výroků II. a III. napadeného rozsudku. V podstatných částech svého odvolání uvedla, že vůlí právního předchůdce žalobkyně a žalovaného nebylo zřídit nájemní vztah k předmětným nemovitostem. Nemělo se jednat o nájem, ale o výpůjčku nemovitosti pro činnost spolku. Výpověď z nájmu z [datum] je platná. Vůlí stran bylo uzavření smlouvy s neomezeným trváním na dobu neurčitou. Nájemní vztah skončil s odkazem na § 2231 o. z. výpovědí z [datum] dne [datum] Nájemní smlouva se řídí ustanoveními § 2302 a násl. o. z. Nájemce užívá předmětné nebytové prostory sloužící k podnikání. Jelikož žalovaný nepodal proti výpovědi ze dne [datum] námitky, zaniklo mu právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi a výpověď je platná. Poukazuje na obsah námitek žalovaného z [datum] a podání žalovaného z [datum]. Primární činnost žalovaného není zaměřena na tvorbu zisku, ale podstatné je, že předmětné prostory jsou užívány jako minigalerie rozhleden za vstupné. Provozování edukační činnosti nebylo prokázáno. Vzhledem k výši nájmu 1 Kč, je zásadní, že žalovaný vyžaduje po návštěvnících vstupné. Není pravdou, že předseda žalovaného vykonává svou činnost v rámci spolku zcela zdarma, neboť měl se spolkem uzavřenou dohodu o provedení práce jako projektový manažer. Jde tak o nájem prostor sloužících k podnikání. Navrhla, aby odvolací soud změnil napadené rozhodnutí tak, že uloží žalovanému vyklidit předmětné nebytové prostory v budově [adresa] a uloží žalovanému povinnost nahradit náklady řízení.

4. Krajský soud v Brně, pobočka ve Zlíně, jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 občanského soudního řádu - dále jen „o. s. ř.“), po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.), a jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř. a contrario), přezkoumal rozhodnutí soudu I. stupně a řízení jemu předcházející.

5. Odvolání žalobkyně směřuje proti výrokům II., III. napadeného rozsudku. Výrok I. napadeného rozsudku tak nabyl samostatně právní moci.

6. Usnesením Krajského soudu v [obec], pobočky ve [obec], ze dne 25. 1. 2022, č. j. 60 Co 6/2022-174, bylo rozhodnuto, že soud připouští, aby na místo žalobkyně vstoupil do řízení nabyvatel práva společnost [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa].

7. Své usnesení odůvodnil odvolací soud tím, že původní žalobkyně [jméno] [příjmení] učinila návrh na vstup nového účastníka dříve, než odvolací soud o věci rozhodl. Kupní smlouvou s právními účinky zápisu k [datum] došlo k převodu vlastnického práva k nemovitostem, jejichž vyklizení je předmětem řízení, a to na společnost wgm property s.r.o. [právnická osoba] soudu sdělila, že souhlasí se svým vstupem do řízení na místo žalobce.

8. Po skutkové stránce bylo k nároku žalobce, o němž bylo rozhodnuto výrokem II. napadeného rozsudku zjištěno následující: 1) Žalovaný je spolkem, který původně vznikl v roce 2007 jako původně občanské sdružení, jehož hlavním posláním je sdružovat fyzické a právnické osoby za účelem rozvoje území a partnerství v česko-slovenském pohraničí, při kulturních a společenských aktivitách jednotlivců a propagace a tvorba rozvojových produktů. Předsedou žalovaného oprávněným jednat za spolek je Ing. [jméno] [příjmení]. 2) Dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel a žalovaný, za kterého jednal jako předseda sdružení Ing. [jméno] [příjmení], jako nájemce, uzavřeli Smlouvu o nájmu nebytových prostor, kterou Ing. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel přenechal žalovanému jakožto nájemci do užívání dvě místnosti o celkové výměře 37,2 m2 v 1. podzemním podlaží rodinného domu v [obec], [ulice a číslo] na pozemku p. č. st. [anonymizováno] v k. ú. a obci [obec], plochu dílny a skladu, pro vznik Minigalerie rozhleden a sociálního zařízení v souladu s projektovou dokumentací vypracovanou [právnická osoba] z října 2012. Bylo dohodnuto nájemné 1 Kč rok. Nad rámec nájemného bylo ujednáno, že je nájemce povinen hradit náklady na elektrickou energii, vodné a stočné, skladování a zajištění odpadu. Smlouva byla stranami ujednána na 15 let do [datum] s tím, že bude po uplynutí lhůty prodloužena o dalších 5 let. Strany ujednaly, že nebude-li důvod, závažné překážky, připomínky k úpravě znění smlouvy, zůstane smlouva v platnosti na dobu neurčitou. Ve smlouvě strany výslovně uvedly, že smlouva je uzavřena podle zákona č. 116/1992 Sb. Ing. [jméno] [příjmení] byl otcem Ing. [jméno] [příjmení]. 3) Ing. [jméno] [příjmení], jako tehdejší vlastník pronajímaných nemovitostí učinil [datum] písemné prohlášení, jímž se mimo jiné zavázal, že pokud bude občanským sdružením uskutečněna akce Minigalerie rozhledem, z prostředků z dotace poskytnuté občanskému sdružení, pak po dobu uvedenou v rozhodnutí o poskytnutí dotace pronajatou část nemovitosti nepřevede ani nepředá do dlouhodobého pronájmu jiné osobě, nezmění účel užívání pronajaté části nemovitosti a nezřídí k ní zástavní či jiná práva třetích osob s účinky věcného práva a nevypoví a neodstoupí od smlouvy o nájmu nebytových prostor, ledaže by šlo o výpověď z důvodu zvlášť závažného porušení povinností nájemcem. 4) Dne [datum] žalovaný uhradil jako nájemce pronajímateli dohodnuté nájemné, a to na celou dobu trvání nájmu do roku 2027 (srov. č. l. 94). 5) [stát. instituce], odbor stavební – stavební úřad, udělil [datum] kolaudační souhlas žalovanému s užíváním stavby – stavební úpravy za účelem změny užívání části rodinného domu na minigalerii rozhledem, které byly provedeny na základě souhlasu s provedením ohlášené stavby ze [datum] [ulice] úpravy byly provedeny v prvním podzemním podlaží rodinného domu a těmito úpravami vznikla minigalerie rozhleden obsahující místnost expozice, obrazovou galerii, WC ženy a WC muži a úklidovou místnost. Stavba může být využívána pouze pro tento účel a byla provedena podle dokumentace z listopadu 2013, kterou zpracovalo [anonymizována dvě slova], [IČO]. 6) Žalovaný využíval pronajaté prostory k prezentaci československých rozhledem, formou minigalerie, žalovaný prováděl i přednášky. Vybíral vstupné. 7) Výlučným vlastníkem pozemku p. č. st. [anonymizováno] o výměře 404 m2, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], stavba stojí na pozemku p. č. st. [anonymizováno], se stal na základě daru v roce 2015 Ing. [jméno] [příjmení]. Ing. [jméno] [příjmení] darovací smlouvou z [datum] daroval předmětné nemovitosti své manželce - původní žalobkyni [jméno] [příjmení]. 8) Původní žalobkyně [jméno] [příjmení] se stala vlastníkem mj. pozemku p. č. st. [anonymizováno] o výměře 404 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], rod. dům, stavba stojí na pozemku p. č. st. [anonymizováno], vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], vše zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce], s právními účinky zápisu svého vlastnického práva do katastru nemovitostí ke dni [datum]. 9) Původní žalobkyně [jméno] [příjmení] jako zástavce zástavní smlouvou uzavřenou [datum] s [právnická osoba] jako zástavním věřitelem, zajistila zástavním právem k předmětným nemovitostem peněžité dluhy zástavce u zástavního věřitele ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru [číslo] s výší úvěru 3.500.000 Kč. Nyní je zástavním věřitelem z dané smlouvy [právnická osoba], která podáním z [datum] odstoupila od uzavřené úvěrové smlouvy, zesplatnila úvěr a započala výkon zástavního práva. 10) Původní žalobkyně [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] jako zástavci smlouvou uzavřenou [datum] s [právnická osoba] jako zástavním věřitelem, zajistili zástavním právem k předmětným nemovitostem pohledávky zástavního věřitele ze smlouvy o úvěru [číslo] ze dne [datum] ve výši 1.400.000 Kč, budoucí peněžité pohledávky do výše 2.800.000 Kč a zaplacení smluvních pokut plynoucích z této smlouvy o úvěru vznikající do [datum], peněžité pohledávky do výše 2.800.000 Kč na zaplacení bezdůvodného obohacení a náhrady škody vznikající do [datum]. Dále se smluvní strany dohodly, že zástavci nejsou oprávněni bez předchozího písemného souhlasu zástavního věřitele zcizit předmětné nemovitosti a zatížit je jakýmikoliv právy třetích osob. 11) Dopisem z [datum], který byl doručen žalovanému [datum], vypověděla původní žalobkyně [jméno] [příjmení] mj. Smlouvu o nájmu nebytových prostor, kterou Ing. [jméno] [příjmení] přenechal žalovanému jako nájemci do užívání dvě místnosti o celkové výměře 37,2 m2 v 1. podzemním podlaží rodinného domu v [obec], [ulice a číslo] na pozemku p. č. st. [anonymizováno]. Tuto smlouvu vypověděla podle § 10 zákona č. 116/1990 Sb., bez uvedení důvodu. 12) Dopisem z [datum] podal žalovaný námitky proti výpovědi, s tím, že výpověď se řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., nikoliv zákonem č. 116/1990 Sb. a že Smlouva o nájmu nebytových prostor byla uzavřena na dobu určitou. 13) Dvěma dopisy ze dne [datum], které byly doručeny žalovanému [datum] a [datum], vypověděla původní žalobkyně [jméno] [příjmení] opětovně Smlouvu o nájmu nebytových prostor, kterou Ing. [jméno] [příjmení] přenechal žalovanému jako nájemci do užívání dvě místnosti o celkové výměře 37,2 m2 v 1. podzemním podlaží rodinného domu v [obec], [ulice a číslo] na pozemku p. č. st.

338. Tuto smlouvu vypověděla podle § 2231 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., bez uvedení důvodu. 14) Kupní smlouvou o převodu vlastnictví nemovité věci ze dne [datum] původní žalobkyně [jméno] [příjmení] jako prodávající prodala wgm property s.r.o. jako kupující do výlučného vlastnictví pozemek parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, rozsáhlé chráněné území, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], rodinný dům, zapsaný na listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek], k. ú. [obec], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Právní účinky zápisu nastaly k [datum]. 15) Usnesením Krajského soudu v Brně, pobočka ve Zlíně, ze dne 25. 1. 2022, č. j. 60 Co 6/2022-174, bylo rozhodnuto, že na místo žalobkyně vstoupil nabyvatel práva společnost [anonymizována tři slova].

9. Po právní stránce byly učiněny následující závěry.

10. Nájemní smlouva je konsensuálním kontraktem, který vzniká okamžikem dohody pronajímatele a nájemce na podstatných náležitostech nájmu, jimiž jsou vymezení předmětu nájmu, úplata za užívání a dočasnost. K uzavření Smlouvy o nájmu nebytových prostor, kterou Ing. [jméno] [příjmení] přenechal žalovanému jako nájemci do užívání dvě místnosti o celkové výměře 37,2 m2 v 1. podzemním podlaží rodinného domu v [obec], [ulice a číslo] na pozemku p. č. st. [anonymizováno], došlo v roce 2012 za účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

11. Podle ustanovení § 35 odst. 2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., dále jen „obč. zák.“ právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Vznikne-li pochybnost o obsahu právního úkonu z hlediska jeho určitosti nebo srozumitelnosti, je třeba se pokusit pomocí výkladu právního úkonu o odstranění takové nejasnosti. Podle ustálené judikatury soudů výklad právního úkonu může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní, jen není-li v rozporu s jazykovým projevem; tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního úkonu, včetně takového, který lze platně učinit jen písemně. Pomocí výkladu právního úkonu přitom není dovoleno měnit smysl a obsah jinak jasného právního úkonu (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2009 sp. zn. 21 Cdo 4750/2007).

12. Smluvní strany Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] výslovně užili ve své smlouvě označení smlouvy, jako smlouvy nájemní, s tím, že výslovně rovněž uvedly, že smlouvu uzavírají podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Smluvní strany se dále výslovně označovaly jako nájemce a pronajímatel. Vymezily, co je předmětem nájmu v čl. I odst. 2 a za užívání pronajatých prostor výslovně dohodly nájemné a další úplaty v čl. IV., odst. 1, 2 smlouvy, přičemž součástí smluvní úpravy je též úprava doby trvání nájmu provedená v čl. VI., odst. 1 Smlouvy o nájmu nebytových prostor. Z hlediska výslovně použitých pojmů ve smlouvě, vzájemné návaznosti pojmů a jejich řazení, je zřejmé, že účastníci výslovně projevili vůli uzavřít nájemní smlouvu. Kromě toho soud I. stupně správně zjišťoval, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Účastník smlouvy Ing. [jméno] [příjmení] přitom výslovně vypověděl (na č. l. 135 p. v. v pátém odstavci), že smlouva měla být skutečně smlouvou o nájmu, přičemž dále vypověděl (č. l. 135 p. v. v osmém odstavci), že na tom se s otcem (tj. Ing. [jméno] [příjmení]) shodli, včetně výše nájmu, přičemž dohodnuté nájemné bylo následně také ze strany žalovaného uhrazeno.

13. Za těchto okolností je zřejmé, že z jazykového vyjádření úkonu plyne, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, přičemž ve shodě s jazykovým vyjádřením, byla také skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, tj. vůlí stran bylo uzavřít nájemní smlouvu, přičemž podle nájemní smlouvy také strany po uzavření smlouvy jednaly, když žalovaný zaplatil žalobci nájemné a žalobce umožňoval žalovanému užívat předmětné prostory za vymezeným účelem.

14. Za těchto okolností soud I. stupně důvodně uzavřel, že účastníci měli v úmyslu uzavřít smlouvu o nájmu a takovou smlouvu také uzavřeli. Účastníci uzavřeli smlouvu podléhající zákonu č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a to s ohledem na charakter předmětu nájmu, kterým byly výslovně uvedené nebytové prostory podléhající svým charakterem zákonu č. 116/1990 Sb. Zákon [číslo] Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, byl však zrušen nabytím účinností občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., dále jen„ o. z.“ (§ 3080 bod 52 o. z.).

15. Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci a pro pacht.

16. Na rozdíl od předchozí právní úpravy (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) se v o. z. rozlišení obecné úpravy nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) a úprav zvláštních (§ 2235 a násl. o. z.) již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata, což plyne i z úvodních ustanovení zvláštních úprav nájmu, např. § [číslo] odst. 1 nebo § 2302 odst. 1 o. z. (srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. [číslo]).

17. V tomto směru soud I. stupně postupoval a zabýval se účelem, pro který byla věc pronajata. Soud I. stupně vzal správně v úvahu skutečnosti, které zjistil z výpovědi zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] k otázce účelu, pro který byla věc pronajata, že tímto účelem bylo prezentovat československé rozhledny s „ edukačním podtexem“, jezdí tam školy a kluby důchodců a dělají i„ přednášky“. Soud I. stupně správně zohlednil náklady na činnost žalovaného v pronajatých prostorách a správně vzal v úvahu i skutečnost zjištěnou z výpovědi zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], že do činnosti vložil již řadu vlastních prostředků.

18. Soud I. stupně proto důvodně uzavřel, že nejde o případ nájmu prostor sloužícího k podnikání, neboť účelem pronájmu není v tomto konkrétním případě ve smyslu ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru a pronajatý prostor ani převážně neslouží podnikání.

19. Provozováním podnikatelské činnosti v předmětném prostoru je soustavná výdělečná činnost vykonávaná na vlastní účet a odpovědnost živnostenským nebo obdobných způsobem (§ 420 o. z.). Zpravidla půjde o provoz či výkon živnosti a výkon svobodných podnikání.

20. Oproti tomu pro nájmy za účelem provozování neziskové činnosti například u spolku (§ 214 o. z.) se zvláštní úprava o nájmu prostor sloužícího podnikání nepoužije, nejde totiž o podnikatelskou činnost. Aplikuje se obecná úprava nájmu podle § 2201 a násl. o. z. (srov. Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář., 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. [číslo]).

21. Spolky jako jedna z forem neziskových organizací jsou zakládány za jiným účelem než podnikáním. Podle § 217 odst. 1 věty druhé o. z. podnikání nebo jiná výdělečná činnost nemůže být hlavní činností spolku. Z ustanovení § 217 odst. 2, 3 o. z. vyplývá, že případná výdělečná činnost má sloužit k získání prostředků pro hlavní činnost spolku. Vykáže-li spolek v účetní závěrce zisk, musí být použit pro spolkovou činnost, včetně správy spolku, v žádném případě nelze zisk rozdělit mezi členy nebo zaměstnance. Pokud by tak spolek učinil, šlo by o absolutně neplatné jednání pro rozpor s veřejným pořádkem.

22. Za těchto okolností s přihlédnutím k soudem I. stupně zjišťovaným nákladům na činnost spolku, je závěr soudu I. stupně o tom, že právní vztah mezi účastníky je třeba právně kvalifikovat podle obecné úpravy nájmu, závěrem přiléhavým.

23. Soud I. stupně také správně nehodnotil právní vztah mezi účastníky jako pacht. Zohlednil účel dané obligace. Pachtem totiž není pouhé dočasné přenechání místností nebo jiného prostoru za úplatu byť k výdělečné činnosti druhé smluvní strany (srov. [jméno], K., Pacht, Obchodněprávní revue, 2013, [číslo] s. 33 a násl.). Předmětem pachtu tak bude především zemědělský pozemek, závod, lom, pozemek s ložiskem nerostů, apod. Soud I. stupně respektoval právní názor dovolacího soudu, že soud by měl být zdrženlivý při posuzování smluv uzavřených před [datum], jakožto smluv o pachtu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, ze dne 29. 1. 2020).

24. Soudu I. stupně je zapotřebí přisvědčit i v závěru, že tím, že se původní žalobkyně [jméno] [příjmení] (a následně žalobce wgm property s.r.o.) staly vlastníkem pronajímaných nemovitostí, tak ve smyslu ustanovení § 2221 odst. 1 o. z. přešla práva a povinnosti z nájmu nejprve na [jméno] [příjmení] a následně pak na stávajícího žalobce, jakožto na nového vlastníka.

25. Na nabyvatele pronajaté věci přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li právní skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje - tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel tak vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. nájemní smlouvy (srov. též přiměřeně rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1240/2006, ze dne 26. července 2006).

26. Soud I. stupně rovněž důvodně posoudil nájem ujednaný ve Smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], jakožto nájem na dobu určitou. Soud I. stupně především zohlednil znění čl. VI. odst. 1 předmětné smlouvy a z hlediska významu jednotlivých použitých pojmů dospěl k závěru, že bylo výslovně ujednáno, že se smlouva uzavírá na dobu časově omezenou, a to na dobu 15 let do [datum]. K tomu soud I. stupně zohlednil vzájemné návaznosti použitých pojmů v daném ustanovení a systematické řazení pojmů a učinil přiléhavý závěr, že v případě neprojevení nesouhlasu některé ze smluvních stran do [datum], dojde k automatickému prodloužení smlouvy o další sjednanou dobu, a tento režim se uplatní i opakovaně. Soud I. stupně také důvodně posoudil na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Z výpovědi zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] zjistil, že vůlí účastníků bylo vyjádřit minimální dobu, po kterou bude trvat smlouva mezi účastníky (č. l. 185 p. v., předposlední odstavec), a to z důvodu, že požadavek - mít zajištěny prostory po určitou minimální dobu - náleželo k podmínkám pro poskytnutí dotace pro činnost žalovaného. Ze všech těchto důvodů je zřejmé, že je zcela přiléhavým závěr soudu I. stupně, že smluvní strany ujednaly určitou dobu trvání nájmu, a to v délce 15 let do [datum], s tím, že ujednaly pro případ neprojevení nesouhlasu některé ze stran možnost opakovaného prodlužování smlouvy o nájmu dále do budoucna a že smlouvu zamýšlely jako dlouhodobou. Soud I. stupně takto provedl výklad textu smlouvy v souladu s vůlí jednajících stran, kterou procesem hodnocení skutkových otázek ozřejmil. Vůle jednajících stran přitom neodporuje tomu, co strany ve smlouvě vyjádřily.

27. Podle § 2229 o. z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

28. Nájem ujednaný na dobu určitou má oproti nájmu na dobu neurčitou omezené výpovědí důvody. Zákon posiluje právní jistotu stran, když předpokládá, že po ujednanou dobu nemůže jedna ze stran bezdůvodně nájem ukončit.

29. Soud I. stupně přiléhavě uzavřel, že strany neujednaly možnost výpovědi, ani důvody výpovědi a výpovědní dobu.

30. Ze všech shora uvedených důvodů je přiléhavý závěr soudu I. stupně, že žalovaná nebyla oprávněna výpovědí ukončit nájem, a to ani výpovědí z [datum], ani výpovědí ze [datum].

31. V uvedeném směru odkazuje odvolací soud na odůvodnění provedené soudem I. stupně.

32. Ustanovení § 1040 o. z. hovoří o právu vlastníka domáhat se vydání věci, jak movité, tak i nemovité, na tom, kdo ji neprávem zadržuje. Oproti tomu procesní právo v ustanovení § 340 a násl. o. s. ř. uvádí u movitých věcí nikoliv jejich vydání, ale vyklizení.

33. Ze všech shora uvedených důvodů je zřejmé, že nárok žalobkyně na vyklizení předmětných nebytových prostor není důvodný.

34. Proto bylo rozhodnutí soudu I. stupně jakožto ve výroku II., III. věcně správné potvrzeno (§ 219 o. s. ř.), přičemž ohledně nákladového výroku odkazuje odvolací soud na odůvodnění provedené soudem I. stupně, s nímž se ztotožňuje.

35. K odvolacím námitkám je zapotřebí uvést následující.

36. K odvolací námitce, že vůlí právního předchůdce žalobce a žalovaného nebylo zřídit nájemní vztah, ale že šlo o výpůjčku nemovitosti pro činnost spolku, je zapotřebí uvést, že předmětem nájmu i výpůjčky je přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání, s tím, že povinností nájemce i vypůjčitele je vrátit tutéž věc. Nájem je však vždy úplatný, zatímco výpůjčka je bezúplatná.

37. Odvolací soud již shora vyložil, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, přičemž ve shodě s jazykovým vyjádřením, byla také skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, tj. vůlí stran bylo uzavřít nájemní smlouvu, přičemž podle nájemní smlouvy také strany po uzavření smlouvy jednaly, když žalovaný zaplatil pronajímateli nájemné a pronajímatel umožňoval žalovanému jako nájemci užívat předmětné prostory za vymezeným účelem.

38. Ustanovení čl. IV. smlouvy obsahuje smluvní úpravu ujednání výše nájemného, jeho splatnost a způsob placení. Součástí spisového materiálu je také doklad o placení nájemného ze strany nájemce pronajímateli.

39. Ohledně hodnocení výše ujednaného nájemného, poukazuje odvolací soud, že podstatnou náležitostí nájmu je vyjádření úplatnosti, nikoliv samotná výše úplaty (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2005, sp. zn. 33 Odo 177/2004), neboť samotná právní úprava nájmu stanoví výši nájemného pro případ absence ujednání o výši nájemného.

40. Odvolací soud odkazuje na odůvodnění provedené soudem I. stupně ohledně sjednané konkrétní výše nájemného, s nímž se ztotožňuje, přičemž poukazuje, že vedle hrazení nájemného, bylo ujednáno také hrazení nákladů na elektrickou energii, teplo, vodné, stočné, skladování a odvoz odpadu.

41. Příliš nízké nájemné může být posouzeno jako neúměrné zkrácení podle § 1793 odst. 1 o. z.

42. Odvolací soud se neztotožnil s názorem odvolatele, že sjednání nájemní smlouvy bylo simulovaným jednáním, neboť z provedeného dokazování vyplývá danost vážně projevené vůle účastníků smlouvy uzavřít nájemní smlouvu a vyvolat právní následky, které jsou s nájemní smlouvou spojeny. Z provedeného dokazování nevyplývá žádný poznatek o simulovaném právním jednání, či o zastření jiného právního jednání.

43. K odvolací námitce odvolatele, že byla sjednána smlouva o výpůjčce, je zapotřebí uvést, že takový výklad právního úkonu by odporoval ustálené judikatuře soudů o výkladu právního úkonu, neboť výklad právního úkonu může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno a vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní jen, není-li v rozporu s jazykovým projevem, přičemž tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního úkonu.

44. Proto těmto odvolacím námitkám nemohlo být přisvědčeno.

45. K odvolací námitce, že výpověď z nájmu ze [datum] je platná, protože vůlí stran bylo uzavření smlouvy na dobu neurčitou.

46. Soud I. stupně při výkladu předmětné smlouvy o nájmu postupoval důsledně v souladu s ustálenou soudní praxí. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 26. 11. 1998 sp. zn. 25 Cdo 1650/98, vyložil, že jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Vedle tohoto je soud na základě provedeného dokazování povinen posoudit, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu.

47. Soud I. stupně zohlednil znění čl. VI. odst. 1 předmětné smlouvy z hlediska významu jednotlivých použitých pojmů, vzájemné návaznosti a systematického řazení pojmů. Soud I. stupně také důvodně posoudil na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Zjistil, že vůlí účastníků bylo vyjádřit minimální dobu, po kterou bude trvat smlouva mezi účastníky, a to z důvodu, že požadavek - mít zajištěny prostory po určitou minimální dobu - náleželo k podmínkám pro poskytnutí dotace pro činnost žalovaného, o kterou žalovaný usiloval. Ze všech těchto důvodů je zcela přiléhavým závěr soudu I. stupně, že smluvní strany ujednaly určitou dobu trvání nájmu, a to v délce 15 let do [datum], s tím, že ujednaly pro případ neprojevení nesouhlasu některé ze stran možnost opakovaného prodlužování smlouvy o nájmu dále do budoucna a že smlouvu zamýšleli jako dlouhodobou. Vůle jednajících stran přitom neodporuje tomu, co strany ve smlouvě vyjádřily.

48. Proto těmto odvolacím námitkám nemohlo být přisvědčeno.

49. K odvolací námitce, že nájemní smlouva se řídí ustanovením § 2302 a násl. o. z., neboť nájemce užívá předmětné nebytové prostory sloužící k podnikání a že žalovaný nepodal do výpovědi žalobkyně ze dne [datum] námitky a zaniklo mu právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, že vybírá vstupné a má příjmy, je zapotřebí uvést, že na rozdíl od předchozí právní úpravy se v o. z. rozlišení obecné úpravy nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) a úprav zvláštních (§ 2235 a násl. o. z.) již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata. Soud I. stupně se důsledně zabýval účelem, pro který byla věc pronajata. Zjistil, že tímto účelem bylo prezentovat československé rozhledny s „ edukačním podtexem“, jezdí tam školy a kluby důchodců a dělají i„ přednášky“. Soud I. stupně správně zohlednil náklady na činnost žalovaného v pronajatých prostorách. Provozováním podnikatelské činnosti je soustavná výdělečná činnost vykonávaná na vlastní účet a odpovědnost živnostenským nebo obdobných způsobem. Zpravidla půjde o provoz či výkon živnosti a výkon svobodných podnikání. Oproti tomu pro nájmy za účelem provozování neziskové činnosti například u spolku se zvláštní úprava o nájmu prostor sloužícího podnikání nepoužije, nejde totiž o podnikatelskou činnost. Aplikuje se obecná úprava nájmu podle § 2201 a násl. o. z. Z ustanovení § 217 odst. 2, 3 o. z. vyplývá, že vykáže-li spolek v účetní závěrce zisk, musí být použit pro spolkovou činnost, včetně správy spolku, v žádném případě nelze zisk rozdělit mezi členy nebo zaměstnance. Pokud by tak spolek učinil, šlo by o absolutně neplatné jednání pro rozpor s veřejným pořádkem.

50. Z těchto důvodů nebylo této odvolací námitce přisvědčeno, přičemž odvolací soud odkazuje na podrobnější odůvodnění k této otázce podané shora.

51. Žalovaný byl v odvolacím řízení plně procesně úspěšný. Náleží mu náhrada nákladů odvolacího řízení podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný se práva na náhradu nákladů odvolacího řízení výslovně vzdal. Proto bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.