70 Co 11/2026

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Ivy Krejčířové a soudců JUDr. Ing. Daniela Bartoně a JUDr. Michala Ryšky v právní věci žalobce: jméno FO , narozený dne datum bytem adresa zastoupený advokátem právnická osoba sídlem adresa proti žalovanému: právnická osoba IČO sídlem adresa zastoupený advokátkou právnická osoba sídlem adresa o přezkum oprávněností výpovědi z bytu, o odvolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 12. 9. 2025, č. j. 47 C 104/2025-51,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v I. a III. výroku potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve II. výroku mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 1 350 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalovaného.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 1 350 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalovaného.

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu požadující určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 2. 2025 je neoprávněná (I. výrok), uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 900 Kč (II. výrok) a zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení státu částku 20 Kč (III. výrok).

2. Dospěl k závěru, že žalovaný je vlastníkem bytu , číslo, , sestávající se ze 2 pokojů na adrese , adresa, (dále jen „byt“), a jako pronajímatel uzavřel s žalobcem jako nájemcem dne 14. 5. 2018 s účinností od 1. 6. 2018 nájemní smlouvu, jíž přenechal na dobu neurčitou byt žalobci za úplatu do užívání. Žalobce se zavázal, že žalovanému písemně oznámí veškeré změny v počtu osob žijících s nájemcem v bytě do 15 dnů od okamžiku této změny. Pro případ, že tak neučiní do dvou měsíců, se účastníci dohodli, že se bude jednat o hrubé porušení povinnosti podle § 2288 odst. 1 písm. a) zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalobce žalovanému nahlásil, že od 1. 6. 2023 kromě něj byt užívají , jméno FO, a , jméno FO, . Dne 15. 4. 2024 žalobce oznámil žalovanému, že v bytě budou místo , jméno FO, a , jméno FO, spolu s žalobcem byt užívat , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . V průběhu trvání nájemního vztahu (ve dnech 25. 3. 2024, 17. 5. 2024, 12. 8. 2024, 8. 11. 2024) provedl žalovaný v domě, v němž se nachází byt, šetření, při kterých hovořil se sousedy (, jméno FO, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, ) a uživatelem bytu , jméno FO, . Od sousedů zjistil, že žalobce byt pronajímá minimálně 5 let studentům, kteří se v bytě střídají, žalobce v domě nikdy neviděli, v bytě se střídají mladé osoby, které se obměňují. , jméno FO, žalovanému sdělil, že v bytě bydlí od července 2024 spolu s dalšími 3 osobami, při žádném z místních šetření se žalobce v bytě nenacházel. Žalovaný byl žalobcem dne 10. 4. 2024 vyzván k tomu, aby nedával byt do podnájmu třetím osobám bez písemného souhlasu žalovaného, pokud v bytě nebydlí, kdy byl upozorněn, že neoznámení změny osob žijících v bytě je považováno za hrubé porušení povinnosti nájemce, a tedy naplnění výpovědního důvodu. V reakci na výzvu žalobce žalovanému dne 15. 4. 2024 sdělil, že byt užívá k trvalému bydlení, avšak třeba 10 dní v měsíci pobývá mimo , adresa, nebo pečuje o svou matku a umožňuje užívat byt svým známým. Dne 1. 4. 2025 žalovaný doručil žalobci písemnou výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 2. 2025, kterou odůvodnil tím, že žalobce byt fakticky neužívá a dává jej do podnájmu třetím osobám, což blíže specifikoval. Za další výpovědní důvod žalovaný považoval neoznámení zvýšení počtu osob žijících v bytě. Na základě výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, učinil závěr, že žalobce v bytě nebydlí minimálně od roku 2019 a bez souhlasu žalovaného byt přenechává třetím osobám, čímž naplnil výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. a hrubě porušil svou povinnost plynoucí z nájmu.

3. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce, který nesouhlasil se skutkovými závěry soudu prvního stupně ohledně rozsahu užívání bytu třetími osobami a přítomností žalobce v bytě. Připustil, že byt, který užívá na základě nájemní smlouvy, umožňuje užívat třetím osobám, avšak na přechodnou dobu, tudíž od žalovaného jako vlastníka k tomuto jednání nepotřebuje souhlas. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a zrušil výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 2. 2025 jako neoprávněnou.

4. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného, zopakoval svoji argumentaci učiněnou v řízení před soudem prvního stupně. Zdůraznil, že žalobce po dobu řady let byt neužíval a dával jej bez souhlasu žalovaného do podnájmu třetím osobám, když žalovanému rovněž neoznámil změnu počtu osob v bytě. Uvedené jednání žalobce je hrubým porušením povinností nájemce, a proto výpověď, kterou mu dal žalovaný poté, co jej před tím písemně upozornil na porušování uvedených povinností, je oprávněná. Vyloučil, že by žalobce poskytoval byt třetím osobám pouze k dočasnému nebo přechodnému užívání, neboť provedeným dokazováním bylo zjištěno, že žalobce byt neužíval spolu s třetími osobami. Obrana žalovaného byla v průběhu řízení před soudem prvního stupně vyvrácena. Poukázal na konkrétní judikaturu Nejvyššího soudu, která opakovaně řešila, co lze považovat za bydlení nájemce ve vztahu k § 2274 a §2275 o. z., podle něhož za trvalé bydlení nelze považovat občasné návštěvy ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k dočasnému přespávání či krátkodobým pobytům (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2022, sp. zn. 26 Cdo 3902/2022).

5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání žalobkyně bylo podáno k tomu oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu napadeném odvoláním i nad rámec (§ 201, § 202 o. s. ř.), bylo podáno včas (§ 204 o. s. ř.), v souladu s ustanovením § 212a odst. 1 o. s. ř. odvolacích námitek, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

6. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný jako pronajímatel uzavřel s žalobcem jako nájemcem dne 14. 5. 2018 s účinností od 1. 6. 2018 nájemní smlouvu, kterou přenechal na dobu neurčitou byt žalobci za úplatu do užívání. Nesporným bylo i to, že žalobce umožnil užívat byt třetím osobám bez souhlasu žalovaného. Rovněž bylo nesporné, že žalovaný dne 1. 4. 2025 doručil žalobci písemnou výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 2. 2025, za jejíž důvody považoval to, že žalobce byt fakticky neužívá a dává jej do podnájmu třetím osobám, dále že neoznámil žalovanému zvýšení počtu osob žijících v bytě.

7. Naopak sporné mezi účastníky bylo to, zda žalobce svým jednáním (konkretizovaným ve výpovědi) hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájmu bytu a tím naplnil výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., rovněž bylo sporné, zda žalobce v bytě trvale bydlel ve smyslu § 2274 věta první o. z. či nikoliv.

8. Podle § 2272 odst. 1 o. z. nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Podle odst. 2 cit. ust. pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké, za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.

9. Podle 2274 o. z. nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 se použije přiměřeně.

10. Podle § 2275 odst. 1 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Podle odst. 2 cit. ust. žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.

11. Podle § 2276 o. z. dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.

12. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

13. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Odvolací soud dospěl ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu (kterou soud správně posoudil podle jejího obsahu a formulačně upravil) byla žalobcem podána včas dne 21. 5. 2025, v zákonné dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi dne 1. 4. 2025. Výpověď z nájmu bytu má veškeré požadované náležitosti (§ 2286, § 2288 o. z.), výpovědní důvody jsou dostatečně konkretizovány, žalobce byl informován o skončení nájemního vztahu uplynutím tříměsíční výpovědní doby a byl řádně poučen o právu podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu ve dvouměsíční lhůtě od doručení vypovědí dle § 2290 o. z.

15. Soud prvního stupně založil své rozhodnutí na dostatečně zjištěném skutkovém stavu, na jehož základě učinil přiléhavé právní závěry, současně ani řízení nezatížil procesními vadami, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a odkázal na přiléhavou judikaturu Nejvyššího soudu. Pro stručnost a výstižnost lze na skutkové závěry soudu prvního stupně a jeho posouzení věci po právní stránce plně odkázat.

16. Žalobce ve svém odvolání potvrdil (stejně již jako v řízení před soudem prvního stupně), že byt přenechával do užívání na přechodnou dobu třetím osobám, avšak domníval se, že k tomu nepotřebuje souhlas vlastníka nemovitosti.

17. Výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu dal žalovaný žalobci ze dvou samostatných důvodů, a to jednak proto, že žalobce dal byt do podnájmu třetím osobám, aniž by sám v bytě trvale bydlel bez souhlasu pronajímatele a dále proto, že žalobce neoznámil zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli, což je považováno dle nájemní smlouvy za hrubé porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.

18. Proti skutkovým zjištěním a právnímu hodnocení týkající se druhého samostatného výpovědního důvodu (neoznámení počtu osob ve lhůtě 15 dnů, včetně oznámení jejich jména, příjemní, data narození a státní příslušnosti) žalobce ničeho nenamítal.

19. Hlavní výpovědní důvod byl, že žalobce v bytě trvale nebydlí a bez písemného souhlasu žalovaného byt pronajal třetím osobám. Žalobce ani nerozporoval, že byt dával do podnájmu třetím osobám, když sám potvrdil, že umožnil třetím osobám „spolubydlení“, rovněž uznal, že třetím osobám poskytoval a poskytuje bydlení, byť krátkodobé.

20. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 9. 6. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3623/2019, za trvalé bydlení v bytě nelze považovat jen jeho občasné návštěvy ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde.

21. Účelem nájmu bytu je zajištění bytových potřeb nájemce (§ 2235 odst. 1 o. z.). Je to tedy primárně nájemce, který by měl pronajatý byt užívat. S nájemcem mohou v bytě bydlet i další osoby. Nájemce má právo přijímat do své domácnosti kohokoli (§ 2272 odst. 1 o. z.), jedná-li se o osobu blízkou (§ 22 odst. 1 o. z.) nebo případ zvláštního zřetele hodný, nepotřebuje k tomu ani souhlas pronajímatele; přijetí jiné osoby může pronajímatel podmínit svým písemným souhlasem (§ 2272 odst. 2 o. z.). Nájemce může dát byt i do podnájmu – v případě, že v bytě bydlí a podnajímá jen část bytu, k tomu nepotřebuje ani souhlas pronajímatele, jestliže si ho pronajímatel nevyhradil (§ 2274 ve spojení s § 2272 odst. 2 o. z.); nebydlí-li v něm (§ 2275 odst. 1 o. z.), může byt (celý či jeho část) podnajmout jen se souhlasem pronajímatele. Z § 2274 o. z. vyplývá, že naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je vázáno toliko na zjištění, že nájemce v bytě trvale bydlí. Za trvalé bydlení v bytě přitom nelze považovat jen jeho občasné návštěvy ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, uveřejněný pod č. 111/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 9. 6. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3623/2019, ze dne 9. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 761/2021). Není povinností nájemce pronajatý byt užívat, v takovém případě ale, chce-li jej podnajmout, může tak učinit jen se souhlasem pronajímatele.

22. Pro naplnění podmínek § 2276 o. z. je bez významu, zda nájemce byt nebo jeho část přenechá jinému do užívání bezplatně či za úplatu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/2017), neboť pro hrubé porušení nájemce dle § 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2276 o. z. je tato skutečnost irelevantní.

23. Porušením povinnosti nájemce užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou je i přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb pro krátkodobé ubytování a může být důvodem výpovědi nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2128/2023).

24. Skutkový závěr soudu prvního stupně, že žalobce v bytě trvale nebydlel ve smyslu § 2274 věta první o. z. minimálně od roku 2019 a přenechával jej do užívání třetím osobám, zjištěný na základě svědeckých výpovědí sousedů i podnájemce bytu, považuje odvolací soud za správný, ostatně žalobce jej sám potvrdil, když v závěrečném návrhu konstatoval, že se v bytě zdržoval sporadicky a užíval jej s osobami, kterým poskytoval a poskytuje krátkodobé bydlení.

25. Umožnili-li žalobce od roku 2019 do vyhlášení napadeného rozsudku užívat byt třetím osobám, aniž by v bytě trvale bydlel nebo k tomu měl písemný souhlas žalovaného, hrubě porušil své povinnosti nájemce [§ 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2272 odst. 2, § 2276 o. z.] a výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 2. 2025 byla oprávněná; bylo tudíž nadbytečné se zabývat i druhým výpovědním důvodem (neoznámení změny počtu osoby v bytě), neboť prokázání jediného výpovědního důvodu plně postačuje k přijetí závěru o oprávněnosti výpovědi, navíc proti druhému výpovědnímu důvodu žalobce v průběhu řízení ničeho nenamítal. S ohledem na shora uvedené odvolací soud posoudil odvolání žalovaného jako nedůvodné a rozsudek soudu prvního stupně v I. a III. výroku dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

26. V otázce nákladů řízení pohlížel zcela správně soud prvního stupně na žalovaného, zastoupeného advokátkou, jako na účastníka nezastoupeného, neboť dané řízení se týká agendy běžně řešené žalovanou, proto nelze odměnu za právní zastoupení považovat za účelně vynaložené náklady řízení (nález Ústavního soudu ze dne 19. 5. 2020, sp. zn. I. ÚS 3812/19 ze dne 19. května 2020), kdy s tímto názorem se žalovaný ztotožnil.

27. Odvolací soud změnil pouze nákladový II. výrok napadeného rozsudku, a to v souladu s § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř., když soud prvního stupně přiznal úspěšnému žalovanému dle § 142 odst. 1 o. s. ř. v souladu s vyhl. č. 254/2015 Sb., náhradu nákladů řízení ve výši 900 Kč (paušální náhradu hotových výdajů nezastoupeného účastníka po 300 Kč za písemné vyjádření k žalobě, přípravu k jednání, účast u jednání). Judikatura Nejvyššího soudu v mezidobí od vydání napadeného rozsudku dovodila (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, ze dne 15. 4. 2026, sp. zn. 21 Cdo 1896/2025), že za procesní úkony učiněné pod 1. 1. 2025 náleží v případech, na které by dopadal § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb., nezastoupenému účastníku řízení paušální náhrada hotových výdajů ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši 450 Kč podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. Celkem tedy náleží žalovanému náhrada nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši 1 350 Kč.

28. Jelikož byl žalobce v odvolacím řízení neúspěšný, je povinen zaplatit žalovanému dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. náklady odvolacího řízení ve výši 1 350 Kč odpovídající paušální náhradě hotových výdajů nezastoupeného účastníka za 3 úkony (vyjádření k odvolání, příprava k jednání, účast u jednání) po 450 Kč.