70 Co 144/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Ivy Krejčířové a soudců JUDr. Ing. Daniela Bartoně a JUDr. Michala Ryšky ve věci žalobce: jméno FO, narozený dne datum bytem adresa zastoupený advokátem právnická osoba sídlem adresa proti žalovaným: 1. jméno FO, narozená dne datum bytem adresa zastoupená advokátem právnická osoba sídlem adresa 2. jméno FO, narozený dne datum bytem adresa zastoupený advokátem právnická osoba sídlem adresa 3. jméno FO, narozená dne datum bytem adresa zastoupená obecným zmocněncem jméno FO narozeným dne datum, bytem adresa 4. jméno FO, narozená dne datum bytem adresa 5. jméno FO, narozená dne datum bytem adresa žalované 4. a 5. zastoupeny advokátem právnická osoba sídlem adresa o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, o odvolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 7. února 2024, č. j. 39 C 195/2020-630, ve znění opravného usnesení ze dne 26. února 2024, č. j. 39 C 195/2020-665,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v I. výroku potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se v II. a III. výroku mění takto: Nařizuje se prodej pozemku parc. číslo, jehož součástí je stavba číslo, v k. ú. adresa, obec adresa, ve veřejné dražbě. Výtěžek z prodeje ve veřejné dražbě po odečtení nákladů dražby se rozdělí mezi účastníky podle jejich spoluvlastnických podílů, a to tak, že žalobci připadne podíl ve výši 30/108, žalované 1. připadne podíl ve výši 30/108, žalovanému 2. připadne podíl ve výši 30/108, žalované 3. připadne podíl ve výši 9/108, žalované 4. připadne podíl ve výši 9/216 a žalované 5. připadne podíl ve výši 9/216.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

IV. Účastníci jsou povinni zaplatit rovným dílem České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení ve výši 20 162 Kč, tedy každý z účastníků částku 3 360,33 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Účastníci jsou povinni zaplatit rovným dílem České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení spočívajících ve znalečném znalecké kanceláře právnická osoba, jejichž přesná výše bude stanovena samostatným usnesením, a to do tří dnů od právní moci samostatného usnesení.

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemku číslo jehož součástí je stavba číslo – občanská vybavenost, vše zapsáno na LV číslo, k. ú. adresa, obec adresa u právnická osoba pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště adresa (výrok I.), tuto nemovitost přikázal do podílového spoluvlastnictví žalované 1. ve výši podílu 60/108, žalovanému 2. ve výši podílu 30/108, žalované 3. ve výši podílu 9/108, žalované 4. ve výši podílu 9/216 a žalované 5. ve výši podílu 9/216 (výrok II.), a žalované 1. uložil povinnost zaplatit žalobci na vyrovnání podílu částku 23 083 333,33 Kč ve lhůtě 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok III.). O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně tak, že se žádnému z účastníků nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení (výrok IV.).

2. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že podílové spoluvlastnictví mezi žalobcem a žalovanými k předmětné nemovitosti je nutné zrušit, neboť mezi žalobcem a žalovanými panují delší dobu konflikty, neshody a spory ohledně nakládání s nemovitou věcí. Z procesních stanovisek žalovaných vyplývá, že tito vzájemně mezi sebou nemají žádné problémy a neshody, dokáží se na správě nemovitosti dohodnout a mají nadále zájem setrvat v podílovém spoluvlastnictví. V řízení bylo prokázáno, že nepřipadá v úvahu rozdělení společné věci dle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku ani rozdělení na bytové či nebytové prostory, když se jedná o nemovitost do jisté míry atypickou a specifickou. Jediným spravedlivým způsobem vypořádání je ve smyslu § 1147 občanského zákoníku přikázat spoluvlastnický podíl za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Žalovaní souhlasili s tím, aby spoluvlastnický podíl žalobce ve výši 30/108 byl přiřknut žalované 1. Soud prvního stupně proto rozhodl tak, že věc bude nadále v podílovém spoluvlastnictví žalovaných, a podíl vlastnických práv žalobce na předmětné nemovitosti bude přiřknut žalované 1., když spoluvlastnické podíly žalovaných 2. až 5. zůstanou stejné. Žalované 1. soud uložil povinnost zaplatit žalobci na vyrovnání jeho podílu finanční částku odpovídající hodnotě jeho podílu. Při stanovení ceny nemovitosti se soud prvního stupně přiklonil ke znaleckému posudku tituly před jménem jméno FO, která v souladu s judikaturou a rozhodováním soudu v obdobných věcech stanovila cenu nemovitosti jako cenu obvyklou, nikoliv jako cenu tržní, neboť tržní cena, jak známo, je pohyblivá. Znalecký posudek tituly před jménem jméno FO stanovil obvyklou cenu na 83 100 000 Kč. Revizní znalecký posudek znalce právnická osoba, předložený žalobcem, stanovil cenu nemovitosti částkou 112 000 000 Kč, kdy tento rozdíl spočíval v tom, že znalkyni tituly před jménem jméno FO ustanovené soudem bylo uloženo, aby zpracovala znalecký posudek na základě obvyklé ceny, kdežto znalec právnická osoba, operoval s tržní cenou, za kterou by se případně nemovitost dala prodat. Soud prvního stupně proto při určení náhrady za podíl žalobce vyšel z obvyklé ceny nemovitosti ve výši 83 100 000 Kč, což za podíl žalobce ve výši 30/108 činí částku 23 083 333,33 Kč. Žalovaná 1. prokázala, že spolu s tituly před jménem jméno FO, manželem a správcem nemovitosti, má dostatek finančních prostředků, aby tuto částku ve lhůtě 30 dnů žalobci zaplatila.

3. Žalobce podal odvolání proti všem výrokům rozsudku soudu prvního stupně. Namítl, že soud prvního stupně nesprávně vycházel při určení obvyklé ceny nemovitosti ze znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO, ačkoli tento obsahuje hrubá pochybení a v žádném případě nestanoví obvyklou cenu předmětné nemovitosti. Znalecký ústav právnická osoba, stanovil obvyklou cenu nemovitosti na 112 000 000 Kč. Není přitom pravdou, že by se jednalo tržní hodnotu, tento překlep znalecký ústav opravil dodatkem a i na jednání soudu vysvětlil, že se jednalo o překlep. Žalobce dále namítl, že právnická osoba, je znaleckým ústavem a jeho posudek opatřený řádnou znaleckou doložkou má vyšší důkazní sílu než znalecký posudek soudem ustanovené znalkyně. Pochybení znalkyně tituly před jménem jméno FO spočívají v tom, že při určení obvyklé ceny vycházela pouze ze dvou realizovaných obchodů a dále ze 3 inzerovaných cen na realitních serverech, což je v rozporu s § 1a odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. V dané lokalitě přitom existuje mnoho realizovaných obchodů z poslední doby – právnická osoba, vycházel výlučně z realizovaných obchodů. Znalkyně dále vybrala zcela nevhodné vzorky – vzorek č. 2 na adresa je prodej spoluvlastnického podílu ½ a vzorek č. 5 na adresa je prodej spoluvlastnického podílu 7/8. Obecně lze říci, že v případě prodeje pouhého spoluvlastnického podílu nedosahují ceny poměrné výše reálné hodnoty celkového majetku, ale jsou obchodovány za ceny podstatně nižší. U vzorku č. 5 navíc znalkyně cenu ani nedopočítala. Použitý vzorek č. 3 na adresa je pouze nabídkou na dražbu, kdy v dražbě nebylo učiněno ani nejnižší podání, jedná se tudíž také o nesrovnatelný vzorek. Soud prvního stupně se přitom ve svém rozhodnutí s namítanými vadami posudku tituly před jménem jméno FO nevypořádal a tím závažně pochybil při volném hodnocení důkazů. Žalobce dále namítl, že má důvodnou obavu, že žalovaná 1. nemá zajištěny peněžní prostředky na vypořádání jeho podílu a soud prvního stupně tuto skutečnost důkladně neprověřil. Hodnota podílu žalobce dle znaleckého posudku právnická osoba, by činila 31 111 111 Kč a touto částkou žalovaná 1. nedisponuje. Soud prvního stupně navíc žalované poskytl nepřiměřeně dlouhou lhůtu 30 dnů od právní moci rozsudku. Dle žalobce dále soud prvního stupně nesprávně nepřipustil rozšíření žaloby o vypořádání podílového spoluvlastnictví v širším smyslu, kdy se žalobce navíc domáhal vypořádání tzv. rezervního fondu. Soud prvního stupně dále dle žalobce nesprávně rozhodl o nákladech řízení, neboť žalovaná 1. dlouhodobě odmítala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, a tím hrubým způsobem porušovala práva žalobce jako menšinového spoluvlastníka. Podle stanoviska pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23 tak existují důvody přiznání plné náhrady nákladů řízení žalobci vůči žalované 1. Žalobce navrhl, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že rozhodne o zrušení podílového spoluvlastnictví, prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě a uloží žalované 1. nahradit žalobci náklady řízení.

4. Podáním ze dne 28. 8. 2025 žalobce své odvolání doplnil tak, že znalecký posudek tituly před jménem jméno FO již není aktuální, neboť byl vyhotoven před více než 2,5 lety. Dle judikatury musí být znalecký posudek nejpozději po 2 letech aktualizován.

5. Žalovaná 1. k odvolání žalobce v podání ze dne datum uvedla, že právnická osoba, není znaleckým ústavem, ale pouze znaleckou kanceláří. O kvalitativním rozdílu mezi posudky Ing. jméno FO a právnická osoba, tedy není možno uvažovat ani ze zákona a ani z pohledu fakticky vypracovaného posudku. Žalovaná 1. považuje znalecký posudek tituly před jménem jméno FO za správný, podrobně a řádně odůvodněný. Znalkyně svůj znalecký posudek doplnila na jednání a takto doplněný posudek nebyl nijak relevantně zpochybněn. Znalecká kancelář právnická osoba, použila ve svém posudku nevhodné vzorky, což následně sama přiznala a přistoupila k jejich výměně v rámci dodatku. právnická osoba, nicméně učinila chyby i v dodatku k posudku (ve výměrách a porovnávaných nemovitostech) a tudíž ani ten není použitelný. Žalovaná 1. dále uvedla, že soudu doložila svoji připravenost uhradit za podíl žalobce 30/108 cenu dle posudku tituly před jménem jméno FO. Není žádný důvod prokazovat, že má žalovaná 1. dostatek finančních prostředků na úhradu podílu žalobce za cenu dle posudku právnická osoba Cena stanovená tímto posudkem je přemrštěná. Ke zpochybňovanému nepřipuštění rozšíření žaloby soudem prvního stupně žalovaná 1. uvedla, že rozšířením žaloby by došlo k průtahům v řízení a žalobce mohl svůj nárok uplatnit již v podané žalobě, ale neučinil tak. Proti procesnímu rozhodnutí o nepřipuštění rozšíření žaloby navíc ani není opravný prostředek přípustný. Co se týče rozhodnutí soudu prvního stupně o nákladech řízení, žalovaná 1. má za to, že dle judikatury není v daném řízení prostor pro přiznání náhrady nákladů řízení některému z účastníků. Žádné důvody zvláštního zřetele pro přiznání náhrady nákladů řízení žalobci vůči žalované 1. dány nejsou. Žalovaná 1. navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

6. V průběhu odvolacího řízení (podání ze dne datum, jednání dne datum) žalovaná 1. uvedla, že je ochotna a schopna za podíl žalobce na předmětné nemovitosti zaplatit částku 27 400 000 Kč.

7. Žalovaný 2. k odvolání žalobce v podání ze dne datum uvedl, že je na místě podanou žalobu zamítnout jako neprojednatelnou. V žalobním petitu žalobce navrhoval zrušení spoluvlastnictví a prodej nemovitosti ve veřejné dražbě, přičemž tento petit neobsahuje návrh rozdělení výtěžku dražby po odečtení nákladů dražby mezi spoluvlastníky v poměru jejich podílů. Soud při svém rozhodování o návrhu na zrušení spoluvlastnictví sice není vázán návrhem žalobce a může navržený způsob vypořádání změnit, to však neznamená, že návrh nemusí žádný výrok o vypořádání spoluvlastnických podílů obsahovat. Co se týče žalobcova dodatečného návrhu na vypořádání v širším smyslu, i zde žalovaný 2. shledává nezpůsobilost navrženého petitu k projednání pro jeho zmatečnost. Pokud by však soud zaujal stanovisko, že žalobní petit je projednatelný, žalovaný 2. poukázal na to, že soud je vázán posloupností způsobů vypořádání dle zákona a prodej ve veřejné dražbě stojí až na posledním místě, přednost mají jiné způsoby vypořádání. Žalovaný 2. dále poukázal na to, že právnická osoba není znaleckým ústavem. Dle žalovaného 2. není stanovení tržní ceny předmětné nemovitosti porovnávací metodou vhodné, neboť se jedná o poměrně unikátní nemovitost z mnoha hledisek. Znalecká kancelář právnická osoba, zneužila porovnávací metodu ke zkreslení ceny podle požadavků objednatele. Autoři posudku totiž jednak vybrali naprosto neporovnatelné srovnávací nemovitosti (jiného typu, jiného stáří, a všeobecně jiných parametrů) a jednak si při určování ceny za 1 m2 podlahové plochy u srovnávaných nemovitostí vymysleli nepravdivé údaje o výměrách podlahových ploch. V důsledku tak vyšla významně vyšší celková cena oceňované nemovitosti. Na základě rozboru těchto hodnot, který žalovaný 2. zaslal do řízení, znalecká kancelář právnická osoba, vypracovala dodatek k posudku, posudek upravila a ceny přepočítala. Dle žalovaného 2. však nelze zkreslující a vědomě nepravdivý posudek opravovat dodatkem. Výsledky výpočtů znalce právnická osoba, považuje žalovaný 2. za krajně nespolehlivé. Žalovaný 2. považuje u dané nemovitosti za vhodnější ocenění výnosovou metodou, když celý objekt je dlouhodobě pronajímán, popř. kombinaci několika metod. Žalovaný 2. navrhl, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítne, případně navrhl rozsudek soudu prvního stupně potvrdit.

8. Žalovaná 3. na jednání dne datum a dne datum uvedla, že s rozsudkem soudu prvního stupně nemá žádný problém a souhlasí s ním.

9. Žalované 4. a 5. na jednání dne datum a dne datum uvedly, že souhlasí se znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO. Pro žalované 4. a 5. by bylo nejvýhodnější setrvat ve spoluvlastnictví. Prostředky na odkup podílu od žalobce však nemají. Navrhly, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

10. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario), byla podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), v souladu s ustanovením § 212 a § 212a odst. 1 o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení mu předcházející v rozsahu napadeném odvoláním i nad rámec odvolacích námitek, k projednání odvolání nařídil jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

11. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odstavce 2. téhož paragrafu každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

12. Podle § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

13. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

14. Podle § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

15. Podle § 492 odst. 1 občanského zákoníku hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.

16. Podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 151/1997 Sb.“), pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Podle odstavce 2. téhož paragrafu se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

17. Podle § 2 odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.

18. Podle § 1a odst. 1 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 441/2013 Sb.“), obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby. Podle odst. 2 téhož paragrafu postup určení obvyklé ceny zahrnuje a) výběr údajů do souboru pro porovnání s předmětem ocenění nejméně od 3 obdobných předmětů na základě kritérií podle druhu předmětu ocenění a jeho zvláštností ke dni ocenění, b) srovnávací analýzu údajů z vybraného souboru obdobných předmětů ocenění s údaji o oceňovaném předmětu ocenění, c) určení základní jednotky pro porovnání a parametrů s významným podílem na výši ceny, určení rozdílů parametrů mezi oceňovanými předměty ocenění a obdobnými předměty ocenění, d) úpravu sjednaných cen v návaznosti na odlišnost obdobných předmětů ocenění od předmětů oceňovaných jejich korekcí, přičemž odchylka způsobená korekcí musí být řádně odůvodněna, e) výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen včetně zdůvodněného případného vyloučení odlehlých údajů a f) určení obvyklé ceny, která vychází z vyhodnocení souboru upravených cen.

19. Odvolací soud předně k námitce žalovaného 2. uvádí, že žalobcem podaná žaloba je projednatelná. Žalobce v petitu podané žaloby uvedl, že chce zrušit spoluvlastnictví účastníků k jednoznačně identifikované nemovitosti (pozemek parc. číslo jehož součástí je stavba číslo, v k. ú. adresa, obec adresa) a navrhl i způsob vypořádání spoluvlastníků (prodej nemovitosti ve veřejné dražbě). Povinnost uvádět návrh rozdělení výtěžku veřejné dražby žalobce nemá. Poukázat lze v tomto směru např. na ustálenou judikaturu Ústavního soudu (např. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2023, sp. zn. Pl.ÚS-st. 59/23), dle které „soud vydává v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví konstitutivní rozhodnutí; návrhy účastníků přitom není vázán, vázán je pouze zákonným pořadím jednotlivých způsobů vypořádání podle § 1144 a násl. o. z. (rozdělení věci, přikázání věci jednomu či více spoluvlastníkům za náhradu, nařízení prodeje věci ve veřejné dražbě). Volba konkrétního způsobu vypořádání je v konečném důsledku na úvaze soudu; účastník řízení fakticky nemá nad způsobem vypořádání soudem zrušeného spoluvlastnictví kontrolu, navrhnout způsob vypořádání ani není jeho povinností, nedisponuje předmětem řízení volně jako například v případě žaloby na plnění“. Obdobně lze taktéž odkázat na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1476/2009, kde bylo konstatováno, že není vadou žaloby, pokud žalobce neuvede možnou výši vypořádacího podílu.

20. Odvolací soud v projednávané věci ani neshledal žádný z důvodů pro zamítnutí žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ve smyslu § 1140 odst. 2 občanského zákoníku (tj. že by zrušení spoluvlastnictví bylo navrhováno v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků). Ostatně žádný z účastníků ani nic takového netvrdil.

21. Soud se proto zabýval zákonným pořadím jednotlivých způsobů vypořádání spoluvlastnictví dle § 1144 a násl. občanského zákoníku. Co se týče reálného rozdělení společné věci (vertikálně), účastníci na jednání odvolacího soudu dne datum shodně uvedli, že toto u předmětné nemovitosti není technicky možné. Soud proto v tomto směru vyšel ze shodného skutkového tvrzení účastníků (§ 120 odst. 3 o. s. ř.).

22. Rozdělení nemovitosti na jednotky by spory a neshody mezi žalobcem a žalovanými při správě společné věci nikterak nevyřešilo, neboť by společné části nemovitosti zůstaly v podílovém spoluvlastnictví účastníků. Z postoje žalobce v průběhu řízení je přitom zjevné, že v podílovém spoluvlastnictví (byť pouze ohledně společných částí domu) s žalovanými zůstat nechce (viz např. podaná žaloba, ve které žalobce sám uvádí, že rozdělení na jednotky není možné vzhledem k dlouhodobým sporům mezi žalobcem a žalovanými v souvislosti se správou domu). Rozdělení předmětné nemovitosti na jednotky tudíž v projednávané věci nepřipadá v úvahu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1618/2015, dle něhož možnost vypořádání podílového spoluvlastnictví k bytovému domu rozdělením na jednotky soud posuzuje i z hlediska dalšího možného soužití účastníků v jednom domě; soud přistoupí k takovému rozdělení jen v případě, kdy vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu).

23. Odvolací soud se proto podle § 1147 občanského zákoníku podrobně zabýval možností přikázat podíl žalobce za přiměřenou náhradu ostatním spoluvlastníkům (konkrétně žalované 1., která o tento podíl měla zájem). S ohledem na stáří znaleckých posudků znalkyně tituly před jménem jméno FO a znalecké kanceláře právnická osoba (ohledně obvyklé ceny předmětné nemovitosti), odvolací soud v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (viz např. rozsudek ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 22 Cdo 801/2022) doplnil dokazování aktualizacemi obou znaleckých posudků. Na jednání dne datum pak odvolací soud oba znalce vyslechl a provedl další účastníky navržené listinné důkazy (jimiž se účastníci snažili znalecké posudky a jejich aktualizace zpochybnit).

24. Znalkyně tituly před jménem jméno FO provedla aktualizaci svého znaleckého posudku číslo ke dni datum (na č. l. 765 spisu). Na základě porovnání se 4 srovnávanými nemovitostmi znalkyně dospěla k závěru, že aktuální obvyklá cena nemovitosti činí 84 800 000 Kč.

25. Po provedeném výslechu znalkyně na jednání dne datum dospěl odvolací soud k závěru, že znalecký posudek znalkyně tituly před jménem jméno FO není ve věci použitelný. Znalkyně totiž zaprvé nebyla schopna přezkoumatelným způsobem odůvodnit, proč v rámci aktualizace znaleckého posudku přistoupila ke změně použité plochy nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví účastníků (v původním znaleckém posudku započitatelná plocha 1 500,45 m2, v aktualizaci znaleckého posudku užitná plocha 1 442,11 m2). Dále znalkyně nebyla schopna přezkoumatelným a srozumitelným způsobem odůvodnit, proč použila u srovnávaných nemovitostí koeficienty právě v té výši, kterou použila (jednalo se zejména o použité koeficienty lokalita, parkování, technický stav, vybavení a komerční užití). Dále znalkyně jako srovnávané nemovitosti použila nemovitosti mimo užší centrum adresa viz mapka na č. l. 820 spisu), kdežto nemovitost ve spoluvlastnictví účastníků se v užším centru název nachází (adresa). Použité srovnávané nemovitosti tak v tomto směru nejsou dle odvolacího soudu vypovídající a mohou mít za následek nesprávné ocenění. Stěžejní důvod, proč není aktualizovaný znalecký posudek znalkyně tituly před jménem jméno FO pro určení obvyklé ceny předmětné nemovitosti použitelný, však odvolací soud spatřuje v tom, že znalkyně v aktualizaci znaleckého posudku vycházela pouze z jednoho realizovaného prodeje (nemovitost na adresa), a ve zbytku pouze z realitní inzerce (navíc jedna z inzercí se týká prodeje polovičního podílu na nemovitosti - adresa). Znalkyně tak neurčila cenu obvyklou předmětné nemovitosti ve smyslu § 492 odst. 1 občanského zákoníku, judikatury Nejvyššího soudu (viz následující odstavec), a § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. ve spojení s § 1a vyhlášky č. 441/2013 Sb. (přičemž znalecká kancelář právnická osoba, měla k dispozici dostatečné množství realizovaných prodejů a byla tak schopna určit obvyklou cenu předmětné nemovitosti).

26. Dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (např. usnesení ze dne 30. 3. 2026, sp. zn. 22 Cdo 236/2026, nebo usnesení ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1151/2024, a zde uváděná starší judikatura) platí, že výše přiměřené náhrady dle § 1147 věty první občanského zákoníku má základ v obvyklé ceně společné věci, tedy ceně v daném místě a čase v době rozhodování. Při stanovení náhrady se vychází z podílu ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoliv ceny, za niž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl. Ve zmiňovaném usnesení sp. zn. 22 Cdo 1151/2024 Nejvyšší soud dále odkázal na dřívější rozsudek ze dne 28. 4. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1205/2019, a odbornou literatura, dle nichž je obvyklou cenou věci cena, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné věci ve stejné době a v obvyklém obchodním styku. Jinými slovy jde o cenu, za kterou by určitou věc bylo možno v určitém čase reálně prodat nebo koupit. V rozsudku ze dne 25. 8. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2781/2019, pak Nejvyšší soud odcitoval § 2 odst. 1 a 2 zákona č. 151/1997 Sb. a konstatoval následující: „Při zjišťování obvyklé ceny porovnáním je třeba, je-li to možné, vycházet z reálně uskutečněných obchodů v místě a čase, a pokud možno, srovnatelných nemovitostí s nemovitostí porovnávanou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2000, sp. zn. 22 Cdo 535/98). Náhradní metody namísto metody srovnávací lze použít tehdy, kdy realizované prodeje a koupě obdobných nemovitostí nebyly zjištěny (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2005, sp. zn. 22 Cdo 276/2005, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2019, sp. zn. 21 Cdo 1029/2019).“ 27. Z citované judikatury a z dikce § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. ve spojení s § 1a oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. je zjevné, že za obvyklou cenu nelze považovat cenu určenou znalkyní tituly před jménem jméno FO v aktualizaci jejího znaleckého posudku, neboť tato znalkyně vycházela pouze z jednoho realizovaného prodeje, a ve zbytku z realitní inzerce (navíc jedna z inzercí se týkala prodeje polovičního podílu na nemovitosti), a to za situace, kdy znalecká kancelář právnická osoba, měla k dispozici dostatečné množství realizovaných prodejů (k tomu více níže).

28. Ohledně znalecké kanceláře právnická osoba, odvolací soud v prvé řadě uvádí, že se nejedná o znalecký ústav ale o znaleckou kancelář (viz výpis ze seznamu znalců na č. l. 734 spisu). Znalecká kancelář právnická osoba, v tomto směru i svůj původní znalecký posudek číslo opravila dodatkem č. 2 (na č. l. 732 spisu).

29. Znalecká kancelář právnická osoba, provedla aktualizaci svého znaleckého posudku číslo znaleckým posudkem číslo ke dni datum (na č. l. 792 spisu). Na základě porovnání se 6 srovnávanými nemovitostmi znalecká kancelář dospěla k závěru, že aktuální obvyklá cena nemovitosti činí 129 000 000 Kč (výsledek srovnávací metody pomocí indexů činil 126 047 000 Kč).

30. Po provedení výslechu zaměstnance znalecké kanceláře na jednání dne datum a po zhodnocení námitek účastníků a jimi předložených listinných důkazů, dospěl odvolací soud k závěru, že znalecká kancelář právnická osoba, do aktualizace znaleckého posudku nesprávně zařadila 3 srovnávané nemovitosti, u nichž jsou důvodné pochybnosti o tom, zda sjednaná cena u těchto transakcí nebyla ovlivněna vztahem mezi prodávajícím a kupujícím. Podle § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. ve spojení s § 1a odst. 1 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. přitom platí, že se do porovnání nemají zahrnovat ceny sjednané za vlivu osobních poměrů prodávajícího a kupujícího (kam spadají vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím). Taktéž dle výše citované judikatury platí, že obvyklou cenou věci je cena, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné věci ve stejné době a v obvyklém obchodním styku (viz výše).

31. Konkrétně se jednalo o použitou srovnávanou nemovitost č. 2 (adresa. V tomto případě kupní smlouvu na danou nemovitost za prodávající (právnická osoba.) i kupující (právnická osoba.) podepsala totožná osoba – tituly před jménem právnická osoba, který v době podpisu kupní smlouvy byl předsedou představenstva (a je jím i v současnosti) jak prodávající, tak kupující akciové společnosti (viz kupní smlouva na č. l. 844 spisu). Dále se jednalo o použitou srovnávanou nemovitost č. 3 (adresa). V tomto případě byla prodávajícím jméno FO bytem adresa, a kupujícím společnost právnická osoba zastoupená jednatelem tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem (viz kupní smlouva na č. l. 856 spisu). Dle obchodního rejstříku má přitom jednatel kupující tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem bydliště na adrese adresa, tedy na totožné adrese jako prodávající jméno FO. Nakonec se jednalo o použitou srovnávanou nemovitost č. 5 (adresa). V tomto případě byla prodávajícím spol. právnická osoba a kupujícím spol. právnická osoba (viz kupní smlouva na č. l. 848 spisu). Obě tyto společnosti přitom měli a mají sídlo na totožné adrese (adresa), a navíc v minulosti byly propojeny osobou tituly před jménem jméno FO (který v minulosti působil jako jednatel právnická osoba a zároveň jako jednatel a společník právnická osoba) a spol. právnická osoba. (která v minulosti byla společníkem jak právnická osoba tak právnická osoba).

32. Odvolací soud dospěl k závěru, že u výše uvedených srovnávaných nemovitostí jsou důvodné pochybnosti o tom, zda sjednaná cena za prodej těchto nemovitostí nebyla ovlivněna vztahem mezi prodávajícím a kupujícím (a to zvlášť za situace, kdy u nemovitostí č. 2 a č. 5 patřila cena zaplacená za 1 m2 plochy k nejvyšším a u nemovitosti č. 3 byla nejnižší – viz strana 21 znaleckého posudku číslo. Odvolací soud proto usnesením ze dne datum, číslo jednací uložil znalecké kanceláři právnická osoba, zpracovat dodatek ke znaleckému posudku číslo a to tak, aby z ocenění srovnávací metodou (pomocí indexů) vyřadila srovnávané nemovitosti č. 2, č. 3 a č. 5 a vypočetla cenu obvyklou na základě zbývajících srovnávaných nemovitostí č. 1, č. 4 a č. 6 (3 srovnávané nemovitosti jsou dle § 1a odst. 2 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. pro určení obvyklé ceny dostačující). Pokud by se v mezidobí objevila nějaká další srovnatelná nemovitost, znalecká kancelář ji měla do srovnání doplnit. Dále bylo právnická osoba uloženo, aby u srovnávaných nemovitostí č. 1, č. 4 a č. 6 doplnila, jak konkrétně vypočetla podlahovou plochu těchto nemovitostí (neboť to ze znaleckého posudku nebylo zcela zřejmé a znalec na jednání nebyl schopen výpočet u jednotlivých nemovitostí konkretizovat). Nakonec bylo právnická osoba uloženo, aby cenu obvyklou určila výlučně prostřednictvím znalcem používané „srovnávací metody pomocí indexů“, neboť u metody dle metodiky ÚZSVM a u metody dle metodiky MFČR nejsou prováděny korekce prostřednictvím koeficientů (jak vyplynulo z výpovědi znalce u jednání), a tudíž tyto metody neodpovídají § 1a odst. 2 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.

33. Znalecká kancelář právnická osoba, následně zpracovala ke dni datum dodatek č. 1 ke znaleckému posudku číslo (na č. l. 1019 spisu) a následně dodatek č. 2 ke znaleckému posudku číslo (na č. l. 1033 spisu), který dodatek č. 1 v plném rozsahu nahradil (důvodem zpracování dodatku č. 2 byla chyba v psaní v dodatku č. 1, na kterou odvolací soud znaleckou kancelář telefonicky upozornil). Na základě porovnání se 3 srovnávanými nemovitostmi znalecká kancelář právnická osoba, dospěla v dodatku č. 2 k závěru, že aktuální obvyklá cena nemovitosti činí 124 000 000 Kč. Na jednání odvolacího soudu dne datum pak byl proveden výslech zaměstnanců znalecké kanceláře právnická osoba, kteří blíže vysvětlili svůj postup, reagovali na námitky účastníků a zodpověděli jejich dotazy.

34. Odvolací soud považuje znalecký posudek znalecké kanceláře právnická osoba, číslo ve znění dodatku č. 2 za řádně zpracovaný, logicky odůvodněný a přesvědčivý. právnická osoba vycházela při určení obvyklé ceny nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků ze tří realizovaných prodejů obdobných nemovitostí v totožné lokalitě v užším centru Brna (srovnávané nemovitosti se nacházely na adresách adresa). Jednalo se o skutečně realizované prodeje, tudíž byly splněny podmínky výše citované judikatury a i § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. ve spojení s § 1a oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. Znalecká kancelář rovněž v souladu s pokynem soudu řádně doplnila a vysvětlila, jak určila podlahovou plochu srovnávaných nemovitostí, přičemž tento výpočet se jeví jako smysluplný a logický (znalec u srovnávaných nemovitostí nemá k dispozici stavební dokumentaci, proto nelze určit podlahovou plochu srovnávaných nemovitostí zcela přesně, ale jedná se spíše o kvalifikovaný odhad). Zaměstnanci znalecké kanceláře rovněž na jednání odvolacího soudu podrobně vysvětlili a odůvodnili provedené korekce cen srovnávaných nemovitostí prostřednictvím koeficientů, kdy použité koeficienty odvolací soud považuje za logické a smysluplné.

35. K jednotlivým námitkám účastníků (zejména žalované 1. – viz její podání na č. l. 1057 spisu) proti dodatku č. 2 znaleckého posudku odvolací soud uvádí následující.

36. K argumentu, že znalecká kancelář nesprávně určila podlahovou plochu nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků (1 458,31 m2) odvolací soud uvádí, že znalecká kancelář právnická osoba, již ve svém původním znaleckém posudku číslo a i v jeho aktualizaci číslo podrobně uvedla, jak byla podlahová plocha nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků vypočítána (viz např. str. 5 aktualizace znaleckého posudku). Na jednání odvolacího soudu dne datum pak zaměstnanci znalecké kanceláře uvedli, že při výpočtu vycházeli ze stavební dokumentace, přičemž při prohlídce dne datum ověřili, že se skutečný stav nemovitosti od stavební dokumentace nijak významně neliší. Oproti tomu žalovaná 1. uvádí, že podlahová plocha má činit 1 289 m2, aniž by blíže vysvětlila, jak k tomuto číslu dospěla.

37. K argumentu žalované 1., že sklep nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků není využitelný, neboť je pravidelně zaplavován podzemní vodou, odvolací soud uvádí, že se jedná o nové skutkové tvrzení uplatněné až v řízení před odvolacím soudem v rozporu s § 205a o. s. ř., tedy v rozporu se zásadou neúplné apelace. V řízení před soudem prvního stupně vycházela jak znalkyně tituly před jménem jméno FO tak znalecká kancelář právnická osoba, ve svých posudcích při určení obvyklé ceny i z podlahové plochy sklepa nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků (resp. oba tito znalci použili pro určení obvyklé ceny polovinu podlahové plochy sklepa s tím, že sklep započítávají pouze z 50 %). Žalovaná 1. ani žádný jiný z účastníků toto nesporovali a neuváděli, že sklep není využitelný. S tímto přichází žalovaná 1. až nyní v rámci svých námitek proti dodatku č. 2 aktualizovaného znaleckého posudku právnická osoba Odvolací soud považuje takovéto nové skutkové tvrzení za rozporné se zásadou neúplné apelace (§ 205a o. s. ř.) a tudíž k němu není možné přihlížet. V rozporu se zásadou neúplné apelace (§ 205a o. s. ř.) pak je i navržený výslech svědka tituly před jménem jméno FO a účastnický výslech žalované 1., které žalovaná 1. k prokázání tohoto nového skutkového tvrzení navrhla. Nadto je potřeba konstatovat, že z provedených důkazů plyne, že sklep předmětné nemovitosti využitelný je (viz fotodokumentace pořízená zaměstnanci znalecké kanceláře právnická osoba, při prohlídce nemovitosti na č. l. 1096 spisu; viz znalecký posudek ze dne datum na č. l. 1071 spisu, z něhož plyne, že sklep byl v minulosti užíván jako sklad knih; viz nájemní smlouva na č. l. 1076 spisu a dopisy na č. l. 1088-1090 spisu z nichž plyne, že sklep byl v nedávné minulosti pronajímán). Pro úplnost odvolací soud dodává, že nezpochybňuje, že příležitostně při mimořádných okolnostech (havárie kanalizace, mimořádně silná bouře) k zaplavení sklepa došlo (o čemž svědčí fotografie na č. l. 1061-1062 spisu, email na č. l. 1085 spisu a dopis s novinovým článkem na č. l. 1086-1087 spisu). Z ničeho však neplyne, že by se jednalo o pravidelné zaplavování podzemní vodou.

38. K námitce, že znalec neměl navyšovat (indexovat) ceny porovnávaných nemovitostí, odvolací soud uvádí, že u první porovnávané nemovitosti (adresa) byla kupní smlouva uzavřena dne datum (viz kupní smlouva na č. l. 830 spisu), u druhé porovnávané nemovitosti (adresa) dne datum (viz kupní smlouva na č. l. 838 spisu) a u třetí porovnávané nemovitosti (adresa) dne datum (viz kupní smlouva na č. l. 852 spisu). Znalecká kancelář proto navýšila (indexovala) kupní ceny porovnávaných nemovitostí o 5 % u první porovnávané nemovitosti a o 15 % u druhé a třetí porovnávané nemovitosti. Jak je uvedeno v dodatku č. 2 znaleckého posudku a vysvětlili to i zaměstnanci znalecké kanceláře na jednání dne datum, pro daný specifický segment nemovitého majetku neexistují relevantní data o růstu cen, proto znalecká kancelář indexaci cen provedla na základě celkového růstu cen nemovitého majetku dle jejich odborného posouzení. Odvolací soud k tomuto uvádí, že navýšení (indexaci) cen porovnávaných nemovitostí o cca 5 % ročně nepovažuje za nic excesivního. Je obecně známo, že ceny nemovitostí v Brně v čase rostou, přičemž zvlášť v posledních letech je zejména u rezidenčních nemovitostí každoroční růst cen poměrně výrazný. Za situace, kdy k tomuto specifickému segmentu nemovitostí neexistují relevantní data, nelze znalci vyčítat, že vycházel z obecného růstu cen nemovitostí a svého odborného posouzení.

39. K argumentu, že znalecká kancelář právnická osoba, nezohlednila skutečnost, že nemovitost ve spoluvlastnictví účastníků je dispozičně horší, kdy žalovaná 1. zejména poukázala na to, že prostory od úrovně 2. NP výše jsou obsluhovány vstupem se schodištěm o šíři 80 cm z adresa, odvolací soud uvádí, že z výpovědi zaměstnanců znalecké kanceláře na jednání dne datum vyplynulo, že tuto skutečnost zohlednili (nemovitost ve spoluvlastnictví účastníků si prohlédli dne datum), nicméně není to dle jejich názoru důvod pro jakoukoli korekci prostřednictvím koeficientů. Zaměstnanci znalecké kanceláře nepovažují nemovitost ve spoluvlastnictví účastníků za nijak výrazně dispozičně horší než porovnávané nemovitosti. K argumentu, že nebyla zohledněna památková ochrana předmětné nemovitosti zaměstnanci znalecké kanceláře uvedli, že památkově chráněno je celé centrum města název 40. K námitce, že u druhé porovnávané nemovitosti (adresa) nebyla použita skutečně realizovaná cena, odvolací soud uvádí, že u této nemovitosti byla použita skutečná kupní cena dle kupní smlouvy ze dne datum (viz kupní smlouva na č. l. 838 spisu). Skutečnost, že je daná nemovitost nyní opětovně inzerována k prodeji v realitní inzerci (viz inzerát na č. l. 1060 spisu) na tom nic nemění.

41. K argumentaci, že zvolená porovnávací metoda ocenění je pro daný typ nemovitostí nevhodná a měla být nemovitost ohodnocena výnosovou metodou, odvolací soud uvádí, že z výše citované judikatury (zejména rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 236/2026, sp. zn. 22 Cdo 1151/2024 a sp. zn. 22 Cdo 2781/2019) i právní úpravy (§ 492 odst. 1 občanského zákoníku, § 2 zákona č. 151/1997 Sb. ve spojení s oceňovací vyhláškou č. 441/2013 Sb.) jednoznačně plyne, že výše přiměřené náhrady dle § 1147 věty první občanského zákoníku má mít základ v obvyklé ceně společné věci určené porovnáním s reálně uskutečněnými obchody srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase, pokud je to možné. V projednávané věci to přitom možné bylo, neboť znalecká kancelář právnická osoba, při zpracování svého posudku vycházela ze tří skutečně realizovaných obchodů srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. Výnosová metoda použitá pro ocenění předmětné nemovitosti znalcem tituly před jménem jméno FO (viz znalecký posudek na č. l. 889 spisu) tudíž pro projednávanou věc nepřipadá v úvahu. Závěry znalce tituly před jménem jméno FO o ceně ve výši 63 500 000 Kč určené výnosovou metodou tudíž pro projednávanou věc nejsou nijak relevantní a odvolací soud proto ani pro nadbytečnost neprovedl navrhovaný výslech znalce tituly před jménem jméno FO.

42. K námitce uplatněné žalovaným 2. na jednání dne datum, že znalecké posudky a jejich dodatky vypracované znaleckou kanceláří právnická osoba, nebyly vlastnoručně podepsány (ale jsou opatřeny pouze okopírovaným podpisem), odvolací soud uvádí, že tuto námitku považuje za ryze formalistickou, a to zvlášť za situace, kdy zaměstnanci znalecké kanceláře právnická osoba, tituly před jménem jméno FO a tituly před jménem jméno FO byli vyslechnuti na jednání odvolacího soudu. Každopádně však tituly před jménem jméno FO a tituly před jménem jméno FO na žádost odvolacího soudu znalecké posudky včetně dodatků založené v přílohové obálce spisu vlastnoručně podepsali na jednání dne datum. Požadavky § 28 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, ve znění pozdějších předpisů, tak byly splněny.

43. Odvolací soud s ohledem na uvedené uzavírá, že znalecký posudek znalecké kanceláře právnická osoba, číslo ve znění dodatku č. 2 považuje za řádně zpracovaný, logicky odůvodněný a přesvědčivý. Tímto znaleckým posudkem byla určena obvyklá cena nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků ve smyslu výše citované judikatury a právních předpisů. Na námitky účastníků zaměstnanci znalecké kanceláře na jednání odvolacího soudu dne datum řádně reagovali a svůj postup blíže vysvětlili. Žádnou z námitek účastníků proti tomuto znaleckému posudku odvolací soud nepovažuje za důvodnou.

44. Odvolací soud proto v projednávané věci neshledal důvody pro zpracování revizního znaleckého posudku a důkazní návrh v tomto směru pro nadbytečnost zamítl. Odvolací soud k tomuto dodává, že dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (viz např. usnesení ze dne 30. 3. 2026, sp. zn. 22 Cdo 236/2026, nebo usnesení ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1290/2007) platí, že zákon nestanoví předpoklady pro nařízení revizního znaleckého posudku a ponechává je na úvaze soudu. Přezkoumání závěrů znaleckého posudku dalším posudkem jiného znalce, vědeckého ústavu nebo jiné instituce (tzv. revizní znalecké zkoumání) je namístě tehdy, jestliže znaleckým dokazováním nebyly objasněny všechny skutečnosti potřebné k rozhodnutí ve věci, k nimž je třeba odborných znalostí, popř. jestliže soud má k dispozici dva znalecké posudky s rozdílnými závěry o stejné otázce a pro tyto rozpory, které se nepodařilo v řízení odstranit, nemohou být tyto znalecké posudky podkladem pro rozhodnutí. V projednávané věci má soud k dispozici dokonce 3 znalecké posudky oceňující nemovitost ve spoluvlastnictví účastníků. Znalecký posudek tituly před jménem jméno FO však při ocenění vycházel z výnosové metody, a nikoliv z metody porovnání s reálně uskutečněnými obchody srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. Znalecký posudek tituly před jménem jméno FO tak nestanovil obvyklou cenu předmětné nemovitosti ve smyslu výše citované judikatury a právních předpisů, a není tak ve věci použitelný. Taktéž znalecký posudek tituly před jménem jméno FO neurčil obvyklou cenu předmětné nemovitosti ve smyslu výše citované judikatury a právních předpisů, neboť vycházel pouze z jednoho realizovaného prodeje a ve zbytku pouze z realitní inzerce. Nemluvě o dalších vadách tohoto znaleckého posudku (viz odstavec 25. tohoto rozsudku). Jediným ve věci použitelným znaleckým posudkem tak je znalecký posudek znalecké kanceláře právnická osoba, číslo ve znění dodatku č. 2, který odvolací soud považuje za řádně zpracovaný, logicky odůvodněný a přesvědčivý. Odvolací soud proto neshledal důvody pro zpracování revizního znaleckého posudku.

45. Přiměřená náhrada ve smyslu § 1147 občanského zákoníku za spoluvlastnický podíl žalobce na předmětné nemovitosti (30/108) činí při obvyklé ceně předmětné nemovitosti ve výši 124 000 000 Kč (dle znaleckého posudku znalecké kanceláře právnická osoba, číslo ve znění dodatku č. 2) částku 34 444 444,44 Kč. Žalovaná 1. na výzvu odvolacího soudu sdělila, že tuto částku není ochotna ani schopna za podíl žalobce zaplatit (nabídla pouze částku 27 400 000 Kč). Ani žádný jiný spoluvlastník nebyl schopen a ochoten tuto částku za podíl žalobce zaplatit. Odvolacímu soudu proto nezbylo, než podle § 1147 občanského zákoníku nařídit prodej předmětné nemovitosti ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek z prodeje se po odečtení nákladů dražby rozdělí mezi účastníky podle jejich spoluvlastnických podílů.

46. Jelikož žalobce v závěrečné řeči na jednání odvolacího soudu dne datum uvedl, že netrvá na své odvolací námitce, že soud prvního stupně nesprávně nepřipustil rozšíření žaloby o vypořádání podílového spoluvlastnictví v širším smyslu (včetně rezervního fondu), odvolací soud pouze stručně k této námitce uvádí, že se s ní neztotožňuje a nepřipuštění rozšíření žaloby soudem prvního stupně považuje za správné. Petit rozšíření žaloby ohledně rezervního fondu formulovaný v podání žalobce ze dne datum je totiž nevykonatelný pro svou neurčitost. Soud prvního stupně tak postupoval správně, když takovéto rozšíření žaloby nepřipustil.

47. S ohledem na výše uvedené odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I., kterým bylo zrušeno spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovitosti (§ 219 o. s. ř.), a změnil ve výrocích II. a III. tak, že nařídil prodej předmětné nemovitosti ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek z prodeje se po odečtení nákladů dražby rozdělí mezi účastníky podle jejich spoluvlastnických podílů (§ 220 o. s. ř.).

48. Protože došlo ke změně rozsudku soudu prvního stupně, odvolací soud rozhodl podle ustanovení § 224 odst. 2 o. s. ř. i o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř.

49. Ve stanovisku pléna Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2023, sp. zn. Pl.ÚS-st. 59/23 Ústavní soud konstatoval následující: „Rozhodne-li soud o vypořádání spoluvlastnictví podle práva, odcházejí procesní strany z řízení zásadně s touž majetkovou hodnotou, se kterou do něj vstoupily (ať už dobrovolně, či vynuceně). Jejich úspěch ve věci je proto z majetkového hlediska proto srovnatelný; majetkovou ztrátu tak utrpí každý z účastníků „pouze“ ve vynaložených nákladech řízení. Ústavní soud si je vědom skutečnosti, že jde mnohdy o nemalé částky, zásadně však jejich vydání není možné klást k tíži kteréhokoli ze spoluvlastníků. Vyvolání řízení je svobodnou volbou navrhovatele („žalobce“), do jehož majetkové sféry nemusel nikdo zasáhnout a ani jej k podání žaloby přimět. Stejně tak je svobodnou volbou jiného spoluvlastníka („žalovaného“) neuzavřít navrženou mimosoudní dohodu a požadovat určitý způsob vypořádání, neboť i na jeho straně jde o výkon ústavně zaručeného vlastnického práva; má-li jeho procesní obrana rozumný a přesvědčivý základ (a nespadá tak do kategorie zneužití práva či obstrukčního chování), nelze její uplatnění klást takovému účastníku (spoluvlastníku) k tíži a zmenšovat uložením nákladové povinnosti jeho majetkovou sféru ve prospěch spoluvlastníka, který učinil svobodnou volbu ve spoluvlastnictví nadále nesetrvávat. Lze tak shrnout, že míra úspěšnosti jednotlivých účastníků řízení o vypořádání spoluvlastnictví je z majetkového hlediska srovnatelná, neboť v řízení v tomto ohledu objektivně není vítěze ani poraženého. Jinými slovy vyjádřeno, společná věc je buď rozdělena a její části jsou jednotlivým vlastníkům přikázány do výlučného vlastnictví, nebo je celá věc přikázána do výlučného vlastnictví jen jednoho z nich, a poté soud ostatním spoluvlastníkům stanoví odpovídající finanční náhradu, anebo je věc prodána ve veřejné dražbě a finanční náhrada je rozdělena mezi spoluvlastníky. Slovy zákona lze na obou stranách (u všech spoluvlastníků) hovořit o částečném úspěchu ve věci ve smyslu § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. Zásadně je tak namístě rozhodnout, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, na což pamatuje druhá z alternativ upravených v § 142 odst. 2 o. s. ř. Ústavní soud uzavírá, že poměřování úspěšnosti (podle kritérií „klasického“ sporného řízení) účastníků řízení o vypořádání zrušeného spoluvlastnictví je nepřiléhavé a neodpovídá jeho ústavněprávním, hmotněprávním ani procesním specifikům. Pro rozhodování o nákladech tohoto typu řízení se proto jako nejvhodnější jeví přiměřený postup podle § 142 odst. 2 o. s. ř.: obecné soudy by měly zpravidla posoudit úspěch každého z účastníků zásadně jako částečný a vyslovit, že žádný z nich nemá na náhradu nákladů právo. (…) V odůvodněných – a spíše výjimečných – případech pak lze některému z účastníků přiznat právo na náhradu nákladů podle § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť způsob vypořádání spoluvlastnictví závisí na úvaze soudu. Zvláštními okolnostmi konkrétního jedinečného případu může být např. obstrukční chování některého ze spoluvlastníků, nezájem o konstruktivní vyřešení věci nebo šikanózní výkon práva; soud také může zohlednit, zda jde o řízení nalézací či odvolací. Šikanózním jednáním však není sama o sobě okolnost, že některý (nebo každý) ze spoluvlastníků navrhuje přikázání spoluvlastněného majetku do svého výlučného vlastnictví.“ 50. V souladu s citovaným stanoviskem pléna Ústavního soudu rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud v projednávané věci neshledal důvody pro přiznání náhrady nákladů řízení některému z účastníků podle § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť neshledal, že by ze strany některého z účastníků docházelo k obstrukčnímu chování či šikanóznímu výkonu práva, popř. že by zde byl jiný závažný důvod pro výjimečné přiznání náhrady nákladů řízení některému z účastníků.

51. Výroky IV. a V. tohoto rozsudku jsou odůvodněny § 148 odst. 1 o. s. ř. V souvislosti s vypracováním znaleckého posudku znalkyní tituly před jménem jméno FO a jejími výslechy na jednání před soudem prvního stupně vznikly České republice náklady řízení ve výši 17 162 Kč (viz usnesení na č. l. 676 spisu). V řízení před odvolacím soudem byla znalkyni tituly před jménem jméno FO přiznána a vyplacena částka 3 000 Kč (viz usnesení na č. l. 1014 spisu). Celkem tak České republice vznikly v souvislosti se znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO náklady řízení ve výši 20 162 Kč. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má Česká republika právo na náhradu těchto nákladů řízení vůči účastníkům. Jelikož o nákladech řízení mezi účastníky bylo podle § 142 odst. 2 o. s. ř. rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, uložil soud všem účastníkům nahradit náklady státu rovným dílem. Ohledně nákladů v souvislosti se znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO je tak každý z účastníků povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně částku 3 360,33 Kč (výrok IV. tohoto rozsudku). Soud dále uložil účastníkům povinnost zaplatit rovným dílem České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení spočívajících ve znalečném znalecké kanceláře právnická osoba, vzniklém v souvislosti se zpracováním aktualizace znaleckého posudku a jejího dodatku touto znaleckou kanceláří a dále v souvislosti s výslechem zaměstnanců znalecké kanceláře na jednání odvolacího soudu (výrok V. tohoto rozsudku). Přesná výše nákladů státu vzniklých v souvislosti se znaleckým posudkem znalecké kanceláře právnická osoba, bude vyčíslena v samostatném usnesení, kterým bude znalecké kanceláři právnická osoba, přiznáno znalečné. Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné za předpokladu, že dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává k Nejvyššímu soudu České republiky prostřednictvím soudu, který rozhodoval ve věci v prvním stupni, ve lhůtě do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu.