70 Co 162/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Čuhelové, Ph.D., a soudců JUDr. Michala Ryšky a Mgr. Ivy Krejčířové ve věci žalobce: právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupený advokátem právnická osoba sídlem adresa proti žalovanému: právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupený advokátem právnická osoba sídlem adresa o odstranění závadného stavu, o odvolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne datum , č. j. číslo jednací ,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. mění tak, že se žaloba na stanovení povinnosti žalovanému odstranit dvě neoprávněně instalované klimatizační jednotky pro jednotku č. , číslo, umístěné na východní straně obvodové zdi bytového domu , adresa, , č. p. , číslo, , který je součástí pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , a to jejich demontáží, zapravením vytvořených otvorů a uvedením zateplení obvodového pláště a obvodové zdi do původního stavu, zamítá.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II. potvrzuje.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost odstranit dvě neoprávněně instalované klimatizační jednotky pro jednotku č. , číslo, umístěné na východní straně obvodové zdi bytového domu , adresa, , č. p. , číslo, který je součástí pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, (dále jen „bytová jednotka“), a to jejich demontáží, zapravením vytvořených otvorů a uvedením zateplení obvodového pláště a obvodové zdi do původního stavu, a to do 30 dnů od právní moci rozsudku (I. výrok), odstranit neprodyšné zakrytí ve formě pevných dřevěných desek umístěných na balkonovém zábradlí na balkoně jednotky č. , číslo, jako společné části bytového domu , adresa, , č. p. , číslo, který je součástí pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , a to jejich demontáží, zapravením a uvedením balkonového zábradlí do původního stavu, a to do 30 dnů od právní moci rozsudku (II. výrok) a uložil mu povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce ve výši 18 516,50 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (III. výrok).

2. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný odvolání, v němž zopakoval argumentaci učiněnou v řízení před soudem prvního stupně, nárok na odstranění klimatizačních jednotek považoval za nedůvodný, neboť tyto byly schváleny shromážděním vlastníků žalobce dne , datum, . Pokud žalobce následně přepočítal hlasy a dospěl k závěru, že ke schválení tohoto bodu nedošlo, nelze k takovému postupu žalobce přihlížet a je nutno vycházet z toho, že klimatizační jednotky byly schváleny. Ohledně druhého nároku na odstranění dřevěných prken z obložení balkonu uvedl, že balkony nejsou společnou částí budovy, ale jsou součástí bytové jednotky, což je zřejmé z prohlášení vlastníka ze dne , datum, . Rozhodnutí shromáždění vlastníků žalobce, které přijalo rozhodnutí, podle něhož zábradlí na balkonech nebo terasách nemůže být provedeno zastíněním pevným materiálem, považoval za neplatné, neboť je v rozporu se zákonem, když omezuje vlastnické právo vlastníků balkonu. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl.

3. Žalobce považoval rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný a navrhl jeho potvrzení. Balkon považoval za součást společných prostor domu dle § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., žalovaný klimatizační jednotky na balkony umístil protiprávně, neboť na shromáždění žalobce v roce 2019 bylo rozhodnuto, že klimatizace nejsou povoleny, žalovaný si je přesto nainstaloval. Na shromáždění konaném dne , datum, byly sice klimatizační jednotky odsouhlaseny, avšak následně došlo ke změně, neboť z iniciativy jednoho z členů žalobce došlo k přepočítání hlasů, kdy bylo zjištěno, že výsledky hlasování měly být jiné a klimatizační jednotky tudíž nejsou povoleny. Žalovaný přepočítání hlasů a změnu rozhodnutí nikterak nezpochybnil a rozhodnutí nenapadl příslušnou žalobou.

4. Z obsahu spisu soudu prvního stupně odvolací soud zjistil, že žalobce se domáhal vydání rozhodnutí uvedeného shora. Svůj návrh odůvodnil tím, že žalovaný neoprávněně nainstaloval klimatizační jednotky a zasáhl do nosných konstrukcí bytového domu a zateplení obvodových stěn, tedy do společných částí domu. Shromáždění žalobce neudělilo souhlas s umístěním klimatizačních jednotek k bytové jednotce žalovaného, když sice na shromáždění žalobcem konaném dne , datum, došlo ke schválení klimatizací, avšak poté v mezidobí před vyhotovením oficiálního zápisu na základě podnětu jiného člena žalobce došlo k přepočítání hlasů, dodatečně byl návrh na povolení klimatizačních jednotek zamítnut. Ohledně odstranění neprodyšného zakrytí balkonového zábradlí u bytové jednotky žalovaného měl zato, že žalovaný postupoval v rozporu se závěry shromáždění žalobce z června 2021, podle něhož balkonové zábradlí může být zastíněno pouze prodyšnými zábranami. Žalovaný tento závěr porušil a porušil rovněž prevenční povinnost dle § 2900 zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí, uvedl, že dle prohlášení vlastníků jednotek jsou balkony a terasy součástí jednotek, tudíž návrh nemůže být důvodný. Zdůraznil, že klimatizační jednotky byly povoleny rozhodnutím shromáždění žalobce v roce 2021 a žalobce nemohl toto rozhodnutí změnit sám, aniž by bylo napadeno u soudu, což se nestalo.

5. Soud prvního stupně rozhodl napadeným rozsudkem, z jehož odůvodnění vyplývá pouze jaké důkazy provedl a dále to, že klimatizační jednotky byly na balkony u bytové jednotky žalovaného nainstalovány bez souhlasu nebo oznámení žalobci a žalovaný měl postupem dle § 1209 o. z. napadnout rozhodnutí shromáždění, které nejprve klimatizace schválilo, ale později svoje rozhodnutí změnilo u soudu. Balkon považoval za společnou část domu, a proto shledal i druhý nárok na odstranění obložení důvodným, neboť bylo umístěno na zábradlí balkonu v rozporu z rozhodnutí shromáždění žalobce.

6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky a že si v mezidobí od roku 2019 do , datum, nainstaloval dvě klimatizační jednotky, které umístil na balkony náležející k jeho jednotce. Nebylo sporu ani o tom, že zábradlí balkonu náležejícího k bytové jednotce je neprodyšně zakryto pevnými dřevěnými deskami. Rovněž nebylo sporu o tom, že dne , datum, se v Kulturním domě v , adresa, konalo shromáždění žalobce, kde byla projednávána otázka možnosti instalace klimatizačních jednotek i „legalizace“ již nainstalovaných klimatizačních jednotek, kdy na schůzi bylo přijato rozhodnutí (bod 11. o zápisu), že jelikož ti, kteří hlasovali proti povolení instalací klimatizací, nedosáhli nadpoloviční většiny, byl návrh na povolení klimatizací schválen. Až dne , datum, žalobce z iniciativy jednoho ze svých členů přepočítal hlasování u všech bodů schůze, a dospěl k závěru, že do hlasování nebyly započítány některé garáže, skutečný počet hlasů po přepočítání je odlišný od toho, který byl zjištěn na schůzi, a proto byl návrh na povolení instalací klimatizací zamítnut. Mezi účastníky bylo nesporné, že rozhodnutí shromáždění ze dne , datum, , kterým byly povoleny klimatizace, ani jeho následně změněná verze z , datum, , ke které došlo bez konání shromáždění na základě přepočítání hlasujících vlastníků jednotek, a přijaté rozhodnutí bylo tímto způsobem „změněno“ tak, že klimatizační jednotky instalovat nelze, nebyla napadena u soudu postupem dle § 1209 o. z.

7. Mezi účastníky bylo naopak sporné, zda balkony jsou součástí bytových jednotek nebo společných prostor domu. Žalovaný v rámci své obrany po celou dobu tvrdil, že balkony jsou součástí bytové jednotky, a to na základě prohlášení vlastníka ze dne , datum, . Soud prvního stupně se však touto jeho argumentací vůbec nezabýval ani jej nevyzval k prokázání uvedeného tvrzení, kdy tento nedostatek napravil odvolací soud. Z uvedeného prohlášení je zřejmé, že jednotlivé jednotky jsou vymezeny tak, že jejich součástí je sklad umístěný v podzemním podlaží budovy a balkon. Bytová jednotka vznikla v roce 2017 a tudíž na právní vztahy, které s ní souvisejí, je třeba aplikovat ustanovení o. z.

8. Podle § 1160 odst. 1 o. z. společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Podle odst. 2 cit. ust. společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

9. Podle § 1222 o. z. prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.10. § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. obsahuje příkladný výčet jednotlivých částí domu, které je třeba považovat za společné částí domu, kdy podle odst. 1 písm. f) citovaného ustanovení jsou společné částí balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře balkonu, lodžií a teras; tyto společné částí jsou-li přístupné pouze z bytu jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné bytové jednotky.

11. Judikatura Nejvyššího soudu ohledně bytových jednotek vzniklých za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. se ustálila v závěru, že pokud byly okna, balkony, lodžie či terasy v prohlášení vlastníka budovy, příp. smlouvě o výstavbě vymezeny jako součást jednotky, nejsou společnou částí domu, ale součástí jednotky, k níž patří. Pro bytové jednotky, které vznikly do 31. 12. 2012, platilo, že pro závěr, které části domu jsou společné ve smyslu § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., je významný zejména účel jejich užívání a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy, i když je balkon, lodžie či terasa dle prohlášení vlastníka součástí jednotky, jejich stavební prvky, které jsou součástí hlavních svislých a vodorovných konstrukcí budovy, jsou vždy společnými částmi domu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3135/2023). Otázkou, zda jsou balkony u bytových jednotek vzniklých za účinnosti o. z. jejich součástí či nikoliv, pokud jsou tak vymezeny v prohlášení vlastníka, se doposud Nejvyšší soud nezabýval. Soud prvního stupně druhému nároku vyhověl právě s poukazem, že balkony nejsou součástí bytové jednotky, aniž by se blíže vypořádal s tím, že jsou tak vymezeny v prohlášení vlastníka.

12. Odvolací soud však pro rozhodnutí ve věci zodpovězení této otázky nepovažoval za podstatné. Proto s ohledem na zásadu předvídatelnosti soudního rozhodování, zákaz svévolného rozhodování a ochranu legitimního očekávání účastníků (srov. nález z Ústavního soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. IV. ÚS 2738/10, ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. II. ÚS 2570/10 a ze dne 3. 4. 2014, sp. zn. III. ÚS 1561/13, ze dne 11. 1. 2024, sp. zn. III. ÚS 1472/23), podle něhož závěr soudu prvního stupně o důvodnosti prvního nároku (odstranění klimatizačních jednotek) správný není, v případě druhého uplatněného nároku soud prvního stupně rozhodl věcně správně, avšak odvolací soud v tomto rozsahu věc právně posoudil jinak, účastníky s odlišným právním posouzením seznámil, vedl je ke smírnému vyřešení sporu a umožnil jim na předestřený odlišný právní názor odvolacího soudu zareagovat.

13. Nárok na odstranění klimatizačních jednotek shledal odvolací soud nedůvodným, aniž by musel řešit otázku, zda balkon je či není součástí jednotky. Obě klimatizační jednotky jsou umístěny na balkonech, které náleží k jednotce žalovaného a ke kterým má výlučné užívací právo žalovaný. Je irelevantní, že klimatizace byly nainstalovány v době, kdy dle shromáždění žalobce z roku 2019 nebyly povoleny, neboť rozhodující je stav v době vyhlášení rozsudku (§ 154 odst. 1 o. s. ř.).

14. Podle § 1209 odst. 1 o. z. účinného k 22. 6. 2021 je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

15. Dne , datum, se konalo shromáždění žalobce, na němž se dle programu pod bodem 11 řešila problematika klimatizačních jednotek. Na tomto shromáždění bylo přijato rozhodnutí, podle kterého klimatizační jednotky schváleny byly (dle hlasování bylo zjištěno 29,94 % všech vlastníků, 49,11 % se vyslovilo proti). Dva dny poté, z iniciativy jednoho z členů žalobce, došlo k přepočítání hlasování žalobce u všech bodů schůze, kdy bylo zjištěno, že u bodu 11 - klimatizace v rámci hlasování došlo k chybě ve sčítání hlasů, kdy prezentovaný výsledek byl v rozporu se skutečným hlasováním, proto byl opraven a klimatizační jednotky nejsou povoleny (viz e-mail žalobce ze dne , datum, a zápis ze schůze shromáždění). Tento postup, kdy na shromáždění žalobce dne , datum, bylo přijato rozhodnutí, kterým klimatizační jednotky povoleny byly a až následně za dva dny po přepočítání hlasů bylo rozhodnutí shromáždění změněno (není zřejmé jakým konkrétním subjektem či orgánem žalobce a jakým způsobem) aniž by se konalo nové shromáždění, byl mezi stranami nesporný, a kromě e-mailu od žalobce je prokazován i výpovědí statutární zástupkyně žalobce.

16. Odvolací soud považuje za nesprávný závěr soudu první stupně, podle něhož je požadavek žalobce na odstranění klimatizačních jednotek žalovaného opodstatněný, neboť to byl žalovaný, který si měl proti změněnému rozhodnutí shromáždění, jímž klimatizace povoleny nebyly, podat žalobu dle § 1209 o. z. Na shromáždění žalobce dne , datum, bylo přijato rozhodnutí, podle něhož klimatizační jednotky povoleny jsou. Uvedené rozhodnutí lze změnit pouze novým rozhodnutím shromáždění nebo postupem dle § 1209 o. z. Soud prvního stupně i žalobce se mýlí, pokud mají za to, že lze rozhodnutí shromáždění změnit následně po skončení shromáždění postupem, který zvolil žalobce. O tom, zda rozhodnutí shromáždění bylo přijato v souladu se zákonem či stanovami (zda bylo přijato potřebným počtem hlasů), je oprávněn posoudit pouze soud v řízení dle § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. a nikoliv žalobce.

17. Soudní praxe je ustálena v názoru, že soud může posuzovat platnost rozhodnutí přijatého shromážděním vlastníků pouze v řízení podle ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. (dříve § 11 odst. 3 věty třetí zák. č. 72/1994 Sb.); v jiném řízení jeho platnost posuzovat nelze, a to ani jako předběžnou otázku (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 383/2010, uveřejněný pod číslem 58/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 287/2018).

18. Pokud nebyla podána žaloba proti rozhodnutí shromáždění žalobce o povolení klimatizace ze dne , datum, , je uvedené rozhodnutí platné závazné a je třeba z něj vycházet (v tomto řízení si soud otázku platnosti přijetí uvedeného rozhodnutí nemůže řešit jako předběžnou). Následné přepočítání hlasů žalobcem po skončení shromáždění, z něhož vyvozuje zcela opačný výsledek hlasovaní, nemá žádný právní význam. V tomto směru je tedy rozhodnutí soudu prvního stupně nesprávné a nárok na odstranění klimatizačních jednotek z balkonů náležejících k bytové jednotce je nedůvodný.

19. Podle § 1175 odst. 1 o. z. vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Podle odst. 2 cit. ust. vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.

20. V případě druhého nároku na odstranění neprodyšného zakrytí balkonového zábradlí náležejícího k bytové jednotce žalovaného, shledal odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně tento nárok za oprávněný, bez ohledu na to, zda je balkon součástí společných částí domu nebo jednotky. Z fotografií balkonu náležejícího k bytové jednotce žalovaného je zřejmé, že jeho zábradlí je zakryto dřevěnými deskami (jako jediné z celého domu), čímž je narušen jednotný ráz domu a jeho dobrý vzhled (§ 1175 o. z.); navíc žalovaný postupoval v rozporu s domovním řádem, podle něhož mohou být balkony zastíněny prodyšným materiálem.

21. S ohledem na shora uvedené odvolací soud napadený rozsudek ve výroku I. změnil a žalobu za použití § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. v tomto rozsahu zamítl a ve výroku II. jej jako věcně správný potvrdil (byť z jiných důvodů) dle § 219 o. s. ř.

22. O nákladech řízení před soudy obou stupňů bylo rozhodnuto v souladu s ust. § 224 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s 142 odst. 2 o. s. ř. Předmětem řízení byly dva samostatné nároky pro účely výpočtu odměny za právní zastoupení se stejnou tarifní hodnotou i se stejnou poplatkovou povinností. Úspěch každého z účastníků je při konečném výsledku sporu 50 %, proto žádný z nich nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.