70 Co 197/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Michala Ryšky a soudkyň JUDr. Kateřiny Čuhelové, Ph.D., a Mgr. Ivy Krejčířové a ve věci žalobkyně: právnická osoba ., IČO číslo sídlem adresa zastoupená advokátem právnická osoba sídlem adresa proti žalované: právnická osoba ., IČO číslo sídlem adresa zastoupená advokátem právnická osoba sídlem adresa o neoprávněnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Hodoníně ze dne datum , číslo jednací ,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám jejího zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 3 388 Kč.

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2015, ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 9. 10. 2017, učiněná žalovanou dne 30. 10. 2023, je neoprávněná (I. výrok). Současně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni k rukám jejího zástupce na náhradě nákladů řízení částku 23 413,32 Kč (II. výrok).

2. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že výpovědní důvod uvedený žalovanou ji neopravňuje k podání výpovědi, neboť smluvní strany si v nájemní smlouvě nedohodly možnost dát výpověď z důvodu, že se sjednané nájemné jeví po uplynutí určité doby jako neadekvátní. Žalovaná není spotřebitelem, naopak je podnikatelem dlouhodobě působícím na trhu s velkým ziskem a ročním obratem, a nelze uvažovat o jakékoliv její nezkušenosti nebo rozumové slabosti či rozrušení a lehkomyslnosti. Vzhledem k tomu, že je žalovaná podnikatelem, nemůže se bránit tím, že je nájemní smlouva smlouvou lichevní podle § 1796 o.z. Možnosti ukončení nájemní smlouvy upravené v § 2000 odst. 1, § 2232 a § 2309 o.z. se smluvní strany výslovně vzdaly, k čemuž byly vzhledem k dispozitivnosti těchto ustanovení oprávněny. Tvrzený rozpor s dobrými mravy podle § 580 o.z. soud prvního stupně neshledal. Smluvní strany si svobodně dohodly svá práva a povinnosti, kterými jsou vázány. Pouze z důvodu nesouhlasu s dohodnutou výší nájemného nelze nájemní smlouvu ukončit. Stejně tak nelze považovat výši nájemného za rozpornou s dobrými mravy z důvodu, že se žalovaná s jinou společností dohodla na jiné výši nájemného. Bylo na žalované, aby si v době uzavření nájemní smlouvy dohodla svá práva a povinnosti tak, aby jí vyhovovaly. Měla předvídat změny cen. Věc je odlišná od případu řešeného rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1611/2021, který se týkal spotřebitelů a určení vlastnictví k nemovitosti, přičemž dovolací důvod spočíval v řešení otázky účelu právního jednání a mnohosti účelů a případného rozporu s dobrými mravy u jednoho z účelů.

3. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání, kterým se domáhala jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Namítla, že rozhodnutí soudu prvního stupně je nepřezkoumatelné, k čemuž odkázala na judikaturu (nález Ústavního soudu ze dne 27. 4. 1999, sp. zn. II. ÚS 94/98), dle které je nutné uvést ty skutečnosti, které považuje soud za prokázané jednotlivě a postupně tak, aby bylo vždy zřejmé, ze kterého důkazního prostředku a proč soud takový závěr učinil; nepřijatelné je tzv. souborné či souhrnné zjištění. Namítla, že soud prvního stupně pouze uvedl, že rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1611/2021, na danou věc nedopadá a tuto skutečnost blíže neodůvodnil, což zapříčinilo nepřezkoumatelnost napadeného rozsudku. Vytkla soudu prvního stupně, že se nezabýval omezením jejích práv v článku 8.3. předmětné nájemní smlouvy. Omezení práv dle § 2000 odst. 2 a dle § 2000 odst. 1 o.z. znamená, že se žalovaná nemůže obrátit na soud v případě změny okolností. Je přitom nesporné, že se okolnosti změnily natolik, že na žalované nelze rozumně požadovat, aby byla nájemní smlouvou dále vázána. Odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 23 ICdo 56/2019, ze kterého vyplývá, že se principy dobrých mravů vztahují i na podnikatelské subjekty. Uvedla, že napadený rozsudek je v rozporu s konstantní judikaturou příhodnou pro danou věc, reprezentovanou nejen výše uvedeným rozhodnutím Nejvyššího soudu, ale také dalším rozhodnutím Nejvyššího soudu, sp. zn. 23 ICdo 56/2019, dle kterého jsou-li právním jednáním porušeny principy dobrých mravů, uplatní se tento korektiv i ve vztazích mezi podnikateli. Žalovaná má za to, že předmětná nájemní smlouva je v rozporu s dobrými mravy.

4. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Uvedla, že žalovaná sice namítá nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně z důvodu nedodržení náležitostí dle § 157 odst. 2 o.s.ř., avšak již ve svém odvolání neuvádí, které v řízení provedené důkazy soud prvního stupně nehodnotil či nehodnotil správně, či které důkazy měly být hodnoceny tzv. souhrnně. Závěr o nemožnosti aplikovat v projednávané věci rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 1611/2021 soud prvního stupně naprosto srozumitelně a přiléhavě vysvětlil. Učinil tak v návaznosti na pečlivě zjištěný skutkový stav. Užití § 2000 odst. 1 o.z. účastníci řízení v souladu s § 2000 odst. 2 o.z. v nájemní smlouvě vyloučili. Princip dobrých mravů se sice uplatní i na vztahy mezi podnikateli, avšak porušením dobrých mravů není situace, kdy smluvní strany vyloučí aplikaci zákonného ustanovení, u nějž to zákonodárce pro právnické osoby i výslovně umožňuje (§ 2000 odst. 2 o.z.). Žádné porušení dobrých mravů žalobkyní žalovaná před soudem prvního stupně neprokázala. Pouhé tvrzení o změně okolností uvedené v rámci jejího odvolání nemůže obstát.

5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněným subjektem (§ 201 o.s.ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o.s.ř.), bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), v souladu s ustanovením § 212a odst. 1 o.s.ř. přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně i nad rámec odvolacích důvodů bez nařízení jednání (§ 214 odst. 3 o.s.ř.), neboť účastníci řízení s rozhodnutím bez nařízení jednání souhlasili, a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

6. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že se žalobkyně žalobou doručenou soudu prvního stupně dne 12. 2. 2024 domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2015, ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 9. 10. 2017, učiněná žalovanou dne 30. 10. 2023, je neoprávněná. Uvedla, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu z důvodu jakéhosi jejího nesouhlasu se sjednanou výší nájemného. Výpověď žalovaná nezdůvodnila a pouze nesprávně uvedla, že nájemní vztah skončí ke dni 29. 3. 2025. Takový důvod výpovědi však nemá oporu v zákoně ani v nájemní smlouvě.

7. Žalovaná uvedla, že jsou práva smluvních stran v hrubém nepoměru a konstrukce nájemní smlouvy jednostranně zvýhodňuje žalobkyni. Žalovaná nemůže uplatnit práva vyplývající z § 2000 o.z. a dále nemá právo zamezit prodloužení smlouvy o dalších deset let. Sjednaná výše nájmu je pro žalovanou extrémně nevýhodná. Nájemní smlouvu žalovaná považuje za neplatnou dle § 1796 o.z.

8. Žalobkyně v replice k vyjádření žalované zdůraznila, že právo žalované dle § 2000 odst. 1 o.z. bylo smluvně vyloučeno. Nadto by toto právo mohlo vzniknout pouze po uplynutí deseti let od vzniku závazku, tj. po 30. 3. 2025. Ani teoreticky tudíž nelze považovat výpověď nájemní smlouvy za oprávněnou. Co se týče výše sjednaného nájmu, z žalovanou předložené fakturace vyplývá pouze to, že žalovaná postupně pronajala různé části své nemovitosti dvěma různým subjektům a s každým si ujednala jiné nájemné. Právo žalované domáhat se zrušení smlouvy pro eventuálně hrubý nepoměr ve vzájemných plněních prekludovalo v souladu s § 1795 o.z. Žalobkyně má za to, že je velmi obtížně si představit, že žalovaná, jakožto zkušený a ekonomicky silný podnikatel, se při sjednávaní nájemní smlouvy mohla dostat z důvodu jednání žalobkyně do tísně, rozumové slabosti, rozrušení, lehkomyslnosti, nebo by smlouvu uzavřela z nezkušenosti. Dále žalobkyně poukázala na § 1797 o.z., který u podnikatelů vylučuje právo požadovat zrušení smlouvy dle § 1793 odst. 1 o.z. a dle § 1796 o.z.

9. Žalovaná v návaznosti na repliku žalobkyně své vyjádření doplnila tak, že není pravda, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu deseti let, neboť oprávněním domáhat se zrušení závazku soudem disponuje pouze žalobkyně. Předmětná nájemní smlouva je rozporná s dobrými mravy. Žalobkyně v této souvislosti odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 24 Cdo 1611/2021.

10. Odvolací soud se nejprve zabýval námitkami žalované ohledně nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku. Rozhodnutí, které je nepřezkoumatelné, totiž nelze podrobit meritornímu přezkumu a je nutné takové rozhodnutí v souladu s § 219a odst. 1 písm. b) o.s.ř. zrušit (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2492/99, nebo nález Ústavního soudu ze dne 1. 9. 2020, sp. zn. I. ÚS 2746/19).

11. Nepřezkoumatelnost rozhodnutí soudu prvního stupně označuje situaci, kdy rozhodnutí, které má být dle zákona odůvodněno, neobsahuje buď vůbec žádné odůvodnění nebo jen takové odůvodnění, jež, a to z pohledu účastníků řízení, je nedostatečné (neúplné) nebo nesrozumitelné v podstatných částech (Šebek, R. In: Svoboda, K. a kol. Občanský soudní řád. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2023, komentář k § 219a). Rozhodnutí soudu prvního stupně je nepřezkoumatelné pro nesrozumitelnost nebo nedostatek důvodu v případě, kdy vůči němu nemůže účastník, který s rozhodnutím nesouhlasí, náležitě formulovat odvolací důvod, a ani odvolací soud proto nemá náležité podmínky pro zaujetí názoru na věc (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2014, sp. zn. 21 Cdo 3466/2013; obdobně také 17. 12. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1615/2014). I pokud rozhodnutí soudu prvního stupně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly na újmu uplatnění práv odvolatele (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011).

12. Nepřezkoumatelnost rozhodnutí zakládají také tzv. opomenuté důkazy, tj. důkazy, o nichž v řízení nebylo soudem rozhodnuto, případně důkazy, jimiž se soud bez adekvátního odůvodnění nezabýval (nález Ústavního soudu ze dne 10. 1. 2024, č. j. II. ÚS 1318/23-1, dále např. nálezy ze dne 29. 11. 1996, sp. zn. IV. ÚS 185/96, ze dne 28. 5. 2009, sp. zn. III. ÚS 2110/07 a ze dne 12. 5. 2004, sp. zn. IV. ÚS 563/03). Skutečnosti, které soud považuje za prokázané, je zapotřebí uvést jednotlivě a postupně tak, aby bylo vždy zřejmé, ze kterého důkazního prostředku a proč soud takový závěr učinil; zcela nepřijatelné je tzv. souhrnné zjištění, v jehož důsledku se stává rozhodnutí v podstatě nepřezkoumatelným (viz nález Ústavního soudu ze dne 27. 4. 1999, sp. zn. II. ÚS 94/98).

13. Odůvodnění napadeného rozsudku je úplné a dostatečně srozumitelné. Soud prvního stupně se přehledně vypořádal se všemi navrženými důkazy a uvedl, jaká skutková zjištění považuje z jednotlivých důkazů za prokázaná. Zjištěný skutkový stav ostatně mezi stranami nebyl sporný, námitky žalované směřovaly do právního posouzení věci. Argumentace žalované tzv. souhrnným zjištěním není v dané věci přiléhává. Konkrétně pouze uvedla, že se soud prvního stupně nevypořádal s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1611/2021. Odkaz na daný judikát z logiky věci nemůže být důkazním návrhem, na jehož základě by mohlo být prokázáno tvrzení žalované o rozhodných skutečnostech, a soud prvního stupně se zde nemohl žádného souhrnného zjištění dopustit. Nemohl ovšem daný judikát v rámci právního posouzení opomenout a musel se s ním argumentačně vypořádat, což řádně učinil, neboť dostatečně podrobně a přiléhavě zdůvodnil, proč předmětný rozsudek na danou věc nedopadá a nelze z něj vycházet.

14. Podle § 1998 odst. 1 o.z. závazek lze vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon.

15. Podle § 2229 o.z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

16. Podle § 2308 o.z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

17. Podle § 2310 odst. 1 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

18. Podle § 2314 odst. 1 o.z. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

19. Podle § 2314 odst. 3 o.z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

20. Žalovaná ve výpovědi nájemní smlouvy uvedla, že ji vypovídá z důvodu aktuální výše nájemného, kterou nemůže v žádném případě pro další období akceptovat. Takový výpovědní důvod však mezi stranami sjednán nebyl a ani nevyplývá ze zákona. Žalobkyně následně v souladu s § 2314 odst. 1 a 3 o.z. nejprve vznesla proti výpovědi písemné námitky a poté, když žalovaná nevzala svou výpověď zpět, podala ve lhůtě žalobu k soudu prvního stupně. Za takové situace se odvolací soud ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že výpověď nájemní smlouvy byla učiněna neoprávněně.

21. Obrana žalované spočívající v námitce neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu rozporu s dobrými mravy nemohla obstát. Je pravdou, že autonomie vůle stran právního vztahu je omezena také korektivem dobrých mravů, přičemž je třeba právní jednání, které se dobrým mravům příčí, posoudit jako neplatné (§ 580 odst. 1 ve spojení s § 588 o.z.) (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 32 Cdo 1490/2019). Stejně tak nelze rozporovat, že se korektiv dobrých mravů uplatní i ve vztazích mezi podnikateli. Avšak zároveň platí, že případný závěr soudu o absolutní neplatnosti ujednání stran pro rozpor s dobrými mravy v tomto typu vztahů je zásahem výjimečným a musí být vždy odůvodněn mimořádnými okolnostmi daného případu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 23 ICdo 56/2019, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3812/2022). V případě podnikatele, který uzavřel smlouvu při svém podnikání, však zpravidla (s ohledem na jeho předpokládanou profesionalitu) nebude možné rozpor s dobrými mravy spatřovat v existenci hrubého nepoměru vzájemných plnění vzniklého tím, že při uzavírání smlouvy někdo zneužil jeho tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo rozrušení nebo lehkomyslnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 32 Cdo 1490/2019).

22. Žalovaná spatřuje rozpor s dobrými mravy v ujednání v článku 8 odst. 8.3 předmětné nájemní smlouvy, který stanovuje, že se pronajímatel dle § 2000 odst. 2 o.z. vzdává práva domáhat se zrušení závazku dle této smlouvy dle § 2000 odst. 1 o.z. Odvolací soud však po přihlédnutím k okolnostem projednávané věci neshledal rozpor předmětného ujednání s korektivem dobrých mravů. Zákon výslovně umožňuje vzdát se předem práva domáhat se zrušení závazku dle § 2000 odst. 1 o.z. v případě, že je zavázanou stranou právnická osoba. Samozřejmě i v takovém případě je nutné zohlednit, zda zde nejsou dány natolik mimořádné a specifické okolnosti, že je namístě posoudit právní jednání jako neplatné pro rozpor s dobrými mravy [viz Šilhán, J. In: Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1186.].

23. Článek 8 odst. 8.3 nájemní smlouvy je celkově koncipován tak, že je nevýhodný pro žalovanou. V konečném důsledku nejde z jejího pohledu o smlouvu na dobu 10 let, ale na dobu 20 let (právo zabránit automatickému prodloužení smlouvy má u prvního prodloužení pouze žalobkyně) a zároveň se žalovaná vzdala práva domáhat se zrušení závazku dle § 2000 odst. 1 oz. Nelze však opomenout, že obě smluvní strany jsou podnikateli – právnickými osobami. Žalovaná přitom není nějakou malou společností o dvou lidech, nýbrž se jedná o akciovou společnosti dlouhodobě působící na trhu s velkým ziskem a ročním obratem. Odvolací soud má proto za to, že z ničeho nevyplývá, že by mezi účastníky řízení měl být dán v neprospěch žalované rozdíl v odbornosti, profesionalitě a zkušenostech. Za takové situace je nutné respektovat autonomii vůle smluvních stran, a tedy i to, jak si v nájemní smlouvě upravily vzájemná práva a povinnosti. Znění článku 8 odst. 8.3 nájemní smlouvy tudíž nelze za těchto okolností považovat za rozporné s korektivem dobrých mravů.

24. Odvolací soud nadto upozorňuje, že i kdyby předmětné ujednání v části, ve které se žalovaná vzdala možnosti domáhat se zrušení nájemní smlouvy dle § 2000 odst. 1 o.z., bylo neplatné pro rozpor s dobrými mravy, což odvolací soud neshledal, v souladu s § 576 o.z. by nájemní smlouva jako platné právní jednání s velkou pravděpodobností obstála i bez tohoto ujednání. Žalovaná by tak za situace, kdy její výpověď byla neoprávněná, byla stále zavázaná z nájemní smlouvy.

25. Žalovaná v řízení před soudem prvního stupně dále uplatňovala námitky související s výší sjednaného nájemného a neplatností nájemní smlouvy dle § 1796 o.z. Soud prvního stupně se s nimi přiléhavě vypořádal, na což odvolací soud pro stručnost a správnost odkazuje, přičemž ani žalovaná v tomto ohledu v odvolání již ničeho nenamítala.

26. Se zřetelem k uvedenému odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrdil, a to včetně výroku o náhradě nákladů řízení.

27. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. za použití § 224 odst. 1 o.s.ř. tak, že v odvolacím řízení neúspěšná žalovaná je k jejich náhradě povinna žalobkyni k rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Žalobkyní v odvolacím řízení účelně vynaložené náklady řízení činí 3 388 Kč a sestávají z:- odměny právního zástupce určené dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „advokátní tarif“), ve znění do 31. 12. 2024, za 1 úkon právní služby 2 500 Kč (vyjádření k odvolání ze dne 20. 8. 2024), dle § 9 odst. 3 písm. a), § 7 bodu 5 advokátního tarifu, ve znění do 31.12. 2024,- 1 režijního paušálu 300 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu, ve znění do 31. 12. 2024);- náhrady za daň z přidané hodnoty 588 Kč (§ 137 odst. 3 o.s.ř.).