4 C 44/2024

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Svačinovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neoprávněnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

I. Určuje se, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2015 ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 9. 10. 2017 učiněná žalovanou dne 30. 10. 2023, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 23 413,32 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi, kterou žalovaná učinila dne 30. 10. 2023, přičemž se jednalo o výpověď nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2015 ve znění dodatku ze dne 9. 10. 2017. Právní předchůdce žalobkyně společnost , právnická osoba, . uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu dne 30. 3. 2015, jejímž předmětem je pronájem části střechy a vnitřních prostor stavby na pozemcích p. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Dne 30. 10. 2023 doručila žalovaná výpověď této smlouvy. Dne 16. 11. 2023 zaslala žalobkyně žalované námitky proti výpovědi. Žalovaná vypověděla nájemní smlouvu kvůli nesouhlasu s výší nájemného, tento důvod však nemá oporu ani v zákoně ani nájemní smlouvě.

2. Žalovaná ve věci uvedla, že nájemní smlouva je neplatná podle § 1796 občanského zákoníku, neboť práva žalobkyně a žalované jsou v hrubém nepoměru, kdy je zvýhodňována žalobkyně, neboť smlouva se automaticky prodlužuje o 10 let, nevypoví-li ji některá ze stran; ale první vypovězení může učinit pouze nájemce. Navíc je sjednaná výše nájemného extrémně nevýhodná, neboť obvyklá výše nájmu v místě a čase je pětinásobně vyšší. Nájemní smlouva je také v rozporu se dobrými mravy.

3. Mezi účastníky řízení bylo nesporné, že mezi stranami byla uzavřena nájemní smlouva č. , hodnota, , kterou dne 30. 10. 2023 žalovaná vypověděla a žalobkyně proti výpovědi uplatnila námitky.

4. Dále soud provedl dokazování, z něhož učinil následující skutková zjištění. Mezi žalovanou a společností , právnická osoba, . byla dne 30. 5. 2015 uzavřena smlouva, na základě které žalovaná jako pronajímatel a současně výlučný vlastník nemovité věci - stavby bez č. p. a č. e. na pozemcích p. č. , Anonymizováno, katastrálním území , adresa, , pronajala část této stavby přesně definovanou v přílohách smlouvy předchůdkyni žalobkyně , právnická osoba, . za účelem , Anonymizováno, . Nájemné bylo v čl. 4.1 dohodnuto ve výši 20 000 Kč za 1 rok nájmu. Mezi stranami smlouvy byla dohodnuta taktéž inflační doložka. Nájem byl dohodnut na dobu 10 let. V čl. 8.3 se strany dohodly na automatickém prodloužení smlouvy o dalších 10 let, pokud některá ze smluvních stran neoznámí druhé straně min. 18 měsíců před ukončením smlouvy, že nemá zájem na jejím prodloužení. Výslovně si strany sjednaly, že u prvního prodloužení je toto oznámení oprávněn učinit výlučně nájemce. Dále si strany sjednaly, že se pronajímatel vzdává práva domáhat se zrušení závazku dle této smlouvy dle § 2000 odst. 1 o. z. a ve čl. 9. 4 smlouvy také na vyloučení možnosti výpovědí a výpovědních důvodů dle § 2232 a § 2309 o. z. (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 30. 5. 2015). Nájemní smlouva byla změněna dodatkem č. 1 ze dne 9. 10. 2017, kterým byl rozšířen předmět nájmu o další část nemovitosti podle přílohy 7 (dodatek ze dne 9. 10. 2017).

5. Žalobkyně je právní nástupkyní společnosti , právnická osoba, . (výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka , Anonymizováno, a oddíl B, vložka , Anonymizováno, ). Žalovaná je obchodní společností zapsanou v obchodním rejstříku od roku 1996 (výpis z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl B, vložka , Anonymizováno, ).

6. Žalovaná shora uvedenou nájemní smlouvu vypověděla dne 30. 10. 2023 a jako výpovědní důvod uvedla: „aktuální výše ceny za nájemné dle čl. 4.1, kterou nemůžeme v žádném případě akceptovat pro další období“ (výpověď ze dne 30. 10. 2023). Na to jí žalobkyně odpověděla, že výpověď neobsahuje žádný výpovědní důvod a je neplatná; přípis žalovaná převzala dne 21. 11. 2023 (přípis ze dne 16. 11. 2023 s doručenkou datové zprávy).

7. Za pronájem roku 2023 žalovaná fakturovala žalobkyni částku 27 854 Kč (faktura č. , hodnota, ) a jinému odběrateli , právnická osoba, . za stejné období za „nájem , Anonymizováno, “ žalované částku 125 343,90 Kč (faktura č. , hodnota, ).

8. Žalovaná je obchodní společností s ročním účetním obratem za rok 2022 přes 745 000 000 Kč a se ziskem za stejné období přes 121 000 000 Kč (výkaz zisku a ztráty žalované ke dni 31. 12. 2022).

9. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Mezi účastníky řízení je nájemní vztah na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2015 a dodatku ze dne 9. 10. 2017, na základě kterého žalovaná pronajala žalobkyni část její nemovitosti za roční nájemné ve výši 20 000 Kč. Oba účastníci smlouvy jsou právnické osoby, nejsou spotřebitelé, a nájem souvisí s jejich podnikatelskou činností. Žalovaná zaslala žalobkyni výpověď smlouvy pro nesouhlas s aktuální výší nájemného dne 30. 10. 2023, ale žalobkyně proti tomu uplatnila námitky přípisem doručeným 21. 11. 2023. V nájemní smlouvě je jasně a jednoznačně vyjádřena vůle smluvních stran týkající se automatické prolongace smlouvy a vyloučení části právní úpravy týkající se zrušení závazku a výpovědi nájemní smlouvy. Žalovaná pronajímala svoji budovu za účelem umístění zařízení veřejné komunikační sítě v roce 2023 i jiné osobě a nájemné jí vyfakturovala částkou 125 343,90 Kč, tj. více než 6x vyšší než nájemné fakturované žalobkyni.

10. Při právním posouzení věci vycházel soud ze zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ve znění ke dni uzavření nájemní smlouvy (dále jen o. z.). Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2302 o. z. se ustanovení pododdílu 3 – zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání - vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu. Podle § 2309 jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Podle § 2232 porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Podle § 2310 ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční. Podle § 2314 vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Podle § 2000 odst. 1 byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení. Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána. Podle odst. 2 Vzdá-li se strana předem práva domáhat se zrušení závazku, nepřihlíží se k tomu. To neplatí, je-li zavázanou stranou právnická osoba. Podle § 1998 odstavce 1 závazek lze vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Podle § 1796 neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Podle § 1797 podnikatel, který uzavřel smlouvu při svém podnikání, nemá právo požadovat zrušení smlouvy podle § 1793 odst. 1, ani se nemůže dovolat neplatnosti smlouvy podle § 1796. Podle § 580 neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného. Podle § 2009 o. z. smrtí dlužníka povinnost nezanikne, ledaže jejím obsahem bylo plnění, které mělo být provedeno osobně dlužníkem. Smrtí věřitele právo zanikne, bylo-li plnění omezeno jen na jeho osobu. Podle § 3 odst. 2 písm. d) o. z. je zásadou soukromého práva to, že daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny.

11. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: právní předchůdce žalobkyně jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel uzavřeli smlouvu dle § 2201 o. z. a § 2302 o. z., na základě které si předchůdkyně žalobkyně pronajala na dobu určitou, a to 10 let, prostor od žalované sloužící k podnikání a za nájem měla platit nájemné v dohodnuté výši 20 000 Kč ročně. Dále se strany dohodly na automatické prolongaci smlouvy za dohodnutých podmínek a na vyloučení některých ustanovení občanského zákoníku týkající se možnosti ukončení nájemní smlouvy výpovědí, a to § 2000 odst. 1 o. z. a § 2232 a § 2309 o. z. Právním nástupcem předchůdkyně žalobkyně se stala žalobkyně a vstoupila tak do práv a povinností z uzavřené smlouvy ve smyslu § 2009 o. z. Žalovaná zaslala žalobkyni výpověď nájemní smlouvy dle 1998 o. z. a § 2310 o. z., přičemž jako výpovědní důvod uvedla nesouhlas s výší nájemného; výpověď byla doručena dne 30. 10. 2023. Žalobkyně včas dle § 2314 o. z. dne 21. 11. 2023 doručila žalované námitky proti výpovědi. Žalovaná mohla vzít zpět svoji výpověď do 21. 12. 2023, to však neučinila, proto se žalobkyně řádně obrátila na soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi žalobou podanou dne 12. 2. 2024, tj. taktéž ve dvouměsíční lhůtě ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi, a to dle § 2314 o. z.

12. Soud výpověď přezkoumal a dospěl k závěru, že je neoprávněná. Výpovědní důvod uvedený žalovanou neopravňuje k podání výpovědi. Účastníci nájemní smlouvy se svobodně dohodli na výši nájemného a na způsobu změny, resp. na inflační doložce a žalovaná je touto dohodou vázána podle § 3 odst. 2 písm. d) o. z. bez ohledu na to, že jí následně taková dohoda nevyhovuje. Ve smlouvě se strany totiž nedohodly na možnosti dání výpovědi z důvodu, že dohodnuté nájemné se po nějaké době jedné ze stran jeví neadekvátní. Výpověď pak nebyla dána z důvodů, které si strany ve smlouvě dohodly.

13. Obraně žalované nelze přisvědčit. Žalovaná není spotřebitelem, ale naopak je podnikatelem dlouhodobě působícím na trhu s velkým ziskem a ročním obratem a nelze uvažovat o jakékoliv její nezkušenosti nebo rozumové slabosti či rozrušení a lehkomyslnosti. Žalovaná tvrdí, že se jedná o lichevní smlouvu podle § 1796 o. z. Obrana jí však nenáleží a nemůže se jí dovolat vzhledem k tomu, že je podnikatelem, který uzavřel smlouvu při svém podnikání, a to dle § 1797 o. z. Nebylo tak třeba zkoumat tvrzený hrubý nepoměr spočívající v dohodě o tom, že po uplynutí prvních 10 let má pouze nájemce právo smlouvu vypovědět, nikoliv pronajímatel. Možnosti ukončení smlouvy upravené v § 2000 odst. 1 o. z. a § 2232 a § 2309 o. z. se strany výslovně vzdaly a vzhledem k tomu, že se jedná o dispozitivní ustanovení, učinit tak mohly. Byť se jedná o smlouvu uzavřenou na dobu určitou, a to 10 let s automatickou prolongací, nelze se ve smyslu § 2000 o. z. domáhat zrušení závazku, když se obě strany tohoto práva vzdaly a zavázanou stranou je právnická osoba. K § 2232 a § 2309 o. z. lze uvést, že toto ustanovení je dispozitivní. Smluvní strany si mohou výslovně sjednat důvody okamžité výpovědi (a tím zúžit použitelnost komentovaného ustavení), popř. si mohou sjednat výpovědní dobu, nebo použití komentovaného ustanovení úplně vyloučit stejně jako mohou zákonné důvody výpovědi smluvně rozšířit, nebo naopak zredukovat či pozměnit, mohou si sjednat i jinou délku výpovědní doby, popř. pravidla pro její běh. (Komentář k § 2232 Občanský zákoník. Komentář. Svazek V § 1721-2520, relativní majetková práva 1. část, Nakladatel: , Anonymizováno, ). Rozpor s dobrými mravy podle § 580 o. z. soud taktéž neshledal. Dobré mravy jsou souhrnem (základních) etických zásad, obecně zachovávaných a uznávaných v demokratické společnosti, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami. Přitom se obsah pojmu „dobré mravy“ vyvíjí spolu s vývojem společnosti (srov. např. II. ÚS 249/97) viz. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I (§ 1-654, obecná část) Nakladatel: , Anonymizováno, . V tomto směru lze odkázat na shora uvedené, že pokud si strany svobodně dohodly své práva a povinnosti, jsou jimi vázány. Nelze pak jen pro nesouhlas s dohodnutou výší nájemného ukončit smlouvu ani výši nájemného považovat za rozpornou s dobrými mravy pro to, že se žalovaná s jinou společností dohodla na jiné výši nájemného. Bylo na žalované v době uzavření smlouvy dohodnout si svá práva a povinnosti tak, aby jí vyhovovaly, předvídat změny cen, upravit si v té souvislosti možnosti apod. případně smlouvu neuzavřít vůbec. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 1611/2021 na danou věc nedopadá, když zde projednávaná věc se týkala manželů, tj. fyzických osob, spotřebitelů a zcela jiné věci – určení vlastnictví k nemovitosti a dovolací důvod spočíval v řešení otázky účelu právního jednání a mnohosti účelů a případného rozporu s dobrými mravy u jednoho z účelů. V této věci ohledně účelu právního jednání účastníků řízení a jejich předchůdců nebylo tvrzeno ničeho.

14. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 23 413,32 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), když se jedná o určení neplatnosti právního jednání k věci penězi neocenitelné, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 12. 2. 2024, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 11. 4. 2024 a z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 18. 6. 2024 včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 18. 6. 2024 náhrada 6 496,96 Kč za 550 ujetých km v částce 5 096,96 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 9,6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 14 × 30 minut v částce 1 400 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 17 696,96 Kč ve výši 3 716,36 Kč.