15 Co 489/2025

Plný text

Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře - rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedy Mgr. Pavla Přibyla a soudkyň JUDr. Ivany Kosové a JUDr. Marcely Pechové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Anonymizováno bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C o zaplacení 2 632 157 Kč s příslušenstvím o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Táboře ze dne 13. 3. 2025, č. j. 2 C 209/2022-415

I. Rozsudek soudu I. stupně se v odstavci I. v části výroku o platební povinnosti žalovaného v částce 2 598 053,20 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 250 987,46 Kč od 28. 5. 2022 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 496 410,20 Kč od 8. 2. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 794 180,81 Kč od 10. 6. 2023 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 056 474,73 Kč od 3. 8. 2023 do zaplacení, a v odstavci II. ve výroku o platební povinnosti žalovaného v částce 10 000 Kč s příslušenstvím potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se v odstavci I. v části výroku o platební povinnosti žalovaného v částce 24 103,80 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 16 123,80 Kč od 28. 5. 2022 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 7 980 Kč od 3. 8. 2023 do zaplacení mění tak, že v této části se žaloba žalobkyně zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení před soudy obou stupně v částce 497 366,18 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Citovaným rozsudkem Okresní soud v Táboře (dále jen soud I. stupně) uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 2 622 157 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 267 111,26 Kč od 28. 5. 2022 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 496 410,20 Kč od 8. 2. 2023 do zaplacení, z částky 794 180,81 Kč od 10. 6. 2023 do zaplacení a z částky 1 064 454,73 Kč od 3. 8. 2023 do zaplacení, dále částku 10 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 26. 6. 2021 do zaplacení a náhradu nákladů řízení ve výši 439 019 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Žalobkyně tvrdila, že dne 10. 12. 2018 uzavřela se žalovaným kupní smlouvu, na jejímž základě nabyla pozemek p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, , bytový dům, v , Anonymizováno, ; na základě notářského zápisu ze dne 5. 6. 2019 sjednaného se svým manželem , jméno FO, se předmět koupě stal součástí jejich společného jmění manželů (SJM). Teprve v následné době, kdy chtěla pokračovat v žalovaným započaté rekonstrukci domu, zjistila, že na předmětu koupě vázne právní vada spočívající v nedovolené nadstavbě střechy, ohledně níž bylo již v roce 2007 zahájeno stavebním úřadem řízení o jejím odstranění, což žalovaný žalobkyni záměrně zatajil. Byť se žalobkyně pokoušela o získání dodatečného povolení nadstavby domu, zjistila, že jakékoliv úpravy oproti původním parametrům střechy (výška a přesahy) jsou vyloučené, nemohou být schváleny (problémem bylo zastínění, osvětlení a osvícení sousedních budov); proto žádost o dodatečné stavební povolení vzala v září 2021 zpět a stavební úřad následně rozhodnutím ze dne 21. 7. 2021, č. j. , Anonymizováno, nařídil odstranění stavby, tedy nepovolené nadstavby střechy předmětu koupě. Žalobkyně se tak domáhá po žalovaném (po postupném rozšíření žaloby) zaplacení nákladů vynaložených v souvislosti s řízením o dodatečné povolení a o odstranění nepovolené stavby ve výši 166 383,80 Kč, nákladů vynaložených na odstranění nepovolené nadstavby střechy a znovu zhotovení střechy v původních rozměrech (náklady na stavební práce) v hodnotě 2 455 773,20 Kč, obojí z titulu náhrady škody, a dále zaplacení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč dle článku VI. bod 5 kupní smlouvy za nepravdivé prohlášení, že prodávaná nemovitost nemá žádné vady.

3. Žalovaný učinil nesporným uzavření kupní smlouvy dne 10. 12. 2018 se žalobkyní. Nesouhlasil s právní kvalifikací nároku žalobkyně z titulu náhrady škody s tím, že jde o nárok z titulu odpovědnosti za vady a v této souvislosti namítl pozdní notifikaci vad žalobkyní. Dále poukázal na to, že žalobkyně věděla, že předmětem koupě je rozestavěná stavba v rekonstrukci a že kdyby pokračovala v řízení o dodatečné stavební povolení, změna by byla povolena, řízení o odstranění stavby bylo zastaveno a žádná stavební úprava střechy by nutná nebyla. Přitom nebyl znám počáteční stav výšky krovu a přesahy střechy, což mohla žalobkyně v rámci stavebního řízení namítat. V důsledku uzavření kupní smlouvy žalobkyni ani žádná škoda nevznikla, neboť i po odečtení nákladů na změnu stavby vydělala (kupní cena činila 3 196 910 Kč, obvyklá cena byla kolem 7 000 000 Kč). V případě závěru o důvodnosti nároku žalovaný navrhl moderaci výše škody dle § 2953 o. z. (nízká kupní cena, vysoký věk žalovaného, při uzavírání smlouvy nebyl právně zastoupen, žalobkyně o nemovitost velmi stála a text smlouvy přinesla žalovanému k podpisu bez možnosti změn). Konečně žalovaný namítl i nepřiměřenost nákladů vynaložených žalobkyní, včetně konkrétních záležitostí spojených s existencí odstraněného stavebního materiálu (ocelové svařence), odpočet zaplacené DPH manželem žalobkyně a zahrnutí nákladů do jeho přiznání k dani z příjmů.

4. Soud I. stupně měl za prokázané, že žalobkyně kupní smlouvou ze dne 10. 12. 2018 koupila od žalovaného pozemek p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba , adresa, , čp. , Anonymizováno, , bytový dům, za kupní cenu 3 196 910 Kč, přičemž žalovaný v článku IV. bod 1.1. výslovně prohlásil, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady (vyjma zapsaného zástavního práva pro pohledávku 300 000 Kč). Notářským zápisem sp. zn. , Anonymizováno, ze dne 5. 6. 2019 žalobkyně a její manžel , jméno FO, rozšířili své společné jmění manželů o shora uvedenou nemovitost. Průběh řízení o odstranění nepovolené nástavby střechy domu čp. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , jakož i řízení o její dodatečné povolení, soud I. stupně zjistil z listin, které tvořily součást spisů stavebního úřadu MěÚ , adresa, . Z nich plyne, že již dne 7. 11. 2005 bylo vydáno první stanovisko orgánu památkové péče, v němž bylo žalovanému závazně stanoveno, jak má vypadat nová střecha po jím navrhované rekonstrukci. Žalovaný byl účastníkem jak stavebního řízení o odstranění nepovolené stavby nástavby čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, (zahájení tohoto řízení bylo žalovanému oznámeno dopisem stavebního úřadu sp. zn. , Anonymizováno, , č. účtu, dne 6. 12. 2007), tak k jeho žádosti opakovaně zahájeného řízení o dodatečné povolení stavby. Z průběhu celého řízení u stavebního úřadu i doručených rozhodnutí stavebního úřadu bylo žalovanému nepochybně zřejmé, že nástavbu střechy domu čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, na jaře 2007 provedl bez stavebního povolení (nelegálnost stavby mu vytkl stavební úřad již při místním šetření 5. 12. 2007). V dalším průběhu řízení žalovaný neplnil požadavky stavebního úřadu, opakovaně žádal o přerušení řízení či další prodlužování lhůty, avšak doklady potřebné pro dodatečné povolení stavby nikdy nepředložil (např. projektovou dokumentaci, stanoviska dotčených orgánů, žádost o výjimku z přesahu části stavby na sousední cizí pozemky, doložení práva k pozemkům, na které střecha fakticky přesahovala, vyjádření odboru dopravy). Po posledním podání z 11. 6. 2013 (žádost žalovaného o posečkání úkonů v řízení o dodatečné povolení nástavby) nechal řízení o dodatečné povolení stavby i řízení o odstranění stavby ve stavu přerušeném, s nepovolenou nástavbou střechy nic nedělal a svého problému se zbavil tak, že nemovitost prodal žalobkyni, kterou na zásadní právní vadu spočívající v tom, že nástavba střechy na domě nebyla stavebním úřadem povolena a že je stavebním úřadem ohledně ní vedeno řízení o jejím odstranění, nijak neupozornil; naopak ji dle článku IV. kupní smlouvy výslovně ujistil, že na nemovitosti neváznou žádné závady a nic, co by mohlo jakýmkoliv způsobem ztěžovat či znemožňovat výkon jejího vlastnického práva. Následně v lednu 2020 podala žalobkyně prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, (projektant) žádost o stavební povolení na celkovou rekonstrukci koupené nemovitosti (vyjma střechy, kterou považovala za novou a nechtěla s ní nic dělat) a při následném ústním jednání dne 20. 5. 2020 se žalobkyně i její manžel dozvěděli, že nástavba střechy provedená žalovaným nebyla nikdy stavebním úřadem povolena, jsou zde vedena řízení o dodatečné povolení stavby a odstranění stavby (dle výpovědi svědka , jméno FO, žalovaný i tehdy tyto informace popíral). Pokud žalobkyně dne 20. 5. 2021 vzala žádost (podanou ještě žalovaným) o dodatečné povolení stavby zpět, měl soud za prokázané, že nebylo v moci žalobkyně získat dodatečné stavební povolení střechy realizované žalovaným na jaře 2007 (to nebylo dříve ani v silách žalovaného). Zásadním problémem byl nesouhlas vlastníků sousedních nemovitostí s přesahy nad jejich stavební pozemky, kam žalovaným vybudovaná nástavba střechy zasahovala (konkrétně nad pozemek , Anonymizováno, ). Dalším problémem bylo osvětlení a oslnění sousedních objektů, konkrétně čp. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jejichž vlastníci s výstavbou střechy v rozměrech realizovaným žalovaným na jaře 2007 nesouhlasili. S ohledem na studii oslunění vyhotovenou dne 21. 8. 2020 , tituly před jménem, , jméno FO, , ve spojení se studií zastínění vyhotovenou společností , právnická osoba, . v období srpen až září 2023, ve spojení s výpovědí vedoucí stavebního úřadu , tituly před jménem, , jméno FO, , je zřejmé, že ani střecha domu čp. , Anonymizováno, v původních rozměrech nesplňovala současné normy osvětlení a oslunění okolních domů, neboli pokud by mělo dojít ještě ke zhoršení důsledků rozšířením a zvýšením střechy domu, nebylo by možné toto legalizovat dodatečným povolením stavby; proto bylo bezpředmětné v takovém řízení pokračovat. Přímým důsledkem této situace (poté, co žalobkyně vzala žádost o dodatečné povolení zpět) bylo vydání rozhodnutí o odstranění nepovolené stavby nástavby střechy domu čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, a uložení povinnosti žalobkyni uvést střechu do původního stavu v rozměrech, jak vyplývají ze skutečného zaměření dle studie architektonického studia ASKA z roku 1996.

5. Po právní stránce podřadil soud I. stupně tuto situaci pod ustanovení týkající se náhrady škody ve smyslu § 2894 a násl. o. z., protože u žalobkyně došlo k újmě na jmění odpovídající nákladům, které byla nucena vynaložit v souvislosti s tím, že musela sanovat porušení právní povinnosti ze strany žalovaného (§ 2910 o. z.), které spočívalo ve výstavbě nepovolené stavby nástavby střechy na domě čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, na jaře roku 2007 (odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 464/2011 ve skutkově identické věci). V příčinné souvislosti s porušením uvedené povinnosti žalovaným žalobkyně vynaložila finanční prostředky, a to jednak v rámci stavebního řízení částku 166 383,80 Kč (za zastoupení projektantem , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátem , tituly před jménem, , jméno FO, , projektovou dokumentaci zpracovanou , tituly před jménem, , jméno FO, , výpočet oslunění společností , právnická osoba, . a geodetické práce , právnická osoba, , tituly před jménem, , jméno FO, ) a dále náklady spojené s vlastní realizací odstranění stavby a výstavby nové střechy realizované společností , právnická osoba, . za období od 1. 1. 2022 do 31. 5. 2023 v celkové výši 2 455 773,20 Kč (zaplacené prostřednictvím manžela z prostředků SJM). Vynaložení těchto prostředků vyplývá nejen z předložených faktur a dokladů o zaplacení, ale především z výpovědí svědků , jméno FO, (manžel žalobkyně), , jméno FO, , , jméno FO, (stavební dozor), , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (zaměstnanci firmy , právnická osoba, .). Realizované práce a použitý materiál dokládají i zjišťovací protokoly k jednotlivým fakturám, které byly ze strany svědka , jméno FO, podrobně prozkoumány a porovnány s reálně použitým materiálem a realizovanými pracemi na stavbě. Pokud žalovaný namítal vysokou výši těchto nákladů a požadoval zpracování znaleckého posudku za účelem zjištění obvyklých nákladů, má soud I. stupně na základě provedeného dokazování prokázáno, že práce i materiál vyúčtované společností , právnická osoba, . žalobkyni byly skutečně realizovány, přičemž vše bylo pečlivě kontrolováno tak, aby náklady, které musela žalobkyně hradit ze svých prostředků, byly co nejnižší. Soud I. stupně pak neshledal důvod ke snížení náhrady škody z důvodů zvláštního zřetele hodných ve smyslu § 2953 odst. 1 o. z., neboť to byl žalovaný, který zcela vědomě postavil nástavbu střechy na jaře 2007 bez stavebního povolení, byl si vědom vedení řízení o odstranění stavby, žalobkyni o tom nijak neinformoval, cenu nemovitosti si dle výpovědi svědka , jméno FO, určil sám, přičemž vzápětí poté, co byl žalobkyní dne 21. 6. 2021 upozorněn na vznikající vysoké náklady, které bude požadovat, obratem převedl v září 2021 (jako laik a i přes svůj vysoký věk) veškerý svůj hodnotný majetek na osoby blízké. Proto soud žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni jednak škodu v celkové částce 2 622 157 Kč s úroky z prodlení v zákonné výši ve smyslu § 1970 o. z., ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. (postupně z jednotlivých dílčích částek), a částku 10 000 Kč s úrokem z prodlení z titulu smluvní pokuty sjednané v kupní smlouvě z 10. 12. 2018 (článek VI. bod 5 smlouvy) za zjevně nepravdivé prohlášení žalovaného v článku IV. bod 1.1. smlouvy, že na předmětu převodu neváznou žádné závady. Dále se soud I. stupně vypořádal s neprovedenými navrženými důkazy a zdůvodnil výrok o náhradě nákladů řízení zásadou úspěchu ve věci dle § 142 odst. 1 o. s. ř.

6. Rozsudek napadl žalovaný odvoláním. Namítá, že kupní smlouva uzavřená účastníky je neplatná s tím, že dle jeho názoru jde o lichevní smlouvu (ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 940/2022) a soudu I. stupně vytýká, že z úřední povinnosti sám tuto neplatnost kupní smlouvy nezkoumal a že odmítl provést navržený důkaz znaleckým posudkem ohledně obvyklé ceny nemovitých věcí (ta dle žalovaného činí nejméně 7 000 000 Kč, oproti sjednané kupní ceně 3 196 910 Kč). Ohledně dalších subjektivních znaků lichevní smlouvy poukázal na věk žalovaného v době uzavření kupní smlouvy (76 let) s tím, že manžel žalobkyně na něj naléhal ohledně prodeje nemovitostí, znění kupní smlouvy mu bez dalšího přinesl s tím, aby ji podepsal; popírá tvrzení manžela žalobkyně, že by měl smlouvu k dispozici a že by určení kupní ceny bylo jednostranným požadavkem žalovaného. Nesouhlasí ani s právní kvalifikací nároku žalobkyně soudem I. stupně z titulu náhrady škody, když je toho názoru, že jde o nárok z titulu odpovědnosti za vady, který jako zvláštní institut má přednost před nárokem na náhradu škody. V případě posouzení nároku jako náhrady škody soudu I. stupně vytýká neúplně zjištěný skutkový stav věci (neprovedení navržených důkazů). Jde-li o jednotlivé předpoklady odpovědnosti za škodu, dovozuje, že získání dodatečného stavebního povolení bylo komplikované, ale možné, přičemž v případě změny povolení stavby žádná stavební úprava střechy nebyla nutná; dovozuje tak, že nutnost vynaložit dodatečné úpravy byla způsobena žalobkyní, jejím zpětvzetím žádosti o dodatečné povolení stavby. Dále namítá skutečnosti týkající se škody vzniklé žalobkyni a dovozuje, že s ohledem na obvyklou cenu nemovitostí v době uzavření smlouvy žalobkyni žádná škoda nevznikla. Rovněž namítá konkrétní skutečnosti týkající se výše škody, tedy že si manžel žalobkyně uplatnil na vstupu část nákladů v rámci DPH a celý náklad si uplatnil jako výdaj v rámci daně z příjmu fyzických osob. Dle výpovědi svědka , jméno FO, ocelové svařence, které byly součástí původní střechy, byly demontovány a odvezeny do šrotu, jeho hodnota dle žalovaného činí cca 100 000 Kč a žalobkyně se tak této částky bezdůvodně vzdala (k tomu navrhoval ustanovení znalce ke zjištění obvyklé ceny tohoto materiálu). Nadále namítá nepřiměřenou výši nákladů vynaložených žalobkyní (z hlediska nákladů na poradce i na samotné stavební práce), přičemž rovněž zde navrhoval vypracování znaleckého posudku. Konečně nesouhlasí ani s tím, jak soud I. stupně posoudil otázku moderace výše škody dle § 2953 o. z. s ohledem na jím uplatňované skutečnosti. Proto navrhoval buď zrušení rozsudku a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení či změnu rozsudku a zamítnutí žaloby.

7. Naopak žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku s tím, že soud I. stupně provedl rozsáhlé dokazování, na základě kterého učinil opodstatněné skutkové závěry poskytující dostatečný základ i pro právní posouzení věci. Pokud jde o hodnotu nemovitostí a namítaný lichevní charakter kupní smlouvy, potom žalovaný uplatnil výhradu, že kupní cena byla nižší než obvyklá, poprvé podáním ze dne 11. 4. 2023, aniž by bylo cokoliv namítáno o lichevní povaze, okolnostech či pohnutkách smlouvy. I kdyby existoval hrubý nepoměr mezi sjednanou kupní cenou a skutečnou hodnotou nemovitosti (s čímž žalobkyně nesouhlasí), musel by žalovaný tvrdit a prokazovat lichevní okolnosti sjednání smlouvy a teprve poté by bylo namístě případně posuzovat neplatnost smlouvy jako lichvy. Navíc žalovaný se po mnoho let po uzavření smlouvy choval tak, že ji považoval za platnou, přičemž v řízení nebyly prokázány žádné skutečnosti naplňující znaky lichevní smlouvy. Výhrady žalovaného s poukazem na jeho věk a rozumové schopnosti jsou vylučovány dalšími okolnostmi věci a konáním žalovaného, jak je obsaženo v bodě 17. odůvodnění rozsudku ve vztahu k namítané moderaci a dobrým mravům. S ohledem na konkrétní judikaturu Nejvyššího soudu žalobkyně souhlasí i s právním posouzením svého nároku z titulu náhrady škody. Souhlasí i s tím, jak se soud I. stupně vypořádal s podmínkami náhrady škody (§ 2910 o. z. – porušení povinnosti stanovené zákonem), přičemž lze uvažovat i o ust. § 2913 o. z. (porušení smluvní povinnosti – článku IV. bod 1.1. smlouvy). V případě škody na její straně jde o škodu spočívající ve vzniku dluhu ve smyslu § 2952 o. z. (jde o zvýšení pasiv majetku), proto je i nepřiléhavá argumentace žalovaného poukazem na obvyklou cenu nemovitostí. Nedůvodná je proto i argumentace žalovaného hypotetickým uplatněním odpočtu DPH či částek jako daňového nákladu ze strany manžela žalobkyně.

8. Odvolání bylo podáno včas, oprávněnou osobou a je přípustné (§ 204 odst. 1 a § 201 o. s. ř.). Podle § 212 o. s. ř. přezkoumal odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v celém napadeném rozsahu a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného, vyjma nepatrné částky výše škody týkající se odpočtu DPH, není důvodné.

9. Soud I. stupně se věcí řádně a důkladně zabýval, provedl dokazování na základě důkazních návrhů účastníků v rozsahu plně dostačujícím pro rozhodnutí ve věci samé (s neprovedenými důkazními návrhy se ve smyslu § 157 odst. 2 o. s. ř. řádně vypořádal v odůvodnění rozsudku), na základě provedených důkazů učinil odpovídající skutková zjištění a následně i odpovídající skutkové závěry a na věc aplikoval příslušnou právní úpravu, přičemž se vypořádal i s oponentní argumentací žalovaného. Odvolací soud proto na podrobné, logické a přesvědčivé odůvodnění rozsudku soudu I. stupně v plném rozsahu odkazuje (jeho zásadní reprodukce je uvedena shora) a ke konkrétním odvolacím námitkám žalovaného uvádí následující.

10. Soud I. stupně vycházel na základě provedeného dokazování ze zjištění, že mezi účastníky byla dne 10. 12. 2018 uzavřena kupní smlouva na specifikované nemovité věci za kupní cenu 3 196 910 Kč. Vytýká-li žalovaný soudu I. stupně, že se měl z úřední povinnosti zabývat otázkou neplatnosti této kupní smlouvy z pohledu naplnění znaků lichevní smlouvy, odvolací soud souhlasí s názorem žalobkyně, že s ohledem na skutečnosti tvrzené žalovaným, potažmo skutečnosti, které vyšly v průběhu řízení najevo, neměl soud I. stupně důvod touto otázkou se blíže zabývat. Lichva jako důvod neplatnosti smlouvy je upravena v ust. § 1796 o. z., podle kterého neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Byť žalovaný v průběhu řízení před soudem I. stupně tvrdil (v podání ze dne 11. 4. 2023 - č. l. 207 spisu), že obvyklá cena jím prodaných nemovitých věcí činila v době uzavření kupní smlouvy kolem 7 000 000 Kč (uvedené podání bylo učiněno v rámci koncentrační lhůty po poučení podle § 118b odst. 1 o. s. ř. při předchozím jednání dne 28. 3. 2023), bylo to uvedeno v rámci argumentace, že žalobkyni žádná škoda v důsledku uzavření kupní smlouvy nevznikla. V uvedeném podání, ani v dalším průběhu řízení před soudem I. stupně, žalovaný netvrdil žádné tzv. subjektivní předpoklady lichevní smlouvy ve smyslu citovaného ustanovení. Pokud žalovaný v uvedeném podání ze dne 11. 4. 2023 v souvislosti s požadavkem na moderaci výše škody poukázal, kromě nízké ceny, dále na svůj vyšší věk v době uzavření kupní smlouvy, své nezastoupení a na velký zájem žalobkyně o koupi nemovitostí bez možnosti změny kupní smlouvy, nejednalo se o takové skutečnosti, pro které by soud I. stupně měl uzavřenou kupní smlouvou posuzovat z hlediska ust. § 1796 o. z. (navíc i s přihlédnutím k tomu, že ani požadavek na moderaci výše škody neshledal důvodným). Pokud tedy žalovaný v průběhu odvolacího řízení předložil znalecký posudek č. , č. účtu, vypracovaný znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, dne 31. 12. 2025, se stanovením obvyklé ceny předmětných nemovitých věcí podle stavu ke dni 10. 12. 2018 ve výši 6 300 000 Kč, odvolací soud tímto znaleckým posudkem sice důkaz provedl (jednalo se o důkaz v odvolacím řízení přípustný, navržený již v řízení před soudem I. stupně), nicméně pouze na základě něho nelze, bez existence tzv. subjektivních předpokladů lichvy, dospět k závěru o neplatnosti uzavřené kupní smlouvy dle § 1796 o. z. Proto rovněž odvolací soud dospívá k závěru o platnosti kupní smlouvy ze dne 10. 12. 2018 (ostatně ani žalovaný od uzavření smlouvy až do odůvodnění odvolání v červnu 2025 platnost smlouvy nezpochybňoval), ze kterého vychází i při hodnocení dalších odvolacích námitek žalovaného.

11. Soud I. stupně se pak podrobně zabýval průběhem řízení vedených u stavebního úřadu MěÚ , adresa, a jím učiněná zjištění podrobně popsal zejména v bodě 4. odůvodnění svého rozsudku, tedy že žalovaný na jaře 2007 vystavěl nástavbu střechy domu čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, bez stavebního povolení, že mu tato skutečnost byla zřejmá z průběhu řízení u stavebního úřadu i z doručovaných rozhodnutí, že žalobkyni v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy dne 10. 12. 2018 na existenci nepovolené nástavby střechy a vedeného řízení o jejím odstranění (tehdy sice přerušeného) nijak neupozornil a že ani přes následnou aktivitu žalobkyně nebylo možné získat na tuto nástavbu dodatečně stavební povolení, a to jednak s ohledem na přesah nástavby střechy na sousední pozemek manželů , Anonymizováno, a jednak s ohledem na zhoršení poměrů v místě z hlediska osvětlení a oslunění dalších rodinných domů čp. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Tyto skutkové závěry jsou zcela jednoznačné, vychází jak z provedených listinných důkazů, tak i ze svědeckých výpovědí. Odvolací tvrzení žalovaného, že bylo možné získat dodatečné stavební povolení a že tudíž žádná stavební úprava nástavby střechy nebyla třeba, je naprosto mylné (ani žalovaný za několik let na takové povolení nedosáhl), neodpovídá tehdejší realitě a provedenými důkazy bylo vyvráceno. I pokud by tedy žalobkyně žádost o dodatečné stavební povolení, podanou ještě žalovaným, nevzala zpět, nemohlo by být stavebním úřadem takové žádosti nikdy vyhověno a stavební úřad by v každém případě musel rozhodnout o odstranění nepovolené stavby, se všemi právními důsledky pro žalobkyni jakožto nového vlastníka nemovitých věcí. Proto nelze přisvědčit názoru žalovaného, že nutnost vynaložit náklady na odstranění nepovolené nástavby střechy a vyhotovení nové střechy byla způsobeno jednáním žalobkyně (tedy zpětvzetím žádosti o dodatečné povolení stavby), nikoliv porušením povinnosti žalovaného.

12. S tímto závěrem souvisí problematika právního posouzení věci, tedy zda žalobkyní uplatněné nároky na zaplacení nákladů vynaložených v rámci shora specifikovaných řízení u stavebního úřadu (zahájených ještě v době, kdy byl vlastníkem nemovitých věcí žalovaný) a nákladů vynaložených na stavební úpravy v souladu s rozhodnutím stavebního úřadu o odstranění nepovolené stavby, jsou nárokem na náhradu škody dle § 2894 a násl. o. z. či nárokem z titulu odpovědnosti za vady prodané nemovité věci (§ 2099 a násl. o. z.). S touto právní otázkou se soud I. stupně řádně a přesvědčivě vypořádal v bodě 14. odůvodnění svého rozsudku, a to jak s odkazem na konkrétní judikaturu Nejvyššího soudu, tak i odbornou komentářovou literaturu. Správně tedy vyšel z toho, že práva z odpovědnosti za vady slouží pouze k vyrovnání újmy spočívající ve vadnosti samotného předmětu plnění, nikoliv k náhradě jiné újmy, která vznikla v důsledku vady. Zatížení převáděné nemovitosti vadou spočívající v nepovolené nástavbě bylo teprve příčinou vzniku škody na straně žalobkyně spočívající ve vynaložení nákladů na pokračování v uvedených řízení u stavebního úřadu a ve vynaložení nákladů na odstranění nepovolené nástavby. Soud I. stupně rovněž přiléhavě poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2012, sp. zn. 25 Cdo 464/2011, který podal výklad odlišnosti právních institutů odpovědnosti za vady od odpovědnosti za škodu s tím, že odpovědnost za vady stíhá nedostatky vlastního plnění prodávajícího a sleduje, aby se kupujícímu dostalo z takového právního vztahu plnění bez jakýchkoliv vad; naopak smyslem odpovědnosti za škodu je, aby byla nahrazena majetková újma vzniklá následkem porušení právní povinnosti; škodou je přitom újma, jež vznikla jako následek vadného plnění. Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí konstatoval, že náklady, o které se zmenšil majetek žalobkyně, byly vynaloženy na odstranění protiprávního stavu – černé stavby v důsledku porušení právní povinnosti žalovaného poskytnout žalobkyni předmět koupě bez vad, popř. při sjednání kupní smlouvy na vady upozornit. Nejvyšší soud tak přisvědčil správnosti závěru odvolacího soudu, který přiznal žalobkyni, a to z titulu odpovědnosti za škodu dle § 420 odst. 1 tehdy platného občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., částku, kterou vynaložila na odstranění nepovolené přístavby kolny, kterou musela z rozhodnutí stavebního úřadu na své náklady odstranit. V dané věci jde o skutkově obdobnou situaci odstranění nepovolené (černé) nástavby střechy zakoupené nemovité věci na základě rozhodnutí stavebního úřadu o jejím odstranění, tudíž odvolací námitky žalovaného ohledně nesprávnosti posouzení charakteru nároku žalobkyně nejsou namístě.

13. Shora specifikované nároky uplatněné žalobkyní tak soud I. stupně správně podřadil pod nároky z titulu náhrady škody, konkrétně pod ust. § 2910 o. z., podle kterého škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Porušení zákonné povinnosti žalovaným lze konkrétně shledat v tom, že bez stavebního povolení provedl nástavbu domu čp. , Anonymizováno, a žalobkyni tak v rámci uzavřené smlouvy poskytl předmět koupě s uvedenou vadou, tedy porušil ustanovení § 2095 o. z. (citované již soudem I. stupně), podle kterého prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Byl-li tedy předmětem kupní smlouvy (jak plyne z jeho čl. I.) rovněž bytový dům čp. , Anonymizováno, , adresa, , je porušením citovaného ustanovení skutečnost, že předmět smlouvy obsahoval nepovolenou nástavbu bránící jeho řádnému užívání ke stanovenému účelu. Zároveň s ohledem na obsah kupní smlouvy, konkrétně čl. IV. bod 1.1., který obsahuje prohlášení žalovaného jako kupujícího, že na předmětu převodu neváznou žádné právní vady či jiná práva či povinnosti, která by straně kupující jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího vlastnického práva, lze přisvědčit názoru žalobkyně, že ze strany žalovaného došlo ve smyslu ust. § 2913 odst. 1 o. z. rovněž k porušení této smluvní povinnosti. V příčinné souvislosti s porušením uvedené jak zákonné, tak i smluvní povinnost, vznikla žalobkyni škoda spočívající v nákladech na odstranění uvedeného protiprávního stavu.

14. Soud I. stupně pak provedl rozsáhlé dokazování týkající se škody vzniklé žalobkyni a její výše. Konkrétními listinnými důkazy měl za prokázané částky vynaložené žalobkyní ze společného jmění manželů, a to jednak za služby poskytnuté žalobkyni v rámci stavebního řízení v souvislosti s řízením o dodatečné stavební povolení nástavby střechy a o její odstranění v celkové částce 166 383,80 Kč, jednak na konkrétní stavební práce zaplacené prostřednictvím svého manžela z prostředků SJM stavební firmě , právnická osoba, . v celkové částce 2 455 773,20 Kč. Účelnost vynaložení těchto finančních prostředků žalobkyní v případě obou těchto částek plyne z příslušných dokladů (z nich je zřejmé, za jaké činnosti či stavební práce včetně materiálu byly jednotlivé částky fakturovány a zaplaceny), ve spojení s výpověďmi svědků , jméno FO, (manžel žalobkyně), , jméno FO, (projektant žalobkyně), , jméno FO, (stavební dozor žalobkyně) a , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (zaměstnanci stavební firmy). Odvolací soud proto odkazuje na podrobná zjištění soudu I. stupně učiněná z důkazů provedených k této záležitosti, jakož i na jejich následné hodnocení v rámci přijetí skutkových a právních závěrů (zejména bod 15. odůvodnění napadeného rozsudku).

15. Pokud jde o právní kvalifikaci těchto nároků žalobkyně z hlediska charakteru (druhu) škody, je třeba vyjít z ust. § 2952 o. z., podle kterého se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu. Skutečnou škodu (pozitivní, efektivní, reálnou) vymezujeme jako újmu spočívající ve zmenšení aktiv poškozeného. Judikatura tuto kategorii popisuje stabilně jako nastalé zmenšení (úbytek) majetku poškozeného (Rc 55/71), příp. jako majetkovou újmu vyjádřitelnou penězi, která spočívá ve zmenšení, ve snížení či v jiném znehodnocení již existujícího jmění poškozeného, jakož i ve vynaložení nákladů na odstranění tohoto znehodnocení (Ústavní soud Pl. ÚS 18/01). Ke skutečné škodě patří též skutečně vynaložené vedlejší náklady, které jsou poškozeným vydány, např. na odvrácení škody, na zjištění škody (např. na znalecký posudek), na odstranění škodného následku (např. náklady na právní zastoupení a obdobné výdaje). Druhá věta citovaného ustanovení je reakcí na judikaturu, která dovozovala, že samotné zatížení jmění osoby dluhem není škodou a že ta vznikla až poté, co je dluh splněn (Rc 14/2005). Uvedené řešení nedostatečně respektovalo jmění poškozeného, který nejdříve musel ze svého plnit dluh a až poté požadovat po škůdci náhradu. Citované ustanovení § 2952 věta druhá o. z. tedy stanoví, že skutečnou škodou je i zatížení poškozeného dluhem, a zároveň stanoví, jak má být tato škoda nahrazena, tedy poškozenému vzniká právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu (shodně Hulmák M. a kolektiv: Občanský zákoník VI., Závazkové právo, zvláštní část § 2055 až 3014, komentář, 1. vydání, Praha, C. H. Beck, 2014, komentář k § 2952). S ohledem na uvedený výklad proto odvolací soud nemůže přisvědčit názoru žalobkyně, že jí vzniklá škoda, kterou uplatňuje v tomto řízení, spočívá ve vzniku dluhu, tedy v zatížení jmění žalobkyně pasivy, ale jde o skutečnou škodu představující zmenšení jejích aktiv spočívající v tom, že musela vynaložit prostředky (ze společného jmění manželů) na odstranění následků právní vady předmětu koupě.

16. Skutečnou škodou na věci je podle § 2969 odst. 1 o. z. újma, která znamená snížení hodnoty věci v důsledku jejího poškození oproti stavu před poškozením. Při určení její výše se zásadně vychází z obvyklé ceny věci v době poškození, přičemž zároveň se přihlíží k tomu, co musí poškozený účelně vynaložit k obnovení nebo nahrazení její funkce (shodně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2020, sp. zn. 25 Cdo 2202/2019, R 74/2021). Judikatura přitom dlouhodobě setrvává na závěru, že peněžitá náhrada úbytku způsobeného škodou na věci je buď ekvivalentem hodnot, které je nutné vynaložit, aby došlo k uvedení věci do předešlého stavu, nebo (zejména není-li uvedení do stavu před poškozením možné) lze vycházet z ceny, jakou věc měla v době poškození, a z rozsahu, v jakém byla poškozena zásahem škůdce, tedy výši odškodnění lze stanovit rozdílem mezi obvyklou cenou bezprostředně před poškozením a po poškození. Nová právní úprava přitom dává přednost nahrazení škody uvedením do předešlého stavu (§ 2951 odst. 1 o. z.), jež se uplatní tehdy, je-li to možné, což znamená nejen možnost faktickou, právní, ale též možnost hospodářskou (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2024, sp. zn. 25 Cdo 1673/2024).

17. Pokud tedy v daném případě soud I. stupně, na základě postupu žalobkyně, přistoupil k posouzení výše škody na základě nákladů žalobkyně na odstranění závadového stavu a potřebných k uvedení koupené nemovité věci do stavu bezzávadovosti (z pohledu nepovolené nástavby střechy), byl takový přístup nejen možný, ale s ohledem na shora uvedený princip odškodňování i prioritní. To platí i pro hledisko ekonomické (byť žalobkyní vynaložené náklady, zejména ve vztahu ke kupní ceně, byly vysoké), přihlížeje k tomu, že šlo o věc nemovitou, k jejímuž řádnému užívání bylo nezbytné nepovolenou nástavbu odstranit. Pro posouzení důvodnosti nároků žalobkyně na náhradu takto uplatněné skutečné škody tak bylo podstatné, zda tyto náklady byly žalobkyní řádně prokázány a zda byly vynaloženy účelně na odstranění škodlivého následku. Za této situace proto dle názoru odvolacího soudu není významné, jaká byla obvyklá cena převáděných nemovitých věcí v době uzavření kupní smlouvy mezi účastníky (viz znalecký posudek předložený žalovaným v odvolacím řízení s obvyklou cenou ve výši 6 300 000 Kč ke dni uzavření kupní smlouvy). Nelze tak přisvědčit názoru žalovaného, že pokud kupní cena činila pouze 3 196 910 Kč, že v takovém případě žalobkyni žádná skutečná škoda nevznikla. Bez ohledu na to, jaká byla výše kupní ceny, žalobkyně musela vynaložit náklady na odstranění následků právní závady koupených nemovitých věcí; kupní smlouva neobsahovala žádné upozornění žalovaného na existenci takové právní závady, ani z jejího obsahu neplyne, že kupní cena byla ujednána (v nižší částce) s ohledem na existenci takové závady. Proto se žalovaný důvodně nemůže dovolávat obvyklé ceny, kterou převáděné nemovité věci měly mít v době uzavření kupní smlouvy.

18. Jelikož soud I. stupně se řádně zabýval na základě rozsáhlého dokazování konkrétními náklady vynaloženými žalobkyní jak v rámci stavebního řízení, tak i v rámci stavební činnosti firmy , právnická osoba, ., mohl ve spojení se svědeckými výpověďmi osob, mající i určité odborné znalosti a zkušenosti (projektant, stavební dozor žalobkyně, zaměstnanci stavební firmy , právnická osoba, .), učinit odpovídající závěry k tomu, zda náklady žalobkyní takto vynaložené lze považovat za účelné a přiměřené. Kromě obecné námitky o nepřiměřené výši těchto nákladů žalovaný žádné konkrétní výhrady nevznesl; proto měl soud I. stupně skutečnou výši škody vzniklou žalobkyni důvodně za prokázanou na základě jím provedeného dokazování, aniž bylo potřebné k této záležitosti nechat vypracovat znalecký posudek k posouzení účelnosti a přiměřenosti těchto nákladů, jak navrhoval žalovaný. Na základě provedených důkazů se soud I. stupně podrobně zabýval i tím, jaký stavební materiál z odstraněné nepovolené nástavby střechy byl při nápravě této závady opětovně použit (veškerá krytina a část dřevěných prvků v rozsahu cca 75 %), neboli i z pohledu těchto skutečností je třeba nahlížet správnost závěru soudu I. stupně o přiměřenosti a účelnosti nákladů vynaložených žalobkyní. Soud I. stupně se v této souvislosti správně vypořádal i s námitkou žalovaného na zohlednění tzv. ocelových svařenců, které byly součástí nepovolené nástavby střechy zhotovené žalovaným a které na opravu nebyly použity. V této souvislosti správně poukázal na výpověď svědka , Anonymizováno, (zaměstnance , právnická osoba, .), podle které ocelové svařence (dle svědka se jednalo o 10 až 15 traverz dlouhých 5 m) nebyly nadále použitelné a nachází se někde v areálu společnosti , právnická osoba, ., neboli žalobkyně z tohoto odstraněného materiálu nepovolené nadstavby neměla a nemá jakýkoliv majetkový prospěch. Soud I. stupně proto nepochybil, pokud se již nezabýval hodnotou tohoto neupotřebitelného materiálu.

19. Z pohledu výše škody shledává odvolací soud za důvodnou námitku žalovaného pouze ve vztahu k dani z přidané hodnoty (DPH), která byla ze SJM žalobkyně a jejího manžela uhrazena zaplacením konkrétně specifikovaných faktur a následně byl manželem žalobkyně uplatněn odpočet DPH (ve smyslu § 72 a násl. zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění předpisů pozdějších). Odvolací soud zde vychází z výkladu podaného Nejvyšším soudem v rozsudku ze dne 31. 10. 2013, sp. zn. 25 Cdo 3039/2011, podle kterého v případě, kdy poškozený je plátcem DPH, škoda vznikla na jeho majetku, který používá při své činnosti podléhající daňové povinnosti, a vznikl mu zároveň nárok na odpočet DPH vůči správci daně, je skutečnou škodou pouze částka vynaložená na uvedení věci do původního stavu bez uhrazené DPH plátcem na vstupu, neboť pouze o tuto částku se vzhledem k nároku poškozeného na její odpočet majetek poškozeného snížil. Dle zjištění soudu I. stupně (závěr bodu 6. odůvodnění jeho rozsudku) ze všech žalobkyní a jejím manželem uhrazených faktur v hodnotě 2 622 157 Kč činila DPH částku 24 103,80 Kč. Jelikož manžel žalobkyně, svědek , jméno FO, , ve své výpovědi potvrdil, že fakturu zaplatí dodavateli včetně DPH, fakturu dá účetní, která pak souhrnně požaduje odpočet od finančního úřadu a stát mu DPH vrací, přičemž takto to dělá prakticky vždycky, lze mít za prokázané, že i v daném případě odpočet DPH ze zaplacených faktur uplatnil; taková částka tedy nepředstavuje skutečnou škodu vzniklou žalobkyni na majetku v SJM. Z obsahu spisu pak plyne, že částku DPH 24 103,80 Kč tvoří DPH dle faktur vystavených , tituly před jménem, , jméno FO, (č. l. 77 - DPH 3 675 Kč), , tituly před jménem, , jméno FO, (č. l. 78 – DPH 3 729,60 Kč), , jméno FO, (č. l. 79 - DPH 1 260 Kč), , tituly před jménem, , jméno FO, (č. l. 82 - DPH 3 150 Kč) a opět , tituly před jménem, , jméno FO, (č. l. 83 - DPH 4 309,20 Kč), celkem jde o částku 16 123,80 Kč uplatněnou v původní žalobě s požadavkem na úroky z prodlení od 28. 5. 2022, a dále o další dvě faktury uplatněné v rámci rozšíření žaloby (č. l. 221 spisu) firmy , právnická osoba, . (č. l. 223 – DPH 5 880 Kč) a , tituly před jménem, , jméno FO, (č. l. 228 – DPH 2 100 Kč), celkem za 7 980 Kč s požadovanými úroky z prodlení od 3. 8. 2023.

20. Naopak za důvodnou nepovažuje odvolací soud námitku žalovaného, požadující zohlednění skutečnosti, že svědek , jméno FO, si dle své výpovědi měl náklady vynaložené na reparaci škody uplatnit jako výdaj do daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob (ve smyslu § 24 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění předpisů pozdějších). K této problematice se podrobně vyjádřila žalobkyně ve svém písemném vyjádření ze dne 29. 1. 2025 (č. l. 397 spisu) a dle názoru odvolacího soudu důvodně poukázala na odlišnost situace (oproti zohlednění odpočtu DPH), neboť na výši daňové povinnosti plátce daně z příjmů mají vliv jeho celkové příjmy a výdaje, neboli dopad do daňového přiznání plátce daně není přímý. Kromě toho žalobkyně v uvedeném podání správně poukázala na to, že v případě uhrazení škody škůdcem může dojít k tomu, že takový příjem bude nutné zahrnout do daňového přiznání (nepůjde o příjem od daně osvobozený); i dle názoru odvolacího soudu není přípustné, aby poplatník měl daňový náklad (náklady na opravu) a zároveň nezdaněný příjem (uhrazená škoda). Jelikož tedy dle názoru odvolacího soudu na výši škody nemůže mít vliv to, zda manžel žalobkyně si náklady spojené s nápravou škody zahrnul do přiznání k dani z příjmu a případně jakým způsobem se do jeho daňové povinnosti promítly, soud I. stupně nepochybil, pokud k této záležitosti neprováděl žalovaným navržené dokazování účetnictvím manžela žalobkyně a příslušnými daňovými přiznáními.

21. Konečně se soud I. stupně v bodě 17. odůvodnění svého rozhodnutí řádně a po věcné stránce správně vypořádal s požadavkem žalovaného na snížení náhrady škody z důvodů zvláštního zřetele hodných dle § 2953 odst. 1 o. z. Dle tohoto ustanovení soud vezme zřetel na to, jak ke škodě došlo, k osobním a majetkovým poměrům člověka, který škodu způsobil a odpovídá za ni, jakož i k poměrům poškozeného. Náhradu nelze snížit, byla-li škoda způsobena úmyslně. V souladu s citovaným ustanovením považoval soud I. stupně za zásadní, jakým způsobem došlo ke škodě, tedy chování žalovaného, který vědomě postavil nástavbu střechy bez stavebního povolení, byl si vědom existence řízení o odstranění této nepovolené nástavby, a přesto žalobkyni předmětnou nemovitou věc prodal, aniž ji o těchto skutečnostech informoval. Pakliže v této souvislosti soud I. stupně s poukazem na výpověď svědka , jméno FO, zmínil, že cenu převáděných nemovitostí určil sám žalovaný, přičemž ten naopak i v rámci odvolacího řízení zdůrazňoval, že neměl možnost se s obsahem smlouvy s předstihem seznámit, ani jej změnit, soud I. stupně nepochybil, pokud zde vycházel z výpovědi svědka , jméno FO, , když žádné jiné důkazy k této záležitosti provedeny nebyly. Pakliže žalobkyně navrhla při odvolacím jednání důkaz e-mailem , jméno FO, z 4. 12. 2018 zasílaný žalovanému, jehož přílohou měl být návrh kupní smlouvy (což žalovaný rozporoval s tím, že žádný e-mail nemá), jednalo se o důkaz v odvolacím řízení nepřípustný ve smyslu § 205a o. s. ř., neboť mohl být žalobkyní navržen již v řízení před soudem I. stupně; proto nebyl odvolacím soudem proveden. Z hlediska poměrů účastníků, jakožto dalšího výslovného kritéria § 2953 o. z., soud I. stupně poukázal důvodně na jednání žalovaného, který v reakci na upozornění žalobkyně o vzniku nákladů v důsledku nepovolené stavby, které bude požadovat nahradit, převedl prakticky veškerý svůj hodnotný majetek na osoby blízké. Proto i dle odvolacího soudu v daném případě nebyly dány důvody hodné zvláštního zřetele pro snížení náhrady škody. Navíc dle názoru odvolacího soudu šlo o úmyslné jednání žalovaného minimálně ve formě nepřímého úmyslu (viz shora popsaný způsob vzniku škody), neboť žalovaný si musel být vědom toho, že může žalobkyni způsobit škodu a byl s takovým následkem srozuměn. Tento závěr pak moderaci výše škody dle § 2953 o. z. vylučuje.

22. Odvolací soud proto uzavírá, že soud I. stupně dospěl ke správnému závěru o nároku žalobkyně na náhradu škody v celkové částce 2 598 053,20 Kč (bez zaplacené částky DPH 24 103,80 Kč) s příslušným příslušenstvím ve formě zákonného úroku z prodlení, proto v tomto rozsahu (jak je konkrétně uvedeno v odstavci I. výroku) rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný dle § 219 o. s. ř. potvrdil. Ohledně částky 24 103,80 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 16 123,80 Kč od 28. 5. 2022 do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky 7 980 Kč od 3. 8. 2023 do zaplacení pak s ohledem na shora uvedené rozsudek soudu I. stupně podle § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil a žalobu žalobkyně v této části zamítl.

23. Je-li ze shora uvedených závěrů zřejmé, že prohlášení žalovaného obsažené v čl. IV. bod 1.1. kupní smlouvy nebylo pravdivé, vznikl žalobkyni v souladu s čl. VI. bod 5. nárok na smluvní pokutu ve sjednané částce 10 000 Kč (§ 2048 odst. 1 o. z.), jak správně uzavřel soud I. stupně v bodě 16. odůvodnění svého rozsudku. Proto odvolací soud podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil rozsudek soudu I. stupně i v odstavci II. ve výroku o povinnosti žalovaného zaplatit tuto smluvní pokutu včetně zákonného úroku z prodlení.

24. S ohledem na částečnou změnu rozsudku soudu I. stupně rozhodoval odvolací soud o nákladech řízení před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 2 o. s. ř.). Žalobkyně byla v řízení převážně úspěšná, její neúspěch spočíval pouze v nepatrné části předmětu řízení, proto dle § 142 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. má právo na plnou náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Za řízení před soudem I. stupně činí náklady žalobkyně částku 439 019 Kč (ohledně její výše a přesné specifikace odvolací soud odkazuje na bod 19. odůvodnění rozsudku soudu I. stupně, vůči němuž žádné konkrétní výhrady vzneseny nebyly). Za odvolací řízení se pak jedná (dle specifikace právního zástupce žalobkyně na č. l. 497 spisu) o náklady právního zastoupení za 3 úkony právní služby (porada dne 9. 1. 2026, doložená potvrzením z tohoto dne, trvající od 14:30 do 16:30 hodin, konaná zejména k projednání nově namítaných skutečností, včetně lichevní povahy smlouvy, dále písemné vyjádření z 12. 1. 2026 a účast na jednání odvolacího soudu dne 24. 2. 2026) s odměnou a paušální náhradou po 18 860 Kč (stejně jako v řízení před soudem I. stupně po rozšíření žaloby – více požadováno nebylo) dle § 7, § 11 odst. 1 a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění předpisů pozdějších (dále jen AT), cestovní náhrady k jednání odvolacího soudu v částce 1 167,18 Kč dle § 13 odst. 1 AT a náhrada za promeškaný čas za tuto cestu na trase , Jméno advokáta B, – , adresa, a zpět za 4 půlhodiny po 150 Kč (nesprávně účtováno po 450 Kč) dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 AT, celkem náhrada nákladů odvolacího řízení 58 347,18 Kč. Odvolací soud proto žalovanému uložil povinnost nahradit žalobkyni na nákladech řízení před soudy obou stupňů celkem částku 497 366,18 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně v zákonné lhůtě tří dnů (§ 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.).