5 Co 181/2026

Plný text

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Kamily Drábkové a soudců JUDr. Petra Fořta, Ph.D. a Mgr. Jiřího Straky ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem tituly před jménem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným: Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A , IČ IČO žalované B sídlem Adresa žalované B zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení vlastnického práva k nemovitým věcem, o odvolání žalobce a o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Českých Budějovicích ze dne 17. 10. 2025, č. j. 16 C 429/2018-637,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v odstavci I. výroku potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se v odstavci III. výroku mění tak, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 192 092,99 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 14 399 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že žalobce je vlastníkem pozemku parcela č. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. 220, pozemku parcela č. , číslo, , jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., všech zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště , sídlo, , na LV č. , číslo, pro obec , sídlo, a katastrální území , sídlo, (odstavec I. výroku), řízení částečně zastavil ohledně uložení povinnosti žalobci uhradit žalovaným částku 2 774 722 Kč. (odstavec II. výroku) a uložil povinnost žalovaným společně a nerozdílně nahradit žalobci náklady řízení v částce 182 194,58 Kč. (odstavec III. výroku). Soud posuzoval jako předběžnou otázku platnost dvou po sobě jdoucích kupních smluv, z nichž první smlouvou ze dne 22. 9. 2014 (dále též první smlouva) převedl žalobce vlastnické právo k předmětným nemovitostem na , titul před jménem, . , jméno FO, a druhou smlouvou, uzavřenou dne 12. 11. 2018 (dále též druhá smlouva), převedl , titul před jménem, . , jméno FO, vlastnické právo na žalované. U první smlouvy soud dovodil, že žalobce jejím podpisem neprojevil svou skutečnou vůli z hlediska vypořádání kupní ceny, popřípadě skutečně došlo k manipulaci s listinami po jejím podpisu tak, jak žalobce tvrdí. Smlouvu připravila společnost , právnická osoba, jednající , jméno FO, , který současně zastupoval , titul před jménem, , jméno FO, , přičemž kupní cena byla sjednána v částce 7 400 000 Kč, ve smlouvě o zprostředkování měl však prodávající stanovit minimální kupní cenu 3 844 722 Kč a výše provize pro zprostředkovatele byla sjednána jako fixní částka 100 000 Kč a k tomu rozdíl mezi minimální kupní cenou a cenou skutečně realizovanou. Mezi týmiž účastníky byla rovněž uzavřena smlouva o správě kupní ceny, kde bylo ujednáno, že kupující uhradí kupní cenu poníženou o závazek prodávajícího vůči , právnická osoba, na účet správce kupní ceny nebo dle jeho pokynů (účet společnosti , právnická osoba, ). Žalobci tak z minimální kupní ceny zbývalo k výplatě 970 000 Kč, což neodpovídalo jeho skutečné vůli, když peníze potřeboval ke splacení svých dluhů, vytvoření určité finanční rezervy pro splácení hypotečního úvěru původního žalovaného a k prodeji domu, v němž bydlel, jako ke krajnímu řešení, přistoupil v naději, že dům později získá zpět. Chtěl tedy získat finanční prostředky odpovídající hodnotě domu po odečtení přiměřené provize pro zprostředkovatele, kdy smlouvu o zprostředkování a navazující vyúčtování připravil svědek , jméno FO, Významná část kupní ceny navíc byla poslána na účet osoby, která neměla se žalobcem žádné vztahy a ani se neznali, , jméno FO, . Žalobce tak nejen kupní smlouvu, ale i smlouvy související, tj. smlouvu zprostředkovatelskou a smlouvu o správě kupní ceny, uzavřel v omylu. Navíc tyto smlouvy jsou neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť provize, která má připadnout zprostředkovateli, je nepřiměřená a nárok na ni mu měl vzniknout podpisem vyúčtování kupní ceny, kdy ji měl odsouhlasit žalobce. K podpisu vyúčtování došlo 9. 10. 2014, ale již o 2 týdny dříve, 22. 9. 2014, byla významná část kupní ceny zaslána na účet , jméno FO, , tedy v době, kdy společnosti , právnická osoba, žádný nárok na provizi ještě nevznikl. Otázkou promlčení práva žalobce uplatnit námitku relativní neplatnosti v důsledku omylu se soud s ohledem na dovozenou absolutní neplatnost smlouvy pro rozpor s dobrými mravy nezabýval. Svědek , titul před jménem, , jméno FO, kupní smlouvu neuzavřel s cílem získat nemovitost, ale plnil vědomě či nevědomě pokyny svědka , jméno FO, jako tzv nastrčená osoba. Soud se s ohledem na tyto závěry zabýval rovněž platností druhé smlouvy, a to z hlediska dobré víry nabyvatelů dle § 984 odst. 1 o. z. Samotný stav zápisu ve veřejném seznamu nemůže založit dobrou víru nabyvatele, pokud jsou zároveň dány skutečnosti, které ji vylučují a pak je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem. Oba žalovaní věděli o zapsané poznámce spornosti v katastru nemovitostí i o probíhajícím soudním sporu, přičemž pro ně bylo rozhodující, aby nabývané nemovitosti byly tzv čisté. Jejich názor, že zpětvzetím žaloby na určení vlastnického práva a písemným prohlášením žalobce, že mu sjednaná kupní cena byla vyplacena a že nerozporuje vlastnické právo , titul před jménem, , jméno FO, , soud s ohledem na okolnosti případu nepovažoval za dostatečné, zejména proto, že oba žalovaní uvedli, že podstata sporu mezi účastníky první smlouvy jim nebyla známa a že se o ni ani nezajímali a věc pojali pouze formálně. Navíc bylo prokázáno, že žalovaný č. 1 se aktivně zapojil do ukončení soudního sporu a v tomto směru komunikoval se synem žalobce a také s ním i jednal, tudíž mu musel být znám důvod, proč žalobce rozporuje vlastnické právo , titul před jménem, , jméno FO, . Rovněž tak sliboval synovi žalobce poskytnutí peněz minimálně do doby pravomocného zpětvzetí žaloby, což podporuje tvrzení žalobce, že jim měl žalovaný č. 1 pomoci s financemi na zpětný odkup domu, nikoliv, že měl nemovitost koupit sám. To vše zpochybnilo jejich tvrzení, že o sporech mezi , titul před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a žalobcem nic neví. Jistotu jim nemohlo dát ani prohlášení o úhradě kupní ceny žalobcem, který je podepsal už v roce 2015, přesto však podal následně trestní oznámení a první žalobu na určení vlastnického práva v roce 2017, která byla projednávána pod sp. zn. 30 C 14/2017, v níž vlastnické právo znovu zpochybnil i přes toto podepsané prohlášení. Nové souhlasné prohlášení podepsal z důvodu výmazu poznámky spornosti, aby bylo možno vložit vlastnické právo žalovaných do katastru nemovitostí. Žalovaní tak nebyli v dobré víře při uzavírání druhé kupní smlouvy o tom, že prodávajícímu svědčí vlastnické právo k předmětu koupě, věděli, že spor nemohl být vyřešen, když právě o jeho řešení byli požádáni , jméno žalobce A, . Kupní smlouva je tak neplatná a žalovaní na jejím základě nemohli nabýt vlastnické právo. Částečně bylo řízení zastaveno na základě zpětvzetí žaloby, se souhlasem žalovaných, a to v té části, kde se žalobce domáhal uložení povinnosti sobě samému zaplatit žalovaným peněžitou částku. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 146 odst. 1 písm. b) o. s. ř. Žalobce byl plně procesně úspěšný, bylo mu přiznáno právo na náhradu nákladů řízení spočívající v odměně právního zástupce, paušální náhradě hotových výdajů a cestovních náhrad, jakož i náhradu za ztrátu času a soudní poplatek. Ohledně výše odměny vyšel soud částky 50 000 Kč jako tarifní hodnoty, nikoliv z ceny sporných nemovitostí, jak navrhoval žalobce s tím, že její jednoznačná výše ze spisu nevyplývá.

2. Proti tomuto rozsudku podali včasná odvolání všichni účastníci.

3. Žalobce napadl nákladový výrok (odstavec III.) rozsudku. Odkazoval na aktuální judikaturu vyšších soudů, podle níž má soud vzít cenu věci za tarifní hodnotu pro výpočet odměny právního zástupce, přičemž pro stanovení ceny má soud vycházet ze všeho, co v řízení vyšlo najevo, obsahu spisu a shodných tvrzení účastníků řízení i dalších důkazů. Ve spisu je znalecký posudek, který stanovil dne 17. 4. 2014 obvyklou cenu nemovitostí částkou 6 490 000 Kč. Přesto soud na tento důkaz rezignoval a vypočetl odměnu podle tarifní hodnoty dle § 9 advokátního tarifu. I kdyby vyšel z významně podhodnoceného odhadu ceny nemovitostí, je takový postup mnohem šetrnější vůči oprávněnému účastníku. Navrhoval proto, aby byl dotčený výrok odvolacím soudem změněn tak, že bude žalobci přiznáno právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 1 352 259,18 Kč, kdy pro jejich součást, odměnu právního zástupce žalobce, bude tarifní hodnotou cena nemovitostí dle znaleckého posudku.

4. Žalovaní s odvoláním žalobce nesouhlasili. Namítali, že od odhadu ceny nemovitostí v roce 2014 uplynulo více než 11 let a podle judikatury Nejvyššího soudu za použitelný pro určení tarifní hodnoty lze považovat posudek starý nejvýše 6 let (rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2209/2015). Obdobně se též vyslovilo rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 5586/2017, které odmítlo použití posudků starých 3 až 4 roky. Listina ze dne 17. 4. 2014 vyhotovená , jméno FO, není znaleckým posudkem ve smyslu § 127a o. s. ř. Absentuje u ní znalecká doložka i znalecké razítko a vyhotovitel není zapsán v seznamu znalců. Byla zpracována pro interní potřebu banky a nelze na ni aplikovat judikaturní závěry o znaleckém posudku jako nejpřesnějším způsobu stanovení hodnoty. Tarifní hodnotou nemůže být ani kupní cena podle kterékoliv z kupních smluv, jelikož byly soudem prohlášeny za neplatné. Ani podle usnesení Nejvyššího soudu, sp. zn. 24 Cdo 2396/2019, takový postup není možný, neboť sjednaná kupní cena bez dalšího nevypovídá o obvyklé ceně převáděného nemovitého majetku. V rozhodnutích sp. zn. 28 Cdo 3197/2018 a sp. zn. 30 Cdo 5796/2017 Nejvyšší soud aproboval postup odvolacího soudu, který v situaci, kdy provedené dokazování nebylo zaměřeno na určení ceny předmětných nemovitostí a za řízení nevyšly najevo ani žádné skutečnosti, z nichž by bylo tržní cenu možno spolehlivě dovodit, vyšel z tarifní hodnoty 50 000 Kč. Obě kupní smlouvy jsou starší 7 let, což opět vede k jejich neaktuálnosti ve smyslu výše citované judikatury. S ohledem na stáří výše zmiňovaných podkladů by se k postupu soudu podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu muselo vést dokazování k aktuální ceně nemovitostí, například zadáním nového znaleckého posudku, což je podle judikatury pojem definovaný jako „nepoměrné obtíže“ a v takovém případě je správné vyjít z tarifní hodnoty podle § 9 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu, jak uvádí usnesení sp. zn. 24 Cdo 2396/2019, ale i žalobcem zmiňované sp. zn. 22 Cdo 5373/2016. Judikatura Ústavního soudu, na niž se žalobce odvolává (sp. zn. IV. ÚS 2688/15 a I. ÚS 269/16) nijak nepodporuje jeho právní názor, pouze se obecně vyjadřuje ke kritériím pro určování tarifní hodnoty. Napadený výrok rozhodnutí považovali za věcně správný a pro případ, že nebude vyhověno odvolání ve věci samé, navrhovali jeho potvrzení. Poukazovali též na novelizaci advokátního tarifu účinnou od 1. 1. 2025, který v § 9a odst. 1 písm. d) omezuje tarifní hodnotu na částku 500 000 Kč.

5. Žalobce v replice uváděl, že odhad obvyklé ceny nemovitostí vyhotovila odborně způsobilá osoba, účastníci znají kupní cenu sjednanou v roce 2014 a je obecně známo, že od té doby ceny nemovitosti podstatně vzrostly. Soud měl tak ověřitelné údaje postačující pro určení tarifní hodnoty předmětu sporu, z nichž měl vycházet.

6. Žalovaní podali odvolání proti odstavci I. a III. výroku rozsudku. Závěr soudu o absolutní neplatnosti první kupní smlouvy odůvodněný zejména tím, že rozdělení kupní ceny neodpovídalo vůli žalobce, je v přímém rozporu s obsahem spisu a tvrzeními žalobce a postrádá i logický základ. Žalobce opakovaně tvrdil, že měl za to, že podepisuje smlouvu s kupní cenou 4 300 000 Kč, takže skutečnost, že kupní cena byla sjednána ve výši 7 400 000 Kč soud při úvaze o vnitřním rozpoložení žalobce a jeho případném omylu nemůže zohledňovat. Jestliže žalobce tvrdí, že jeho vůlí bylo prodat dům za 4 300 000 Kč, nemohl očekávat, že obdrží rozdíl mezi touto částkou a částkou 7 400 000 Kč a nemohl být v tomto směru v omylu. Úvaha je v rozporu i s výslechem žalobce, kde uvedl, že neměl dostat z kupní ceny nic a měly se z ní hradit dluhy žalobce. Nepravdivě popřel, že by z kupní ceny obdržel něco na účet. Ve smlouvě o zprostředkování stanovil minimální kupní cenu 3 844 722 Kč a souhlasil, že vše navíc náleží zprostředkovateli. Ve vyúčtování finančních prostředků stvrdil rozdělení dosažené kupní ceny 7 400 000 Kč podle smlouvy tak, že část jde na dluhy žalobce, část cca 3 600 000 Kč jako provize a část 970 000 Kč připadá žalobci. Ve vyúčtování je uvedeno, že na účet manželky žalobce se vyplatí 761 244 Kč po vydání 218 756 Kč žalobci v hotovosti, ale jde o chybu v počtu a psaní (rozdíl 10 000 Kč), proto je ve výpisu z účtu , právnická osoba, jako schovatele kupní ceny uvedena platba dne 10. 10. 2014 částka 751 244 Kč. Způsob rozdělení finančních prostředků z kupní ceny byl předem sjednán, nárok na provizi vznikl zprostředkovateli již uzavřením kupní smlouvy podle článku 2.

3. Žalobce všechny dokumenty podepsal, což bylo v řízení prokázáno, čímž projevil svou vůli rozdělit kupní cenu. Skutečnost, kdo listiny fyzicky vyhotovil, je irelevantní. Uvedené zapadá i do tvrzení syna a manželky žalobce, kteří uvedli, že jim po vypořádání mělo zbýt asi 1 000 000 Kč. Pokud žalobce s odstupem řady let tvrdí, že myslel, že podepisuje něco jiného nebo dokumenty nečetl, nejde o omyl, který by mohl způsobit neplatnost smlouvy, ale o neomluvitelný omyl způsobený jeho hrubou nedbalostí tak, jak je definován v odborné literatuře a judikatuře (Nejvyšší soud sp. zn. 30 Cdo 1251/2002 a dále Komentář k občanskému zákoníku). Způsob rozdělení kupní ceny si měl žalobce v kupní smlouvě při podpisu zkontrolovat. Závěr soudu o absolutní neplatnosti kupní smlouvy z roku 2014 pro nepřiměřenou výši provize pro zprostředkovatele, která je v rozporu s dobrými mravy, odporuje zásadám občanského práva, podle nichž je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než na neplatné. I kdyby byla výše provize shledána nemravnou, nelze tím automaticky anulovat převod vlastnického práva na třetí osobu. Neplatnost by se týkala pouze tohoto konkrétního ujednání zprostředkovatelské smlouvy. Nemravné výši provize se měl žalobce bránit vůči zprostředkovateli. Tato skutečnost se nedotýká dobré víry nabyvatele nemovitosti, který o zprostředkovatelské smlouvě ani nevěděl a neznal její obsah. , titul před jménem, , jméno FO, nebyl účastníkem této smlouvy a jednal v dobré víře, že kupuje nemovitost, kde řádně uhradil částečně z vlastních zdrojů a částečně hypotékou kupní cenu. Použití části kupní ceny k úhradě provize podle dohody prodávajícího a zprostředkovatele nemůže zneplatnit převod vlastnictví a ochranu dobré víry. Vyplacení kupní ceny z úschovy zprostředkovatele proběhlo v souladu s podepsanými listinami. Platba na účet pana , jméno FO, se nijak nedotkla práv žalobce ani , titul před jménem, , jméno FO, , peníze náležely jako provize zprostředkovateli a pro kupní smlouvu jde o irelevantní okolnost. Tvrzení žalobce o manipulaci s kupní smlouvou nebyla nijak prokázána. Věc odložily i orgány činné v trestním řízení. Je vyloučeno, že by pan , jméno FO, spolupracoval se žalovanými na převodu, jak to potvrdili všichni účastníci i žalobce sám. Nemůže tak jít o organizovanou skupinu. Soud chybně posoudil námitku promlčení vznesenou žalovanými, neboť pokud kupní smlouva byla uzavřena dne 22. 9. 2014 a žaloba byla podána 15. 11. 2018, stalo se tak po uplynutí promlčecí lhůty, jelikož při neplatnosti v důsledku omylu přichází v úvahu relativní neplatnost a právo dovolat se relativní neplatnosti podléhá promlčení (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 27 Cdo 1509/2021). Žalobu ve věci sp. zn. 30 C 14/2017, kde se rovněž domáhal určení vlastnického práva žalobce podal dne 13. 1. 2017, ale vzal ji zpět. Podle odborné literatury takový postup není řádným pokračováním v soudním řízení, tudíž pokud věřitel v zahájeném řízení řádně nepokračuje, skončí promlčecí lhůta bez ohledu na to, že právo bylo vykonáno a promlčení běží i po dobu vedení řízení (Komentář k občanskému zákoníku). V době podání žaloby tak byl nárok žalobce k napadání platnosti kupní smlouvy z roku 2014 promlčen. Soud chybně posoudil i platnost druhé kupní smlouvy z roku 2018. Žalovaní věděli o existenci sporu mezi žalobcem a , titul před jménem, , jméno FO, . Vyvinuli maximální úsilí k ověření a vypořádání vztahů. Podstatné je, že o sporu věděli rámcově a že požadovali písemné narovnání vztahů mezi žalobcem a , titul před jménem, , jméno FO, . Jejich dobrá víra se opírá o dokumenty podepsané žalobcem a jeho manželkou s úředně ověřenými podpisy v roce 2018, ještě před uzavřením předmětné kupní smlouvy, a to čestné prohlášení o nespornosti vlastnického práva , titul před jménem, , jméno FO, z 18. 9. 2018, potvrzení prodávajícího o úplné úhradě kupní ceny a nespornosti vlastnického práva , titul před jménem, , jméno FO, z téhož dne určené pro katastrální úřad a zpětvzetí návrhu na zápis poznámky spornosti a žádost o její výmaz z téhož dne určené pro katastrální úřad. Neměli tak žádnou pochybnost o narovnání minulých sporů žalobce. Pokud žalovaný č. 1 instruoval syna žalobce ve WhatsApp komunikaci, jak má učinit zpětvzetí žaloby a poznámky spornosti, směřovalo to k naplnění dohody mezi nimi o bezpečném odkupu domu. Finance, které se tam řešily, souvisely nikoliv s domem, ale s jinou věcí. Nebyl prokázán žádný nátlak žalovaných na žalobce ve věci zpětvzetí žaloby nebo podpisu prohlášení o nespornosti práva. Žalovaní nebyli seznámeni s prohlášením žalobce o nespornosti vlastnického práva z roku 2015 a návrh na vklad podali v době, kdy nikdo z nich objektivně nemohl vědět o podání žaloby. O prohlášení z roku 2015 se hovoří až v lednu 2019 ve vyjádření tehdejšího žalovaného , titul před jménem, , jméno FO, . Platbu 751 244 Kč z roku 2014, která došla na účet jeho manželky od společnosti , právnická osoba, , žalobce nyní vysvětluje jako vrácení údajné dřívější zápůjčky, kterou měl poskytnout panu , jméno FO, . V závěrečné řeči žalobce připojil zástavní smlouvu s ručně dopsaným textem na konci „dne 10. 3. 2014 převzal 720 475 Kč“ a údajný podpis pana , jméno FO, , avšak částka nekoresponduje s platbou 751 244 Kč odeslanou na účet manželky a je také v rozporu s výzvou k zaplacení ze dne 12. 12. 2016, kde se prostřednictvím tehdejšího advokáta žalobce uvádí, že pan , jméno FO, dluží žalobci částku 600 475 Kč z titulu nevrácené zápůjčky z roku 2014, v původní výši 720 475 Kč. Nedává tak smysl, pokud by platba v roce 2014 byla vratkou zápůjčky, proč by advokát o 2 roky později vyzýval pana , jméno FO, k vrácení téže zápůjčky s tvrzením, že dluh i nadále trvá. Logicky vyplývá, že platba z roku 2014 byla doplatkem kupní ceny, jak je uvedeno ve vyúčtování. Rozsudek i žaloba stojí výhradně na tvrzení žalobce a jeho rodiny, avšak žalobce je nevěrohodný, jeho tvrzení jsou vnitřně rozporná a účelově proměnlivá a nelze na nich stavět, což platí i o jeho rodině, kteří navíc dlouhodobě v předmětném domě bydlí, mají eminentní zájem na výsledku sporu, jehož negativní výsledek by se jich negativně dotkl. Judikatura Nejvyššího soudu (rozsudek sp. zn. 25 Cdo 133/2011) ukládá soudům zohlednit rodinné vazby či jiné okolnosti, které mohou věrohodnost svědka ovlivnit. Popírali, že by něco obdrželi z kupní ceny podle kupní smlouvy z roku 2014, avšak písemné listiny prokazují opak. V žalobě z roku 2018 žalobce tvrdí, že dům převedl na , titul před jménem, , jméno FO, . Ve svém výslechu to ovšem zpochybnil. Ve výpovědi jeho syn přiznává, že převod na , titul před jménem, , jméno FO, byl předem jasně domluven a obdobně to plyne i z výpovědi manželky žalobce, která uváděla, že jim měl být dům po novém roce vrácen. Všichni Kronikovi vyloučili, že by uzavírali nájemní smlouvu na dům v roce 2014, ačkoliv ve spisu se takový dokument nachází. Při výslechu žalobce popřel, že by podepsal prohlášení o nespornosti vlastnictví v roce 2015, kde je jeho podpis úředně ověřen, ale ve svém vyjádření ze dne 30. 9. 2020 výslovně potvrzuje, že dokument podepsal. Obdobně popírá pravost svých úředně ověřených podpisů na řadě dalších dokumentů. Při výslechu žalobce výslovně potvrdil, že z prodeje domu v roce 2014 neměl obdržet žádné plnění pro sebe. Naproti tomu jeho syn a manželka uvedli, že jim měl zůstat cca 1 000 000 Kč. Kupní cenu 7 400 000 Kč v žalobě připouští jako nepochybnou a nespornou, následně ji však zpochybňuje. Všechny tyto okolnosti jsou důkazem o jeho nevěrohodnosti a o jeho dlouhodobém účelovém lhaní soudu a překrucování faktů. Na žalobce, jeho syna i manželku podala trestní oznámení insolvenční správkyně , titul před jménem, , jméno FO, , která popisuje obdobné soustavné a cílené jednání rodiny Kroniků, poškozování věřitelů, maření její činnosti a uvádění vědomě nepravdivých údajů s cílem vylákat pro sebe výhodu. Rovněž rozsudky zdejšího soudu č. j. 43 Icm 1913/2019-134 a č. j. 42 Icm 2288/2022-65, které vzešly z incidenčních sporů, popisují obdobný způsob a jednání této rodiny. Žalobce ve svém výslechu popírá, že by viděl smlouvu o vyúčtování finančních prostředků a smlouvu o správě kupní ceny, které jsou však ve spisu založeny s jeho podpisem, na druhé straně zněním smlouvy o správě kupní ceny argumentuje ve vztahu k neplatnosti kupní smlouvy. Chybný je též výrok o nákladech řízení, kdy žalobce vzal během řízení zpět žalobu o částku 2 774 722 Kč nikoli v důsledku chování žalovaných, ale protože si uvědomil jeho nedůvodnost, takže náhrada v rozsahu zpět vzaté částky by měla náležet žalovaným.

7. Žalobce k odvolání žalovaných uvedl, že kupní smlouvu z 22. 9. 2014 považuje za absolutně neplatnou pro její rozpor s dobrými mravy, kdy šlo o nemovitost, kterou užíval spolu se svou rodinou k trvalému bydlení, neobdržel v podstatě žádnou kupní cenu, ta byla uhrazena ze značné části osobě, která nebyla ani žalobci, ani , titul před jménem, , jméno FO, jako kupujícímu známa, přičemž sjednaný způsob úhrady kupní ceny byl zcela nelogický a nesmyslný, což potvrdily i výslechy svědků , jméno FO, a , titul před jménem, , jméno FO, . Z výslechu svědka , jméno FO, , který celý prodej zařizoval, nevyplynulo žádné vysvětlení o důvodu sjednání tohoto způsobu úhrady kupní ceny. Podle článku III. smlouvy o správě kupní ceny měla společnost , právnická osoba, přijmout do úschovy kupní cenu poníženou o částku rovnající se závazku žalobce vůči společnosti , právnická osoba, , tj. 4 625 278 Kč. Z této částky po odsouhlasení odměny společnosti , právnická osoba, měla být uhrazena odsouhlasená provize podle zprostředkovatelské smlouvy a zbylá částka měla být vyplacena žalobci. Jestliže svědek , jméno FO, a žalovaní tvrdí, že žalobce věděl, že kupní cena bude vyplacena podle smlouvy o správě kupní ceny, tvrdí současně, že žalobce nevěděl, že by jakákoliv část kupní ceny měla být vyplacena panu , jméno FO, . Pokud svědek , jméno FO, vysvětlil, že pan , jméno FO, si ze zaslané částky 3 345 278 Kč nechal 600 000 Kč a zbytek zaslal společnosti , právnická osoba, , je tento způsob transakce nepochopitelný s ohledem na to, že pan , jméno FO, se s účastníky kupní smlouvy vůbec neznal. Stejně tak i postup, kdy si pan , jméno FO, ponechal celou částku nebo její většinu zaslal společnosti , právnická osoba, byl v rozporu se smlouvou o správě kupní ceny. Výpověď svědka , titul před jménem, , jméno FO, je nedůvěryhodná. Buďto vědomě lživá či obsahující zásadní nesrovnalosti a neznalost orgánů, obchodních společností a jejich rolí, což vede na závěr o jeho užití jako tzv. bílého koně. Jednatelem společnosti , právnická osoba, a jediným společníkem této společnosti byli ve stejné době pan , jméno FO, a , titul před jménem, , jméno FO, . Ten ovšem nevěděl nic o platebních podmínkách, neznal výši kupní ceny a nepamatoval si nic o okolnostech uzavření první kupní smlouvy v roce 2014, což jsou zásadní okolnosti pro posouzení této smlouvy z hlediska jejího souladu s dobrými mravy, s nimiž se nelze vypořádat pouze poukazem na jeho dobrou víru. Znalost těchto okolností relevantních pro uzavření kupní smlouvy by od osoby průměrného rozumu, natož vysokoškolsky vzdělané, bylo důvodné očekávat. Jeho zjevná nevědomost až lhostejnost k nemovitosti, obsahu kupní smlouvy i dalším okolnostem k tomu se vážícím, nepravdivá tvrzení o vztahu s panem , jméno FO, a společností , právnická osoba, vedou k tomu, že byl osobou využitou k realizaci záměru jiných osob a nepoctivost při uzavírání smlouvy a rozpor tohoto kontraktu s dobrými mravy. Provize zprostředkovateli prodeje nemovitosti představující téměř 50 % kupní ceny, je již na první pohled nepřiměřená a sjednaná v rozporu s dobrými mravy, přičemž podle pana , jméno FO, bylo cílem společnosti , právnická osoba, vytvořit na úkor prodávajícího žalobce zisk. Obvyklá provize za zprostředkování prodeje nemovitosti je 5 % plus DPH. Rozdíl je markantní. Společnost , právnická osoba, tak zneužila svého postavení, žalobce ve smlouvě o zprostředkování nevystupuje jako podnikatel. Ujednání o provizi je absolutně neplatné. Žalobcovým záměrem nikdy nebylo, aby přijal kupní cenu tak, že její výrazná část půjde na účet jemu neznámé osobě, bez uvedení jména majitele. Že takový záměr neměl ani , titul před jménem, , jméno FO, , vyplývá z toho, že v ujednání o úhradě kupní ceny v kupní smlouvě nejsou oproti smlouvě o správě kupní ceny žádné rozdíly. Smlouva tak byla uzavřena v omylu a v rozporu s vůlí obou smluvních stran. Celková nelogičnost, rozpornost a podezřelý charakter okolností spojených s uzavíráním kupní smlouvy a jejich rozpor s dobrými mravy je zřejmý.

8. U druhé kupní smlouvy žalovaní sice činili kroky naoko významné, které však s ohledem na další okolnosti a fakta jsou pouze zástěrkou. Žalovaný č. 1 a jednatel žalované č. 2 , titul před jménem, , jméno FO, se v době uzavírání kupní smlouvy v roce 2014 i v roce 2018 znali s , jméno FO, , který hrál v celé věci od počátku zásadní roli. Oba žalovaní byli s věcí velmi dobře obeznámeni, jak vyplývá z korespondence žalovaného č. 1 se synem žalobce prostřednictvím platformy WhatsApp. , jméno FO, patrná snaha žalovaného č. 1 o zajištění výmazu poznámky spornosti a zpětvzetí žaloby, která byla vedena u Okresního soudu v Českých Budějovicích pod sp. zn. 30 C 14/2007, což bránilo uzavření kupní smlouvy ze dne 12. 11. 2018. Vše bylo skryto za lživá tvrzení o zpětném převodu nemovitostí na žalobce, případně jeho syna, ačkoliv nic takového v plánu neměli. Oba žalovaní podnikají v oblasti půjček a nemovitostí, museli tak vědět, že jednají o koupi nemovitostí, o jejichž vlastnictví jsou zásadní pochybnosti, že tyto nemovitosti jsou stále užívány k bydlení žalobcem a jeho rodinou, nebyli v nich ani na prohlídce, takže je nabývali jako rizikovou investici. Kupní cena sjednaná v kupní smlouvě ze dne 12. 11. 2018 nedosahovala ani reálně poloviny tržní hodnoty předmětných nemovitostí, takže nešlo o standardní prodej, ale o spekulativní nákup odborníků v oblasti dluhů a půjček kupujících nemovitost od osoby, jejíž vlastnické právo bylo rozporováno a napadeno určovací žalobou, při plné vědomosti kupujících o možné neexistenci vlastnického práva , titul před jménem, , jméno FO, k této nemovitosti. Nemovitosti nebyly nabízeny k prodeji standardním způsobem, o možnosti jejich koupě se dozvěděli v souvislosti s probíhajícím soudním sporem o určení vlastnictví. Od počátku vše věděli, veškerou dokumentaci konzultovali a připravovali ve spolupráci se svými advokáty, tedy s prokazatelnou znalostí celého problému a podstaty důvodu podání původní určovací žaloby. Z korespondence se synem žalobce žalovaný č. 1 přesně věděl o důvodech první určovací žaloby i o tvrzení žalobce o podvodném připravení o nemovitost. Žalovaní jednali i přímo s panem , jméno FO, , hlavním iniciátorem a strůjcem kupní smlouvy v roce 2014, což prokazuje jejich vzájemnou provázanost, společné a sofistikované jednání, jehož účelem bylo připravit žalobce o nemovitost. O soudních sporech, žalovaný i jednatel žalované č. 2 dle svého prohlášení před soudem věděli. Podle žalovaného č. 1 byla kupní smlouva s , titul před jménem, , jméno FO, podepsána v , sídlo, . Na jejím písemném vyhotovení je však, že byla podepsána v , Jméno žalované D, a liší se i datum (12. 11. 2018 a 14. 11. 2018). Žalovaný č. 1 uvedl, že částku 500 000 Kč předal , titul před jménem, , jméno FO, již dne 9. 11. 2018. Podle něho jednatel žalované č. 2 předal část kupní ceny 500 000 Kč , titul před jménem, , jméno FO, v hotovosti při podpisu kupní smlouvy, ale nedokázal vysvětlit, jak je to možné, že ji předal dne 12. 11. 2018 v , sídlo, , když kupní smlouvu podepisoval až o 2 dny později v , adresa, . , titul před jménem, , jméno FO, ve své svědecké výpovědi navíc uvedl, že žádnou částku při podpisu kupní ceny neobdržel. Je tak zřejmé, že první část kupní ceny 1 000 000 Kč , titul před jménem, , jméno FO, ve skutečnosti vůbec uhrazena nebyla. Žalovaní nedokázali vysvětlit rozpor v kupní smlouvě ze dne 12. 11. 2018, kdy je uvedeno, že druhou část kupní ceny 4 661 124 Kč, se zavazují uhradit do 6. 11. 2018 na účet advokátní úschovy schovatele, přitom smlouva je datována dnem 12. 11. 2018 a k jejímu podpisu žalovanými došlo až 14. 11. 2018, takže měli tuto část kupní ceny uhradit do advokátní úschovy dříve, než došlo k podpisu kupní smlouvy. Přitom žalovaní uvedli, že druhou část kupní ceny do úschovy neuhradili, čímž nebyla naplněna podmínka článku V. odst. 1 kupní smlouvy, kdy složení druhé části kupní ceny bylo podmínkou pro způsobilost založit věcně právní účinky smlouvy. Žalovaní tak nejsou vlastníky nemovitostí. V námitce promlčení se ztotožnil s právním názorem soudu prvního stupně. Navrhl, aby odvolací soud v napadených výrocích rozsudek potvrdil.

9. Žalovaní v replice žalobce k vyjádření k jejich odvolání znovu poukázali na neserióznost osoby žalobce, uvádění nepravd a konstrukcí. , jméno FO, nikdy nepotvrdil, že podepisoval smlouvu v , sídlo, . Datum zaplacení 9. 11. 2018 z ničeho nevyplývá. Nikde není řečeno, že druhých 500 000 Kč měl předat , titul před jménem, , jméno FO, a není pravda, že , titul před jménem, , jméno FO, nic neobdržel, naopak potvrdil, že kupní cenu obdržel. Rozpor dat smlouvy o úschově je pouze bezvýznamným překlepem.

10. Odvolací soud projednal věc v mezích vyplývajících z odvolání (§ 212 o. s. ř.) a přezkoumal napadený rozsudek podle § 212a odst. 2, 3 a 5 a § 205 odst. 2 o. s. ř., přičemž přihlížel k vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci podle § 212a odst. 6 o. s. ř.

11. Odvolání žalobce ani odvolání žalovaných nejsou důvodná.

12. Soud prvního stupně rozhodl věcně správně. Odvolací soud s jeho závěry souhlasí, odkazuje na precizní odůvodnění jeho rozhodnutí a pouze nad jeho rámec dodává následující: Pro posouzení platnosti kupní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , titul před jménem, , jméno FO, je podstatná celková situace žalobce, v níž se nacházel v době uzavření této smlouvy. Žalobce byl dlouhodobě ve finančních problémech, nevedlo se mu v podnikání, nesplácel úvěr od , banka, ., což řešil půjčkou od společnosti , právnická osoba, Avšak ani tuto půjčku se mu splácet nedařilo, a proto se obrátil na společnost , právnická osoba, , zabývající se pronájmem a obchodováním s nemovitostmi. Tato společnost, za níž stojí osoba svědka , jméno FO, , vystupovala v dané kauze v několikeré roli - jako zprostředkovatel, správce (schovatel) kupní ceny a tvůrce právních dokumentů, které se transakce týkaly. Celá konstrukce byla značně nestandardní a zahrnovala vícero smluv, vedle smlouvy kupní to byla smlouva o budoucí kupní smlouvě, smlouva o úschově, smlouva zprostředkovatelská, tvořících spolu komplex spojený jednotným účelem i účastnícími se osobami, jakož i osobou jejich autora, , jméno FO, . Jednotlivé smlouvy a jejich obsah dobře popisuje soud prvního stupně. Podle odvolacího soudu tyto smlouvy a jejich platnost nelze hodnotit jednotlivě, ale obchod je nutno posuzovat právě v komplexu, neboť celé jednání je provázeno řadou ne zcela standardních okolností. Odvolací soud sdílí prvoinstanční závěr o tom, že kupní smlouvu s kupní cenou 7 400 000 Kč žalobce uzavřel. Smlouva je jím podepsána a jeho podpis je úředně ověřen. Soud prvního stupně sice připustil, že k manipulaci s jejím obsahem mohlo dojít, odvolací soud však vychází z toho, že toto tvrzení žalobce žádným důkazem prokázáno nebylo. Kupující z této kupní smlouvy, , titul před jménem, , jméno FO, , ve skutečnosti neměl vůli nemovitost koupit pro sebe. Jednalo se o osobu nastrčenou svědkem , jméno FO, , s nímž je propojen personálními i podnikatelskými vazbami. Výpověď svědka , titul před jménem, , jméno FO, je zcela nevěrohodná, k tomu se podrobně vyjadřuje soud prvního stupně a odvolací soud na to odkazuje. Smlouva o správě kupní ceny uzavřená 30. 6. 2014 stanovila, že kupní cena má být uhrazena fakticky společnosti , právnická osoba, k jejím rukám nebo na účet podle pokynů a předpokládala odsouhlasení odměny schovatele podle smlouvy o zprostředkování a po jejím odečtení poukázání kupní ceny prodávajícímu. Obdobné ujednání obsahovala i smlouva o smlouvě budoucí kupní. Kupní smlouva uzavřená 22. 9. 2014 však kupní cenu rozdělovala odlišně, část z ní, a to 1 280 000 Kč, měla být uhrazena na účet společnosti , právnická osoba, , částka 3 345 278 Kč na účet, který byl označen pouze číslem, o němž se následně zjistilo, že šlo o účet , jméno FO, , osoby, která neměla žádný vztah k předmětu kupní smlouvy ani k jejím smluvním stranám. Posléze bylo vysvětleno, že důvodem tohoto převodu byla splátka jakéhosi dluhu , jméno FO, nebo snad společnosti , právnická osoba, , ovšem pouze v částce 600 000 Kč s tím, že zbývající částka měla být této společnosti vrácena zpět. Ujednání v kupní smlouvě o placení provize navíc odporovalo tomu, co bylo sjednáno v předchozích smlouvách (o smlouvě budoucí a zprostředkovatelské). Pro žalobce tato operace žádný smysl neměla, profitovat z ní mohla jedině společnost , právnická osoba, , případně svědek , jméno FO, (její tehdejší jednatel), kteří touto značně neobvyklou formou mohli získat finanční prostředky k úhradě svých dluhů. Žalobce, který byl v tíživé finanční situaci, jak je výše naznačeno, prodával de facto střechu nad hlavou, proto akceptoval , jméno FO, pokyny i celou transakci, ačkoli jeho skutečná vůle byla jiná,s tím, že v nemovitosti bude nadále bydlet jako nájemce a platit za to nájem, z něhož bude hrazen úvěr, který si na zaplacení kupní ceny vzal u banky , titul před jménem, , jméno FO, za předpokladu zlepšení finanční situace, což žalobce očekával, bude moci nemovitost odkoupit zpět. To by vysvětlovalo, že v některých pasážích se zmiňuje o úvěru, nikoliv o kupní smlouvě, neboť transakci ve své podstatě mohl takto chápat.

13. Ustálená judikatura Nejvyššího soudu považuje za nemravnou provizi, jejíž výše je v nepoměru k poskytnutému plnění, v rozporu s obvyklou výší provizí na trhu, provizi, která je ve skutečnosti skrytou sankcí či nepřiměřeným prospěchem. Provize zprostředkovatele, která dosahuje téměř jedné poloviny kupní ceny, je nemravná již jen proto, že obvyklá provize, kterou zprostředkovatelé pobírají za zprostředkování obchodu, se pohybuje podle obecných zvyklostí někde mezi 4 až 5 % z dosažené ceny. Konstrukce, podle níž byla provize sjednána pevnou částkou 100 000 Kč s tím, že zprostředkovatel je oprávněn ponechat si veškerý výnos přesahující prodávajícím stanovenou minimální cenu (v daném případě přibližně 3 500 000 Kč), tedy částku dosahující téměř poloviny kupní ceny, se zcela vymyká smyslu a účelu institutu zprostředkování. Provize představuje odměnu za činnost směřující k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy (§ 2445 o. z.), přičemž její výše má odpovídat rozsahu a hodnotě této činnosti. V projednávané věci však nelze dovodit, že by společnost , právnická osoba, vyvíjela standardní zprostředkovatelskou činnost, zájemce o koupi by vyhledala obvyklým způsobem (např. prostřednictvím inzerce či oslovením širšího okruhu potenciálních zájemců), nýbrž do transakce přivedla osobu jí známou a s ní personálně propojenou,, Anonymizováno, , titul před jménem, , jméno FO, , který nevystupoval jako vážný zájemce, ale jako předem zvolený účastník celé konstrukce. Za těchto okolností nelze sjednané plnění považovat za standardní provizi, nýbrž fakticky za mechanismus, jehož cílem bylo odčerpání nikoli nevýznamné části hodnoty převáděné nemovitosti ve prospěch zprostředkovatele. Ten tak neusiloval pouze o obvyklý podnikatelský zisk, ale o získání majetkového prospěchu zjevně neodpovídajícího povaze i rozsahu poskytnutého plnění. S ohledem na jeho propojení s kupujícím navíc nelze vyloučit, že jeho ekonomický prospěch směřoval též k faktické dispozici s předmětnou nemovitost a rovněž k inkasu nájemného od žalobce. Je tedy namístě otázka, proč by žalobce akceptoval výtěžek odpovídající přibližně polovině skutečně dosažené kupní ceny své „střechy nad hlavou“, pokud by k tomu nebyl veden svou nepříznivou životní situaci. Současně na žalobcově straně nelze dovodit ani tzv. neomluvitelný omyl, jelikož z provedeného dokazování naopak plyne, že se stal účastníkem předem promyšlené konstrukce, jejíž nastavení zajišťovalo společnosti , právnická osoba, ekonomický benefit ať již ve formě deklarované „provize“ či v podobě dalších majetkových výhod spojených s převodem nemovitosti.

14. Žalovaní správně namítají, že podle obecné zásady občanského zákoníku je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné (§ 574 o. z.). Současně však zákon ukládá soudům posuzovat všechna právní jednání pohledem dobrých mravů. Jednání příčící se dobrým mravům je stiženo absolutní neplatností (§ 580 odst. 1 ve spojení s § 588 o. z.). Ústavní soud v nálezu sp. zn. I. ÚS 3308/16, který se týká lichevních smluv a řeší skutkově téměř identický případ, jako je projednávaná věc, uvedl: „Obecným korektivem obsahu některých svobodně sjednaných závazků (nad rámec konkrétní úpravy ochrany spotřebitele v zákoně o spotřebitelském úvěru a v novém občanském zákoníku) je v českém právu zejména princip ochrany dobrých mravů podle § 3 odst. 1 dřívějšího občanského zákoníku“. Lichevní smlouva je taková smlouva, kterou uzavře smluvní strana, která zneužívá něčí nezkušenosti, tísně, rozumové slabosti nebo něčího rozrušení a dá sobě nebo jinému poskytnout nebo slíbit plnění, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění v hrubém nepoměru, kdy jednající z okolností věci věděl nebo musel vědět, že druhá strana je postižena uvedenými okolnostmi a toho využil. Ust. § 1796 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví: „Neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru“. Z citovaného nálezu Ústavního soudu dále vyplývá, že aby šlo o lichevní smlouvu, musí některý ze subjektivních znaků být alespoň jednou z příčin, kdy lichevním jednáním postižený účastník vstoupí do nevýhodného vztahu s účastníkem, který z toho profituje. Další a zcela podstatnou okolností je, že lichevní jednání může vyplývat i z celého komplexu smluv a průběhu transakce a nelze tedy posouzení omezit pouze na zkoumání jednotlivých smluvních ujednání odděleně. Pro projednávanou věc to znamená, že jednání společnosti , právnická osoba, a ve spojení s tím i jednání , titul před jménem, , jméno FO, bylo lichevním jednáním vůči žalobci, který předmětnou transakcí uhradil svůj dluh u společnosti , právnická osoba, . a získal částku 970 000 Kč, avšak pozbyl vlastnictví nemovitosti v ceně přibližně dvojnásobné, je nemravné. Takovému jednání nelze přiznat právní ochranu.

15. Odvolací soud hodnotí všechny výše zmiňované smlouvy jako neplatné pro jejich rozpor s dobrými mravy, jakožto smlouvy lichevní, přičemž jde podle § 588 o. z. o absolutní neplatnost, k níž soud přihlíží i bez návrhu. Poukazují-li žalovaní (včetně shora uvedených odkazů na citovanou judikaturu vyšších soudů o hodnocení důkazů výpovědí osob v rodinných či zájmových vazbách) na rozpory ve výpovědích žalobce a jeho rodinných příslušníků, jejich význam není takový, aby byl s to zpochybnit skutková zjištění o konstrukci celého obchodního případu a jeho logiku. Vystupování žalobce a jeho manželky v insolvenčním řízení je pro tuto věc irelevantní. , titul před jménem, , jméno FO, na základě první kupní smlouvy nemohl vlastnické právo ke sporným nemovitostem nabýt.

16. Co se týká smlouvy uzavřené v roce 2018 mezi , titul před jménem, , jméno FO, a žalovanými je třeba vycházet z toho, že , titul před jménem, , jméno FO, nebyl vlastníkem a nebyl tak s nemovitostmi oprávněn nakládat. Soud prvního stupně se proto správně zabýval principem ochrany dobré víry vyjádřeným § 984 odst. 1 o. z. a v té souvislosti řešil otázku, zda žalovaní byli při koupi v dobré víře. Se závěry prvoinstančního soudu se odvolací soud zcela ztotožňuje a odkazuje na ně, neboť má za to, že jednání žalovaných, kteří byli do věci zainteresováni, věděli o probíhajícím sporu mezi žalobcem a , titul před jménem, , jméno FO, a jeho podstatě, do věci aktivně vstupovali a řešili ji i se synem žalobce, a přes stvrzení o zaplacení kupní ceny žalobcem a zpětvzetí původní žaloby v září 2018, nenaplňuje předpoklad jejich dobré víry. Z jednání žalobce museli vědět, že věc nepovažuje za dořešenou, pokud sice 12. 11. 2018 uzavřeli smlouvu s , titul před jménem, , jméno FO, , ale žalobce 14. 11. 2018, ještě předtím, než podali návrh na vklad podle této smlouvy, podal žalobu novou. Oba žalovaní jsou profesionály, podnikateli v oblasti realit a finančních vztahů, od nichž je nutno očekávat vyvinutí většího úsilí k naplnění předpokladu zachování dobré víry. Judikatura Nejvyššího soudu konstantně uvádí, že osoba jednající odborně (§ 5 o.z.) se nemůže dovolávat ochrany dobré víry ve smyslu § 984 o.z., pokud při zachování zvýšené míry odborné opatrnosti musela rozpoznat nesoulad mezi zapsaným a skutečným právním stavem. Tato opatrnost zahrnuje i povinnost reflektovat širší skutkové a právní okolnosti transakce. Jestliže žalovaní prokazatelně věděli o předchozím soudním sporu, který žalobce vedl s jejich právním předchůdcem a jeho složitých okolnostech, aktivně jednali směrem ke zpětvzetí žaloby a výmazu poznámky spornosti a instruovali v tom směru žalobce i jeho syna, pak jejich jednání svědčí o jejich vědomí právní nejistoty v otázce vlastnictví. Jejich profesionální standard péče vyžadoval vedle zvýšené obezřetnosti i rezervovaný postoj či zdrženlivost vůči transakci zatížené sporem a vědomost si rizika plynoucího z přetrvávajících nesrovnalostí. Ust. § 984 odst. 1, věta druhá o. z. stanoví, že dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na vklad. Jelikož na jejich straně nebyla dána ani při uzavření druhé kupní smlouvy a tím spíše v době podání návrhu na vklad na jejím základě, nemohli nabýt vlastnického práva od nevlastníka, jak správně uzavřel prvoinstanční soud.

17. Soud prvního stupně správně rozhodl i v otázce nákladů řízení, kdy se řídil principem úspěchu a neúspěchu ve věci zakotveném v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Co se týká tarifní hodnoty pro výpočet odměny právního zástupce vychází odvolací soud nikoli z obecného ustanovení § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, nýbrž z ust. § 9 odst. 4 uvedeného předpisu. Je pravdou, jak namítá žalobce, že pro výpočet odměny právního zástupce je zpravidla (nestanoví-li právní předpis jinak) určující výše peněžitého plnění nebo cena věci v době započetí úkonu právní služby (§ 8 odst. 1 advokátního tarifu). Judikatura Ústavního soudu k tomu uvádí, že všude tam, kde je to možné, je třeba cenu předmětu plnění určit. Právo na přiznání přiměřené a právním předpisem stanovené náhrady nákladů, které úspěšné straně v řízení vzniknou, je součástí práva na spravedlivý proces a také souvisí, pokud jde konkrétně o náklady právního zastoupení, s právem na právní pomoc ve smyslu čl. 37 odst. 2 Listiny (např. rozhodnutí Ústavního soudu, sp. zn. II. ÚS 2811/2008 z 11.6.2009). Od tohoto základního principu stanovení tarifní hodnoty se lze odchýlit pouze v těch případech, kdy určení je skutečně nemožné, anebo je spojeno s nepoměrně velkými obtížemi, případně vznikem nákladů, které by převýšily význam předmětu sporu. § 9 odst. 3 písm. a) advokátního tarifu stanoví, že nelze-li hodnotu věci nebo práva vyjádřit v penězích nebo lze-li ji zjistit jen s nepoměrnými obtížemi a není-li dále stanoveno jinak, považuje se za tarifní hodnotu částka 65 000 Kč. Výkladem pojmu „nepoměrné obtíže“ se zabývá např. rozhodnutí senátu Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 30 Cdo 1021/2015, podle něhož o takovou situaci se jedná např. tehdy, pokud k ceně věci neexistuje ve spisu žádný právně relevantní podklad a její zjišťování by přivodilo prodloužení sporu a vznik neúčelných nákladů, které by musely být vynaloženy na odborné posouzení cenové otázky. Obdobně pak hovoří rozhodnutí Ústavního soudu - senátu sp. zn. IV. ÚS 2688/15-1 ze dne 19. 12. 2017, z něhož také výslovně plyne, že nejpřesnějším způsobem stanovení hodnoty předmětu sporu je znalecký posudek.

18. Uvedená výjimka podle názoru odvolacího soudu dopadá právě na letité spory, jejichž předmětem je věc (zpravidla) nemovitost, jejíž cena se v průběhu doby mění. Podklady k vývoji ceny sporné nemovitosti ve spisu nejsou, bylo by tak nutno zjišťovat zpravidla znaleckého posudku, a to pro každý jednotlivý úkon právní služby, k němuž se odměna zástupce váže. Náklady na takové znalecké dokazování by byly bez dalšího nepřiměřené, nezanedbatelný by byl i vliv doby potřebné pro opatření příslušných podkladů na délku sporu. Odvolací soud proto shodně se soudem prvního stupně vychází z paušální částky, jejíž výše činila do 31. 12. 2024 50 000 Kč podle § 9 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu a po jeho novelizaci vyhláškou č. 258/2024 Sb. od 1. 1. 2025 částku 65 000 Kč podle § 9 odst. 3 písm. a) advokátního tarifu. Co do provedených a zohledněných úkonů právní služby odkazuje odvolací soud na jejich podrobný rozbor v odůvodnění prvoinstančního rozhodnutí. Z těchto důvodů částečně změnil prvoinstanční rozhodnutí, kdy 5 úkonů provedených po 1. 1. 2025 je oceněno sazbou 3 740 Kč za úkon advokátní služby, tzn. celková částka nákladů řízení činí 192 092,99 Kč.

19. Prvoinstanční rozsudek byl proto v odstavci I. výroku potvrzen, v odstavci III. výroku změněn, a to podle § 219 a § 220 odst. 1 o. s. ř.

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Ve věci samé byl úspěšný žalobce, jeho neúspěch v odvolání proti nákladovému výroku je v porovnání s úspěchem ve věci samé nepatrný. Bylo mu tak přiznáno právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení. Náklady byly vyčísleny částkou 14 399 Kč a zahrnují odměnu právního zástupce žalobce za vyjádření k odvolání žalovaných a za účast při jednání odvolacího soudu. Nebylo mu však přiznáno právo na náhradu nákladů řízení za vyjádření k replice žalovaných k odvolání proti výroku o nákladech řízení, neboť to není považováno za účelně vynaložený náklad, když se k téže věci měl možnost vyjádřit a také se vyjadřoval v průběhu odvolacího jednání, které zahrnují paušální náhradu hotových výdajů právního zástupce za 2 úkony právní služby 450 Kč podle § 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu, odměnu za 2 úkony advokátní služby, podání odvolání a účast při jednání odvolacího soudu podle § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 11 odst. 1 písm. d), g), cestovní náhrady za cestu ze sídla advokátní kanceláře k odvolacímu soudu a zpět a náhradu za ztrátu času stráveného na této cestě 2 702,24 Kč včetně DPH a 1 452 Kč včetně DPH. Na rozhodnutí o nákladech řízení nemá žádný vliv zpětvzetí žaloby, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti sobě samému k zaplacení částky 2 774 722 Kč žalovanému. Na tuto část nelze nahlížet jako na uplatnění dalšího nároku, ale spíše jako na nepříliš vhodně formulované vyjádření synallagmatické povahy závazku, při jehož neplatnosti jsou si strany povinny vzájemně vrátit poskytnutá plnění. Zpětvzetí proto soud posuzuje jako úpravu žalobního petitu bez vlivu na výsledek řízení a tím pádem i na úspěch a neúspěch toho kterého z účastníků.

21. Lhůta k plnění byla žalovaným stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.